Oberlandesgericht Köln, 12 U 30/13

G r ü n d e:

Mit notariellem Kaufvertrag vom 28.5.2003 (Anl. K2, Bl. 8 ff. d. A.) kauften die Beklagten von dem Kläger eine Eigentumswohnung zum Gesamtpreis von 275.000 €, wovon 15.000 € auf eine Einbauküche und einen Schrank im Schlafzimmer entfallen sollten sowie ein weiterer Teilbetrag von 12.500 € auf eine Garage, die bis zum 1.1.2004 fertiggestellt und übergeben werden sollte. Der Kaufpreisteilbetrag von 12.500 € sollte erst fällig sein, wenn die Garage fertiggestellt und übergeben worden ist. Ferner wurde vereinbart, dass es Voraussetzung für die Fälligkeit des auf die Wohnung nebst Einbauten entfallenden Kaufpreisteils von 262.500 € sein soll, dass die Ausführung der in der Anlage zur Kaufvertragsurkunde aufgeführten Arbeiten abgeschlossen ist, wobei vereinbart wurde, dass dies bis zum 31.8.2003 geschehen soll (Seite 4 des Kaufvertrages, Anlage zur Klageschrift, Bl. 9 R d. A.; Anlage zum notariellen Kaufvertrag als Anlage zum Schriftsatz der Beklagten vom 27. 1. 2012, Bl. 38 d. A.).

Der Vertrag enthielt die Bewilligung der Eintragung einer Auflassungsvormerkung (Bl. 11 d.A.). Das Objekt war mit Grundschulden zu Gunsten der L2 in Höhe von insgesamt 572.000 DM (entspr. 292.458,96 €) belastet. Die bestehenden Verbindlichkeiten valutierten im Mai 2004 noch in Höhe von 258.000 € (Schreiben der L2 vom 10.5.2004 zur Pfandfreigabe an das Notariat, Anlage zum Beklagtenschriftsatz vom 27.1.2012, Bl. 31, 32 d. A.). Im Kaufvertrag wurde vereinbart, dass der Käufer angewiesen sei, nicht übernommene Belastungen direkt abzulösen und einen verbleibenden Restbetrag auf das Konto des Verkäufers zu überweisen (Bl. 9 R d. A.). Der Verkäufer sollte ferner verpflichtet sein, das verkaufte Wohnungseigentum frei von nicht übernommenen Belastungen und Beschränkungen zu übertragen (Seite 6 des Kaufvertrages, Bl. 10 d. A.). Im Grundbuch war eine vorrangige Auflassungsvormerkung zu Gunsten der Vorbesitzerin der Wohnung A eingetragen (Seite 2 des Kaufvertrages, Bl. 5 R d. A.).

Wenige Tage nach dem Vertragsschluss wurde über das Vermögen des Klägers das Insolvenzverfahren eröffnet. Hinsichtlich der Einbauküche und des Kleiderschranks wurden Aussonderungsansprüche der Vorbesitzerin der Wohnung A geltend gemacht, die der Insolvenzverwalter erfüllte (Auszug aus dem Schlussbericht, Bl. 37 d. A.). Ein Eintritt in den Kaufvertrag durch den Insolvenzverwalter erfolgte nicht.

Die Beklagten traten in Verhandlungen mit der L2 ein und vereinbarten schließlich eine „Reduzierung des Kaufpreises“ um rund 30.000 € im Hinblick auf die ausgesonderte Einbauküche, den ausgesonderten Schrank aus dem Schlafzimmer und im Hinblick darauf, dass sich die Beklagten gegenüber der Bank bereit erklärten, die Fertigstellung der Garage nunmehr selbst vorzunehmen. Die Beklagten zahlten an die L2 230.000 €. Der Insolvenzverwalter stimmte am 29.4.2004 der Eigentumsumschreibung auf die Beklagten in Ansehung der Auflassungsvormerkung zu, woraufhin der Eigentumsübergang am 19.1.2005 eingetragen wurde.

Die in der Anlage zum Kaufvertrag aufgeführten Restarbeiten in der Wohnung ließen die Beklagten auf eigene Kosten ausführen. Zum 1.2.2005 wurde die Wohnung zu einem Nettomietzins von 1.000 € vermietet. Eine Fertigstellung oder Übergabe der Garage erfolgte in der Folgezeit dagegen nicht. Auch leisteten die Beklagten keine weiteren Zahlungen an die L2, den Insolvenzverwalter oder den Kläger.

Das Insolvenzverfahren wurde nach Anzeige der Masseunzulänglichkeit mit Beschluss des Amtsgerichts Köln vom 6.8.2007 gemäߠ § 211 InsO eingestellt (Abschrift des Beschlusses Bl. 229 der nachfolgend aufgeführten Beiakte).

In einem vorangegangenen Rechtsstreit, den die jetzigen Beklagten gegen den Kläger und dessen Ehefrau führten (Beiakte : Amtsgericht Köln, Az. 214 C 289/05; Landgericht Köln, Az. 10 S 297/05) machten die Beklagten einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung für die fehlende Nutzbarkeit der Garage in Höhe von 100 € monatlich für die Zeit ab Februar 2005 bis zur Herausgabe der Garage geltend und verlangten Räumung und Herausgabe der Garage. Die Klage wurde durch das rechtskräftig gewordene Berufungsurteil des Landgerichts Köln vom 29.8.2007 (10 S 297/05) abgewiesen (Bl. 212 ff. der Beiakte). Das Landgericht begründete die Klageabweisung damit, dass dem Kläger wegen nicht vollständiger Kaufpreiszahlung die Einrede des nicht erfüllten Vertrages nach § 320 BGB und infolgedessen auch ein Besitzrecht nach § 986 Abs. 1 BGB zustehe, weswegen die Klage „jedenfalls derzeit“ unbegründet sei.

Im vorliegenden Verfahren hat das Landgericht dem Kläger auf den über 45.000,- € lautenden Klageentwurf mit Beschluss vom 19. 6. 2012 (Bl. 44-46 der Akte) Prozesskostenhilfe wegen eines Betrages von 17.500,- € bewilligt. Hierzu hat es ausgeführt, der mit der Klage geltend gemachte Restkaufpreiszahlungsanspruch sei in Höhe von 15.000,- € gemäß §§ 326, 275 BGB untergegangen, weil die Einbauküche und der Schrank aus dem Schlafzimmer nicht mehr übergeben werden könnten. In Höhe von 12.500 € sei ein Anspruch auf Zahlung des Kaufpreises nicht fällig, weil die Garage nach dem eigenen Vortrag des Antragstellers nicht fertiggestellt sei.

Der Kläger hat beantragt,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn

17.500 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem

jeweiligen Basiszinssatz seit dem 10.10.2007 zu zahlen.

Die Beklagten haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Widerklagend haben sie beantragt,

1. festzustellen, dass sie dem Kläger keinen Geldbetrag

schulden,

2. den Kläger zu verurteilen, die von der Straße aus gesehen

rechte Garage der auf dem Grundstück W 61-63, L befindlichen Doppelgarage zu räumen und an die Beklagten herauszugeben.

Der Kläger hat beantragt,

die Widerklage abzuweisen.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Tatbestand der angegriffenen Entscheidung Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

Mit dem angegriffenen Urteil hat das Landgericht die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, angesichts der ausstehenden Fertigstellung der Garage sei nicht nur wegen des auf die Garage entfallenden Kaufpreisanteils sondern auch hinsichtlich des im Übrigen noch offen stehenden Kaufpreises bislang noch keine Fälligkeit eingetreten.

Auf die Widerklage hin hat das Landgericht unter deren Abweisung im Übrigen festgestellt, dass die Beklagten dem Kläger über einen Betrag von 30.000 € hinaus keinen Geldbetrag schulden. Begründet sei die Widerklage insoweit, als die Kaufpreisrestforderung in Höhe von 15.000 € nach den §§ 326, 275 BGB erloschen sei. Die weiteren Ansprüche in Höhe von 12.500 € für die Garage und 17.500 € weiterer Kaufpreisrest (zusammen 30.000 €) bestünden aber, auch wenn sie nicht fällig seien. Der auf Räumung und Herausgabe gerichtete Widerklageantrag sei im Hinblick auf die rechtskräftige Entscheidung des Vorprozesses unzulässig.

Mit ihrer Berufung machen die Beklagten geltend, das Landgericht habe zu Unrecht einen Kaufpreiszahlungsanspruch in Höhe von 17.500 € als bestehend und lediglich nicht fällig bewertet. Die Eigentumswohnung sei durch die Grundpfandrechtsgläubigerin verwertet worden, was sich auch darin zeige, dass die Insolvenzmasse durch einen Prozentsatz des Erlöses aufgefüllt worden sei; hierdurch seien alle Ansprüche des Klägers aus dem Kaufvertrag untergegangen. Wenn der Kläger Zahlungsansprüche herleiten wolle, müsse er seinerseits auch den Vertrag erfüllen, was er nicht könne, weil er den Beklagten das Eigentum nicht verschaffen könne, das diese bereits auf andere Weise erlangt hätten.

Unzutreffend sei die Wertung, Absonderungsrechte könnten nur durch Zwangsvollstreckung und nicht durch freihändigen Verkauf realisiert werden. Vielmehr seien Verwertungsvereinbarungen zwischen Insolvenzverwalter und Grundpfandgläubiger ohne weiteres zulässig, was zu der Mitwirkung des Insolvenzverwalters nach § 106 InsO nicht in Widerspruch stehe.

Es sei fehlerhaft gewesen, es im Hinblick auf die mangelnde Fälligkeit zu unterlassen, sich mit der Hilfsaufrechnung zu befassen. Vielmehr müsse auch bei mangelnder Fälligkeit über die Hilfsaufrechnung entschieden werden.

Der Einwand entgegenstehender Rechtskraft greife nicht, weil die Entscheidung des Vorprozesses auf der Annahme beruht habe, es bestünden noch Ansprüche auf Kaufpreiszahlung. Dies aber sei nunmehr spätestens aufgrund der erklärten Hilfsaufrechnung nicht mehr der Fall.

Die erstinstanzliche Entscheidung bewirke eine Blockiersituation, weil der Kläger nunmehr nicht mehr in der WEG-Anlage wohnhaft und deswegen schon rechtlich nicht mehr in der Lage sei, ihm abgeforderten Restarbeiten zu erledigen.

Der Kläger beantragt,

unter Aufhebung des Urteils des Landgerichts Köln vom

26.6.2013, Az. 16 O4 73/11, die Beklagten als Gesamtschuldner

zu verurteilen, an ihn 17.500 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozent-

punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 10.10.2007

zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung des Klägers zurückzuweisen.

Mit ihrer eigenen Berufung beantragen die Beklagten,

unter Abänderung des am 26. 6. 2013 verkündeten Urteils des

Landgerichts Köln, Az. 16 O 473/11,

1. festzustellen, dass die Beklagten dem Kläger keinen

Geldbetrag schulden;

2.den Kläger zu verurteilen, die von der Straße aus gesehen

rechte Garage der auf dem Grundstück W, L befindlichen Doppelgarage zu räumen und an die Beklagte herauszugeben.

Der Kläger beantragt,

die Berufung der Beklagten kostenpflichtig zurückzuweisen.

Der Kläger behauptet unter Beifügung von Fotos (Bl. 165-169 d. A.), die Garage sei fertiggestellt, das Garagendach sei entrümpelt, und die Garage werde von den Beklagten bzw. ihren Mietern genutzt.

Die Beklagten behaupten mit Schriftsatz vom 27. 11. 2013 (Bl. 179 d. A.) ebenfalls unter Vorlage eines Fotos (Bl. 181 d. A.), dass die Garage nach wie vor weder fertig gestellt noch entrümpelt sei. Sie sei auch nicht übergeben worden. Das Tor verfüge weder über ein Schloss noch über einen sonstigen bedienbaren Öffnungsmechanismus (180 d.A.).

Der Kläger behauptet hierzu, er habe nach dem Tod der Mutter Wohnung und Garage geräumt. Die Gegenstände auf dem Dach stammten nicht von ihm; er könne auch nichts dafür, dass ausweislich der Fotos offenbar Teile des Putzes entfernt worden seien. Das Garagentor sei zu öffnen – allerdings hätten die Beklagten im Vorfeld des Rechtsstreits versucht, die Garage gewaltsam zu öffnen, wobei sie beschädigt worden sei.

II.

Die zulässige Berufung des Klägers hat in der Sache keinen Erfolg, weil die Klage zu Recht als unbegründet abgewiesen worden ist.

Die zulässige Berufung der Beklagten führt zum Zuspruch auf die Widerklage in dem tenorierten Umfange und ist im übrigen unbegründet, weil die Widerklage insoweit unbegründet ist.

Die Klage ist unbegründet, weil die Klageforderung durch die hilfsweise erklärte Aufrechnung der Beklagten erloschen ist.

Das Landgericht hat – vorbehaltlich der Hilfsaufrechnung – zutreffend ausgeführt, dass ein Restkaufpreiszahlungsanspruch in der geltend gemachten Höhe von 17.500,- EUR besteht, weil das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Klägers keine Auswirkungen auf den Bestand des Anspruchs hatte.

Allerdings ergibt sich dies nicht aus einer Erfüllungsablehnung des Insolvenzverwalters (§ 103 InsO) oder der Unterlassung der Forderungsanmeldung seitens der Beklagten. Vielmehr hat sich bezogen auf den rechtshängigen Teil der Restkaufpreisforderung dem Insolvenzverwalter die Frage, ob er den Kaufvertrag erfüllt oder die Erfüllung verweigert (§ 103 InsO) im Hinblick auf den Eigentumsverschaffungsanspruch der Beklagten schon nicht gestellt. Weil nämlich der Eigentumsverschaffungsanspruch der Beklagten durch Vormerkung gesichert war, kam der Insolvenzverwalter gemäß § 106 InsO nicht umhin, der Eigentumsübertragung zuzustimmen.

Zwar kann unter Berücksichtigung der Tatsache, dass das Insolvenzverfahren bereits wenige Tage nach dem Abschluss des Kaufvertrages eröffnet worden ist, nicht davon ausgegangen werden, dass die Vormerkung bereits eingetragen war. Gemäß § 91 Abs. 2 InsO konnte jedoch der Insolvenzverwalter den Erwerb der Vormerkung nicht mehr verhindern, weil die Eintragung bereits bewilligt und der Eintragungsantrag beim Grundbuchamt bereits gestellt war (§§ 873, 878 BGB, vgl. Ott/Vuia in Münchener Kommentar zur Insolvenzordnung, Bd. 2, 3. Auflage 2013, § 106 InsO, Rn. 14 m.w.N.).

Wenn aber der Insolvenzverwalter ohnehin keine Wahl hatte hinsichtlich der Frage des Eigentumserwerbs, konnte sich die Wahlmöglichkeit nach § 103 InsO nur auf denjenigen Teil der sich aus dem Vertrag ergebenden Verpflichtungen beziehen, für den es noch einer Mitwirkung des Schuldners bedurft hätte. Nachdem die Einbauküche und der Schrank wegen Fremdrechten auszusondern waren, handelte es sich hier also ausschließlich um die Frage, ob der Insolvenzverwalter zur Generierung der Kaufpreisteilforderung von 12.500 € für die Fertigstellung und Übergabe der Garage oder zur Generierung eines eventuellen Überschusses des Kaufpreisrestes über die abzulösenden Belastungen für die Ausführung der in der Anlage zum Kaufvertrag (Bl. 38) aufgeführten Restarbeiten Sorge trägt, oder dies verweigert.

Da zu einer ausdrücklichen Ablehnungserklärung nichts vorgetragen wird, kann entgegen der Ansicht des Landgerichts auch nicht von einer Ausübung des Wahlrechts ausgegangen werden. Der Insolvenzverwalter ist nämlich berechtigt, ohne zeitliche Begrenzung von einer Entscheidung über sein Wahlrecht nach § 103 InsO abzusehen (Huber in Münchener Kommentar zur Insolvenzordnung, 3. Auflage 2013, § 103 InsO, Rn. 170). Im Ergebnis hat das Landgericht indes zutreffend festgestellt, dass die Rechtsfolgen einer insolvenzrechtlichen Abwicklung nach § 103 Abs. 2 InsO nicht eingetreten sind.

Es ist ferner klarzustellen, dass die Kaufpreisforderung auch nicht nach § 326 Abs. 1 BGB infolge einer insolvenzrechtlichen Verwertung der Immobilie erloschen ist.

Eine Verwertung der Immobilie durch den Insolvenzverwalter hat nicht stattgefunden.

Gemäß §§ 49, 165 InsO hätte der Insolvenzverwalter hierzu die Zwangsversteigerung beantragen müssen. Sodann hätte er aus dem Erlös nach Abzug des zur Masse zu ziehenden Kostenbeitrages (§ 171 InsO) den absonderungsberechtigten Gläubiger befriedigen müssen (§ 170 Abs. 1 InsO). Ein Zwangsversteigerungsverfahren fand indes nicht statt.

Zuzugeben ist den Beklagten, dass der Insolvenzverwalter auch eine freihändige Verwertung betreiben kann, wenn er diesbezüglich eine Vereinbarung mit dem absonderungsberechtigten Gläubiger schließt. Auch eine solche Vereinbarung wurde aber nicht geschlossen. Vielmehr waren es die Beklagten, die im eigenen Interesse mit der absonderungsberechtigten L2 verhandelt haben, wobei es allerdings nicht um eine insolvenzrechtliche Problematik ging, sondern um die lediglich durch die Insolvenz ausgelöste Frage der Ablösung eines Grundpfandrechts. Da die Beklagten das Grundpfandrecht der L2 nicht übernehmen wollten, strebten sie eine Vereinbarung über die Höhe einer Ablösesumme an, verhandelten sie also mit der Grundpfandrechtsgläubigerin über die Höhe eines Zahlbetrages, gegen dessen Erhalt diese bereit wäre, die Pfandfreigabe zu erklären. Der Insolvenzverwalter hat sich, wie insbesondere aus seinem Schreiben vom 15.10.2007 (Bl. 75, 76 der Akte) hervorgeht, in diese Verhandlungen nicht eingemischt, sondern ist lediglich seiner hiervon unabhängig bestehenden Verpflichtung aus § 106 InsO nachgekommen. Er hat damit also gerade keine Bemühungen zur Verwertung der Immobilie unternommen.

Dahinstehen kann in diesem Zusammenhang, ob tatsächlich wegen der Verwertung der Immobilie ein Kostenbeitrag nach § 171 InsO zur Masse gezogen werden konnte. Grundsätzlich fällt ein Kostenbeitrag nach § 171 InsO nur bei der Verwertung beweglicher Gegenstände an (§ 166 InsO), wogegen für Immobilien § 49 InsO auf das ZVG verweist, und hier gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 1a ZVG nur hinsichtlich der Verwertung von Zubehör ein Kostenbeitrag für die Feststellung geregelt ist (vgl. Binz/Hess, Der Insolvenzverwalter, Rechtsstellung, Aufgaben, Haftung, 1. Auflage 2004, Rn. 1236 f.). Selbst wenn der Insolvenzverwalter aber einen Kostenbeitrag in Rechnung gestellt haben und dieser von der Grundpfandrechtsgläubigerin gezahlt worden sein sollte, ändert dies nichts an der sich aus den dargelegten Gründen (s.o. II.1.b) ergebenden Bewertung, dass keine Verwertung erfolgt ist.

Entgegen der Ansicht des Landgerichts ist der geltend gemachte Anspruch auf Restkaufpreiszahlung auch fällig. Insbesondere kann dem nicht entgegengehalten werden, die Garage sei noch nicht fertiggestellt, geräumt oder herausgegeben.

Das ergibt sich daraus, dass aufgrund der Regelungen des Kaufvertrages vom 28.5.2003 nur ein Kaufpreisanteil von 12.500 € auf die Garage entfallen sollte und die Parteien eine zwischen Wohnung und Garage differenzierende Fälligkeitsbestimmung getroffen haben. Sie vereinbarten nämlich, die Ausführung der Arbeiten an der Wohnung solle bis 31.8.2003 erfolgen und zur Fälligkeit des Kaufpreisteils von 262.500 € führen, während die Fertigstellung der Garage bis 1.1.2004 erfolgen und zur Fälligkeit des Kaufpreisteils von 12.500 € führen sollte. Die Parteien haben auf diese Weise differenziert geregelt, welche vertraglichen Pflichten sie in ein synallagmatisches Leistungs-Gegenleistungs-Verhältnis zueinander setzen wollen, was zur Folge hat, dass auch für die Frage der Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts der Anspruch auf Fertigstellung und Übergabe der Garage nur mit dem synallagmatisch hiermit verknüpften Gegenanspruch auf Zahlung von 12.500 € verbunden werden kann.

Dieser ist indes nicht streitgegenständlich, weil das Landgericht hierfür Prozesskostenhilfe versagt und der Kläger sodann den auf die Garage entfallenden Kaufpreisrest von 12.500 € nicht mehr rechtshängig gemacht hat.

Die Klageforderung hat danach bestanden, ist aber erloschen durch die hilfsweise geltend gemachte Aufrechnung der Beklagten mit einem Anspruch aus §§ 280, 286 BGB in Höhe von 10.896,88 € auf Ersatz von Bereitstellungszinsen und in Höhe von 6.603,12 € als Teilbetrag des in Höhe von insgesamt 17.000 € bestehenden Anspruchs auf Ersatz von Mietausfall für die Zeit von September 2003 bis Januar 2005.

aa)

Es wird klargestellt, dass auch dann, wenn man dem Landgericht folgend annähme, die Forderung sei noch nicht fällig, die Bedingung, unter der die Aufrechnung geltend gemacht worden ist, als eingetreten zu behandeln wäre.

Um eine Aufrechnung erklären zu können, muss die Hauptforderung, gegen die der Schuldner aufrechnet, lediglich erfüllbar sein, nicht dagegen vollwirksam und fällig (BGH, Urteil vom 17.3.1955, II ZR 332/53, BGHZ 17, 19, 25; Grüneberg in Palandt, Kommentar zum BGB, 71. Auflage 2012, § 387 BGB Rn. 12).

Zuzugeben ist der Argumentation des Landgerichts, dass die Geltendmachung einer Aufrechnung eventualiter regelmäßig dahin auszulegen ist, dass sie nur als das allerletzte Mittel dienen soll, wenn andernfalls der Klage stattgegeben werden müsste (Gursky in Staudinger, Kommentar zum BGB, Neubearbeitung 2011, § 388 BGB, Rn. 30). Vorliegend führt indes die Auslegung zu einem anderen Ergebnis:

Indem die Beklagten unbedingt widerklagend auf Feststellung des Nichtbestehens von Forderungen des Klägers aus dem Kaufvertrag antragen, machen sie nämlich deutlich, dass das Ziel der Haupt- und Hilfsverteidigung gegen den Klageanspruch darin besteht, zum Ausspruch des Nichtbestandes des Klageanspruchs zu gelangen und nicht lediglich zur Klageabweisung als unbegründet wegen derzeit nicht gegebener Fälligkeit. An einer Klageabweisung wegen mangelnder Fälligkeit konnten die Beklagten ersichtlich kein Interesse haben, weil dies zwangsläufig die zumindest teilweise Abweisung der widerklagend erhobenen negativen Feststellungsklage zur Folge gehabt hätte und erstinstanzlich auch zur Folge hatte.

bb)

Die Klageforderung ist in Höhe von 10.896,88 € durch Aufrechnung mit einem Anspruch der Beklagten gegen den Kläger aus §§ 280, 286 BGB auf Ersatz von Bereitstellungszinsen in Höhe von 4.643,88 € sowie 6.253 € erloschen. Der Kläger schuldet über § 280 BGB Schadensersatz, weil die Bereitstellungzinsen infolge der Verzögerung der Kaufvertragsabwicklung angefallen sind, und diese Verzögerung auf eine schuldhafte Verletzung vertraglicher Pflichten durch den Kläger zurückzuführen ist.

Ursächlich für die eingetretene Verzögerung waren verschiedene Umstände aus dem Pflichtenkreis des Klägers, hinsichtlich derer die Verschuldensvermutung der §§ 280 Abs. 1 Satz 2, 286 Abs. 4 BGB nicht entkräftet worden ist.

Hierbei handelt es sich nicht um das Insolvenzverfahren an sich, weil die Insolvenz für sich genommen keine Auswirkung auf die Vertragsabwicklung hatte. Unbeschadet der Eröffnung des Insolvenzverfahrens hätten die Beklagten jederzeit Zahlungen zur Freigabe der nicht übernommenen Belastungen an die L2 leisten können, und hätten jederzeit vom Insolvenzverwalter als vormerkungsgesicherte Grundstückserwerber gemäß § 106 InsO die Zustimmung zur Eigentumsumschreibung verlangen können.

Eine Verzögerung trat aber ein durch das Verfahren zur Löschung der vorrangigen Auflassungsvormerkung, die zugunsten der der Vorbesitzerin A eingetragen war. Zwar stellte das Erfordernis der Löschung dieser Vormerkung keine Verletzung vertraglicher Pflichten dar, zumal der Notar vor dem Vertragsschluss pflichtgemäß das Grundbuch eingesehen hatte, demgemäß das Bestehen der vorrangigen Vormerkung in den Kaufvertrag aufgenommen worden ist und solchermaßen den Beklagten bekannt war. Das Löschungsverfahren wäre ferner auch ohne die Insolvenz durchzuführen gewesen. Zu einer Verzögerung kam es aber dadurch, dass es sich angesichts der Insolvenz problematisch gestaltete, das Löschungsverfahren unter Freistellung der Vorbesitzerin von Kosten durchzuführen (so auch der Schlussbericht des Insolvenzverwalters, Bl. 37 der Akte). Aufgrund seiner Pflicht, das Eigentum frei von nicht übernommenen Belastungen zu übertragen, hätte es dem Kläger oblegen, sich unter Übernahme der diesbezüglichen Kosten um ein schnelle Löschung der vorrangigen Vormerkung zu kümmern. Bei der eingetretenen Verzögerung um mehr als ein Jahr ab Vertragsschluss ist von einer Verletzung dieser vertraglichen Pflicht auszugehen. Dass der Kläger insolvenzbedingt zur Kostenübernahme außerstande war, widerlegt die Verschuldensvermutung des § 286 Abs. 4 BGB ebensowenig wie Liquiditätsprobleme eines Schuldners außerhalb des Insolvenzverfahrens – der Schuldner hat für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen (BGH, Urteil vom 25.3.1982, VII ZR 60/81, BGHZ 83, 293, 301, NJW 1982, 1585, 1587).

Als weitere dem Kläger zuzurechnende Ursache für die Verzögerung ist der Verkauf von Fremdeigentum und die Nichtausführung der vertraglich vereinbarten Restarbeiten anzusehen, der schließlich dazu führte, dass im Hinblick auf die nicht übernommene Belastung des Grundstücks mit Grundschulden zu Gunsten der L2 mit dieser über die Ablösesumme in Verhandlungen getreten werden musste.

Hierzu ist zunächst klarzustellen, dass die Belastung des Grundstücks für sich genommen nicht zu einer Verzögerung der Vertragsabwicklung geführt hat. Zwar hatte sich der Kläger verpflichtet, das Eigentum frei von nicht übernommenen Belastungen zu übertragen. Andererseits wurde in dem Vertrag aber auch geregelt, dass die Käufer angewiesen seien, nicht übernommene Belastungen direkt abzulösen. Dem ist zu entnehmen, dass der Kläger lediglich dazu verpflichtet war, dafür zu sorgen, dass die nicht zu übernehmenden Belastungen nur noch mit einem Betrag unterhalb der Kaufpreissumme valutieren. Seitens der L2 wurde eine Ablösesumme von 258.000 € genannt (Schreiben der L2 vom 10.5.2004 zur Pfandfreigabe an das Notariat, Anlage zum Beklagtenschriftsatz vom 27.1.2012, Bl. 31, 32 d.A.). Demgegenüber betrug der Kaufpreis 275.000 €, bzw. nach Abzug des Teilbetrages von 12.500 € für die Garage 262.500 €. Dementsprechend kann in Zusammenhang mit den Grundschulden zu Gunsten der L2 weder die Insolvenz noch die Höhe der Belastung für die eingetretene Verzögerung bei der Eigentumsübertragung verantwortlich gemacht werden, weil es den Beklagten freigestanden hätte, bereits nach Mitteilung des Notars über die Sicherstellung der Eintragung der Auflassungsvormerkung die Belastungen zu Gunsten der L2 abzulösen.

Dies änderte sich indes durch den Verkauf von Fremdeigentum und die Nichterbringung der nach dem Vertrag bis zum 31.8.2003 auszuführenden Restarbeiten.

Mit der Einbauküche und dem Schrank im Schlafzimmer hat der Kläger für einen Kaufpreisteil von 15.000 € Gegenstände verkauft, die nicht in seinem Eigentum standen, und an denen er mit Rücksicht auf das Aussonderungverlangen der Eigentümerin den Beklagten auch kein Eigentum mehr hat verschaffen können. Unbeschadet der Rechtsfolge des Entfallens der Pflicht zur Gegenleistung nach § 326 Abs. 1 BGB stellt sich das Verhalten des Klägers als Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht nach § 280 Abs. 1 BGB dar, weil sich durch das Entfallen des Kaufpreisteils in Höhe von 15.000 € der zu zahlende Restkaufpreis von 262.500 € auf ein Niveau unterhalb des Valutierungsstandes der nicht übernommenen Belastungen von 258.000 €, nämlich auf 247.500 € reduzierte. Damit konnten die Beklagten nicht mehr darauf verwiesen werden, die Belastungen der L2 abzulösen, weil sie dann im Ergebnis mehr als den geschuldeten Kaufpreis hätten zahlen müssen. Dadurch wurden zusätzliche Anstrengungen in Gestalt von Verhandlungen mit der Grundpfandrechtsgläubigerin erforderlich, welche adäquat kausal die eingetretene Verzögerung verursacht haben.

Ferner war ursächlich für die eingetretene Verzögerung, dass der Kläger seiner Verpflichtung, bis zum 1.1.2004 die Garage fertigzustellen und bis zum 31.8.2003 die übrigen in der Anlage zur Vertragsurkunde (Bl. 38 der Akte) aufgeführten Restarbeiten auszuführen, nicht nachkam. Inwieweit er dies insolvenzbedingt nicht konnte, kann auch hier dahinstehen, weil es die Verschuldensvermutung des § 286 Abs. 4 BGB nicht entkräftet. Zwar hätten die Beklagten dem Kläger Fristen setzen können, um wegen der Nichtausführung der Arbeiten Schadensersatzansprüche auszulösen. Angesichts der Insolvenz hätte dies aber absehbarerweise nur zu weiteren Rechnungsposten gegenüber einem insolventen Vertragspartner geführt und die Vertragsabwicklung nicht beschleunigt. Es war deswegen angezeigt, mit der Grundpfandrechtsgläubigerin in Verhandlungen zu treten, um eine Reduzierung der zur Ablösung der Grundschulden erforderlichen Summe zu erreichen, wie es dann auch geschehen ist. Die eingetretene Verzögerung bis zur Eigentumsumschreibung im Januar 2005 sowie die hierdurch angefallenen Bereitstellungszinsen sind deswegen als adäquat durch Pflichtverletzungen des Klägers verursachter Schaden zu bewerten.

Die Schadenshöhe ist durch Vorlage der Bankbescheinigungen vom 14.1.2005 (Bl. 82, 83 d.A.) substantiiert dargelegt und nicht in erheblicher Weise bestritten worden.

cc)

Die Klageforderung ist in Höhe eines weiteren Betrages von 6.603,12 € als Teilbetrag des in Höhe von insgesamt 17.000 € geltend gemachten Anspruch auf Ersatz des Mietausfalls in der Zeit von September 2003 bis Januar 2005 durch Aufrechnung erloschen.

Der Mietausfall für 17 Monate in Höhe von 17.000,- € stellt einen ersatzfähigen Schaden dar, weil aufgrund des nicht in erheblicher Weise bestrittenen Beklagtenvortrages davon auszugehen ist, dass bei pflichtgemäßer Ausführung der nach dem Vertrag bis zum 31.8.2003 zu erbringenden Restarbeiten eine Vermietung der Wohnung zum 1.9.2003 zu einem Nettomietzins von 1.000,- € möglich gewesen wäre, wogegen sie infolge der eingetretenen Verzögerung tatsächlich erst zum 1.2.2005 möglich war. Dem einfachen Bestreiten des Klägers kommt vorliegend keine Erheblichkeit zu, weil es ihm oblegen hätte, anzugeben, wann die Arbeiten ausgeführt worden sein sollen, wenn er behaupten will, die Wohnung sei zu einem früheren Zeitpunkt bezugsfertig gewesen.

Der Anspruch ist auch nicht unter dem Gesichtspunkt des Mitverschuldens nach § 254 BGB zu kürzen. Den Beklagten fällt kein Mitverschulden zur Last. Nachdem sie von der Insolvenz des Klägers erfuhren und in der Folgezeit zur Kenntnis nehmen mussten, dass weder der Kläger noch der Insolvenzverwalter für eine Ausführung der nach dem Vertrag zu erbringenden Restarbeiten sorgen würden, oblag es ihnen nicht, unverzüglich auf eigene Kosten für die Ausführung dieser Arbeiten Sorge zu tragen, um für eine alsbaldige Vermietung zu sorgen. Vielmehr ergab sich eine neue Situation, auf die die Beklagten angemessen reagiert haben. Die Beklagten konnten nicht darauf verwiesen werden, den für die Ausführung der Arbeiten erforderlichen Geldbetrag einzubehalten, weil sie ohne eine Einigung mit der Grundpfandrechtsgläubigerin befürchten mussten, zur Eigentumserlangung und Ausführung der Restarbeiten weit mehr als die geschuldete Kaufpreissumme von 275.000 € zahlen zu müssen. Ohne eine solche Einigung für die Beauftragung der Restarbeiten in Vorlage zu treten, wäre wirtschaftlich unvernünftig gewesen, und war den Beklagten deswegen auch im Rahmen ihrer Schadensminderungspflicht nach § 254 Abs. 2 BGB nicht abzuverlangen. Zuzugeben ist dem Kläger, dass die Beklagten sich nach Einigung mit der Grundpfandrechtsgläubigerin zur Begrenzung des Mietausfalls um alsbaldige Fertigstellung kümmern mussten. Dafür, dass sie hiergegen verstoßen hätten, ist hingegen nichts ersichtlich, zumal die L2 noch im Mai 2004 gegenüber den Beklagten einen Ablösebetrag von 258.000 € genannt hatte (Schreiben der L2 vom 10.5.2004 zur Pfandfreigabe an das Notariat, Anlage zum Beklagtenschriftsatz vom 27.1.2012, Bl. 31, 32 d.A.) und demgemäß erst in den Monaten danach eine verbindliche Einigung zustandegekommen sein kann.

Die Widerklage ist überwiegend begründet.

Auf den Feststellungsantrag ist auszusprechen, dass die Beklagten dem Kläger aus dem Kaufvertrag vom 28.5.2003 über den Betrag von 2.103,12 € hinaus keinen Geldbetrag mehr schulden.

100

Der Kaufpreiszahlungsanspruch des Klägers ist bis auf 2.103,12 € erloschen. Dies beruht auf nachfolgend dargestellter Berechnung.

101

Kaufpreis 275.000,00 €

102

Entfallene Kaufpreisteilforderung für

103

Einbauküche und Schlafzimmerschrank - 15.000,00 €

104

Zahlung - 230.000,00 €

105

Aufrechnung gegenüber Klageforderung - 17.500,00 €

106

weitere Aufrechnung (zur Widerklage) - 10.396,88 €

107

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108

verbleiben 2.103,12 €

109

Die vorstehend mit „weitere Aufrechnung“ bezeichnete Abzugsposition von 10.396,88 EUR beruht darauf, dass den Beklagten ein Anspruch auf Ersatz eines Mietausfallschadens in Höhe von 17.000,- EUR entstanden ist, der gegenüber der Klageforderung angesichts der Tatsache, dass die nur in Höhe von 17.500,- EUR rechtshängig gemachte Klageforderung durch die Aufrechnung mit dem Anspruch auf Ersatz von Bereitstellungszinsen bereits bis auf einen Betrag von 6.603,12 EUR erloschen war, nur in vorbezeichneter Höhe von 6.603,12 EUR zur Aufrechnung gelangt ist. Es ist daher ein Restbetrag von 10.396,88 EUR (17.000,- EUR – 6.603,12 EUR) verblieben, mit dem die Beklagten gegenüber der im Rahmen der negativen Feststellungklage zu überprüfenden Restkaufpreisforderung des Klägers erfolgreich aufgerechnet haben.

110

Soweit die Beklagten weiter einen Anspruch auf eine für die Garage erlangbare Miete von monatlich 50 € für die Zeit ab 1.2.2005 zur Aufrechnung stellen, hat dies keinen Erfolg, weil diesbezüglich ohne sachliche Überprüfung vom Nichtbestehen der Ansprüche der Beklagten auszugehen ist. Dies ergibt sich aus der der materiellen Rechtskraft des landgerichtlichen Berufungsurteils vom 29.8.2007 (10 S 297/05) entfließenden Bindungswirkung. Ausweislich des der landgerichtlichen Entscheidung zugrundeliegenden Urteils des Amtsgerichts Köln vom 28.9.2005 (214 C 289/05, Bl. 76-78 der Beiakte) haben die Beklagten im Vorverfahren einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung für die fehlende Nutzbarkeit der Garage in Höhe von 100 € monatlich für die Zeit ab Februar 2005 bis zur Herausgabe der Garage geltend gemacht (Antrag in der Klageschrift vom 17.6.2005, Bl. 2 der Beiakte).

111

Unter dem Gesichtspunkt der Rechtskraft greift bei Identität der Streitgegenstände eine Tatsachenpräklusion ein, und zwar unabhängig davon, ob einzelne Tatsachen dieses Lebenssachverhalts von den Parteien vorgetragen worden sind oder nicht (st. Rspr.; RG , Urteil vom 29.2.1912, VI 205/11, RGZ 78, 389, 396 f.; BGH, Urteil vom 17. März 1995, V ZR 178/93, NJW 1995, 1757; BGH, Urteil vom 19. November 2003, VIII ZR 60/03, Rn. 12, BGHZ 157, 47-55), und auch unabhängig davon, ob die Parteien die im Vorprozess nicht vorgetragenen Tatsachen des betreffenden Lebensvorgangs damals bereits kannten und hätten vortragen können. Infolgedessen gehören zur Rechtskraftwirkung nicht nur die Präklusion der im ersten Prozess vorgetragenen Tatsachen, sondern auch die der nicht vorgetragenen Tatsachen, sofern diese nicht erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung im ersten Prozess entstanden sind, sondern bei natürlicher Anschauung zu dem im Vorprozess vorgetragenen Lebenssachverhalt gehören (st. Rspr., vgl. BGH, Urteil vom 17. März 1995, V ZR 178/93, NJW 1995, 1757; BGH, Urteil vom 19. November 2003, VIII ZR 60/03, Rn. 12, BGHZ 157, 47-55).

112

Nach diesen Grundsätzen besteht vorliegend Identität der Streitgegenstände. Ebenso wie im Vorverfahren berufen sich die Beklagten auf ungerechtfertigte Vorenthaltung des Besitzes an der Garage durch den Kläger zur Begründung eines Anspruchs auf entgangene Nutzungen, auch wenn diese im Vorprozess mit 100 € monatlich und nunmehr nur noch mit 50 € monatlich beziffert werden.

113

114

Der Kläger ist den Beklagten gegenüber aus dem Kaufvertrag vom 28.5.2003 zur Räumung und Herausgabe des rechten Teils der Doppelgarage verpflichtet.

115

Die Rechtskraft des Urteils des Landgerichts Köln vom 29.8.2007 steht einem Zuspruch auf den Widerklageantrag zu 2. nicht entgegen.

116

Das ergibt sich daraus, dass der seinerzeit wegen der Einrede des § 320 BGB als nicht fällig behandelte Anspruch zwischenzeitlich aufgrund nachträglich eingetretener Tatsachen fällig geworden ist – in dieser Konstellation ist ein anderer Streitgegenstand anzunehmen (BGH, Urteil vom 4. 5. 2000, VII ZR 53/99, Rn. 16, BGHZ 140,365, NJW 2000, 2988, 2989; Gottwald in Münchener Kommentar zur ZPO, 4. Auflage 2013, § 322 ZPO, Rn. 149-153).

117

Die Einrede des nicht erfüllten Vertrages gemäß § 320 BGB steht der Fälligkeit des Räumungs- und Herausgabeanspruchs bereits deshalb nicht mehr entgegen, weil der Kläger diese Einrede nicht mehr geltend macht.

118

Daraus, dass der Kläger nämlich in der Berufungsbegründungsschrift vom 30.9.2013 (Bl. 165 der Akte) zur Verteidigung gegen den Räumungs- und Herausgabeantrag die Behauptung aufstellt, die Garage sei fertiggestellt, geräumt und entrümpelt worden und werde ferner durch die Beklagten bzw. ihre Mieter genutzt, lässt sich entnehmen, dass er sich nicht mehr auf die Einrede des § 320 BGB stützen will.

119

Der Kläger macht mit seinem Vortrag deutlich, dass er sich nicht länger darauf beruft, er müsse gar nicht räumen und herausgeben, weil noch ein Restkaufpreisanspruch bestehe, sondern darauf, dass er, ob fällig oder nicht, den Anspruch auf Räumung und Herausgabe bereits erfüllt habe (§ 362 BGB). Die Einwendungen nach § 320 BGB und nach § 362 BGB widersprechen einander und können nicht gleichzeitig erhoben werden. Die Prozesspartei muss sich also entscheiden, ob sie sich auf das Recht zur Leistungsverweigerung wegen der Vorleistungspflicht des Gegners (§ 320 BGB) oder auf ein Erlöschen durch Erfüllung infolge des Erbringens der Leistung (§ 362 BGB) beruft. Diese Entscheidung hat der Kläger in der Berufungsbegründungsschrift zu Gunsten der Geltendmachung des Erlöschens des Anspruchs durch Erfüllung getroffen.

120

Der Einwand der Erfüllung greift indes nicht durch.

121

Die Verpflichtung zur Räumung und Herausgabe beruht auf der kaufvertraglichen Übergabeverpflichtung des Verkäufers aus § 433 Abs. 1 BGB in Verbindung mit der ausdrücklichen Benennung der Räumungsverpflichtung in der Anlage zum Kaufvertrag (Bl. 38 R d.A.) als Teil der auszuführenden Restarbeiten. Erforderlich für die Annahme der Übergabe ist die Verschaffung des unmittelbaren Besitzes nach § 854 BGB, was bei Immobilen die Eröffnung der Möglichkeit ungehinderten Zugangs beinhaltet (Westermann in Münchener Kommentar zum BGB, Band 3, 6. Auflage 2012, § 433 Rn. 50). Hierfür hat der darlegungs- und beweisbelastete Kläger nicht in ausreichendem Maße vorgetragen. Insbesondere angesichts des ausdrücklichen Vortrages der Beklagten, nach wie vor nicht in die Garage gelangen zu können, reichte es nicht aus, die Behauptung aufzustellen, die Garage werde genutzt und etwaige Zugangsprobleme seien damit zu erklären, dass die Beklagten beim Versuch, sich gewaltsam Zugang zu verschaffen, das Schloss beschädigt hätten. Vielmehr deutet der behauptete gewaltsame Öffnungsversuch gerade darauf hin, dass zu demjenigen Zeitpunkt noch keine Ermöglichung des Zugangs durch den Kläger erfolgt war. Deshalb hätte es ihm angesichts des ausdrücklichen Bestreitens der Beklagtenseite auch ohne richterlichen Hinweis oblegen, im Einzelnen darzulegen, dass und wie er den Beklagten die Zugangsmöglichkeit verschafft haben will, sei es durch Schlüsselübergabe oder auf andere Weise. Hierzu fehlt indes jeglicher Vortrag.

122

III.

123

Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 Abs. 1, 91, 92 Abs. 2 Nr. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

124

IV.

125

Da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern (§ 543 Abs. 2 ZPO), ist die Revision nicht zuzulassen.

126

127

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 92.696,88 € festgesetzt

128

(Klage: 17.500 €, Hilfsaufrechnung: 17.500 €, Widerklageantrag zu 1.: 30.000 €, Hilfsaufrechnung: 15.196,88 €, Widerklageantrag zu 2.: 12.500 €)