Oberlandesgericht Köln, 19 U 49/15

G r ü n d e :

Die zulässige Berufung der Klägerin hat offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg (§ 522 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO). Denn es ist nicht ersichtlich, dass die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung beruht (§ 546 ZPO) oder nach § 529 ZPO zugrunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen (§ 513 Abs. 1 ZPO). Die Rechtssache hat auch keine grundsätzliche Bedeutung (§ 522 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 ZPO). Ebenso wenig ist eine Entscheidung des Senats durch Urteil zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich (§ 522 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 ZPO) oder aus anderen Gründen eine mündliche Verhandlung geboten (§ 522 Abs. 2 S. 1 Nr. 4 ZPO).

Zu Recht hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Auf die zutreffenden Gründe der angefochtenen Entscheidung wird zunächst Bezug genommen. Die Berufungsbegründung sowie die Berufungserwiderung geben lediglich zu folgenden Ausführungen Anlass:

Die als Teilklage i.H.v. 10.000 € nebst Zinsen erhobene Klage ist zulässig. Insbesondere ist der Antrag gemäß § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO hinreichend bestimmt, da ausdrücklich „ein erstrangiger Teilbetrag“ eines einzigen möglichen Zahlungsanspruchs geltend gemacht wird. Gegenstand und Grund der Klage sind konkret angegeben. Die Klageforderung ist mithin hinreichend individualisiert (vergleiche demgegenüber zur Geltendmachung eines Teilbetrags aus mehreren selbständigen Ansprüchen: Zöller-Greger, ZPO, 30. Auflage, § 253 Rn. 15; Becker-Eberhard in Münchener Kommentar, ZPO, 4. Auflage 2013, § 253 Rn. 104 ff). Dem Kläger steht es grundsätzlich frei, ob er seinen Anspruch in vollem Umfang oder – wie hier – nur teilweise geltend macht (vergleiche Bacher in BeckOK, ZPO, Stand: 01.03.2015, § 253 Rn. 54, 55).

Die Klage ist jedoch unbegründet.

Mit dem Landgericht ist nicht von dem klägerseits geltend gemachten Zahlungsanspruch wegen etwaiger Abweichung der Wohn- und Nutzfläche des gekauften Mehrfamilienhauses I-Wall XX in L-E auszugehen.

A. Die Klägerin ist nicht berechtigt, gemäß §§ 434 Abs. 1, 437 Nr. 2, 441 BGB den Kaufpreis zu mindern. Entgegen der Auffassung der Klägerin hat das Landgericht die Frage, ob die tatsächlich vorhandene Wohn- und Nutzfläche geringer ist als die in der Aufstellung zu Anlage 2 des notariellen Kaufvertrages angegebenen 1020 m², zu Recht offen gelassen. Denn selbst wenn die von der Klägerin gemäß dem nach Vertragsschluss genommenen Aufmaß des Architekten T (Anl. K7, Bl. 30 ff. GA) angegebene Fläche von 995,47 m² richtig ist, würde daraus kein Gewährleistungsanspruch der Klägerin gegen den Beklagten folgen. Der Beklagte kann sich nämlich auf den in Ziff. V. 1. des notariellen Kaufvertrages vom 04.01.2012 (Notar T2, UR-Nr. X/2012S) vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen:

„Die Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels sind ausgeschlossen. …“

Dieser Gewährleistungsausschluss ist eindeutig und umfassend (vergleiche Matusche-Beckmann in Staudinger, BGB, 2013, § 444 Rn. 25, zitiert nach juris). Er bezieht sich auch auf die Wohn- und Nutzfläche des Objekts.

1. Dem steht die in Ziff. IV. 2. S. 5 des Notarvertrags von dem Beklagten als Verkäufer übernommene Garantie hinsichtlich der Richtigkeit der Auflistung zu Anlage 2 des Notarvertrags nicht entgegen, § 444 Alt. 2 BGB. Die Garantie bezieht sich nämlich nicht auf die Wohn- und Nutzfläche des Kaufobjekts als solche. Auch eine entsprechende Beschaffenheitsvereinbarung (§ 434 Abs. 1 S. 1 BGB), die nicht von dem Gewährleistungsausschluss erfasst wäre (vergleiche OLG Saarbrücken, Urteil vom 28.08.2013, 1 U 377/12; vergleiche ferner zum Gebrauchtwagenkauf: BGH, Urteil vom 29.11.2006, VIII ZR 92/06; jeweils zitiert nach juris), ist darin nicht zu erkennen.

Zwar weist die Klägerin zutreffend darauf hin, dass die Wohn- bzw. Nutzfläche eines Hausgrundstücks aus Sicht des Erwerbers zu den zentralen Beschaffenheitsmerkmalen des Objekts gehört (vergleiche zum Bauträgervertrag: BGH, Urteil vom 08.01.2004, VIII ZR 181/02, zitiert nach juris). Sie ist nach der Verkehrsauffassung ein Merkmal, das von wesentlicher Bedeutung für den Wert ist (vergleiche zum Werkvertragsrecht: BGH, Urteil vom 11.07.1997, V ZR 246/96, zitiert nach juris), und sie kann mithin grundsätzlich Gegenstand einer Beschaffenheitsangabe sein (vergleiche BGH, Urteil vom 30.11.1990, V ZR 91/89; Beschluss vom 18.10.2007, V ZB 44/07; Beschluss vom 19.01.2012, V ZR 141/11; jeweils zitiert nach juris).

Jedoch hat der Beklagte hier das Vorhandensein einer konkreten Wohn- und Nutzfläche weder garantiert noch im Sinne einer Beschaffenheitsvereinbarung zugesagt.

Die Beschaffenheitsgarantie i.S.d. § 444 Alt. 2 BGB entspricht der Eigenschaftszusicherung i.S.d. § 459 Abs. 2 BGB a.F. (vergleiche Matusche-Beckmann in Staudinger, a.a.O., § 444 Rn. 5; Pammler in jurisPK-BGB, 7. Auflage 2014, § 444 Rn. 51). Sie setzt daher voraus, dass der Verkäufer in vertragsgemäß bindender Weise die Gewähr für das Vorhandensein der vereinbarten Beschaffenheit der Kaufsache übernimmt und damit seine Bereitschaft zu erkennen gibt, für alle Folgen des Fehlens dieser Beschaffenheit einzustehen (vergleiche zum Gebrauchtwagenkauf: BGH, Urteil vom 29.11.2006, VIII ZR 92/06; vergleiche ferner OLG Köln, Urteil vom 27.03.2012, 9 U 141/11; jeweils zitiert nach juris). Ob der Verkäufer danach eine Garantie für die Beschaffenheit der Kaufsache übernommen hat, ist eine Frage der Vertragsauslegung, §§ 133, 157 BGB (vergleiche BGH, a.a.O.; OLG Köln, a.a.O.). Entsprechend ist auch die Frage nach einer Vereinbarung der Sachbeschaffenheit durch Auslegung zu klären (vergleiche Pammler in jurisPK-BGB, a.a.O., § 434 Rn. 37).

Hier führt die Auslegung des notariellen Kaufvertrags der Parteien vom 04.01.2012 mit der in Ziff. IV. 2. S. 5 übernommenen Garantie nach ihrer an dem „Horizont“ des Erklärungsempfängers orientierten objektiven Erklärungsbedeutung dazu, dass der Beklagte das tatsächliche Vorhandensein der in Anl. 2 des Notarvertrags aufgeführten Wohn- und Nutzfläche weder garantiert noch im Sinne einer Beschaffenheitsvereinbarung zugesagt hat.

a) Trotz des in § 133 BGB enthaltenen Verbots der Buchstabeninterpretation hat die Auslegung vom Wortlaut der Erklärung auszugehen (vergleiche Palandt-Ellenberger, BGB, 74. Aufl. 2015, § 133 Rn. 14). Die Vereinbarung der Parteien in Ziff. IV. 2. S. 5 des Notarvertrags lautet:

„Der Verkäufer garantiert, dass die dieser Niederschrift als Anlage 2 beigefügte Aufstellung über die Mietverhältnisse richtig ist.“

Zutreffend hat das Landgericht in seiner angefochtenen Entscheidung festgestellt, der Wortlaut sei lediglich dahin eindeutig, dass der Beklagte als Verkäufer etwas „garantiert“ hat. Richtig ist auch, dass sich die übernommene Garantie auf die als Anl. 2 zum Notarvertrag genommene „Aufstellung über die Mietverhältnisse“ bezieht. Diese Aufstellung besteht in einer tabellarischen Übersicht über die insgesamt 18 Wohn- bzw. Nutzungseinheiten des Objekts mit Angaben zu Namen der Mieter, Einzugsdatum, Miete, Fläche in m², Miete pro m², Betriebskostenvorauszahlung und Betriebskosten pro m². Entsprechend ist in der Anl. 2 des Notarvertrags unter anderem die Wohn- und Nutzfläche jeweils zu den Einheiten und auch in der Summe genannt.

Dennoch wäre es zu kurz gegriffen, wenn man der Auffassung der Klägerin folgend die verkäuferseits übernommene Garantie schlicht auf die Flächenangabe bezieht, als hätte der Beklagte separat für das Vorhandensein der angegebenen Wohn- und Nutzfläche einstehen wollen. Denn dies entspricht zum einen nicht dem Wortlaut der Erklärung, wonach sich die Garantie auf „die Mietverhältnisse“ bezieht. Zum anderen ist die Erklärung in ihrem Kontext zu betrachten: In Ziff. IV. 2. des notariellen Kaufvertrags geht es ausschließlich um die aktuelle Vermietung des Kaufobjekts, nicht um davon unabhängige Beschaffenheitsmerkmale. Dieser Umstand spricht dagegen, einzelne Angaben der Auflistung über die bestehenden Mietverhältnisse in Anl. 2 des Notarvertrags, wie die Wohn- und Nutzfläche, herauszugreifen und als Gegenstand einer separaten Beschaffenheitsgarantie bzw. -vereinbarung zu verstehen.

Der Klägerin ist zwar zuzugeben, dass die aufgelisteten Angaben in der vorgenannten Anl. 2 durchaus von der verkäuferseits übernommenen Garantie umfasst sind, auch die Angaben zur Wohn- und Nutzfläche. Jedoch muss aufgrund des Wortlauts und des Kontexts der Erklärung in Ziff. IV. 2. S. 5 des Notarvertrags der mietvertragliche Zusammenhang berücksichtigt werden.

Mietvertraglich ist nur das erhebliche Abweichen von der vertragsgemäßen Mietfläche als Mangel i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB anzusehen, wobei regelmäßig die Grenze bei 10 % unter der vereinbarten Fläche angesetzt wird (vergleiche für Wohnraummiete: BGH, Urteil vom 24.03.2004, VIII ZR 295/03; Urteil vom 22.02.2006, VIII ZR 219/04; für Geschäftsräume: BGH, Urteil vom 04.05.2005, XII ZR 254/01).

Die Richtigkeit der von der Klägerin behaupteten Wohn- und Nutzfläche von 995,47 m² statt in der Anl. 2 des Notarvertrags angegebener 1020 m² unterstellt, ist die nach mietrechtlichen Gesichtspunkten zu beachtende Relevanzgrenze mit der behaupteten Differenz von 24,53 m² (= 2,4 %) bei weitem nicht erreicht. Dies gilt auch – die Richtigkeit der klägerseits vorgelegten Übersicht zu Anl. K7 (Bl. 35 GA) unterstellt – für die einzelnen Nutzungseinheiten. Bei keiner Wohnung oder Gewerbeeinheit überschreitet die Differenz zwischen der in Anl. 2 des Notarvertrags angegebenen und der klägerseits behaupteten tatsächlichen Fläche die vorgenannte Relevanzgrenze. Dass in den jeweiligen Mietverträgen wiederum andere Flächenzahlen aufgeführt sind, ist an dieser Stelle ohne Bedeutung, zumal dem unbestritten gebliebenen Vortrag des Beklagten zufolge mit den Mietern jeweils eine Gesamtmiete und keine Quadratmetermiete vereinbart war und die Mietverträge zudem hinsichtlich der Mietfläche nur „ca.-Angaben“ enthielten. Unstreitig ist zwischen den Parteien, dass die Mietverträge der Klägerin bei Abschluss des Notarvertrags vom 04.01.2012 vorgelegen haben, worauf der Beklagte im Rahmen seiner Berufungserwiderung hinweist.

Im Ergebnis kann daher nicht davon ausgegangen werden, dass der Beklagte mit der in Ziff. IV. 2. S. 5 des Notarvertrags übernommenen Garantie losgelöst von dem mietvertraglichen Bezug, einschließlich der mietrechtlichen Relevanzgrenze, für die Richtigkeit der in der Anl. 2 angegebenen Wohn- und Nutzflächen einstehen wollte. Anders war die Erklärung aufgrund der ausdrücklichen Bezugnahme auf die Mietverhältnisse auch aus Sicht der Klägerin nicht zu verstehen.

b) Gegen eine Garantie der Wohn- und Nutzfläche sowie gegen eine entsprechende Beschaffenheitsvereinbarung sprechen noch weitere Gesichtspunkte, die als Begleitumstände sowie als bestehende Interessenlage bei der Auslegung der vertraglichen Erklärungen zu berücksichtigen sind (vergleiche Palandt-Ellenberger, a.a.O., § 133 Rn. 15 ff. und 18 ff.).

Die Berechnung der Wohn-/Nutzfläche kann auf verschiedene Weise erfolgen. Ein allgemeiner Sprachgebrauch für den Begriff der „Wohnfläche“ hat sich nicht entwickelt (vergleiche BGH, Urteil vom 30.11.1990, V ZR 91/89; Urteil vom 11.07.1997, V ZR 245/96; jeweils zitiert nach juris). Welche Art der Berechnung (u.a. II. Ber.VO a.F., WoFlV, DIN 283 a.F., DIN 277) der Beklagte den Angaben in Anl. 2 des Notarvertrags zugrunde gelegt hat, ist nicht ersichtlich. Mangels Vortrags der Parteien hierzu kann nicht einmal davon ausgegangen werden, dass der Beklagte über die erforderliche Fachkenntnis zur Berechnung der Wohn- bzw. Nutzfläche verfügt hat. So mag zwar die reale Fläche auch von dem Laien nachmessbar sein. Die Ermittlung der „bereinigten“ Flächen, beispielsweise gem. der Wohnflächenverordnung (WFlV), setzt jedoch fundierte Kenntnisse voraus. Mangels konkreter Angabe der Art der Berechnung und dargelegten Fachkenntnis des Beklagten kann nicht davon ausgegangen werden, dass dieser die Gewähr für die Richtigkeit der in Anl. 2 des Notarvertrags angegebenen Flächen übernehmen wollte. Auch diese Umstände waren für die Klägerin erkennbar.

Der Klägerin lagen bereits vor dem Abschluss des Kaufvertrags die von der Auflistung in Anl. 2 abweichenden Angaben zu den Wohn- und Nutzflächen des Kaufobjekts vor. Unstreitig kannte die Klägerin die Flächenberechnung vom 11.01.2001 (Anl. K2, Bl. 16 ff. GA) mit der Gesamtflächenzahl von 953,80 m². Dass die Abweichung der Flächen nicht allein auf den von dem Beklagten mitgeteilten Aus- und Umbaumaßnahmen beruhen konnte, war für die Klägerin ohne Weiteres zu erkennen. Denn die Aus- und Umbaumaßnahmen haben sich den damaligen Angaben des Beklagten zufolge lediglich auf das Dachgeschoss und die Wohnungen der linken Haushälfte erstreckt. Dem gegenüber betreffen die Abweichungen hinsichtlich der Flächenangaben auch andere Wohnungen des Objekts. Zudem lagen der Klägerin bei Abschluss des Kaufvertrags – unstreitig – die Mietverträge vor, die wiederum andere Flächenangaben enthielten. Bei derartiger Divergenz kann nicht davon ausgegangen werden, dass der Angabe des Verkäufers eine nach der maßgebenden örtlichen Verkehrssitte berechnete Fläche zugrunde liegt, die zum Vertragsbestandteil gemacht werden soll (vergleiche OLG Saarbrücken, Urteil vom 28.08.2013, 1 U 377/12, zitiert nach juris). Vielmehr hat der Beklagte offenbart, dass es verschiedene Flächenberechnungen gibt. Will der Käufer in einer derartigen Situation Klarheit über die Wohn- und Nutzfläche haben, hat er hierauf hinzuwirken (vergleiche OLG Saarbrücken, a.a.O.). Anders als in dem klägerseits zitierten Fall des Oberlandesgerichts Saarbrücken, Urteil vom 01.12.2011, 8 U 450/10, hat die Klägerin hier nicht durch Nachfrage eine konkrete Wohnflächenberechnung unter Vorgabe der Berechnungsart angefordert und mithin nicht zum Ausdruck gebracht, dass es ihr gerade auf die Wohn- bzw. Nutzfläche der zu erwerbenden Immobilie ankommt. Die Klägerin hat sich hingegen mit der in Bezug auf die Mietverhältnisse ohne Erläuterung angegebenen Quadratmeterzahl zufrieden gegeben.

Zutreffend hat das Landgericht in seiner angefochtenen Entscheidung darauf hingewiesen, es sei für die Klägerin bereits aus den in Anl. 2 des Notarvertrags aufgelisteten Quadratmeterzahlen, die sämtlich auf volle m² lauten, zu ersehen gewesen, dass es sich lediglich um gerundete Werte handelte. Soweit die Klägerin meint, der Beklagte hätte die Rundung so vornehmen können, dass ihm daraus kein Schadensersatz- oder Minderungsanspruch droht, stehen dem mathematischen Regeln zur Rundung entgegen. Auch wenn die klägerseits behauptete Flächendifferenz von 24,53 m² nicht allein auf der erkennbar vorgenommenen Rundung der Quadratmeterzahlen beruhen kann, ist mit dem Landgericht davon ausgehen, dass der Beklagte offensichtlich für die angegebenen gerundeten Flächenangaben keine Beschaffenheitsgarantie übernehmen wollte.

Soweit die Klägerin im Rahmen der Berufungsbegründung – wie schon erstinstanzlich – meint, bei der in dem Urteil des Landgerichts vorgenommenen „einengenden“ Auslegung sei die Garantie zur Richtigkeit der Aufstellung wertlos und überflüssig gewesen, weil ihr die Mietverträge bereits vorgelegen hatten, kann dem nicht gefolgt werden. Denn aus den Mietverträgen waren sicher nicht alle relevanten Daten zu ersehen, insbesondere nicht die aktuellen Mieten und Betriebskostenvorauszahlungen, ferner nicht die Mietflächen nach Um- und Ausbaumaßnahmen.

Die darüber hinaus von der Klägerin aufgeworfene Frage, ob die Auflistung des Beklagten in Anl. 2 des Notarvertrags hinsichtlich der Flächenangaben auf seiner eigenen Kenntnis beruht – nur dann dürfte überhaupt im Rahmen der Auslegung das Vorliegen einer Beschaffenheitsgarantie oder -vereinbarung in Betracht kommen (vergleiche zum Gebrauchtwagenkauf: BGH, Urteil vom 12.03.2008, VIII ZR 253/05) –, kann aufgrund der vorstehenden Ausführungen offen bleiben.

2. Dass der Beklagte arglistig falsche Angaben über die Wohn- und Nutzfläche des Kaufobjekts gemacht hätte (§ 444 Alt. 1 BGB), ist von der insoweit darlegungs- und beweispflichtigen Klägerin nicht vorgetragen worden (vergleiche zur Darlegungs- und Beweislast: Palandt-Weidenkaff, a.a.O., § 444 Rn. 4).

3. Auf die darüber hinaus von dem Beklagten im Rahmen der Berufungserwiderung aufgeworfene Frage, ob die Minderung des Kaufpreises ausschließlich anhand einer Flächenabweichung des Wohnhauses als Kaufsache berechnet werden kann, kommt es im Ergebnis nicht an.

B. Aufgrund des wirksamen und umfassenden Gewährleistungsausschlusses zu Ziff. V. 1. des Notarvertrags der Parteien vom 04.01.2012 kommt auch ein etwaiger Schadensersatzanspruch (§§ 434, 437 Nr. 3 BGB), der durch die geltend gemachte Minderung grundsätzlich nicht ausgeschlossen wäre (vergleiche Palandt-Weidenkaff, a.a.O., § 441 Rn. 19), nicht in Betracht.

Mangels einer Hauptforderung entfällt auch der geltend gemachte Zinsanspruch.

II.

Auf die dem Rechtsmittelführer bei förmlicher Entscheidung nach § 522 Abs. 2 ZPO verloren gehende Möglichkeit einer Kosten sparenden Rücknahme (vgl. Nr. 1222 Kostenverzeichnis zum GKG) wird vorsorglich hingewiesen.