Oberlandesgericht Köln, 1 U 43/12

G r ü n d e :

Der Beklagte mietete mit Vertrag vom 16.01.1985 (Anlage K 1, Bl. 4 ff. GA) Gewerberäumlichkeiten zum Betrieb einer Zahnarztpraxis im C 2 in L von Herrn Dr. M. Die Dauer des Mietverhältnisses ist in § 3 des Mietvertrages geregelt, der wie folgt lautet:

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1 Das Mietverhältnis beginnt am 01.04.1985 und erfolgt zunächst auf 10 Jahre. Das Mietverhältnis verlängert sich vom Ende der Mietzeit jeweils auf die Dauer von 2 Jahren weiter, wenn das Mietvertragsverhältnis nicht mit einer Frist von 3 Monaten vor Ablauf der Mietzeit gekündigt wird.
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2 Der Mieter ist berechtigt, die Verlängerung des Mietvertragsverhältnisses zweimal jeweils für die Dauer von weiteren 10 Jahren zu verlangen; in diesem Fall erfolgt die Verlängerung des Vertragsverhältnisses um weitere 10 Jahre durch einseitige Erklärung des Mieters gegenüber dem Vermieter bzw. dessen Rechtsnachfolger, diese Erklärung ist bis spätestens 6 Monate vor Ablauf des Mietvertragsverhältnisses von 10 Jahren ab dem 01.04.1985 zu erklären.
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3 (…)

Nach dem Tod des Vermieters Dr. M im Jahr 1989 erklärte der Kläger 1994 in einem undatierten Schreiben gegenüber der Rechtsnachfolgerin der Herrn Dr. M, dessen Witwe M2, sowie deren Betreuer, Herrn Rechtsanwalt T, dass er die Option zur Verlängerung des Mietverhältnisses für weitere zehn Jahre gemäß § 3 des Vertrages ausübe (Bl.46 GA). Der Betreuer der Frau M2, Herr Rechtsanwalt T, bestätigte mit Schreiben vom 16.09.1994 den Eingang dieses undatierten Schreibens des Beklagten bei ihm am 23.08.1994 (Bl.51 GA).

Nach dem Tod der Frau M2 im Jahr 1999 wurden deren Kinder M3 und U Alleinerben und Eigentümer der Immobilie. Mit Schreiben vom 14.04.2003 teilten diese dem Beklagten mit, dass das Anwesen C 2 an Frau H und an die Firma I GmbH veräußert worden sei. Daher solle die Miete ab sofort auf ein näher bezeichnetes Konto der Frau H gezahlt werden (Bl.168 GA). Mit Schreiben vom 28.04.2003 bestätigten die Eheleute H2 / H dem Beklagten ebenfalls einen Eigentumsübergang und teilten diesem mit, dass sie seit dem 11.04.2003 die neuen Eigentümer der Liegenschaft C 2/L2 seien. Wie von den Vorbesitzern mitgeteilt, solle die Miete ab dem 01.05.2003 auf das bereits in dem Schreiben vom 14.04.2003 näher bezeichnete Konto bei der Beamtenbank gezahlt werden (Bl.170 GA).

Mit Schreiben der damals für den Beklagten tätigen Rechtsanwälte B & L3 vom 16.04.2004 (Bl.25 f. GA) erklärten diese unter Bezugnahme auf die ihnen erteilte Vollmacht für den Kläger gegenüber den Eheleuten H und H2, dass der Kläger von der zweiten Option zur Verlängerung des Mietverhältnisses für weitere zehn Jahre gemäß § 3 des Vertrages Gebrauch mache. Die Rechtsanwälte baten darüber hinaus um Aufklärung über die Eigentumsverhältnisse durch Übersendung eines Grundbuchauszuges, soweit entsprechend dem Schreiben der Voreigentümer M3 und U vom 14.04.2003 inzwischen die I GmbH Eigentümerin sei.

Die am 19.08.2004 in das Grundbuch als Eigentümerin des Grundstücks, auf dem die vermietet Zahnarztpraxis gelegen ist, eingetragene I Gesellschaft für Baubetreuung und Denkmalpflege mbH (vgl. Grundbuchauszug Bl.124 GA) verfasste am 10.05.2004 ein Schreiben an die damals für den Beklagten tätigen Rechtsanwälte B & L3 (Anlage K 2, Bl.10 f. G), in dem es u.a. heißt:

(…) ich nehme Bezug auf Ihr o.a. Schreiben (Anm.: vom 07.05.2004) und bestätige Ihnen als Geschäftsführer der Fa. I GmbH, dass der Mietvertrag mit Herrn H3 bis zum 31.03.2015 verlängert worden ist.

Ob und ggfs. welches Ausgangsschreiben des Beklagten dieser Erklärung der I GmbH vom 10.05.2004 zugrundelag, ist zwischen den Parteien streitig. Insbesondere streiten die Parteien darüber, inwieweit ein Schreiben der Rechtsanwalts B vom 04.05.2004 (Bl.172 f. GA), in welchem dieser für den Kläger gegenüber der I GmbH Erklärungen abgibt, Ausgangspunkt des besagten Schreibens der I GmbH vom 10.05.2004 war.

Der Kläger kündigte jedenfalls mit Schreiben vom 03.06.2011 das Mietverhältnis ordentlich zum 30.09.2011 (Anlage K 3, Bl.12 GA). Er vertritt hierzu die Auffassung, dass sich das ursprünglich befristete Mietverhältnis im Hinblick auf das o.g. Schreiben der I GmbH vom 10.05.2004, die eine formunwirksame Vertragsverlängerung beinhalte, in ein unbefristetes Mietverhältnis umgewandelt habe. Der Beklagte macht demgegenüber geltend, dass er in den Jahren 1994 und 2004 die in § 3 Ziffer 2 des Mietvertrages geregelten Optionen jeweils wirksam gegenüber den jeweiligen Vermietern ausgeübt habe. Das Schreiben vom 10.05.2004 sei als Bestätigung der Optionsausübung zu verstehen.

Das Landgericht hat die Räumungsklage des Klägers mit Urteil vom 13.04.2012 als derzeit unbegründet abgewiesen und hierzu ausgeführt, dass das Mietverhältnis der Parteien nicht gemäß § 550 S. 2 BGB i.V.m. § 580 a Abs. 2 BGB durch die Kündigung des Klägers vom 03.06.2011 mit Wirkung zum 30.09.2011 beendet worden sei. Vielmehr bestehe zwischen den Parteien ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit, das frühestens zum 31.03.2013 ende. Der Kläger sei für die von ihm behauptete formunwirksame Vertragsverlängerungsvereinbarung beweisfällig geblieben. Der Verweis des Klägers auf das FAX-Schreiben der I-GmbH vom 10.05.2004 sei nicht geeignet, eine formunwirksame Vertragsverlängerung darzulegen und zu beweisen, denn das Schreiben lasse sich ebenso als bloß deklaratorische Wiedergabe der vom Aussteller angenommenen Konsequenzen einer Optionsausübung verstehen. Ob eine wirksame Optionsausübung seitens des Beklagten vorliege, könne vor diesem Hintergrund dahin stehen. Selbst wenn dies nicht der Fall gewesen sein sollte, hätte sich die Vertragslaufzeit jedenfalls jeweils für die Dauer von zwei Jahren verlängert, zuletzt am 31.03.2011 bis zum 31.03.2013.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

Gegen dieses Urteil, das dem Kläger am 16.04.2012 zugestellt worden ist, hat dieser mit einem am 15.05.2012 beim Oberlandesgericht Köln eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und diese mit einem am 18.06.2012, einem Montag, eingegangenen Schriftsatz begründet.

Mit seiner Berufung gegen dieses Urteil verfolgt der Kläger seinen erstinstanzlichen Räumungsanspruch weiter; hilfsweise beantragt er die Räumung des Mietobjekts zum 31.03.2013. Zur Begründung seiner Berufung führt der Kläger aus, dass das Landgericht verkannt habe, dass der Kläger den Beweis für das Bestehen eines Formmangels geführt habe durch Vorlage des Schreibens der Firma I vom 10.05.2004. Dieses Schreiben bestätige eine Verlängerung des Mietvertrages, erfülle aber nicht die Voraussetzungen des § 550 BGB. Soweit der Kläger einwende, er habe wirksam Optionen ausgeübt, könne vom Kläger kein zusätzlicher Vortrag und erst recht keine zusätzliche Beweisführung verlangt werden, denn wie er zum Ausdruck gebracht habe, lägen ihm derartige Unterlagen nicht vor. Selbst wenn das Schreiben vom 10.05.2004 auch zu Gunsten des Beklagten ausgelegt werden könne, dokumentiere es einen Schriftformmangel. Die dahinter stehenden Tatsachen, die der Beklagte behaupte, müssten von ihm bewiesen werden. Die Frage des Schriftformmangels könne auch nicht offen bleiben, denn jedenfalls in der vom Kläger vorgetragenen Alternative ergebe sich ein Schriftformmangel. Bei Abschluss der formunwirksamen Vereinbarung vom 10.05.2004 sei die Verlängerung bis zum 31.03.2013 nicht eingetreten gewesen, so dass sie die formunwirksame Regelung nicht ersetzen könne. Selbst wenn die Rechtsauffassung des Landgerichts richtig wäre und sich das Mietverhältnis bis zum 31.03.2013 verlängert hätte, hätte der Räumungsklage stattgegeben werden müssen, denn in dem Antrag auf sofortige Räumung sei hilfsweise der Antrag auf zukünftige Räumung enthalten. Die Voraussetzungen des § 259 ZPO seien erfüllt, weil der Beklagte durch sein Festhalten an einer Vertragslaufzeit bis zum 31.03.2015 dem Kläger Anlass zu der Besorgnis gegeben habe, er werde seiner rechtzeitigen Räumungspflicht nicht nachkommen.

Der Kläger beantragt,

unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Köln vom 13.04.2012 (14 O 372/11) den Beklagten zu verurteilen, die im Erdgeschoss des Hauses C 2, 50858 L, gelegenen Gewerbeeinheit, bestehend aus Warteraum, Eingangsraum (Eingang L2), 2 Behandlungsräumen nebst Nebenräumen zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben, hilfsweise am 31.03.2013 zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Der Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil. Entgegen der Annahme des Klägers sei das Schreiben vom 10.05.2004 nicht geeignet, Beweis für die formunwirksame Verlängerung des Mietverhältnisses bis zum 31.03.2015 zu erbringen oder hierfür eine Indizwirkung zu entfalten. Der Vortrag des Beklagten erschöpfe sich in einer bloß spekulativen Annahme, welche durch den Inhalt des streitgegenständlichen Schreibens nicht gedeckt sei. Hinsichtlich der Frage einer wirksamen Optionsausübung durch den Beklagten habe der Kläger das Vorbringen des Beklagten schon nicht wirksam bestritten. Der Vortrag des Klägers beschränke sich darauf, in den vom Voreigentümer erhaltenen Unterlagen keine Hinweise auf eine Optionsausübung gefunden zu haben, und dass allein aus diesem Grund anzunehmen sei, dass es auch keiner der beiden Optionsausübungen durch den Beklagten gekommen sei. Dies reiche für ein substantiiertes Bestreiten nicht aus. Im Übrigen sei sowohl im Jahr 1994 als auch im Jahr 2004 die Option zur zehnjährigen Vertragsverlängerung gemäß § 3 Ziffer 2 des Mietvertrages vom 16.01.1985 wirksam ausgeübt worden.

II.

Die frist- und formgerecht eingelegte Berufung des Klägers ist in der Sache nicht begründet. Ein Herausgabeanspruch des Klägers gegen den Beklagten gemäß § 546 Abs. 1 BGB ist derzeit nicht begründet.

1. Das Landgericht hat zu Recht entschieden, dass der Kläger eine formunwirksame Verlängerung des Mietvertrages, die gemäß § 550 S. 1 BGB eine Umwandlung des ursprünglich für bestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrages in ein unbefristetes, jederzeit kündbares Mietverhältnis zur Folge gehabt hätte, nicht dargelegt und bewiesen hat. Das Mietverhältnis der Parteien ist demnach durch die Kündigung des Klägers vom 03.06.2011 nicht mit Wirkung zum 30.09.2011 beendet worden. Der Senat nimmt insoweit inhaltlich Bezug auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts. Aus den unter 2. näher ausgeführten Gründen ist – entgegen der Auffassung des Klägers – das Schreiben der I GmbH vom 10.05.2004 gerade nicht im Sinne einer auf eine vertragliche Verlängerung des bestehenden Mietverhältnisses gerichteten Willenserklärung zu verstehen, sondern als Bestätigung einer von dem Beklagten ausgeübten Verlängerungsoption gemäß § 3 Ziffer 2 des Mietvertrages vom 16.01.1985.

2. Der auf Räumung zum 31.03.2013 gerichtete Hilfsantrag, der in der auf sofortige Räumung gerichteten Klage als Minus enthalten ist und sich inzwischen – infolge Zeitablaufs – auf die identische Rechtsfolge richtet, ist gleichfalls nicht begründet.

Der Hilfsantrag des Klägers wäre nur begründet, wenn der Beklagte die in § 3 Ziffer 2 des Mietvertrages geregelten Optionen nicht wirksam ausgeübt hätte. In diesem Fall hätte sich die Vertragslaufzeit gemäß § 3 Ziffer 1 S. 2 des Mietvertrages jeweils für die Dauer von zwei Jahren verlängert, zuletzt am 31.03.2011 bis zum 31.03.2013. Der Senat geht nach dem Ergebnis der von ihm durchgeführten Beweisaufnahme allerdings von einer wirksamen Ausübung beider Optionen aus, so dass der Vertrag erst zum 31.03.2015 endet.

a) Hinsichtlich der Ausübung der ersten Option dokumentieren bereits die schriftlichen Erklärungen der Parteien, dass eine entsprechende Ausübung der Option fristgerecht vor dem 30.09.1994 erfolgte. Der Kläger machte 1994 in seinem undatierten Schreiben gegenüber Frau M2 sowie deren Betreuer, Herrn Rechtsanwalt T von seinem Recht gemäß § 3 des Vertrages Gebrauch, das Mietverhältnis für die Dauer von weiteren zehn Jahren zu verlängern. Herr Rechtsanwalt T bestätigte diese Optionsausübung mit Schreiben vom 16.09.1994. Der Zeuge X hat in der Sitzung vom 19.04.2013 vor dem Senat diesen Ablauf im Jahr 1994, wie er sich aus den schriftlichen Erklärungen der damaligen Parteien ergibt, nochmals bestätigt. Er konnte noch aus eigener Erinnerung heraus bekunden, dass er damals das fragliche, undatiert gebliebene Schreiben zur Optionsausübung für den Beklagten entworfen habe. Aus dem Bestätigungsschreiben des Rechtsanwalts T vom 16.09.2004 ergibt sich zwanglos, dass die Erklärung auch fristgerecht der damaligen Vermieterin bzw. ihrem Betreuer zugegangen ist. Der Zeuge X konnte auch noch erinnern, dass die Tochter der damaligen Vermieterin, Frau U, später in einem Telefonat mit ihm bestätigte, dass auch sie davon ausgehe, dass die erste Option zur zehnjährigen Verlängerung wirksam ausgeübt worden sei. Es war also bereits damals zwischen allen Beteiligten unstreitig, dass der Beklagte von seinem Recht zur Mietvertragsverlängerung wirksam Gebrauch gemacht hatte.

b) Die zweite Option ist durch das Schreiben der Rechtsanwälte B & L3 vom 16.04.2004 wirksam für den Beklagten ausgeübt worden.

Zwar beruft sich der Kläger – vom Ausgangspunkt her zutreffend – darauf, dass diese Erklärung nicht gegenüber den damaligen Eigentümern der Immobilie abgegeben wurde. Im April 2004 waren Herr M3 und Frau U noch Eigentümer der betreffenden Immobilie; die I GmbH wurde erst am 19.08.2004 in das Grundbuch als Eigentümerin des Grundstücks eingetragen, auf welchem die vermietete Zahnarztpraxis gelegen ist (Grundbuchauszug Bl.124 GA). Dies ist allerdings für die Wirksamkeit der Erklärung des Beklagten zur Optionsausübung vom 16.04.2004, die in der nach §§ 126, 550 BGB erforderlichen Schriftform (vgl. OLG Köln, Urteil vom 29.11.2005 – 22 U 105/05 – , Rdnr.29, zitiert nach JURIS) abgegeben wurde, unschädlich. Grund hierfür sind sowohl die der Optionserklärung des Beklagten vorangegangenen als auch die ihr nachfolgenden Schreiben und Erklärungen der verschiedenen Beteiligten. Im einzelnen:

Die der vormaligen Eigentümerin M2 nachfolgenden Eigentümer M3 und U teilten dem Beklagten mit Schreiben vom 14.04.2003 mit, dass das Anwesen C 2 an Frau H und an die Firma I GmbH veräußert worden sei. Mit Schreiben vom 28.04.2003 bestätigten die Eheleute H2 / H dem Beklagten ebenfalls einen Eigentumsübergang und teilten diesem mit, dass sie seit dem 11.04.2003 die neuen Eigentümer der Liegenschaft C 2/L2 seien. Die Vernehmung des Zeugen B in der Sitzung vom 01.02.2013 hat sodann ergeben, dass er als anwaltlicher Vertreter des Beklagten am 03.05.2004 mit dem Erwerber H2 telefonierte, der ihm den Zugang der Optionserklärung vom 16.04.2004 bestätigte und ferner versicherte, dass er „in seiner Eigenschaft als Geschäftsführer der I GmbH das Schreiben vom 16.04.2004 entgegennehme und dieses auch noch schriftlich bestätigen werde“ (vgl. Sitzungsniederschrift vom 01.02.2013, Bl.179 GA). Schließlich bestätigte die I GmbH entsprechend dieser Ankündigung mit dem in Rede stehenden Schreiben vom 10.05.2004 nochmals die Verlängerung des Mietverhältnisses bis zum 31.03.2015. Im Hinblick auf die vorangegangenen wechselseitigen Schreiben und Telefonate kann dies nur als Bestätigung einer wirksam ausgeübten Option i.S.d. § 3 Ziffer 2 des Mietvertrages verstanden werden. Eine andere rechtliche Gestaltung, insbesondere eine formlose Vertragsverlängerung unabhängig von der Optionsklausel in § 3 Ziffer 2 des Mietvertrages, ist zwischen den damaligen Parteien niemals erörtert worden.

Vor dem speziellen Hintergrund dieser Abläufe im April 2003 und April/Mai 2004 verstößt es gegen die Grundsätze von Treu und Glauben, § 242 BGB, wenn der den damaligen Eigentümern nachfolgende Kläger sich nunmehr, acht Jahre später, darauf beruft, dass die Optionserklärung sich nicht an die materiell-rechtlich zuständigen Empfänger M3/U richtete. Zwar kann sich jede Partei im Grundsatz darauf berufen, dass die für einen Vertrag vorgeschriebene Form nicht eingehalten worden sei (BGH, Urteil vom 05.11.2003 – XII ZR 134/02 – , Rdnr.16, zitiert nach JURIS). Allerdings geht vorliegend das Schreiben der Geschwister M3/U vom 14.04.2003 über die engere Rechtsfolge des § 566 e BGB, der in erster Linie eine Mieterschutzvorschrift darstellt (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 10. Aufl. 2011, § 566 e, Rend.1), hinaus. Wenn die tatsächlichen Eigentümer eines Mietobjekts einem Mieter einen Eigentumsübergang anzeigen und der genannte Erwerber dies dem Mieter gleichfalls schriftlich bestätigt, so darf sich der Mieter nicht nur bzgl. der Mietzahlung auf diese Erklärung verlassen. Dies gilt jedenfalls, wenn – wie hier – auch die nachfolgenden Telefonate und Schreiben der Parteien ebenfalls einen Eigentumsübergang auf den genannten Erwerber bestätigen. Der Mieter darf sich regelmäßig auch darauf verlassen, dass der dingliche Vollzug eines Eigentumswechsels nach über einem Jahr erfolgt ist. Führt insbesondere das sodann an den Erwerber gerichtete Optionsausübungsschreiben nicht zu einer Richtigstellung auf Vermieterseite, und wird das Mietverhältnis im Anschluss daran über sieben Jahre kommentarlos fortgesetzt, so erweist sich der nach acht Jahren erfolgende Verweis des heutigen Vermieters auf die materiell-rechtliche Empfangszuständigkeit der Geschwister M3/U als treuwidrig.

Dem Hinweis auf die I GmbH als Eigentümerin begegnete der Beklagte dadurch angemessen, das er sich durch den Geschäftsführer dieser Gesellschaft, der personenidentisch war mit dem damaligen Adressaten der Optionserklärung H2, telefonisch und schriftlich bestätigen ließ, dass dieser die Erklärung des Beklagten als Geschäftsführer der I GmbH entgegennehme. Eine nochmalige schriftliche Erklärung an die I GmbH durfte der Beklagte unter diesen Gegebenheiten als entbehrliche Formalie erachten. Schließlich bestand zwischen allen damaligen Parteien Konsens, dass der Beklagte zum zweiten Mal zur zehnjährigen Vertragsverlängerung optiert hatte.

III.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

IV.

Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision sind nicht erfüllt. Der Senat weicht mit seiner Entscheidung weder von einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes ab, noch hat die Sache über die Rechtsanwendung auf den Einzelfall hinaus grundsätzliche Bedeutung.

Streitwert für das Berufungsverfahren : 12.804,00 €