Oberlandesgericht Köln, 2 Wx 233/15

Gründe:

Die beiden Beteiligten sind eingetragene Eigentümer des im Rubrum bezeichneten Grundbesitzes. Im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs dieses Grundbesitzes ist eingetragen, dass der Wohnungseigentümer zur Veräußerung der Zustimmung des anderen Wohnungseigentümers bedarf, d.h. des im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts Jülich von Müntz in Blatt XXX eingetragenen Eigentümers. Diese Eintragung beruhte auf der Teilungserklärung vom 30.12.1987 (UR.Nr. XXXXX/XXXX des Notars Dr. Q in Jülich), in der unter Ziffer III. „Abweichungen und Ergänzungen gegenüber dem BGB“ in § 3 „Veräußerung des Wohnungseigentums“ u. a. Folgendes geregelt ist (Bl. 2 ff. d. Beiakte zum Wohnungsgrundbuch Blatt XXX):

„Gemäß § 12 WEG wird bestimmt, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Eigentums der Zustimmung der Eigentümer des anderen Wohnungseigentums bedarf. ...“

Durch notarielle Urkunde vom 13.01.2011 (UR.Nr. XX/XXXXX des Notars Dr. L in Düren, Bl. 71 ff. d. Beiakte zum Wohnungsgrundbuch Blatt XXX) änderten die Beteiligen als eingetragene Eigentümer des im Rubrum genannten ½-Miteigentumsanteils und Herr H G als Eigentümer des anderen im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts Jülich von Müntz in Blatt XXX eingetragenen ½-Miteigentumsanteils bezugnehmend auf die Teilungserklärung vom 30.12.1987 die „voraufgeführte Gemeinschaftsordnung hinsichtlich der Begründung von Sondernutzungsrechten und vollständiger Neufassung der Gemeinschaftsordnung“. Bezüglich der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der notariellen Urkunde vom 13.01.2011 Bezug genommen. In den Wohnungsgrundbüchern des Amtsgerichts Jülich von Müntz, Blätter XXX und XXX, sind daraufhin Eintragungen bezüglich der Zuordnung und Begründung von Sondernutzungsrechten erfolgt; zudem ist im Bestandsverzeichnis ein Hinweis auf die Änderung der Teilungsordnung (Gemeinschaftsordnung) durch notarielle Urkunde vom 13.01.2011 eingetragen worden.

Mit Schreiben vom 15.07.2015 hat der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten zu 1) und 2) unter Bezugnahme auf die notarielle Urkunde vom 13.01.2011 die Berichtigung des Grundbuchs dahingehend beantragt, dass es zur Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung der Miteigentümer nicht bedarf (Bl. 80 d. A.). Zur Begründung hat er ausgeführt, dass die Gemeinschaftsordnung durch die Urkunde vom 13.01.2011 vollständig neu gefasst worden sei, so dass auch die ursprünglich vereinbarte Veräußerungsbeschränkung aufgehoben worden sei.

Das Grundbuchamt hat zunächst mit Verfügungen vom 17.07.2015 und vom 29.07.2015 die Auffassung vertreten, dass die Veräußerungsbeschränkung fortgelte, da sie ursprünglich nicht in der Gemeinschaftsordnung vereinbart gewesen und deshalb nicht durch die Neufassung der Gemeinschaftsordnung aufgehoben worden sei. Die Beteiligten haben daraufhin um eine beschwerdefähige Entscheidung gebeten.

Durch am 11.08.2015 erlassene Zwischenverfügung vom 10.08.2015 hat das Grundbuchamt darauf hingewiesen, dass „dem oben näher bezeichneten Antrag“ noch nicht entsprochen werden könne (Bl. 32 f. d. A.). Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die Veräußerungsbeschränkung in der ursprünglichen Vereinbarung vom 30.12.1987 nicht durch die notariell beurkundete Vereinbarung vom 13.01.2011 aufgehoben worden sei. Dementsprechend sei die Veräußerungsbeschränkung im Jahre 2011 auch nicht gelöscht worden, was von den Beteiligten auch nie beanstandet worden sei. Zur Löschung der Veräußerungsbeschränkung sei eine Löschungsbewilligung aller Wohnungseigentümer erforderlich. Zur Behebung des Eintragungshindernisses hat das Grundbuchamt den Beteiligten eine Frist bis zum 15.09.2015 gesetzt.

Gegen diese Zwischenverfügung richtet sich die am 14.08.2015 beim Amtsgericht Jülich eingegangene Beschwerde der Beteiligten vom 12.08.2015, die die Beteiligten zu 1) und 2) nicht begründet haben (Bl. 95 d. A.).

Durch Beschluss vom 08.09.2015 hat das Grundbuchamt der Beschwerde nicht abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht Köln zur Entscheidung vorgelegt (Bl. 99 d. A.).

II.

Die gemäß § 71 Abs. 1 GBO statthafte und auch im Übrigen in zulässiger Weise eingelegte Beschwerde der Beteiligten zu 1) und 2) hat in der Sache einen – vorläufigen – Erfolg.

Die angefochtene Zwischenverfügung vom 10.08.2015 ist bereits deshalb aufzuheben, weil sie einen nach § 18 GBO nicht zulässigen Inhalt hat.

Eine Zwischenverfügung nach § 18 Abs. 1 S. 1 GBO dient dazu, der Eintragung den sich nach dem Eingang des Antrags bestimmenden Rang zu sichern, der bei Zurückweisung des Antrags nicht gewahrt bliebe. Die Regelung bezieht sich nur auf die Beseitigung eines der Eintragung entgegenstehenden Hindernisses und ist nicht anwendbar, wenn der Mangel des Antrags nicht mit rückwirkender Kraft geheilt werden kann. Vor diesem Hintergrund ist es nicht zulässig, mit einer Zwischenverfügung auf den Abschluss eines Rechtsgeschäfts hinzuwirken, das Grundlage der einzutragenden Rechtsänderung werden soll, weil sonst die beantragte Eintragung einen ihr nicht gebührenden Rang erhielte (BGH NJW 2014, 1002 m.w.N.). Ebenso wenig kann dem Antragsteller mit einer Zwischenverfügung nach § 18 GBO aufgegeben werden, eine erst noch zu erklärende Eintragungsbewilligung eines unmittelbar betroffenen Dritten beizubringen (BGH FGPrax 2014, 192-194). Hier hat das Grundbuchamt den Beteiligten zu 1) und 2) aufgegeben, eine Berichtigungsbewilligung aller Wohnungseigentümer vorzulegen. Dies kann im Wege der Zwischenverfügung aber nicht verlangt werden. Der Antrag wäre unmittelbar zurückzuweisen gewesen. Unabhängig davon war dieser Hinweis des Grundbuchamtes aber auch unvollständig. Denn zur Löschung der Veräußerungsbeschränkung wäre auch die Vorlage einer Niederschrift eines Aufhebungsbeschlusses mit öffentlich beglaubigten Unterschriften der Wohnungseigentümer ausreichend gewesen (Palandt/Bassenge, BGB, 74. Aufl. 2015, § 12 WEG Rn. 15 a.E.; OLG München FGPrax 2011, 278).

Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin: In der Sache selbst dürfte die Auffassung des Grundbuchamtes, wonach der Antrag auf Grundbuchberichtigung keinen Erfolg hat, zutreffend sein. Die Grundstückseigentümer haben zwar am 13.01.2011 eine neue Gemeinschaftsordnung vereinbart. Dort ist allerdings nicht geregelt worden, dass damit auch die im Jahre 1987 vereinbarte und im Grundbuch eingetragene Veräußerungsbeschränkung aufgehoben werden sollte. Gerade weil die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch eingetragen ist, wäre aber zu erwarten gewesen, dass im Zusammenhang mit der Vereinbarung einer neuen Gemeinschaftsordnung die ursprüngliche Veräußerungsbeschränkung ausdrücklich aufgehoben worden wäre, wenn denn eine solche Aufhebung gewollt gewesen wäre. Da eine solche ausdrückliche Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung aber nicht erfolgt ist, ist davon auszugehen, dass eine Aufhebung auch nicht gewollt war. Hierfür spricht auch, dass die Beteiligten nach Vereinbarung der neuen Gemeinschaftsordnung am 13.01.2011 und deren Eintragung im Grundbuch nicht beanstandet haben, dass die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch nicht gelöscht worden ist. Letztlich spricht für dieses Ergebnis aber auch der das Grundbuchverfahren beherrschende Bestimmtheitsgrundsatz, der der Auslegung durch das Grundbuchamt Grenzen setzt. Auf die Auslegung kann nur zurückgegriffen werden, wenn sie zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führt. Es ist auf Wortlaut und Sinn der Erklärung abzustellen, wie sie sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt (OLG München FGPrax 2011, 278, 279; BGHZ 113, 374, 378). Hiervon ausgehend spricht alles dafür, dass die im Grundbuch eingetragene Veräußerungsbeschränkung nicht durch die Gemeinschaftsordnung vom 13.01.2011 aufgehoben werden sollte, weil dies die Gemeinschaftsordnung vom 13.01.2011 nicht ausdrücklich vorsah.

III.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst, weil den Beschwerdeführern ein Gegner nicht gegenübersteht.

Die Rechtsbeschwerde ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen nicht vorliegen (§ 78 Abs. 2 GBO).

IV.

Abschließend sieht der Senat sich veranlasst, die Rechtspflegerin des Grundbuchamtes für künftige Verfahren – erneut - darauf hinzuweisen, dass eine Zwischenverfügung auch im Grundbuchverfahren durch förmlichen Beschluss ergeht, der gemäß § 38 Abs. 3 S. 3 FamFG durch Übergabe an die Geschäftsstelle oder durch Bekanntgabe durch Verlesen der Beschlussformel zu erlassen ist und eine Rechtsmittelbelehrung zu enthalten hat (vgl. OLG Düsseldorf, FGPrax 2013, 14, 15; Senat, FGPrax 2013, 18, 19). Hierfür spricht bereits, dass einem förmlichen Beschluss entnommen werden kann, wen das Grundbuchamt am Verfahren tatsächlich beteiligt hat bzw. zu beteiligen hatte. Zudem stellt die Förmlichkeit eines Beschlusses für alle Beteiligten klar, ob es sich um eine anfechtbare Zwischenverfügung handelt oder nur um einen als Zwischenverfügung oder Verfügung bezeichneten nicht anfechtbaren Hinweis des Grundbuchamtes.

Im Übrigen weist der Senat darauf hin, dass der Zwischenverfügung vom 10.08.2015 – erneut - nicht zu entnehmen war, welchem Antrag nicht entsprochen werden soll. Auch ein beglaubigter Grundbuchauszug ist dem Senat im Zusammenhang mit der Vorlage der Beschwerde – erneut - nicht vorgelegt worden.