Oberlandesgericht Köln, 12 U 44/13

G r ü n d e:

Die Kläger sind seit dem 3.5.2001 Eigentümer einer gewerblich genutzten Immobilie in X. Das Objekt besitzt eine Größe von 6781 m² und ist mit drei Gewerbehallen bebaut, die 3228 m² Nutzfläche einschließlich Bürofläche aufweisen. Die Flächen sind zumindest überwiegend gewerblich vermietet.

Durch ein Leck in einer Kerosinleitung, die von der Beklagten unterhalten und betrieben wurde, kam es am 25.2.2012 zum Austritt von mehr als 1.000.000 l Kerosin, welche sich unterirdisch auf dem Grundwasser schwimmend in einer Art unterirdischem See (Kerosinphase) ansammelten. Das Grundstück der Kläger befindet sich vollständig im Bereich der Kerosinphase. Insbesondere in Zusammenhang mit Veränderungen des Grundwasserpegels bei Hochwasser ist es in einem Bereich von etwa 6 bis 9 Metern unterhalb der Geländeoberkante zu einer Kontamination des Erdkörpers in ungewissem Ausmaß gekommen.

Unter Einsatz hierfür errichteter Sanierungsbrunnen lässt die Beklagte seit dem 25.7.2012 Kerosin abpumpen, sammeln und entsorgen. Bezugnehmend auf Stellungnahmen von Gutachtern geht sie davon aus, dass noch 3-5 Jahre lang Kerosin abgepumpt werden muss. Ferner ist beabsichtigt, anschließend die biologischen Prozesse zum Abbau des Kerosin durch Zuführung von Luftsauerstoff (sogenanntes „In-Situ-Verfahren“) aktiv zu fördern und zu beschleunigen. Das „In-Situ-Verfahren“ wird einen Zeitraum von möglicherweise mehreren Jahrzehnten erfordern, genauere Prognosen sind derzeit nicht möglich.

Die Kläger haben behauptet, das gesamte Erdreich des Grundstücks sei durch Kerosin bzw. aus dem Kerosin herausgelöste Schadstoffe auf Jahrzehnte hin verseucht; eine Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes sei nach derzeitigem Stand der Wissenschaft und Technik wegen überwiegender Unwahrscheinlichkeit nicht zu erwarten. Der Bodenwert sei auf absehbare Zeit vollständig zerstört.

Die Kläger verlangen Ersatz eines merkantilen Minderwertes des Grundstücks. Sie haben die Ansicht vertreten, dass ihnen der volle Bodenwert, den sie mit 130 €/m² ansetzen, als Minderwert zustehe. Hieraus haben sie sich bei Zugrundelegung der unstreitigen Grundstücksgröße von 6781 m² eine Forderung in Höhe von 881.530 € errechnet. Parallel haben sie bezugnehmend auf den für ein Grundstück in C ermittelten Wert von 120 €/qm einen Grundstückswert von 3.486.240 € berechnet, den sie als um 25 % gemindert ansehen, woraus sie sich eine Forderung in Höhe von 871.560 € errechnet haben.

Die Beklagte hat die Ansicht vertreten, ein merkantiler Minderwert könne noch nicht geltend gemacht werden, weil die Schadensbeseitigung noch nicht abgeschlossen sei. Bislang seien rund 200.000 l Kerosin abgepumpt worden.

Es sei von einem Bodenwert von lediglich 80 € je Quadratmeter auszugehen, der auch nicht auf „Null“ reduziert sein könne, da eine Einschränkung der gewerblichen Nutzung weder aktuell vorliege noch für die Zukunft zu befürchten sei.

Wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Sachvortrages wird auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen.

Der geltend gemachte merkantile Minderwert betreffe lediglich den nach vollständiger Instandsetzung verbleibenden Minderwert, für den auf den Zeitpunkt der vollständigen Instandsetzung abzustellen sei. Hierzu sei klägerseits zu wenig vorgetragen worden. Insbesondere sei nicht dargelegt worden, woraus sich nach vollständiger Sanierung noch ein Minderwert ergeben solle. Ferner fehle es an Darlegungen zur Gegenüberstellung des unbeeinträchtigten Verkehrswertes mit dem nach Ansicht der Kläger dauerhaft verbleibend beeinträchtigten Verkehrswert.

Mit ihrer Berufung verfolgen die Kläger ihr erstinstanzliches, in der Hauptforderung auf Zahlung von 881.530 € gerichtetes Begehren weiter. Sie rügen, das Landgericht habe nicht hinreichend berücksichtigt, dass die Instandsetzung mehrere Jahrzehnte dauern werde. Es sei zu berücksichtigen, dass leichtflüchtige Bestandteile des Kerosins in höherliegende Bodenschichten ausgasten. Bis zum Abschluss des Abpumpens sei zudem ständig ein erneuter Kontakt der Sedimentpartikel des Bodens mit dem ausgelaufenen Kerosin zu befürchten. Die Rechtsansicht des Landgerichts habe zur Folge, dass ein Schädiger die Inanspruchnahme auf einen Wertverlust bereits dadurch unabsehbar aufschieben können, dass er einen über Jahrzehnte andauernden Instandsetzungsprozess darlege.

Es sei fehlerhaft, allein auf den Zeitpunkt der vollständigen Instandsetzung abzustellen, den sie wohl nicht mehr erleben würden. Ein merkantiler Minderwert sei bereits jetzt eingetreten und könne und müsse auch jetzt beurteilt werden. Das klägerische Grundstück sei auf Jahrzehnte hinweg mit Schadstoffen belastet. Erwerbsinteressenten würden zusätzlich dadurch abgeschreckt, dass sie eine Inanspruchnahme als Eigentümer hinsichtlich von dem Grundstück ausgehender Umweltgefahren befürchten müssten. Es sei nicht ersichtlich, weshalb der sich daraus ergebende Minderwert nicht bemessen werden könne.

Auch zur Höhe meinen die Kläger, ihrer Darlegungslast entsprochen zu haben. Es seien ausreichend Anknüpfungstatsachen vorgetragen worden. Es könne nicht Aufgabe der Kläger sein, zur Erfüllung ihrer Darlegungslast einen Sachverständigen zu beauftragen.

Im Rahmen von Neuvermietungen nach Eintritt des Schadenseintrittes hätten Mietinteressenten Unwägbarkeiten angenommen, wodurch es zu Erschwernissen bei der Neuvermietung einer Gewerbeeinheit gekommen sei.

Die Kläger behaupten zudem unter Beifügung von Belegen, die L eG habe das Grundstück als Kreditsicherheit abgelehnt, das Grundstück sei in das Altlastenkataster aufgenommen worden und von ihnen gestellte Anträge auf Genehmigung der Errichtung von Erdwärmesonden und eines Grundwasserbrunnens seien behördlich wegen der Bodenkontamination abgelehnt worden.

Die Beklagte verteidigt die angegriffene Entscheidung.

II.

Die zulässige Berufung der Kläger hat in der Sache keinen Erfolg, weil die Klage unbegründet ist. Die Kläger haben einen Anspruch gegen die Beklagte auf Ersatz eines Schadens in Gestalt eines merkantilen Minderwertes ihres Grundstücks nicht schlüssig dargelegt.

§§ 823 Abs. 2, 1004 BGB gewähren den Klägern unter dem Gesichtspunkt einer Eigentumsverletzung einen Anspruch auf Ersatz des Schadens, der ihnen daraus entstanden ist und noch entsteht, dass die Grundwasserkontamination mit Kerosin zu einer Kontaminierung des Erdkörpers geführt hat.

Es ist zunächst klarzustellen, dass die Kontamination des Grundwassers für sich genommen keine Eigentumsverletzung darstellt, weil das Grundwasser kein Bestandteil des von § 905 BGB erfassten Erdkörpers ist und nicht dem eigentumsrechtlich geschützten Herrschaftsbereich des Grundstückseigentümers unterfällt (BVerfG, Beschluss vom 15.7.1981, 1 BvL 77/78, NJW 1982, 745, 750). Da es aber, wie in zweiter Instanz zwischen den Parteien unstreitig gestellt worden ist, infolge von Schwankungen des Grundwasserpegels zu Kontakten zwischen Erdreich und Kerosinphase und infolgedessen zu einer Kontamination des Erdkörpers gekommen ist, liegt hiermit eine Eigentumsverletzung vor, welche die Beklagte umfassend zum Schadensersatz verpflichtet, was diese auch einräumt und gegenüber den Klägern bereits mit Schreiben vom 6.12.2012 (Anlage zum Klägerschriftsatz vom 28.1.2014, Bl. 192 d.A.) anerkannt hat.

Streitgegenständlich ist dagegen auch in zweiter Instanz ausschließlich ein Anspruch auf Ersatz von Schaden in Gestalt eines merkantilen Minderwertes. Hierbei handelt es sich um denjenigen Schaden, der darin bestehen kann, dass unabhängig von Substanzschaden, Nutzungsbeeinträchtigungen oder Schadensbeseitigungsaufwendungen auch nach vollständiger Sanierung ein Minderwert verbleibt.

Ebenso wie bei Kraftfahrzeugen entspricht es auch bei Immobilien ständiger Rechtsprechung, dass trotz vollständiger Instandsetzung eine Minderung des Verkaufswertes verbleiben kann, weil bei einem erheblichen Teil der potenziellen Käufer vor allem wegen des Verdachts verborgen gebliebener Schäden eine den Preis beeinflussende Abneigung gegen den Erwerb bestehen kann (BGH, Urteil vom 19.9.1985, VII ZR 158/84 = NJW 1986,428,429; BGH, Urteil vom 10.7.1991, XII ZR 109/90, zitiert nach juris, Rn. 26 = NJW 1991,3036,3038). Maßgeblich für die Beurteilung der Frage, ob ein solcher Minderwert gegeben ist, ist der Zeitpunkt der vollständigen Instandsetzung (BGH Urteil vom 2. Dezember 1966, VI ZR 72/65 = NJW 1967, 552; BGH, Urteil vom 10.7.1991, XII ZR 109/90, Rn. 26 = NJW 1991, 3036, 3038; BGH, Urteil vom 06. Dezember 2012, VII ZR 84/10, Rn. 19). Dies bedeutet dagegen nicht, dass für die Geltendmachung eines solchen Anspruchs bis zum Zeitpunkt der vollständigen Fertigstellung abgewartet werden müsste. Ferner ist auch klarzustellen, dass es eines tatsächlichen Verkaufs des Grundstücks für die Geltendmachung eines diesbezüglichen Schadensersatzanspruchs ebenso wenig bedarf wie einer Verkaufsabsicht. Es ist allerdings dem Kläger für die Geltendmachung eines bezifferten Leistungsantrages abzuverlangen, die Grundlagen für die Wertermittlung bezogen auf den nach Abschluss der Instandsetzung anzunehmenden Zustand darzulegen (Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 28. August 2008, 5 U 28/07, zitiert nach juris, Rn. 61-64), wobei er den diesbezüglich bestehenden Unsicherheiten insbesondere dadurch Rechnung tragen kann, dass er zunächst auf Feststellung der Verpflichtung zum Ersatz eines merkantilen Minderwertes anträgt (BGH, Urteil vom 10. Juli 1991, XII ZR 109/90, Rn. 26 = NJW 1991, 3036, 3038), was die Kläger vorliegend indes nicht tun.

Diesen Anforderungen genügt der Klägervortrag nicht. Es fehlt an nachvollziehbaren Ausführungen zum anzunehmenden realen Grundstückswert nach vollständiger Sanierung verglichen mit dem hypothetischen Grundstückswert bei Nichteintritt des Schadensfalles, ebenfalls bezogen auf den Zeitpunkt der vollständigen Sanierung. Es fehlt auch an hinreichenden Anknüpfungstatsachen, weil die Kläger selbst den Zeitpunkt der vollständigen Instandsetzung nicht fixieren, sondern sich auf den Vortrag beschränken, der Erdkörper sei auf Jahrzehnte kontaminiert.

Zuzugeben ist den Klägern, dass die Geltendmachung des merkantilen Minderwertes auch darauf gestützt werden könnte, dass bezogen auf den Zeitpunkt vollständiger Sanierung eine Wertreduzierung auf „Null“ zu erwarten sei. Hiervon kann indes bereits deshalb nicht ausgegangen werden, weil das Grundstück nach wie vor uneingeschränkt gewerblich genutzt wird, insbesondere unvermindert Mieterträge erzielt werden. Leerstände, die neben dem merkantilen Minderwert auch eine selbständig ersatzfähige Schadensposition begründen könnten, würden die Annahme des Vorhandenseins eines merkantilen Minderwertes stützen – hierzu fehlt jedoch nachvollziehbarer Vortrag. Angesichts des ausdrücklichen Bestreitens der Beklagten reicht es nicht aus, auf nicht näher spezifizierte Schwierigkeiten bei der letztlich erfolgreichen Neuvermietung einer Mieteinheit zu verweisen.

Im Übrigen wird zur Meidung von Wiederholungen hinsichtlich der Frage der Reichweite der Darlegungslast der Kläger im Rahmen der Geltendmachung eines merkantilen Minderwertes auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen, denen der Senat folgt.

Daraus, dass die Sanierungsarbeiten noch über Jahrzehnte andauern könnten, ergibt sich keine abweichende Bewertung. Die Kläger werden hierdurch schon deshalb nicht in unbilliger Weise benachteiligt, weil ihnen anderweitige Rechtsschutzmöglichkeiten zur Verfügung stehen, die indes nicht Gegenstand des hiesigen Verfahrens sind.

Neben der bereits erwähnten Möglichkeit der Kläger, ihre Rechtsposition über eine Feststellungsklage abzusichern, stand und steht es den Klägern frei, wegen jedweder aus der Kontamination oder den Sanierungsarbeiten sich ergebenden Nutzungsbeeinträchtigung Ansprüche gegenüber der Beklagten geltend zu machen. Der Senat stellt klar, dass derartige denkbare Ansprüche jedoch klägerseits nicht zum Gegenstand des hiesigen Verfahrens gemacht worden sind.

Ferner ist auch ein angesichts der behaupteten Unverkäuflichkeit des Grundstücks in Betracht kommender Anspruch auf Wertersatz oder Übereignung einer anderen wertgleichen Immobilie, jeweils Zug um Zug gegen Übereignung der kontaminierten Immobilie, im hiesigen Verfahren nicht anhängig gemacht worden.

Festzustellen ist demgegenüber, dass es die Beklagte unbillig benachteiligen würde, wenn man für den allein streitgegenständlichen mekantilen Minderwert auf einen früheren Zeitpunkt als denjenigen vollständiger Sanierung abstellen wollte. Es ist den Klägern durchaus zuzugeben, dass auch für den Fall, dass seitens der Bodensachverständigen eine vollständige Instandsetzung attestiert wird, die Möglichkeit, dass die vorangegangene Kontaminierung bei den betroffenen Interessentenkreisen eine Einbuße der Wertschätzung des Objektes bewirkt hat und eine merkantile Wertminderung verbleibt, naheliegend erscheint. Es ist jedoch absehbar, dass die bislang nicht nachvollziehbar dargelegte, aber möglicherweise ermittelbare aktuelle Differenz zwischen dem hypothetischen derzeitigen Wert des Grundstücks im unbelasteten Zustand gegenüber dem Wert, den das Grundstück im tatsächlichen Zustand derzeit hat, wegen der bestehenden Ungewissheiten deutlich größer ausfiele als dies bereits nach Abschluss der ersten Sanierungsphase (3 bis 5 Jahre) oder erst Recht zu demjenigen Zeitpunkt anzunehmen wäre, in dem die Beklagte auf der Grundlage der Ergebnisse der von ihr beauftragten Sachverständigen die Sanierung als abgeschlossen betrachtet oder auch nur sich zur Stellung sicherer Prognosen imstande sieht. Wollte man die Sanierungsdauer in dieser Konstellation zum Anlass nehmen, auf einen früheren Zeitpunkt als denjenigen der vollständigen Sanierung abzustellen, würde dies bedeuten, die Beklagte auf ungesicherter Tatsachengrundlage zum Ersatz eines Schadens zu verpflichten, der sich mit fortschreitendem Erfolg der Sanierungsarbeiten Jahr für Jahr als geringer darstellen dürfte, wobei ihr Rückforderungen wegen der Rechtskraft des zusprechenden Urteils verwehrt wären.

Soweit die Beklagten in zweiter Instanz dazu vortragen, dass Grundstück könne nicht mehr als Kreditsicherheit verwendet werden, es sei in das Altlastenkataster aufgenommen worden und Anträge betreffend Erdwärmesonden und Grundwasserbrunnen seien zurückgewiesen worden, führt dies ebenfalls nicht zu einer abweichenden Bewertung.

Inwieweit den Klägern infolge der Zurückweisung des Grundstücks durch die Kölner Bank eG in Zusammenhang mit Bemühungen zur Abdeckung eines etwaigen Kapitalbedarfs ein Schaden entstanden sein mag, kann dahinstehen, weil es sich hier um eine – im vorliegenden Verfahren nicht geltend gemachte - eigenständige Schadensposition handeln würde, die den etwaigen merkantilen Minderwert weder erhöht noch schmälert.

Auch der Aufnahme in das Altlastenkataster kann nur entnommen werden, dass eine nicht unerhebliche Bodenverunreinigung vorliegt, was indes unstreitig ist.

Ebenso betreffen die Genehmigungsfähigkeit von Grundwasserbrunnen oder Erdwärmesonden nicht den merkantilen Minderwert sondern nicht streitgegenständliche Nutzungsbeeinträchtigungen.

Der Senat betont, dass er als Berufungsgericht ebenso wie das erstinstanzliche Gericht gemäß § 308 Abs. 1 Satz 1 ZPO an die Parteianträge gebunden ist, weswegen er bei klägerseitiger Beschränkung des Klagebegehrens auf die Geltendmachung eines merkantilen Minderwertes nicht dazu befugt ist, über andere denkbare Schadenspositionen und diesbezüglich denkbare andere Ansprüche zu befinden.

III.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 Abs. 1, 91, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

IV.

Da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern (§ 543 Abs. 2 ZPO), ist die Revision nicht zuzulassen. Der Senat folgt den vom Bundesgerichtshof zum merkantilen Minderwert entwickelten Rechtsgrundsätzen, von denen abzuweichen der Sachverhalt aus den dargelegten Gründen keine Veranlassung bietet.