Oberlandesgericht Köln, 5 U 119/23

Gründe:

Die am 00.00.2024 verstorbene Klägerin war die Mutter des am 00.00.2017 verstorbenen Y. U.. Dieser war mit der Beklagten zu 4) (in erster Instanz: die Streithelferin) verheiratet und wurde von ihr allein beerbt. In den Nachlass fiel das Hausgrundstück „K.-straße, N07.“. Einige Jahre zuvor war durch Teilungserklärung des Erblassers der Grundbesitz in sieben Wohnungseigentumseinheiten und vier Garagen aufgeteilt worden (vgl. Urkunde des Notars L. in H. vom 14.08.2000, UR-Nr. 000/2000, Bl. I/239 ff). Die im Aufteilungsplan mit Nr. 6 bezeichnete Wohnung hatte der Erblasser noch zu Lebzeiten an Herrn Z. P., Ehemann seiner Schwester I. U., verkauft (notarieller Kaufvertrag, Verkauf der WE Nr. 6 + Stellplatz an Herrn Z. P. (Urkunde des Notars L. in H., UR-Nr. 000/2000, Bl. I/182 ff). Die Klägerin war Mieterin von zwei Wohnungen in dem Mehrfamilienhaus K.-straße, N07. (bezeichnet als Wohnungen N05 und N06 im Aufteilungsplan zur Teilungserklärung, Urkunde des Notars L. in H. vom 14.08.2000, UR-Nr. 000/2000, Bl. I/55 ff).

Zum Stichtag des 07.11.2017 erstellte die öffentlich bestellte Sachverständige G. R. eine gutachterliche Stellungnahme zum Verkehrswert der sechs Wohnungen (Bl. I/92 ff). Für die von der Klägerin gemieteten Wohnungen N05 und N06 ermittelte die Sachverständige Verkehrswerte von 116.000 bzw. 54.000 € (gutachterliche Stellungnahme der G. R. vom 21.11.2017, Bl. I/101 ff).

Am 26.11.2018 verkaufte die Eigentümerin des Grundbesitzes K.-straße, N07., die Beklagte zu 4), die Wohnungen mit den Nummern N08, N09, N06, N10, N11 und N12 an die Beklagte zu 1). Als Gesamtkaufpreis für die Wohnungen N05 und N06 wurde ein Betrag in Höhe von 203.000 € vereinbart, wobei ein Betrag von 141.000 € auf die Wohnung N05 und ein Betrag von 62.000 € auf die Wohnung Nr. N06 entfiel (Urkunde des Notars T. vom 26.11.2018, UR-Nr. 000/E/2018, Bl. I/165 ff). Der Kaufvertrag enthielt unter Ziff. III. N09. b) den Hinweis des Notars, dass der Kaufpreis unter anderem erst dann fällig werde, wenn die Mieterin des verkauften Wohnungseigentums ihm gegenüber schriftlich erklärt habe, das Vorkaufsrecht gemäß § 577 BGB nicht auszuüben oder wenn die Ausübungsfrist verstrichen sei, ohne dass dem Notar eine Ausübungsmitteilung zugegangen sei (Bl. I/169). Für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Mieterin wurde ein Rücktrittsrecht der Vertragsparteien vereinbart (Ziff. VII 4., Bl. I/180).

Mit Schreiben vom 05.02.2019 erklärte die Klägerin die Ausübung ihres Vorkaufsrechts in Bezug auf die Wohnung N05. Für die Wohnung Nr. N06 übte die Klägerin ihr Vorkaufsrecht nicht aus. Auch die Mieter W. D. (Wohnung Nr. N11) und M. U. (Wohnung Nr. N12) erklärten die Ausübung ihrer Vorkaufsrechte. Über die Wirksamkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts waren mehrere Rechtsstreitigkeiten beim Landgericht Aachen anhängig (1 O 180/19, 1 O 334/19 und 1 O 335/19). Unter dem Aktenzeichen 1 O 335/19 klagte die Beklagte zu 4) gegen die Klägerin auf Feststellung, dass diese bezüglich der Wohnung N05 nicht vorkaufsberechtigt sei und sie ein etwaiges Vorkaufsrecht nicht wirksam ausgeübt habe. Mit Urteil vom 02.04.2020 wies das Landgericht die Klage ab. Gegen dieses Urteil legte die Beklagte zu 4) Berufung beim Oberlandesgericht Köln ein (5 U 83/20). Die Berufung wurde mit Beschluss vom 22.12.2020 zurückgewiesen.

Zu einem nicht näher benannten Zeitpunkt erklärten die Beklagten zu 2), 3) und 4) den Rücktritt vom notariellen Kaufvertrag vom 26.11.2018 bezüglich der Eigentumswohnung N05, dies im Hinblick auf das durch die Klägerin ausgeübte Vorkaufsrecht (Bl. II/183)

Notar T. übersandte der Klägerin sowie allen anderen vorkaufsberechtigten Mietern einen Entwurf einer Urkunde „Ergänzung zum Kaufvertrag“ (Bl. II/355 ff). Gemäß Ziff. II. der Urkunde sollten für den durch Vorkaufsrechtsausübung zwischen der Beklagten zu 4) als Veräußerin und der Klägerin als Erwerberin zustande gekommenen Kaufvertrag grundsätzlich die Bestimmungen der Vorurkunde gelten. Zur Unterzeichnung der Ergänzungsurkunde kam es nicht. Auch die Mieter W. D. und M. U. unterzeichneten die die von ihnen bewohnten Wohnungen betreffenden Ergänzungsurkunden nicht. Sie waren der Auffassung, einen Kaufpreis lediglich in Höhe der durch die Sachverständige R. ermittelten Verkehrswerte zu schulden.

Mit Schreiben vom 30.04.2020 teilte Notar T. dem Prozessbevollmächtigten der Beklagten zu 4) mit, dass der Vollzug der Kaufverträge betreffend die Wohnungen N05, N11 und N12 wegen der Rücktrittserklärungen der Vertragsparteien nicht möglich sei. Die Kaufverträge für die Wohnungen N05, N11 und N12 seien zwar jetzt mit den jeweils das Vorkaufsrecht ausübenden Mietern als Käufern wirksam zustande gekommen. Ohne Beurkundung der den Beteiligten jeweils über Herrn Rechtsanwalt O. mit Schreiben vom 08.02.2019 übersandten Ergänzungsurkunden zu den jeweiligen Kaufverträgen könnten diese jedoch nicht weiter vollzogen werden, so dass die Kaufpreisfälligkeiten nicht einträten. In den Kaufverträgen sei jeweils als Kaufpreisfälligkeitsvoraussetzung normiert, dass für den Erwerber eine Eigentumsvormerkung im Grundbuch eingetragen sein müsse. Eine Eigentumsvormerkung sei jeweils nur für die C. GBR (die Beklagte zu 1)) eingetragen. Zur Herbeiführung der Kaufpreisfälligkeiten müssten für die jeweiligen das Vorkaufsrecht ausübenden Mieter entsprechende Eigentumsvormerkungen in das Grundbuch eingetragen werden. Hierzu bedürfe es der Beurkundung der jeweiligen Ergänzungsurkunde.

Nachdem die Klägerin der Aufforderung des Notars T. zur Unterzeichnung der Ergänzungsurkunde nicht nachgekommen war, widerriefen die Beklagten ihre Rücktrittserklärungen betreffend den notariellen Kaufvertrag über die Wohnung N05.

Am 16.09.2020 wurde die Beklagte zu 1) als Eigentümerin der streitgegenständlichen und durch die Klägerin genutzten Wohnung N05 in das Grundbuch von H., Bl. 26918, eingetragen (Bl. I/37). Die Beklagte zu 4) erklärte daraufhin in dem bereits erwähnten, beim Senat anhängigen Berufungsverfahren 5 U 83/20 den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt. Die Klägerin schloss sich der Erledigungserklärung nicht an. Mit Beschluss vom 16.11.2020 wies der Senat die Parteien darauf hin, dass er beabsichtige, die Berufung der damaligen Klägerin als unbegründet zurückzuweisen. Nachdem die Beklagte der Erledigungserklärung der Klägerin widersprochen habe, sei das Klagebegehren auf Feststellung der Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache gerichtet. Die Klage auf Feststellung, dass die Beklagte ihr Vorkaufsrecht in Bezug auf die Wohnung N05 nicht wirksam ausgeübt habe, sei unbegründet gewesen, denn die Beklagte habe mit Schreiben vom 05.02.2019 ihr Vorkaufsrecht an der streitgegenständlichen Eigentumswohnung N05 in der K.-straße, N07. wirksam ausgeübt. Der Vorkaufsberechtigte übe sein Vorkaufsrecht zwar nicht wirksam aus, wenn er zugleich ablehne, die mit seiner Erklärung verbundenen Verpflichtungen zu tragen. Die Beklagte (hier: die Klägerin) habe es bei schriftlicher Ausübung ihres Vorkaufsrechts mit der Formulierung „Meiner Auffassung nach ist mit Ausübung des Vorkaufsrechts ein abweichender Kaufpreis zu zahlen“ abgelehnt, den zwischen der Klägerin (hier: die Beklagte zu 4)) und der C. GbR (hier: die Beklagte zu 1)) vereinbarten Kaufpreis zu leisten. Es lägen jedoch besondere Umstände vor, die eine Ausnahme von dem Grundsatz der Unwirksamkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigten. Die Klägerin habe die Ausübungserklärung der Beklagten nicht zurückgewiesen, sondern als wirksam angesehen. Daran müsse sie sich festhalten lassen. Zudem sei die mit der Ausübung des Vorkaufsrechts geäußerte Rechtsauffassung der Beklagten, es sei ein abweichender, d.h. niedriger Kaufpreis geschuldet, unschädlich, weil die im notariellen Kaufvertrag vom 26.11.2018 getroffene Kaufpreisabrede gegenüber der Beklagten unwirksam sei, weil sie darauf angelegt gewesen sei, der Beklagten die Ausübung ihres Vorkaufsrechts zu erschweren. Dass der für die Wohnung N05 vereinbarte Kaufpreis von 141.000 € dazu gedient habe, die Beklagte von der Ausübung ihres Vorkaufsrechts abzuhalten, schließe der Senat aus der Preisgestaltung für die von der Käuferin erworbenen sechs Eigentumswohnungen (Nr. N08, N09, N06, N10, N11 und N12). Der Umstand, dass die mit einem Vorkaufsrecht belegten Wohnungen N05, N06, N11 und N12 im Verhältnis zu den nicht mit einem Vorkaufsrecht belegten Wohnungen Nr. N08 und N10 zu einem wesentlich höheren Kaufpreis verkauft worden seien, lasse auf die Absicht der Vertragsparteien schließen, die Vorkaufsberechtigten zu benachteiligen und ihnen die Ausübung ihres Vorkaufsrechts zu erschweren. Zwischen den Kaufpreisen der mit einem Vorkaufsrecht belasteten Wohnungen und denen für die übrigen Wohnungen habe ein eklatantes Missverhältnis bestanden. Dass der Kaufpreis für die mit einem Vorkaufsrecht belasteten Wohneinheiten bewusst höher angesetzt worden sei, bestreite die Klägerin auch gar nicht (Beschluss des Senats vom 16.11.2020. Bl. I/246 ff). Mit Beschluss vom 22.12.2020 wies der Senat die Berufung der Beklagten zu 4) zurück (Bl. I/253 ff). Die gegen die Nichtzulassung der Revision eingelegte Beschwerde hat der Bundesgerichtshof zurückgewiesen (Beschuss vom 08.02.2022, Az. VIII ZR 22/21, Bl. I/262 ff). Die durch die die Beklagte zu 4) eingelegte Verfassungsbeschwerde wurde vom Bundesverfassungsgericht nicht zur Entscheidung angenommen.

Die Klägerin hat gegen die Beklagten zu 1), 2) und 3) Klage erhoben. Sie hat behauptet, dem Beklagten zu 3) sei im Zeitpunkt des Kaufs der Immobilie K.-straße, N07., der Inhalt des Gutachtens der Frau R. bekannt gewesen. Bei dem Verkauf der Wohneinheiten hätten die Verkäuferin (jetzt: die Beklagte zu 4)) und die Beklagten zu 2) und 3) für die mit Vorkaufsrechten belegten Wohneinheiten N05, N06, N11 und N12 übersetzte Beträge und für die Wohneinheiten ohne Vorkaufsrecht mit den Nr. N08 und N10 untersetzte Beträge angesetzt. Im Einzelnen stellten sich die Abweichungen wie folgt dar:

WE-/TE-Nr.	Verkehrswert	Kaufpreis	Abweichung
Nr. N08	85.000 €	68.926 €	-16.074 €/-18,02 %
N05 inkl. 4 Stellplätze	116.000 €	141.000 €	+ 25.000 €/+21,50 €
Nr. N06	57.000 €	62.000 €	+ N11.000 €/+8,77 %
Nr. N10	77.000 €	61.490 €	- 15.510 €/-21,15 %
Nr. N11	59.000 €	62.000 €	+ N06.000 €/+N11,08 %
Nr. N12	54.000 €	62.000 €	+ 8.000 €/+14,81 %
Nr. 8-11 (4 Garagen)	60.000 €	60.000 €	0 €/0 %

Die Klägerin hat zudem behauptet, die Streithelferin (jetzt: die Beklagte zu 4)) und die Beklagten zu 2) und 3) hätten am 14.07.2020 den Notar Elsdorf zur Umschreibung des Eigentums an der streitgegenständlichen Wohneinheit N05 auf die Beklagte zu 1) veranlasst. Durch diese Anweisung hätten die Parteien bewusst und im kollusiven Zusammenwirken die Vereitelung des Vorkaufsrechts der Klägerin bezweckt. Die Klägerin ist der Auffassung gewesen, sie könne von den Beklagten zu 1) bis 3) die Übertragung des Eigentums an der Wohneinheit gegen Zahlung des durch die Gutachterin R. ermittelten Verkehrswertes von 116.000 € verlangen. Die rechtswirksame Ausübung des Vorkaufsrechts habe zur Folge, dass zwischen der Klägerin und der Streithelferin ein selbstständiger Kaufvertrag zu denselben Bedingungen neu begründet worden sei, wie er zwischen der Streithelferin und der Beklagten zu 1) als Erwerberin abgeschlossen worden sei, mit Ausnahme der Preisabrede, die unzulässig bleibe und als unwirksamer Vertrag zulasten Dritter keine Bindung für sie als vorkaufsberechtigte Mieterin entfalte. Da sie keine Kenntnis von dem an die Streithelferin gezahlten Gesamtkaufpreis habe, sei der niedrigere, anteilige Preis im Zweifel gleichbedeutend mit dem Verkehrswert, den die Sachverständige R. für die einzelnen Wohnungs- und Teileigentumseinheiten der Immobilie zum Stand 22.11.2017 ermittelt habe. Zudem könne sie von den Beklagten Rückzahlung der geleisteten Netto-Kaltmieten aus Bereicherungsrecht verlangen. Hätte sie infolge der Ausübung des Vorkaufsrechts spätestens zum Monat September 2020 Eigentum an der Wohnung N05 und zum Monat Mai 2019 Eigentum an der Wohnung Nr. N06 erworben, hätte sie an die Beklagte zu 1) keine monatliche Nettokaltmiete zahlen müssen. Diese habe zu keinem Zeitpunkt einen Anspruch auf Zahlung monatlicher Nettokaltmieten gegen die Klägerin gehabt, da der Eigentümerwechsel auf einer sittenwidrigen, vorsätzlichen Schädigung und somit einer unerlaubten Handlung, begangen durch die Beklagten, beruht habe. Die an die Beklagte zu 1) fortgezahlte Miete sei ohne Rechtsgrund geleistet worden.

Die Klägerin hat beantragt,

1. die Beklagte zu 1), vertreten durch die Beklagten zu 2) und 3), zu verurteilen, an die dies annehmende Klägerin lastenfrei in Abt. III der betroffenen Grundbücher zu übertragen das folgende Wohnungseigentum:

1.1. 13,175/100 Miteigentumsanteil an dem Grundstück G01, Gebäude- und Freifläche, K.-straße, groß 399 m², verbunden mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nummer 2 bezeichneten Räumen, eingetragen im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts von Aachen Blatt 26918, nebst Sondernutzungsrecht an dem Balkon SNR2 und den 4 Pkw-Abstellplätzen SNR2 Zug um Zug gegen Zahlung eines Betrages in Höhe von 116.000,00 €;

1.2. 8,875/100 Miteigentumsanteil an dem Grundstück G01, Gebäude- und Freifläche, K.-straße, groß 399 m², verbunden mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nummer 3 bezeichneten Räumen, eingetragen im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts Aachen von H. Blatt 26919, nebst Sondernutzungsrecht an dem Balkon SNR2 und den 4 Pkw-Abstellplätzen SNR2 Zug um Zug gegen Zahlung eines Betrages in Höhe von 57.000,00 €;

1.3. die Beklagten zu 2) und 3) zu verurteilen, namens der Beklagten zu 1) die Auflassung des zu vorstehender Nummer 1.1 und 1.2 benannten Grundeigentums auf die Klägerin zu erklären;

hilfsweise zu dem Klageantrag zu1.

2. die Beklagten zu 2) und 3) zu verurteilen, namens der Beklagten zu 1) alle Willenserklärungen vor einem deutschen Notar abzugeben, die zur Übertragung des nachstehenden Wohnungseigentums, lastenfrei in Abteilung III der betreffenden Grundbücher notwendig sind:

2.1 13,175/100 Miteigentumsanteil an dem Grundstück G01, Gebäude- und Freifläche, K.-straße, groß 399 m², verbunden mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nummer 2 bezeichneten Räumen, eingetragen im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts Aachen von H., Blatt 26918 nebst Sondernutzungsrecht an dem Balkon SNR2 und den 4 Pkw-Abstellplätzen SNR2 unter Vereinbarung einer Zahlung der Klägerin in Höhe von 116.000,00 € als Gegenleistung an die Beklagte zu 1);

2.2 8,875/100 Miteigentumsanteil an dem Grundstück G01, Gebäude- und Freifläche, K.-straße, groß 399 m², verbunden mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nummer N06 bezeichneten Räumen, eingetragen im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts Aachen von H., Blatt 26919; unter Vereinbarung einer Zahlung der Klägerin in Höhe von 57.000,00 € als Gegenleistung an die Beklagte zu 1);

3. die Beklagten zu 1) - 3) gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie Schadensersatz in Höhe von 7.540,00 € wegen anfallender Grunderwerbssteuer für den Erwerb der im Klageantrag zu 1.1.1 benannten WE-ATP-N05 nebst 4 Pkw-Abstellplätzen SNR2 zu zahlen;

4. die Beklagten zu 1) -3) gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie 12.508,02 € wegen klägerseits an die Beklagten gezahlte Nettokaltmiete für die im Klageantrag zu 1.1.1.benannte WE-ATP-N05 nebst 4 Pkw-Abstellplätzen SNR2 in Höhe von monatlich 267,78 € für den Zeitraum September 2020 bis Juni 2021 sowie in Höhe von monatlich 307,83 € für den Zeitraum Juli 2021 bis August 2022 zzgl. einer Einmalzahlung von 660,00 € betreffend den Wohnraum sowie in Höhe von monatlich 240,00 € für den Zeitraum September 2020 bis August 2022 betreffend die vier PKW-Abstellplätze zurückzuzahlen;

5. festzustellen, dass die Beklagten zu 1) - 3) verpflichtet sind, an die Klägerin die weiter ab dem Monat September 2022 an die Beklagten gezahlte Nettokaltmiete für die im Klageantrag zu 1.1.1 benannte WE-ATP-Nr.N09 nebst 4 PKW-Abstellplätzen SNR N09 in Höhe von monatlich 307,83 € betreffend den Wohnraum sowie in Höhe von monatlich 240,00 € betreffend die vier PKW-Abstellplätze zurückzuzahlen;

6. die Beklagten zu 1) - 3) gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie Schadensersatz in Höhe von 3.705,00 € wegen anfallender Grunderwerbssteuer für den Erwerb der im Klageantrag zu 1.1.2 benannten WE-ATP-Nr. N06 zu zahlen;

7. die Beklagten zu 1) - 3) gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie 8.263,32 € wegen klägerseits an die Beklagten gezahlte Nettokaltmiete für die im Klageantrag zu 1.1.2 benannte WE-ATP-Nr. N06 in Höhe von monatlich 182,22 € für den Zeitraum Mai 2019 bis Juni 2021 sowie in Höhe von monatlich 209,29 € für den Zeitraum Juli 2021 bis August 2022 zzgl. einer Einmalzahlung in Höhe von 595,54 € zurückzuzahlen;

8. festzustellen, dass die Beklagten zu 1) - 3) verpflichtet sind, an die Klägerin die weiter ab dem Monat September 2022 an die Beklagten gezahlte Nettokaltmiete für die im Klageantrag zu 1.1.2 benannte WE-ATP-Nr. N06 in Höhe von monatlich 209,29 € zurückzuzahlen.

Die Beklagten zu 1) bis 3) haben Frau G. N.-U. den Streit verkündet. Diese ist dem Rechtsstreit auf Seiten der Beklagten beigetreten.

Die Beklagten zu 1) bis 3) und die Streithelferin haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten zu 1) bis 3) haben behauptet, dass ihnen das Gutachten der Frau R. vor Abschluss des Kaufvertrages nicht bekannt gewesen sei. Der Wert der Wohnungen sei von ihnen nach ihrem Ermessen festgesetzt worden. So seien zum Beispiel die Stellplätze aufgrund ihrer Lage mitten in der Stadt als wesentlich wertvoller angesetzt worden, als dies die Gutachterin getan habe. Für die insgesamt 14 Einheiten habe die Beklagte zu 1) 519.500 € bezahlt. Da die Klägerin einen Gesamt-Verkehrswert von 508.000 € ermittelt habe, liege eine Abweichung von lediglich 2,3 % vor. Ein kollusives Zusammenwirken habe nicht stattgefunden. Die Beklagten hätten den Notar nicht angewiesen, eine Umschreibung vorzunehmen. Die Klägerin müsse sich vorwerfen lassen, die Ergänzungsurkunde des Notars T. nicht unterzeichnet zu haben.

Die Streithelferin hat die Auffassung vertreten, die Beklagten zu 1) bis 3) seien nicht passivlegitimiert. Sie hat die Entscheidung des Senates im Berufungsverfahren 5 U 83/20 als fehlerhaft gerügt. Der Senat hätte insbesondere nicht von einem „eklatantem Missverhältnis“ ausgehen dürfen, ohne ein Verkehrswertgutachten einzuholen. Hierzu hat sie im Einzelnen unter Bezugnahme auf ihre Verfassungsbeschwerde ausgeführt (Seiten 3 ff des Schriftsatzes des Prozessbevollmächtigten der Streithelferin vom 05.12.2022, Bl. I/384 ff d.A.).

Wegen der Einzelheiten des streitigen Vorbringens der Parteien und der tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf die Ausführungen in dem angefochtenen Urteil (Bl. I/584 ff.) Bezug genommen.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Der Klägerin stehe kein Anspruch gegen die Beklagten auf Übertragung des Eigentums an den streitgegenständlichen Wohnungseinheiten zu. Ein solcher Anspruch ergebe sich nicht aus § 577 BGB, denn dieser sei gegen den Vorkaufsverpflichteten gerichtet. Hingegen bestehe gegen die Beklagten als zwischenzeitlich im Grundbuch eingetragene Eigentümer der streitgegenständlichen Wohneinheiten ein Anspruch aus § 577 BGB nicht. Ein Übertragungsanspruch ergebe sich auch nicht aus § 826 BGB. Indes eröffne § 826 BGB dem Vorkaufsberechtigten im Ausnahmefall die Möglichkeit der Inanspruchnahme des erwerbenden Dritten. Hierfür bedürfe es eines kollusiven Zusammenwirkens des Vorkaufsverpflichteten und des Dritten zu Lasten des Vorkaufsberechtigten. Der Anspruch aus § 826 BGB gegen den Dritten umfasse jedoch nicht die Eigentumsübertragung an den Vorkaufsberechtigten. Er fungiere vielmehr als Sicherungsmittel zur Durchsetzung des Anspruchs des Vorkaufsberechtigten gegen den Vorkaufsverpflichteten auf Übertragung des Eigentums. Der Anspruch gegen den Dritten aus § 826 BGB solle den Vorkaufsberechtigten nur davor schützen, dass sein Anspruch gegen den Vorkaufsverpflichteten auf Eigentumsübertragung wegen einer zwischenzeitlichen Eigentumsumschreibung zugunsten des Dritten wegen Unmöglichkeit nach § 275 BGB vereitelt werde. Ein kollusives Zusammenwirken der Beklagten mit der Streithelferin liege nicht vor. Hierfür hätten sie positive Kenntnis von der Existenz des ausgeübten Vorkaufsrechts der Klägerin gehabt haben müssen und es hätte ihnen gerade darauf angekommen müssen, einen Eigentumserwerb der Klägerin durch die Eigentumsumschreibung zu verhindern. Die unbewusste Beteiligung an einem Vertragsbruch rechtfertige das Urteil der Sittenwidrigkeit nicht. Es könne dahinstehen, ob die Beklagten und die Streithelferin positive Kenntnis von einem wirksam ausgeübten Vorkaufsrecht der Klägerin gehabt hätten. Jedenfalls sei nicht ersichtlich, dass es ihnen bei dem Vollzug der Eigentumsübertragung bewusst auf eine Schädigung der Klägerin angekommen sei. Die Klägerin äußere lediglich eine Vermutung, dass ein derartiges kollusives Handeln mit dem Bewusstsein der Schädigung im Termin der Beklagten und der Streithelferin am 14.07.2020 erfolgt sei, in welchem nochmals auf das Bestehen des Vorkaufsrechts hingewiesen worden sei. Hinsichtlich der streitgegenständlichen Wohneinheit Nr. N06 könnten sich daraus bereits keine Rückschlüsse auf ein kollusives Zusammenwirken ergeben, da eine Eigentumsumschreibung im Grundbuch bereits zuvor - am 13.04.2019 - erfolgt sei. Aber auch hinsichtlich der erst im September 2020 umgeschriebenen Wohneinheit N05 nebst Sonderrechten lege die Klägerin weder konkrete Anhaltspunkte für eine vorsätzliche Schädigung dar noch seien sie anderweitig ersichtlich. Denn die wirksame Ausübung eines Vorkaufsrechts habe allein schuldrechtliche und keine dingliche Wirkung. Es obliege danach dem Vorkaufsberechtigten seinen schuldrechtlichen Anspruch zeitnah durchzusetzen, um eine gesicherte Rechtsposition des Eigentums von dem Vorkaufsverpflichteten zu erlangen. Hinzu komme, dass auch durch einen zwischenzeitlichen Vollzug der Eigentumsumschreibung auf den Dritten der Vorkaufsberechtigte nicht schutzlos gestellt sei. Ihm stehe in einem solchen Falle ein Schadensersatzanspruch gegen den Vorkaufsverpflichteten zu.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Ausführungen in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

Gegen dieses Urteil hat die Klägerin form- und fristgerecht Berufung eingelegt und die Klage auf die Streithelferin als Beklagte zu 4) erweitert.

Die Klägerin behauptet, die Beklagten hätten den Notar im Notartermin vom 14.07.2020 zur Veranlassung der Umschreibung des Wohnungseigentums in den zugehörigen Wohnungsgrundbüchern angewiesen. Den Beklagten sei es dabei darauf angekommen, durch die Umschreibung des Eigentums an den Wohnungen WE-ATP-N05, N06, N11 und N12 in den zugehörigen Wohnungsgrundbüchern auf die Beklagte zu 1) zu verhindern, dass die Vorkaufsberechtigten die mit dem Vorkaufsrecht belegten Wohneinheiten gegen Zahlung eines geringen Kaufpreises erwarben. Die Schädigungsabsicht der Beklagten habe bereits bei Abschluss und Beurkundung der Grundstückskaufverträge bestanden. Die Klägerin meint, ihr stehe gegen die Beklagten zu 1) bis 3) ein Bereicherungsanspruch zu. Die Übertragung des Eigentums auf die Beklagte zu 1) sei ohne Rechtsgrund erfolgt.

Die Klägerin beantragt,

unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Aachen vom 18.07.2023 -10 O 303/22 -

1.1 13,175/100 Miteigentumsanteil an dem Grundstück G01, Gebäude-und Freifläche, K.-straße, 399 m², verbunden mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten Räumen, eingetragen im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts Aachen von H. Bl. 26918, nebst Sondernutzungsrecht an dem Balkon SNR N09 und den 4 Pkw-Abstellplätzen SNR N09 Zug um Zug gegen Zahlung eines Betrages i.H.v. 116.000 €;

1.2 8,875/100 Miteigentumsanteil an dem Grundstück G01, Gebäude- und Freifläche, K.-straße, 399 m², verbunden mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nr. 3 bezeichneten Räumen, eingetragen im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts Aachen von H. Bl. 26919 Zug um Zug gegen Zahlung eines Betrages i.H.v. 57.000 €;

1.3 die Beklagten zu 2) und 3) zu verurteilen, namens der Beklagten zu 1) die Auflassung des zu vorstehenden Nr. 1.1 und 1.2 benannten Grundeigentums auf die Klägerin zu erklären;

hilfsweise zu dem Klageantrag zu 1.

2.1 13,175/100 Miteigentumsanteil an dem Grundstück G01, Gebäude- und Freifläche, K.-straße, 399 m², verbunden mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten Räumen, eingetragen im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts Aachen von H., Bl. 26918 nebst Sondernutzungsrecht an dem Balkon SNR N09 und den 4 Pkw-Abstellplätzen SNR N09 unter Vereinbarung einer Zahlung der Klägerin i.H.v. 116.000 € als Gegenleistung an die Beklagte zu 1);

2.2 8,875/100 Miteigentumsanteil an dem Grundstück G01, Gebäude- und Freifläche, K.-straße, 399 m², verbunden mit dem Sondereigentum Han den im Aufteilungsplan mit Nr. 3 bezeichneten Räumen, eingetragen im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts Aachen von H. Bl. 26919 unter Vereinbarung einer Zahlung der Klägerin i.H.v. 57.000 € als Gegenleistung an die Beklagte zu 1);

3. die Beklagten zu 1) - 3) gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an die Klägerin Schadensersatz i.H.v. 7.540 € wegen anfallender Grunderwerbsteuer für den Erwerb der im Klageantrag zu 1.1.1 benannten WE-ATP-N05 nebst 4 Pkw-Abstellplätzen SNR N09 zu zahlen;

4. die Beklagten zu 1) - 3) gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an die Klägerin 12.508,02 € wegen klägerseits an die Beklagten gezahlter Nettokaltmiete für die im Klageantrag zu 1.1.1 benannte WE-ATP-N05 nebst 4 Pkw-Abstellplätzen SNR N09 in Höhe von monatlich 267,78 € für den Zeitraum September 2020 bis Juni 2021 sowie in Höhe von monatlich 307,83 € für den Zeitraum Juli 2021 bis August 2022 zuzüglich einer Einmalzahlung von 660 € betreffend den Wohnraum sowie in Höhe von monatlich 240 € für den Zeitraum September 2020 bis August 2022 betreffend die 4 Pkw-Abstellplätze zurückzuzahlen;

5. festzustellen, dass die Beklagten zu 1) - 3) verpflichtet sind, an die Klägerin die weiter ab dem Monat September 2022 an die Beklagten gezahlte Nettokaltmiete für die im Klageantrag zu 1.1.1 benannte WE-ATP-N05 nebst 4 Pkw-Abstellplätzen SNR N09 in Höhe von monatlich 307,83 € betreffend den Wohnraum sowie in Höhe von monatlich 240 € betreffend die 4 Pkw-Abstellplätze zurückzuzahlen;

6. die Beklagten zu 1) - 3) gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an die Klägerin Schadensersatz i.H.v. 3.705 € wegen anfallender Grunderwerbsteuer für den Erwerb der im Klageantrag zu 1.1.2 benannten WE-ATP-Nr. N06 zu zahlen;

7. die Beklagten zu 1) - 3) gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an die Klägerin 8.263,32 € wegen klägerseits an die Beklagten gezahlter Nettokaltmiete für die im Klageantrag zu 1.1.2 benannte WE-ATP-Nr. N06 in Höhe von monatlich 182,22 € für den Zeitraum Mai 2019 bis Juni 2021 sowie in Höhe von monatlich 202,29 € für den Zeitraum Juli 2021 bis August 2022 zuzüglich einer Einmalzahlung i.H.v. 595,54 € zurückzuzahlen;

hilfsweise im Rahmen der Klageerweiterung zu dem Klageantrag zu 1.

9. die nunmehrige Beklagte zu 4) zu verurteilen, einer Übertragung des in den Klageanträgen zu 1.1.1 und 1.1.2 benannten Wohnungseigentums durch die Beklagte zu 1) auf die Klägerin nach Maßgabe der Klageanträge zu 1.1.1-1.1.3 zuzustimmen;

hilfsweise im Rahmen der Klageerweiterung zu dem hilfsweise gestellten Klageantrag zu 2.

10. die nunmehrige Beklagte zu 4) zu verurteilen, alle Willenserklärungen vor einem deutschen Notar abzugeben, die zur Übertragung des in dem hilfsweise gestellten Klageantrag zu 2.2.1 und 2.2.1 benannten Wohnungseigentums durch die Beklagte zu 1) auf die Klägerin nach Maßgabe der hilfsweise gestellten Klageanträge zu 2.2.1 und 2.2.2 notwendig sind;

weiter hilfsweise zu den Klageanträgen zu 1. und 2. sowie 9. und 10.

11. die Beklagten zu 2) und 3) zu verurteilen, namens der Beklagten zu 1) alle Willenserklärungen vor einem deutschen Notar abzugeben, die zur Übertragung des nachstehenden Wohnungseigentums, lastenfrei in Abt. III der betreffenden Grundbücher auf die nunmehrige Beklagte zu 4) notwendig sind:

11.1 13,175/100 Miteigentumsanteil (MEA) an dem Grundstück G01, Gebäude- und Freifläche, K.-straße, 399 m², verbunden mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit N05 bezeichneten Räumen, eingetragen im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts Aachen von H., Bl. 26918 nebst Sondernutzungsrecht an dem Balkon SNR N09 und 4 Pkw-Abstellplätze SNR N09 Zug um Zug gegen Rückzahlung des Kaufpreises, den die Beklagte zu 1) aus und aufgrund des Grundstückskaufvertrages Notar T. in H. vom 26.11.2018 - Urkunden-Nr. 1431/E/2018-an die Beklagte zu 4) gezahlt hat;

11.2 8,875/100 Miteigentumsanteil (MEA) an dem Grundstück G01, Gebäude- und Freifläche, K.-straße, 399 m², verbunden mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nr. 3 bezeichneten Räumen, eingetragen im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts Aachen von H., Bl. 26919 Zug um Zug gegen Rückzahlung des Kaufpreises, den die Beklagte zu 1) aus und aufgrund des Grundstückskaufvertrages Notar T. in H. vom 26.11.2018 - Urkunden-Nr. 1431/E/2018-an die Beklagte zu 4) gezahlt hat;

12. die Beklagte zu 4) zu verurteilen, alle Willenserklärungen vor einem deutschen Notar abzugeben, die zur Rücknahme des nachstehenden Wohnungseigentums von der Beklagten zu 1) sowie zur Übertragung des nachstehenden Wohnungseigentums, lastenfrei in Abt. III der betreffenden Grundbücher auf die Klägerin notwendig sind:

12.1 13,175/100 Miteigentumsanteil (MEA) an dem Grundstück G01, Gebäude- und Freifläche, K.-straße, 399 m², verbunden mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten Räumen, eingetragen im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts Aachen von H., Bl. 6. 26918 nebst Sondernutzungsrecht an dem Balkon SNR N09 und 4 Pkw-Abstellplätze SNR N09 unter Vereinbarung einer Zahlung der Klägerin i.H.v. 116.000,00 € als Gegenleistung;

12.2 8,875/100 Miteigentumsanteil (MEA) an dem Grundstück G01, Gebäude- und Freifläche, K.-straße, 399 m², verbunden mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nr. 3 bezeichneten Räumen, eingetragen im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts H. von H., Bl. 26919 unter Vereinbarung einer Zahlung der Klägerin i.H.v. 57.000,00 € als Gegenleistung.

Die Beklagten zu 1) bis 3) bestreiten ein kollusives Zusammenwirken mit der Beklagten zu 4) zulasten der Klägerin. Sie behaupten, Notar T. habe der Klägerin eine Frist gesetzt, um ihr Vorkaufsrecht notariell zu beurkunden. Diese Frist habe die Klägerin verstreichen lassen. Aus diesem Grund seien die Voraussetzungen zur Umschreibung des Eigentums auf die Beklagte zu 1) gegeben gewesen. Eine Anweisung des Notars sei nicht mehr erforderlich gewesen und sei auch nicht erfolgt. Die Beklagten behaupten, die von der Klägerin vorgelegte privatschriftliche Rücktrittserklärung zum Kaufvertrag vom 26.11.2018 sei ihnen nicht bekannt.

Die Beklagte zu 4) stellt sich auf den Standpunkt, die Klägerin habe durch ihre Weigerung, ihr Vorkaufsrecht zu den Bedingungen des Kaufvertrages abzuschließen, den Vollzug des Kaufvertrages verhindert. Nachdem die Klägerin und die anderen vorkaufsberechtigten Mieter sich geweigert hätten, die notwendige, vom Notar entworfene Ergänzungsurkunde zu unterschreiben, hätten die Beklagten ihre Rücktrittserklärungen widerrufen und habe der mit der Beklagten zu 1) geschlossene Kaufvertrag vollzogen werden dürfen. Die Beklagte macht geltend, sie sei aufgrund eines durch ihren Prozessbevollmächtigten erteilten Rechtsrats davon ausgegangen, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht wirksam erfolgt sei.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zu den Akten gereichten Schriftsätze nebst Anlage Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung ist unbegründet.

Klageantrag zu1.:

1. Der mit dem Klageantrag zu 1. gegen die Beklagte zu 1) verfolgte Anspruch auf Übertragung zweier Miteigentumsanteile am Grundstück K.-straße, N07., verbunden mit dem jeweiligen Sondereigentum an den Wohnungen N05 und N06 gemäß Aufteilungsplan ist unbegründet. Zu Recht hat das Landgericht einen Anspruch aus §§ 826, 31 BGB verneint, weil die Klägerin nicht durch die für die Beklagte zu 1) handelnden Beklagten zu 2) und 3) sittenwidrig vorsätzlich geschädigt worden ist.

a. Sittenwidrig ist ein Verhalten, das nach seinem Gesamtcharakter, der durch umfassende Würdigung von Inhalt, Beweggrund und Zweck zu ermitteln ist, gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden verstößt. Dafür genügt es im Allgemeinen nicht, dass der Handelnde eine Pflicht verletzt und einen Vermögensschaden hervorruft. Vielmehr muss eine besondere Verwerflichkeit seines Verhaltens hinzutreten, die sich aus dem verfolgten Ziel, den eingesetzten Mitteln, der zutage getretenen Gesinnung oder den eingetretenen Folgen ergeben kann (ständige höchstrichterliche Rechtsprechung, siehe nur BGH, Urteil vom 30.07.2020 - VI ZR 5/20 -, Rn. 29; Urteil vom 25.05.2020 - VI ZR 252/19 -, Rn. 15; Urteil vom 07.05.2019 - VI ZR 512/17 -, Rn. 8; Urteil vom 28.06.2016 - VI ZR 536/15 -, Rn. 16, alle zitiert nach juris). Die Mitwirkung eines Dritten an dem Vertragsbruch einer Partei begründet dabei für sich genommen nicht den objektiven Tatbestand der Sittenwidrigkeit. Die Sittenordnung verpflichtet den außenstehenden Dritten grundsätzlich nicht dazu, im Konfliktfall die eigenen Interessen denen der Vertragspartner nachzusetzen. Es müssen vielmehr besondere Umstände hinzutreten, die sein Verhalten als sittenwidrige Schädigung erscheinen lassen. In dem Eindringen des Dritten in die Vertragsbeziehungen muss ein besonderes Maß an Rücksichtslosigkeit gegenüber dem Geschädigten hervortreten. Eine solche Rücksichtslosigkeit kann vor allem in dem kollusiven Zusammenwirken mit dem Vertragsschuldner gerade zur Vereitelung der Ansprüche des betroffenen Vertragsgläubigers liegen. Der Vorwurf der Sittenwidrigkeit ist indes nur dann begründet, wenn es sich um schwerwiegende Verstöße gegen das Anstandsgefühl handelt; er stützt sich auf ein Vorgehen des Dritten, das mit den Grundbedürfnissen loyaler Rechtsgesinnung unvereinbar ist (vgl. BGH, Urteil vom 24.02.1954 - II ZR 3/53, BGHZ 12, 308 ff - juris Rn. 15; Urteil vom 02.06.1981 - VI ZR 28/80, NJW 1981, 2184 ff; Urteil vom 19.10.1993 - XI ZR 184/92, NJW 1994, 128 ff; Urteil vom 15.10.2013 - VI ZR 124/12, NJW 2014, 1380 f). Feststellungen hierzu können nur aufgrund einer Gesamtwürdigung aller Umstände des konkreten Einzelfalls getroffen werden. Dabei darf die Schwelle, von der ab der Einbruch in fremde Vertragsbeziehungen als Verstoß gegen die guten Sitten zu bewerten ist, nicht zu niedrig angesetzt werden. Nur wenn das Gesamtbild des Vorgangs signifikant den Grundanschauungen loyalen Umgangs unter Rechtsgenossen widerspricht, kann das Verhalten des Dritten als von den guten Sitten verboten und deshalb rechtswidrig angesehen werden. (BGH, Urteil vom 02.06.1981 - VI ZR 28/80, NJW 1981, 2184 ff; OLG München, Urteil vom 15.01.1999 - 23 U 6670/98, NJW-RR 1999, 1314 ff).

b. Nach Maßgabe vorstehender Grundsätze kann von einer durch die Beklagten zu 2) und 3) begangenen, sittenwidrigen vorsätzlichen Schädigung der Klägerin nicht ausgegangen werden.

aa. Richtig ist zunächst die Annahme der Klägerin, dass sie das ihr als Mieterin der Wohnung N05 unstreitig zustehende Vorkaufsrecht wirksam ausgeübt hat. Dies hat der Senat in dem Berufungsverfahren N.-U. ./. U., Az. 5 U 83/20, entschieden und daran hält er auch in Ansehung der hiergegen erhobenen Kritik der Beklagten fest. Der Einwand, der Senat hätte nicht ein „eklatantes Missverhältnis“ zwischen den Kaufpreisen der mit einem Vorkaufsrecht belasteten Wohnungen und den übrigen Wohnungen annehmen dürfen, ohne ein Wertgutachten einzuholen, ist unbegründet. Der Senat nimmt auf seine Ausführungen im Beschluss vom 22.12.2020 in der Berufungssache 5 U 83/20 (dort Seite 7) zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug.

bb. In Bezug auf die Wohnung N06 lässt sich hingegen nicht feststellen, dass die Klägerin ihr Vorkaufsrecht ausgeübt hat. Darauf hat der Senat die Klägerin in der mündlichen Verhandlung vom 15.05.2023 hingewiesen. Ein Schreiben, in dem sie die Ausübung ihres Vorkaufsrechts auch bezüglich der Wohnung N06 erklärt hat, hat die Klägerin nicht vorgelegt. Gegen ein auch hinsichtlich dieser Wohnung ausgeübtes Vorkaufsrecht sprechen die Ausführungen von Notar T. im Schreiben vom 30.04.2020 (Bl. II/277 ff), wonach das Vorkaufsrecht explizit nur für die Wohnung N05 ausgeübt worden sei. Hinzu kommt, dass Gegenstand des Berufungsverfahrens 5 U 83/20 allein das Vorkaufsrechts bezüglich der Wohnung N05 war.

Schon aus diesem Grund können die auf die Wohnung N06 bezogenen Berufungsanträge zu Ziff.1.2, 1.3, 2.2, 6. - 10., 11.2, 12.2, welche die Klägerin auf die Ausübung ihres Vorkaufsrechts in Bezug auf die Wohnung Nr. N06 stützt, keinen Erfolg haben.

cc. Mit der wirksamen Ausübung des Vorkaufsrechts in Bezug auf die Wohnung N05 ist ein Kaufvertrag zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 4) zustande gekommen, § 464 Abs. N09 BGB. Durch den Kaufvertrag wurde die Beklagte zu 4) verpflichtet, der Klägerin Eigentum an dem Grundbesitz zu verschaffen, § 433 Abs. 1 B 1 BGB. Diese Pflicht dürfte die Beklagte zu 4) verletzt haben, indem sie Notar T. - unter Androhung einer Schadensersatzklage im Falle seines Untätigbleibens - anwies, die Eigentumsumschreibung auf die Beklagte zu 1) im Grundbuch zu veranlassen.

dd. Die Frage, ob die Beklagte zu 4) pflichtwidrig handelte und ob die Beklagte zu 1) durch die für sie handelnden Beklagten zu 2) und 3) an einem Vertragsbruch der Beklagten zu 4) mitwirkte, indem auch sie Notar T. anwies, das Eigentum an dem streitgegenständlichen Grundeigentum auf die Beklagte zu 1) umzuschreiben, kann der Senat dahinstehen lassen. Denn auch das Vorliegen eines Vertragsbruchs der Beklagten zu 4) und ein Mitwirken der Beklagten zu 1) hieran unterstellt, wäre der Vorwurf eines sittenwidrigen vorsätzlichen Verhaltens der in Anspruch genommenen Beklagten zu 1) nicht gerechtfertigt. Wie bereits ausgeführt begründet die Mitwirkung eines Dritten an dem Vertragsbruch einer Partei für sich genommen nicht den objektiven Tatbestand der Sittenwidrigkeit. In dem Eindringen des Dritten in die Vertragsbeziehungen muss zudem ein besonderes Maß an Rücksichtslosigkeit gegenüber dem Geschädigten hervortreten. Eine solche Rücksichtslosigkeit kann insbesondere in einem kollusiven Zusammenwirken mit dem Vertragsschuldner zur Vereitelung der Ansprüche des betroffenen Vertragsgläubigers liegen. So liegt der Fall hier nicht.

dd. Bei der Bewertung des Verhaltens der für die Beklagte zu 1) handelnden Beklagten zu 2) und 3) im Zusammenhang mit der Eigentumsumschreibung kann nicht außer Betracht bleiben, dass es zu einer Eigentumsumschreibung auf die Beklagte zu 1) auch deswegen gekommen ist, weil die Klägerin an dem Vollzug des zwischen ihr und der Beklagten zu 4) zustande gekommenen Kaufvertrages nicht mitgewirkt hat. Die Klägerin hätte die Möglichkeit gehabt, nach Ausübung ihres Vorkaufsrechts eine Eigentumsüberschreibung auf sich herbeizuführen. Diese Möglichkeit hat sie nicht wahrgenommen. An der Beurkundung des ihr mit Schreiben des Notariats T. vom 11.02.2019 übersandten Entwurfs einer Ergänzungsurkunde (Bl. II/357 ff), welche für den Vollzug des Kaufvertrages erforderlich war, hat sie nicht mitgewirkt. Der Grund für ihre fehlende Mitwirkung ist zwar durchaus nachvollziehbar. Denn die Ergänzung zum Kaufvertrag sah vor, dass für den durch Vorkaufsübung zustande gekommenen Kaufvertrag die Bestimmungen des zwischen der Beklagten zu 1) und der Beklagten zu 4) geschlossenen Kaufvertrages gelten sollten. Darin war die Zahlung eines Kaufpreises in Höhe von 141.000 € vereinbart worden. Die Klägerin wäre jedoch - wie der Senat bereits im Berufungsverfahren 5 U 83/20 mit Beschluss vom 16.11.2020 ausgeführt hat - nur zur Entrichtung eines anteiligen, an dem Gesamtkaufpreis für alle Einheiten zu bemessenden und damit niedrigeren Kaufpreis verpflichtet gewesen (vgl. Seite 5 des Senatsbeschlusses vom 16.11.2020 unter Hinweis auf Blank/Börstinghaus, 6. Auflage 2020, § 577 BGB, Rn. 58). Die Frage, zu welchem Kaufpreis der Kaufvertrag zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 4) zustande gekommen ist, war jedoch nicht einfach zu beantworten. Dieser entsprach nicht - wie die Klägerin annahm - dem von der Gutachterin R. ermittelten Verkehrswert in Höhe von 116.000 €. Da sich die Unwirksamkeit der Kaufpreisabrede aus dem eklatanten Missverhältnis zwischen den Kaufpreisen der mit einem Vorkaufsrecht belasteten Wohnungen und den übrigen Wohnungen und nicht aus dem Kaufpreis für die einzelne Wohnung als solchem ergab, wäre für die Bemessung des anteiligen Kaufpreises der vereinbarte Gesamtkaufpreis für alle Einheiten heranzuziehen gewesen. Denn sonst wäre unberücksichtigt geblieben, dass die Summe der von der Gutachterin für die Wohnungen Nr. N08, N09, N06, N10, N11, N12 sowie die vier Garagen ermittelten Verkehrswerte niedriger war als der Gesamtkaufpreis, den die Beklagte zu 1) mit der Beklagten zu 4) für diese Wohnungen vereinbart hatte. Aufgrund der Schwierigkeiten der Kaufpreisberechnung und der unterschiedlichen Vorstellungen der Vertragsparteien hierüber wäre es der Klägerin zumutbar gewesen, die Ergänzungsurkunde zu unterzeichnen, den von der Beklagten zu 4) geforderten Kaufpreis von 141.000 € zu zahlen und nach Eigentumsumschreibung den überzahlten Teilbetrag von der Beklagten zu 4) zurückzuverlangen. Dass die Klägerin der Auffassung war, dass nur ein niedrigerer Kaufpreis geschuldet war, ergab sich für alle Beteiligten eindeutig aus der Erklärung vom 06.02.2019, mit der das Vorkaufsrecht ausgeübt worden war. Nachdem eine Unterzeichnung der Ergänzungsurkunde nicht erfolgt war und es zu keiner Eigentumsumschreibung auf die Klägerin kam, sahen sich die Beklagten zu 2) und 3) berechtigt, ihre Erklärungen, mit denen sie im Namen der Beklagten zu 1) den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärt hatten, zu widerrufen. Notar T. teilte offenbar die Rechtsauffassung der Beklagten, denn er veranlasste die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch auf die Beklagte zu 1). Die Beklagten zu 1) bis 3) durften dabei davon ausgehen, dass Notar T. eine Eigentumsübertragung auf die Beklagte zu 1) nur veranlassen würde, wenn er dies nach seiner Einschätzung ohne Verletzung seiner Amtspflichten gegenüber der Klägerin als Vorkaufsberechtigte und materiell Urkundsbeteiligte tun durfte. Sie durften darauf vertrauen, dass bei entsprechendem Vorgehen des Notars einer Eintragung der Beklagten zu 1) als Eigentümerin im Grundbuch keine rechtlichen Bedenken entgegenstanden. Soweit die Klägerin behauptet, Notar T. habe die Beklagten bei dem Termin im Notariat vom 14.07.2020 ausdrücklich auf die ausgeübten Mietervorkaufsrechte und die hierzu ergangenen Urteile des Landgerichts Aachen hingewiesen (Seite 20 der Klageschrift, Bl. I/22), ergibt sich daraus nichts anderes. Die Klägerin behauptet nicht, dass Notar T. den Beklagten gegenüber erklärt habe, dass die ausgeübten Vorkaufsrechte einer Umschreibung des Eigentums auf die Beklagte zu 1) entgegenstanden. Dafür ist auch nichts ersichtlich. Hätte er die Auffassung vertreten, dass eine Eigentumsumschreibung nicht erfolgen durfte, hätte er die Eintragung im Grundbuch nicht ohne Verletzung seiner Amtspflichten aus § 14 Abs.1, 2 BNotO veranlassen dürfen. Eine unlautere Einwirkung der Beklagten zu 1) bis 3) auf Notar T., etwa durch Aussprechen einer Drohung im Falle seines Untätigbleibens, behauptet die Klägerin nicht.

Der erstmals mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 17.06.2024 erfolgte, als streitig zu wertende Vortrag der Klägerin, Notar T. habe den beim Termin vom 14.07.2020 anwesenden Beklagten zu 2) und 3) als Erwerber und der Beklagten zu 4) als Verkäuferin erläutert, dass aus seiner Sicht eine bösartige Vereitelung des Vorkaufsrechts geschehe und die Beklagtenseite mit Schadensersatzforderungen zu rechnen habe (B 2 des Schriftsatzes vom 17.06.2024, Bl. II/404), ist wegen Verspätung nicht mehr zu berücksichtigen (§§ 296a, 525 und § 531 Abs. N09 ZPO). Der Vortrag lässt zudem offen, warum der Notar von einer bösartigen Vereitelung des Vorkaufsrechts ausgegangen sein, an der Rechtsänderung durch eine Antragstellung gegenüber dem Grundbuchamt aber mitgewirkt haben soll. Ebenfalls wegen Verspätung nicht mehr zu berücksichtigen ist der Vortrag der Klägerin im Schriftsatz vom 17.06.2024, der Prozessbevollmächtigte der Beklagten zu 4) habe die Klägerseite mit Schreiben vom 24.04.2020 über die Durchführung von Berufungsverfahren gegen die klageabweisenden Urteile des Landgerichts Aachen im Glauben lassen wollen, dass zunächst eine rechtskräftige Entscheidung über die rechtmäßige Ausübung des klägerseitigen Mietervorkaufsrechts abgewartet werden solle, bevor eine dingliche Rechtsänderung erfolgt bzw. veranlasst werde (Seite 3 des Schriftsatzes vom 17.06.2024, Bl. II/405). Zudem legt die Klägerin nicht schlüssig dar, aus welchem Grund ein etwaiges Verhalten des Prozessbevollmächtigten der Beklagten zu 4) den Beklagten zu 1) bis 3) zuzurechnen sein sollte.

In Anbetracht dieser Umstände ist ein besonderes Maß an Rücksichtslosigkeit gegenüber der Klägerin, insbesondere ein kollusives Zusammenwirken der Beklagten zu 1) bis 3) mit der Beklagten zu 4) zur Vereitelung der Ansprüche der Klägerin nicht festzustellen.

2. Ein Anspruch auf Eigentumsübertragung ergibt sich auch nicht aus §§ 823 Abs. 2 BGB i.V.m. §§ 266, 25 StGB. Sowohl der Missbrauchstatbestand (§ 266 Abs.1 1. Alt. StGB) als auch der Treubruchtatbestand (§ 266 Abs.1 2. Alt. StGB) setzen als besonderes persönliches Merkmal des Täters das Bestehen einer Vermögensbetreuungspflicht gegenüber dem Geschädigten voraus. Eine solche Pflicht traf die Beklagten zu 1) bis 3) gegenüber der Klägerin nicht.

3. Ein Eigentumsverschaffungsanspruch steht der Klägerin gegen die Beklagte zu 1) auch nicht aus § 812 Abs. 1 B 1 Alt. N09 BGB oder § 816 Abs. 2 BGB zu. Die Beklagte zu 1) hat weder ohne Rechtsgrund noch als Nichtberechtigte Eigentum erworben. Rechtsgrund für die Eigentumsübertragung war der mit der Beklagten zu 4) geschlossene Kaufvertrag. Zwar haben die Vertragsparteien mit privatschriftlichen Erklärungen vom 26.11.2019 den Rücktritt vom Vertrag erklärt (Bl. II/183). Ob diese Rücktrittserklärungen zu einem späteren Zeitpunkt wirksam widerrufen werden konnten, braucht der Senat nicht zu entscheiden. Denn durch die Zahlung des Kaufpreises und Veranlassung der Eigentumsüberschreibung auf die Beklagte zu 1) ist der ursprünglich geschlossene Kaufvertrag bestätigt oder konkludent neu geschlossen worden. Ein etwaiger Formmangel des Vertrages wegen der nicht erfolgten, erneuten notariellen Beurkundung ist durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch gemäß § 313b Abs. 1 B 2 BGB geheilt worden.

Klageantrag zu 2.

Der Antrag ist aus den gleichen Gründen wie zu Klageantrag zu 1. unbegründet.

Klageanträge zu 3. bis 5.

Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen die Beklagten zu 1) bis 3) auf Erstattung von Grunderwerbssteuer für den Erwerb der Wohnung N05 nebst vier Pkw-Abstellplätzen, auf Rückzahlung von ab September 2020 gezahlter Nettokaltmieten für die Wohnung N05 nebst vier Pkw-Abstellplätzen und sie kann auch nicht die Feststellung der Schadensersatzpflicht der Beklagten zu 1) bis 3) wegen ab September 2022 gezahlter Nettokaltmieten für die Wohnung N05 nebst vier Pkw-Abstellplätzen verlangen. Ein Schadensersatzanspruch aus § 826 BGB scheidet aus den zu Klageantrag zu 1. genannten Gründen aus. Ein Anspruch aus § 812 Abs. 1 B1 BGB wegen bereits geleisteten Mietzinses ist ebenfalls nicht gegeben, denn die Klägerin hat den Mietzins an die Beklagte zu 1) in Erfüllung der sich für sie aus dem Mietvertrag ergebenden Pflicht gezahlt. Diese Pflicht bestand mit Übergang des Eigentums gegenüber der Beklagten zu 1), denn sie ist in das bestehende Mietverhältnis eingetreten, § 566 Abs. 1 BGB.

Klageanträge zu 6. bis 8.

Diese Klageanträge sind schon deswegen unbegründet, weil die Klägerin hinsichtlich der in den Klageanträgen in Bezug genommenen Wohnung N06 ein Vorkaufsrecht nicht ausgeübt hat. Auf die Ausführungen zu Ziff.1. b. bb. wird verwiesen.

Klageanträge zu 9. und 10.

Soweit die Klägerin erstmals im Berufungsverfahren die Beklagte zu 4) hilfsweise klageweise in Anspruch nimmt, ist die Klage unzulässig. Die begehrte Verurteilung der Beklagten zu 4) in Abhängigkeit von dem Erfolg der Klageanträge zu 1. und/oder 2. stellt eine unzulässige eventuelle subjektive Klagehäufung dar (Zöller/Althammer, 35. Auflage 2024, § 60 ZPO, Rn. 10; BeckOK, § 253 ZPO, Rn. 75). Auf die Unzulässigkeit der gegen die Beklagten zu 4) gerichteten Klage ist die Klägerin in der mündlichen Verhandlung hingewiesen worden (vgl. Seite 2 des Sitzungsprotokolls vom 15.05.2024, Bl. II/394).

Selbst wenn die Klägerin die Klage gegen die Beklagte zu 4) unbedingt erhoben hätte, wäre sie unzulässig gewesen. Die Klägerin begehrt mit den Klageanträgen zu 9. und 10. die Verurteilung der Beklagten zu 4) zur Zustimmung zu einer Übertragung des Eigentums an den Wohnungen N05 und N06 durch die Beklagte zu 1) auf die Klägerin sowie zur Abgabe von solchen Willenserklärungen vor einem deutschen Notar, die zur Übertragung des Eigentums notwendig sind. Für ein solches Klagebegehren fehlt ein Rechtsschutzbedürfnis. Weswegen die Übertragung des Eigentums von der Beklagten zu 1) auf die Klägerin der Zustimmung durch die Beklagten zu 4) bedarf (Antrag zu 9.) oder weswegen im Falle einer gesonderten Beurkundung die Abgabe von Willenserklärungen der Beklagten zu 4) erforderlich sein soll (Antrag zu 10.), legt die Klägerin nicht dar und ist auch nicht ersichtlich.

Klageanträge zu 11. und 12.

Der Klageantrag zu 11.1, mit dem die Klägerin die Verurteilung der Beklagten zu 2) und 3) zur Abgabe aller Willenserklärungen im Namen der Beklagten zu 1) vor einem deutschen Notar, die zur Übertragung eines 13,175/100 Miteigentumsanteils nebst Sondereigentum an der Wohnung N05 von der Beklagten zu 1) auf die Beklagte zu 4) notwendig sind, und zwar Zug um Zug gegen Rückzahlung des Kaufpreises, den die Beklagte zu 1) an die Beklagte zu 4) gezahlt hat, ist unbegründet. Die Klägerin kann aus keinem rechtlichen Grund von der Beklagten zu 1) die Rückübertragung des Wohnungseigentums auf die Beklagte zu 4) verlangen. Auf die Ausführungen zum Klageantrag zu 1. wird Bezug genommen. Aus dem gleichen Grund bleibt der Klageantrag zu 12.1. ohne Erfolg. Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen die Beklagte zu 4) auf Abgabe aller notwendigen Willenserklärungen vor einem deutschen Notar, die zur Rücknahme des Wohneigentums und anschließenden Übertragung des Eigentums auf die Klägerin notwendig sind. Die damit angestrebte Rückabwicklung „im Dreieck“ unter vorübergehender Rückübertragung auf die Beklagte zu 4) kommt schon mangels eines Anspruchs der Klägerin, insbesondere aus § 826 BGB, gegen die Beklagten zu 1) bis 3) nicht in Betracht. Die Klageanträge zu 11.2 und 12.2 sind schon deswegen unbegründet, weil die Klägerin hinsichtlich der in den Klageanträgen in Bezug genommene Wohnung Nr. N06 ein Vorkaufsrecht nicht ausgeübt hat. Auf die Ausführungen zu Ziff.1. b. bb. wird verwiesen.

Der nicht nachgelassene Schriftsatz der Klägerin vom 17.06.2024 gibt aus den vorstehend bereits dargelegten Gründen keinen Anlass, die mündliche Verhandlung wieder zu eröffnen.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

100

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision liegen nicht vor (§ 543 Abs. 2 ZPO). Weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Die entscheidungserheblichen Fragen sind in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, die der Senat zugrunde gelegt hat, geklärt oder solche des Einzelfalls.

101

Berufungsstreitwert: 212.217,50 €

102

103
Anträge zu 1: 173.000 €
104
Antrag zu 2: 0 € (wirtschaftliche Identität mit Antrag zu 1)
105
Antrag zu 3: 7.540 €
106
Antrag zu 4: 12.508,02 €
107
Antrag zu 5: 5.259,18 € (§3 ZPO: 80 % der Jahresmiete)
108
Antrag zu 6: 3.705 €
109
Antrag zu 7: 8.263,32 €
110
Antrag zu 8: 1.941,98 € (§3 ZPO: 80 % der Jahresmiete)
111
Antrag zu 9-12: 0 € (wirtschaftliche Identität mit Antrag zu 1)