Oberlandesgericht Köln, 19 U 196/14

G r ü n d e :

Die Parteien streiten über die Rückabwicklung eines Hauskaufs.

Durch Kaufvertrag vom 9.4.2014 erwarben die Kläger von der Beklagten, die bei den Vertragsverhandlungen von ihrem Sohn, dem Zeugen G, vertreten wurde, ein von dem Zeugen X als Makler der T vermitteltes Haus aus dem Baujahr 1975 zum Preis von 195.000,00 €. Wegen der Einzelheiten des notariellen Kaufvertrags, in dem ein Gewährleistungsausschluss vereinbart wurde, wird auf Bl. 10 ff. GA verwiesen. Im Obergeschoss des Hauses befindet sich im oberen Wandbereich ein rundum laufender Setzriss (vgl. Fotos, Bl. 28 f., 116 a GA). Mit Schreiben vom 23.4.2014 erklärten die Kläger wegen dieses Risses den Rücktritt vom Kaufvertrag. Am 25.4.2014 ließen sie das Haus von dem sachverständigen Zeugen Dipl.-Ing. X2 besichtigen, der unter dem 29.4.2014 eine fachtechnische Stellungnahme abgab, wegen deren Einzelheiten auf Bl. 23 ff. GA Bezug genommen wird.

Die Kläger haben in erster Instanz die Feststellung beantragt, dass der Rücktritt vom Kaufvertrag wirksam, die Zwangsvollstreckung aus dem Kaufvertrag vom 9.4.2014 unzulässig und die Beklagte verpflichtet ist, die Kläger von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten freizustellen. Die Kläger haben behauptet, dass sie bei der Besichtigung des Hauses ausdrücklich nach Mängeln gefragt hätten, der durch Bilder und Vorhänge verdeckte Riss jedoch nicht offenbart worden sei. Zur nachhaltigen Schadensbeseitigung sei ein Kostenaufwand von ca. 20.000,00 € erforderlich.

Die Beklagte hat Klageabweisung beantragt und die Auffassung vertreten, dass kein Mangel vorliege, sondern das Haus sich in einem dem Baujahr entsprechenden Zustand befinde. Angesichts der von den Klägern ohnehin beabsichtigten Umbaumaßnahmen handele es sich jedenfalls nicht um einen wesentlichen Mangel.

Das Landgericht hat der Klage nach Durchführung einer Beweisaufnahme im Wesentlichen mit der Begründung stattgegeben, dass es sich bei dem unstreitig vorhandenen Setzriss um einen wesentlichen Mangel handele, mit dem die Kläger auch aufgrund des Exposés nicht hätten rechnen müssen. Das Vorhandensein des Risses hätten die Kläger auch nicht grob fahrlässig verkannt. Der vereinbarte Gewährleistungsausschluss sei unwirksam, weil der Beklagten das arglistige Verschweigen des Mangels durch die Zeugen G und X zuzurechnen sei. Der Hinweis auf die Renovierungsbedürftigkeit des Hauses im Exposé reiche nicht aus, um die Kläger über einen derartigen Mangel zu informieren.

Wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Vortrags der Parteien sowie der tatsächlichen Feststellungen und der Begründung des Landgerichts wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf die Ausführungen in dem Urteil vom 27.11.2014 (Bl. 146 ff. GA) verwiesen.

Dagegen richtet sich die Berufung der Beklagten, mit der sie ihren Klageabweisungsantrag weiterverfolgt sowie ihr erstinstanzliches Vorbringen wiederholt, vertieft und ergänzt. Die Beklagte ist der Auffassung, dass das Haus die vereinbarte Beschaffenheit aufweise, weil es sich – wie sie behauptet - in einem baujahrestypischen Zustand befinde, da eine solche Bauweise seinerzeit üblich gewesen sei. Der Riss sei auch für die Kläger ohne Weiteres erkennbar gewesen. Jedenfalls fehle es an einem arglistigen Verschweigen, da die hohen Kosten der Schadensbeseitigung der Beklagten bzw. den für sie handelnden Personen nicht bekannt gewesen seien.

Die Beklagte beantragt,

das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen,

hilfsweise die Revision zuzulassen.

Die Kläger verteidigen die erstinstanzliche Entscheidung und beantragen,

die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.

Die Kläger sind der Auffassung, dass das Landgericht zu Recht das Vorliegen eines zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigenden Sachmangels in Gestalt des durchlaufenden Setzrisses sowie eine der Beklagten zuzurechnende arglistige Täuschung der Zeugen G und X bejaht hat.

Der Senat hat durch Beschluss vom 21.5.2015 auf die beabsichtigte Zurückweisung der Berufung gemäß § 522 Abs. 2 ZPO hingewiesen. Die Beklagte hat hierzu mit Schriftsatz vom 17.6.2015 Stellung genommen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des zweitinstanzlichen Vorbringens der Parteien und des Prozessverlaufs wird auf den genannten Beschluss (Bl. 203 ff. GA) und den o.g. Schriftsatz des Klägers (Bl. 211 ff. GA) sowie den weiteren Akteninhalt verwiesen.

II.

Die Berufung der Beklagten hat offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg und auch die weiteren Voraussetzungen für eine Zurückweisung des Rechtsmittels durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO liegen vor. Zur Begründung wird zunächst auf die nachfolgend wiedergegebenen Ausführungen in dem Beschluss des Senats vom 21.5.2015 verwiesen:

Die zulässige Berufung der Beklagten hat offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg (§ 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO). Denn es ist nicht ersichtlich, dass die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung beruht (§ 546 ZPO) oder nach § 529 ZPO zu Grunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen (§ 513 Abs. 1 ZPO). Die Rechtssache hat auch keine grundsätzliche Bedeutung (§ 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO). Ebenso wenig ist eine Entscheidung des Senats durch Urteil zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich (§ 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO) oder aus anderen Gründen eine mündliche Verhandlung geboten (§ 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 ZPO).

Das Landgericht hat der Klage verfahrensfehlerfrei und in der Sache zu Recht im Wesentlichen stattgegeben. Zur Begründung kann zunächst auf die zutreffenden Ausführungen in dem angefochtenen Urteil verwiesen werden. Das Berufungsvorbringen führt nicht zu einer abweichenden Beurteilung.

Das Landgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass die Kläger gemäß §§ 346 ff., 426 BGB i.V.m. §§ 437 Nr. 2, 434 Abs. 1, 440 BGB wirksam von dem mit der Beklagten geschlossenen Kaufvertrag vom 9.4.2014 zurückgetreten sind. Das – unstreitige – Vorhandensein eines Setzrisses im Obergeschoss des Hauses stellt einen wesentlichen Mangel dar, hinsichtlich dessen der kaufvertraglich vereinbarte Gewährleistungsausschluss nicht eingreift.

Entgegen dem von der Beklagten verfochtenen Standpunkt weist das verkaufte Haus nicht die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit auf. Auch wenn die Bauweise, die zum Auftreten des Setzrisses geführt hat, der im Baujahr 1975 üblichen Art der Ausführung entsprochen haben mag und in dem Exposé an mehreren Stellen auf bestehenden Renovierungsbedarf hingewiesen wurde (etwa: „Das Haus befindet sich in weiten Teilen im Zustand des Baujahres. Eine umfassende Renovierung ist angebracht. Dies wurde bei der Kaufpreisfindung bereits berücksichtigt.“), mussten die Kläger nicht mit dem Vorhandensein eines solchen baulichen Mangels rechnen, der nach den Bekundungen des sachverständigen Zeugen X2 nicht durch bloße Renovierungsmaßnahmen nachhaltig beseitigt werden kann. Denn unter Renovierung wird umgangssprachlich und bei der Verwendung des Begriffs im Zusammenhang mit Immobiliengeschäften eine Ausbesserung oder Wiederherstellung verstanden (vgl. etwa www.duden.de). Durch solche Maßnahmen kann der Setzriss des verkauften Hauses indes nicht dauerhaft behoben werden. Davon, dass das Haus neben dem im Exposé erwähnten Renovierungsbedarf auch Schäden aufweist, deren nachhaltige Beseitigung überhaupt nicht oder nur mit erheblichem Kostenaufwand möglich ist, musste ein Käufer aufgrund dieser Angaben nicht ausgehen. Sonstige Hinweise auf das Vorhandensein des Risses wurden den Klägern selbst nach dem Vorbringen der Beklagten und den Bekundungen der erstinstanzlich vernommenen Zeugen ebenfalls nicht gegeben.

Eine Gewährleistungsansprüche ausschließende positive Kenntnis der Kläger von dem danach vorliegenden Mangel i.S.d. § 442 Abs. 1 S. 1 BGB ist von der insofern darlegungs- und beweispflichtigen Beklagten – jedenfalls - nicht bewiesen worden, da sich die Zeugenaussagen, auf welche die Beklagte ihre Behauptung stützt, dass (auch) die Kläger den Setzriss bei der Besichtigung des Hauses vor Kaufvertragsschluss bemerkt hätten, darauf beschränken, dass sie, die Zeugen, den Riss gesehen hätten und dies für die Kläger ebenfalls möglich gewesen sei. Dass die Kläger den Schaden tatsächlich erkannt haben, ergibt sich daraus indes nicht, da dieser auch nach den Bekundungen der Zeugen insbesondere nicht Gegenstand der Erörterungen war. Dass die Kläger bei sorgfältiger(er) Inaugenscheinnahme des Hauses den Setzriss hätten erkennen können, mithin das Vorhandensein des Mangels möglicherweise (grob) fahrlässig verkannt haben, schließt die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen nicht aus, weil der Beklagten das arglistige Verschweigen des Risses durch die Zeugen G und X zuzurechnen ist, was zugleich einer Berufung auf den vertraglich vereinbarten Gewährleistungsausschluss in Ziffer V. 1. des notariellen Kaufvertrags („Der Kauf erfolgt in altersbedingtem Zustand, wie zuletzt besichtigt. Ansprüche und Rechte des Erwerbers wegen der Größe des Grundstücks und der aufstehenden Gebäude sowie wegen sichtbarer oder unsichtbarer Sachmängel sind ausgeschlossen, es sei denn der Veräußerer handelt vorsätzlich. Der Veräußerer erklärt hierzu, dass ihm versteckte wesentliche Mängel nicht bekannt sind.“) gemäß §§ 444, 442 Abs. 1 S. 2 BGB entgegen steht.

Arglistiges Verschweigen liegt vor, wenn der Verkäufer einen Mangel, den er zumindest für möglich hält, trotz Offenbarungspflicht verschweigt und dabei billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Kenntnis den Vertrag jedenfalls nicht so abgeschlossen hätte. Eine Offenbarungspflicht des Verkäufers besteht zunächst in Bezug auf konkrete Fragen des Käufers. Darüber hinaus besteht eine Verpflichtung des Verkäufers, den Käufer über solche Umstände aufzuklären, die den verfolgten Vertragszweck vereiteln können und für den Entschluss zum Vertragsschluss von wesentlicher Bedeutung sind (besonders wichtige Umstände), wenn der Käufer eine solche Unterrichtung nach der Verkehrsauffassung erwarten durfte. Eine allgemeine Aufklärungspflicht des Verkäufers besteht hingegen nicht, weil es grundsätzlich die Sache einer jeden Partei ist, die eigenen Interessen wahrzunehmen. Daher kann der Käufer nicht erwarten, über solche Mängel aufgeklärt zu werden, die einer Besichtigung zugänglich oder ohne weiteres erkennbar sind, denn solche Mängel kann der Käufer bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst feststellen. Wenn der Verkäufer darauf vertrauen durfte, dass dem Käufer der Mangel wegen seines offenkundigen Erscheinungsbildes vernünftigerweise nicht verborgen bleiben konnte, kann der Arglistvorwurf entfallen; ein leichtgläubiges Vertrauen in die Kenntnis des Käufers vom Mangel reicht hierzu indes nicht aus, vielmehr müssen aus Sicht des aufklärungspflichtigen Verkäufers konkrete Anhaltspunkte bestehen, die dafür sprechen, dass der Käufer den Mangel auch ohne Zutun des Verkäufers in seine Entscheidungsfindung mit einbezieht. Dem arglistigen Verschweigen ist ein arglistiges Täuschen über die Mangelfreiheit, zum Beispiel das Vorspiegeln einer nicht vorhandenen Eigenschaft, wie bei § 463 Satz 2 BGB a.F., gleichgestellt; bei einer Mehrheit von Verkäufern reicht es aus, wenn ein Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat. In den Fällen, in denen auf Seiten des Verkäufers mehrere Personen handeln, greifen die allgemeinen Grundsätze der Wissenszurechnung; beauftragt etwa der Verkäufer einen Makler mit den Vertragsverhandlungen, ist es ihm als eigenes Verschulden gegenüber dem Käufer anzurechnen, wenn er den Makler nicht über die Umstände informiert, die dem Käufer zu offenbaren sind (vgl. Pammler, in: juris-PK BGB, 6. Auflage 2012, § 444 BGB Rn 20 ff. m.w.N.).

Nach diesen Maßstäben hätten die von der Beklagten mit den Vertragsverhandlungen beauftragten Zeugen G und X, die den Setzriss unstreitig kannten, die Kläger vor Kaufvertragsschluss darauf hinweisen müssen, was sie - ebenfalls unstreitig - nicht getan haben. Auch unter Berücksichtigung der in der Akte befindlichen Lichtbilder, auf denen der Riss mehr oder weniger deutlich zu erkennen ist, konnten und durften die Zeugen unabhängig davon, inwieweit der Riss bei den Besichtigungsterminen vor Kaufvertragsschluss sichtbar oder durch noch im Haus befindliche Bilder und Gardinen der Beklagten verdeckt war, nicht davon ausgehen, dass die Kläger von dem Vorhandensein eines umlaufenden Risses im gesamten Obergeschoss auch ohne eine entsprechende Information Kenntnis erlangt haben würden. Angesichts des allgemeinen Renovierungsbedarfs des Hauses, der in dem Exposé des Maklerunternehmens an mehreren Stellen erwähnt wurde und auf den Fotos ebenfalls teilweise erkennbar ist, bestand für die Zeugen G und X keine hinreichend zuverlässige Grundlage anzunehmen, dass die Kläger den Riss in seiner tatsächlichen Dimension und Bedeutung erkennen würden, zumal die Kläger nach ihrer Darstellung, welcher die Beklagte und die Zeugen nicht explizit entgegen getreten sind, bei der Besichtigung des Hauses allgemein nach dem Vorhandensein von Schäden und Mängeln gefragt hatten, was verneint worden sei. Dass die Zeugen G und X sich möglicherweise falsche Vorstellungen über den Umfang der notwendigen Schadensbeseitigungsmaßnahmen und/oder –kosten hinsichtlich des Risses gemacht haben, steht der Bejahung einer Aufklärungspflicht nicht entgegen, weil diese nach ihrem Sinn und Zweck gerade dazu dient, den Wissensvorsprung des Verkäufers (bzw. seiner/s Vertreter/s) auszugleichen und dem Käufer eine verlässliche Grundlage für die Kaufentscheidung zu verschaffen. Gesicherte Erkenntnisse, dass der Setzriss mit geringem Aufwand, der noch unter den oben definierten Begriff der Renovierung gefasst werden könnte, beseitigt werden kann, hatten die Zeugen G und X nach eigenen Bekundungen und dem Vorbringen der Beklagten im Übrigen nicht. Dagegen spricht auch, dass nach den Angaben des Zeugen G während der (jahrzehntelangen) Nutzung des Hauses durch die Beklagte kein Versuch unternommen wurde, den Riss (nachhaltig) zu beseitigen.

Die gegen diese Bewertung der Sach- und Rechtslage gerichteten Einwände der Beklagten gemäß Schriftsatz vom 17.6.2015 veranlassen den Senat auch nach nochmaliger Prüfung nicht zu einer abweichenden Beurteilung:

Das Vorbringen der Beklagten und die von ihr insoweit in Bezug genommenen Entscheidungen des Bundesgerichtshofs sind nicht geeignet, das Vorliegen eines Mangels des verkauften Hauses in Zweifel zu ziehen. Abgesehen davon, dass in den Urteilen vom 7.11.2008 (V ZR 138/07, abrufbar bei juris) und vom 15.6.2012 (V ZR 198/11, in: BGHZ 193, 326 ff.) eine Mangelhaftigkeit wegen nicht offenbarter Feuchtigkeitsschäden jeweils nicht ausgeschlossen, sondern die klageabweisenden Entscheidungen der Vorinstanzen aufgehoben wurden, lässt sich darauf nicht die von der Beklagten gezogene Schlussfolgerung stützen, dass der vorliegend in Rede stehende Riss nur dann als Mangel einzuordnen wäre, wenn er die Nutzung der fraglichen Räume in einem auch für einen Altbau nicht mehr bauartbedingt hinzunehmenden Umfang beeinträchtigen würde. Einen solchen Grundsatz hat der Bundesgerichtshof in Bezug auf die dort betroffenen Feuchtigkeitserscheinungen nicht aufgestellt, sondern darauf hingewiesen, dass es zur Beurteilung des Vorliegens eines Mangels auf die Umstände des Einzelfalls ankommt (Urteil vom 7.11.2008) und ein Mangel – jedenfalls – bei erheblichen Feuchtigkeitserscheinungen vorliegt, die zur Bildung von Schimmel führen und damit die Nutzung der Kellerräume in einem auch bei Altbauten nicht mehr bauartbedingt hinzunehmenden Umfang beeinträchtigen (Urteil vom 15.6.2012). Daraus ergibt sich entgegen dem von der Beklagten verfochtenen Standpunkt jedoch bezogen auf den vorliegenden Fall nicht, dass erhebliche Nutzungseinschränkungen in einem für ein Objekt aus dem Jahr 1975 nicht mehr bauartbedingt hinzunehmenden Umfang zwingende Voraussetzung für die Bejahung eines Mangels wären. Unter den nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung für die Beurteilung maßgeblichen konkreten Umständen des vorliegenden Einzelfalls weicht vielmehr die tatsächliche Beschaffenheit des verkauften Hauses wegen des umlaufenden Risses aus den in dem Beschluss vom 21.5.2015 im Einzelnen dargelegten Gründen von der vereinbarten Beschaffenheit ab. Soweit die Beklagte meint, dass die Kläger aufgrund der Angaben im Exposé mit einem solchen Schaden hätten rechnen müssen, setzt sie lediglich ihre eigene Auffassung an die Stelle derjenigen des Senats, von der abzuweichen er indes auch unter Berücksichtigung der Ausführungen im Schriftsatz vom 17.6.2015 keine Veranlassung sieht.

Der Senat teilt auch nicht die Einschätzung der Beklagten, dass eine vermeintliche Erkennbarkeit des Risses für die Kläger der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen entgegen stünde. Dies folgt insbesondere nicht aus der insoweit in Bezug genommenen weiteren Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 16.6.1989 – V ZR 74/88, abrufbar bei juris), weil der vorliegend in Rede stehende Mangel aus den ebenfalls bereits im Beschluss vom 21.5.2015 im Einzelnen dargelegten Gründen anders als in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall nicht derart deutlich erkennbar war, dass die Beklagte bzw. ihre Stellvertreter bei den Vertragsverhandlungen berechtigterweise davon ausgehen durften, dass die Kläger den Riss auch ohne einen entsprechenden Hinweis erkannt hatten oder bei der gebotenen Aufmerksamkeit ohne Weiteres hätten erkennen können.

Einer Zurückweisung der Berufung durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO steht schließlich nicht entgegen, dass – wie die Beklagte meint und (hilfsweise) beantragt - die Revision zuzulassen wäre. Denn die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordern die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs. Rechtsfragen grundsätzlicher Natur, die über den konkreten Einzelfall hinaus von Interesse sein könnten, haben sich nicht gestellt und waren nicht zu entscheiden. Der Senat weicht aus den oben dargelegten Gründen auch nicht von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ab, auf die sich die Beklagte bezieht, sondern befindet sich damit in Einklang.

Ansonsten erhebt die Beklagte keine Einwendungen gegen die in dem Hinweisbeschluss dargelegte Beurteilung der Sach- und Rechtslage, auf die deshalb zur Vermeidung von Wiederholungen verwiesen werden kann.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10 Satz 2, 711, 713 ZPO (i.V.m. § 522 Abs. 3 ZPO und § 26 Nr. 8 EGZPO).

Streitwert des Berufungsverfahrens: 197.000,00 €