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G r ü n d e :

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Als Eigentümer des im Beschlusskopf bezeichneten Grundstücks ist im Grundbuch der am 00.00.0000 geborene Beteiligte zu 1) eingetragen.

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Mit Vertrag vom 10.05.2023 (UVZ-Nr. N04/2023 des verfahrensbevollmächtigten Notars, Bl. 10 ff. in Grundakte Blatt N01) übertrug der Beteiligte zu 1) den Grundbesitz an die Beteiligte zu 2), seine Tochter, wobei als Gegenleistung ein Ausgleichsbetrag in Höhe von 252.000,00 € vorgesehen war. Der Beteiligte zu 1) behielt sich ein lebenslanges Wohnungsrecht an dem Vorderhaus (Altbau) vor. Der Beteiligte zu 1) erklärte, im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft verheiratet zu sein. Unter § 2 Nr. 3 des Vertrages ist ausgeführt: „Eine (vorsorgliche) Zustimmungs- bzw. Verzichtserklärung des Ehegatten soll in dieser Urkunde jedoch nicht erfolgen.“ Der Urkundsnotar wurde bevollmächtigt, die Eigentumsumschreibung namens der Beteiligten zu beantragen.

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Mit Schriftsatz vom 16.05.2023 hat der verfahrensbevollmächtigte Notar die Urkunde bei dem Grundbuchamt zum Vollzug eingereicht, u.a. mit dem Antrag auf Eintragung des Eigentumswechsels.

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Nach vorausgegangenen Hinweisen hat die Rechtspflegerin des Grundbuchamtes mit am 13.10.2023 erlassenem Beschluss vom 12.10.2023 im Wege einer Zwischenverfügung den Antrag beanstandet und ausgeführt, es müsse wegen § 1365 BGB die Einwilligungserklärung der Ehefrau des Beteiligten zu 1) in der Form des § 29 GBO vorgelegt werden. Der Verkehrswert des übertragenen Grundbesitzes belaufe sich auf 858.720,00 €, dem ein verbleibender Vermögensrest von 85.169,57 € gegenüberstehe, der somit weniger als 10% des Gesamtvermögens betrage. Das allein für den Beteiligten zu 1) bestellte Wohnungsrecht könne nicht als Vermögenswert berücksichtigt werden, weil anderenfalls dem Schutzzweck des § 1365 BGB – Sicherung des Erhalts des Familienvermögens – nicht Rechnung getragen würde (Bl. 36 ff.).

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Gegen die Zwischenverfügung wendet sich der Beteiligte zu 1) mit der durch Schriftsatz des Verfahrensbevollmächtigten vom 30.10.2023 in seinem Namen eingelegten Beschwerde. Die Beschwerde macht geltend, die Voraussetzungen des § 1365 BGB lägen nicht vor; wegen der Einzelheiten wird auf Bl. 43 f. Bezug genommen.

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Das Grundbuchamt hat der Beschwerde durch den am 22.12.2023 erlassenen Beschluss vom 19.12.2023 nicht abgeholfen.

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2.

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Die zulässige Grundbuchbeschwerde hat in der Sache Erfolg und führt zur Aufhebung der Zwischenverfügung.

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Nach § 19 GBO erfolgt eine Eintragung, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird. Da sich die verfahrensrechtliche Bewilligungsbefugnis von der Befugnis zur sachenrechtlichen Verfügung über das Recht bzw. über das Eigentum ableitet, hat das Grundbuchamt von Amts wegen zu prüfen, ob der Bewilligende Verfügungsbeschränkungen unterliegt. In dem – hier gegebenen – Fall der Übertragung des Eigentums hat das Grundbuchamt auf der Grundlage des § 20 GBO diese Prüfung auch im Hinblick auf die Wirksamkeit der Auflassung vorzunehmen.

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Eine solche Beschränkung enthält die Vorschrift des § 1365 Abs. 1 BGB. Danach kann sich ein im Güterstand der Zugewinngemeinschaft lebender Ehegatte nur mit Zustimmung des anderen Ehegatten verpflichten, über sein Vermögen im Ganzen zu verfügen; hat er sich ohne Zustimmung des anderen Ehegatten verpflichtet, so kann er diese Verpflichtung nur erfüllen, wenn der andere Ehegatte einwilligt. Zustimmungsbedürftig sind nicht nur Rechtsgeschäfte über das Gesamtvermögen als solches. Vielmehr können auch Rechtsgeschäfte über einen einzelnen Gegenstand § 1365 BGB unterfallen, wenn dieser Gegenstand das ganze oder nahezu das ganze Vermögen ausmacht. Letzteres ist bei größeren Vermögen in der Regel anzunehmen, wenn dem verfügenden Ehegatten Werte von weniger als 10% seines ursprünglichen Gesamtvermögens verbleiben (BGH FGPrax 2013, 378; NJW 2011, 3783, 3784). Weitere Voraussetzung ist, dass der Vertragspartner weiß, dass es sich bei dem in Frage stehenden Gegenstand um das ganze oder nahezu ganze Vermögen des Ehegatten handelt, oder wenn der Erwerber zumindest die Verhältnisse kennt, aus denen sich dies ergibt (BGHZ 123, 93, 95; BGHZ 196, 95; BGH FGPrax 2013, 378).

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Da das Zustimmungserfordernis jedoch eine Ausnahme von der freien Verfügungsbefugnis des Ehegatten (§ 1364 BGB) darstellt, kann das Grundbuchamt grundsätzlich davon ausgehen, dass ein Rechtsgeschäft über ein Grundstück auch bei im gesetzlichen Güterstand lebenden Eheleuten nicht eine Verfügung über das Vermögen im Ganzen darstellt, dass also der Ausnahmefall des § 1365 Abs. 1 BGB nicht vorliegt. Das Grundbuchamt ist nur dann zu einer Beanstandung gemäß § 18 GBO berechtigt und verpflichtet, wenn es von dem Vorliegen der Voraussetzungen des § 1365 Abs. 1 BGB Kenntnis hat oder wenn aus den Eintragungsunterlagen oder aufgrund bekannter bzw. nach der Lebenserfahrung naheliegender Umstände begründeter Anlass zu einer solchen Annahme besteht. Nur wenn konkrete Anhaltspunkte sowohl für das Vorliegen des objektiven als auch für das Vorliegen des subjektiven Tatbestandes des § 1365 Abs. 1 BGB gegeben sind, darf das Grundbuchamt die Zustimmung des anderen Ehegatten oder den Nachweis weiteren Vermögens verlangen (BGH FGPrax 2013, 378; OLG Frankfurt FGPrax 2012, 99; OLG München NJW 2023, 159; OLG Saarbrücken FGPrax 2023, 60).

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Solche konkreten, im Grundbuchverfahren berücksichtigungsfähigen Anhaltspunkte liegen nicht vor, auch wenn die vom Grundbuchamt im angefochtenen Beschluss herangezogenen Werte für den Grundbesitz und das Kontovermögen als zutreffend unterstellt werden. Denn auf der Seite des dem Beteiligten zu 1) verbleibenden Vermögens ist neben dem Kontovermögen auch der Wert des vorbehaltenen lebenslangen Wohnungsrechts anzusetzen. Der Senat folgt insoweit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach ein vorbehaltenes dingliches Wohnrecht als dem veräußernden Ehegatten verbleibendes Vermögen zu berücksichtigen ist, da ihm durch das Wohnrecht ein Teil des Wertes des zuvor in seinem Eigentum stehenden Hausgrundstücks erhalten bleibt (BGHZ 196, 95ff. = NJW 2013, 1156). Die vom Grundbuchamt zugrunde gelegte abweichende Ansicht, die für die Berücksichtigung des Wohnungsrechts verlangt, dass dem anderen Ehegatten ein auf den Tod des Veräußerers aufschiebend bedingtes Wohnungsrecht eingeräumt wird, verfängt nicht. Denn das Gesetz stellt für die Bewertung ausschließlich auf die Relation innerhalb des Vermögens des veräußernden Ehegatten ab. Verlangte man die Einräumung eines Wohnungsrechts auch für den anderen Ehegatten, so würde sich das Problem stellen, ob und ggf. in welchem Umfang dieses in die Bewertung einzufließen hätte. Daher mag dahinstehen, ob der Schutzzweck des § 1365 BGB überhaupt ein Interesse des anderen Ehegatten umfasst, nach dem Tod des veräußernden Ehegatten das Hausgrundstück weiter bewohnen zu können.

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Nach der Berechnung des Grundbuchamtes ist das Gesamtvermögen des Beteiligten zu 1) mit 943.889,57 € (858.720,00 € Immobilienwert zuzüglich 85.169,57 € Kontoguthaben) anzusetzen. Auf der Seite des verbleibenden Vermögens ist dem genannten Kontoguthaben indes der Wert des vorbehaltenen Wohnungsrechts hinzuzurechnen. Dieses hat angesichts dessen, dass der Berechtigte im Jahre 1960 geboren ist, einen erheblichen Wert, der mit weit über 10.000,00 € anzusetzen ist, sodass das verbleibende Vermögen einem Anteil von jedenfalls 10 % übersteigt.