Oberlandesgericht Köln, 23 WLw 6/20

Gründe

Mit notariellem Vertrag vom 15.11.2017 verkauften die Beteiligten zu 4. und 5. den im Grundbuch des Amtsgerichts Mettmann von B Blatt xxx verzeichneten Grundbesitz Gemarkung B Flur 8 Flurstücke Nr. 4, 6, 302 und 227 mit einer Gesamtgröße von 81.301 qm an den Beteiligten zu 1. zu einem Preis von 200.000 €. Der vorgenannte - streitgegenständliche - Grundbesitz ist seit dem Jahre 2004 ununterbrochen an die C GmbH verpachtet, an der zunächst der Beteiligte zu 1. gemeinsam mit seiner damaligen Ehefrau beteiligt war. Alleinige Gesellschafterin der C GmbH ist inzwischen die D GmbH, deren Hauptgesellschafter und Geschäftsführer der Beteiligte zu 1. ist. Bereits am 20.02.2003 hatte der Beteiligte zu 1. gemeinsam mit seiner damaligen Frau den an die vorbezeichnete Fläche angrenzenden, ebenfalls zur ehemaligen Hofanlage „E“ gehörenden, im Grundbuch des Amtsgerichts Mettmann von B Blatt 5xx6 verzeichneten Grundbesitz Gemarkung B Flur 8 Flurstück 222 sowie den im Grundbuch des Amtsgerichts Mettmann von B Blatt xxx verzeichneten Grundbesitz Gemarkung B Flur 8 Flurstücke 222 und 223 sowie Flur 6 Flurstücke 17 und 18, Flur 8 Flurstücke 10, 18, 19, 72, 73, 74 und 75 mit einer Gesamtgröße von etwa 64.958 qm zu einem Kaufpreis von 1,3 Mio € von dem Beteiligten zu 4. und dessen Schwester, der inzwischen verstorbenen Ehefrau des Beteiligten zu 5., erworben. In diesem Kaufvertrag, dem der damalige Geschäftsführer der Kreisstelle Mettmann der Landwirtschaftskammer Rheinland als Landesbeauftragter im Kreise mit Bescheid vom 05.03.2003 die Genehmigung erteilt hatte, war für den Fall, dass die rechtlichen Voraussetzungen für eine Bebauung des Kaufgrundbesitzes gegeben sind, die Verpflichtung zum Abschluss eines Pachtvertrages über die streitgegenständliche Fläche vorgesehen, der so lange zu schließen sein sollte, „wie auf dem Hofgrundbesitz Tiere (keine Kleintiere) gehalten werden“. Der am 28.06.2004 von dem Beteiligten zu 4. und seiner Schwester mit der C GmbH abgeschlossene Pachtvertrag sah vor, dass die Pachtzeit „mit Aufgabe der Pensionspferdehaltung auf den mit Kaufvertrag vom 20.02.2003 erworbenen Grundstücksflächen“ endet. Inzwischen ist der Beteiligte zu 1. Alleineigentümer der im Jahre 2003 erworbenen Fläche, die ebenfalls dauerhaft an die C GmbH verpachtet ist.

Auf der gekauften und der gepachteten Fläche entstand die „F“, die über zwei Reithallen, ein Dressurviereck, eine Longierhalle, einen Springplatz zum Longieren, Winterpaddocks in unterschiedlicher Größe, Boxen, Stallgassen, Putzplätze sowie diverse Auslaufflächen und Herdenwiesen verfügt. Seit einigen Jahren ist die Reitanlage an Dritte verpachtet; aktuell wird sie von der G GmbH betrieben, deren Gesellschafter die Zeugen H und I J sind. Die Anlage wird vornehmlich als Pferdepensionsbetrieb von anspruchsvollen Hobbysportlern genutzt. Daneben wird dort ein Rehazentrum für Pferde betrieben und – als weiterer Schwerpunkt – Reitunterricht gegeben. Derzeit stehen 76 Pferde auf der Anlage. Der Teil der Gesamtanlage, der Gegenstand des Kaufvertrages vom 15.11.2017 ist, ist eingezäunt und wird als Auslauffläche bzw. Pferdekoppel genutzt. Daneben dient die Fläche zur Futtergewinnung. In Absprache mit der Pächterin wird sie von dem Zeugen K L bewirtschaftet, der sie ein bis zweimal im Jahr abmäht und das gewonnene Heu sodann vollständig der Pächterin - teils unentgeltlich als Gegenleistung für die eingeräumte Nutzungsmöglichkeit, teils gegen Entgelt – überlässt. Antragsgemäß erhält der Zeuge L die Betriebsprämie für die Fläche.

Am 17.11.2017 übersandte der beurkundende Notar den Kaufvertrag vom 15.11.2017 der Beteiligten zu 3. mit dem Antrag auf Erteilung der Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz. Der Antrag ging am 20.11.2017 bei der Beteiligten zu 3. ein. Nach Anhörung des Beteiligten zu 1. und parallel veranlasster Ermittlungen hinsichtlich des von dem Zeugen M am 24.11.2017 bekundeten Erwerbsinteresses verlängerte die Beteiligte zu 3. mit Zwischenbescheid vom 12.12.2017 die Genehmigungsfrist um zwei auf insgesamt drei Monate mit der Begründung, dass zu dem Kaufvertrag eine Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 12 GrdstVG herbeizuführen sei. Mit Schreiben vom 16.02.2018 übte die Beteiligte zu 6. zugunsten des Zeugen M das Vorkaufsrecht aus. Dies teilte die Beteiligte zu 3. mit Bescheid vom 16.02.2018 dem beurkundenden Notar sowie den Beteiligten zu 1., 4. und 5. mit und versagte die Genehmigung. Der Bescheid jeweils am 19.02.2018 zugestellt.

Mit bei der Beteiligten zu 3. am 23.02.2018 eingegangenem Schriftssatz vom 22.02.2018 hat der Beteiligte zu 1. Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt und die Genehmigung des Vertrages begehrt. Mit Beschluss vom 17.06.2019 hat das Amtsgericht – Landwirtschaftsgericht – festgestellt, dass für die Veräußerung des streitgegenständlichen Grundbesitzes eine Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz nicht erforderlich ist. Zur Begründung hat es ausgeführt: Der angefochtene Bescheid sei mit erheblichen Fehlern behaftet. Es fehle eine ausreichende Begründung; zudem sei der Bescheid verfahrensfehlerhaft zustande gekommen. Notwendige Ermittlungen, die sich zugunsten des Beteiligten zu 1. hätten auswirken können, seien pflichtwidrig nicht durchgeführt worden. Es könne indes dahinstehen, ob der angefochtene Bescheid deshalb aufzuheben sei. Denn dem Beteiligten zu 1. sei nach § 5 GrdstVG ein Zeugnis über die Genehmigungsfreiheit auszustellen. Das streitgegenständliche Grundstück sei kein landwirtschaftliches Grundstück im Sinne von § 1 GrdstVG. Vorliegend dürfte eine landwirtschaftliche Nutzung des Kaufobjekts bereits seit mehr als zwei Jahrzehnten dauerhaft aufgegeben worden sein. Nach dem unwidersprochen gebliebenen Vorbringen der Beteiligten zu 4. und 5. habe schon die Bergische Diakonie als ehemaliger Pächter das damalige Hofgebäude und die dazugehörenden Flächen zu landwirtschaftsfremden Zwecken genutzt. Spätestens aber mit der Umsetzung des von dem Beteiligten zu 1. mit seiner damaligen Ehefrau entwickelten Konzepts zur Entwicklung einer modernen Reitanlage, in deren Bestandteil die streitgegenständliche Flächen spätestens seit dem Jahre 2005 als Pferdekoppeln bzw. Paddocks genutzt würden, habe das Grundstück seine landwirtschaftliche Eignung verloren. Denn unstreitig finde auf den als Pferdekoppeln genutzten Wiesenflächen keine Bodenbewirtschaftung zur Gewinnung von pflanzlichen Erzeugnissen in einem Maße statt, dass für die auf der Reitanlage eingestellten Pferde bereits eine ausreichende Futtergrundlage vorhanden sei. Grundstein für diese Entwicklung sei der notarielle Kaufvertrag vom 20.02.2003 gewesen, der nicht nur den Kauf der ehemaligen Hofanlage „E“ zum Gegenstand gehabt habe, sondern auch die Geschäftsgrundlage dieses Vertrags unmissverständlich festgehalten habe, nämlich den Grundbesitz zu bebauen und unter Einbeziehung der streitgegenständlichen Flächen zum Zwecke der Tierhaltung dauerhaft zu nutzen. Die nunmehr von der Beteiligten zu 2. angeführten Gefahren für die Agrarstruktur seien damit bereits in Gänze bekannt gewesen, als der Kaufvertrag vom 20.02.2003 zur Genehmigung vorgelegt worden sei. Wären tatsächlich nachtteilige Folgen für die Agrarstruktur zu erwarten gewesen, hätten sie sich bereits infolge der durch die am 05.03.2003 erteilte Genehmigung realisiert. Hieran ändere auch der Umstand nichts, dass in den Jahren 2012 bis 2018 ein Teil der Fläche durch einen „anderen“ Landwirt dazu genutzt werde, als Teil eines Sammelantrages Flächenprämie zu beantragen und bewilligt zu erhalten. Schließlich stehe aufgrund der im Rahmen eines Ortstermins gewonnenen Erkenntnisse fest, dass es der streitgegenständichen Fläche an der objektiven Eignung mangelt, landwirtschaftlich genutzt zu werden. Das Gelände kennzeichne sich durch verhältnismäßig steile, schwer zu bewirtschaftende und erosionsgefährdete Hanglagen, die jedenfalls einen Ackerbau faktisch unmöglich machten.

Gegen diesen Beschluss, der ihm am 21.02.2002 bekanntgegeben worden ist, hat der Beteiligte zu 2. mit einem am 26.02.2020 beim Landwirtschaftsgericht eingegangenen Schriftsatz Beschwerde eingelegt, mit der er erstrebt, unter Abänderung der angefochtenen Entscheidung die grundstücksverkehrsrechtliche Genehmigung für den Grundstückskaufvertrag vom 17.11.2018 (Notar A - UR-Nr. 1xx8 für 2017 B) zu versagen. Zur Begründung führt er – zusammengefasst – an: Der streitgegenständliche Bescheid vom 16.02.2018 genüge dem Begründungserfordernis gemäß § 20 GrdstVG. Entgegen den Darlegungen des Landwirtschaftsgerichts handele es sich bei der streitgegenständlichen Fläche um ein landwirtschaftliches Grundstück im Sinne des Grundstückverkehrsgesetzes. Unstreitig dürfe sein, dass die Fläche durch einfache Bearbeitungsmaßnahmen einer landwirtschaftlichen Nutzung zugeführt werden könne. Darauf, dass der Pachtvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen worden sei, komme es nicht an. Selbst wenn man dies anders sehe, sei zu berücksichtigen, dass dem Siedlungsunternehmen gemäß § 7 des Gesetzes zur Ergänzung des Reichssiedlungsgesetzes ein Sonderkündigungsrecht zustehe. Auch wenn bereits im Jahre 2003 der „Grundstein“ für die zukünftige Nutzung der Flächen gelegt worden wäre, wie das Landwirtschaftsgericht annehme, hätte dies nicht die Genehmigungsfreiheit oder einen Genehmigungszwang zur Folge. Dies gelte umso mehr, als sich die dem Antragsteller im Jahre 2003 eingeräumte Vorkaufsberechtigung auf den Fall beziehe, dass die streitgegenständliche Fläche zu Bauland umgewidmet werde, was nicht der Fall sei. Im Übrigen gehe ein gesetzliches Vorkaufsrecht gemäß § 5 RSiedlG einem rechtsgeschäftlichen vor,

Der Beteiligte zu 1., der die Zurückweisung der Beschwerde beantragt, verteidigt die angefochtene Entscheidung. Dem schließen sich die Beteiligten zu 4. und 5. an.

Wegen aller weiteren Einzelheiten wird auf die Feststellungen im angefochtenen Beschluss und auf die Schriftsätze der Beteiligten nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die fristgerecht von dem Beteiligten zu 2. als der gemäß § 32 Abs. 2 Satz 2 LwVfG zuständigen Behörde eingelegte Beschwerde bleibt in der Sache letztlich ohne Erfolg. Zwar bedarf die Veräußerung des streitgegenständlichen Grundbesitzes, anders als das Landwirtschaftsgericht meint, einer Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz. Unter Abwägung der wechselseitigen Interessen hält der Senat die Versagung der Genehmigung allerdings nicht für angemessen, vielmehr war die Genehmigung trotz der hiergegen von den Beteiligten zu 2. erhobenen Einwände und abweichend von dem Bescheid der Beteiligten zu 3. vom 16.02.2018 zu erteilen.

Bei der veräußerten Fläche handelt es sich um ein landwirtschaftliches Grundstück im Sinne von § 1 GrdstVG; der notarielle Vertrag vom 15.11.2017 bedarf damit gemäß § 2 Abs. 1 GrdstVG der Genehmigung.

Ein Grundstück ist u.a. dann als landwirtschaftliches Grundstück anzusehen, wenn es sich auf Grund seiner Qualität oder nach seiner natürlichen Beschaffenheit oder Lage zur landwirtschaftlichen Nutzung eignet, unabhängig davon, ob das Grundstück im Zeitpunkt der Entscheidung landwirtschaftlich genutzt wird. Die Frage, ob das Grundstück ein landwirtschaftliches Grundstück ist, hängt von seiner objektiven Eignung und nicht von den subjektiven Absichten des Eigentümers oder des Käufers oder von seiner bisherigen Verwendung ab (vgl. OLG Stuttgart, Beschluss vom 29.04.2011 – 101 W 4/10, RdL 2012, 16 ff., juris Rz. 24). Aufgrund der übereinstimmenden Angaben der Beteiligten und nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme geht der Senat davon aus, dass die streitgegenständliche Fläche ohne Weiteres zur landwirtschaftlichen Nutzung geeignet ist. Sie befindet sich im Außenbereich und wird derzeit als Pferdeweide und Pferdekoppel genutzt. Der den Gebäuden der Reitanlage am weitesten entfernt liegende Teil dient als Heuwiese, deren Ertrag als Pferdefutter verwendet wird. Anlass für die Annahme, dass das gesamte Grundstück durch einfache Bearbeitungsmaßnahmen nicht vollständig wieder einer landwirtschaftlichen Nutzung zugeführt werden kann, besteht danach nicht. Wie sich aus der Aussage des Zeugen M ergibt, würde er nach dem von ihm angestrebten Eigentumserwerb auf der streitgegenständlichen Fläche Heu anbauen, selbst eine Nutzung der Fläche als Ackerland, wie er sie aus früheren Zeiten kenne, hat der Zeuge nicht ausgeschlossen. Damit steht zur Überzeugung des Senats fest, dass die gesamte Fläche so bearbeitet werden kann, dass sie in Form von Grünland landwirtschaftlich nutzbar ist, und dass sie damit jedenfalls den Regelungen des Grundstücksverkehrsgesetzs unterfällt.

Ob die zur Wirksamkeit des notariellen Kaufvertrages vom 15.11.2017 erforderliche Genehmigung zu erteilen ist, beurteilt sich vorliegend einzig nach § 9 GrdstVG.

Es ist weder die Genehmigungsfiktion gemäß § 6 Abs. 2 GrdstVG eingetreten noch liegen die Voraussetzungen für einen Genehmigungszwang gemäß § 8 GrdstVG vor.

Die in § 6 Abs. 1 GrdstVG genannten Fristen sind sämtlich eingehalten. Gegen die Wirksamkeit der Verlängerung der einmonatigen Frist auf drei Monate bestehen keine Bedenken. Die hierfür angegebene Begründung lässt hinreichend erkennen, dass eine Erklärung über das Vorkaufsrecht herbeizuführen ist. Anhaltspunkte für ein willkürliches oder missbräuchliches Vorgehen der Behörde im Rahmen der Verlängerung der Frist bestehen nicht; sie ergeben sich insbesondere nicht aus dem Vortrag des Beteiligten zu 1.

Ein Genehmigungszwang gemäß § 8 Abs. 3 GrdstVG besteht nicht. Die Vorschrift greift nur dann ein, wenn ein „gemischter Betrieb“ insgesamt veräußert wird und zudem die land- und forstwirtschaftliche Fläche nicht die Grundlage für eine selbständige Existenz bietet. Hievon kann angesichts der Tatsache, dass zwischen dem Verkauf der Fläche, auf der sich die eigentliche Reitsportanlage befindet, und der Veräußerung der streitgegenständlichen landwirtschaftlichen Fläche fast 15 Jahre liegen, keine Rede sein.

Entgegen der Auffassung des Landwirtschaftsgerichts ist für den Ausgang des Verfahrens ohne Belang, ob der Bescheid vom 16.02.2018 ausreichend begründet worden ist.

§ 9 GrdstVG räumt der Genehmigungsbehörde eine Versagungsermächtigung ein, die sie nach pflichtgemäßem Ermessen auszuüben hat (vgl. OVG Bremen, Urt. v. 16.05.1995 - 1 BA 44/94, NJW-RR 1996, 1040 ff., juris Rz. 30). Nach dem Wortlaut von § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG „darf“ die Genehmigung versagt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, dass die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeuten würde. Daraus folgt, dass auch bei Vorliegen der Voraussetzungen der Norm die Versagung der Genehmigung nicht zwingend zu erfolgen hat. Dass die Vertragsparteien einen Rechtsanspruch auf die Genehmigung haben, wenn kein Versagungsgrund vorliegt (vgl. hierzu BVerfGE 21, 73 ff.), ändert hieran nichts. Im Rahmen der ihr obliegenden Ermessensentscheidung steht der Genehmigungsbehörde allerdings kein - von den Landwirtschaftsgerichten nicht auszufüllender - eigener Gestaltungsspielraum zu. Die Landwirtschaftsgerichte sind in einem Rechtsbehelfsverfahren vielmehr gemäß § 22 GrdstVG berechtigt, alle Entscheidungen zu treffen, die auch die Genehmigungsbehörde treffen kann (BGH, Beschluss v. 15.04.2011 – BLw 12/10, NJW-RR 2011, 1522 ff., juris Rz. 18 m.w.N.). Schon deshalb kommt es vorliegend nicht darauf an, ob die Beteiligte 3. ihre Entscheidung genügend begründet und ihr Auswahlermessen hinreichend ausgeübt hat.

Unabhängig hiervon hält der Senat, anders als das Landwirtschaftsgericht, die Darlegungen der Beteiligten zu 3. im Bescheid vom 16.02.2018 aber auch für ausreichend. Es wird deutlich, auf welcher Grundlage die Behörde entschieden hat und was sie dazu bewogen hat, die Genehmigung zu versagen. Hiervon abgesehen darf die erforderliche Begründung bis zum Schluss der letzten Tatsacheninstanz nachgeholt werden, solange keine neue Tatsachengrundlage geschaffen wird § 45 Abs. 1 Nr. 2 VwVfG (vgl. Netz, Grundstücksverkehrsgesetz, 8. Aufl., Rz. 3816 m.w.N.). Jedenfalls im Laufe des Verfahrens vor dem Landwirtschaftsgericht hat sich der Beteiligte zu 2. ausführlich mit dem Pachtvertrag vom 28.06.2004 auseinandergesetzt, der von Anfang an Gegenstand des Verfahrens war.

Es erscheint allerdings schon fraglich, ob die tatbestandlichen Voraussetzungen für die Versagung der beantragten Genehmigung vorliegen. Nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG kommt die Versagung der Genehmigung in Betracht, wenn sie eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeuten würde. Nach § 9 Abs. 2 GrdstVG liegt eine solche ungesunde Verteilung in der Regel vor, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht. Das ist nach ständiger Rechtsprechung in der Regel der Fall, wenn ein landwirtschaftliches Grundstück an einen Nichtlandwirt veräußert wird, obwohl ein Landwirt die Fläche zur Aufstockung seines Betriebs benötigt und bereit und in der Lage ist, das Land zu den Bedingungen des Kaufvertrags zu erwerben (vgl. etwa BGH, Beschluss vom 28.04.2006 - BLw 32/05, NJW 2006, 1245, Rz. 18). Die Beschränkung des Erwerbs landwirtschaftlicher Grundstücke ist durch das höherrangige Interesse an einer Verbesserung der Agrarstruktur gerechtfertigt. Der Aufstockung lebensfähiger und förderungswürdiger landwirtschaftlicher Betriebe kommt in dieser Hinsicht eine entscheidende Bedeutung zu (vgl. Netz, a.a.O., Rz. 2068). § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG dient allein öffentlichen Interessen und nicht dem einzelnen erwerbswilligen Landwirt, auch wenn dieser im Ergebnis der Nutznießer einer ausgesprochenen Versagung sein mag (vgl. OVG Bremen, a.a.O., juris Rz. 31).

Danach erscheint vorliegend zumindest zweifelhaft, ob die Voraussetzungen von § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG in der Person des Zeugen M als erwerbswilligem Landwirt erfüllt sind. Der Zeuge M übt den von ihm gemeinsam mit dem Landwirt N in der Form einer BGB-Gesellschaft geführten landwirtschaftlichen Betrieb auf einer Gesamtfläche von derzeit rund 200 ha aus. Dabei verfügt der Zeuge M über 76 ha Eigenland, Herr N über 39 ha Eigenland, die restliche Fläche ist hinzu gepachtet. Wie der Zeuge bestätigt hat, handelt es sich damit um einen vergleichsweise großen Betrieb, dessen Gesamtfläche diejenige des landesweiten Durchschnitts bei Weitem übersteigt. Die bislang von der ehemals zur Verfügung stehenden Pachtfläche von 94 ha bereits verloren gegangene Pachtfläche von 13,6 ha macht nur einen geringen Bruchteil der Gesamtfläche des Betriebs aus. Ob der über eine weitere Fläche von 10 ha derzeit bestehende Pachtvertrag in Zukunft nicht mehr fortgeführt werden kann, ist noch offen. Bei den Verlustflächen handelt es sich sämtlich um Ackerland, die streitgegenständliche Fläche eignet sich dagegen vornehmlich zur Bewirtschaftung als Grünland. Auch wenn der Senat auf der Grundlage der Bekundungen des Zeugen M nicht verkennt, dass jeder Landwirt zur Aufrechterhaltung seines Betriebs darum bemüht sein muss, Verlustflächen zu ersetzen, verbleiben Zweifel, ob der Zeuge M angesichts der Gesamtgröße des von ihm mit Herrn N geführten Betriebs die streitgegenständlichen Fläche tatsächlich zur Aufstockung dringend benötigt.

Letztlich kommt es hierauf indes nicht an. Denn ein im Rahmen des ihm zustehenden Ermessensspielraums, in dem der Senat die differierenden öffentlichen Interessen an der Aufstockung lebensfähiger und förderungswürdiger landwirtschaftlicher Betriebe gegen die privaten Interessen des Beteiligten zu 1. an einem wirksamen Erwerb des streitgegenständlichen Grundstücks abzuwägen hat, erachtet der Senat angesichts der besonderen Umstände des vorliegenden Falles die Interessen des Beteiligten zu 1. höherwertig als das Interesse der Allgemeinheit an einer Verbesserung der Agrarstruktur.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist der Senat davon überzeugt, dass die „F“, die der Beteiligte zu 1. aufgebaut und in die er mehrere Millionen Euro investiert hat, ohne die streitgegenständliche Fläche nicht rentabel zu betreiben ist. Wie sich aus den übereinstimmenden Angaben der Zeugen J, an deren Richtigeit zu Zweifeln kein Anlass besteht, ergibt, kann der Pferdepensionsbetrieb, in dem derzeit 76 Pferde stehen, ohne die streitgegenständliche Fläche nicht existieren. Die Fläche wird als Auslauf benötigt, da die restliche Fläche hierfür zu klein ist. Auf der streitgegenständlichen Fläche können 30 bis 40 Pferde ihren Auslauf haben, die auf der sonst vorhandenen Fläche nicht untergebracht werden können. Sie reicht hierfür nicht aus; zudem befindet sie sich zum Teil in Hanglage und ist deshalb allenfalls für bestimmte Pferde geeignet. Demgegenüber ist die streitgegenständliche Fläche flach und in einzelne Parzellen für die Herdenhaltung unterteilt. Lediglich der hintere Teil hat Hanglage und wird deshalb bislang nur zur Heugewinnung genutzt. Die Zeugen J haben glaubhaft bestätigt, dass die Einsteller besonderen Wert darauf legen, dass ihre Pferde einen hinreichenden Wiesenauslauf haben, und dass diese Form der Haltung, die auch aus Gründen des Tierschutzes geboten sei, ihrem Betriebskonzept entspreche. Wie aus den plausiblen Angaben der Zeugin H J des Weiteren hervorgeht, scheidet eine Reduzierung der Anzahl der Pferde aus. Dann kann die Reitanlage angesichts der vorhandenen Boxen, deren Anzahl von Anfang an unverändert vorhanden war, wirtschaftlich nicht mehr betrieben werden. Daran, dass die von dem Beteiligten zu 1. mit erheblichem finanziellen Einsatz aufgebaute „F“ ohne die streitgegenständliche Fläche nicht weiter existenzfähig ist, besteht danach kein Zweifel. Dies aber wäre nicht nur für den Beteiligten zu 1., sondern auch für die Zeugen J, die ihrerseits ebenfalls größere Investitionen in den Betrieb getätigt haben, von denen sie, wie die Zeugin J nachvollziehbar geschildert hat, berechtigterweise annehmen dürfen, dass sie sich in naher Zukunft gewinnbringend auswirken werden, mit erheblichen finanziellen Verlusten verbunden. Dies erscheint dem Senat nicht hinnehmbar.

In diesem Zusammenhang kann auch nicht unberücksichtigt bleiben, dass bereits den Vertragsparteien des Kaufvertrages aus dem Jahre 2003 vor Augen stand, dass sich die von dem Beteiligten zu 1. und seiner damaligen Ehefrau in Aussicht genommenen Planungen in Bezug auf den Aufbau einer Reitanlage mit Pensionspferdehaltung wirtschaftlich sinnvoll nur dann realisieren lassen werden, wenn das streitgegenständliche Grundstück als weitere Auslauffläche zur Verfügung steht. Nur vor diesem Hintergrund sind sowohl in den Kaufvertrag als auch in den später abgeschlossenen Pachtvertrag Regelungen aufgenommen worden, die zu einer inneren Verknüpfung der beiden Verträge führen. So sollte der Pachtvertrag erst mit Aufgabe der Pensionspferdehaltung auf den erworbenen Grundstücksflächen enden. Schon damals ist mithin erkannt worden, dass das von dem Beteiligten zu 1. und seiner früheren Frau geplante Unternehmen wirtschaftlich nur dann sinnvoll umgesetzt werden kann, wenn auch die streitgegenständliche Fläche zur Verfügung steht. Im Hinblick hierauf haben die damaligen Erwerber erhebliche finanzielle Mittel aufgebracht und den Reitbetrieb in seiner jetztigen Form aufgebaut.

Allein der Umstand, dass mit dem Zeugen M ein erwerbswilliger Landwirt vorhanden ist, rechtfertigt es aus Sicht des Senats nicht, das bisherige, wirtschaftlich tragfähige Gesamtkonzept des Beteiligten zu 1. deshalb zum Scheitern zu bringen, weil dieser sich dazu entschlossen hat, die zunächst angepachtete Fläche nunmehr zu Eigentum zu erwerben. Die Nachteile, die nicht nur der Beteiligte zu 1. sondern auch die Eheleute J hierdurch erleiden würden, überwiegen die Nachteile, die dem Zeugen M als erwerbswilligem Landwirt ohne den Zukauf der streitgegenständlichen Fläche entstehen mögen, bei weitem. Der Senat hält es deshalb nicht für sachgerecht, dem streitgegenständlichen Kaufvertrag die Genehmigung zu versagen. Dass noch gar nicht feststeht, ob die nach dem Reichssiedlungsergänzungsgesetz für den Erwerber mögliche Sonderkündiugngsrecht Gebrauch gemacht wird, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Die Frage, ob die Genehmigung zu erteilen ist, richtet sich einzig nach den Vorschriften des Grundstücksverkehrsgesetzes. Ob die mit der Versagung der Genehmigung etwaig verbundenen weiteren Folgerungen tatsächlich eintreten werden, spielt dagegen keine Rolle.

Die Entscheidung über die Erstattung der außergerichtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens beruht auf § 45 Satz 2 LwVfG. Das von der übergeordneten Behörde eingelegte Rechtsmittel ist erfolglos geblieben, so dass eine Kostenerstattung anzuordnen ist. Die Erstattung kann auch zu Lasten der Behörde ausgesprochen werden (vgl. Ernst, LwVfG, 9. Aufl., § 45, Rz. 40). Außergerichtliche Kosten der weiteren Verfahrensbeteiligten sind nicht zu erstatten, weil diese im Verfahren um eine Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz keine Beteiligten im engeren Sinne sind.

Über die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens braucht nicht gemäß § 44 LwVfG entschieden zu werden, da die Kosten allenfalls dem Beteiligten zu 2. aufzuerlegen wären, der aber gemäß § 42 Abs. 2 LwVfG von der Zahlung der Gerichtskosten befreit ist (vgl. Ernst, aaO, § 44, Rz. 16).

Die Voraussetzung für die Zulassung der Rechtsbeschwerde gemäß § 70 Abs. 2 FamFG liegen nicht vor. Der Senat hatte lediglich einen Einzelfall auf der Grundlage gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu entscheiden.

Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens: 200.000,- €