1

T a t b e s t a n d :

2

Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks Gemarkung                             , Flur 11, Flurstück 438; die Beigeladenen sind Eigentümer des östlichen Nachbargrundstücks Parzelle 439. Das Gelände fällt von Osten nach (Süd-)Westen ab. Beide Grundstücke liegen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 3 „Nordwest“ der Gemeind und sind als reines Wohngebiet mit offener Bauweise ausgewiesen. Der Kläger ließ auf seinem Grundstück aufgrund Baugenehmigung vom 4. Mai 1976 ein Einfamilienhaus errichten, das zur Grenze des östlichen Nachbargrundstücks einen Abstand von nur 2,26 m einhält. Zugunsten des Klägers bewilligten deshalb die früheren Eigentümer des Grundstücks Parzelle 439 (die Eheleute                             ), die Rechtsvorgänger der beigeladenen, die Eintragung einer Baulast folgenden Inhalts:

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„… Auf dem benachbarten Flurstück 438, Flur 11, Gemarkung                            , beabsichtigt die Errichtung eines Einfamilienhauses.

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Gemäß § 7 Abs. 1 und 2 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen - Landesbauordnung - (BauO NW) in der Fassung der Bekanntmachung vom 27. Januar 1970 (GV NW S. 96) müßte das Gebäude in einem Abstand von mindestens 3,00 m von unserer Grenze errichtet werden. Nach den eingereichten Plänen beträgt der Abstand aber nur 2,26 m. gemäß §§ 9, 99 der BauO NW gestatten wir hiermit, daß der fehlende Abstand von 0,74 m auf einer Länge von 10,24 m auf unser o.a. Flurstück 439 übernommen wird und erkennen gegenüber dem Kreis                            als Bauaufsichtsbehörde an, daß die dadurch entstehende Linie (3,00 m von dem geplanten Gebäude) als bauaufsichtliche Grenze zu unserem Grundstück gilt. Erst von dieser neuen bauaufsichtlichen Linie an werden die für unser Grundstück vorgeschriebenen Bauwiche, hinteren Grenzabstände, Abstandsflächen oder Abstände gerechnet.

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Auf einen Überbau des auf unser Grundstück übernommenen Bauchwichs verzichten wir ausdrücklich. …“

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Am 20. Oktober 1978 erteilte der Beklagte den Beigeladenen die Genehmigung zur Errichtung eines Einfamilienwohnhauses mit Einliegerwohnung und Garage. Das Wohnhaus hält zur westlichen Nachbargrenze einen Abstand von 3,74 m ein. Nach den Bauvorlage ist die Garage mit einer Länge von 6,49 m, einer Breite von 3,71 (5) m und einer Höhe von ca. 2,70 m unmittelbar an der Grenze zum klägerischen Grundsstück, also unter teilweiser Inanspruchnahme der Baulastfläche, genehmigt.

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Der Kläger erhob Widerspruch gegen die den Beigeladenen erteilte Baugenehmigung und führte zur Begründung u.a. aus: Die an der Grundstücksgrenze geplante Garage verstoße gegen den Inhalt der Baulast. Aufgrund des nach Süden und Westen abfallenden Geländes sei die Traufe der Garage höher als 3 m. Mit Bescheid vom 31. Oktober 1979, am 4. Dezember 1979 zugestellt, wies der Regierungspräsident                            den Widerspruch mit im wesentlichen folgender Begründung zurück: Die Garage verstoße nicht gegen zwingendes, auch dem Nachbarschutz dienendes Recht. Die Garage überschreite nicht die Maße einer Bauwichgarage. Auch werde die zulässige Traufhöhe von 3 m über der Geländeoberfläche nicht überschritten. Maßgebend sei hierbei die Geländeoberfläche auf dem Grundstück der Beigeladenen, nicht die auf dem Grundstück des Klägers. Auch die eingetragene Baulast stehe der Errichtung der Garage nicht entgegen. Die dort verwandten Formulierungen könnten auf den ersten Blick den gegenteiligen Anschein erwecken. Bei diesen Formulierungen handele es sich jedoch um - inzwischen neugefaßte - Standardformeln des beklagten, die für alle Fälle der Übernahme eines Bauwichs oder einer Abstandsfläche gelten und in erster Linie dem Übernehmer der Baulast klarmachen sollten, welche Verpflichtung er mit der Abgabe der Erklärung für sich und seine Rechtsnachfolger übernahm. Nach § 9 Abs. 1 Satz 2 BauO NW blieben jedoch Vorschriften, nach denen einer Überbauung zulässig sei oder ausnahmsweise gestattet werden könne, unberührt. Es deute nichts darauf hin, daß der Verzicht auf einen Überbau des übernommenen Bauwichs in der Baulasterklärung über diese Regelung hinausgehen sollte.

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Zur Begründung seiner rechtzeitig erhobenen Klage hat der Kläger u.a. vorgetragen: Die mit der Baulasterklärung übernommene Verpflichtung, auf eine Bebauung der Baulastfläche zu verzichten, beziehe sich, wie der eindeutige Wortlaut der Erklärung ergebe, auf jegliche Bauung der Baulastfläche. ein solcher genereller Verzicht könne Gegenstand einer Baulast sein; es könnten auch privatrechtliche Regelungen in das Baulastenbuch übernommen werden. Dies hätten auch die damals Beteiligten gewußt, was sich aus der von ihm, dem Kläger, gewählten Bauweise ergebe. Der Lichteinfall in das südliche Fenster werde nunmehr durch die Garage der Beigeladenen beeinträchtigt.

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Der Kläger hat beantragt,

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die den Beigeladenen mit Bauschein vom 20. Oktober 1978 erteilte Baugenehmigung, soweit sie sich auf die Errichtung einer Garage bezieht, und den Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidenten vom 31. Oktober 1979 aufzuheben.

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Der Beklagte hat beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Zur Begründung hat er sich auf den Inhalt der angefochtenen Bescheide bezogen.

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Durch Urteil vom 9. September 1980 hat das Verwaltungsgericht die Klage als unbegründet abgewiesen, weil die den Beigeladenen erteilte Baugenehmigung (für die Garage) nicht gegen auch dem Nachbarschutz dienendes Baurecht verstoße.

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Gegen das am 4. Oktober 1980 zugestellte Urteil hat der Kläger am 23. Oktober 1980 Berufung eingelegt. Er trägt ergänzend vor: Die Baugenehmigung für die Garage im „Baulastbereich“ sei erteilt worden, bevor der Berechtigte gehört worden sei. Hierdurch sei § 28 VwVfG NW verletzt worden, weil die Genehmigung in Rechte des Klägers eingreife.

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Der Kläger beantragt,

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das angefochtene Urteil zu ändern und nach seinem erstinstanzlichen Klageantrag zu erkennen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen,

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weil die strittige Baugenehmigung nicht gegen auch dem Nachbarschutz dienende Regelungen des Baurechts verstoße. Der Beklagte bezieht sich weitgehend auf die Gründe der Bescheide und des angefochtenen Urteils.

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Die Beigeladenen stellen keinen Antrag und haben sich nicht zur Sache geäußert.

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Wegen des Sach- und Streitstandes im übrigen wird auf den Inhalt der Streitakte, der Verwaltungsvorgänge des Beklagten betr. die Bauvorhaben des Klägers und der Beigeladenen (Beiakten 2 bis 4), den Widerspruchsvorgang des Regierungspräsidenten und der Gerichtsakte 4 L 315/79 VG Arnsberg = 11 B 987/79 OVG ergänzend Bezug genommen. Die genannten Unterlagen waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

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Die zulässige Berufung ist nicht begründet. Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Die Baugenehmigung für die Garage der Beigeladenen auf dem Flurstück 439 verstößt nicht gegen öffentlich-rechtliche Regelungen, die auch dem Schutz des Klägers zu dienen bestimmt und deshalb nachbarschützend sind.

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Zunächst liegt der vom Kläger gerügte Verstoß gegen § 28 VwVfG NW - Anhörung Beteiligter - nicht vor. Nach § 1 Abs. 1 VwVfG NW gilt das Verwaltungsverfahrensgesetz für die öffentlich-rechtliche Tätigkeit der Behörden des Landes und der Gemeinden nur, soweit nicht Rechtsvorschriften des Landes inhaltsgleiche oder entgegenstehende Bestimmungen enthalten. Dieser Vorbehalt könnte im Bereich des Bauordnungsrechts eingreifen, weil § 87 BauO NW die Anhörung der Nachbarn - nur - vor der Erteilung von Befreiungen von solchen Vorschriften regelt, die auch dem Schutz des Nachbarn zu dienen bestimmt sind, nicht aber vor der Erteilung von Ausnahmen iSd § 86 Abs. 1 BauO NW. Indessen braucht diese Problematik

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vgl. dazu Rößler, Kommentar zur Landesbauordnung NW, 2. Aufl., § 87 Anm. 1,

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vorliegend nicht vertieft zu werden, weil die den Beigeladenen erteilte Baugenehmigung nicht in Rechte des Klägers eingreift (vgl. hierzu den Wortlaut des § 28 Abs. 1 VwVfG NW), wie noch näher auszuführen sein wird.

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Die Genehmigung verstößt nicht gegen die nachbarschützenden Bauwichregelungen des § 7 Abse. 1 und 3 BauO NW. Die 6,49 m lange, 3,715 m breite und - an Ort und Stelle im Erörterungstermin vom 30. Juli 1979 im Verfahren 11 B 987/79 nachgemessen - bis zu 2,85 m hohe Garage der Beigeladenen überschreitet nicht die zulässigen Maße für eine Bauwichgarage iSd § 7 Abs. 4 Satz 2 BauO NW. Dies hat das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt. Insbesondere ist insoweit nicht ersichtlich, daß sich das Ermessen des Beklagten zugunsten des Klägers (und zu Lasten der Beigeladenen) in der Weise reduziert hätte, daß die Garage nur an der Ostseite des Grundstücks der Beigeladenen hätte genehmigt werden dürfen.

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Ebenso steht die von den Rechtsvorgängern der Beigeladenen abgegebene Balasterklärung der Genehmigung nicht entgegen. Nach erneuter Überprüfung steht für den Senat fest, daß die damaligen Eigentümer des Grundstücks Parzelle 439 mit dieser Erklärung keine weitere öffentlich-rechtliche Verpflichtung zu Lasten der Bebaubarkeit ihres Grundstücks eingehen wollten und eingegangen sind, als § 9 BauO NW dies ermöglicht.

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Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 BauO NW kann u.a. gestattet werden, daß die nach der Bauordnung erforderlichen Bauwiche sich ganz oder teilweise auf andere Grundstücke erstrecken, wenn öffentlich-rechtlich gesichert ist, daß sie nicht überbaut oder auf die auf diesen Grundstücken erforderlichen Bauwiche nicht angerechnet werden. Mit dieser Regelung soll, wie das Verwaltungsgericht zutreffend ausführt, u.a. die Verlagerung von Bauwichen ganz oder teilweise auf andere Grundstücke ermöglicht werden, um die bauliche Ausnutzbarkeit des „begünstigten“ Grundstücks zu erweitern und zugleich zu sichern. Die Übertragung des Bauwichs auf ein Nachbargrundstück hat nach §§ 9 Abs. 1 Sätze 2 und 3, 99 BauO NW zur Folge, daß die entsprechende Fläche auf dem „belasteten“ Nachbargrundsstück von jeder Bebauung freigehalten werden muß, soweit nicht Ausnahmen vorgesehen sind.

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Gemäß § 9 Abs. 1 Satz 2 BauO NW bleiben (andere) Vorschriften, nach denen eine Überbauung (gleichwohl) zulässig ist oder ausnahmsweise gestattet werden kann, unberührt. Daraus folgt, daß die Vorschrift des § 9 Abs. 1 BauO NW nur für solche baulichen Anlagen/Gebäude gilt, die ihrerseits einen Bauwich einhalten müssen. Sind Anlagen im Bauwich zulässig oder können ausnahmsweise insbesondere Gebäude im Bauwich gestattet werden, so steht ihnen die öffentlich-rechtliche Sicherung nach § 99 BauO NW, daß die übernommene Fläche (grundsätzlich) nicht überbaut werden kann, nicht entgegen. Gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 BauO NW könnten u.a. Garagen ohne eigenen Bauwich und im Bauwich anderer Gebäude gestattet werden.Daraus ergibt sich iVm § 9 Abs. 1 Satz 2 BauO NW, daß die allgemein im Bauwich zulässigen Garagen generell auch auf „Baulastflächen“ genehmigt werden dürfen.

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Mit dieser gesetzlichen Regelung stimmt die von den Rechtsvorgängern der Beigeladenen abgegebene und eingetragene Baulasterklärung einschließlich des Satzes: „Erst von dieser neuen bauaufsichtlichen Linie an werden die für unser Grundstück vorgeschriebenen Bauwiche, hinteren Grenzabstände, Abstandsflächen oder Abstände gerechnet“, überein. Da das Wohnhaus des Klägers nur einen Grenzabstand von 2,24 m einhält, war die Eintragung einer Baulast dieses Inhalts zum Zwecke der Schaffung des Bauwichs von 3 m erforderlich. Aus § 7 Abs. 4 Satz 2 iVm § 9 Abs. 1 Satz 2 BauO NW ergibt sich aber auch hier, daß die allgemein im Bauwich zulässige Garage in der Baulastfläche auf der Parzelle 439 genehmigt werden durfte.

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Der Zusatz in der Baulasterklärung der Eheleute                            „auf einen Überbau des auf unser Grundstück übernommenen Bauwichs verzichten wir ausdrücklich“ besagt nichts anderes. Dafür spricht folgendes: Der gesamte Ext der Baulasterklärung entsprach einem formularmäßigen Vordruck des Beklagten, den er mehrere Jahre in allen Fällen einer Übernahme von Bauwichen usw. auf ein Nachbargrundstück verwandt hat. Er wollte damit - unstreitig - lediglich die gesetzlichen Folgen des § 9 BauO NW erreichen; einziger Sinn und Zweck der Baulastübernahme war aus seiner Sicht auch vorliegend, die rechtlichen Möglichkeiten zu schaffen, unter denen die Baugenehmigung für das Wohnhaus des Klägers erteilt werden konnte. Die Eheleute                            als damalige Nachbarn hatten ihrerseits unter dem 29. Oktober 1975 eine Erklärung „zur Vorlage beim Kreisbauamt“ abgegeben (Bl. 10 der Beiakte Heft 3), in der es lediglich heißt, sie seien „mit der Übernahme einer Baulast von 0,74 m auf unserem unbebauten Nachbargrundstück … Flurstück 439, einverstanden“. Diese Erklärung spricht nach ihrem objektiven Erklärungswert aus der Sicht des Empfängers (das sind der Beklagte, aber auch andere Behörden und die Rechtsnachfolger hinsichtlich des Grundstücks)

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vgl. dazu Palandt-Heinrichs, BGB, 40. Aufl., 1981, § 133 Anm. 7, m.w.N. aus der Rspr.,

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dafür, dass die Eheleute                            bereit waren, die gesetzlichen Folgen der §§ 9 und 99 BauO NW zu Lasten ihres Grundstücks eintreten zu lassen. Für eine weitergehende Interpretation gibt dieser authentische Text der Erklärenden nichts her. Dieselbe Rechtsfolge wollte der Beklagte mit dem von ihm verwandten Formular (einschließlich des oben zitierten Satzes) vom 15. Dezember 1975 (Beiakte 4 und Blatt 12 der Beiakte Heft 3) erzielen. für ein darüber hinausgehendes „Opfer“ der Eheleute                            , nämlich die vollständige Freihaltung des Bauwichs von jeglichen baulichen Anlagen neben der Übernahme des Bauwichs für das Wohnhaus des Klägers auf ihr Grundstück (also eine Art Doppelverzicht) bestand aus der Sicht der Erklärenden und des Erklärungsempfängers kein Anlaß. Dafür, daß die Baulasterklärung der Eheleute                            keine weitergehende Bedeutung haben sollte, spricht neben dem eindeutigen Wortlaut ihrer eigenen Erklärung auch die Interessenlage: Der Kläger brauchte für die Verwirklung seines Bauvorhabens das Entgegenkommen seiner Nachbarn, weil sich bei der (endgültigen) Vermessung seines Grundstücks herausstellte, daß 1 m der angenommenen Breite seines Grundstücks in der Natur „nicht vorhanden“ war. Wenn in dieser Situation die Nachbarn bereit waren, zugunsten des Klägers - nach seinen Angaben in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat: unentgeltlich - einen Teil des Bauwichs für das Wohnhaus des Klägers auf ihr noch unbebautes Grundstück zu übernehmen, kann dies bei verständiger Würdigung nur heißen: Der Bauwich soll zwar verschoben werden, die gesetzliche Bauwichregelung im übrigen bleibt dadurch aber unverändert. Nach allem enthält der gesamte Text der Baulasterklärung vom 15. Dezember 1975 nur die gesetzlichen Folgen des § 9 BauO NW, nicht jedoch ein weitergehendes „Bauverbot“ auf dem Grundstsück der beigeladenen an dem weder der Beklagte noch die Rechtsvorgänger der Beigeladenen ein Interesse haben konnten.

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Soweit der Kläger sich darauf beruft, zwischen den Eheleuten                            und ihm habe privat Einigkeit darüber bestanden, den Bauwich von Baukörpern völlig freizuhalten, die Eheleute                            hätten ihre Grenzgarage an der Ostseite des Grundstücks geplant gehabt, ist sein Vortrag unerheblich. Auf das, was der Kläger und die Eheleute                            untereinander gemeint und gesagt haben, kommt es nicht an, weil für das öffentliche Recht allein der objektive Erklärungswert der Baulasterklärung vom 15. Dezember 1975 maßgeblich ist. Soweit der Kläger in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat den Beweisantrag gestellt hat, die Voreigentümer des Nachbargrundstücks sollten als Zeugen darüber gehört werden, daß sie sich am 12. Dezember 1975 bei der Kreisverwaltung darüber im klaren waren, daß der Bauwich und die Baulastfläche gänzlich unbebaut zu bleiben hätten und die bereits geplante Grenzgarage auf der entgegengesetzten Ostseite (im Anschluß an eine auf dem Nachbargrundstück geplante und inzwischen errichtete Grenzgarage) des Grundstücks errichtet werden sollte, die Eheleute hätten dies bei diesem Anlaß auch zum Ausdruck gebracht, war der Antrag ebenfalls als unerheblich abzulehnen. Auch insoweit ist nicht rechtserheblich, was die Eheleute                            zum Ausdruck bringen wollten und ihrer Meinung nach zum Ausdruck gebracht haben. Entscheidend ist vielmehr allein, wie der Beklagte und andere Behörden sowie Rechtsnachfolger) die Erklärung der Eheleute                            - nach der Vorgeschichte (einschließlich der privat formulierten, eindeutigen Baulasterklärung, die den wirklichen Willen objektiv belegt), der Interessenlage, dem Gesamtzusammenhang - ihrem objektiven Erklärungswert gemäß verstehen müßte und verstanden hat. Nach dem oben Gesagten ist davon auszugehen, daß die Baulasterklärung lediglich die Folgen der §§ 9, 99 bauO NW haben sollte. Deshalb war die Vernehmung der Eheleute                            als Zeugen unentbehrlich.

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Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 154 Abs. 2, 162 Abs. 3 VwGO. Es hätte nicht der Billigkeit entsprochen, die Kosten der Beigeladenen dem Kläger aufzuerlegen, weil die Beigeladenen sich am Berufungsverfahren nicht beteiligt haben.

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Der Ausspruch der vorläufigen Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung rechtfertigt sich nach § 167 VwGO iVm §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

39

Die Revision ist nicht zugelassen worden, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.