1

Gründe:

2

I.

3

Als Eigentümerin des im Rubrum genannten Grundbesitzes ist die am 04.08.2023 verstorbene Frau Z. E., geborene I., im Grundbuch eingetragen. Der Beteiligte zu 2) ist der Testamentsvollstrecker über den Nachlass der Verstorbenen. (Beschluss vom 20.11.2023 – 42 VI 625/23 AG D.). Die Gesellschafter der Beteiligten zu 1) sind die Enkel und aufgrund der Erbverträge vom 29.12.2005 (Notar Dr. B. G. aus Q., UR-Nr. 2391/2005) und vom 03.02.2011 (Notar Dr. M. N. aus Q., UR-Nr. 248/2011 K) zu je 1/3 die Erben (nachfolgend: Erben) der vorgenannten Verstorbenen. In den notariellen Erbverträgen sind neben den Erbeinsetzungen und der Testamentsvollstreckung auch Vermächtnisse zugunsten der Kinder der Verstorbenen, Frau H. F. und Frau A. O. E.-T., angeordnet. Auf den Inhalt der Vermächtnisse (Erbverträge in der Aktenlasche) wird Bezug genommen.

4

Die Erben gründeten die T. & F. Grundbesitz eGbR und die T. & F. Immobilien eGbR, deren alleinige Gesellschafter sie sind.

5

Mit notarieller Urkunde vom 22.05.2024 des Notars Dr. W. X. in R. (UVZ-Nr. 943/2024), an der alle Erben und die Vermächtnisnehmerinnen mitgewirkt haben, übertrug der Beteiligte zu 2) mehrere im Einzelnen genannte Grundstücke, darunter auch die im Rubrum genannten Grundstücke an die Beteiligte zu 1). Weitere Grundstücke wurden auf die T. & F. Immobilien eGbR übertragen. In dieser Urkunde einigten sich die Erben sowie die Vermächtnisnehmerinnen darauf, dass diese zur Vermächtniserfüllung jeweils einen Betrag in Höhe von 275.633,81 € erhalten sollen, und zwar zinslos fällig und zahlbar bis längstens zum 30.06.2024. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt der notariellen Urkunde vom 22.05.2024 des Notars Dr. W. X. in R. (UVZ-Nr. 943/2024, Bl. 6 ff. d.A.) Bezug genommen.

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Mit zwei Urkunden des Notars Dr. W. X. in R. vom 08.08.2024 (UVZ-Nr. 1521/2024 und UVZ-Nr. 1522/2024) bestellte der Eigentümer der im Rubrum genannten Grundstücke eine Grundschuld in Höhe von 180.000,00 € an dem im Rubrum genannten Grundstück unter lfd. Nr. 5 sowie in Höhe von 125.000,00 € an dem Grundstück unter lfd. Nr. 9 jeweils nebst Zinsen für die J.-Bank D. eG in D.. Die T. & F. Grundbesitz eGbR wurde bei der Beurkundung durch den einzelvertretungsberechtigten Gesellschafter P. S. T. vertreten. Dieser handelte zudem als vollmachtloser Vertreter für den Beteiligten zu 2).

7

Der Beteiligte zu 2) genehmigte unter dem 12.08.2024 die in den Urkunden vom 08.08.2024 abgegebenen Erklärungen sowie den gesamten Inhalt vorbehaltlos (Bl. 34 d.A.).

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Mit Zwischenverfügung vom 19.11.2024 hat der Grundbuchrechtspfleger um Darlegung der Beweggründe für die Grundschuldbestellungen und um Mitteilung der Sicherungsabrede gebeten. Diese müsse derart eingeschränkt sein, dass der Verkäufer gegen anderweitige Verwendungen des Grundpfandrechts geschützt sei.

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Gegen diese dem Verfahrensbevollmächtigtem der Beteiligten am 28.11.2024 zugestellte Zwischenverfügung wenden sich die Beteiligten mit ihrer Beschwerde vom 27.12.2024, worin sie darauf verweisen, es handle sich eindeutig um Finanzierungsgrundschulden zur Absicherung von Darlehen der Erben und daher nach allgemeiner Lebenserfahrung um entgeltliche Verfügungen des Testamentsvollstreckers.

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Dieser Beschwerde hat das Grundbuchamt mit am 15.01.2025 erlassenen Beschluss vom 14.01.2025 nicht abgeholfen und dem Oberlandesgericht Köln zur Entscheidung vorgelegt. Es hat ausgeführt, dass bei Bestellung einer Fremdgrundschuld auf einem Nachlassgrundstück durch einen Testamentsvollstrecker dem Grundbuchamt die Beweggründe und der Zweck des Geschäfts glaubhaft dargelegt werden müssen. Es müsse gesichert sein, dass die Grundschuld dem Gläubiger nur zu Gute komme, wenn ein Gegenwert in den Nachlass geflossen sei.

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II.

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Die zulässige Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg. Es ist lediglich eine Ergänzung der angefochtenen Zwischenverfügung veranlasst (dazu nachfolgend 2. b)).

13

1.

14

Zutreffend ist das Grundbuchamt davon ausgegangen, dass ihm gegenüber bei Verfügungen über Grundstücksrechte nachzuweisen sei, dass die vom Testamentsvollstrecker erteilte Bewilligung der Eintragung von Grundpfandrechten keine unentgeltliche Verfügung enthält. Denn zu unentgeltlichen Verfügungen ist der Testamentsvollstrecker gemäß § 2205 S. 3 BGB nur in den dort genannten Fällen berechtigt.

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a) Zwar darf das Grundbuchamt im Allgemeinen davon ausgehen, dass bei einem Rechtsgeschäft mit einem Dritten Entgeltlichkeit vorliegt. Grundsätzlich wird dann, wenn die Verfügung Bestandteil eines Rechtsgeschäfts mit einem Dritten ist, der nicht zugleich Miterbe ist bzw. dem Testamentsvollstrecker wirtschaftlich oder persönlich nahesteht, anzunehmen sein, dass die Verfügung auch voll entgeltlich ist. Der Testamentsvollstrecker hat aber substantiiert darzulegen, aufgrund welcher Gründe eine entgeltliche Verfügung vorliegt; diese Darlegung muss verständlich sein und der Wirklichkeit gerecht werdend erscheinen. Dann genügen bloße Vermutungen für eine anderslautende Annahme insoweit nicht und den Erklärungen des Testamentsvollstreckers ist kein Misstrauen entgegen zu bringen. Vielmehr müssen aufgrund bestimmter Anhaltspunkte berechtigte Zweifel an der Verfügungsbefugnis des Testamentsvollstreckers bestehen. Dann muss das Grundbuchamt selbst Ermittlungen anstellen, wobei der Nachweis in aller Regel nicht in der Form des § 29 GBO zu erbringen ist. Das Grundbuchamt kann verlangen, dass der Testamentsvollstrecker die erforderlichen Unterlagen beibringt (s. zu Vorstehendem: OLG Frankfurt, Beschluss vom 16.09.2010 – 20 W 360/10 – juris Rn. 5).

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Verkauft der Testamentsvollstrecker ein Grundstück und muss der Käufer finanzieren, so handelt es sich bei diesen Grundschulden in der Regel um entgeltliche Verfügungen. Dies gilt jedenfalls dann, wenn in der Grundschuldbestellung die Zweckbestimmung derart eingeschränkt ist, dass der Verkäufer gegen anderweitige Verwendung des Grundpfandrechts geschützt ist (vgl. OLG Frankfurt, Beschluss vom 16.09.2010 – 20 W 360/10 – juris Rn. 9; Zeiser in: BeckOK GBO, 55. Ed. vom 09.12.2024, § 52 Rn. 75).

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b) Nach diesen Maßgaben kann vorliegend nicht festgestellt werden, dass die dinglichen Belastungen der Grundstücke entgeltlich erfolgten. Denn zum einen sind die Grundstücke nicht verkauft, sondern im Wege der Auseinandersetzung des Nachlasses und der Vermächtnisse unentgeltlich auf die beiden eGBR übertragen worden (Ziff. IV. der Urkunde vom 22.05.2024, Bl. 15 d.A.). Eine Kaufpreisfinanzierung scheidet hier daher aus. Auch kann die Kreditaufnahme nicht zwanglos mit der Auszahlung der Vermächtnisse erklärt werden. Denn diese Zahlungen waren im Zeitpunkt der Grundschuldbestellungen bereits seit Wochen fällig. Zum anderen sind in den Grundschuldbestellungsurkunden keine Sicherungsvereinbarungen enthalten, so dass letztlich offenbleibt, ob die Darlehensvaluta in den Nachlass gelangt oder an einen Dritten ausbezahlt wird und die beiden Nachlassgrundstücke lediglich als (Dritt)Sicherheit dienen.

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2.

19

Es kann hier trotz der Zustimmung der Erben zu den Grundschuldbestellungen auch nicht dahinstehen, ob es sich insoweit um unentgeltliche Verfügungen handelt. Im Einzelnen:

20

a) Die mit den bewilligten Grundschulden zu belastenden Grundstücke sind, wie bereits dargelegt, mit notarieller Urkunde vom 22.05.2024 auf die T. & F. Grundbesitz eGbR, deren Gesellschafter die drei Erben der Z. E. sind, übertragen worden. Der Schutzzweck des § 2205 S. 3 BGB, den Nachlass nicht durch unentgeltliche Verfügungen des Testamentsvollstreckers zu schmälern, wird in dem Fall, in dem die hierdurch geschützten Erben sowie die Vermächtnisnehmer eben solchen Verfügungen zustimmen, nicht berührt (vgl. BGH, Beschluss vom 24.09.1971 – V ZB 6/71 – juris Rn. 25 ff.; OLG Frankfurt, a.a.O., juris Rn. 5; Grüneberg/Weidlich, BGB, 84. Auflage, § 2205 Rn. 30 m.w.N.). Für die Ausdehnung des Schutzzwecks des § 2205 S. 3 BGB auch auf Vermächtnisnehmer spricht, dass die Stellung eines Vermächtnisnehmers in Bezug auf den Testamentsvollstrecker stärker ist als die der sonstigen Nachlassgläubiger. Das folgt daraus, dass der Testamentsvollstrecker dem Vermächtnisnehmer – wie auch dem Erben – gegenüber gemäß § 2216 Abs. 1 BGB zur ordnungsgemäßen Verwaltung des Nachlasses verpflichtet ist und der Vermächtnisnehmer ferner (wie auch der Erbe) den Testamentsvollstrecker bei Verschulden kraft der besonderen Vorschrift des § 2219 Abs. 1 BGB auf Schadensersatz in Anspruch nehmen kann. Diese starke Stellung hat neben dem Erben nur der Vermächtnisnehmer, nicht aber zum Beispiel ein Auflagenbegünstigter. Daraus ergibt sich, dass dem Vermächtnisnehmer, dem gleichermaßen durch den Erblasser etwas zugewendet worden ist und der, was die Berücksichtigung seiner Interessen anbetrifft, in Beziehung zum Testamentsvollstrecker dem Erben gleichgestellt ist, ebenso der Schutz durch § 2205 S. 3 BGB zukommen muss. Es ist nicht gerechtfertigt, ihn bei unentgeltlichen Verfügungen anders als den Erben der Willkür des Testamentsvollstreckers (und des Erben bei deren Zusammenwirken) auszusetzen, wenn man davon ausgeht, § 2205 S. 3 BGB solle sicherstellen, dass die vom Erblasser Bedachten im engeren Sinne etwas vom Nachlass erhalten (BGH, a.a.O., juris Rn. 25).

21

Die Zustimmung der Erben zu den Grundschuldbestellungen liegt vor. Vorliegend wurden die zu belastenden und im Rubrum genannten Grundstücke durch die genannte Urkunde vom 22.05.2024 der T. & F. Grundbesitz eGbR übertragen (S. 9 der Urkunde, Bl. 14 d.A.). Für die Zustimmung zu einer ggf. unentgeltlichen Verfügung über diese Grundstücke kommt es hiernach auf die Zustimmung dieser – aus den drei Erben als Gesellschafter bestehenden – eGbR an. Eben diese eGbR war jedoch – vertreten durch den alleinvertretungsberechtigen Herrn P. S. T. (s. Bl. 46 d.A.) – an beiden Grundschuldbestellungen beteiligt, woraus die Zustimmung zu dieser Belastung seitens der Erben folgt. Indes kann nicht festgestellt werden, dass die beiden Vermächtnisnehmerinnen, die an der Grundschuldbestellung nicht beteiligt waren, ihrerseits den Belastungen der Grundstücke zugestimmt haben bzw. die Vermächtnisse/die vereinbarten Zahlungen in Höhe von jeweils 275.633,81 € zwischenzeitlich erfüllt worden sind. Zwar war die vereinbarte längste Zahlungsfrist (30.06.2024) im Zeitpunkt der Grundschuldbestellungen bereits abgelaufen. Dies lässt jedoch nicht den sicheren Rückschluss auf Erfüllung der vereinbarten Zahlungen aus dem Nachlass zu. Mit Zustimmung auch der Vermächtnisnehmerinnen oder des Nachweises der Erfüllung der Zahlungen käme es nach alldem nicht mehr auf die Frage der Entgeltlichkeit an.

22

b) Bestehen mehrere Möglichkeiten zur Behebung eines Eintragungshindernisses, so sind in der Zwischenverfügung alle aufzuzeigen (Demharter, GBO, 33. Auflage 2023, § 18 Rn. 31 m.w.N.).

23

Das Grundbuchamt hat in der angefochtenen Zwischenverfügung als Möglichkeit der Behebung des Eintragungshindernisses im Zusammenhang mit der Frage der Entgeltlichkeit der Verfügung des Testamentsvollstreckers lediglich aufgezeigt, dass bei der Bestellung von Grundschulden Voraussetzung ist, dass in der Grundschuldbestellung die Zweckbestimmung im Wege einer Sicherungsabrede derart eingeschränkt ist, dass der Nachlass gegen anderweitige Verwendungen des Grundpfandrechts geschützt ist. Damit ist gesichert, dass die Grundschuld dem Gläubiger nur zugutekommt, soweit ein Gegenwert in den Nachlass geflossen ist. Mit den vorstehenden Ausführungen hätte das Grundbuchamt auch darauf hinweisen müssen, dass das Eintragungshindernis auch durch Zustimmung der Vermächtnisnehmerinnen zu den Grundstücksbelastungen bzw. durch den Nachweis der Erfüllung der vereinbarten Zahlungen beseitigt werden kann.

24

III.

25

Die Kostenentscheidung beruht auf § 84 FamFG.

26

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde sind nicht erfüllt (§ 78 Abs. 2 GBO).

27

Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens: 5.000,00 € (§ 36 Abs. 3 GNotKG).