1

G r ü n d e

2

I.

3

Bei dem vorgenannten Grundbesitz handelt es sich um eine Eigentumswohnung, welche von der Erblasserin Imme C. I. im Jahre 1996 erworben worden war. Nach deren Versterben am 16. März 2009 wurden die vermeintlichen Erbinnen F. B. H. geb. I. und D. N. L. geb. I. in Erbengemeinschaft unter dem 5. Oktober 2009 als neue Eigentümerinnen eingetragen.

4

Die beiden als Eigentümerinnen eingetragenen vermeintlichen Erbinnen verkauften mit notariellem Vertrag vom 21. Januar 2010 den Grundbesitz an die Beteiligte zu 1), Frau E. J. T. (Bl. 207 ff. d.A.). Eine Auflassungsvormerkung zu ihren Gunsten wurde am 1. Februar 2010 im Grundbuch eingetragen. Der Antrag auf Umschreibung des Eigentums wurde mit einem am 15. März 2010 beim Grundbuchamt eingegangenen Antrag gestellt (Bl. 224 d.A.). Bereits am 11. März 2010 war jedoch ein Schreiben des Nachlassgerichts vom 9. März 2010 beim Grundbuchamt eingegangen (Bl. 240 d.A.), mit dem um Rückgabe des Erbscheins gebeten wurde, da andernfalls die kostenträchtige Kraftloserklärung erfolgen müsse. Das Grundbuchamt teilte der Antragstellerin zu Händen des amtierenden Notars mit, dass dem Eintragungsantrag nicht entsprochen werden könne, da das Nachlassgericht den Erbschein eingezogen habe. Daher sei zum Vollzug des Eintragungsantrages der Nachweis der fortbestehenden Verfügungsbefugnis der Veräußerinnen erforderlich. Zur Behebung des Hindernisses hat das Grundbuchamt eine Frist bis zum 20. Mai 2010 gesetzt. Gegen die Zwischenverfügung hat der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten zu 1. Beschwerde eingelegt, die am 1. April 2010 beim Amtsgericht einging. Er ist der Ansicht, das Grundbuchamt müsse den Eintragungsantrag ohne Vorlage weiterer Nachweise vollziehen, da die Beteiligte zu 1) bei Abschluss des Kaufvertrages und noch zum Zeitpunkt der Eintragung der Auflassungsvormerkung gutgläubig hinsichtlich des Eigentums der Veräußerinnen gewesen sei. Das Amtsgericht hat unter Berufung auf die von Schönke/Stöber, Grundbuchrecht, 13. Aufl. 2004, Rz. 352a und Meikel, GBO, 10. Aufl. 2009, § 53 Rn. 94 vertretene Auffassung der Beschwerde nicht abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt.

5

Ergänzend zu seinem Schreiben vom 9. März 2010 hat das Nachlassgericht unter dem 12. April 2010 mitgeteilt, dass ein Testament vorgelegt worden sei, welches die Erbfolge abweichend vom ursprünglich erteilten Erbschein regele. Der Senat hat die aufgrund dieses Testamentes in Betracht kommenden Erben, die Beteiligten zu 2) bis 5), angehört. Bedenken gegen die Eintragung der Beteiligten zu 1) sind von ihnen nicht erhoben worden; die Beteiligten zu 2) bis 5) sind mit dem Vollzug des Eintragungsantrages einverstanden.

6

II.

7

Die Beschwerde ist zulässig und begründet. Die Zwischenverfügung vom 17. März 2010 war aufzuheben, da das hierin bezeichnete Eintragungshindernis nicht besteht.

8

Zwar kann nach §§ 19, 20 GBO grundsätzlich eine Eintragung im Grundbuch nur dann erfolgen, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen ist; im Falle der Auflassung ist zusätzlich erforderlich, dass die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils erklärt ist. Betroffen und Berechtigte in diesem Sinne sind grundsätzlich die wahren Rechtsinhaber, hier also wohl die Beteiligten zu 2) bis 5), die nach derzeitigem Verfahrensstand die Voreigentümerin Imme C. I. gemeinschaftlich beerbt haben und daher nach § 1922 BGB Eigentümer des vorbezeichneten Grundbesitzes geworden sein dürften. Diese haben indes nicht die Auflassung des Grundbesitzes an die Beteiligte zu 1) erklärt.

9

Nachdem unstreitig die Bucheigentümerinnen nicht die wahren Eigentümerinnen sind, könnte eine Verfügungsbefugnis derselben, deren Nachweis hier vom Grundbuchamt gefordert wurde, nur dadurch belegt werden, dass die Beteiligten zu 2) bis 5) ihre Erbenstellung durch Vorlage eines gemeinschaftlichen Erbscheins nachweisen und die von den Nichtberechtigten Bucheigentümerinnen erklärte Auflassung genehmigen. Ein Erbschein liegt bisher nicht, eine Genehmigungserklärung jedenfalls nicht in der nach § 29 Abs. 1 GBO geforderten Form vor; die aufgrund der Anhörung des Senats übersandten privatschriftlichen Einverständniserklärungen genügen dieser Form nicht.

10

Allerdings bedarf es im vorliegenden Fall der Vorlage derartiger Genehmigungserklärungen auch nicht. Die Veräußerer des Grundbesitzes gelten infolge der Auflassungsvormerkung im Verhältnis zur Beteiligten zu 1) als "Berechtigte" im Sinne des § 20 GBO, so dass es einer Genehmigung oder einer erneuten Erklärung seitens der wahren Eigentümer nicht bedarf.

11

Verliert ein Vormerkungsberechtigter den guten Glauben an das Eigentum des Veräußerers zwischen der Eintragung einer Vormerkung und der Eintragung des hierdurch gesicherten Rechts, so hat dieser Verlust nach der vom Senat geteilten Auffassung des Bundesgerichtshofes für den Erwerb des gesicherten Rechts keine Auswirkung (BGH DNotZ 1981, 179). Streitig ist indes, auf welche Weise der Erwerber seinen Anspruch auf Eintragung als neuer Rechtsinhaber gegenüber dem wahren Berechtigten durchsetzen kann oder muss und welche Nachweise in verfahrensrechtlicher Hinsicht dem Grundbuchamt gegenüber vorzulegen sind.

12

Das OLG Düsseldorf hat in der Entscheidung vom 17.12.1970 – DNotZ 1971, 371, 373 die Auffassung vertreten, es bedürfe einer materiell-rechtlichen Einverständniserklärung des wahren Berechtigten, die notfalls durch eine Klage auf Abgabe einer diesbezüglichen Willenserklärung herbeigeführt werden müsse. Dem hat sich in der Literatur Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 13. Aufl. Rz. 352a angeschlossen. Demgegenüber vertreten das OLG Karlsruhe, NJW-RR 1998, 445, 446 und das OLG Dresden, NotBZ 1999, 261 die Auffassung, in diesen Fällen dürfe das Grundbuchamt die Eintragung des bereits durch eine Vormerkung gesicherten Erwerbers nicht ablehnen. MüKo-Kohler, BGB, 5. Aufl. 2009, § 883 Rn. 79 vertritt die Auffassung, dass zwar der Schuldner weiterhin als der nach § 20 GBO "Berechtigte" anzusehen sei; jedoch die grundbuchrechtlich erforderliche Bewilligung nach § 19 GBO von dem wahren Eigentümer erklärt werden müsse.

13

Die ebenfalls vom Grundbuchamt zitierte Stelle bei Meikel, GBO, 10. Aufl. 2009, § 53 Rn. 94 betrifft dagegen einen anderen Fall, nämlich die Eintragung eines gutgläubiger Erwerbers trotz Kenntnis des Grundbuchamtes von der fehlenden Berechtigung des Veräußerers unabhängig vom Vorliegen einer Vormerkung. Ob auch ohne die bereits erfolgte Eintragung einer Auflassungsvormerkung das Grundbuchamt dem gutgläubigen Erwerb zum Erfolg verhelfen müsste oder ob dann der Schutz des wahren Berechtigten Vorrang hätte, kann hier aber offen bleiben, da dieser Fall nicht vorliegt.

14

Der Senat schließt sich der bereits vom OLG Karlsruhe und dem OLG Dresden, jeweils a.a.O., vertretenen Auffassung an, dass das Grundbuchamt in derartigen Fällen die Eintragung vorzunehmen hat, ohne dass zuvor eine Zustimmung des (noch nicht im Grundbuch eingetragenen) wahren Berechtigten oder ein sonstiger Nachweis über die fortbestehende Verfügungsbefugnis des Veräußerers vorgelegt werden müsste. Hierfür sprechen maßgeblich die Aspekte des Verkehrsschutzes und der Funktionsfähigkeit der Vormerkung als Sicherungsmittel. Diese würden nicht nur dann beeinträchtigt, wenn der Vormerkungsberechtigte bei nachträglichem Wegfall des guten Glaubens überhaupt nicht mehr eingetragen werden könnte (s. dazu bereits BGH a.a.O.), sondern auch schon dann, wenn er über die Zustimmungserklärung langwierige Prozesse gegen den wahren Berechtigten führen müsste, die in der Zwischenzeit eine Weiterverwertung des Grundstücks verhindern. Da der wahre Berechtigte die Eintragung des Vormerkungsberechtigten weder durch einen Widerspruch gegen die Eintragung noch durch anderweitige Verfügung über das Grundstück hindern kann, wäre das Verlangen nach einer Eintragungsbewilligung und Vorlage einer Einigungserklärung des wahren Berechtigten nur eine reine Förmelei. Anders als in den übrigen Fällen der §§ 19, 20 GBO kann ein solches Verlangen hier nicht dem Schutz des materiellen Berechtigten vor einem Verlust seines Rechtes dienen, verzögert aber andererseits den nicht zu verhindernden Rechtserwerb des Vormerkungsberechtigten jedenfalls bei Erforderlichkeit einer streitigen gerichtlichen Auseinandersetzung erheblich und verursacht weitere vermeidbare Kosten.

15

Für die Richtigkeit der hier vertretenen Auffassung spricht desweiteren das von Gursky in Staudinger/Gursky, BGB, Neubearbeitung 2008, § 888 Rz. 72 ff. dargelegte Argumente, der in dem Verlangen nach einer Zustimmungsklage gegen den materiell Berechtigten auch Nachteile für diesen sieht: werde ihm die Zustimmungsklage vom Vormerkungsberechtigten aufgezwungen, so trüge er die Beweislast für die Bösgläubigkeit des Vormerkungsberechtigten. Werde er wegen Beweisfälligkeit zur Zustimmung verurteilt, stehe dieses Ergebnis mit materieller Rechtskraft fest. Würde dagegen der Vormerkungsberechtigte ohne vorherige Verurteilung als neuer Eigentümer eingetragen, so könne der wahre Berechtigte Beweise für eine Bösgläubigkeit zusammen tragen und dann nach seinem eigenen Zeitplan auf Grundbuchberichtigung klagen.

16

Anhaltspunkte für eine Bösgläubigkeit der Beteiligten zu 1) vor Eintragung der Auflassungsvormerkung bestehen hier nicht.

17

Ohne Bindungswirkung für das weitere Verfahren – die Vorlage einer Eintragungsbewilligung seitens der Beteiligten zu 2) bis 5) war nicht Gegenstand der Zwischenverfügung - merkt der Senat ergänzend an, dass nach seiner Ansicht die vorstehenden Erwägungen nicht nur für die Frage, wer als "Berechtigter" im Sinne des § 20 GBO anzusehen ist und demgemäß die Einigung über den Eigentumsübergang zu erklären hat, sondern entgegen MüKo-Kohler, a.a.O., auch für die nach § 19 GBO zu erklärenden Eintragungsbewilligung gelten. Der Inhaber des betroffenen Rechts im Sinne des § 19 GBO ist stets der wahre materiell-rechtliche Inhaber des Rechts. Wird aber nach Eintragung einer Auflassungsvormerkung der Buchberechtigte gegenüber dem Vormerkungsberechtigten zu dessen Schutz weiterhin als Berechtigter angesehen, besteht kein Grund, hiervon im Bereich der verfahrensrechtlichen Erklärung der Eintragungsbewilligung abzuweichen.

18

Anlass für eine Kostenentscheidung nach § 81 FamFG besteht nicht.