Gründe:

I.

Die Parteien streiten über die Rückabwicklung eines Kaufvertrages über eine im Erdgeschoss des Zwei-Familien-Haus in der P.-straße gelegene Eigentumswohnung, die der Kläger vom Beklagten mit notariellem Kaufvertrag vom 26.06.2020 zum Preis von 153.000 € gekauft hat. Widerklagend hat der Beklagte in erster Instanz den Ersatz eines Zinsschadens und weitere Kostenpositionen wegen verspäteter Zahlung und Ausführung des Kaufvertrages geltend gemacht.

Hinsichtlich des Sach- und Streitstands in erster Instanz wird gemäß § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO auf die tatbestandlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils Bezug genommen. Ergänzend ist ausführen, dass für den Kläger im Zuge des Abschlusses und der Abwicklung des Kaufvertrages Notarkosten in Höhe von 2.019,43 € und Gerichtskosten für einen Grundbuchauszug und für die Eintragung eines Grundpfandrechts in Höhe von 364 € angefallen sind. Weiterhin hat der Kläger zur Finanzierung des Kaufpreises am 09.07.2020 zwei Darlehen in einer Gesamthöhe von 151.000 € bei der Kreissparkasse W. aufgenommen. Nachdem der Kläger sich in erster Instanz zunächst gegen die Zwangsvollstreckung aus der dem notariell beurkundeten Kaufvertrag gewendet hatte, hat er im Laufe des erstinstanzlichen Verfahrens den Kaufpreis unter Vorbehalt gezahlt und begehrt nunmehr dessen Rückzahlung und die Erstattung der vorgenannten Kosten.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, den Kläger auf die Widerklagte des Beklagten zur Zahlung des Zinsschadens in Höhe von 377,26 € verurteilt und die Widerklage im Übrigen abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass dem Kläger kein bereicherungsrechtlicher Rückerstattungsanspruch zustehe. Der Kläger habe den Kaufvertrag nicht wirksam angefochten, da die Voraussetzungen des § 123 Abs. 1 BGB nicht vorgelegen hätten, weil weder eine arglistige Täuschung durch aktives Tun noch durch Verschweigen gegeben sei. Eine aktive Täuschung durch Abstreiten, dass in der Wohnung kurz zuvor ein Gewaltverbrechen verübt worden sei, habe es unstreitig nicht gegeben. Andere Äußerungen des als Makler tätigten Zeugen X. anlässlich der Besichtigungen durch den Kläger könnten ebenfalls nicht als solche gewertet werden. Dies gelte auch, soweit die Zeugin Q., bei der sich um die Lebensgefährtin des Klägers handelt, im Rahmen der Beweisaufnahme angegeben habe, dass sie bei dem ersten Besichtigungstermin in Anbetracht des vernachlässigten Gartens nachgefragt habe, warum die Wohnung verkauft werde und der Makler daraufhin gesagt habe, dass der Grund für die Veräußerung eine Trennung sei. Dies könne keine Täuschung darstellen, da der Zeuge X. glaubhaft angegeben habe, dass die Wohnung verkauft werde, weil sich der Beklagte von seiner Lebensgefährtin getrennt habe. Das Gewaltverbrechen habe insoweit in keinem Zusammenhang gestanden. Ferner scheide auch eine Täuschung durch Verschweigen aus, da den Beklagten keine Aufklärungspflicht in Bezug auf das Vorgeschehen in der Wohnung getroffen habe. Es bestehe regelmäßig keine Pflicht, von sich aus ungefragt über die abgeschlossene Vorgeschichte eine Immobilie zu informieren. Die Vorgeschichte habe auf die eigentliche vertragsmäßige Nutzung der Wohnung keinen Einfluss und sei damit objektiv kein entscheidungserheblicher Umstand. Wenn Ereignisse in der früheren Nutzung einer Immobilie für die Willensbildung des Klägers von entscheidender Bedeutung gewesen seien, habe er sich aktiv nach der Vorgeschichte erkundigen müssen. Ohne eine solche Erkundigung habe der Verkäufer nicht mit der Erheblichkeit dieser Vergangenheit für die Kaufentscheidung rechnen müssen. Daran ändere sich auch nichts dadurch, dass die hier in Rede stehende Straftat erst ca. ein halbes Jahr zurückgelegen habe. Denn die objektive Wohneignung der Wohnung sei durch die Tat nicht berührt.

Weiterhin habe der Kläger den Kaufvertrag auch nicht in Bezug auf die von ihm behauptete Flächenabweichung erfolgreich gemäß § 123 Abs. 1 BGB anfechten können.

Die Wohnung sei schließlich auch weder im Hinblick auf die Gewalttat noch in Bezug auf die Flächenabweichung mit einem Sachmangel behaftet, der den Kläger zu einem Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigt habe. Da der Kläger mithin zur Zahlung des Kaufpreises verpflichtet gewesen sei, sei dieser aufgrund der verspäteten Zahlung zu Erstattung des mit der Widerklage geltend gemachten Zinsschadens des Beklagten verpflichtet. Soweit der Beklagte widerklagend noch weitere Verzugsschadenspositionen und außergerichtliche Rechtsanwaltskosten geltend gemacht hat, hat das Landgericht die Widerklage hingegen abgewiesen.

Gegen dieses Urteil wendet sich die form- und fristgerechte Berufung des Klägers, mit der er weiterhin geltend macht, dass er den Kaufvertrag gemäß § 123 Abs. 1 BGB wirksam angefochten habe. Er ist der Auffassung, dass der Beklagte dazu verpflichtet gewesen sei, vor Kaufvertragsabschluss auf den Umstand, dass in der Wohnung zwei Menschen getötet wurden und der Täter Suizid begangen hat, explizit hinzuweisen, was aber -nach dem Sachvortrag der Parteien jedenfalls in der Berufungsinstanz - unstreitig nicht erfolgt ist. Weiterhin sei zu berücksichtigen, dass die Zeugin Q. sich nach ihrer Aussage im Rahmen der erstinstanzlichen Beweisaufnahme bei der ersten Wohnungsbesichtigung bei dem Zeugen X. nach dem Grund für den „Leerstand“ der Wohnung erkundigt habe, woraufhin dieser eine Trennung des Beklagten von seiner Lebensgefährtin als hierfür ursächlich genannt habe. Soweit mit dem angefochtenen Urteil hiervon abweichend festgestellt worden sei, dass der Zeuge X. der Zeugin Q. diese Antwort auf eine Frage nach dem Grund für den „Verkauf“ - und nicht nach dem „Leerstand“ - gegeben habe, sei dies fehlerhaft, da das Landgericht die protokollierten Aussage der Zeugin insoweit fehlerhaft wiedergegeben habe. Auf die tatsächlich gestellte Frage nach dem Grund des Leerstands habe der Zeuge X. auf keinen Fall berechtigterweise antworten dürfen, dass „eine Trennung“ der Grund hierfür gewesen sei. Dass der Zeuge X. das Geschehen in der Wohnung vorsätzlich verschwiegen habe, ergebe sich aus der von dem Zeugen im Rahmen der erstinstanzlichen Beweisaufnahme geschilderten Verkaufsstrategie, wonach er jeden Interessenten im Bereich der Wohnungstür darauf hingewiesen habe, dass in diesem Bereich „eine Straftat“ stattgefunden habe. Darüber hinaus sei zu beachten, dass der Zeuge in einem das Maklerunternehmen betreffenden Parallelverfahren vor dem Landgericht Köln als Zeuge ausgesagt habe, dass die „Geschichte mit dem Doppelmord“ in den Preis des Objekts einkalkuliert gewesen sei. Weiterhin sei die Klage auch wegen der bereits erstinstanzlich geltend gemachten Täuschung in Bezug auf die Flächenabweichung begründet. Schließlich macht der Kläger - mit Schriftsatz vom 21.07.2021 erstmals in der Berufungsinstanz - geltend, dass er von dem Kaufvertrag wirksam zurückgetreten sei, weil das Kaufobjekt am 16.07.2021 aufgrund aufsteigender Feuchtigkeit einen Wasserschaden erlitten habe, der auf eine mangelhafte Gebäudeabdichtung zurückzuführen sei.

Der Kläger beantragt,

unter Abänderung der angefochtenen Entscheidung

1. 12

   den Beklagte zu verurteilen, an ihn 155.383,43 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen, in Höhe von 153.000,00 € Zug um Zug gegen Herausgabe und Rückübertragung der im Haus P.-straße, J. gelegenen Wohnung Nr. 1;

2. 14

   festzustellen, dass sich der Beklagte insoweit in Annahmeverzug befindet;

3. 16

   festzustellen, dass der Beklagte verpflichtet ist, ihm die aus der Finanzierung des Kaufpreises resultierenden Kreditkosten, Zinsen und die nach Darlehensrückzahlung entstehende Vorfälligkeitsentschädigung auf Nachweis zu erstatten;

4. 18

   den Beklagte zu verurteilen, an ihn einen weiteren Betrag in Höhe von 2.674,26 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen;

und die Widerklage vollständig abzuweisen.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Der Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil. Eine Anfechtung des Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung scheide aus. Der Zeuge X. habe gegenüber dem Kläger - was unstreitig ist - zu keinem Zeitpunkt abgestritten, dass sich in der Wohnung ein Verbrechen ereignet habe. Aber auch ein arglistiges Verschweigen komme nicht in Betracht. In dem angefochtenen Urteil sei zutreffend darauf hingewiesen worden, dass eine derartige Aufklärungspflicht nicht bestanden habe. Eine solche Pflicht könne schon deswegen nicht bestehen, weil andernfalls unklar sei, welche Arten von Verbrechen relevant seien und innerhalb welcher Zeitspanne nach der jeweiligen Tat eine Aufklärung erfolgen müsse. Weiterhin sei im konkreten Fall zu berücksichtigen, dass es sich bei der Straftat um eine Beziehungstat gehandelt habe, die zwei frühere Bewohner aus dem Haus betroffen habe, so dass der Kläger keine Sorge haben müsse, dass es, beispielsweise aufgrund einer unsicheren Gesamtsituation im Umfeld der Immobilie, zu weiteren derartigen Taten kommen könne. Grund für den Verkauf des Hauses sei die Trennung des Beklagten von seiner Ehefrau gewesen. In Bezug auf die Ermittlung des Kaufpreises habe der Beklagte sich zunächst an den Makler gewandt und mit diesem die Preiskalkulation besprochen. In diesem Zusammenhang sei auch über die dort begangene Straftat gesprochen worden. Der Preisvorschlag sei dann aber von Maklerbüro gemacht worden. Weiterhin sei zu beachten, dass die Beweisaufnahme vor dem Landgericht bestätigt habe, dass der Zeuge X. bei der Wohnungsbesichtigung, wie auch bei anderen Interessenten, gegenüber dem Kläger die neue Eingangstür angesprochen und den Hinweis auf eine Straftat gegeben habe. Eine konkrete Nachfrage seitens des Klägers hierzu habe es nicht gegeben. Weiterhin sei die angefochtene Entscheidung auch in Bezug auf die behauptete Flächenabweichung zutreffend. In Bezug auf den vom Kläger in der Berufungsinstanz geltend gemachten Feuchtigkeitsschaden werde bestritten, dass tatsächlich Feuchtigkeit in das Gebäude eingedrungen und dass dies auf drückendes Grundwasser zurückzuführen sei.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Berufungsvorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen ergänzend Bezug genommen.

II.

Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung des Klägers hat in der Sache Erfolg.

1.

Dem Kläger steht ein Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreiseses in Höhe von 153.000 €, Zug um Zug gegen Herausgabe und Rückübereignung der Immobilie, aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB zu. Der Kläger hat den Kaufpreis ohne Rechtsgrund an den Beklagten gezahlt, da er den Kaufvertrag gemäß §§ 142 Abs. 1, 123 Abs. 1 BGB wirksam angefochten hat.

a)

Die Anwendung von § 123 BGB ist nicht wegen Vorrangs des Sachmängelgewährleistungsrecht ausgeschlossen. Wenn dieses eingreift, ist zwar eine Anfechtung, die sich auf die Beschaffenheit einer Sache bezieht, grundsätzlich ausgeschlossen. Dies gilt aber nicht für die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung (vgl. BeckOGK/Rehberg, 1.9.2021, BGB § 123 Rn. 1252 m.w.N.).

b)

Die erforderliche Anfechtungserklärung wurde mit Schreiben des Klägervertreters vom 22.07.2020 fristgerecht und gegenüber dem richtigen Erklärungsgegner abgegeben.

c)

Es lag auch ein Anfechtungsgrund gemäß § 123 Abs. 1 BGB vor, weil der Kläger durch arglistige Täuschung zur Abgabe seiner auf Abschluss des Kaufvertrages gerichteten Willenserklärung bestimmt worden ist. Der Kläger wurde durch den Beklagten bzw.- dem Beklagten zurechenbar - von dem für ihn tätigen Immobilienmakler durch eine unterlassene Aufklärung über den Umstand, dass in der kaufgegenständlichen Wohnung weniger als sechs Monate zuvor zwei Menschen vorsätzlich getötet wurden und der Täter Suizid begangen hat, arglistig getäuscht.

aa)

Der Beklagte war verpflichtet, den Kläger unaufgefordert darüber aufzuklären, dass es in der streitgegenständlichen Wohnung zu der genannten Straftat gekommen ist. Wegen der widerstreitenden Interessen bei einem Kaufvertrag besteht, worauf das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung im Ausgangspunkt zutreffend abgestellt hat, zwar grundsätzlich keine Rechtspflicht des Verkäufers, den Käufer von sich aus über alle Umstände aufzuklären, die für dessen Vertragsschluss von Bedeutung sein könnten (vgl. BGH NJW 1983, 2493). Es liegt nämlich grundsätzlich im Verantwortungs- und Risikobereich jeder Partei, sich selbst über die für die eigene Willensentschließung maßgeblichen Tatsachen zu informieren (vgl. MüKoBGB/Armbrüster, 8. Aufl. 2018, BGB § 123 Rn. 33). Ungünstige Eigenschaften des Vertragsgegenstands brauchen dementsprechend grundsätzlich vom Verkäufer nicht ungefragt offengelegt werden. Umstände, die für die Willensbildung des anderen Teils offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind, müssen aber ungefragt offenbart werden (vgl. Palandt/Ellenberger, BGB, 80. Aufl., § 123 Rn. 5). Wann für eine bestimmte Tatsache eine Offenbarungspflicht besteht, lässt sich dabei nicht allgemeingültig formulieren. Maßgeblich sind Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung hinsichtlich des jeweiligen Geschäftsbereichs (vgl. MüKoBGB/Armbrüster, a.a.O.).

Im Ausgangspunkt trifft es, wie vom Landgericht in der angefochtenen Entscheidung ausgeführt, ebenfalls zu, dass es regelmäßig keine Pflicht des Verkäufers gibt, von sich aus ungefragt über die Vorgeschichte einer Immobilie zu informieren, weil diese regelmäßig keinen Einfluss auf die vertragsmäßige Nutzung des Kaufobjekts hat. Im Einzelfall kann jedoch - von diesem Grundsatz abweichend - eine Aufklärungspflicht bestehen, wenn sich die Vorgeschichte als derart ungewöhnlich darstellt, dass erkennbar damit zu rechnen ist, dass diese für einen durchschnittlichen Kaufinteressenten für die Kaufentscheidung von ausschlaggebender Bedeutung sein kann. Hierbei kommt es nicht entscheidend darauf an, ob durch die unterbliebene Aufklärung vermögensrechtlich relevante Aspekte, wie bspw. die objektive Wohneignung oder der dauerhafte Wert der Immobilie, betroffen sind, denn § 123 BGB schützt die freie Willensbildung als solche, ohne dass dieser Schutz auf rein materielle Aspekte begrenzt wäre (vgl. MüKoBGB/Armbrüster, 9. Aufl. 2021, BGB § 123 Rn. 1).

Bei der Frage, ab wann die Vorgeschichte einer Immobilie derart relevant ist, dass hierüber ungefragt aufgeklärt werden muss, kann es nicht entscheidend auf besondere Befindlichkeiten des jeweiligen Käufers ankommen. Daher trifft es auch zu, dass es im Grundsatz keiner Aufklärung bedarf, dass in einer Wohnimmobilie jemand verstorben ist (vgl. LG Duisburg, ZMR 2010, 617). Auch besteht keine allgemeine Aufklärungspflicht in Bezug auf in der Wohnung begangene Straftaten.

Wenn sich die in der Wohnung begangene Straftat allerdings ein solcher Extremfall darstellt, dass auch ein durchschnittlicher Käufer dieser bei seiner Kaufentscheidung eine besondere Bedeutung beimessen würde, ist der Verkäufer zur Offenlegung dieses Vorgeschehens verpflichtet. Es entspricht der allgemeinen Lebenserfahrung, dass der besonderen Schwere oder Grausamkeit einer Straftat im Allgemeinen eine Bedeutung zugemessen wird. Denn solche exponierten Taten werden in der Öffentlichkeit in besonderem Maße wahrgenommen; für den Verkäufer einer Immobilie liegt es schon deshalb auf der Hand, dass zumindest ein derart außergewöhnliches Geschehen, wie es sich im vorliegenden Fall ereignet hat, auch bei der Willensbildung des Käufers von erheblicher Bedeutung sein kann.

Entgegen der Auffassung des Landgerichts wird für einen Durchschnittsinteressenten durch eine derartig extreme Vorgeschichte auch die „Wohnqualität“ in nachvollziehbarer Weise beeinträchtigt. Eine Wohnung dient üblicherweise dazu, sein Leben in physisch und psychisch unbeeinträchtigter Weise führen und sich dort auch erholen zu können. Diese Funktion ist erkennbar beeinträchtigt, wenn die Wohnung Schauplatz eines vorsätzlichen Tötungsdelikts war, ohne dass es hierbei auf besondere Be- oder Empfindlichkeiten oder gar „Aberglaube“ (LG Duisburg, ZMR 2010, 617) ankäme. Hierbei ist auch zu beachten, dass die Tat vorliegend mit einem gewaltsamen Eindringen eines Dritten in die Wohnung verbunden war. Hierdurch kann der auch von einem Durchschnittsbewohner empfundene Schutz, den die eigene Wohnung vermittelt, in Frage gestellt sein, auch wenn die Aussage des Beklagten zutrifft, dass eine Wiederholung der Geschehnisse objektiv nicht zu befürchten ist.

Weiterhin spielt es vorliegend auch eine Rolle, dass über die Tat unstreitig in verschiedenen Medien umfangreich berichtet wurde, so dass ein Käufer damit rechnen muss, von Dritten auf das Tatgeschehen angesprochen zu werden, und sich dadurch die Erinnerung an diesen Sachverhalt immer wieder neu aktualisiert. Auch der Umstand, dass die Mutter des Täters die einzige andere Wohneinheit in dem Haus bewohnt, kann -unabhängig von deren Verhalten - vorliegend eine Bedeutung zugemessen werden, da dem Bewohner der gegenständlichen Wohnung durch das enge Zusammenwohnen, jedenfalls bei entsprechender psychischer Veranlagung, regelmäßig ein Anlass gegebenen werden kann, sich mit dem Geschehen gedanklich auseinanderzusetzen zu müssen.

Der Senat hat auch berücksichtigt, dass die Pflicht zur Aufklärung auch über eine derart besondere Vorgeschichte eine zeitliche Begrenzung erfahren muss. Vom Verkäufer einer Immobilie ist keine Aufklärung mehr zu fordern, wenn die konkrete Straftat bereits einen erheblichen Zeitraum zurückliegt, so dass die Verbindung der konkreten Immobilie mit dem Geschehen in der allgemeinen Wahrnehmung verblasst oder auch der - allerdings wohl eher bei gewerblich genutzten Immobilien relevante - „Ruf“ des Hauses (hierzu: OLG Hamm NJW-RR 2000, 1183) nicht mehr beeinträchtigt erscheint. Unabhängig von der Frage, wo genau die zeitliche Grenze zu ziehen ist, wurde diese vorliegend jedenfalls nicht überschritten: Zwischen dem Tatgeschehen am 04.01.2020 und dem Verkauf am 26.06.2020 nur eine relativ geringe Zeitspanne verstrichen; zudem diente der Verkauf dem erstmaligen Wiederbezug der Wohnung nach der Tat.

Der somit bestehenden Aufklärungspflicht hat der Beklagte nicht genügt. Der Zeuge X. hat nach dem insoweit jedenfalls in der Berufungsinstanz unstreitigen Sachvortrag im Hinblick auf die ausgetauschte Wohnungstür nicht mehr gesagt, als dass sich dort „eine Straftat“ ereignet habe, wobei der Kläger selbst diese Äußerung in erster Instanz in Abrede gestellt hat. Eine derartige Äußerung war nicht geeignet, den Kläger über den Charakter der Straftat ausreichend zu informieren. Ein durchschnittlicher Empfänger dieser Erklärung musste nicht in Betracht ziehen, dass es sich bei der nicht näher bezeichneten „Straftat“ um einen Doppelmord handeln könnte, der mit einem gewaltsamen Eindringen in die Wohnung verbunden war. Vielmehr durfte eine solche Äußerung als ein Hinweis bspw. auf einen Einbruchsdiebstahl oder ein vergleichbares, häufiger vorkommendes Geschehen verstanden werden. Hierbei kann dahin gestellt bleiben, ob ein derartig allgemein gehaltener Hinweis wegen seines verharmlosenden Charakters auch als aktive Täuschung gewertet werden kann.

bb)

Der Kläger hat sich infolge der vorbezeichneten Täuschung durch Unterlassen geirrt, da er sich keine entsprechende Vorstellung über die Vorgeschichte des Objekts gebildet hat.

cc)

Weiterhin ist auch „Arglist“ i.S. von § 123 Abs. 1 BGB gegeben. Hierfür muss der Handelnde Kenntnis bzgl. der Unrichtigkeit oder Unvollständigkeit seiner Angaben haben, wobei auch bedingter Vorsatz genügt (vgl. Palandt/Ellenberger, BGB, 80. Aufl., § 123 Rn. 11; BeckOGK/Rehberg, 1.6.2021, BGB § 123 Rn. 18). Der Handelnde muss ferner wissen, dass der andere Teil durch die Täuschung zur Abgabe einer Willenserklärung bestimmt wird, d. h. dass dieser bei wahrheitsgemäßer Erklärung nicht oder nur zu anderen Bedingungen den Vertrag abgeschlossen hätte. Auch insoweit genügt jedoch bedingter Vorsatz, d. h. die Vorstellung, die unrichtige Erklärung könne möglicherweise für die Willensbildung des anderen Teils von Bedeutung sein (vgl. Palandt/Ellenberger, a.a.O.). Die Darlegungs- und Beweislast hierfür trägt derjenige, der sich auf die Anfechtung beruft. Im Hinblick auf die subjektiven Elemente muss ggf. aus den objektiv feststellbaren Umständen des jeweiligen Falls und den sich daraus ergebenen Indizien geschlossen werden (vgl. BGH NJW-RR 2005, 1082; OLG Saarbrücken, Urteil v. 27.12.2017, Az. 1 U 145/14, BeckRS 2017, 140756).

Vorliegend war sowohl dem Beklagten als auch dem Zeuge X. das Geschehen in der Wohnung unstreitig bereits bei Besichtigung der Wohnung durch den Kläger bekannt. Aufgrund der fehlenden Aufklärung des Klägers über dieses Vorgeschehen kann ohne weiteres auf einen Vorsatz in Bezug auf die unvollständige Aufklärung geschlossen werden. Darüber hinaus handelte jedenfalls der Zeuge X. auch vorsätzlich in Bezug auf die Bedeutung der unterbliebenen Aufklärung über die Vorgeschichte der Immobilie für die Willensbildung des Klägers. Dass dem Zeugen X. bewusst war, dass diese Information für den Kläger möglicherweise von besonderer Relevanz war, lässt sich daran erkennen, dass der Zeuge die Unterrichtung des Klägers auf „eine“ Straftat im Allgemeinen beschränkt hat. Der Zeuge X. hat im Rahmen der erstinstanzlichen Beweisaufnahme ausdrücklich bekundet, dass er bei den Besichtigungen des Objekts durch andere Interessenten nur in allgemeiner Form darauf hingewiesen habe, dass „eine Straftat“ in der Wohnung stattgefunden habe, ohne dies näher zu erläutern, wenn von den Interessenten nicht weiter nachgefragt worden sei. Aus dieser Vorgehensweise des Zeugen kann abgeleitet werden, dass er die Relevanz der vollständigen Information für die Entscheidungsfindung der jeweiligen Kaufinteressenten (und damit auch die Erforderlichkeit einer Unterrichtung selbst) erkannt hat. Der Senat ist zudem davon überzeugt, dass der Zeuge die Information bewusst so vage gehalten hat, weil er zu Recht befürchtete, dass bei einer umfänglichen Erläuterung des Geschehens die Kaufinteressenten von einem Vertragsschluss Abstand nehmen könnten.

Nicht maßgeblich ist, dass der Beklagte sich nicht selbst in der beschriebenen Weise verhalten hat. Der Zeuge X. ist in Bezug auf den zwischen den Parteien geschlossenen Kaufvertrag nämlich nicht „Dritter“ i.S.v. § 123 Abs. 2 BGB. Nimmt der Makler - wie hier - nicht die Interessen beider Parteien wahr, sondern führt die Verhandlungen nur für eine Partei oder ist aufgrund enger Beziehungen als deren Vertrauensperson anzusehen, so ist dieser Partei eine arglistige Täuschung des Maklers zuzurechnen (vgl. Staudinger/Singer/Finckenstein, 2017, BGB § 123, Rn. 56). So lag auch der Fall hier, da nach dem unstreitigen Sachvortrag die gesamten Vertragsverhandlungen, inklusive der Verhandlung über einen Preisnachlass in Höhe von 10.000 €, über den Zeugen X. liefen und die Parteien sich erstmals zum Notartermin persönlich begegnet sind. Darüber hinaus ist aber auch nicht erkennbar, dass der Beklagte selbst Vorsorge dafür getroffen hat, dass eine ausreichende Aufklärung der Kaufinteressenten erfolgte.

dd)

Die erforderliche Kausalität zwischen Täuschung und dem Vertragsabschluss liegt vor.

Der Getäuschte muss lediglich Umstände dartun, die für seinen Entschluss bedeutsam sein konnten, und dass die arglistige Täuschung nach der allgemeinen Lebenserfahrung bei der Art des in Rede stehenden Rechtsgeschäfts die Entschließung beeinflusst (vgl. BGH, NJW 1995, 2361, 2362; MüKoBGB/Armbrüster, 8. Aufl. 2018, § 123 Rn. 96 m.w.N.).

Der Kläger hat nachvollziehbar dargelegt, dass er bei einer ordnungsgemäßen Aufklärung über das Geschehen, das sich in der Wohnung ereignet hat, von dem Kauf der Wohnung Abstand genommen hätte. Weiterhin entspricht es aus den bereits genannten Gründen der allgemeinen Lebenserfahrung, dass die Offenlegung der Vorgeschichte der Wohnung im konkreten Fall auch einen durchschnittlichen Kaufinteressenten hinsichtlich seines Kaufentschlusses beeinflusst hätte. Hierzu fügt sich auch das Verhalten des Klägers, da dieser bereits mit Schreiben vom 22.07.2020 den Kaufvertrag wegen der fehlenden Aufklärung über die in der Wohnung begangene Straftat angefochten hat, nachdem er - insoweit unstreitig - erst am 10.07.2020 von den Details des Tatgeschehens in der streitgegenständlichen Wohnung Kenntnis erlangt hatte.

ee)

Ob der Kläger in Bezug auf die Vorgeschichte der Wohnung darüber hinaus durch einen expliziten Verweis des Zeugens X. gegenüber der Zeugin Q. auf eine Trennung des Beklagten von dessen Lebensgefährtin als Hintergrund für den Verkauf oder den Leerstand aktiv getäuscht worden sein könnte, kann im Ergebnis daher dahinstehen.

Dasselbe gilt in Bezug auf die vom Kläger geltend gemachte Täuschung bzgl. der Größe der Wohnfläche der Wohnung und den aufgrund einer behaupteten Gebäudeundichtigkeit erklärten Rücktritt des Klägers.

d)

Die begehrte Zahlung war unter die beantragte Zug um Zug-Einschränkung zu stellen, wobei der Senat diese so ausgelegt hat, dass sie in der Herausgabe und der Übereignung der streitgegenständlichen Wohnung bestehen soll.

2.

Dem Kläger steht ein Anspruch auf Zahlung von weiteren 2.383,43 € gegen den Beklagten aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB zu. Im Hinblick auf die Aufklärungspflichtverletzung gelten hier die selben Maßstäbe wie bei § 123 BGB (vgl. BeckOGK/Rehberg, 1.9.2021, BGB § 123 Rn. 15), so dass bzgl. der Pflichtverletzung auf die obenstehenden Ausführungen verwiesen werden kann. Der Beklagte hat die Pflichtverletzung auch zu vertreten, da er sich jedenfalls das Verschulden des Zeugen X. gemäß § 278 BGB zurechnen lassen muss.

Als Rechtsfolge der Pflichtverletzung ist der Kläger so zu stellen, wie er ohne das schädigende Ereignis gestanden hätte (vgl. BeckOK BGB/Lorenz, 59. Ed. 1.9.2021, § 280 Rn. 50). In diesem Fall hätte der Kläger - wie ausgeführt - den Kaufvertrag nicht geschlossen. Daher sind hierdurch angefallenen und bezahlten Notar- und Gerichtskosten in Höhe von 2.019,43 € bzw. 364,00 € zu erstatten.

3.

Der Anspruch des Klägers auf Zahlung von Rechtshängigkeitszinsen ergibt sich aus §§ 291, 288 BGB. Die Rechtshängigkeit des erst im Laufe des Rechtsstreits erhobenen Zahlungsanspruchs in Höhe von insgesamt 155.383,43 € ist durch Zustellung des Schriftsatzes vom 07.10.2020 am 02.11.2020 (Bl. 160 d.A.) eingetreten; dementsprechend ist der Zinsanspruch ab dem 03.11.2020 begründet.

4.

Auch der mit dem Klageantrag zu 2. verfolgte Feststellungsantrag ist zulässig und begründet ist. Die beantragte Feststellung, an welcher der Kläger mit Rücksicht auf § 756 Abs. 1 ZPO ein berechtigtes Interesse hat, ist zu treffen, weil der Beklagte sich in Bezug auf den ihm seinerseits zustehenden Anspruch auf Herausgabe und Übereignung der streitgegenständlichen Wohnung (§ 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB), der Gegenstand der im Klageantrag zu 1) enthaltenen Zug um Zug-Einschränkung ist, gemäß § 293 BGB im Annahmeverzug befindet. Der Beklagte hat im Laufe des Rechtsstreits auf der Vertragsdurchführung bestanden, so dass der Kläger zur Abwendung der drohenden Zwangsvollstreckung den Kaufpreis bezahlt hat und in der Folge auch Eigentümer der Wohnung geworden ist. Wegen der damit zum Ausdruck kommenden fehlenden Bereitschaft zur Mitwirkung an einer Rückgabe und Rückübereignung der Wohnung durch den Beklagten genügte das mit dem Klageantrag zu 1. formulierte wörtliche Angebot (§ 295 BGB) des Klägers. Es bedarf deshalb keiner weiteren Erörterung, ob ein solches überhaupt nocherforderlich war (vgl. hierzu BGH, NJW 2001, 287, 288; BGH, NJW 2017, 1823 Rn. 30).

5.

Auch der mit dem Klageantrag zu 3. formulierte weitere Feststellungsantrag des Klägers ist zulässig. Insbesondere steht die Leistungsklage als bessere Rechtsschutzmöglichkeit nicht zur Verfügung, weil der Kläger nicht in der Lage ist, die anfallende Vorfälligkeitsentschädigung, aber auch die bis zur Darlehensrückzahlung anfallenden Zinsen und sonstigen Kosten abschließend zu beziffern.

Der Beklagte ist auf Grund der bereits oben erörterten §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB (s. Ziff. I.2) auch in der Sache verpflichtet, dem Kläger die aus der Finanzierung des Kaufpreises resultierenden Kreditkosten, Zinsen und - nach der Darlehensrückzahlung anfallenden - Vorfälligkeitsentschädigungen auf Nachweis zu erstatten. Ohne den durch die arglistige Täuschung veranlassten Kaufvertrag hätte der Kläger die am 09.07.2020 mit der Kreissparkasse W. geschlossenen Darlehensverträge (vgl. Anlage K 9, Bl. 129 ff. d.A.) in einer Gesamthöhe von 151.000 € nicht geschlossen, so dass sämtliche hiermit verbundenen Kosten vom Beklagten zu erstatten sind. Der Beklagte ist daher verpflichtet, dem Kläger die mit dem Abschluss des Kreditvertrags angefallenen Kreditkosten, Zinsen und die vom Kläger zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung, die in beiden Darlehensverträgen bei einer vorzeitigen Darlehensrückzahlung vorgesehen ist (vgl. Ziff. 10 des Vertrages zur Kontonr. 6012888379 und Ziff. 6.5 des Vertrages zur Kontonr. 6012888395), gegen Nachweis zu erstatten.

6.

Der Kläger kann gemäß §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB weiterhin die Erstattung der für die vorgerichtliche Tätigkeit seines Anwalts angefallenen Anwaltskosten in Höhe von 2.674,26 € verlangen. Die Einschaltung eines Rechtsanwalts war im vorliegenden Fall erforderlich und zweckmäßig, so dass die entstandenen Rechtsanwaltsgebühren vom Umfang des gem. § 249 Abs. 1 BGB zu ersetzenden Schadens erfasst sind (vgl. Palandt/Grüneberg, a.a.O., § 249, Rn. 57). Der Prozessbevollmächtige des Klägers hat bspw. mit Abfassung des Schreibens vom 22.07.2020 auch eine entsprechende vorgerichtliche Tätigkeit entfaltet. Die Rechtsanwaltskosten sind in Höhe der vom Kläger geltend gemachten 1,3 Geschäftsgebühr aus einem Gegenstandswert von 153.000,00 € erstattungsfähig.

Der hierauf bezogene Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 288 Abs. 1 S. 2 BGB. Rechtshängigkeit ist diesbezüglich bereits mit Zustellung der Klageschrift am 18.08.2020 (Bl. 53 d.A.) eingetreten.

7.

Die zulässige Widerklage ist demgegenüber auch in dem vom Landgericht stattgegebenen Umfang unbegründet. Dem Beklagten steht nach erfolgter Anfechtung des Kaufvertrags durch den Kläger kein Anspruch auf Zahlung von Verzugszinsen in Höhe von 377,26 € aus §§ 280 Abs. 1, 2, 286 Abs. 1 BGB zu. Der Kläger befand sich mit der Zahlung des Kaufpreises aufgrund der anfänglichen Nichtigkeit des Kaufvertrags (§ 142 Abs. 1 BGB) nicht in Verzug.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

IV.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor. Weder hat die Sache grundsätzliche Bedeutung noch ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich. Der vorliegende Fall betrifft lediglich die Anwendung gesicherter Rechtsgrundsätze im Einzelfall.

Streitwert des Berufungsverfahrens: bis 170.000,00 €