Oberlandesgericht Köln, 2 Wx 12/24

Gründe:

Mit notarieller Urkunde vor einer amtlich bestellten Vertreterin des verfahrensbevollmächtigten Notars vom 28.04.2023 (UR-Nr. N03/2023 LV) haben die Beteiligten zu 1) und zu 2) zugunsten der Beteiligten zu 3) eine Grundschuld mit Brief in Höhe von 258.000,- Euro, einzutragen auf den beiden vorgenannten Grundstücken, bestellt (Bl. 3f. d.A.). Am 09.05.2023 hat das Amtsgericht – Grundbuchamt – Leverkusen die Eintragung vorgenommen und die Aushändigung des Briefes veranlasst.

Ein mit der Urkunde verbundener Vermerk des Notars vom 02.06.2023 lautet wie folgt (vgl. Bl. 5 d.A.): „Auf Seite 1 Absatz 1 Satz 1 der Niederschrift habe ich (Gesamt-) Grundschuld mit Brief in (Gesamt-) Buchgrundschuld als offensichtliche Unrichtigkeit gemäß § 44a Abs. 2 BeurkG berichtigt.“ Mit Schreiben vom 03.07.2023 hat der Notar – unter Beifügung der berichtigten Urkunde UVZ-Nr. N03/2023 – gebeten, das Grundbuch zu berichtigen, da es sich um eine Buchgrundschuld handele (Bl. 1ff. d.A.).

Nachdem die zuständige Rechtspflegerin bei dem Grundbuchamt mit Verfügung vom 06.07.2023 darauf hingewiesen hat, dem Berichtigungsantrag nicht entsprechen zu können (Bl. 6 d.A.), hat der Notar mit Schreiben vom 18.07.2023 auf die Vorschrift des § 44a Abs. 2 BeurkG erwiesen, es handele sich um einen zu berichtigenden Schreibfehler. Aus dem als Kopie beigefügten Notarauftrag der Beteiligten zu 3) ergebe sich, dass eine Buchgrundschuld bestellt und eingetragen werden sollte (Bl. 8 d.A.).

Die am 01.08.2023 erlassene Zwischenverfügung (Bl. 10f. d.A.), wonach der beantragten Buchgrundschuld ein Eintragungshindernis entgegenstehe, weil mit Eintragung am 09.05.2023, mithin vor Erstellung des Vermerks am 02.06.2023, eine Briefgrundschuld entstanden sei, so dass lediglich die Grundbucheintragung des nachträglichen Briefausschlusses gemäß § 1116 Abs. 2 BGB in Betracht käme, hat der Senat auf die Beschwerde des Notars vom 15.08.2023 (Bl. 14 d.A.) wegen des unzulässigen Inhalts der Zwischenverfügung aufgehoben (Beschluss vom 25.09.2023, 2 Wx 156/23, Bl. 37ff. d.A.). Für das weitere Verfahren hat der Senat Hinweise erteilt; bereits aufgrund der zeitlichen Abfolge – Bewilligung und Eintragung der Buchgrundschuld erfolgten vor der Berichtigung der Urkunde gemäß § 44a Abs. 2 BeurkG – komme eine Berichtigung des Grundbuchs nicht in Betracht komme, im Übrigen bestünden Zweifel am Vorliegen einer offensichtlichen Unrichtigkeit im Sinne des § 44a Abs. 2 BeurkG.

Mit am 04.12.2023 erlassenen Beschluss vom 01.12.2023 (Bl. 57 d.A.) hat die zuständige Rechtspflegerin bei dem Grundbuchamt Leverkusen den Antrag der Beteiligten zu 1) bis 3) vom 03.07.2023, gerichtet auf Berichtigung des Grundbuchs, zurückgewiesen. Zur Begründung wurde auf die Ausführungen im hiesigen Beschluss vom 25.09.2023 (2 Wx 156/23) Bezug genommen.

Mit Schreiben vom 03.01.2024 hat der Notar Beschwerde gegen den vorgenannten Beschluss eingelegt. Zur Begründung hat er ausgeführt, dass die Berichtigung nach § 44a Abs. 2 BeurkG keiner zeitlichen Begrenzung unterliege, woraus folge, dass auch die anschließend erforderliche Berichtigung des Grundbuchs ohne zeitliche Einschränkungen möglich sein müsse. Im Übrigen liege eine – für den Anwendungsbereich des § 44a Abs. 2 BeurkG erforderliche – offensichtliche Unrichtigkeit vor, da aufgrund des Grundschuldbestellungsauftrages sowohl für die Beteiligten als auch den beurkundenden Notarvertreter und den vertretenen Notar offensichtlich sei, dass eine Buchgrundschuld bestellt werden sollte. Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens wird auf die Beschwerdebegründung Bezug genommen (Bl. 60ff. d.A.).

Mit am 17.01.2024 erlassenen Nichtabhilfebeschluss vom 12.01.2024 hat die zuständige Rechtspflegerin des Grundbuchamts der Beschwerde nicht abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht Köln zur Entscheidung vorgelegt.

II.

Die gemäß § 71 Abs. 1 GBO statthafte Beschwerde ist auch im Übrigen zulässig, insbesondere in der rechten Form gemäß § 73 GBO im Namen aller Beteiligten eingelegt worden.

In der Sache hat die Beschwerde jedoch keinen Erfolg.

Die Voraussetzungen für eine Berichtigung des Grundbuchs nach § 22 GBO liegen nicht vor, insbesondere ist durch die notarielle Urkunde vom 28.04.2023 (UR-Nr. N03/2023 LV) der Nachweis für eine Unrichtigkeit des Grundbuchs nicht geführt.

Zum Zeitpunkt der Eintragung am 09.05.2023 lag dem Grundbuchamt die vorgenannte Urkunde in ihrer ursprünglichen Formulierung, nämlich ohne den berichtigen Vermerk des Notars vom 02.06.2023, vor. Danach wurde in dieser notariellen Urkunde die Bewilligung und Eintragung einer Briefgrundschuld vereinbart, so dass sich nicht annehmen lässt, dass das Grundbuchamt am 09.05.2023 unrichtigerweise – nämlich entgegen einer Einigung der Vertragsparteien auf eine Buchgrundschuld – eine Briefgrundschuld eingetragen und dies nun zu berichtigen hätte.

Zwar steht es der materiell-rechtlichen Wirksamkeit der Einigung der Parteien, die grundsätzlich eine konkretisierende – den Verkehrsbedürfnissen entsprechende zweifelsfreie – Bezeichnung des Vertragsgegenstands erfordert, nicht entgegen, wenn die Vertragsparteien nach dem gemäß § 133 BGB zu ermittelnden Willen denselben Gegenstand meinen, ihn jedoch irrtümlich falsch bezeichnen (falsa demonstratio) (vgl. OLG München, Beschluss vom 27.06.2012 – 34 Wx 184/12, zitiert nach beck-online). Ob vorliegend tatsächlich alle Beteiligten eine Buchgrundschuld bewilligen wollten und diese nur fälschlich als Briefgrundschuld bezeichneten, erscheint bereits angesichts des Umstands, dass die Beteiligten zu 1) und 2) persönlich bei der Beurkundung am 28.04.2023 anwesend waren, der Urkundstext – mit der Formulierung „Briefgrundschuld“ – von der Notarvertreterin vorgelesen und sodann von den Beteiligten zu 1) und 2) sowie der Notarvertreterin unterzeichnet worden ist, zweifelhaft. Zumindest aber ist es nicht Aufgabe des Grundbuchsamtes, den wirklichen Willen zu ermitteln und die materiell-rechtliche Wirksamkeit der Auflassung zu prüfen, wenn und soweit ihm die Voraussetzung der Eintragung, namentlich die Bewilligung, durch formell wirksame öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen wird, § 29 GBO (vgl. a.a.O.). Entsprechend ist aufgrund der ursprünglich – wenn auch sich im Nachhinein als falsch erwiesenen – Bezeichnung des Vertragsgegenstands zu Recht am 09.05.2023 die Eintragung der Briefgrundschuld sowie in der Folge die Aushändigung des Briefes erfolgt.

Entgegen der von dem Notar vertretenen Auffassung ist die zeitliche Abfolge vorliegend auch entscheidend. Die Annahme, dass der fehlenden zeitlichen Begrenzung einer Berichtigung nach § 44a Abs. 2 BeurkG (allgemeine Meinung in der Literatur, vgl. Regler, in: beck-online.GROSSKOMMENTAR, BeurkG, Stand: 01.10.2023, § 44a BeurkG, Rn. 41, m.w.N.; Winkler, Beurkundungsgesetz, 21. Auflage 2023, Rn. 30 m.w.N.) eine Verpflichtung des Grundbuchamts zu entnehmen ist, bereits vorgenommene Eintragungen aufgrund einer nachträglich korrigierten Urkunde zu berichtigen, überzeugt nicht. Zweck der Vorschrift des § 44a Abs. 2 BeurkG ist es, zum Schutz der Beteiligten und des Rechtsverkehrs nachträglich inhaltlich richtige Urkunden herzustellen (BGH, Urteil vom 10. Oktober 2017 – II ZR 375/15 –, zitiert nach juris, Rn. 26 m.w.N.; Regler, a.a.O., Rn. 42). Zwar erfüllt der Nachtragsvermerk selbst die Voraussetzungen einer öffentlichen Urkunde gemäß § 418 ZPO über die Berichtigung und genügt somit grundsätzlich auch dem Grundbuchverfahren (§ 29 GBO), jedoch kann dies nicht zu der uneingeschränkten Möglichkeit führen, eine Berichtigung des Grundbuchs allein aufgrund eines Berichtigungsvermerks des Notars sowohl zeitlich uneingeschränkt als auch grundsätzlich ohne weitere Mitwirkung der Urkundsbeteiligten zu erwirken. Vielmehr muss dies dann eine Grenze finden, wenn und soweit im Grundbuch aufgrund der ursprünglichen Urkunde bereits eine – seinerzeit richtige – Eintragung erfolgt ist und somit das Vertrauen in die Richtigkeit des Grundbuchs – seinerzeit korrekt – entstanden ist.

Im Übrigen erscheint es vorliegend zumindest zweifelhaft, ob es sich bei der Verwechslung der zunächst beurkundeten Briefgrundschuld mit der eigentlich gewollten Buchgrundschuld um eine offensichtliche Unrichtigkeit handelte, die gemäß § 44a Abs. 2 BeurkG berichtigungsfähig ist. Zwar ist dem Notar darin zuzustimmen, dass sich schon aus dem Gesetzeswortlaut ergibt, dass nicht nur Schreibfehler, sondern auch weitergehende Fehler, wie etwa versehentliche Auslassungen und Unvollständigkeiten, berichtigt werden können (Eickelberg, in: Armbrüster/ Preuß, BeurkG mit NotAktVV und DONot, 9. Aufl., § 44a Rn. 15; Winkler, Beurkundungsgesetz, 21. Auflage 2023, Rn. 18). Dabei muss der Fehler offensichtlich sein. Insofern ist der in der Literatur vertretenen Auffassung jedoch nicht zuzustimmen, dass die Unrichtigkeit allein für den Notar offensichtlich sein muss (vgl. Winkler, Beurkundungsgesetz, 21. Auflage 2023, Rn. 19 m.w.N). Vielmehr sollten die die Unrichtigkeit begründenden Umstände, die auch außerhalb der Urkunde liegen können, für jeden Außenstehenden erkennbar sein (vgl. OLG München, Beschluss vom 27.06.2012 – 34 Wx 184/12, zitiert nach beck-online, m.w.N.; KG Berlin, Beschluss vom 12.03.2019 – 1 W 56719 –, zitiert nach juris; im Ergebnis ebenso OLG Düsseldorf, Beschluss vom 02.12.2016 – I-25 Wx 95/14 –, zitiert nach juris, das lediglich die Literaturmeinung zitiert, wonach es allein auf die Erkennbarkeit für den Notar ankomme, in seiner Entscheidung jedoch darauf abstellt, dass alle Beteiligten die Unrichtigkeit kannten und erörtert haben).

An dieser Erkennbarkeit bestehen vorliegend zumindest Zweifel, da – wie bereits geschildert – die Beteiligten zu 1) und 2) weder bei der Verlesung der Urkunde noch bei der Unterzeichnung den Willen haben erkennen lassen, dass sie entgegen des Urkundstexts keine Briefgrundschuld bewilligen wollten. Auch der beurkundenden Notarvertreterin hat sich die Unrichtigkeit gerade nicht offenbart. Soweit die Beschwerde auf die Eindeutigkeit des Grundschuldbestellungsauftrages seitens der Beteiligten zu 3) verweist, ist dieser außerhalb der Urkunde liegende Hinweis auf die Fehlerhaftigkeit der Urkunde gerade nicht für alle Außenstehenden offensichtlich.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 84 FamFG.

Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens: 5.000,00 € (§ 36 Abs. 3 GNotKG)

IV.

Die Entscheidung über die Zulassung der Rechtsbeschwerde beruht auf § 78 Abs. 2 Nr. 1 und 2 GBO. Die hier entscheidungserhebliche Rechtsfrage hat grundsätzliche Bedeutung und stellt sich zudem in einer Vielzahl von Fällen. Bislang gibt es zu dieser Frage – soweit ersichtlich – keine höchstrichterliche Rechtsprechung.