Oberverwaltungsgericht NRW, 14 A 2320/96

Tatbestand:

Die Klägerin ist Bauherrin des Miet- und Geschäftshauses in . Der Beklagte bewilligte ihr durch Bescheid vom 23. Mai 1956 für die Schaffung von 11 Mietwohnungen in dem Gebäude nach Maßgabe der "Bestimmungen über die Förderung des sozialen Wohnungsbaues im Lande Nordrhein-Westfalen (WBB)" vom 31. März 1954 (MBl. NW S. 679) ein Landesdarlehen in Höhe von 64.800,-- DM. Nach Ziff. XIII des Bescheides waren die 11 Wohnungen während der Laufzeit des Darlehens höchstens aber für 10 Jahre an lastenausgleichsberechtigte Wohnungssuchende zu vermieten.

Im Jahre 1968 übertrug die Klägerin das Haus auf ihre Tochter, Frau . Dabei behielt sie sich den Nießbrauch an dem Gebäude vor. Die Klägerin bewohnte bis zum 1. Mai 1993 die Wohnung im 3. Obergeschoß rechts dieses Hauses.

Durch Leistungsbescheid vom 6. Oktober 1989 setzte der Beklagte gegen die Klägerin für den Zeitraum vom 1. Januar 1990 bis zum 31. Dezember 1992 eine Ausgleichszahlung nach dem Gesetz über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen - Fehlbelegungsgesetz (AFWoG) - in Höhe von monatlich 172,-- DM fest. Dieser Bescheid erging aufgrund der Angabe der Klägerin, ihr Einkommen überschreite die maßgebende Einkommensgrenze um mehr als 50 v.H. Der Beklagte berücksichtigte eine Wohnfläche von 86 qm.

Mit Überweisungsauftrag vom 28. Februar 1992 zahlte die Klägerin das durch Bescheid vom 23. Mai 1956 bewilligte Darlehen, das am 30. Dezember 1997 planmäßig getilgt worden wäre, vorzeitig vollständig und freiwillig zurück. Der Betrag ging am 10. April 1992 bei der Wohnungsbauförderungsanstalt ein. Bereits mit Schreiben vom 26. Februar und 24. März 1992 hatte die Klägerin im Hinblick auf die Tilgung des Darlehens gebeten, von einer Leistungspflicht ab April 1992 abzusehen.

Durch Bescheid vom 3. August 1992 lehnte der Beklagte einen Wegfall der Leistungspflicht ab, weil die Klägerin die Wohnung nicht als Eigentümerin nutze.

Hiergegen erhob die Klägerin Widerspruch mit der Begründung, als Nießbraucherin sei sie einer Eigentümerin gleichzustellen, so daß ihre Wohnung unter den Ausnahmetatbestand des Art. 2 Nr. 1 des Fehlbelegungsgesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen - AFWoG NW - falle.

Durch Leistungsbescheid vom 13. Januar 1993 setzte der Beklagte gegen die Klägerin für den Leistungszeitraum vom 1. Januar 1993 bis zum 31. Dezember 1995 eine monatliche Fehlbelegungsabgabe in Höhe von 516,-- DM fest, wobei er wiederum von einer Wohnfläche von 86 qm ausging. Dieser Bescheid erging als Säumnisbescheid, weil die Klägerin der Aufforderung des Beklagten nicht nachgekommen war, Angaben zu den Wohnungsinhaber- und den Einkommensverhältnissen zu machen.

Hiergegen erhob die Klägerin Widerspruch und machte u.a. geltend, die Wohnfläche sei fehlerhaft berechnet worden.

Nach einer entsprechenden Überprüfung änderte der Beklagte durch Bescheid vom 24. November 1993 alle früheren Leistungsbescheide dahin ab, daß der Veranlagung nur noch eine Wohnfläche von 72,57 qm zugrundegelegt wurde. Dadurch ergab sich für die Leistungszeiträume bis Ende 1992 eine monatliche Ausgleichszahlung in Höhe von 145,-- DM und für den Leistungszeitraum ab 1. Januar 1993 von 435,-- DM. Ferner begrenzte der Beklagte die Leistungspflicht bis zum 30. April 1993, weil die Klägerin aus der Wohnung im 3. Obergeschoß rechts in eine kleinere Wohnung des Hauses umgezogen war.

Die Bezirksregierung Düsseldorf wies die Widersprüche gegen die Bescheide vom 3. August 1992 und 13. Januar 1993 durch Widerspruchsbescheid vom 11. Januar 1995 zurück.

Zur Begründung ihrer Klage hat die Klägerin geltend gemacht, die Wohnung sei bereits seit dem Jahre 1966 bindungsfrei, weil lediglich die Verpflichtung bestanden habe, die 11 Wohnungen des Hauses für 10 Jahre ab Bezugsfertigkeit an Lastenausgleichsgeschädigte zu vermieten. Ausweislich einer Wirtschaftlichkeitsberechnung sei die Wohnung nur 64,60 qm groß.

Die Klägerin hat schriftsätzlich beantragt,

die Bescheide des Beklagten vom 3. August 1992 und 13. Januar 1993 und den Widerspruchsbescheid der Bezirksregierung Düsseldorf vom 11. Januar 1995 aufzuheben.

Der Beklagte hat schriftsätzlich beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er hat die angefochtenen Bescheide für rechtmäßig gehalten.

Durch den angefochtenen Gerichtsbescheid, auf den Bezug genommen wird, hat das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen.

Hiergegen hat die Klägerin Berufung eingelegt und vorgetragen, auch als Nießbraucherin sei sie verfügungsberechtigt. Es sei nicht geklärt, ob die von ihr genutzte Wohnung der Wohnungsbindung unterliege. Das ihr zustehende Bauherrenprivileg müsse auch hier berücksichtigt werden.

Die Klägerin beantragt,

unter Änderung des angefochtenen Gerichtsbescheides die Bescheide des Beklagten vom 3. August 1992 und 13. Januar 1993 in der Gestalt des Änderungsbescheides vom 24. November 1993 und den Widerspruchsbescheid der Bezirksregierung Düsseldorf vom 11. Januar 1995 aufzuheben und festzustellen, daß die Leistungspflicht aufgrund des Leistungsbescheides des Beklagten vom 6. Oktober 1989 mit dem Beginn des Monats April 1992 erloschen ist.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der Verwaltungsvorgänge des Beklagten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Berufung ist nicht begründet.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen.

Die Klage hat keinen Erfolg, weil für die von der Klägerin bis zum 1. Mai 1993 genutzte Wohnung im 3. Obergeschoß rechts des Hauses die Fehlbelegungsabgabe erhoben werden konnte.

Nach § 1 Abs. 1 AFWoG haben, vorbehaltlich weiterer Voraussetzungen, die Inhaber öffentlich geförderter Wohnungen im Sinne des Wohnungsbindungsgesetzes eine Ausgleichszahlung zu leisten. Das Wohnungsbindungsgesetz gilt für "neugeschaffene" öffentlich geförderte Wohnungen; vgl. § 1 Abs. 1 WoBindG. Die von der Klägerin früher bewohnte Wohnung ist neu geschaffen gemäß § 1 Abs. 2 WoBindG, weil sie neu errichtet und nach dem 20. Juni 1948 bezugsfertig geworden ist.

Die Wohnung ist auch nach § 1 Abs. 3 Buchst. a) WoBindG öffentlich gefördert worden, weil öffentliche Mittel im Sinne des § 3 des Ersten Wohnungsbaugesetzes - I. WoBauG - in der Fassung vom 25. August 1953 (BGBl. I S. 1047) als Darlehen zur Deckung der Kosten der von der Klägerin genutzten Wohnung eingesetzt worden sind. Das durch Bewilligungsbescheid vom 23. Mai 1956 nach Maßgabe der "Bestimmungen über die Förderung des sozialen Wohnungsbaues im Lande Nordrhein-Westfalen (WBB)" vom 31. März 1954 gewährte Landesdarlehen war zum Bau von Wohnungen "für die breiten Schichten des Volkes" bestimmt (vgl. § 3 Abs. 1 I. WoBauG). Die in dem Bewilligungsbescheid weiter aufgenommene besondere Bemerkung, daß die Wohnungen während der Laufzeit des Darlehens höchstens aber für 10 Jahre auf Vorschlag des Wohnungsamtes an lastenausgleichsberechtigte Wohnungssuchende zu vermieten sind, besagt lediglich, daß die Wohnungen vorrangig diesem Personenkreis, der zum Kreis der breiten Schichten des Volkes zählt, zur Verfügung zu stellen sind. Die Eigenschaft öffentlich gefördert bleibt davon unberührt, so daß die Wohnungen auch nach Ablauf der 10- Jahres-Frist nur an solche Wohnungssuchende vermietet werden durften, die wohnberechtigt waren. Die Wohnungsbindung erfaßte auch die von der Klägerin genutzte Wohnung im 3. Obergeschoß rechts, weil ausweislich des Bewilligungsbescheides sowie des Inhalts der Förderungsakte das Landesdarlehen für die Schaffung dieser Wohnung und aller anderen Wohnungen im 3., 2. und 1. Obergeschoß eingesetzt worden ist. Auf die Rechtslage bezüglich der Wohnungen im 4. Obergeschoß braucht hier nicht eingegangen zu werden.

Die vorzeitige vollständige Rückzahlung des gewährten Darlehens am 10. April 1992 führte nicht zu einem Erlöschen der Leistungspflicht gemäß Art. 2 Nr. 6 Abs. 1 Buchst. a) AFWoG NW. Nach dieser Bestimmung erlischt die Leistungspflicht mit Beginn des Monats, in dem die Wohnung nicht mehr als öffentlich gefördert im Sinne des Wohnungsbindungsgesetzes gilt. Die vorzeitige Rückzahlung der öffentlichen Mittel bewirkte, daß die sogenannte Nachwirkungsfrist des § 16 Abs. 1 Satz 1 WoBindG in Lauf gesetzt wurde. Danach gilt für den Fall, daß die für eine Wohnung als Darlehen bewilligten öffentlichen Mittel ohne rechtliche Verpflichtung vorzeitig vollständig zurückgezahlt werden, die Wohnung vorbehaltlich der - hier nicht einschlägigen - Absätze 2 und 5 als öffentlich gefördert bis zum Ablauf des 10. Kalenderjahres nach dem Jahr der Rückzahlung, längstens jedoch bis zum Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Darlehen nach Maßgabe der Tilgungsbedingungen vollständig zurückgezahlt wären. Da das durch Bewilligungsbescheid vom 26. Mai 1956 gewährte Darlehen nach Maßgabe der Tilgungsbedingungen im Jahre 1997 vollständig getilgt worden wäre, endet die Eigenschaft "öffentlich gefördert" zum 31. Dezember 1997.

Eine Ausnahme nach § 2 AFWoG von der Verpflichtung, die Fehlbelegungsabgabe zu entrichten, besteht nicht. Nach der hier allein in Betracht zu ziehenden Regelung des § 2 Abs. 1 Nr. 1 AFWoG ist eine Ausgleichszahlung nicht zu leisten, wenn es sich um eine Wohnung in einem Eigenheim, eine Wohnung in einer Eigensiedlung oder eine Eigentumswohnung handelt, die vom Eigentümer selbst genutzt wird. Keine dieser Voraussetzungen liegt vor, insbesondere handelt es sich bei der von der Klägerin genutzten Bauherrenwohnung nicht um eine Eigentumswohnung, die vom Eigentümer selbst genutzt wird.

Auch der Ausnahmetatbestand des Art. 2 Nr. 1 a) Abs. 2 AFWoG NW greift nicht ein. Danach ist eine Ausgleichszahlung auch dann nicht zu leisten, wenn es sich um eine andere (nicht in § 2 Abs. 1 Nr. 1 AFWoG genannte) Wohnung handelt, die vom Eigentümer selbst genutzt wird, der auf die Wohnung entfallende Anteil der als Darlehen gewährten öffentlichen Mittel zurückgezahlt worden ist und der anteilige Zuschußbetrag nicht mehr gezahlt wird. Diese Regelung greift nicht zugunsten der Klägerin ein, weil diese die Wohnung im 3. Obergeschoß rechts nicht als Eigentümerin, sondern als Nießbraucherin nutzte. Der Nießbrauch kann entgegen der Auffassung der Klägerin auch nicht dem Eigentum gleichgestellt werden, weil die mit dem Eigentum verbundenen Befugnisse (vgl. § 903 des Bürgerlichen Gesetzbuches - BGB -) mit denen des Nießbrauchs (vgl. § 1030 ff. BGB) nicht vergleichbar sind. Der Gesetzgeber hat in Anlehnung an die Gleichstellungsvorschrift des § 99 Abs. 1 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes - II. WoBauG - in Art. 2 Nr. 1 Buchst. a) Abs. 1 AFWoG NW den Erbbauberechtigten dem Eigentümer gleichgestellt. Im Hinblick auf den klaren Wortlaut des Art. 2 Nr. 1 Buchst. a) AFWoG NW und der unterschiedlichen Befugnis, die mit dem Eigentum und dem Nießbrauch verbunden sind, kann die Vorschrift nicht erweiternd auch auf denjenigen angewandt werden, der eine Wohnung aufgrund eines Nießbrauchs selbst nutzt. Auch der Umstand, daß die Klägerin das Haus errichtet hat und sie die Bauherrenwohnung bewohnt, befreit sie nicht von der Verpflichtung, die Ausgleichszahlung zu leisten. Die Klägerin kann sich in diesem Zusammenhang nicht mit Erfolg auf das Bauherrenprivileg berufen. Dieses besagt gemäß § 6 Abs. 2 Satz 3 WoBindG, daß der Verfügungsberechtigte, der mindestens vier öffentlich geförderte Wohnungen geschaffen hat, eine dieser Wohnungen selbst benutzen darf, auch wenn das Gesamteinkommen die Einkommensgrenze übersteigt. Das Bauherrenprivileg betrifft somit den Bezug der Wohnung, nicht aber die durch die Fehlbelegungsabgabe bewirkte Rückführung der dem Bauherren gewährten Subvention. Zwar stellt die Belastung der gemäß § 6 Abs. 2 Satz 3 WoBindG selbstnutzenden Bauherren mit der Abgabepflicht wegen ihrer von Einkommensverhältnissen unabhängigen Wohnberechtigung eine echte Kürzung oder gar Aufhebung einer nicht fehlgelaufenen Subvention dar. Dies ist aber verfassungsrechtlich unbedenklich, weil die Subventionskürzung durch gewichtige öffentliche Interessen gerechtfertigt ist, denen gegenüber das Vertrauen in den Fortbestand der Subventionsvorteile keinen Vorrang beanspruchen kann.

Vgl. BVerfG, Beschluß vom 8. Juni 1988 - 2 BvL 9/85 und 3/86 - NJW 1988, 2529, 2533 f.

Die Rückzahlung der öffentlichen Mittel im April 1992 bewirkte somit nicht, daß von diesem Zeitpunkt an von einer Erhebung der Ausgleichszahlung abzusehen war.

Es ist auch im übrigen rechtlich nicht zu beanstanden, daß der Beklagte die Klägerin erneut zu einer Ausgleichszahlung in Höhe von 435,-- DM monatlich für die Zeit vom 1. Januar 1993 bis zum 30. April 1993 herangezogen hat, weil die hierfür im Fehlbelegungsgesetz festgelegten Voraussetzungen erfüllt sind.

Die Stadt ist durch § 1 Nr. 1 der Verordnung der Landesregierung zur Durchführung des Gesetzes über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen vom 22. September 1982, GVBl. NW S. 612, wirksam zu einem Gebiet bestimmt worden, in dem eine Ausgleichszahlung zu leisten ist (vgl. § 1 Abs. 1 Nr. 1 AFWoG und Art. 1 Abs. 3 des Fehlbelegungsgesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen in der Änderungsfassung vom 14. Juli 1992, GVBl. NW S. 315).

Die Festsetzung des Leistungszeitraums vom 1. Januar 1993 bis - nach dem Auszug der Klägerin - zum 30. April 1993 ist nicht zu beanstanden. Für Inhaber von Wohnungen, für die die öffentlichen Mittel nach dem 31. Dezember 1954, jedoch vor dem 1. Januar 1963 bewilligt worden sind, begann der erste Leistungszeitraum am 1. Januar 1984 (vgl. § 4 Abs. 1 Nr. 2 AFWoG). Der vierte dreijährige Leistungszeitraum begann somit am 1. Januar 1993. Die Leistungspflicht erlosch gemäß Art. 2 Nr. 7 Abs. 1 Buchst. b) AFWoG NW in der Änderungsfassung vom 14. Juli 1992, nachdem die Klägerin die Wohnung nicht mehr benutzte.

Die Festsetzung der Abgabe auf 435,-- DM monatlich rechtfertigt sich aus Art. 2 Nr. 1 a) Ziff. 6 i.V.m. Art. 2 Nr. 5 Abs. 2 Satz 1 AFWoG NW in der Änderungsfassung vom 14. Juli 1992, weil die Klägerin die gemäß Art. 2 Nr. 5 Abs. 1 AFWoG NW in der genannten Änderungsfassung erforderlichen Angaben nicht gemacht hat. Die Klägerin ist aufgefordert worden, die Personen zu benennen, die die Wohnung nicht nur vorübergehend benutzen, und deren Einkommen oder das Vorliegen der Ausnahmen nach Art. 2 Nr. 2 Abs. 1 nachzuweisen. Da die Klägerin dieser Aufforderung nicht nachgekommen ist, war nach Art. 2 Nr. 5 Abs. 2 Satz 1 AFWoG NW in der Änderungsfassung vom 14. Juli 1992 zu vermuten, daß die Voraussetzungen für eine Ausnahme nicht vorliegen und die Einkommensgrenze um mehr als 100 v.H. überschritten wird.

Schließlich ist nicht zu beanstanden, daß der Beklagte nach der erfolgten Berichtigung die Wohnfläche für die von der Klägerin genutzte Wohnung mit 72,57 qm angenommen hat. Diese Zahl ergibt sich aus einer Wohnflächenberechnung vom 29. Januar 1957, die aufgestellt worden war, nachdem das Haus bezugsfertig war. Die von der Klägerin genannte Größe von 64,60 qm Wohnfläche stammt aus einer älteren Berechnung der eine andere, später nicht verwirklichte Grundrißgestaltung zugrundelag.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.

Für eine Zulassung der Revision fehlt es an den gesetzlichen Voraussetzungen, vgl. §§ 132 Abs. 2, 137 Abs. 1 VwGO.