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G r ü n d e  :

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I.

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Das Rechtsmittel hat keine Aussicht auf Erfolg.

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Zu Recht hat das Landgericht durch das angefochtene Urteil die vom Senat am 10.12.2010 erlassene einstweiligen Verfügung (11 W 84/10) aufrechterhalten bzw. bestätigt (§§ 925 Abs. 2, 936 ZPO).

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1.

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Dem Erlass der einstweiligen Verfügung steht nicht entgegen, dass der Verfügungsbeklagte als nunmehriger Eigentümer der Wohneinheiten nicht selbst Besteller der hieran erbrachten Werkleistungen der Verfügungsklägerin gewesen war.

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Zu Recht hat das Landgericht vorliegend angenommen, dass sich der Verfügungsbeklagte – als nunmehriger Eigentümer der bei Auftragserteilung noch im Eigentum der N GmbH befindlichen, das Bauobjekt darstellenden Wohneinheiten – in Durchbrechung der zur Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek nach § 648 BGB grundsätzlich erforderlichen Personenidentität zwischen Besteller und Eigentümer sich so behandeln lassen muss, als sei er selbst Besteller der Werkleistungen gewesen.

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Das Berufungsvorbringen rechtfertigt keine hiervon abweichende Bewertung.

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Die besonderen Umstände, welche es rechtfertigen, den Verfügungsbeklagten nach Treu und Glauben wie einen Besteller „aus dem Grundstück“ bzw. aus den Wohnungseigentumen haften zu lassen, liegen nicht nur darin, dass der Verfügungsbeklagte die N GmbH wirtschaftlich und rechtlich beherrscht hat. Er war deren Alleingeschäftsführer und hat in seiner Eigenschaft als Geschäftsführer der GmbH der Verfügungsklägerin die streitgegenständlichen Aufträge erteilt.

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Zwar weist die Berufung zutreffend darauf hin, dass der Verfügungsbeklagte nicht zugleich Alleingesellschafter der GmbH gewesen war. Gesellschafter der GmbH war in dem für die Beurteilung maßgeblichen Zeitpunkt der Ausführung der Arbeiten (vgl. BGHZ 102, 95, 106 Rn. 34 = NJW 1988, 255, 257 = BauR 1988, 88, 92) vielmehr – wie unstreitig ist – der eingetragene Verein „L e.V.“. Gleichwohl reicht dieser Umstand nicht aus, die rechtlich und wirtschaftlich beherrschende Stellung des Verfügungsbeklagten gegenüber der GmbH in Frage zu stellen. Der Verfügungsbeklagte war als Alleinvorstand des Vereins rechtlich in der Lage, die für den Verein maßgeblichen Entscheidungen zu treffen (§ 26 BGB). Die von ihm getroffenen Entscheidungen dienten seinem eigenen wirtschaftlichen Interesse und offenbaren zugleich die wirtschaftlich kritische Lage der GmbH und des Vereins als deren Alleingesellschafter.

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In seiner Eigenschaft als Geschäftsführer der GmbH, die finanziell nicht mehr in der Lage war, die streitgegenständlichen Schlussrechnungen über die Ausführung von Heizungs- und Sanitärarbeiten vom 21.12.2009 (Nr. 09-1935 – AS 5 – GA 49 ff. – über 19.464,51 € und Nr. 09-1936 – AS 6 – GA 61 ff. – über 5.449,40 €), über die Veränderung von Küchenanschlüssen vom 13.02.2010 (Nr. 10-0192 – AS 7 – GA 71 – über 277,98 € - Leistung erbracht am 26.01.2010) und über einen Serviceeinsatz am Pelletkessel vom 28.05.2010 (Nr. 10-0797 – AS 8 – GA 72 – über 222,71 € - Leistung erbracht am 30.04.2010) zu begleichen,  veräußerte er die als Bauobjekt fungierenden Wohneinheiten im Februar 2010 an sich selbst. Die Eigentumsveränderung wurde am 17.05.2010 im Wohnungsgrundbuch eingetragen (GA 78, 89). 

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Als Gegenleistung glich der Verfügungsbeklagte nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Landgerichts die offenstehenden Darlehensverbindlichkeiten der GmbH aus. Diesen Feststellungen liegt auch das Schreiben der Steuerberatung T vom 13.01.2011 (Anlage AG 2 – GA 156, 157) zugrunde, wonach der Kaufpreis für die Wohnungen und zugehörige Grundstücke mit 349.000,00 € angegeben und weiter ausgeführt ist (Schreiben T Ziffer 7. – GA 157), dass „der Kaufpreis durch Übernahme der Darlehensverbindlichkeiten der Verkäuferin gegenüber der L1-Sparkasse sowie der Steuerschuldnerschaft hinsichtlich der Mehrwertsteuer durch den Käufer vollständig beglichen wurde“. Darüber hinausgehende Zahlungen an die GmbH, aus denen deren offene Rechnungen hätten beglichen werden können, erfolgten nicht.

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Auf die vom Landgericht angestellten Erwägungen zur Angemessenheit des vereinbarten Kaufpreises für die Wohneinheiten kommt es danach nicht mehr fallentscheidend an.

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Der wirtschaftliche Vorteil aus den Leistungen der Verfügungsklägerin ist in jedem Falle unabhängig von einem etwa angemessenen höheren Kaufpreis ausschließlich dem Verfügungsbeklagten, einem Immobilienmakler, als Erwerber der Bauobjekte (Wohnungseigentume) zugeflossen, der im September 2010 die Wohneinheiten unter ausdrücklichem Hinweis auf die erfolgte Sanierung zur Vermietung anbot, während die GmbH im Oktober 2010 unter seiner Mitwirkung als Verantwortlicher des Gesellschafters veräußert wurde.

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Zieht aber ein Alleingeschäftsführer einer GmbH, der zugleich alleiniger Vorstand des einzigen GmbH-Gesellschafters ist, über diese als Bestellerin von Werkleistungen Vorteile aus diesen Werkleistungen, ist es mit Treu und Glauben unvereinbar, wenn er der Unternehmerin verwehrt, sich wegen des restlichen Werklohns aus dem Grundstück zu befriedigen. Da vorliegend der Verfügungsbeklagte als Erwerber der Wohneinheiten durch die von der Verfügungsklägerin durchgeführten Arbeiten erst in die Lage versetzt wurde, die von ihm nach Beauftragung der Werkleistungen namens einer GmbH für diese veräußerten Wohneinheiten in besonderem Maße zu nutzen, muss er sich wie der Besteller dieser Werkleistung behandeln lassen, soweit – was hier der Fall ist – die Verfügungsklägerin als Unternehmerin wegen des restlichen Werklohns Befriedigung aus dem Grundstück sucht (vgl. LG Hamburg NJW-RR 2003, 594; s. auch: OLG Dresden BauR 2008, 722, hier zitiert nach juris-Rspr. Rn. 10 m.w.N., 12.).

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Die Höhe des zu sichernden Anspruchs war in erster Instanz unstreitig. Mit der Berufung werden keine zureichenden Einwendungen hiergegen vorgetragen.

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Unzutreffend ist der Hinweis der Berufung auf eine angebliche Unbrauchbarkeit der Arbeiten der Verfügungsklägerin im Dachgeschoss. Diese Arbeiten hat die Verfügungsklägerin lediglich im tatsächlich erbrachten, durch die als Anlage BE 3 zur Berufungserwiderung vorgelegten Lichtbildaufnahmen (GA 341 ff.) ersichtlichen Umfang abgerechnet. Dass dort Heizkörper nicht montiert worden sind, ist unerheblich, da dieser Montage Vorarbeiten im Trockenbau voranzugehen hatten, welche die GmbH offensichtlich nicht hat ausführen lassen. Dass die Verfügungsklägerin solche Arbeiten geschuldet hätte, wird vom Verfügungsbeklagten nicht behauptet.

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Die Beanstandungen hinsichtlich der Brauchbarkeit der Arbeiten im Dachgeschoss wären im Übrigen neues Vorbringen und deshalb nach § 531 ZPO nicht zu berücksichtigen. Dass dem Verfügungsbeklagten solcher Vortrag nicht früher möglich gewesen wäre, ist nicht ausreichend dargetan. Der Verfügungsbeklagte selbst wusste bereits in erster Instanz als Geschäftsführer der GmbH als Bestellerin vom Umfang der erbrachten Leistungen.

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2.

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Der Verfügungsgrund bzw. das Sicherungsbedürfnis der Verfügungsklägerin als Unternehmerin ergibt sich aus § 885 Abs. 1 Satz 2 BGB.

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II.

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Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb von drei Wochen seit Zugang dieses Beschlusses. Die Frist kann nach § 224 Abs. 2 ZPO nur verlängert werden, wenn der Gegner zustimmt oder erhebliche Gründe glaubhaft gemacht werden. Auf die Möglichkeit einer kostengünstigeren Zurücknahme des Rechtsmittels wird hingewiesen (Nr. 1222 Kostenverzeichnis zu § 3 Abs. 2 GKG).