1

Tatbestand:

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Der Kläger bewohnt eine 38 qm große, mit Heizung und Bad ausgestattete Wohnung im 12. Stock des Hauses in . Die Nettokaltmiete betrug am 1. Januar 1991 222,48 DM, was einem Betrag von 5,85 DM je Quadratmeter Wohnfläche entspricht. Die Errichtung des im Jahre 1969 bezugsfertig gewordenen Gebäudes wurde mit öffentlichen Mitteln gefördert.

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Durch Leistungsbescheid vom 10. Dezember 1990 zog der Beklagte den Kläger zu einer Ausgleichszahlung nach dem Gesetz über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen - Fehlbelegungsgesetz (AFWoG) - in Verbindung mit dem gleichnamigen Landesgesetz - AFWoG NW - in Höhe von monatlich 76,-- DM (2,-- DM/qm Wohnfläche) für die Zeit vom 1. Januar 1991 bis zum 31. Dezember 1993 heran.

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Am 24. September 1991 stellte der Kläger einen Antrag auf Beschränkung der Ausgleichszahlung.

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Durch Bescheid vom 23. Oktober 1991 lehnte der Beklagte eine Beschränkung der Ausgleichszahlung mit der Begründung ab, der maßgebende Höchstbetrag von 8,14 DM werde durch die Summe von Miete und Ausgleichszahlung (5,85 DM + 2,-- DM = 7,85 DM) nicht überschritten. Den Höchstbetrag entnahm der Beklagte dem Mietspiegel für nicht preisgebundene Wohnungen in - Stand 1. Juni 1990 -. Der Betrag von 8,14 DM setzt sich zusammen aus der Obergrenze der Mietzinsspanne von 7,40 DM für Wohnungen, die in den Jahren von 1967 bis 1971 bezugsfertig wurden, in mittlerer Wohnlage (Lageklasse II) liegen und mit Heizung und Bad/WC ausgestattet sind, zuzüglich eines zehnprozentigen Zuschlages für Wohnungen mit einer Wohnungsgröße von 36 bis 40 qm.

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Hiergegen erhob der Kläger Widerspruch, den die Bezirksregierung Arnsberg durch Bescheid vom 16. September 1992 zurückwies. Zur Begründung seiner Klage hat der Kläger geltend gemacht: Es dürfe nur eine Einstufung in die Lageklasse III (einfache Wohnlage) erfolgen, weil deren Kriterien - Mietwohnungen in dichter Bebauung mit starker negativer Wohnbeeinträchtigung z.B. durch Industrieanlagen (Lärm, Staub und Geruchsbelästigung), kaum Frei-, Grün- und Erholungsanlagen - zuträfen. Der Mietspiegel für die Stadt - Stand: 1. Juni 1990 - enthalte zwar für eine in einfacher Lage gelegenen Wohnung dieser Baualtersklasse keinen Tabellenwert, deshalb dürfe aber dennoch nicht auf die Höchstbetragsverordnung Bezug genommen werden, weil diese einen unangemessen hohen Wert von 9,- DM je qm Wohnfläche ausweise. Die Größe der Mietzinsspanne für die Lageklasse II von hier 5,70 DM/qm bis 7,40 DM/qm mache deutlich, daß die dem Mietspiegel zugrunde gelegten Kriterien zur Bestimmung vergleichbaren Wohnraums nicht ausreichten. Zur Ermittlung der Vergleichsmiete seien weitere Kriterien zu berücksichtigen. Das Wohngebiet sei erheblichen Belastungen durch Straßenverkehr und Industrieanlagen ausgesetzt. Der Bereich sei durch Straßenprostitution, Drogenmißbrauch, hohe Kriminalität und eine schlechte Sozialstruktur gekennzeichnet. Einkaufsmöglichkeiten in unmittelbarer Nähe gebe es nicht, ferner fehlten Grünanlagen. Es sei auch nicht gerechtfertigt, die Obergrenze der Mietzinsspanne um 10 % zu erhöhen, weil gemäß Art. 2 Nr. 5 b) AFWoG NW Zuschläge nicht zu berücksichtigen seien.

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Der Kläger hat beantragt,

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den Beklagte unter Aufhebung des Bescheides vom 23. Oktober 1991 sowie des Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung Arnsberg vom 16. September 1992 zu verpflichten, die monatliche Ausgleichszahlung auf 0,-- DM zu beschränken.

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Der Beklagte hat beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Er hat geltend gemacht, die Stadt Dortmund verfüge über einen Mietspiegel, der hier Anwendung finde. Eine Erhöhung des Mietspiegelwertes um 10 % sei gerechtfertigt, weil die Mieten für kleinere Wohnungen in der Regel höher lägen als die in der Mietwerttabelle genannten Beträge.

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Durch das angefochtene Urteil, auf das Bezug genommen wird, hat das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen.

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Zur Begründung seiner hiergegen eingelegten Berufung ergänzt und vertieft der Kläger sein bisheriges Vorbringen.

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Der Kläger beantragt,

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das angefochtene Urteil zu ändern und nach dem Klageantrag I. Instanz zu erkennen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Er hält das angefochtene Urteil für zutreffend.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Verfahrensakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die zulässige Berufung ist nicht begründet.

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Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Der Bescheid des Beklagten vom 23. Oktober 1991 sowie der Widerspruchsbescheid der Bezirksregierung Arnsberg vom 16. September 1992 sind rechtmäßig, weil der Beklagte nicht verpflichtet ist, die Ausgleichszahlung zu beschränken (vgl. § 113 Abs. 5 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO -).

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Gemäß § 6 Abs. 1 Satz 1 AFWoG ist die Ausgleichszahlung auf Antrag zu beschränken auf den Unterschiedsbetrag zwischen dem für die Wohnung zulässigen Entgelt und dem für sie nach Abs. 2 geltenden Höchstbetrag. Nach den darüberhinaus anwendbaren landesrechtlichen Bestimmungen (vgl. § 16 Abs. 1 AFWoG) gilt nach Art. 2 Nr. 5 b Satz 1 AFWoG NW als zulässiges Entgelt das tatsächlich gezahlte Entgelt ohne Betriebskosten, Zuschläge und Vergütungen, es sei denn, es weicht nicht nur unwesentlich von dem preisrechtlich zulässigen Entgelt ab. Gemäß Art. 2 Nr. 5 b Satz 3 AFWoG NW ist als Höchstbetrag die Obergrenze der in dem Mietspiegel enthaltenen Mietzinsspanne für vergleichbaren Wohnraum ohne Betriebskosten, Zuschläge und Vergütungen zugrunde zu legen. Der Höchstbetrag ist hier nach dem Mietspiegel für nicht preisgebundene Wohnungen in Dortmund - Stand: 1 Juni 1990 - für die Wohnung des Klägers mit dem Betrag von 8,14 DM anzusetzen. Nach diesem Mietspiegel beträgt für Wohnungen der Baualtersklasse 1967 bis 1971, die eine Größe von 41 bis 99 qm haben, mit Heizung, Bad/WC ausgestattet und in mittlerer Wohnlage gelegen sind, die Mietzinsspanne 5,70 DM bis 7,40 DM. Dieser Betrag von 7,40 DM ist entsprechend der Regelung zu den Zu- und Abschlägen in dem Mietspiegel unter Nr. 4.1 um 10 % zu erhöhen, weil die von dem Kläger genutzte Wohnung eine Größe von 38 qm hat und damit kleiner ist, als die Wohnungen, auf die sich die im Mietspiegel ausgewiesenen Spannen beziehen. Ausweislich des Mietspiegels liegen die Mieten für kleinere als 41 qm große Wohnungen in der Regel über den in den Mietwerttabellen angegebenen Werten. Der Zuschlag für eine Wohnung in der Größe von 36 bis 40 qm ist mit 10 v.H. zu bemessen.

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Die Klassifizierung der Wohnungen im Mietspiegel nach Lage, Austattung und Baualter bietet mit den weiteren Bemessungskriterien Wohnungsgröße und Modernisierung eine genügend differenzierte Grundlage für die Feststellung ihrer Vergleichbarkeit. Der Anwendung dieses Mietspiegels steht nicht entgegen, daß in der Mietwerttabelle für Wohnungen vergleichbarer Ausstattung und Baualtersklasse, die in der Lageklasse I (gute Wohnlage) gelegen sind, die Mietzinsspanne 5,40 DM bis 7,10 DM beträgt. Der Beklagte hat in dem Berufungsverfahren dargelegt, daß der Mietspiegel aufgrund eines ausreichenden empirischen Datenmaterials erstellt wurde und sich die Mieten in besseren Wohnlagen etwa auch deshalb eher gemäßigt entwickeln können, weil dort seltener ein Mieterwechsel stattfindet. Mit Blick auf diese durch Datenmaterial gestützten Darlegungen, die die Vertreter des Beklagten in der mündlichen Verhandlung weiter plausibel erläutert haben, und unter Berücksichtigung, daß der Kläger lediglich eine Fehlerhaftigkeit des verwerteten Datenmaterials vermutet, ohne diese konkret aufzuzeigen, geschweige denn zu belegen, bestehen keine Bedenken gegen die Anwendung des Mietspiegels der Stadt Dortmund - Stand 1. Juni 1990 -.

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Entgegen der auch im Berufungsverfahren geäußerten Auffassung des Klägers liegt die von ihm genutzte Wohnung nicht in einer einfachen, sondern in einer mittleren Wohnlage. Im Hinblick einerseits auf die Nähe zur Innenstadt und andererseits die Abstände zu Industrie- und Verkehrsanlagen kann nicht davon ausgegangen werden, daß es sich um eine Bebauung "mit starker negativer Wohnbeeinträchtigung" handelt, die für eine einfache Wohnlage kennzeichnend wäre. Es handelt sich vielmehr um Verhältnisse, die viele Wohnlagen im Gebiet der Stadt prägen. Im übrigen zeigen die überreichten Luftbildaufnahmen, daß das Vorbringen des Klägers, in der Umgebung fehlten Frei-, Grün- und Erholungsflächen, nicht zutrifft. Die angeführte Straßenprostitution kann jedenfalls deshalb nicht zu einer Einstufung in eine einfache Wohnlage führen, weil die Lage, in der sich die Wohnung des Klägers befindet, hiervon weniger betroffen ist und außerdem nicht erkennbar ist, daß die Prostitution einen derartigen Umfang erreicht hätte, daß der Bereich dem Rotlichtmilieu zuzuordnen wäre. Im Hinblick darauf, daß das Verwaltungsgericht in dem angefochtenen Urteil ausführlich und nachvollziehbar begründet hat, daß die Wohnung des Klägers in mittlerer Wohnlage gelegen ist und der Kläger diesen Darlegungen im Berufungsverfahren nicht mit neuen Gesichtspunkten entgegengetreten ist, sind weitere Ausführungen dazu entbehrlich.

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Es verstößt auch nicht gegen Sinn und Zweck des Fehlbelegungsgesetzes, die im örtlichen Mietspiegel ausgewiesene Obergrenze der Mietzinsspanne für vergleichbaren Wohnraum als maßgebend zu berücksichtigen. Hierzu hat der Senat in seinem Urteil vom 27. Mai 1994 - 14 A 1660/92 - (Urteilsabdruck Seite 14) näher ausgeführt:

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"Das Abstellen auf die Obergrenze einer Mietzinsspanne ist gerechtfertigt, da diese Obergrenze die jüngst vereinbarten Mieten repräsentiert,

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vgl. Fortschreibung der Hinweise für die Aufstellung von Mietspiegeln, herausgegeben vom Bundesministerium für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau, WuM 1980 S. 165, 166,

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und so der gewährte Subventionsvorteil zeitnah für den jeweiligen Leistungszeitraum bestimmt werden kann. Würde hingegen für die Ermittlung des Höchstbetrages der Mittelwert einer Mietzinsspanne des Mietspiegels zugrundelegt, könnte der gewährte Subventionsvorteil nicht im gleichen Maße aktuell bestimmt werden. Dies ergibt sich aus der Struktur des Mietspiegels, bei dessen Erstellung nicht nur die zuletzt vereinbarten Mieten, sondern auch solche Mietzinsvereinbarungen, die bereits länger zurückliegen, Berücksichtigung finden. Gem. § 2 Abs. 1 Nr. 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe - MHG - fließen bei der Aufstellung eines Mietspiegels die Mietzinsen ein, die in den letzten drei (heute vier) Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Für die Feststellung des aktuellen Subventionsvorteils ist deshalb der Durchschnittswert einer Mietzinsspanne weniger aussagekräftig als die Obergrenze der Mietzinsspanne, die zuverlässiger den derzeitigen "Marktwert" einer Wohnung wiedergibt."

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Ferner ist zu berücksichtigen, daß die Beschränkung der Ausgleichszahlung für den gesamten dreijährigen Leistungszeitraum erfolgt. Da in der Regel damit zu rechnen ist, daß die Marktmieten in dieser Zeit steigen, ist es zur sachgerechten Abschöpfung des Subventionsvorteils auch aus diesem Gesichtspunkt gerechtfertigt, auf die zu Beginn der Leistungspflicht maßgebende Obergrenze der Mietzinsspanne abzustellen.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.

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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711, 713 der Zivilprozeßordnung - ZPO -.

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Für eine Zulassung der Revision fehlt es an den gesetzlichen Voraussetzungen, vgl. § 132 Abs. 2, § 137 Abs. 1 VwGO.

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