Oberlandesgericht Köln, 1 U 101/12

G r ü n d e :

Die Klägerin ist Eigentümerin eines als Kleingartenanlage genutzten Grundstücks Tstraße 95, 111, 113, 127, 129 in T2straße 8 in N. Die Klägerin verlangt von dem Beklagten die Räumung und Herausgabe zweier näher bezeichneter Teilflächen dieses Grundstücks, nachdem sie mit Schreiben vom 31.01.2012 die ordentliche Kündigung des Pachtverhältnisses zum 30.11.2012 ausgesprochen hat.

Ursprünglicher Eigentümer des gesamten Grundstücks war die Verwaltung des ehemaligen Reichsbahnvermögens (Vorratsvermögen) in Berlin (West). Nach der Wiedervereinigung verkaufte deren Rechtsnachfolgerin, das Bundeseisenbahnvermögen, das gesamte Grundstück zunächst an die W GmbH. Von dieser kaufte die Klägerin das Gesamtgrundstück durch notariell beurkundeten Kaufvertrag vom 17.09.2009.

Die ehemalige Eigentümerin verpachtete den größten Teil des Gesamtgrundstücks mit Generalpachtvertrag vom 20.07./01.08.1988 an den Beklagten. Die Klägerin erzielt aus dem Pachtverhältnis eine Rendite in Höhe von 17.203,58 € jährlich. Bei gewerblicher Nutzung des 97.526 m² großen Areals liegt der Pachtzins nicht unter 0,50 €/m² und monatlich.

Der Pachtgegenstand liegt im Geltungsbereich des Baunutzungsplanes von 1958/60, der als Teilplan des sogenannten Generalbebauungsplanes Berlin ursprünglich den Charakter eines vorbereitenden Bauleitplanes hatte. Mit In-Kraft-Treten des Bundesbaugesetzes von 1960 gilt er bis heute als verbindlicher Bebauungsplan weiter. Daneben liegt das Grundstück im Geltungsbereich des Bebauungsplanes XIII/B 1, mit dem im Jahre 1990 die Baunutzungsverordnung übergeleitet wurde. Ein weiterer, auch das hier streitgegenständliche Grundstück betreffender Bebauungsplan mit der Bezeichnung XIII-B 1 – 1 befindet sich in der Aufstellungsphase und ist noch nicht rechtswirksam.

Der Baunutzungsplan sieht in einer Tiefe von 50 Metern ab der Straßenfluchtlinie ein beschränktes Arbeitsgebiet der Baustufe IV/3 vor und bestimmt die dahinter liegenden Grundstücksflächen bei gleicher Baustufe als reines Arbeitsgebiet. Der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan XIII – B 1 – 1 sieht auf der betreffenden Baufläche Einzelhandel vor, der nicht im Zusammenhang mit der Produktion oder dem Verarbeitungsbetrieb steht (eigenständiger Einzelhandel).

Am 24.01.2012 beantragte die M Immobilien GmbH & Co. KG gegenüber dem Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg den Erlass eines Bauvorbescheides für ein Logistikzentrum auf einer Teilfläche des Pachtgegenstandes, der am 03.08.2012 erlassen wurde. Die vorbezeichnete Gesellschaft erhielt unter dem 09.02.2012 eine Baugenehmigung für den Neubau eines Logistikzentrums auf dem Nachbargrundstück Tstraße 89.

Die T3 Logistik Ltd. stellte unter dem 30.01.2012 einen Antrag auf Erlass eines Vorbescheides für den Neubau eines Logistikzentrums für eine weitere Teilfläche des Grundstücks Tstraße 127, der am 03.08.2012 erlassen worden ist. Unter dem 07.06.2010 erging ein Vorbescheid zu Gunsten der Klägerin, der die Errichtung eines Zentrallagers für den Einzelhandel mit Verwaltungsgebäude, Stellplatzanlage und Lkw-Ladeflächen auf dem Grundstück Tstraße 95 zum Gegenstand hatte.

Am 25.01.2012 fand ein Gespräch zwischen den Vertretern der Klägerin und des C e. V. statt, das die beabsichtigte Nutzung des später als Teilfläche A bezeichneten Bereichs zum Zweck der Errichtung eines Logistikzentrums zum Gegenstand hatte.

Mit Schreiben vom 31.01.2012 kündigte die Klägerin gegenüber dem Beklagten sowie dem C e. V. den Pachtvertrag hinsichtlich der näher bezeichneten Teilflächen A und B.

Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, sie sei nach Maßgabe des § 9 Abs. 1 Nr. 5 BKleingG berechtigt, von dem Beklagten die näher bezeichneten Teilflächen heraus zu verlangen. Die Klägerin habe durch die von mit ihr verbundenen Unternehmen gestellten Bauvoranfragen sowie im Hinblick auf die bereits für das Nachbargrundstück erteilte Baugenehmigung hinreichend dokumentiert, dass sie bestrebt sei, den Pachtgegenstand der durch die Bauleitplanung vorgesehenen Verwendung als Arbeits-/Gewerbegebiet zuzuführen. Damit beabsichtige die Klägerin die in § 9 Abs. 1 Nr. 5 BKleingG normierte Planungsverwirklichung. Die Kündigung sei aber auch im Hinblick auf § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG gerechtfertigt.

Die Klägerin hat beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, die auf dem als Anlage A beigefügten Lageplan schwarz fett umrandeten Teilflächen A und B des im Grundbuch des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg von N, zur lfd. Nr. 1 des Bestandsverzeichnisses verzeichneten Grundstücks Tstraße 95, 111, 113, 127, 129, T2straße 8, Gemarkung N, mit einer Größe von ca. 25.394 m² (Teilfläche A) beziehungsweise ca. 20.871 m² (Teilfläche B) zum 30. November 2012 zu räumen und am 01. Dezember 2012 geräumt an die Klägerin herauszugeben,

sowie hilfsweise,

den Beklagten zu verurteilen, die auf dem als Anlage A beigefügten schwarz fett umrandeten Teilflächen A und B des im Grundbuch des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg von N, zur lfd. Nr. 1 des Bestandsverzeichnisses bezeichneten Grundstücke Tstraße 95, 111, 113, 127, 129, T2straße 8, Gemarkung N, , mit einer Größe von ca. 25.394 m² (Teilfläche A) beziehungsweise ca. 20.871 m² (Teilfläche B) zum 30. November 2013 zu räumen und am 01. Dezember 2013 geräumt an die Klägerin herauszugeben.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er hat die Auffassung vertreten, die Klägerin sei bereits hinsichtlich eines in dem von der Klägerin als Teilfläche A bezeichneten enthaltenen, weiteren Teilbereichs nicht aktiv legitimiert, da sie diesen an die M Immobilien GmbH & Co. KG verkauft habe. Die von der Klägerin ausgesprochene Kündigung sei unwirksam, da sie unbestimmt sei. Welche Flächen genau, vor allem hinsichtlich der von dem Beklagten gegenüber ihrem Unterpächtern vorgenommenen Parzellierung die Klägerin heraus verlange, sei nicht aus der Kündigung ersichtlich. Eine vorläufige Übertragung auf einen maßstabsgerechten Plan zeige, dass durch das Begehren der Klägerin verpachtete Parzellen durchtrennt würden. Zudem sei die Kündigung deswegen unwirksam, weil sie nicht fristgerecht ausgesprochen worden sei. Ungeachtet dessen, dass hinsichtlich der von der Klägerin als Teilfläche B bezeichneten Fläche gar keine Anhörung im Sinne des Generalpachtvertrages stattgefunden habe, sei sie hinsichtlich der Teilfläche B in der Besprechung vom 25.01.2012 gegebenen Erläuterungen nicht rechtzeitig vor dem Ausspruch der Kündigung erfolgt. Der Beklagte selbst sei verpflichtet, gegenüber den Unterpächtern die Kündigungsfristen des BKleingG einzuhalten, was ihm in der Kürze der noch zur Verfügung stehenden Zeit gar nicht möglich gewesen sei.

Eine Kündigung der Klägerin sei im Hinblick auf § 9 BKleingG deshalb nicht möglich, weil die Klägerin selbst gar nicht Bauherrin der von ihr angeführten Bauvorhaben sei. Diese Vorschrift sei daneben nicht einschlägig, weil das Pachtgelände nicht innerhalb eines Bebauungsplanes liege, der den an ihn im Lichte der Regelung des BKleingG zu stellenden Anforderungen genüge. Eine Kündigungsmöglichkeit nach § 9 Abs. 1 Nr. 5 BKleingG bestehe nämlich nur dann, wenn das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liege, hinsichtlich dessen im Verfahren über seine Aufstellung die Belange der Kleingärtner hinreichend Berücksichtigung gefunden hätten. Daran fehle es hier, weil die Bauleitplanung aus 1958/60 solche Abwägungen ebenso wenig enthalte wie der lediglich die Baunutzungsverordnung überleitende Bebauungsplan aus 1990.

Schließlich habe die Klägerin nicht hinreichend dargetan, dass sie tatsächlich die Planverwirklichung betreiben wolle.

Auf die Feststellungen des angefochtenen Urteils wird ergänzend Bezug genommen.

Das Landgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, das Grundstück liege nicht im Bereich eines Bebauungsplanes, bei dessen Aufstellung die Belange der Kleingärtner Berücksichtigung gefunden hätten. Daher sei die Kündigung nicht an § 9 Abs. 1 Nr. 5 BKleingG, sondern an § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG zu messen. Dessen Voraussetzungen seien nicht gegeben, da die Klägerin von den den Vorbescheiden zugrunde liegenden Planungen problemlos ohne größere Einbuße Abstand nehmen könne. Auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteil wird ergänzend Bezug genommen.

Dagegen richtet sich die Berufung der Klägerin. Sie hat mit der Berufungsbegründung eine der M Immobilien GmbH & Co. KG unter dem 08.11.2012 erteilte Baugenehmigung für den Neubau eines Logistikzentrums auf dem Grundstück Tstraße 89 vorgelegt.

Die Klägerin beantragt,

unter Abänderung des angefochtenen Urteils den Beklagte zu verurteilen, die auf dem der Klageschrift als Anlage A beigefügten Lageplan rot markierten Teilflächen A und B des im Grundbuch des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg N zur lfd. Nr. 1 des Bestandsverzeichnisses verzeichneten Grundstücks Tstraße 95, 111, 113, 127, 129, T2straße 8, Gemarkung N, mit einer Größe von ca. 25.394 m² (Teilfläche A) beziehungsweise ca. 20.871 m² (Teilfläche B) zum 30. November 2012 zu räumen und am 01. Dezember 2012 geräumt an die Klägerin herauszugeben,

sowie hilfsweise,

den Beklagten zu verurteilen, die auf dem der Klageschrift als Anlage A beigefügten Lageplan schwarz fett umrandeten Teilflächen A und B des im Grundbuch des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg von N zur lfd. Nr. 1 des Bestandsverzeichnisses verzeichneten Grundstücks Tstraße 95, 111, 113, 127, 129, T2straße 8, Gemarkung N, mit einer Größe von ca. 25.394 m² (Teilfläche A) beziehungsweise ca. 20.871 m² (Teilfläche B) zum 30. November 2013 zu räumen und am 01. Dezember 2013 geräumt an die Klägerin herauszugeben.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Der Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst den überreichten Anlagen Bezug genommen.

II.

Die prozessual bedenkenfreie Berufung der Klägerin hat auch in der Sache Erfolg. Sie hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Herausgabe der beiden im Tenor näher bezeichneten Teilflächen des Grundstücks aus §§ 546 Abs. 1, 581 Abs. 2 BGB. Die von der Klägerin erklärte Kündigung des Pachtvertrages ist wirksam.

Das Begehren der Klägerin findet seinen rechtlichen Grund indessen nicht in § 6 Abs. 1 S. 1 und 2 des Generalpachtvertrages vom 20.07./01.08.1988. Danach ist die Rückforderung einer Teilfläche jederzeit möglich, ohne dass es hierzu besonderer Voraussetzungen bedarf. Diese Regelung ist jedoch nach § 13 BKleingG nichtig. Danach darf zum Nachteil des Pächters nicht von den Vorschriften des BKleingG abgewichen werden. Hierunter fällt insbesondere die Vereinbarung anderer als der in § 9 des BKleingG abschließend normierten Gründe für eine ordentliche Kündigung des Pachtverhältnisses. Letztlich hat die Klägerin ihr Herausgabeverlangen auch nicht auf § 6 Abs. 1 S. 1 und 2 des Generalpachtvertrages, sondern auf die Kündigung nach dem BKleingG gestützt.

Der Klageantrag ist hinreichend bestimmt. Die Bezugnahme auf eine maßstabsgerechte zeichnerische Darstellung ist ausreichend (BGH NJW-RR 1989, 1031, 1032, Ziffer 7; OLG Brandenburg, BauR 2005, 1821).

Die Klägerin ist aktivlegitimiert. Sie ist ausweislich des Grundbuchauszuges seit dem 06.05.2010 als Eigentümerin der betroffenen Flächen im Grundbuch eingetragen.

Die Kündigung ist fristgemäß. Sie ist nach § 9 Abs. 2 Ziffer 2 BKleingG für den 31.10. eines Jahres zulässig und hat spätestens am dritten Werktag im Februar dieses Jahres zu erfolgen. Die Kündigung datiert vom 31.01.2012. Die Kündigung des Hauptpachtverhältnisses führt zu einer Beendigung der Unterpachtverhältnisse (BGH MDR 94, 1212, 1213).

Der Anspruch der Klägerin auf Herausgabe der beiden Teilflächen folgt aus §§ 546 Abs. 1, 581 Abs. 2 BGB. Danach ist der Pächter verpflichtet, die Pachtsache nach Beendigung des Pachtverhältnisses zurückzugeben. Das Pachtverhältnis ist durch die Kündigung der Klägerin vom 31.01.2012 beendet worden.

§ 9 BKleingG schränkt die Kündigungsmöglichkeiten des Eigentümers im Interesse der Erhaltung des Kleingartenbestandes, dem gerade in Großstädten eine wichtige soziale Funktion zukommt, ein. Aufgrund der in Art. 14 Abs. 2 GG verankerten Sozialbindung darf der Gesetzgeber das Kündigungsrecht des Verpächters auf die Fälle beschränken, in denen der Eigentümer ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Pachtverhältnisses hat (BVerfG, NJW 1998, 3559, 3560, Rz. 9).

Das Pachtverhältnis ist durch die Kündigung vom 31.01.2012 beendet worden. Das Kündigungsrecht folgt aus § 9 Abs. 1 Nr. 5 BKleingG. Danach ist eine ordentliche Kündigung in einem Planungsgebiet zulässig. Ein solches liegt vor, wenn die Kleingartenfläche durch Bebauungsplan überplant worden ist. Der Baunutzungsplan von 1958/60 wurde gemäß § 173 Abs. 3 S. 1 BBauG übergeleitet und gilt als verbindlicher Bebauungsplan weiter (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 31.03.1992, Az. 2 A 9.88, OVGE BE 20, 27). Eine erfolgreiche Anfechtung mit einem Normenkontrollantrag gemäß § 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO ist nicht erfolgt. Der Bebauungsplan XIII-B 1 hat das beschränkte und reine Arbeitsgebiet hinsichtlich der Nutzungsart auf §§ 8 und 9 der BauNV von 1990 übergeleitet. Danach ist eine Nutzung zu Gewerbezwecken zulässig. Der Wortlaut des § 9 Abs. 1 Nr. 5 BKleingG gibt für eine einschränkende Auslegung der Kündigungsmöglichkeit nichts her. Das Kündigungsrecht folgt aus dem verbindlichen Bauplanungsrecht. Danach ist eine Kündigung wegen einer alsbald geplanten anderen bebauungsplangemäßen Nutzung zulässig, um dem verfassungsrechtlich garantierten Schutz des Eigentums Rechnung zu tragen. Mit der planungsrechtlichen Zulässigkeit des Bauvorhabens korrespondiert das Recht des Eigentümers zur Kündigung. Er ist grundsätzlich zur Verfügung über sein Eigentum berechtigt. Darunter fällt auch die Befugnis zur Bebauung im Rahmen des geltenden Planungsrechts. Sie ist elementarer Bestandteil der Handlungsfreiheit im Bereich der Eigentumsordnung. Der Senat hält – anders als das Landgericht – einen übergeleiteten Bebauungsplan für ausreichend (so auch Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 106. Ergänzungslieferung 2012, § 9 BKleingG, Rn. 12; a. A. Stang, BKleingG, 2. Aufl. 1995, § 9 Rn. 41). Denn es gibt kein Baurecht „erster und zweiter Klasse“. Steht der Klägerin aber ein Baurecht zu, muss sie auch die Möglichkeit zur Kündigung des Pachtvertrages haben. Andernfalls entstünde eine ambivalente Rechtslage, da man der Klägerin ein letztlich auf ihrem Baurecht als subjektiv-öffentlichem Recht fußendes Kündigungsrecht allein mit der Begründung abspräche, die Rechtgrundlage für das Baurecht, der übergeleitete Bebauungsplan, sei zwar gültig, aber gewissermaßen mit einem „Makel“ behaftet, der zwar der Erteilung einer Baugenehmigung nicht entgegenstehe, sehr wohl aber dem darauf beruhenden, verfassungsrechtlich abgesicherten Kündigungsrecht.

Die planungsrechtliche Zulässigkeit des Bauvorhabens folgt aus den drei der Klägerin und den mit ihr verbundenen Unternehmen erteilten Vorbescheiden vom 07.06.2010, 03.08.2012 und 03.08.2012. Durch den Vorbescheid vom 07.06.2010 wurde der Klägerin die Erteilung einer Baugenehmigung für die Errichtung eines Zentrallagers für den Einzelhandel mit Verwaltungsgebäude, Stellplatzanlage und Lkw-Ladeflächen auf dem Grundstück Tstraße 95 vorbehaltlich einer Überprüfung der Erschließung in Aussicht gestellt. Der Vorbescheid vom 03.08.2012 betrifft die Teilfläche A auf dem Grundstück Tstraße 95 mit dem Ergebnis, dass dem Bauvorhaben Neubau Logistik-Zentrum Hindernisse aus dem öffentlichen Bauplanungsrecht nicht entgegenstehen. Der weitere Vorbescheid vom 03.08.2012 betrifft die Teilfläche B auf dem Grundstück Tstraße 127. Er stellt die Baugenehmigung für den Neubau eines Logistikzentrums in Aussicht. Die Vorbescheide belegen, dass dem Bauvorhaben planungsrechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen. Für das Nachbargrundstück Tstraße 89 liegt eine Baugenehmigung vom 08.11.2012 für den Neubau eines Logistikzentrums vor. Mit der Umsetzung dieses Bauvorhabens hat die Klägerin ausweislich der vorgelegten Lichtbilder bereits begonnen.

Die Klägerin hat auch nachgewiesen, das Grundstück alsbald einer anderen bauplanungsrechtlichen Nutzung zuzuführen bzw. für eine solche Nutzung vorbereiten zu wollen. Die an die alsbaldige andere bauplanungsrechtlich zulässige Nutzung zu stellenden Anforderungen dürfen nicht überspannt werden, weil sonst die ohnehin an sehr enge Voraussetzungen gebundene Kündigungsmöglichkeit des Eigentümers noch weiter entwertet würde. Die Vorlage einer Baugenehmigung, die auch die Überprüfung der bauordnungsrechtlichen Voraussetzungen zum Gegenstand hat, ist hierfür nicht erforderlich (BGHZ 80, 87, 94; Ernst/Zinkhahn/Bielenberg/Krautzberger, a.a.O., § 9 BKleingG, Rz. 12). Ebenso wenig bedarf es der Vorlage einer verbindlichen Kreditzusage einer Bank. Den Anträgen der Klägerin auf Erteilung der Vorbescheide waren detaillierte Vorhabens- und Betriebsbeschreibungen beigefügt. Die drei zu Gunsten der Klägerin beziehungsweise der mit ihr verbundenen Gesellschaften ergangenen Vorbescheide und die für das Nachbargrundstück erteilte Baugenehmigung, mit deren Umsetzung ausweislich der Lichtbilder bereits begonnen worden ist, belegen in einem ausreichenden Maße, dass die Klägerin das Grundstück alsbald und ernsthaft der im Bebauungsplan und §§ 8, 9 BauNV festgesetzten gewerblichen Nutzung zuführen möchte. Eine gewerbliche Nutzung der beiden Parzellen ist zudem naheliegend, da sie der Klägerin wirtschaftliche Vorteile bietet.

Die Schriftsätze der Klägerin vom 23.05.2013 und des Beklagten vom 24.05.2013 geben dem Senat keine Veranlassung zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung. Die Schriftsätze wiederholen und vertiefen die wechselseitigen Rechtsansichten der Parteien. Entgegen der von dem Beklagten geäußerten Rechtsansicht liegen Vorbescheide sowohl für die Teilfläche A als auch für die Teilfläche B vor. Eine Lärmtechnische Untersuchung und ein Verkehrsgutachten hat die Klägerin nunmehr ebenfalls vorgelegt.

Den Antrag der Rechtsvorgängerin der Klägerin auf Freistellung von Bahnbetriebszwecken nach § 23 Allgemeines EisenbahnG hat das Eisenbahn-Bundesamt durch Bescheid vom 26.08.2010 zurückgewiesen, weil es sich nicht um eine Betriebsanlage der Eisenbahn handelt. Nach Einschätzung des Eisenbahn-Bundesamtes hat das Gelände nie Bahnbetriebszwecken gedient. Diese Einschätzung wird vom Rechtsamt und der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt geteilt. Das Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg geht ebenfalls, wie sich aus dem Erlass der Vorbescheide ergibt, von der kommunalen Planungszuständigkeit aus. Tatsächlich wird das Gelände seit dem Ende des 2. Weltkrieges nicht für Bahnzwecke genutzt. Es ist de facto entwidmet.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 7, 711 S. 1 ZPO.

Die Revision gegen dieses Urteil wird gemäß § 543 Abs. 2 ZPO zugelassen, weil die zwischen den Parteien und in der Literatur streitige Frage, ob für die Anwendbarkeit des § 9 Abs. 1 Nr. 5 BKleingG ein übergeleiteter Bebauungsplan ausreicht, höchstrichterlich noch nicht entschieden ist.

Streitwert für das Berufungsverfahren und

Beschwer des Beklagten: 45.006.87 €