Oberlandesgericht Köln, 7 U 2/20

Gründe

Der Kläger nimmt den beklagten Notar wegen behaupteter Amtspflichtverletzungen bei der Beurkundung eines Kaufvertrags über eine Eigentumswohnung in Anspruch.

Der Kläger war Eigentümer einer Eigentumswohnung an der Anschrift A 5 in B. An deren Kauf interessiert war Frau Dr. C (im Folgenden auch: Käuferin), an die der Kläger bzw. seine Tochter zuvor schon Wohnungen in demselben Haus veräußert hatten; Verhandlungen wurden ab Mai 2015 geführt. Das Kaufobjekt war mit Grundschulden belastet, die aufgrund eines bei der D aufgenommenen Darlehens zum 30.06.2015 noch mit insgesamt ca. 84.700,00 € valutierten. Den bei der D bestehenden Darlehensvertrag hatte der Kläger mit der Behauptung, nicht ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht belehrt worden zu sein, allerdings bereits am 19.03.2015 widerrufen, worüber er die Käuferin mit E-Mail vom 27.05.2015 (Anlage K3) informiert hatte. Ob der Widerruf rechtlich wirksam war, wussten die Vertragsparteien nicht; die D war dem Widerruf entgegengetreten.

Die Beurkundung des Kaufvertrags war für den 02.06.2015 vorgesehen. Am 28.05.2015 übersandte die Mitarbeiterin E des Beklagten einen Entwurf, der (insoweit in Übereinstimmung mit dem später geschlossenen Vertrag) vorsah, dass der Kläger die Gelegenheit haben sollte, die Grundschulden bis zum 30.06.2015 zur Ablösung zu bringen. Für den Fall des Nichtgelingens sollte die Käuferin „zur vollständigen Entlastung des Verkäufers die […] Grundpfandrechte jeweils nebst den zugrundeliegenden persönlichen Verbindlichkeiten […] vom Übergabetag an übernehmen“ (§ 4 Nr. 2 Kaufvertragsentwurf, dort S. 5, Anlage K5). Weiter hieß es (auch insoweit unverändert gegenüber dem späteren Vertrag): „Der Käufer übernimmt diese Verbindlichkeiten als Selbstschuldner derart, dass die Gläubigerin einen unmittelbaren Anspruch gegen den Käufer erlangt, gleichviel, ob die Gläubigerin den bisherigen Schuldner aus der Schuldhaft freigibt oder nicht.“ Einmalige Leistungen, die die D als Gläubigerin aus Anlass der Übernahme fordern würde, sollten zu Lasten der Käuferin gehen. Wenn es zu einer Übernahme der Belastungen durch die Käuferin kam, sah § 4 Nr. 3 des Entwurfs (und auch der spätere Kaufvertrag) vor: „Die Beteiligten vereinbaren, dass der Kaufpreis sich bei der Übernahme der vorerwähnten Belastungen durch den Käufer um 5.700,00 € reduziert.“. Nach § 9 Nr. 1 des Vertrags (ebenfalls unverändert gegenüber dem Entwurf) sollten Besitz, Nutzungen, Lasten am 01.07.2015 auf die Käuferin übergehen, allerdings „die vollständige Erfüllung der Verpflichtungen gemäß § 4 dieses Vertrages vorausgesetzt“.

Der Entwurf enthielt darüber hinaus unter § 4 Nr. 2 (S. 5 des Entwurfs, Anlage K5) die später gestrichene Passage: „Sollte ein Gläubiger die Schuldübernahme nicht genehmigen oder das Darlehen aus Anlass der Veräußerung kündigen, so erhöht sich der Barkaufpreis entsprechend und der Käufer hat das Darlehn aus dem Kaufpreis abzulösen. Eine etwaige Vorfälligkeitsentschädigung und sämtliche mit der Ablösung verbundenen Kosten gehen in diesem Fall zu Lasten des Verkäufers.“.

In Bezug vor allem auf letztere Regelung wandte sich der Kläger mit E-Mail vom 01.06.2015 (Anlage K6), einen Tag vor dem Beurkundungstermin, an die Käuferin und das Notariat des Beklagten und beklagte sich u.a. darüber, dass „aus dem Recht eine Übernahme des Darlehens im Außenverhältnis mit der Bank zu vereinbaren, nunmehr plötzlich eine Verpflichtung meinerseits wurde, diese Ihnen zu garantieren“. Weiter beanstandete er: „Auch die Zahlung des Restkaufpreises […] wurde folgerichtig so gelegt, dass erst die Übernahme des Darlehens erledigt sein muss, bevor eine Zahlung geleistet wird“ und drohte deshalb damit, den Beurkundungstermin nicht wahrzunehmen. Die Käuferin antwortete ihm am 01.06.2015, sie werde bis zum 30.09.2015 (dem damals angedachten Stichtag, bis zu dem der Kläger selbst Gelegenheit haben sollte, die Grundschulden bzw. das Darlehen abzulösen) den Vertrag im Innenverhältnis [gemeint: zum Kläger] übernehmen; falls die Ablösung nicht gelinge, werde sie den Vertrag übernehmen und die 30 x 150,00 € Kaufpreisreduktion (später 38 x 150,00 € = 5.700,00 €) würden fällig, „da ich als Eigentümer im Grundbuch stehen muss“ (Anlage K7).

Am 02.06.2015 wurde zur UR-Nr. 1xx5/2015 - G - des Beklagten der Kaufvertrag (Anlage K1) beurkundet; nach Erörterung mit dem Kläger und der Käuferin nahm der Beklagte verschiedene Änderungen gegenüber dem Entwurf vor, die aus Anlage B2 (Bl. 44 ff. GA) ersichtlich sind; darunter neben redaktionellen Anpassungen vor allem die Streichung der oben wiedergegebenen Passage.

Innerhalb der vorgesehenen Frist bis zum 30.06.2015 löste der Kläger die Darlehen nicht ab, weil er mit der D kein Einvernehmen über die Wirksamkeit des Widerrufs erzielen konnte. Die D teilte dem Beklagten unter dem 10.07.2015 mit (Anlage K24, Bl. 115 f. GA), dass der Kläger die Unterzeichnung der Schuldübernahmeerklärung verweigere; diese (Bl. 117 f. GA) sah vor, dass der Kläger den Widerruf des Darlehens zurücknahm und auf Rechte aus diesem Widerruf verzichten sollte. Die ihm von der D alternativ hierzu angebotene Möglichkeit, das Darlehen aus dem Kaufpreis abzulösen und eine Vorfälligkeitsentschädigung unter dem Vorbehalt rechtlicher Klärung zu zahlen, nahm der Kläger ebenfalls nicht wahr. Seine gegen die D angestrengte und auf den Widerruf gestützte Klage (15 O 255/15 - Landgericht Köln) wurde am 29.10.2015 abgewiesen (Anlage K23, Bl. 110 ff. GA).

Die Käuferin nahm den Kläger, der eine weitere Mitwirkung seinerseits nicht mehr für erforderlich hielt, vor dem Landgericht Köln (7 O 9/16) gerichtlich u.a. auf Abgabe der erforderlichen Erklärungen für die Darlehensübernahme in Anspruch; nachdem sie unter dem 25./31.05.2016 mit der D einen eigenen Darlehensvertrag schloss, mit dem die Darlehensverbindlichkeit des Beklagten übernommen und abgelöst wurde, erklärte sie diesen Antrag für erledigt. Am 19.07.2016, also etwas über ein Jahr später als vorgesehen, wurde die Käuferin als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Der Kläger wurde schließlich mit Urteil des erkennenden Senats vom 22.11.2018 (7 U 140/17 = 7 O 9/16 Landgericht Köln) zur Zahlung von 2.217,45 € an vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten verurteilt und es wurde auf Antrag der Käuferin die Erledigung des auf Mitwirkung an der Darlehensübernahme gerichteten Antrags festgestellt. Die von dem Kläger erhobene Widerklage auf Erstattung von ihm bis zum wirtschaftlichen Übergang getragener Lasten für das Objekt hatte nur Erfolg, soweit sie die Zeit nach dem 31.05.2016 betraf; der Senat führte aus, dass der wirtschaftliche Übergang nach § 9 Notarvertrag erst am 31.05.2016, mit der Übernahme des Darlehens durch die Klägerin, erfolgt sei, weil nach dem Wortlaut dieser Klausel erst bei Erfüllung der Pflichten aus § 4 des Kaufvertrags, zu denen auch die Lastenfreiheit bzw. deren Sicherstellung gehören sollte, dieser Übergang stattfinden könne. Für eine - vom Landgericht noch angenommene - Rückbeziehung des wirtschaftlichen Übergangs auf den 01.07.2015 nach § 159 BGB sei kein Raum. Dem Beklagten war in diesem Prozess der Streit verkündet worden.

Die ihm in diesem Prozess entstandenen Anwalts- und Gerichtskosten, die an die Käuferin zu zahlenden vorgerichtlichen Kosten sowie den nicht zugesprochenen Teil seiner damaligen Widerklage, insgesamt ca. 17.000,00 €, hat der Kläger zum Gegenstand der vorliegenden Schadensersatzklage gegen den Beklagten gemacht, zu deren Begründung er sich im Wesentlichen darauf gestützt hat, dass ihm zu wenig Überlegungszeit, auch in Bezug auf vorgenommene Änderungen am Vertrag, eingeräumt worden sei, seine Mitwirkungspflichten im Vertrag entgegen seinem Willen geregelt worden seien und die Stichtagsregelung für den wirtschaftlichen Übergang nicht eindeutig gewesen sei.

Wegen des näheren Sach- und Streitstandes bis zur Entscheidung in erster Instanz sowie der erstinstanzlich gestellten Anträge wird gemäß § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO auf das Urteil des Landgerichts, teilweise berichtigt mit Beschluss vom 17.01.2020 (Bl. 168 GA), Bezug genommen (Bl. 129 ff. GA).

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt: Der Kläger habe nicht dargelegt, dass die in § 4 des Kaufvertrages getroffene Regelung dem zum Zeitpunkt der Beurkundung erkennbaren Willen der Parteien widersprochen habe. Die Regelung sei auch nicht unklar. Der Kläger habe in seiner E-Mail vom 01.06.2015 bemängelt, nach dem Entwurf habe er für die Übernahme des Darlehens zu garantieren; eine derartige Garantie enthalte der Vertrag tatsächlich nicht. Seinen Wunsch, eine Mitwirkung an der Schuldübernahme seinerseits vollständig auszuschließen, habe der Kläger deutlicher gegenüber dem Beklagten zum Ausdruck bringen müssen. Zudem habe eine Schuldübernahme schon zwangsläufig seine Mitwirkung vorausgesetzt, wie sich auch aus der Entscheidung des erkennenden Senats im Vorprozess ergebe. Der Kläger habe keine vertragliche Gestaltung aufzeigen können, bei der seine Mitwirkung vollständig ausgeschlossen gewesen sei; entscheidend für den im Vorprozess angenommenen Schadensersatzanspruch der Käuferin seien zudem nicht die Regelungen im Notarvertrag, sondern eine Nebenpflicht zur Mitwirkung an dessen Umsetzung gewesen. Sofern eine Möglichkeit zur Übernahme des Darlehens bestanden habe, habe daher auch stets eine vertragliche Nebenpflicht zur Mitwirkung an dieser Übernahme bestanden. Kosten, die aus dem Verlust dieses Rechtsstreits resultierten, könne der Kläger daher nicht beanspruchen. Auch soweit der Kläger den Zeitpunkt des Besitzübergangs beanstande, sei nicht von einer Amtspflichtverletzung des Beklagten auszugehen. Es entspreche gängiger Vertragspraxis, dass der Besitz erst dann übergehe, wenn die Finanzierung des Kaufpreises gesichert sei. Dies diene dem Schutz des Klägers als Verkäufer; soweit der Kläger vortrage, dass er die Risiken eines vorzeitigen Besitzübergangs als gering einschätzte, habe er nicht dargelegt, dass dem Beklagten diese Beweggründe bekannt gewesen seien, weshalb der Beklagte keine Veranlassung gehabt habe, von der üblichen Vertragsgestaltung abzuweichen. Zudem habe der Kläger die Verschiebung des Besitzübergangs selbst zu verantworten, weil er seiner Mitwirkungspflicht nicht nachgekommen sei. Aufgrund der klar formulierten Regelung in § 9 des Kaufvertrages habe dem Kläger bewusst sein müssen, welche Voraussetzungen für den Besitzübergang notwendig seien. Soweit der Kläger sich auf eine Verletzung des § 17 Abs. 2a Nr. 2 BeurkG stütze, wonach der Entwurf zwei Wochen vor Beurkundung den Beteiligten zuzuleiten sei, seien die Voraussetzungen dieser Vorschrift nicht erfüllt, weil es sich nicht um einen Verbrauchervertrag gehandelt habe, nachdem sowohl der Kläger als auch die Käuferin als Privatpersonen gehandelt hätten und daher auf keiner Seite ein Unternehmer beteiligt gewesen sei. Zudem sei nicht vorgetragen, welcher Schaden aufgrund der behaupteten Nichteinhaltung dieser Vorschrift entstanden sein solle.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung des Klägers, mit der er einen Teil seiner Klageforderung (den vormals auf 1.902,79 € bezifferten Anspruch auf Erstattung von geleisteten Darlehenszinsen) auf 3.809.02 € erhöht hat (Bl. 197 GA) und mit der im Wesentlichen geltend gemacht wird: Wenn im Vorprozess angenommen worden sei, dass die Mitwirkungspflicht des Klägers daraus folge, dass im Notarvertrag eine befreiende Schuldübernahme im Sinne von § 415 BGB vereinbart worden sei, so habe der Beklagte über das Erfordernis dieser Genehmigung belehren müssen. Demgegenüber enthalte der Vertrag keine Regelung, wonach die Übernahme der persönlichen Verbindlichkeiten zwingend in der Weise zu erfolgen habe, dass die Gläubigerin den Kläger als Verkäufer von seinen Schulden befreite. Es sei die Pflicht des Beklagten gewesen, den Vertrag eindeutig dahingehend auszugestalten, dass eine befreiende Schuldübernahme keine zwingende Voraussetzung für die Durchführung des Kaufvertrages sei und der Kläger dementsprechend nicht zur Mitwirkung an einer Herbeiführung der Genehmigung verpflichtet sei. Dies sei dem Beklagten aufgrund der E-Mail des Klägers und dann aufgrund der Erörterungen im Beurkundungstermin bekannt gewesen. Wenn der Beklagte ihn über das Genehmigungserfordernis als Voraussetzung für die Durchführung des Kaufvertrages belehrt und auf seine Mitwirkungspflicht hingewiesen hätte, hätte der Kläger die Beurkundung abgebrochen. Entgegen der Auffassung des Landgerichts sei in der E-Mail vom 01.06.2015 auch hinreichend zum Ausdruck gekommen, dass der Kläger jegliche eigene Verpflichtung in Bezug auf die Übernahme des Darlehens durch die Käuferin abgelehnt habe. Den Beteiligten sei klar gewesen, dass der Kläger das Darlehen widerrufen hatte und dessen Wirksamkeit im Streit stand, weshalb kein Interesse des Klägers bestanden hätte, eine Verpflichtung zur Übertragung des Darlehens auf die Käuferin zu übernehmen. Das Landgericht habe nicht hinreichend berücksichtigt, dass die ursprünglich im Vertragsentwurf enthaltene Passage, die eine mögliche Belastung des Klägers mit einer Vorfälligkeitsentschädigung betraf, gestrichen worden sei, während die D vom Kläger als Form der Mitwirkung gerade eine entsprechende Zahlung verlangt habe. Daran zeige sich, dass die Streichung dieser Passage noch nicht ausreichend gewesen sei, um seinem Regelungsinteresse Rechnung zu tragen. Es sei entgegen der Wertung des Landgerichts in den Entscheidungsgründen auch nicht unstreitig, dass die Parteien eine Übernahme des Darlehens durch die Käuferin für den Fall, dass der Widerruf des Darlehens nicht erfolgreich sei, beabsichtigt hätten. Insoweit gehe auch die Bezugnahme des Landgerichts auf die Entscheidung des erkennenden Senats im Vorprozess fehl. Wie die spätere Entwicklung gezeigt habe, sei eine Mitwirkung des Klägers an der Durchführung des Kaufvertrags auch entbehrlich gewesen, weil die Käuferin sich im Nachgang mit der D auf einen eigenen Darlehensvertrag geeinigt habe und der mit dem Kläger bestehende Darlehensvertrag aufgelöst worden sei. Einer befreienden Schuldübernahme habe es daher nicht bedurft, was der Annahme einer Mitwirkungspflicht des Klägers entgegenstehe. Der Beklagte sei verpflichtet gewesen, eine klarstellende Passage aufzunehmen, dass es der Käuferin freigestellt sei und der Kläger einverstanden sei, wenn die Käuferin die persönlichen Verpflichtung des Verkäufers aus den Grundpfandrechten in der Weise übernehme, dass sie an seiner Stelle in die Schuld aus dem Darlehensvertrag gegenüber der D eintrete und dass der Verkäufer nicht verpflichtet sei, an der Herbeiführung dieser Genehmigung durch die D mitzuwirken. Außerdem habe sich dadurch, dass die Regelung zur Kaufpreiszahlung in § 4 des Vertrages auf das Datum des Besitzübergangs in § 9 verwiesen habe und diese wiederum den Zeitpunkt der Erfüllung der vereinbarten Kaufpreiszahlung in Bezug genommen habe, ein Zirkelschluss ergeben, infolgedessen es der Käuferin frei geblieben sei, das Datum der Schuldübernahme selbst zu bestimmen. Dass diese Regelung unklar sei, ergebe sich auch aus den unterschiedlichen Auslegungen durch Landgericht und Oberlandesgericht im Vorprozess. Die Parteien des Kaufvertrags seien davon ausgegangen, dass die Käuferin die finanziellen Lasten aus den Grundpfandrechten nebst den persönlichen Verbindlichkeiten ab dem 01.07.2015 habe tragen sollen, entweder durch Übernahme der monatlich weiter anfallenden Darlehenszinsen oder durch Ablösung des Darlehens und Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung. Hierauf sei auch die Kaufpreisreduzierung um 5.700,00 € bezogen gewesen, die sich ausgehend von einer Restlaufzeit des Darlehens von 38 Monaten mit einem zwischen den Parteien vereinbarten Betrag von 150,00 € je Monat berechne. Das Landgericht habe sich bei seiner Betrachtung, wonach der Besitzübergang von der Erfüllung der Zahlungspflichten abhängig sei und gängiger Vertragspraxis entspreche, nicht hinreichend damit auseinandergesetzt, dass der Schaden nicht auf einem verzögerten Besitzübergang, sondern auf einer verzögerten Schuldübernahme der Käuferin und der daraus resultierenden Belastungen mit Darlehenszinsen beruhe; der Fehler des Beklagten liege in der ungeeigneten Festlegung des Datums der Schuldübernahme. Wegen der weiteren Einzelheiten, insbesondere wegen der Berechnung des geltend gemachten Schadens, wird auf die Berufungsbegründung vom 24.01.2020 (Bl. 180 ff. GA) Bezug genommen.

Der Kläger beantragt, unter Abänderung der angefochtenen Entscheidung, die Beklagte zu verurteilen

1) an ihn 20.218,04 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 11.963,76 € seit dem 16.02.2019, aus weiteren 7.283,86 € seit dem 25.10.2019 und aus weiteren 970,42 € seit dem 06.01.2020 zu zahlen

2) den Kläger von Ansprüchen des Oberlandesgerichts Köln zum Az. 7 U 140/17 auf Zahlung von Gerichtskosten i.H.v. 104,00 € zuzüglich Zinsen freizuhalten.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung des erstinstanzlichen Vorbringens und bestreitet die erstmals in der Berufungsbegründung aufgestellten Behauptungen des Klägers zum Verlauf des Beurkundungstermins und in diesem Zusammenhang von ihm nach Darstellung des Klägers getätigte Äußerungen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Berufungserwiderung vom 23.03.2020 (Bl. 217 ff. GA) Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung des Klägers ist unbegründet. Das Landgericht hat einen Anspruch des Klägers gegen den Beklagten aus § 19 Abs. 1 S. 1 BNotO zutreffend verneint, weil dem Beklagten Amtspflichtverletzungen im Zusammenhang mit der Beurkundung nicht vorzuwerfen sind.

Dabei ist - wie bereits im Termin zur mündlichen Verhandlung durch den Senat dargelegt worden ist - der Senat entgegen der vom Kläger in der Berufungsbegründung (dort S. 2, Bl. 181 GA) vertretenen Auffassung geschäftsplanmäßig zuständig für das vorliegende Berufungsverfahren. Denn die Amtshaftung der Notare unterfällt der Zuständigkeit des 7. Zivilsenats (Nr. 1 a), S. 39 des Geschäftsverteilungsplans des Oberlandesgerichts Köln für das Jahr 2020, „Streitigkeiten aus Amtspflichtverletzung“), während der 2. Zivilsenat ausweislich S. 32 des Geschäftsverteilungsplans lediglich für „Erinnerungen, Beschwerden und weitere Beschwerden in Gebühren- und Kostensachen der freiwilligen Gerichtsbarkeit einschließlich der Notarkostensachen“ (Nr. 7 der Zuständigkeit des 2. Zivilsenats, Hervorhebung durch den Senat) zuständig ist. Das vom Klägervertreter in den Blick genommene Register über die Zuständigkeiten, hier insbesondere S. 8 des Geschäftsverteilungsplans, weist zwar missverständlich „Notar- und Notarkostensachen“ als Zuständigkeit des 2. Zivilsenats aus, ist aber keine verbindliche Festlegung der Geschäftsverteilung, sondern nur eine Übersicht und kann die soeben dargestellten textlich festgelegten Zuständigkeiten nicht ändern.

In der Sache gilt Folgendes:

1. Den erstinstanzlich erhobenen Vorwurf, der Beklagte habe dem Kläger nicht hinreichend Gelegenheit gegeben, sich mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen, verfolgt der Kläger mit der Berufung nicht weiter, sodass es bei den zutreffenden Ausführungen des Landgerichts insbesondere zur Nichtanwendbarkeit der 14-Tagesfrist des § 17 Abs. 2a Nr. 2 BeurkG bleibt.

2. Den Beklagten trafen im Ausgangspunkt u.a. die Pflichten, den Willen der Beteiligten zu erforschen, den Sachverhalt zu klären, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts zu belehren und ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiedergeben (§ 17 Abs. 1 S. 1 BeurkG). Dabei hatte er darauf zu achten, dass Irrtümer und Zweifel vermieden sowie unerfahrene und ungewandte Beteiligte nicht benachteiligt wurden (§ 17 Abs. 1 S. 2 BeurkG). Diese Pflichten hat der Beklagte indes gegenüber dem Kläger - unter Berücksichtigung der ebenso von ihm zu wahrenden Interessen der Käuferin - nicht verletzt.

a) Der Kläger beanstandet zu Unrecht, dass der Vertrag überhaupt eine Schuldübernahme vorsah, die seine Mitwirkung voraussetzte, während er von einer solchen Mitwirkungspflicht habe befreit werden wollen.

Es sind bei der Vertragsgestaltung in dem Falle, dass noch eine Darlehensverbindlichkeit besteht, die durch Grundschulden abgesichert ist, neben dem häufig gewählten (und hier unstreitig übereinstimmend nicht gewollten) Wege der Ablösung der Verbindlichkeiten aus dem Kaufpreis sowohl die befreiende Schuldübernahme nach § 415 BGB als auch die reine Erfüllungsübernahme (§ 329 BGB) durch den Erwerber denkbare Wege, um etwa dem Erwerber günstige Konditionen des vom Veräußerer abgeschlossenen Darlehens zu sichern und den Veräußerer vor der Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung zu bewahren (vgl. Krauß, in: Beck´sches Notar-Handbuch, 7. Auflage 2019, § 1 Rn. 725 ff.; ausführlich speziell zur befreienden Schuldübernahme Klein, RNotZ 2020, 1 ff.). Bei der Erfüllungsübernahme wie auch beim Schuldbeitritt (§ 414 BGB) ist eine Mitwirkung des Gläubigers nicht erforderlich, weil insoweit kein die Interessen des Gläubigers berührender Schuldnerwechsel stattfindet (vgl. Janoschek, in: BeckOK BGB, 55. Ed. 01.08.2020, § 329 Rn. 4 m.w.N.). Der vorherige Darlehensnehmer, hier also der Kläger, wird in diesen Fällen des Schuldbeitritts bzw. der Erfüllungsübernahme allerdings auch nicht von seiner Verbindlichkeit frei, sondern haftet im Außenverhältnis zum Gläubiger weiter (Krauß, a.a.O., § 1 Rn. 735). Die Gestaltung im Einzelfall hatte sich mithin an diesen Umständen und an der erkennbaren Interessenlage zu orientieren.

Insoweit gilt hinsichtlich der dem Beklagten erkennbaren Interessenlage der Beteiligten zunächst, dass der Kläger im Vorfeld der Beurkundung beanstandet hatte, er wolle nicht für die Übernahme des Darlehens „garantieren“ (E-Mail vom 01.06.2015, Anlage K6), aus dieser E-Mail folgt jedoch zugleich, dass auch der Kläger wollte, dass die Käuferin „eine Übernahme des Darlehens im Außenverhältnis mit der Bank“ vereinbaren können sollte. Daraus ging für den Beklagten bereits nicht mit hinreichender Deutlichkeit hervor, dass der Kläger bzw. die Beteiligten eine reine Erfüllungsübernahme oder einen Schuldbeitritt seitens der Käuferin in Bezug auf das Darlehen bzw. die Grundschulden wünschten. Die genannte Formulierung deutete vielmehr darauf hin, dass die Käuferin auch anstelle des Klägers in den Darlehensvertrag eintreten sollte. Die vom Kläger (S. 6 des Schriftsatzes vom 23.09.2019, Bl. 99 GA) vertretene Auffassung, eine solche Übernahme sei „unmöglich“ gewesen, weil das Darlehen entweder als Verbraucherdarlehen wirksam widerrufen und damit nicht existent oder als Unternehmerdarlehen nicht von der Käuferin als Privatperson „übernehmbar“ gewesen sei, überzeugt nicht, weil es - wie auch aus dem Schreiben der D vom 10.07.2015 (Anlage K24, Bl. 115 ff. GA) hervorgeht - auch im letzteren Fall unproblematisch möglich gewesen wäre, das Darlehen mit der Käuferin - ungeachtet ihres Auftretens als Privatperson - fortzuführen.

Die Richtigkeit der Gestaltung als befreiende Schuldübernahme wird weiter belegt durch die - vom Kläger unstreitig gewollte - Regelung, wonach er bis zum 30.06.2015 die Möglichkeit haben sollte, mit der D die Wirksamkeit des Darlehens zu klären bzw. seinen Rechtsstandpunkt, wonach ihm ein Recht zum Widerruf zustand, abzuklären. Damit haben der Kläger und die Käuferin einen Zeitpunkt definiert, bis zu dem der Kläger für das Darlehen „zuständig“ sein sollte; nach dessen Ablauf sollte die Käuferin mit der D eine Übernahme des Darlehens vereinbaren können, um - was ausweislich Anlage K7 wiederum ihr Interesse war - möglichst bald „ins Grundbuch zu kommen“. Bei dieser Sachlage war es nicht zu beanstanden - auch unter dem Gesichtspunkt des Schutzes des Klägers als Veräußerer - wenn der Beklagte die Übernahme der Verbindlichkeiten durch die Käuferin als Schuldübernahme ausgestaltete, durch die auch der Kläger im Verhältnis zur D von seiner Verbindlichkeit dieser gegenüber befreit wurde. Denn es war nicht gesichert, sondern im Gegenteil unwahrscheinlich, dass die Käuferin sich mit einer Gestaltung als Erfüllungsübernahme oder Schuldbeitritt einverstanden erklärt hätte, nachdem hierdurch die von ihr angestrebte Umschreibung des Grundbuchs zeitlich weiter hinausgezögert worden wäre (wenn sie die Darlehensraten weiter bedient hätte) oder mit weiteren Kosten verbunden gewesen wäre (wenn sie das Darlehen vorzeitig abgelöst hätte). Die Auffassung des Klägers (S. 8 ff. des Schriftsatzes vom 23.09.2019, Bl. 101 ff. GA), wonach der Beklagte hätte erkennen müssen, dass eine reine Erfüllungsübernahme gewollt gewesen sei, überzeugt demnach nicht, weil sie einseitig auf die Interessenlage des Klägers abstellt, ohne die vorstehend geschilderten weiteren Umstände in den Blick zu nehmen.

Bei dieser Schuldübernahme aber bedurfte es zwingend zum einen der Abgabe einer entsprechenden Willenserklärung seitens des Klägers (da es sich bei der Schuldübernahme um einen Vertrag handelt, vgl. zur dogmatischen Einordnung Klein RNotZ 2020, 1, 2 m.w.N. in Fn. 18 f.), zum anderen ergab sich hieraus ohne weiteres, dass der Kläger im Rahmen des Zumutbaren zur Mitwirkung verpflichtet war. Dies hat das Landgericht zutreffend als vertragliche Nebenpflicht angesehen, die als Unterfall der Leistungstreuepflicht einzuordnen ist (vgl. hierzu Palandt/Grüneberg, BGB, 79. Aufl. 2020, § 242 Rn. 27 ff. m.w.N.; vgl. auch OLG Frankfurt, Urteil vom 21.05.1992, 15 U 253/90, BeckRS 1992, 09138 zur Herleitung einer entsprechenden Nebenpflicht speziell bei der Schuldübernahme) und deren Verletzung Schadensersatzansprüche der Käuferin gegen den Kläger, der sich weiterer Mitwirkung verweigerte, begründen konnte, wie der Senat bereits in seinem Urteil vom 22.11.2018 in dem Verfahren 7 U 140/17 (7 O 9/16 LG Köln), in dem die Käuferin entsprechende Ansprüche gegen den hiesigen Kläger geltend gemacht hatte, ausgeführt hat.

Soweit der Kläger meint, es habe einer klarstellenden Passage dahin bedurft, dass er zu keinerlei Mitwirkung über die Zustimmung zur Schuldübernahme gegenüber der Käuferin hinaus verpflichtet sei, war dies nach der zum Beurkundungszeitpunkt für den Beklagten erkennbaren Interessenlage nicht geboten: Denn aus der „Stichtagsregelung“ und der Reduzierung des Kaufpreises um 5.700,00 €, falls die Käuferin die Verbindlichkeiten übernahm, ließ sich allein der Schluss ziehen, dass der Kläger nach Ablauf des 30.06.2015 nicht mehr für das weitere Schicksal des Darlehens „zuständig“ sein sollte, vielmehr er der Käuferin die Möglichkeit eröffnen musste, das Darlehen mit allen Rechten und Pflichten im Außenverhältnis zu übernehmen (so auch der Kläger selbst in seiner E-Mail vom 01.06.2015, s.o.). Letztlich verhält sich der Kläger insoweit widersprüchlich, weil er das berechtigte Interesse der Käuferin an einer vollständigen Übernahme des Darlehens einerseits selbst als gewollten Vertragsinhalt bezeichnet, sich aber vorbehalten wollte, über den 30.06.2015 hinaus die bereits gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung von der D zurückzuverlangen

Soweit der Kläger sich gegen die Annahme wendet (S. 10 f. BB, Bl. 189 f. GA), dass die Parteien übereinstimmend eine Darlehensübernahme gewollt hatten, so hat das Landgericht dies zutreffend als unstreitig gewertet, da der Wille hierzu aus der E-Mail vom 01.06.2015 hervorgeht und auch vom Kläger so vorgetragen worden ist (etwa S. 7 Klageschrift, Bl. 9 GA, im Zusammenhang mit der Erläuterung der Reduktion um 5.700,00 €). Die beantragte Tatbestandsberichtigung hat das Landgericht daher zu Recht abgelehnt (Bl. 108 GA).

Wenn der Beklagte es vor dem für ihn erkennbaren Hintergrund dabei beließ, eine Klausel aufzunehmen, wonach die Käuferin (und nicht der Kläger) im Falle der Übernahme des Darlehens für einmalige Leistungen, die die D als Gläubigerin anlässlich der Darlehensübernahme fordern würde, einzustehen hatte (also namentlich eine weitere Vorfälligkeitsentschädigung), war das mithin ausreichend, um der durch die übrigen Regelungen erkennbaren beiderseitigen (nicht nur einseitig der klägerischen) Interessenlage gerecht zu werden.

Etwas anderes folgt nicht daraus, dass die Käuferin (notgedrungen) nach der Weigerung des Klägers, an der Darlehensübernahme mitzuwirken, mit der D eine andere Lösung gefunden hat. Diese nachträgliche Entwicklung lässt nämlich keine Rückschlüsse darauf zu, wie die aus dem Vertragsgefüge und der E-Mail des Klägers ersichtliche Interessenlage sich bei Vertragsschluss darstellte.

Auch lässt sich nicht sagen, dass der Kläger deshalb zur Verweigerung der Mitwirkung berechtigt war, weil die D für ihn unzumutbare Bedingungen für die Darlehensübernahme gestellt hätte. Soweit der Kläger meint, diese habe nur zustimmen wollen, wenn eine Vorfälligkeitsentschädigung von ihm gezahlt würde, was er gerade habe vermeiden wollen (S. 9 BB, Bl. 188 GA) so geht dies fehl: Denn ausweislich des Schreibens der D vom 10.07.2015 (Anlage K24, Bl. 115 ff. GA) hatte der Kläger in der Tat zwar eine solche Zahlung verweigert; ihm war aber die ihm zumutbare und aus dem Entwurf der Schuldübernahmeerklärung ersichtliche Möglichkeit eingeräumt worden, entweder die Zahlung unter dem Vorbehalt späterer Klärung zu leisten oder anstelle der Zahlung auf seine Rechte aus dem Widerruf zu verzichten (Bl. 118 GA). In diesem Falle wäre dem Kläger mithin die Vorfälligkeitsentschädigung nicht bzw. nicht endgültig belastet worden, so dass er die von ihm als offen betrachtete Frage auch im Nachhinein im Verhältnis zur D hätte klären können. Da es sich, wie aus den obigen Ausführungen folgt, anhand der für den Beklagten erkennbaren Interessenlage auch so verhielt, dass der Bestand des Darlehens bzw. dessen weiteres Schicksal nur bis zum 30.06.2015 „in der Schwebe“ bleiben sollte, bestand auch kein Anlass, den Kläger davon freizuhalten, eine schlichte Erklärung gegenüber der D abzugeben, auch wenn dies für ihn möglicherweise bedeutete, dass er die bereits gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung (die er im Rechtsstreit 15 O 255/15 - Landgericht Köln zurückforderte, vgl. Anlage K23, Bl. 110 ff. GA) nicht würde „wieder hereinholen“ können. Denn es erscheint ohne weiteres nachvollziehbar und war auch für den Kläger erkennbar, dass die D weiteren Verfügungen über das Darlehen nur zustimmen würde, wenn dessen Bestand nunmehr geklärt war. Angesichts der Stichtagsregelung zum 30.06.2015 bestand nach Ablauf dieses Datums auch kein anerkennenswertes Interesse des Klägers mehr, an seiner Rechtsmeinung betreffend den Widerruf festzuhalten bzw. beide ihm von der D angesonnenen Möglichkeiten der Klärung der Rechtsfolgen des Widerrufs auszuschlagen.

In diesem Zusammenhang ist es unzutreffend, wenn der Kläger meint, er sei von dem Beklagten nicht darüber belehrt worden, dass eine befreiende Schuldübernahme im Sinne von § 415 BGB die Genehmigung des Gläubigers voraussetze. Zwar besteht eine solche Pflicht des Notars (vgl. Ganter/Hertel/Wöstmann, a.a.O. Rn. 1036). Diese wurde aber erfüllt, wie sich anhand von S. 5, vorletzter Absatz des notariellen Kaufvertrages (Anlage K1) erschließt. Dort heißt es: „Der Notar hat den Verkäufer darauf hingewiesen, dass er bis zur Genehmigung der Schuldübernahme der Gläubigerin weiter haftet“. Von daher konnte der Kläger zum einen nicht darüber im Ungewissen sein, dass eine „Übernahme“ des Darlehens durch die Käuferin nur dann stattfinden konnte, wenn die D zustimmte; zum anderen ergab sich hieraus nochmals deutlich und für den Kläger als ausweislich seines Schriftverkehrs im Geschäftsleben erfahrene Person erkennbar, dass der Vertrag eine Schuldübernahme im Sinne von § 415 BGB vorsah.

b) Der Kläger kann auch keine anderweitige Vertragsgestaltung aufzeigen, die ihm die Möglichkeit erhalten hätte, nach dem Stichtag 30.06.2015 weiter seine Rechte aus dem Widerruf zu verfolgen und gleichzeitig dem berechtigten Interesse der Käuferin genüge zu tun, alsbald eine Eigentumsumschreibung zu erreichen. Denn eine reine Erfüllungsübernahme war von ihm, wie aus seiner E-Mail in der Anlage K6 folgt, ebenso nicht gewollt, weil er nicht das Insolvenzrisiko der Käuferin tragen wollte. Denn in dieser E-Mail bringt der Kläger zum Ausdruck, dass er zur Sicherung des Restkaufpreises jedenfalls eine weitere Bankbürgschaft von der Käuferin fordern wollte. Bei einer solchen reinen Erfüllungsübernahme wäre aber der Kläger von seiner Verbindlichkeit gegenüber der D nicht frei geworden und hätte im Falle einer Zahlungsunfähigkeit der Käuferin im Verhältnis zur D die Darlehensraten weiter entrichten müssen. Es kommt hinzu, dass die Hingabe einer Bankbürgschaft zur Sicherung des Restkaufpreises das Risiko einer ungesicherten Vorleistung begründet hätte, zu der ein Notar nicht raten darf (Ganter/Hertel/Wöstmann, Handbuch der Notarhaftung, 4. Auflage 2018, Rn. 1333; BGH NStZ 1990, 437). Auch wäre eine solche Gestaltung für die Käuferin mit weiteren Kosten für die Gestellung der Bürgschaft verbunden gewesen, hinsichtlich derer nicht gesichert ist, dass die Käuferin sich hierauf eingelassen hätte.

c) Auf etwaigen neuen Vortrag des Klägers in der Berufungsinstanz betreffend den Ablauf des Beurkundungstermins (S. 6 f. BB, Bl. 185 f. GA) kommt es nicht entscheidend an, weil der Kläger sich auch insoweit nicht näher damit auseinandersetzt, dass die vertraglichen Vorgaben insbesondere hinsichtlich der Stichtagsregelung dem Interesse auch der Käuferin Rechnung tragen sollten und es daher nicht allein entscheidend ist, ob er der Käuferin ein Recht zur Übernahme des Darlehens ohne damit verbundene Pflichten einräumen wollte; denn die Übernahme war, wie ausgeführt, jedenfalls im Ausgangspunkt nur mit seiner Mitwirkung möglich.

d) Auch in Bezug auf die Regelung in § 9 des Kaufvertrags ist keine Amtspflichtverletzung des Beklagten festzustellen, wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat.

Diese ergibt sich insbesondere nicht bereits daraus, dass im Vorprozess 7 O 9/16 Landgericht Köln = 7 U 140/17 Oberlandesgericht Köln der erkennende Senat zu einem vom Landgericht abweichenden Ergebnis betreffend den Zeitpunkt des Übergangs von Besitz, Nutzungen und Lasten gelangt ist. Denn die Auslegung des Landgerichts ergab sich gerade nicht aus den vertraglichen Regelungen, sondern aus dessen Heranziehung des Rechtsgedankens von § 159 BGB, wofür aber, wie der Senat bereits im Vorprozess in seinem Hinweisbeschluss vom 04.01.2018 (Anlage K13) ausgeführt hat, keine tragfähigen Anhaltspunkte bestanden. Bei dieser Sachlage stellt sich die - theoretisch immer denkbare - abweichende Auslegung der vertraglichen Regelung durch Gerichte nicht als vom Beklagten zu vertretende Unklarheit dar.

Soweit der Kläger eine Zirkelverweisung darin erblickt, dass § 4 des Kaufvertrags (S. 5, Anlage K1) die Übernahme der Grundpfandrechte durch die Käuferin auf den Übergabetag festlegte, während in § 9 Nr. 1 der wirtschaftliche Übergang von der Erfüllung der Voraussetzungen des § 4 abhing, so überzeugt es bereits nicht, dass diese Regelung widersprüchlich bzw. nicht interessengerecht sein sollte, weil sie - so der Kläger - die Käuferin die Möglichkeit gab, die Schuldübernahme hinauszuzögern. Denn bei der zitierten Regelung in § 4 handelt es sich trotz ihrer systematisch vorgelagerten Stellung im Vertrag erkennbar um eine solche, die keine eigene Fälligkeitsvoraussetzung begründete, sondern lediglich die Übernahme der Grundpfandrechte mit dem Übergang von Besitz, Nutzungen und Lasten „synchronisieren“ sollte.

Abgesehen hiervon hätte sich die vom Kläger befürchtete missbräuchliche Ausnutzung eines etwa hierin liegenden Verzögerungspotenzials seitens der Käuferin nicht realisiert, weil Grund für den verspäteten wirtschaftlichen Übergang die zu Unrecht verweigerte Mitwirkung an der Darlehensübernahme durch den Kläger selbst war. Wie das Landgericht zu Recht ausgeführt hat, hätte der Beklagte gegen die „Kardinalspflicht“, keine ungesicherten Vorleistungen von Beteiligten vorzusehen (vgl. BGH DNotZ 2008, 925, 926; Ganter/Hertel/Wöstmann, a.a.O., Rn. 1331 ff, mit Beispielen), verstoßen, wenn er einen fixen Termin (ohne Rückbeziehung auf die Schuldübernahme) für den wirtschaftlichen Übergang festgesetzt hätte, weil dann nicht sichergestellt gewesen wäre, dass die Käuferin bei Besitzübergang den vollen geschuldeten Kaufpreis entrichtet hatte. Auch in der Berufung trägt der Kläger keine Anhaltspunkte dafür vor, dass der Beklagte sich hätte veranlasst sehen müssen, eine solche ungewöhnliche und für ihn haftungsträchtige Vertragsgestaltung zu wählen.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711, 709 S. 2 ZPO.

IV.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor. Weder hat die Sache grundsätzliche Bedeutung noch ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich. Der Rechtsstreit betrifft lediglich die Anwendung gesicherter Rechtsgrundsätze im konkreten Einzelfall; entscheidungserhebliche und klärungsbedürftige abstrakt-generelle Rechtsfragen stellen sich im Verfahren nicht.