Oberlandesgericht Köln, 3 U 168/10

G r ü n d e:

Unter Berufung auf § 4 Abs. 3 d) Satz 2 eines am 26.06.2007 zwischen dem Beklagten als Käufer und der A-Bau GmbH als Verkäuferin geschlossenen Grundstückkaufvertrages – bei dem die Klägerin weitere Vertragsbeteiligte war – verlangt die Klägerin vom Beklagten wegen Verstoßes gegen eine vom Beklagten übernommene Bauerrichtungspflicht die Zahlung einer Vertragsstrafe für die Zeit von Januar bis einschließlich Juli 2010 in Höhe von insgesamt (7 x 10.000,00 € =) 70.000,00 €.

Wegen des Sach- und Streitstandes in erster Instanz wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Die Vertragsstrafenvereinbarung sei nicht gemäß §§ 305, 307 BGB unwirksam, da es sich bei der streitgegenständlichen Vertragsklausel schon nicht um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handele, weil sie ersichtlich nicht für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert worden sei. Im Übrigen sei die Vertragsbedingung ausgehandelt worden. Darüber hinaus stelle die Vertragsstrafenvereinbarung auch keine unangemessene Benachteiligung des Beklagten dar, selbst unter Berücksichtigung ihrer monatlichen Höhe. Denn die Klausel berücksichtige die Interessen des Beklagten hinlänglich dadurch, dass ihm ca. 30 Monate lang Zeit gegeben worden sei, der übernommenen Bauverpflichtung nachzukommen. Dies stelle einen ausreichenden Zeitrahmen zur Realisierung des Projekts dar, selbst ohne Ausnutzung der bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorhanden gewesen Baugenehmigung aus dem Jahr 2003. Ein Verstoß gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) liege ebenfalls nicht vor. Insbesondere habe die Klägerin die Fertigstellung der Bebauung nicht etwa missbräuchlich dadurch vereitelt, dass sie für etwa genehmigungsfähige Planungen keine Baugenehmigung erteilt hätte, was dem Urteil des VG Köln vom 24.11.2009 unzweifelhaft zu entnehmen sei. Auch habe die Klägerin mit einer Dauer von 4 Monaten keine unangemessen lange Bearbeitungszeit für die Ablehnung des Vorbescheides benötigt.

Mit seiner Berufung rügt der Beklagte unter Bezugnahme auf ein als Anlage B 1 vorgelegtes Schreiben der Klägerin vom 30.01.2008 (Bl. 95 d. A.), dass die Klageforderung schon deshalb nicht hätte zugesprochen werden dürfen, weil sich aus dem besagtem Schreiben der Klägerin ergebe, dass die Frist für die Bauverpflichtung auf den 31.12.2010 verlängert worden sei. Im Übrigen sei die Vertragsstrafenvereinbarung, die eine vorformulierte und nicht etwa ausgehandelte Vertragsbedingung darstelle, gemäß §§ 305, 307, 309 Nr. 6 BGB unwirksam und benachteilige ihn unangemessen, schon wegen ihrer verschuldensunabhängigen Ausgestaltung. Auch die Höhe der Vertragsstrafe sei unangemessen – zumal das Interesse der Stadt an einer zügigen Bebauung angesichts der Tatsache, dass die Baulücke seit Kriegsende bestehe, nicht als übergeordnet zu bewerten sei – und stehe in keinem angemessenen Verhältnis zur Höhe des Kaufpreises, da bereits nach 4 ½ Jahren die Kaufsumme des Grundstücks erreicht werde. Darüber hinaus sei der ihm eingeräumte Zeitraum von 30 Monaten für ein Bauvorhaben dieser Größenordnung zu eng bemessen, zumal die Baugenehmigung aus dem Jahr 2003 zur Verwirklichung des Bauvorhabens nicht geeignet und zudem infolge Zeitablaufs erloschen sei.

Der Beklagte beantragt,

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1. unter Abänderung des am 14.09.2010 verkündeten Urteils des Landgerichts Köln, AZ: 5 O 102/12, die Klage abzuweisen;
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2. hilfsweise die vertraglich vereinbarte Vertragsstrafe gemäß § 343 Abs. 2 BGB auf einen angemessenen Betrag herabzusetzen bzw. zu begrenzen;
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3. erforderlichenfalls die Revision zuzulassen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil.

Mit Beschluss vom 24.11.2009 hat das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (Az.: 7 A 2904/09) den Antrag des Klägers auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Köln vom 24.11.2009 (Az.: 2 K 4569/08) abgelehnt (Bl. 126 ff. d. A.).

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das landgerichtliche Urteil Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung hat keinen Erfolg. Das Landgericht hat der Klage zu Recht und mit zutreffender Begründung stattgegeben. Das Urteil beruht weder auf einer Rechtsverletzung noch rechtfertigen die gemäß § 529 Abs. 1 ZPO dem Berufungsverfahren zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung.

Entgegen der Ansicht des Beklagten ist die Vertragsstrafenvereinbarung in § 4 Abs. 3 d) des notariellen Vertrages vom 26.06.2007 nicht unwirksam.

Die Vertragsstrafenvereinbarung verstößt bereits deshalb nicht gegen §§ 305, 307 BGB, weil es sich nicht – wie das Landgericht zutreffend herausgearbeitet hat – um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelt. Entgegen der Ansicht des Beklagten ist bereits nicht ersichtlich, dass die konkrete Regelung in Form einer monatlichen Strafe ohne Obergrenze für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert war. Dies ergibt sich auch nicht aus Seite 7 des klägerischen Schriftsatzes vom 28.06.2010 (Bl. 38 d. A.), wo es heißt, dass die Klägerin regelmäßig wiederkehrend in allen Verträgen, an denen sie beteiligt war, die Einfügung einer Klausel, welche in der einen oder anderen Form eine Schließung der Baulücke sichert, begehrt hat. Denn die in vergleichbaren Verträgen tatsächlich enthaltenen Vertragstrafenklauseln – vgl. etwa § 8 des notariellen Vertrages vom 19.12.1996 (Anlage K 2) sowie § 7 des Vertragsentwurfes vom 16.06.1994 (Anlage B 14) – unterscheiden sich in ihrer Ausgestaltung erheblich von der streitgegenständlichen, weil in ihnen die Regelung einer Vertragsstrafe in Anlehnung an den Kaufpreis enthalten war. Demgegenüber stellt sich die streitgegenständliche Vertragsstrafenregelung mit einem festen monatlichen Betrag ohne beschränkende Obergrenze als vollkommen neue Regelung dar, wobei auch nicht ersichtlich ist, dass sie für eine Vielzahl von – ggf. erst zukünftig abzuschließenden – Verträgen vorformuliert wurde.

Davon abgesehen scheitert die Anwendung der §§ 305 ff. BGB aber auch daran, dass die streitgegenständliche Klausel im Einzelnen zwischen den Parteien ausgehandelt worden ist, § 305 Abs. 1 S. 3 BGB.

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH (so z. B. BGH, VIII ZR 269/98, Urt. v. 03.11.1999, Rn. 27 m. w. N. – zitiert nach juris; siehe auch Palandt-Grüneberg, 72. A. (2013), § 305 Rn. 20 m. w. N.) bedeutet aushandeln mehr als verhandeln. Es genüge nicht, dass das gestellte Formular dem Verhandlungspartner bekannt sei und nicht auf Bedenken stoße bzw. der Inhalt lediglich erläutert oder erörtert werde und den Vorstellungen des Partners entspreche. Von einem Aushandeln könne vielmehr nur dann gesprochen werden, wenn der Verwender den in seinen AGB enthaltenen „gesetzesfremden Kerngehalt”, also die den wesentlichen Inhalt der gesetzlichen Regelung ändernden oder ergänzenden Bestimmungen, inhaltlich ernsthaft zur Disposition stelle und dem Verhandlungspartner Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräume mit zumindest der realen Möglichkeit, die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen zu beeinflussen. Er müsse sich also deutlich und ernsthaft zur gewünschten Änderung einzelner Klauseln bereit erklären, wobei sich eine solche Bereitschaft in aller Regel auch in erkennbaren Änderungen des vorformulierten Texts niederschlage. Wie der BGH sogar ausdrücklich in Bezug auf eine Vertragsstrafenklausel festgestellt hat, ist es aber nicht erforderlich, dass eine Klausel von Grund auf zur Disposition gestellt wird; es genüge vielmehr, wenn die Modalitäten ausgehandelt werden (BGH, VII ZR 9/97, Urt. v. 16.07.1998, Rn. 9 – zitiert nach juris).

Unter Zugrundelegung dieser höchstrichterlichen Rechtsprechung ist vorliegend von einem Aushandeln der streitgegenständlichen Vertragsstrafenklausel auszugehen. Die Klägerin hat der Verkäuferin des Grundstücks mit Schreiben vom 21.05.2007 (Anlage K 11) mitgeteilt, dass in dem notariellen Kaufvertrag „sicherzustellen sei, dass bei Nichterfüllung der zu verlängernden Bauverpflichtung (bis 30.06.2009) eine Vertragsstrafe von 10.000,-- € je angefangenem Monat an die Stadt zu zahlen ist“. Auf dieses Schreiben, das die Verkäuferin an den Beklagten weitergeleitet hatte, entgegnete der Beklagte mit Schreiben an die Klägerin vom 22.05.2007 (Anlage K 12) unter anderem, dass er darum bitte, „die Vertragsstrafe bezüglich einer Überschreitung der Baufrist […] dann auszuschließen, wenn bis zum 30.06.2009 zumindest die Rohbauarbeiten so weit vorangeschritten sind, dass mit einer Fertigstellung in angemessener Zeit zu rechnen ist.“ Daraufhin schrieb die Klägerin dem Beklagten unter dem 24.05.2007 (Bl. 186 d. A.) zurück: „Ihrem Wunsch auf Abänderung der vertraglich vereinbarten Vertragsstrafe […] hinsichtlich der Bauverpflichtungsfrist kann ich in der Form entsprechen, dass ich einer pauschalen Verlängerung dieser Frist bis zum 31.12.2009 zustimme.“ Dies veranlasste den Beklagten unter dem 25.05.2007 zu dem Vermerk, dass er die von der Klägerin genannten Bedingungen uneingeschränkt annehme (Bl. 186 d. A.). Entsprechend dieser vorangegangenen schriftlichen Verhandlung der Parteien kam es dann im notariellen Kaufvertrag unter § 4 Abs. 3 d) zu der Regelung, dass die Aufbauten spätestens bis zum 31.12.2009 bezugsfertig herzustellen sind, womit dem Änderungswunsch des Beklagten inhaltlich entsprochen wurde. Damit ist es zu der vom Beklagten gewünschten Änderung und einer erkennbaren Änderung der ursprünglich vorgesehenen Regelung gekommen.

Dass die Vereinbarung einer Vertragsstrafe nicht insgesamt zur Disposition gestanden hat, steht – wie bereits ausgeführt – nach der Rechtsprechung des BGH der Annahme einer Individualvereinbarung nicht entgegen. Notwendig ist vielmehr lediglich, dass der Verwender die konkrete Ausgestaltung der Klausel zur Disposition stellt und damit zum Gegenstand individueller Vertragsverhandlungen gemacht hat (BGH, VII ZR 9/97, Urt. v. 16.07.1998, Rn. 11 – zitiert nach juris). Dies ist vorliegend – wie aufgezeigt – der Fall.

Soweit der Beklagte unter Bezugnahme auf ein Urteil des BGH vom 19.05.2005 (III ZR 437/04) meint, dass ein Aushandeln der Vertragsklausel darüber hinaus voraussetze, dass der Vertragspartner auch stets über deren Tragweite im Einzelnen belehrt werde, kann dem nicht gefolgt werden. Denn der zitierten Entscheidung des BGH lag ein mit dem vorliegenden Fall nicht zu vergleichender Sachverhalt zugrunde, bei dem einem Vertragspartner lediglich freigestellt wurde, eine vorgegebene – und inhaltlich gerade nicht zur Disposition gestellte – Vereinbarung zu unterzeichnen oder nicht. Dies stelle jedoch – so der BGH – gerade kein „Aushandeln“ dar (BGH, III ZR 437/04, Urteil vom 19.05.2005, Rn. 21). Vielmehr sei unter derartigen Umständen im Hinblick darauf, dass der Kunde die reale Möglichkeit erhalten müsse, den Inhalt der Vertragsbedingungen zu beeinflussen, für die Annahme eines „Aushandelns“ zusätzlich zu verlangen, dass der Verwender die andere Vertragspartei über den Inhalt und die Tragweite der Klausel im Einzelnen belehre (BGH, a. a. O., Rn. 22). Dies war im vorliegenden Fall jedoch gerade nicht notwendig, weil der Beklagte die Tragweite der Klausel auch ohne besondere Belehrung sehr genau und richtig erfasst hat und gerade deshalb auf deren Inhalt insofern mit Erfolg Einfluss genommen hat, als dass eine Verschiebung der Bauerrichtungsfrist vom 30.06.2009 auf den 31.12.2009 erfolgte.

Im Übrigen käme man entgegen der Ansicht des Beklagten selbst dann nicht zur Unwirksamkeit der Vertragsstrafenvereinbarung, wenn die Klausel den §§ 305, 307 BGB unterfallen würde, denn sie stellt keine unangemessene Benachteiligung des Beklagten dar.

Insoweit kann zur Vermeidung von Wiederholungen zunächst auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts verwiesen werden, das die Interessen und Belange der Parteien umfassend abgewogen hat (vgl. S. 6 der angefochtenen Entscheidung). Soweit der Beklagte diesbezüglich einwendet, dass die Klägerin kein berücksichtigungswürdiges Interesse an einer pünktlichen Fertigstellung bzw. zügigen Bebauung dargelegt habe, nachdem die Baulücke schon seit Jahrzehnten bestehe und allein durch die Bebauung des Grundstücks B-Str. 6 nicht geschlossen werden könne, führt dies nicht zur Annahme einer unangemessenen Benachteiligung des Beklagten i. S. v. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. Denn eine solche liegt nicht schon dann vor, wenn der Verwender einer Klausel ein berechtigtes Interesse seinerseits nicht nachweisen kann, sondern allein dann, wenn der Verwender durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein auch dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen (Palandt-Grüneberg, 72. A. (2013), § 307 Rn. 12). Hier ist es jedoch so, dass dem Beklagten – wie bereits vorstehend ausgeführt – von Klägerseite aus sogar eine längere Bauerrichtungsfrist zugestanden wurde, als ursprünglich angedacht, so dass jedenfalls nicht davon ausgegangen werden kann, dass auf die Belange und Interessen des Beklagten keine Rücksicht genommen worden wäre. Im Übrigen ergibt sich ein besonderes und schutzwürdiges Interesse der Klägerin an der streitgegenständlichen Vertragsstrafenregelung neben einer städtebaulich gewünschten Schließung bzw. zumindest Verkleinerung der Baulücke sowie einer Vorbeugung von Grundstücksspekulationen auch aus dem Umstand, dass es bereits im Vorfeld des streitgegenständlichen Vertrages ein mehrjähriges Ringen zwischen den Parteien um die Schließung der Baulücke B-Str. 6-10 gegeben hat, wie dies den vom Beklagten selbst zur Akte gereichten Schreiben der Stadt C vom 25.01.1991 (Bl. 258 f. d. A.), vom 10.09.1993 (Bl. 251 f. d. A.), vom 15.10.1993 (Bl. 246 f. d. A.), vom 29.08.1994 (Bl. 234 d. A.), vom 20.09.1994 (Bl. 233 d. A.), vom 02.03.1998 (Bl. 227 f. d. A.), vom 16.02.1999 (Bl. 224 d. A.), vom 10.06.1999 (Bl. 222 f. d. A.) und vom 12.02.2001 (Bl. 217 d. A.), den eigenen Schreiben des Beklagten vom 29.05.1992 (Bl. 253 ff. d. A.), vom 30.09.1993 (Bl. 248 ff. d. A.), vom 30.10.1993 (Bl. 245 d. A.), vom 05.04.1994 (Bl. 239 d. A.), vom 16.08.1994 (Bl. 235 ff. d. A.), vom 23.09.1996 (Bl. 229 f. d. A.), vom 09.03.1998 (Bl. 225 f. d. A.) und vom 10.01.2001 (Bl. 218 ff. d. A.), einer Besprechungsniederschrift vom 22.11.1993 (Bl. 240 ff. d. A.) sowie verschiedenen Zeitungsartikeln vom 17.03.1992 (Bl. 65 AH), vom 22.12.1995 (Bl. 64 AH I) und vom 10.12.2002 (Bl. 63 AH I) zu entnehmen ist. Insbesondere vor dem Hintergrund derart langwieriger Verhandlungen, die letztlich ergebnislos verlaufen waren, kann ein berechtigtes Interesse der Klägerin, im Zusammenhang mit dem streitgegenständlichen Vertragsschluss nunmehr in absehbarer Zeit zumindest eine Teilschließung der Gesamtbaulücke mittels des Drucks einer Vertragsstrafenregelung durchsetzen zu wollen, nicht verneint werden, ohne dass es insoweit noch zusätzlich auf den vom Beklagten bestrittenen Inhalt des Zeitungsartikels im Cer D vom 10.12.2002 (Bl. 63 AH I) ankäme, wo er mit den Worten zitiert wird: „Doch ohne mich wird hier gar nichts gebaut.“

Ergänzend ist hinzuzufügen, dass sich eine unangemessene Benachteiligung des Beklagten auch nicht daraus ergibt, dass die Vertragsstrafenregelung keine Obergrenze vorsieht. Es ist entgegen einzelner Literaturstimmen nicht erforderlich, dass eine Vertragsstrafe stets eine Obergrenze enthalten muss. So hat der BGH mit Urteil vom 12.03.2003 (XII ZR 18/00, NJW 2003, 2158 ff.) beispielsweise eine tägliche Vertragsstrafe von 500,00 DM ohne Obergrenze für den Fall der Nichtüberlassung einer erst noch zu errichtenden Gewerbeimmobilie für zulässig erachtet. Dazu hat er ausgeführt, dass bei der Prüfung der Angemessenheit der Vertragsstrafe nicht auf den beim Fehlen einer Obergrenze theoretisch denkbaren Extremfall abzustellen sei, sondern darauf, in welchen Verhältnis der täglich anfallende Betrag zu dem stehe, was eine Überschreitung für den Vertragspartner bedeute, der durch die Vertragsstrafe von Anfang an deutlich gemacht habe, dass er allergrößten Wert auf pünktliche Fertigstellung lege (BGH, a. a. O., S. 2161). Unter Zugrundelegung dieser Ausführungen kann die streitgegenständliche Vertragsstrafenklausel auch trotz fehlender Obergrenze nicht als unangemessen angesehen werden, kam es der Klägerin doch zuallererst auf eine zügige Bebauung an, wozu dem Beklagten bis zum Eingreifen der Vertragsstrafenregelung ein ausreichender Zeitraum von 2 ½ Jahren ab dem Abschluss des notariellen Vertrages vom 26.06.2007 zur Verfügung stand.

Schließlich ergibt sich eine unangemessene Benachteiligung des Beklagten auch nicht daraus, dass die Parteien eine verschuldensunabhängige Vertragsstrafenregelung getroffen hätten. Dies ist nämlich nicht der Fall. Dass die Klausel keine Einschränkung dahingehend enthält, dass die Vertragsstrafe nur bei einem Verschulden des Beklagten verwirkt sein soll, hat nicht zur Folge, dass sie verschuldensunabhängig ausgestaltet ist. Vielmehr ist das Gegenteil der Fall: Nach der dispositiven gesetzlichen Regelung des § 339 BGB ist eine Vertragsstrafe nur verwirkt, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung zu vertreten hat (allg. Ansicht, vgl. BGH, XI ZR 42/96, Urt. v. 28.01.1997, NJW-RR 1997, 686, 688; BGH, V ZR 233/80, Urt. v. 18.12.1981, NJW 1992, 759, 760; Palandt-Grüneberg, BGB, 72. A. (2013), § 339 Rn. 15 m. w. N.). Zwar kann eine Vertragsstrafe auch unabhängig von einem Verschulden versprochen werden, dazu bedarf es jedoch der besonderen Vereinbarung. Eine solche fehlt vorliegend.

Die Vertragsstrafenvereinbarung ist schließlich auch nicht nach § 138 BGB unwirksam. Nach allgemeiner Ansicht reicht hierfür selbst eine unverhältnismäßige Höhe der Vertragsstrafe – die vorliegend nach den obigen Ausführungen ohnehin schon nicht gegeben ist – alleine nicht aus, vielmehr müssen weitere Umstände hinzukommen, die das Strafversprechen als sittenwidrig erscheinen lassen, denn bei allein unverhältnismäßiger Höhe besteht die Möglichkeit der Herabsetzung gemäß § 343 BGB (vgl. BGH, VIII ZR 300/75, Urt. v. 30.03.1977, WM 1977, 641, 643; OLG Celle, 13 U 213/00, Urt. v. 22.03.2001, BauR 2001, 1108 f.; Palandt-Grüneberg, BGB, 72. A. (2013), § 343 Rn. 4 m. w. N.). Solche weiteren Umstände sind aber weder vorgetragen noch ersichtlich.

Eine Sittenwidrigkeit der Vertragsstrafenklausel ergibt sich entgegen der Auffassung des Beklagten vorliegend auch nicht etwa aus der Sonderkonstellation, dass die Klägerin es als Vertragsstrafengläubigerin etwa selbst in der Hand gehabt habe, durch schleppende Genehmigungsverfahren bzw. Ablehnung von Bauanträgen eine Verwirkung der Vertragsstrafe zu steuern. Denn bei seiner diesbezüglichen Argumentation berücksichtigt der Beklagte zum einen nicht, dass ihm bereits mit Abschluss des notariellen Kauvertrages auch die Projektentwicklungsunterlagen mit veräußert wurden, zu denen u. a. eine am 25.11.2003 erteilte Baugenehmigung für das streitgegenständliche Grundstück gehörte, deren Verlängerung unter dem 27.11.2006 beantragt worden war, so dass eine Bebauung grundsätzlich auch ohne neue Baugenehmigung möglich – wenn auch nicht verpflichtend – war. Zum anderen läge für den Fall, dass die Klägerin tatsächlich aus unsachgemäßen Gründen eine Bebauung verhindert hätte, kein Verschulden des Beklagten vor, so dass dann ein Verzug seinerseits gemäß § 286 Abs. 4 BGB zu verneinen und die Vertragsstrafe gemäß § 339 Satz 1 BGB nicht verwirkt wäre. Zu einer Unwirksamkeit der Vertragsstrafenvereinbarung nach § 138 BGB führt dies indes nicht.

Ob die Regelung des Rücktrittsrechts der Klägerin in § 4 Abs. 3 e) des notariellen Vertrages vom 26.06.2007 wirksam ist oder nicht, konnte der Senat schließlich offenlassen, denn eine Unwirksamkeit der Rücktrittsregelung hätte entgegen der Ansicht des Beklagten nur die Unwirksamkeit dieser Klausel, nicht aber die Nichtigkeit des gesamten Vertrages zur Folge.

Das Landgericht ist auch zutreffend davon ausgegangen, dass die vereinbarte Strafe i. S. v. § 339 BGB verwirkt ist.

Entgegen der Ansicht des Beklagten folgt aus dem Schreiben der Klägerin vom 30.01.2008 (Anlage B 1) nicht, dass die Frist zur Erfüllung der Bauverpflichtung vom 31.12.2009 auf den 31.12.2010 verlängert wurde. Zwar mag sich der Beklagte – aber auch nur auf den ersten Blick – auf den Wortlaut eines Satzes in dem Schreiben berufen können; die Begleitumstände und der Hintergrund des Schreibens sprechen aber eindeutig gegen eine erfolgte Verlängerung der Baufrist. Hintergrund des Schreibens war – was sich aus diesem selbst ergibt – die beabsichtigte Weiterveräußerung des streitgegenständlichen Grundstücks an die E mbH, zu der es letztlich nicht gekommen ist. Diese Weiterveräußerung wäre mit einem vollständigen Eintritt der Erwerberin in die Verpflichtungen gegenüber der Klägerin aus dem streitgegenständlichen Notarvertrag vom 26.06.2007 und die darin genannten früheren Verträge verbunden gewesen. Als Modifikation gegenüber der Regelung im streitgegenständlichen Notarvertrag sollte laut dem Schreiben vom 30.01.2008 die Frist zur Erfüllung der Bauverpflichtung vom 31.12.2009 auf den 31.12.2010 verlängert werden. Dementsprechend heißt es auch gegen Ende des Schreibens: „Ich möchte Sie nunmehr um die Ausarbeitung eines entsprechenden Kaufvertrages, der mir vor Beurkundung zur Zustimmung zu übersenden ist, bitten.“ Auch daraus ergibt sich eindeutig, dass die Verlängerung der Baufrist ausschließlich im Zusammenhang mit der – letztlich nicht erfolgten – Weiterveräußerung stand und in dem beabsichtigten notariellen Vertrag, zu dessen Unterzeichnung es aber nie gekommen ist, hätte geregelt werden sollen. Denn entgegen der Auffassung des Beklagten ist es gerade nicht „denklogisch“ erforderlich, dass die Zustimmung zur Verlängerung der Vertragsstrafe bereits vor dem beabsichtigten Verkauf erteilt wird. Vielmehr kann eine derartige Verlängerung – wie im notariellen Kaufvertrag zwischen der A-Bau GmbH und dem Beklagten selbst erfolgt – auch und gerade erst bei endgültigem Abschluss des neuen notariellen Kauvertrages gegenüber dem Erwerber geschehen.

Die Überschreitung der Baufrist hat der Beklagte auch verschuldet. Denn es war sein eigenes (Investoren-)Risiko, innerhalb der gut 30 Monate ein genehmigungsfähiges Vorhaben zu realisieren. Dies hat die Klägerin weder vereitelt noch verzögert. Insoweit kann zur Vermeidung von Wiederholungen auf die nicht zu beanstandenden Ausführungen im angegriffenen Urteil (dort S. 7) verwiesen werden.

Ergänzend sei lediglich ausgeführt, dass sich der Beklagte insbesondere nicht darauf berufen kann, dass sein Bauantrag vom 05.02.2008 fehlerhaft oder verzögert beschieden worden sei. Wie nunmehr durch den Beschluss des OVG Münster vom 01.12.2010 (7 A 2904/09) rechtskräftig feststeht, war das vom Beklagten angedachte Bauvorhaben nicht genehmigungsfähig, da es eine den planungsrechtlichen Anforderungen nicht genügende Minderbebauung darstellte. Da die Rechtslage nach den Ausführungen in den Entscheidungen des Verwaltungsgerichts sowie des Oberverwaltungsgerichts eindeutig ist, kann sich der Beklagte auch nicht auf einen Rechtsirrtum berufen.

Im Übrigen wurden diverse Voranfragen des Beklagten aus den Jahren 2010 und 2011 umgehend positiv beschieden. Warum es nicht möglich gewesen sein soll, diese früher zu stellen und innerhalb der Baufrist umzusetzen, ist weder vorgetragen noch ersichtlich. Gleiches gilt in Bezug auf den zu Gunsten des Beklagten nunmehr erteilten Bauvorbescheid vom 25.05.2012.

Gegen die Höhe der geltend gemachten Vertragsstrafe von 70.000,00 € für insgesamt 7 Monate ist nichts einzuwenden. Dabei kann der Senat offenlassen, ob irgendwann eine zeitliche Grenze erreicht ist, jenseits derer sich das Verlangen nach Fortzahlung der Vertragsstrafe als treuwidrig erweisen würde. Eine solche in „Extremfällen“ aus § 242 BGB herzuleitende Grenze hat der BGH in seinem Urteil vom 12.03.2003 (XII ZR 18/00, NJW 2003, 2158, 2161) zwar in Erwägung gezogen, jedoch nicht darüber entschieden. Auch der Senat braucht dies nicht zu tun, da die im vorliegenden Rechtsstreit geltend gemachte Vertragsstrafe in Höhe von 70.000,00 € noch nicht einmal ansatzweise als Extremfall angesehen werden kann.

Da die Vertragsstrafe aufgrund der obigen Ausführungen und insbesondere unter Berücksichtigung der Belange der Parteien nicht als unverhältnismäßig hoch angesehen werden kann, besteht schließlich auch kein Anlass, sie nach § 343 BGB herabzusetzen.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO; die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision gegen dieses Urteil war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen von § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass – aus tatsächlichen Gründen – schon nicht vom Vorliegen einer AGB-Klausel im Hinblick auf die vereinbarte Vertragsstrafe ausgegangen werden kann sowie – ebenfalls aus tatsächlichen Gründen – von deren Aushandeln im Einzelnen auszugehen ist.

Streitwert des Berufungsverfahrens: 70.000,00 €