1

Gründe:

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I.

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Die zulässige Berufung hat nach der einstimmigen Überzeugung des Senates keine Aussicht auf Erfolg. Es ist nicht ersichtlich, dass die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung beruht, § 546 ZPO, oder nach § 529 ZPO zugrundezulegende Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen, § 513 Abs. 1 ZPO. Die Sache hat auch weder grundsätzliche Bedeutung, noch ist eine Entscheidung des Senats durch Urteil zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich, weswegen der Senat beabsichtigt, eine Entscheidung durch Beschluss zu treffen, § 522 Abs. 2 ZPO.

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Das Landgericht hat zutreffend entschieden, dass die Wirkungen der Abnahme hinsichtlich des von den Beklagten aufgrund notariellen Kaufvertrages (Kaufvertrag vom 19. Dezember 2014, verhandelt vor dem Notar A. T., G., UR-Nr. N01/2014 – G) anteilig erworbenen und von der Klägerin errichteten Gemeinschaftseigentums auf dem Grundbesitz „G01“ in G.-E. nicht spätestens zum 01.08.2019 eingetreten sind. Im Hinblick auf die Berufungsbegründung sind lediglich die folgenden ergänzenden Anmerkungen veranlasst:

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Die Voraussetzungen einer Abnahmefiktion gemäß § 640 Abs. 1 Satz 3 BGB (in der Fassung vom 01.01.2002, im Folgenden: a.F.) liegen – wie das Landgericht zutreffend entschieden hat – nicht vor. Der Abnahme steht es gemäß § 640 Abs. 1 Satz 3 BGB a.F. gleich, wenn der Besteller das Werk nicht innerhalb einer ihm vom Unternehmer bestimmten angemessenen Frist abnimmt, obwohl er dazu verpflichtet ist. Der Besteller ist zur Abnahme verpflichtet, wenn die Bauleistung fertig gestellt ist und allenfalls unwesentliche Mängel (§ 640 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F.) aufweist. Letzteres ist hier indes nicht der Fall.

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Die Gestaltung der mittig gelegenen, 280 qm umfassenden Innenhoffläche mit einer wassergebundenen Decke anstelle einer Rasenfläche stellt einen nicht unwesentlichen Mangel dar.

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1.

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Die Werkleistung ist mangelhaft im Sinne von § 634 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F. Sie entspricht nicht der vereinbarten Beschaffenheit. Die Parteien haben vereinbart, dass die im Zentrum des Innenhofes gelegene Freifläche als Rasenfläche angelegt wird. Dies ergibt sich aus § 6 Ziffer 1 Abs. 1 des notariellen Vertrages vom 19.12.2014 (Anlage LLR 1, AH zur Klageschrift) i.V.m. Ziffer 25 der Baubeschreibung i.V.m Ziffer 4.3, Unterziffer 4 des Landschaftspflegerischen Begleitplans vom 27.02.2014 (Anlage LLR 12 zum Schriftsatz vom 03.03.2020, Bl. 145 ff GA). Gemäß § 6 Ziffer 1 Abs. 1 des notariellen Bauvertrages hat die Bauausführung seitens der Klägerin „entsprechend der eingangs erwähnten Baubeschreibung“ zu erfolgen. Nach Ziffer 25 der Baubeschreibung erfolgt die Gestaltung des Innenhofes „in Abstimmung mit der Denkmalbehörde und gemäß landschaftspflegerischem Begleitplan“. Gemäß Ziffer 4.3, Unterziffer 4 des Landschaftspflegerischen Begleitplans vom 27.02.2014 wird die neu entstehende Freifläche im Innenhof als Rasenfläche angelegt.

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Die Klägerin kann der Annahme einer Beschaffenheitsvereinbarung nicht mit Erfolg entgegenhalten, die Baubeschreibung und der Landschaftspflegerische Begleitplan seien nicht notariell beurkundet worden. Im notariellen Vertrag wird ausdrücklich auf die Baubeschreibung Bezug genommen, die ihrerseits auf den Landschaftspflegerischen Begleitplan verweist. Die darin enthaltenen Beschreibungen des zu erstellenden Werks werden aus der nach §§ 133, 157 BGB maßgeblichen Sicht des Empfängers zum Bestandteil des Vertrages.

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Die weiteren Ausführungen der Berufung, der Landschaftspflegerische Begleitplan vom 27.02.2014 sei lediglich konzeptioneller Art und auch nach Sinn und Zweck ohne Bindungswirkung, verfangen nicht. Die konkreten Beschreibungen im Begleitplan werden durch die ausdrückliche Bezugnahme in der Baubeschreibung (Die Gestaltung des Innenhofes erfolgt u.a. „gemäß (Hervorh. d. d. Unterz.) landschaftspflegerischem Begleitplan“.) zum Gegenstand des Vertrages und sind damit verbindlich. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus den einleitenden Ausführungen unter Ziffer 1.2 des Landschaftspflegerischen Begleitplans: „Detailplanungen (z.B. genauer Ausbau einzelner Wohneinheiten, Ausbau der Dachböden, Außenbereichsplanung) werden erst in den folgenden Planungsschritten festgesetzt und können hier deshalb noch nicht weiter konkret beschrieben werden.“ Daraus ergibt sich lediglich ein Planungsvorbehalt von noch nicht konkret beschriebenen Leistungen. Demgegenüber war die Gestaltung des Innenhofs mit einer zentralen Rasenfläche aber bereits detailliert festgehalten. Ein Änderungsvorbehalt für schon konkret beschriebene Detailplanungen ergibt sich aus der Formulierung nicht.

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2.

12

Der Annahme einer mangelhaften Leistung steht auch nicht die Regelung in § 6 Ziffer 2 Satz 1 des notariellen Vertrages entgegen. Danach können anstelle der in der Baubeschreibung genannten Leistungen und Ausstattungsgegenstände andere, jedoch mindestens gleichwertige verwendet werden, wenn es aufgrund nach Vertragsschluss bekannt gewordener Umstände erforderlich ist, insbesondere wenn technische Änderungen notwendig werden oder behördliche Auflagen erfüllt werden müssen. Die von der vertraglichen Vereinbarung abweichende Gestaltung des Innenhofes war weder aufgrund von technischen Änderungen noch wegen behördlicher Auflagen notwendig. Letzteres klingt zwar in der Berufungsbegründung an, wenn die Klägerin ausführt, die Abweichung sei von der Landschaftsplanerin – der Zeugin P. – und der Unteren Naturschutzbehörde der Stadt Köln vorgegeben worden. Jedoch wird der Vortrag der Klägerin durch die Stellungnahme der in ihrem Auftrag tätig gewordenen Landschaftsplanerin P. bereits wiederlegt, wenn diese wie folgt ausführt: „Die verbleibende Fläche des Innenhofes wurde analog zu der Eingang- und Zufahrtssituation zur Hoflage im gleichen Material als wassergebundenen Decke hergestellt, um einem einheitlichen Gestaltungsansatz zu folgen. Dies geschah in Abstimmung mit meinen Auftraggebern, die (sic!) Herren Q.. Da durch das Verzichten (sic!) auf versiegelnde Pflasterbeläge und die Herstellung von zusätzlichen Pflanzflächen sowie die Mehrpflanzung von 3 Magnolienbäumen ein höherer ökologischer Ausgleich im Plangebiet entstand (sic!) wurde auf die Umsetzung der Rasenfläche verzichtet.“ Damit standen gestalterische Erwägungen im Vordergrund, die Rasenfläche war aus ökologischer Sicht lediglich entbehrlich und der Verzicht auf diese nicht wegen behördlicher Anordnung geboten.

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3.

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Der Mangel ist auch wesentlich. Ob ein Mangel wesentlich ist und deshalb zur Verweigerung der Abnahme berechtigt, hängt von Art und Umfang des Mangels und seinen Auswirkungen ab; dies lässt sich nur unter Berücksichtigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls beurteilen (BGH NZBau 2000, 507; BGH NJW 1996, 1280). Auch bloß optische Beeinträchtigungen können das Maß des Zumutbaren überschreiten (vgl. Messerschmidt/Voit/Messerschmidt, 3. Aufl. 2018, BGB § 640 Rn. 99; Werner/Pastor, Der Bauprozess, 17. Auflage, Rn. 1787).

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Bezugspunkt der Abwägung sind nicht die vertragsgegenständlichen Kaufobjekte,  bestehend aus zwei Wohnung und Tiefgaragenstellplätzen, für welche die Parteien unter § 3 des notariellen Kaufvertrages einen Gesamtkaufpreis von 1.205.310,00 EUR vereinbart haben, sondern lediglich der Gemeinschaftseigentumsanteil der Beklagten gemäß § 1 Ziffer 1 und § 2 des notariellen Kaufvertrages. Der Innenhof des aus Gutshaus und ehemaligen Wirtschaftsgebäuden bestehenden Vierkanthofes stellt dabei einen zentralen Punkt des historischen Ensembles dar (siehe das als Anlage LRR 11 vorgelegte Lichtbild, Bl. 143 GA).

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Die vom Vertrag abweichende Gestaltung des Innenhofes begründet einen völlig anderen optischen Gesamteindruck. Bei vertragsgemäßer Umsetzung hätte eine mit Bäumen bepflanzte Rasenfläche einen deutlich wahrnehmbaren Kontrast zum im Übrigen mit Kopfsteinpflaster gestalteten und von Backsteingebäuden umgebener Innenhofes begründet. Hierdurch wäre ein insgesamt ländlicher und natürlicher Gesamteindruck entstanden, der sich auch in das landwirtschaftlich geprägte, aus Weide- und Ackerflächen bestehende Umfeld des denkmalgeschützten, ehemals landwirtschaftlich genutzten Vierkanthofes eingefügt hätte (vgl. Übersichtskarten auf Anlage LLR 12, Bl. 144 GA). Dies ist nun nicht der Fall. Der mit einzelnen Bäumen bepflanzte ockerfarbene Bodenbelag lässt trotz der historischen Substanz einen eher sterilen Gesamteindruck entstehen. Es entsteht der Eindruck, dass Praktikabilitätserwägungen in Bezug auf die Pflege des Innenhofes gegenüber gestalterisch Aspekten der Vorzug gegeben wurde.

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Nicht nur die optische Beeinträchtigung erreicht die Grenze des Zumutbaren. Auch die Nutzung des Innenhofs ist durch die vom Vertrag abweichende Gestaltung beeinträchtigt. Eine Rasenfläche im Zentrum lädt auf andere Art und Weise zum Verweilen im Grünen ein als der ockerfarbene Bodenbelag.

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Dass die Kosten der Mangelbeseitigung – die Klägerin behauptet Kosten in Höhe von 2.000,00 EUR – im Verhältnis zu den Kosten der des anteiligen Gemeineigentums unverhältnismäßig niedrig sind, hat die darlegungs- und beweisbelastete Klägerin nicht dargetan. Darüberhinaus sind die Kosten in diesem besonderen Einzelfall auch von untergeordneter Bedeutung. In einem denkmalgeschützten, aufwendig und individuell sanierten, historischen Gebäudekomplex ist ästhetischer Gestaltung eine höhere Bedeutung beizumessen als bei einem standardmäßigen Neubau.

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4.

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Vor dem Hintergrund der vorstehenden Ausführungen kann dahingestellt bleiben, ob zudem ein Mangel anzunehmen ist, weil die abweichende Gestaltung des Innenhofs nicht den Vorgaben der Baugenehmigung entspricht.

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II.

22

Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme zu den Hinweisen des Gerichts binnen der genannten Frist. Auf die Möglichkeit der Kosten sparenden Rücknahme der Berufung (KV Nr. 1220, 1222) zu § 3 Abs. 2 GKG) wird hingewiesen.

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Berufungsstreitwert: 42.185,85 EUR