Oberlandesgericht Köln, 2 Wx 90/10

G r ü n d e

Der Beteiligte zu 1 ist Eigentümer des im Grundbuch eingetragenen 10/10000 Miteigentumsanteils an einem Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an einem Tiefgaragenstellplatz. Die Anlage, zu der dieses Sondereigentum gehört, wurde von dem Beteiligten zu 1) erstellt und umfasst mehrere Wohnungen, eine Kindertagesstätte sowie mehrere Tiefgaragenplätze. Die Einheiten waren mit einer Globalgrundschuld über 3.016.622,10 € belastet, die in Abt. III der Grundbücher eingetragen waren. Nach Entlassung aller übrigen Einheiten aus der Mithaft haftete zuletzt allein das Sondereigentum des Beteiligten zu 1) für diese Globalgrundschuld. Mit Schriftsatz des Notars vom 28. Januar 2010 beantragte der Beteiligte zu 1) unter Vorlage entsprechender Löschungsbewilligungen die Löschung der Globalgrundschuld. Diese wurde am 9. Februar 2010 antragsgemäß gelöscht.

Für diese Löschung hat das Grundbuchamt mit Kostenrechnung vom 24. Februar 2010 ausgehend von einem Wert von 3.016.622,10 € dem Beteiligten zu 1) einen Betrag von 2.293,50 € in Rechnung gestellt. Die gegen diese Rechnung gerichtete Erinnerung des Beteiligten zu 1) vom 4. März 2010 ist durch Beschluss des Amtsgerichts Köln vom 19. April 2010 zurückgewiesen worden. Gegen diese Entscheidung richtet sich die von dem Beteiligten zu 1) mit Schriftsatz seiner Verfahrensbevollmächtigten vom 1. Juni 2010 eingelegte Beschwerde. Dieser hat das Amtsgericht nicht abgeholfen und dem Senat zur Entscheidung vorgelegt.

Die Beschwerde ist nach § 14 Abs. 3 S. 1 KostO statthaft. Zur Entscheidung über das Rechtsmittel ist das OLG berufen (§ 14 Abs. 4 S. 2 KostO i.V.m. § 119 Abs. 1 Nr. 1 lit. b) GVG; Art. 111 Abs. 1 FGG-RG); das vorliegende Verfahren ist nach dem Inkrafttreten des FGG-RG am 1. September 2009 eingeleitet worden. Die Entscheidung hat durch den Einzelrichter des Senats zu ergehen (§ 14 Abs. 7 S. 1 KostO).

Die Beschwerde ist auch ansonsten zulässig, obwohl die Verfahrensbevollmächtigte nicht berechtigt war, den Beteiligten zu 1) hier in dem Verfahren zu vertreten. Nach § 14 Abs. 6 S. 2 KostO gelten für die Bevollmächtigung die Regelungen der für das zugrunde liegende Verfahren geltenden Verfahrensordnung entsprechend. Damit finden vorliegend für die Bevollmächtigung über die Grundbuchordnung die Vorschriften des FamFG Anwendung (vgl. Demharter, GBO, 27. Auflage 2010, § 1 Rn. 40). Danach können Beteiligte, soweit eine Vertretung durch Rechtsanwälte nicht geboten ist, das Verfahren selbst betreiben. Sie können sich aber auch durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen oder sich eines vertretungsbefugten Bevollmächtigen bedienen (§ 10 Abs. 1, Abs. 2 FamFG). Wer vertretungsbefugt ist, bestimmt sich nach § 10 Abs. 2 S. 2 FamFG (Demharter, aaO, § 1 Rn. 40). Die von dem Beteiligten mit der Vertretung bevollmächtigte Aktengesellschaft gehört nicht zu dem in § 10 Abs. 2 Nr. 1 bis 3 FamFG aufgeführten Kreis der Vertretungsberechtigten. Da die bisherigen Verfahrenshandlungen der Bevollmächtigten aus Gründen der Rechtssicherheit wirksam sind (§ 10 Abs. 3 S. 2 FamFG), ist indes das Rechtsmittel in zulässiger Weise erhoben worden. Mit der nunmehr in Ziffer 1 des Beschlusses erfolgten Zurückweisung (vgl. § 10 Abs. 3 S. 1 FamFG) ist die Verfahrensbevollmächtigte nicht mehr am Verfahren zu beteiligen; insbesondere darf an diese keine Zustellung mehr verwirkt werden (vgl. Keidel/Zimmermann, FamFG, 16. Auflage 2009, § 10 Rn. 40).

In der Sache hat das Rechtsmittel keinen Erfolg.

aa)

Zwar ist das Verfahren des Grundbuchamtes zu beanstanden. Denn die Beteiligte zu 2) hätte, worauf der Vorsitzende des Senats bereits mit Verfügung vom 20. Juli 2010 hingewiesen hat, an dem der angefochtenen Entscheidung zugrundeliegenden Verfahren umfänglich durch Übersendung der Entscheidungen sowie Eingaben des Beteiligten zu 1) beteiligt werden müssen; denn Entscheidungen im Verfahren über den Kostenansatz gemäß § 14 KostO wirken ihrer Natur nach für und gegen den Kostenschuldner als auch den Kostengläubiger und gebieten deshalb aus Gründen des rechtlichen Gehörs im Regelfall deren Beteiligung. Dieser Verstoß ist nunmehr dadurch geheilt, dass der Senat der Beteiligten zu 2) im Beschwerdeverfahren das rechtliche Gehör gewährt hat.

bb)

Das Grundbuchamt hat gemäß §§ 68 S. 1 1. Halbs., 62 Abs. 1, 23 Abs. 2 KostO für die beantragte Löschung der in Abt. III Nr. 1 im Grundbuch eingetragenen Globalgrundschuld die Hälfte der vollen Gebühr berechnet und dabei zutreffend als Geschäftswert den Nennbetrag der Grundschuld zugrundegelegt. Daraus erwächst zu Lasten des Beschwerdeführers eine Gebührenschuld in Höhe von insgesamt 2.293,50 €, über die sich der angefochtene Kostenansatz verhält. Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers ist hier nicht auf den gegenwärtigen Wert des Sondereigentums abzustellen.

Gemäß § 68 S. 1 1. Halbs. KostO wird für jede Löschung die Hälfte der für die Eintragung bestimmten Gebühr erhoben. Da es im vorliegenden Fall um ein Grundpfandrecht geht, ist die Vorschrift des § 62 Abs. 1 KostO einschlägig. Danach ist für die Eintragung einer Hypothek oder Grundschuld die volle Gebühr zu erheben, wobei als Wert des Grundpfandrechts der Nennbetrag der Schuld in Ansatz zu bringen ist (§ 23 Abs. 2 1. Halbs. KostO). Dagegen wird für die Eintragung der Entlassung aus der Mithaft nur die Hälfte der Gebühr erhoben, die für die Eintragung der Einbeziehung in die Mithaft zu erheben sein würde, wobei der Geschäftswert gemäß § 23 Abs. 2, 2 Halbsatz KostO der Höhe nach durch den Wert des betroffenen Wohnungs- bzw. Sondereigentums begrenzt wird. Sind die zu einer Anlage gehörenden Wohnungs- und Sondereigentumsrechte verschiedener Erwerber mit einer Globalgrundschuld belastet, so führt die Freigabe einzelner Wohnungs- und Sondereigentumseinheiten aus der Haftung für die Grundschuld zunächst nicht zu einer Löschung des Grundpfandrechts, sondern nur zur Enthaftung der einzelnen Einheiten aus der Mithaft. Erst wenn – wie hier – nach der Enthaftung der übrigen Einheiten schließlich nur noch ein Wohnungs- oder Sondereigentumsrecht mit dem Grundpfandrecht belastet ist, kann die Entlastung dieser letzten Einheit aus der Haftung nur durch eine Löschung des Grundpfandrechts bewirkt werden. Der Geschäftswert dieser Löschung bemisst sich nach dem Nennbetrag des eingetragenen Grundpfandrechts. Darauf, ob der Wert des belasteten Eigentums geringer ist, kommt es nicht an, da das Gesetz für die Löschung eine entsprechende Privilegierung nicht vorsieht.

Von diesen Grundsätzen hat der Senat in einer früheren Entscheidung eine Ausnahme für den Fall anerkannt, dass bei der Löschung einer Globalzession die dem Erwerber treffenden Löschungsgebühren nicht nach anderen Grundsätzen berechnet werden dürfen, als bei den vorangegangenen Pfandfreigaben zugunsten der übrigen Erwerber, so dass die Haftung auf die Höhe der aus dem Wert seines Sondereigentums berechneten Gebühr begrenzt wird (Rpfleger 1997, 406). Zur Begründung hat der Senat ausgeführt, dass es in den Fällen der Belastung mehrerer oder aller Objekte einer Wohnanlage mit einer Globalgrundschuld es letztlich vom Zufall abhänge, welcher der Eigentümer als letzter die Löschung der Grundschuld beantragen muss, um von der Haftung freizuwerden. Sein Interesses an der Haftungsbefreiung sei indes nicht höher als dasjenige der übrigen Miteigentümer und wie bei diesen wirtschaftlich durch den Wert des jeweiligen Sondereigentums begrenzt. Es sei deshalb geboten, § 23 Abs. 2 2. Halbs. KostO in solchen Fällen mit der Folge entsprechend anzuwenden, dass sich auch die Gebühr für die Löschung der Globalgrundschuld auf Antrag des Erwerbers der zuletzt noch belasteten Eigentumswohnung höchstens nach dem Wert dieser Wohnung berechnet (Senat, aaO; so auch z.B. BayObLG, Rpfleger 1992, 540 [541] mit Anm. Hintzen, Rpfleger 1992, 541; BayObLGZ 1993, 285 = Rpfleger 1994, 84 mit Anm. Hintzen, Rpfleger 1994, 85; OLG Hamm, Rpfleger 1998, 376; Rpfleger 1998, 376; OLG München, Beschl. v. 10. Januar 2008, 32 Wx 201/07 für den Zwischenerwerber mehrerer Eigentumswohnungen; LG Bonn, Rpfleger 1996, 378; a.A. OLG Düsseldorf, Rpfleger 1999, 414 für den Fall, dass Erwerber und Ersteller der Wohnungseigentumsanlage zusammen die Löschung beantragen; OLG Dresden, Rpfleger 2003, 273 für den Eigentümer mehrerer Grundstücke; OLG Frankfurt, Beschl. v. 10. Juni 2002, 20 W 145/02; Beschl. v. 13. August 2002, 20 W 265/02).

Diese für den Erwerber geltenden besonderen Grundsätze sind indes nicht bei der Löschung auf Antrag des Erstellers der Wohnungseigentumsanlage oder auf Antrag des Gläubigers der Globalgrundschuld anzuwenden. Insoweit ist eine entsprechende Anwendung des § 23 Abs. 2 2. Halbs. KostO nicht gerechtfertigt. Vielmehr ist für die Löschung die im Regelfall zu berechnende Löschungsgebühr, nicht nur die Gebühr für die Entlassung aus der Mithaft anzusetzen. Insoweit gebietet auch der Grundsatz der Gleichbehandlung nicht, den Ersteller der Anlage wie den Erwerber eines Anteils zu behandeln. Es liegen unterschiedliche, nicht vergleichbare Verhältnisse vor. Der Erwerber eines Anteils hat immer nur ein auf den Wert dieses Anteils begrenztes Interesse, während das Interesse des Erstellers der Anlage auf deren gesamten Wert gerichtet ist. Nur beim Erwerber ist es deshalb gerechtfertigt, auch bei einer Löschung der Belastung auf den Wert des Grundstücksanteils abzustellen, wenn dieser geringer ist als der Nennbetrag des Grundpfandrechts. Der Ersteller der Anlage hingegen bestellt die Globalgrundschuld und hat bereits bei der Planung des Projektes die Möglichkeit, auch die vollen Kosten der Löschung in seine Kalkulation einzuziehen und sie auf die Kaufpreise für die einzelnen Anteil angemessen zu verteilen. Demgegenüber kann der Erwerber eines Anteils in der Regel nicht wissen, ob später gerade sein Anteil von der letzten Löschung betroffen sein wird; er könnte dadurch bedingte wesentlich höhere Kosten für den Erwerb seines Anteils deshalb bei seinem Kaufentschluss nicht berücksichtigen. Nur für den Erwerber eines Anteils wäre die aus dem Nennwert der Globalgrundschulden berechnete Löschungsgebühr unverhältnismäßig hoch und nur für ihn könnte deshalb der Zugang zu den Gerichten unzumutbar erschwert sein. Für den Ersteller der Anlage gilt dies nicht. Er macht sich den vollen Wert der staatlichen Leistung zunutze; er kann deshalb auch in voller Höhe für die gesetzlich vorgesehene Gegenleistung in Anspruch genommen werden (BayObLGZ 1993, 285 = Rpfleger 1994, 84; vgl. auch OLG Hamm, JurBüro 1995, 596; so auch OLG Düsseldorf, Rpfleger 1999, 414).

Im übrigen wird es regelmäßig nicht vom Zufall abhängen, ob der letzte noch haftende Anteil sich in der Hand des Erstellers der Anlage befindet; dieser kann - anders als die Erwerber - darauf Einfluss nehmen, an welchem Anteil die Globalbelastung zuletzt gelöscht wird. Käme die nur für die Erwerber von Anteilen gebotene Vergünstigung auch dem Ersteller der Anlage zugute, so könnte dieser die Reihenfolge der Haftentlassungen so steuern, dass – wie es hier der Fall ist - der letzte noch haftende Anteil zum Zeitpunkt der Löschung ihm gehört. Die Einräumung der Vergünstigung nur für die Erwerber von Anteilen hat zwar zur Folge, dass für ein und dasselbe Geschäft ein unterschiedlicher Geschäftswert anzusetzen ist, je nachdem ob als Kostenschuldner der Ersteller der Anlage oder der Erwerber von Anteilen in Anspruch genommen wird. Einen derart gespaltenen Geschäftswert sieht das Gesetz zwar nur ausnahmsweise vor (siehe BayObLGZ 1991, 84 [86, 88]). Jedoch muss im vorliegenden Zusammenhang ein gespaltener Geschäftswert schon deshalb hingenommen werden, weil er bei der Mithaftentlassung aus Globalgrundschulden ohnehin schon vorkommt, auch ohne dass dabei die Vergünstigung bei der letzten Löschung in Frage steht (vgl. dazu das Beispiel in BayObLGZ 1993, 285). Zudem kann bei zahlreichen Entlassungen aus der Mithaft die Summe der hierfür anfallenden Viertelgebühren höher sein als die halbe Gebühr aus dem Nennwert der Globalbelastung für die Löschung (vgl. BayObLGZ 1992, 247 [251]; BayObLGZ 1993, 285).

Eine Kostenentscheidung ist im Hinblick auf § 14 Abs. 9 KostO nicht veranlasst. Eine Zulassung der Rechtsbeschwerde ist gesetzlich ausgeschlossen (§ 14 Abs. 4 S. 3 KostO).