Oberlandesgericht Köln, 2 Wx 20/07

G r ü n d e

1. Die Beteiligten zu 1) und 2) sind die Enkel des am 11. September 2004 verstorbenen Herrn L M. Er ist aufgrund eines unter dem 12. Juli 1982 geschlossenen Erbvertrages von seiner Ehefrau, Frau F M, als Alleinerbin beerbt worden. Unter dem 22. September 1997 haben die Eheleute M einen weiteren Erbvertrag geschlossen, durch den unter Aufrechterhaltung des Erbvertrages vom 12. Juli 1982 unter anderem bestimmt wurde, daß der Erstversterbende der Eheleute jedem ihrer beiden Enkelkinder, also den Beteiligten zu 1) und 2), Vermögenswerte im Steuerwert von jeweils DM 400.000,-- vermache, wobei es dem Längstlebenden überlassen blieb, welche Vermögenswerte er zur Erfüllung des Vermächtnisses auf die Enkelkinder übertrug.

Der Erblasser L M war Inhaber von Miteigentumsanteilen an dem im Grundbuch von X, Blatt xxx, sowie im Grundbuch von F, Blatt ###1 und ###2 verzeichneten Grundbesitz sowie an einem im Grundbuch von F, Blatt ###3 eingetragenen Wohnungseigentumsrecht. Mit notariellem Vertrag vom 21. Oktober 2005 übertrug Frau F M zur Erfüllung des Vermächtnisses diese Miteigentumsanteile den diese Übertragung annehmenden Beteiligten zu 1) und 2) als Gesellschaftern einer zwischen ihnen bestehenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts. In derselben Urkunde verpflichteten sich die Erwerber, an Frau M auf deren Lebenszeit als dauernde Last monatlich EUR 1.000,-- zu zahlen, wobei dieser Betrag wertbeständig sein und sich mithin gegebenenfalls nach näherer Maßgabe der vertraglichen Bestimmungen ändern sollte. Zur Sicherung der genannten Last bestellten die Erwerber mit dem notariellen Vertrag eine entsprechende Reallast.

Bei Abschluß dieses Vertrages war Frau M nicht selbst zugegen, sondern wurde von dem Beteiligten zu 1) unter Vorlage einer ihm von ihr durch notariell beglaubigte Erklärung erteilten Vorsorgevollmacht vom 26. Februar 2002 vertreten. In dieser Vollmacht heißt es:

"Hiermit erteile ich, M, F … ohne Zwang und aus freiem Willen für den Fall, daß ich infolge einer körperlichen und/oder geistigen Erkrankung in meiner Entscheidungsfähigkeit zeitweise oder dauernd eingeschränkt bin, so daß ich meine Angelegenheiten nicht mehr selbst regeln kann oder will, folgende Vollmacht. Herr P, G … wird bevollmächtigt, mich in allen persönlichen und vermögensrechtlichen Angelegenheiten, soweit dies gesetzlich zulässig ist, gerichtlich und außergerichtlich zu vertreten … ."

Unter dem 16. Januar 2006 haben die Beteiligten die Eintragung des Eigentumswechsels sowie der Reallast im Grundbuch beantragt. Diesen Antrag hat die Rechtspflegerin des Grundbuchamtes mit Zwischenverfügung vom 22. März 2006 beanstandet. Die vorgelegte Vollmacht sei nicht ausreichend, weil sie nur für den Fall erteilt worden sei, daß die Vollmachtgeberin infolge einer körperlichen und/oder geistigen Erkrankung in ihrer Entscheidungsfähigkeit so eingeschränkt sei, daß sie ihre Angelegenheiten nicht mehr selbst regeln könne oder wolle. Der Eintritt dieser Bedingung sei dem Grundbuchamt in der Form des § 29 GBO nachzuweisen. Alternativ könne die Vollmachtgeberin den Vertrag in grundbuchmäßiger Form nachträglich genehmigen. Zur Behebung des genannten Hindernisses hat die Rechtspflegerin den Beteiligten eine Frist von 2 Monaten gesetzt.

Nachdem der als Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten handelnde Notar mit Schriftsatz vom 24. März 2006 die Vorlage einer ärztlichen Bescheinigung angekündigt und der Erwartung Ausdruck verliehen hatte, daß nach deren Vorlage dem Eintragungsantrag entsprochen werde, haben sie mit weiterem Schriftsatz des Notars vom 7. April 2006 ein Frau M betreffendes, nach seinem Wortlaut "zur Vorlage beim Nachlaßgericht" bestimmtes privatschriftliches Attest eines Arztes für Allgemeinmedizin vom 4. April 2006 vorgelegt, nach dem bei der Patientin eine cerebrovasculäre Insuffizienz vorliege, so daß "eine Geschäftsfähigkeit der Patientin von medizinischer Seite nicht mehr zu verantworten" sei. Vielmehr liege bei Frau M "keine Geschäftsfähigkeit mehr vor" und sei "leider nicht mehr zu erwarten". Mit weiterer Zwischenverfügung vom 19. April 2006 hat die Rechtspflegerin des Grundbuchamts an der Auffassung ihrer Verfügung vom 21. März 2006 festgehalten und ausgeführt, es bleibe letztlich nur der Weg über die Anordnung einer Betreuung für diese Grundstücksangelegenheit. Zugleich hat sie den Notar darauf hingewiesen, daß gegen diese Verfügung das Rechtsmittel der Beschwerde gegeben sei.

Nachdem der Notar der zuletzt genannten Verfügung mit Schriftsatz vom 27. April 2006 entgegen getreten war, hat die Rechtspflegerin mit Verfügung vom 2. Mai 2006 ihren Standpunkt erneut bekräftigt, nochmals darauf hingewiesen, daß die Vollmacht unter einer Bedingung erteilt worden sei, und den Beteiligten erneut aufgegeben, innerhalb einer - weiteren - Frist von 3 Monaten den Nachweis des Bedingungseintritts in grundbuchmäßiger Form zu erbringen oder eine entsprechende Betreuung anzuregen und "den Kaufvertrag" sodann von dem Betreuer und dem Vormundschaftsgericht genehmigen zu lassen.

Die dagegen gerichteten Einwendungen im Schriftsatz des Notars vom 23. Mai 2006, in dem er u.a. ausgeführt hat, daß die Beteiligten der Zwischenverfügung nicht nachkommen werden, hat die Rechtspflegerin des Grundbuchamts als Beschwerde angesehen, dieser Beschwerde durch Verfügung vom 12. Juli 2006, die dem Notar zur Kenntnis gebracht worden ist, nicht abgeholfen und die Sache dem Landgericht Köln zur Entscheidung vorgelegt.

Durch Beschluß vom 5. Februar 2007 hat das Landgericht "die als Beschwerde geltende Erinnerungen" (sic!) der Beteiligten zu 1) und 2) gegen die Zwischenverfügung vom 2. Mai 2006 zurückgewiesen. Es hat im wesentlichen ausgeführt, die Vorsorgevollmacht sei von Frau M ausdrücklich unter einer Bedingung erteilt worden, deren Eintritt deshalb in der Form des § 29 GBO nachzuweisen sei. Der von den Beteiligten für ihre gegenteilige Auffassung angeführte Fall, daß Zweifel des Grundbuchamtes an der Geschäftsfähigkeit eines Handelnden durch einen nicht der Form des § 29 GBO entkräftet werden könnten, sei anders gelagert. Die für jenen Fall geltenden Grundsätze könnten deshalb hier nicht entsprechend angewandt werden.

Gegen diesen dem Notar am 2. März 2007 zugestellten Beschluß richtet sich die mit Schriftsatz des Notars vom 5. März 2007 eingelegte weitere Beschwerde.

2. Die an keine Frist gebundene weitere Beschwerde ist gemäß § 78 GBO statthaft und auch im übrigen zulässig, insbesondere in rechter Form, nämlich durch einen Schriftsatz des Notars eingelegt worden, der für die Beteiligten den Eintragungsantrag gestellt hatte, §§ 15, 80 Abs. 1 Satz 3 GBO.

Die weitere Beschwerde ist jedoch nicht begründet. Die angefochtene Entscheidung des Landgerichts beruht nicht auf einer Verletzung des Rechts, §§ 78 GBO, 546 ZPO.

Das Landgericht hat - was der Senat selbständig, ohne Bindung an die Feststellungen oder die Auffassung des Tatrichters zu prüfen hat (vgl. BGH NJW-RR 1996, 1210 [1211]; BayObLG NJW-RR 1996, 650 [651]; BayObLG NJW-RR 2000, 990 [991]; OLG Saarbrücken, FamRZ 1992, 109 [111]; Senat, Beschluß vom 14. März 2007 - 2 Wx 11/07 -; Bumiller/Winkler, Freiwillige Gerichtsbarkeit, 8. Aufl. 2006, § 27, Rdn. 16; Demharter, GBO, 25. Aufl. 2005, § 78, Rdn. 15 mit weit. Nachw.; Meyer-Holz in Keidel/Kuntze/Winkler, Freiwillige Gerichtsbarkeit, 15. Aufl. 2003, § 27, Rdn. 50) - den Schriftsatz des Notars vom 23. Mai 2006 im Ergebnis zu Recht als Beschwerde gegen die Zwischenverfügung der Rechtspflegerin vom 2. Mai 2006 behandelt und dieses Rechtsmittel im Ergebnis zu Recht als zulässig angesehen. Zwar richtet sich die Beschwerde, welche der Notar mit dem Schriftsatz vom 23. Mai 2006 namens der Beteiligten hat einlegen wollen, nach dem Wortlaut dieses Schriftsatzes nicht gegen jene Zwischenverfügung, sondern gegen eine erst für die Zukunft erwartete Entscheidung. Der einzige, das Wort "Beschwerde" enthaltende Satz des genannten Schriftsatzes lautet nämlich wie folgt: "Für den Fall, dass Sie den Antrag zurückweisen lege ich bereits heute Beschwerde ein und bitte, die Angelegenheit unmittelbar dem Landgericht zur Entscheidung vorzulegen." Nimmt man diese Erklärung wörtlich, so wäre das Rechtsmittel nicht gegen die Zwischenverfügung vom 2. Mai 2006, sondern nur gegen eine erst für die Zukunft erwartete oder befürchtete, den Eintragungsgründen aus den Gründen der Zwischenverfügungen der Rechtspflegerin des Grundbuchsamts ablehnende Entscheidung gerichtet. Damit fehlte es an einem Rechtsmittel gegen die Zwischenverfügung, so daß für den Erlaß einer entsprechenden Beschwerdeentscheidung kein Raum wäre, während die statt dessen eingelegte Beschwerde gegen eine erst erwartete, künftige Zurückweisung des Eintragungsantrages als unzulässig verworfen werden müßte. Denn ein Rechtsmittel kann in zulässiger Weise nur gegen eine bereits ergangene Entscheidung, also erst dann eingelegt werden, wenn diese Entscheidung existent geworden ist, nicht aber gegen eine für die Zukunft befürchtete Entscheidung (vgl. OLG Hamm, Rpfleger 1979, 461; OLG Koblenz, AnwBl. 1986 [402]; Senat, a.a.O.; Kahl in Keidel/Kuntze/Winkler, a.a.O., § 19, Rdn. 51; Sternal in Keidel/Kuntze/Winkler, a.a.O., § 21, Rdn. 40).

Der in Rede stehende Schriftsatz des Notars ist indes entgegen seinem Wortlaut nach dem mit ihm verfolgten Ziel dahin auszulegen, daß der Notar die Zwischenverfügung selbst zur gerichtlichen Überprüfung stellen wollte. Hiermit steht in Einklang, daß er weder der ihm zur Kenntnis gebrachten Verfügung der Rechtspflegerin des Grundbuchamtes vom 12. Juli 2006 mit dem Einwand entgegen getreten ist, gegen die Zwischenverfügung selbst habe er noch kein Rechtsmittel einlegen wollen, noch sich mit der weiteren Beschwerde dagegen wendet, daß das Landgericht seinen Schriftsatz vom 23. Mai 2006 als Beschwerde gegen jene Zwischenverfügung angesehen und behandelt hat.

Gegen eine Zwischenverfügung nach § 18 GBO ist das Rechtsmittel der Beschwerde nach § 71 Abs. 1 GBO gegeben (vgl. nur Demharter, a.a.O., § 18, Rdn. 53 und § 71, Rdn. 35 mit weit. Nachw.). Das Landgericht hat das Rechtsmittel des Schriftsatzes vom 23. Mai 2006 daher im Ergebnis zu Recht als zulässig angesehen. Allerdings geht die - offenbar an einem älteren Vorstück orientierte - Formulierung der Entscheidungsformel des landgerichtlichen Beschlusses vom 5. Februar 2007 insoweit fehl, als dort von einer "als Beschwerde geltenden Erinnerung(en)" die Rede ist. Bei dieser Wortwahl hat das Landgericht ersichtlich übersehen, daß die frühere Regelung des § 11 RPflG a.F., nach der gegen die Entscheidung des Rechtspflegers die (Durchgriffs-) Erinnerung gegeben war, die erst mit ihrer Vorlage an das Landgericht als Beschwerde galt (§ 11 Abs. 2 Sätze 4 und 5 RPflG a.F.), seit Jahren nicht mehr anzuwenden ist. Durch die am 1. Oktober 1998 in Kraft getretene Neufassung des § 11 Abs. 1 RPflG hat vielmehr der Gesetzgeber die Durchgriffserinnerung ersatzlos beseitigt. Gegen alle Entscheidungen des Rechtspflegers ist seitdem das Rechtsmittel gegeben, das nach den allgemeinen verfahrensrechtlichen Bestimmungen zulässig ist. Dies ist hier die Beschwerde nach § 71 Abs. 1 GBO. Die angefochtene Entscheidung des Landgerichts beruht indes im Ergebnis nicht darauf, daß es das Rechtsmittel der Beteiligten vom 23. Mai 2006 als eine als Beschwerde geltende Erinnerung angesehen hat, da das Landgericht dieses Rechtsmittel damit im Ergebnis zutreffend als Beschwerde behandelt und beschieden hat.

Auch in der Sache selbst hält die angefochtene Entscheidung des Landgerichts der rechtlichen Überprüfung durch den Senat stand. Die Vorinstanzen haben die Voraussetzungen für den Erlaß der angegriffenen Zwischenverfügung der Rechtspflegerin nach § 18 Abs. 1 Satz 1 GBO rechtsfehlerfrei bejaht. Der von den Beteiligten beantragten Eintragung des Eigentumswechsels stand und steht als Hindernis entgegen, daß der Eintritt der Bedingung, unter der der Beteiligte zu 1) bei der Erklärung der Auflassung als Bevollmächtigter von Frau M handeln konnte, nicht in der durch § 29 Abs. 1 GBO vorgeschriebenen Form nachgewiesen ist.

Bei der Auflassung eines Grundstücks hat das Grundbuchamt vor der Eintragung des Eigentumswechsels gemäß § 20 GBO zu prüfen, ob die erforderliche Einigung der Beteiligten erklärt und in der grundbuchmäßigen Form des § 29 GBO nachgewiesen ist, wie sie nach materiellem Recht erforderlich ist, um die Rechtsänderung herbeizuführen (vgl. BayObLG MittRhNotK 1988, 96; OLG Düsseldorf, FGPrax 2007, 8 [9]; Demharter, a.a.O., § 20, Rdn. 38). Hat für den Eigentümer des Grundstücks oder seinen Gesamtrechtsnachfolger - wie hier - ein Vertreter die Auflassung erklärt, muß das Grundbuchamt unabhängig von dem Notar die Erteilung der Vollmacht und den Umfang der Vertretungsmacht (§§ 164 Abs.1, 167 Abs. 1 BGB) als Eintragungsvoraussetzung selbständig prüfen (vgl. BayObLGZ 1954, 225 [231]; BayObLG MittRhNotK 1988, 96; Senat, DNotZ 1984, 569 [571]; Staudinger/Pfeifer, BGB, Neubearbeitung 2004, § 925, Rdn. 73). In einem solchen Fall bedürfen deshalb auch das Bestehen und die Wirksamkeit der Vollmacht des Nachweises in der Form des § 29 GBO (vgl. BGHZ 29, 366 [368]). Eine unter einer aufschiebenden Bedingung erteilte Vollmacht wird gemäß § 158 Abs. 1 BGB wirksam. Daher muß, wenn der so Bevollmächtigte namens des Vollmachtgebers die Auflassung erklärt, zum Nachweis der Wirksamkeit der Auflassung nicht nur die Erteilung der bedingten Vollmacht durch den Vollmachtgeber, sondern auch der Eintritt der Bedingung, von der nach dieser Erklärung die Vertretungsmacht abhängt, dem Grundbuchamt in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden (vgl. Reetz in Meikel, Grundbuchrecht, 9. Aufl. 2004, Einl. F, Rdn. 11).

Das Landgericht ist rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, daß die dem Beteiligten zu 1) durch die Vorsorgevollmacht vom 26. Februar 2002 erteilte Vollmacht aufschiebend bedingt ist. Zwar kann derjenige, der erreichen möchte, daß von seiner Vollmacht nur bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen Gebrauch gemacht wird, auch - statt die Vollmacht an eine aufschiebende Bedingung zu knüpfen - die Vollmacht unbedingt erteilen und lediglich schuldrechtlich im Innenverhältnis mit dem Bevollmächtigten vereinbaren, daß er von der Vollmacht nur unter bestimmten Voraussetzungen Gebrauch machen dürfe (vgl. BayObLG MittRhNotK 1988, 96 [97]). Entgegen der von dem Verfahrensbevollmächtigten im Verfahren vor dem Grundbuchamt geäußerten Auffassung hat Frau M vorliegend indes nicht von der zuletzt genannten Möglichkeit Gebrauch gemacht, sondern, wie das Landgericht rechtsfehlerfrei ausgeführt hat, mit der Vorsorgevollmacht vom 26. Februar 2002 die Bevollmächtigung des Beteiligten zu 1) ausdrücklich an die Bedingung geknüpft, daß sie infolge einer geistigen oder körperlichen Erkrankungen derart in ihrer Entscheidungsfähigkeit eingeschränkt sei, daß sie ihre Angelegenheiten nicht mehr selbst regeln könne oder wolle. Dieses Verständnis der genannten Erklärung der Vollmachtgeberin ist auch nach der Auffassung des Senats allein zutreffend und somit nicht zu beanstanden. Auf ihren früheren abweichenden Standpunkt sind die Beteiligten mit der weiteren Beschwerde auch - zu Recht - nicht mehr zurückgekommen.

Der somit erforderliche Nachweis des Eintritts der genannten Bedingung ist nicht, und jedenfalls nicht in der nach § 29 Abs. 1 GBO erforderlichen Form geführt. Die von den Beteiligten dem Grundbuchamt vorgelegte Bescheinigung eines Arztes für Allgemeinmedizin vom 4. April 2006 genügt nicht den Anforderungen des § 29 Abs. 1 GBO. Vielmehr bedarf der Eintritt der Bedingung, unter der die in Rede stehende Vollmacht erteilt ist, nämlich der Verlust oder die erhebliche Einschränkung der Entscheidungsfähigkeit der Vollmachtgeberin, als eine "andere Voraussetzung der Eintragung" im Sinne von § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO des Nachweises durch eine öffentliche Urkunde, und kann deshalb durch eine Erklärung eines Arztes nicht geführt werden. Es kommt deshalb hier nicht darauf an, daß die genannte Bescheinigung vom 4. April 2006 auch inhaltlich nicht ausreichend wäre, um auf ihrer Grundlage die Entscheidungs- oder Geschäftsunfähigkeit der Vollmachtgeberin zu bejahen. Sie könnte vielmehr auch in einem Verfahren, in dem - anders als im Eintragungsverfahren der Grundbuchordnung - grundsätzlich sämtliche Beweismittel zu berücksichtigen sind, wie dies beispielsweise im Erbscheinsverfahren der Fall ist, die Feststellung der Geschäftsunfähigkeit nicht tragen. Vielmehr bedarf auch in einem solchen, vom Amtsermittlungsgrundsatz (§ 12 FGG) beherrschten Verfahren die Feststellung der Geschäfts- oder Testierunfähigkeit eines weitergehenden Nachweises, und zwar regelmäßig durch die Einholung des Gutachtens eines neurologischen oder psychiatrischen Sachverständigen. Im Eintragungsverfahren der Grundbuchordnung gilt der Amtsermittlungsgrundsatz des § 12 FGG dagegen nicht (vgl. BGHZ 35, 135 (139 f.]; BayObLGZ 1974, 336 [339]; BayObLGZ 1989, 111 [113]). Da hier alle Eintragungsvoraussetzungen in der Form des § 29 Abs. 1 GBO nachgewiesen werden müssen, ist dem Grundbuchamt und dem ihm im Rechtsmittelzug übergeordneten Tatrichter des Landgerichts vielmehr eine solche Beweisaufnahme verwehrt (vgl. BayObLG FGPrax 2004, 209).

Auch der Einwand der weiteren Beschwerde, daß sich der erforderliche Nachweis der Geschäfts- oder Entscheidungsunfähigkeit der Vollmachtgeberin nicht in der Form des § 29 Abs. 1 GBO führen lasse, verhilft der weiteren Beschwerde nicht zum Erfolg. Zwar sind in der Rechtsprechung Ausnahmen von den Formerfordernis nach § 29 Abs. 1 GBO zugunsten der Möglichkeit freier Würdigung nicht urkundlich belegter Tatsachen unter Einbeziehung allgemeiner Erfahrungssätze zugelassen worden, wo die Beibringung entsprechender Urkunden unmöglich ist und sich der Antragsteller deshalb in Beweisnot befindet (vgl. KG FGPrax 1997, 212 [214]). Von dem nicht verallgemeinerungsfähigen Ausnahmefall der Grundbuchberichtigung wegen anfänglicher Nichtexistenz des eingetragenen Grundschuldgläubigers abgesehen, welcher der Entscheidung des Kammergerichts vom 26. August 1997 (FGPrax 1997, 212 ff.) zugrunde liegt, handelt es sich dabei indes um Fälle, in denen kraft Gesetzes der Nachweis negativer Hilfstatsachen, insbesondere der des Fehlens von Eintragungshindernissen erforderlich ist, dieser Nachweis sich indes in der Form des § 29 Abs. 1 GBO kaum oder gar nicht führen läßt (vgl. KG FGPrax 1997, 212 [214]). So wird im Fall der Verfügung eines Testamentsvollstreckers, die nach § 2205 Satz 3 BGB regelmäßig nur wirksam ist, wenn sie nicht unentgeltlich erfolgt, von dem Erfordernis des Nachweises der fehlenden Unentgeltlichkeit in der Form des § 29 Abs. 1 GBO abgesehen, um den Grundstücksverkehr nicht unnötig zu erschweren (vgl. BGHZ 57, 84 [95]). Entsprechendes gilt für den Nachweis, daß die Verfügung des nach § 2136 BGB vom Verbot des § 2113 Abs. 1 BGB befreiten Vorerben über ein zum Nachlaß gehörendes Grundstück nicht unentgeltlich (§ 2113 Abs. 2 BGB) erfolgt ist (vgl. OLG Hamm, OLGZ 1969, 403; OLG Hamm Rpfleger 1985, 153 [154]). Ferner ist vom Erfordernis des Nachweises einer Eintragungsvoraussetzung in der Form des § 29 Abs. 1 GBO abgesehen worden, wenn sich das Vorliegen einer in dieser Form nicht nachweisbaren Eintragungsvoraussetzung aus einem allgemeinen Erfahrungssatz ergibt (vgl. Senat, Rpfleger 1987, 301). Das ist etwa in einem Fall angenommen worden, in dem als Voraussetzung für die Eintragungsfähigkeit einer nach dem Recht ihres Gründungsstaates rechtsfähigen ausländischen Kapitalgesellschaft der - nicht in der Form des § 29 Abs. 1 GBO zu führende - Nachweis angesehen wurde, daß sie ihren Verwaltungssitz in ihrem Gründungsstaat habe (vgl. OLG Hamm, Rpfleger 1985, 153 [154]). In jenem Fall ist angenommen worden, es gebe einen entsprechenden allgemeinen Erfahrungssatz (vgl. OLG Hamm, a.a.O.).

Der vorliegende Fall ist indes anders gelagert. Auf einen Erfahrungssatz können sich die Antragsteller nicht stützen. Einen allgemeinen Erfahrungssatz, der gegen die Geschäfts- oder Entscheidungsfähigkeit streitet, gibt es ebenso wenig wie einen Erfahrungssatz des Inhalts, daß eine hierüber ausgestellte ärztliche Bescheinigung inhaltlich zutreffend ist. Bei der Bedingung, an die die Vollmachtgeberin die dem Beteiligten zu 1) erteilte Vollmacht geknüpft hat, handelt es sich auch nicht um eine gesetzliches Eintragungshindernis in dem oben genannten Sinne. Die von den Antragstellern reklamiere Beweisnot beruht vorliegend vielmehr allein auf dem Willen der Vollmachtgeberin, nämlich darauf, daß sie die Bevollmächtigung vom Eintritt einer jedenfalls nicht in der Form des § 29 Abs. 1 GBO nachzuweisenden Bedingung abhängig gemacht hat. Hinter dieser willkürlich gesetzten Bedingung braucht die Sicherheit des Grundstücksverkehrs nicht zurück zu treten. Beweisschwierigkeiten, die - wie hier - erst durch das rechtsgeschäftliche Handeln eines Beteiligten geschaffen werden, rechtfertigen es nicht, von der Formstrenge des § 29 Abs. 1 GBO abzuweichen. Dies gilt um so mehr, als es andere Möglichkeiten zur Erteilung einer Altersvorsorgevollmacht gibt, welche den Interessen des Vollmachtgebers ebenso wie denen des Rechtsverkehrs und insbesondere des Grundstücksverkehrs Rechnung tragen. Während nämlich die hier erteilte Vollmacht nicht nur für den Grundstücksverkehr ungeeignet, sondern auch für den allgemeinen Rechtsverkehr jedenfalls unzweckmäßig ist (vgl. Müller, DNotZ 1997, 100 [108]), weil ein etwaiger Vertragspartner oder Erklärungsempfänger sich nachweisen lassen oder darauf vertrauen müßte, daß die Bedingung, unter der die Vollmacht erteilt ist, auch tatsächlich eingetreten und der Beteiligte zu 1) deshalb überhaupt in der Lage ist, die Vollmachtgeberin wirksam zu vertreten, kann den Interessen eines Vollmachtgebers und des Rechtsverkehrs unschwer dadurch Rechnung getragen werden, daß eine Altersvorsorgevollmacht - anders als hier geschehen - unbedingt erteilt und der Bevollmächtigte lediglich im Innenverhältnis zum Vollmachtgeber schuldrechtlich verpflichtet wird, von ihr nur unter bestimmten Voraussetzungen Gebrauch zu machen.

Demgemäß wird auch in Rechtsprechung und Schrifttum für die hier gegebene Fallgestaltung nicht vertreten, von dem Erfordernis des § 29 Abs. 1 GBO abzusehen, sondern der Nachweis auch des Bedingungseintritts in der in dieser Bestimmung bezeichneten Form verlangt (vgl. KGJ 53, A, 141 [143]; Müller, a.a.O., mit weit. Nachw.; Reetz in Meikel, a.a.O., Einl. Rdn. F 11). Nicht anders als in dem Fall, daß die Genehmigung der vollmachtlos erklärten Auflassung durch den Vertretenen unter eine Bedingung gestellt wird (vgl. dazu Brambring in Meikel, GBO, 9. Aufl. 2004, § 29, Rdn. 67), ist auch im Falle der Auflassung durch einen nur unter einer aufschiebenden Bedingung bevollmächtigten Vertreter der Bedingungseintritt dem Grundbuchamt in der Form des § 29 Abs. 1 GBO nachzuweisen. Der Senat pflichtet daher Brambring bei, der (in Meikel, a.a.O., § 29, Rdn. 67) - ohne einer erleichterten Beweisführung das Wort zu reden - von der Erteilung einer Genehmigung unter einer Bedingung deshalb abrät, weil der dann erforderliche Nachweis des Bedingungseintritts in der Form des § 29 Abs. 1 GBO schwer oder überhaupt nicht zu führen sei (so auch Böttcher, in Meikel, a.a.O., Einl. Rdn. I 61; Kuhn, RNotZ 2001, 305 [320 f.]). Für den hier gegebenen Fall, daß bereits die Vollmacht bedingt ist, gilt nichts anderes.

Im Ansatz fehl geht demgegenüber der Einwand der weiteren Beschwerde, es könne "nicht richtig sein, dass ein materiell wirksames Rechtsgeschäft … wegen einer Ordnungsvorschrift (§ 29 GBO) verfahrensrechtlich nicht vollzogen werden" könne. Vielmehr verkennt dieser Einwand das Verhältnis des materiellen Rechts zum (Grundbuch-) Verfahrensrecht. Er trifft nämlich schon für den Regelfall der Auflassung nicht zu. Nach materiellem Recht bedarf die Auflassung keiner über die Regelung des § 925 Abs. 1 BGB hinausgehenden Form; sie muß mithin nur bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zu ihrer Entgegennahme zuständigen Stelle erklärt werden. Nach materiellem Recht bedarf die Auflassung mithin nach allgemeiner Auffassung nicht der notariellen Beurkundung (vgl. nur BGH NJW 1992, 1101 [1102]; Böttcher in Meikel, a.a.O., § 20, Rdn. 130; Palandt/Bassenge, BGB, 66. Aufl. 2007, Rdn. 3). Daraus, daß eine vor einem Notar mündlich erklärte Auflassung nach materiellem Recht wirksam ist, und zwar auch dann, wenn sie nicht oder nicht wirksam beurkundet wurde, stützt aber niemand den hier von der weiteren Beschwerde angeführte Überlegung, es könne "nicht richtig sein", daß ein solches nach materiellem Recht wirksames Rechtsgeschäft verfahrensrechtlich nicht vollzogen werden könne. Die Wirksamkeit des materiellen Geschäfts rechtfertigt vielmehr nicht den Schluß, daß das formelle Recht keine anderen und strengeren Voraussetzungen der Rechtsverwirklichung aufstellen dürfe (vgl. Böttcher in Meikel, a.a.O., § 20, Rdn. 130; vgl. auch BGHZ 29, 366 [368]; Staudinger/Pfeifer, a.a.O., § 925, Rd. 73). Vielmehr entspricht es völlig einhelliger Auffassung, daß das materiell-rechtlich wirksame Rechtsgeschäft nur vollzogen werden kann, wenn es dem Grundbuchamt in der Form des § 29 Abs. 1 GBO nachgewiesen werden kann und daß deshalb beispielsweise die Auflassung im Ergebnis - allein aus Gründen des Verfahrensrechts - der Beurkundung, und zwar nach ganz herrschender Ansicht der Beurkundung in einer öffentlichen Urkunde nach § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO bedarf (vgl. BayObLG FGPrax 2001, 57; Böttcher, a.a.O.), um vollzogen werden zu können. Für den hier gegebenen Fall einer bedingten Vollmacht gilt nichts anderes. Abgesehen hiervon unterliegt die Beschwerde einem Zirkelschluß, wenn sie davon ausgeht, die materielle Wirksamkeit der von dem Beteiligten zu 1) als Vertreter der Vollmachtgeberin abgegebenen Auflassungserklärung stehe "wegen eingetretener Geschäftsunfähigkeit fest", und daran die Folgerung knüpft, die Vollziehung dieses wirksamen Geschäfts dürfte nicht an Bestimmungen des Verfahrensrechts scheitern. Denn es steht für das Grundbuchverfahren gerade nicht fest, daß die Bedingung eingetreten ist, unter der die von der Vollmachtgeberin erteilte Vollmacht wirksam geworden ist. Vielmehr ist der erforderliche Nachweis dieser Voraussetzung nicht mit den in Grundbuchverfahren allein zulässigen Beweismitteln geführt, so daß bei der Prüfung der Eintragungsvoraussetzungen gerade nicht von einer wirksamen Auflassung an die Beteiligten zu 1) und 2) ausgegangen werden kann.

Im Ergebnis fehl gehen schließlich auch der in der weiteren Beschwerde wiederholte Einwand der Antragsteller, da ein ärztliches Attest ausreichen könne, um Bedenken des Grundbuchamts hinsichtlich der Geschäftsfähigkeit auszuräumen, müsse es auch hier genügen, und ihre hieran anknüpfende rhetorische Frage, warum nur der Nachweis der Geschäftsfähigkeit, nicht aber derjenige der Geschäftsunfähigkeit durch ein ärztliches Attest zu führen sein sollte. Vielmehr hat bereits das Landgericht diese Frage zutreffend beantwortet. Es ist zu Recht davon ausgegangen, daß die Geschäftsfähigkeit der handelnden Personen im Grundbuchverfahren regelmäßig überhaupt keines Nachweises bedarf. Dies beruht darauf, daß das Gesetz von der Geschäftsfähigkeit der Personen als dem nicht besonders zu begründenden oder festzustellenden Regelfall ausgeht und entsprechend die beschränkte Geschäftsfähigkeit oder Geschäftsunfähigkeit als die festzustellende und damit nachweisbedürftige Ausnahme behandelt. Lediglich dann, wenn das Grundbuchamt berechtigte Zweifel an der Geschäftsfähigkeit eines Beteiligten hat, kann es - ausgehend von dem Grundsatz, daß es nicht sehenden Auges eine Eintragung vornehmen soll, durch welche das Grundbuch unrichtig würde (vgl. BayObLGZ 1974, 336 [339]; OLG Düsseldorf, FGPrax 2004, 109; Demharter, a.a.O., § 20, Rdn. 38) - den Beteiligten aufgeben, diese Zweifel auszuräumen. Dabei handelt es sich dann aber nicht um einen an die Form des § 29 Abs. 1 GBO gebundenen Nachweis einer Eintragungsvoraussetzung. Es ist dann auch nicht erforderlich, den Nachweis der Geschäftsfähigkeit des Handelnden zur Überzeugung des Grundbuchamts zu erbringen, sondern es genügt, die aufgetretenen Zweifel des Grundbuchamts auszuräumen, so daß wieder von dem Grundsatz der Geschäftsfähigkeit ausgegangen werden kann (vgl. BayObLGZ 1989, 111 [113]; BayObLG NJW-RR 1990, 720 [721]). Hierbei ist daher keine strenge Form einzuhalten als für die Begründung jener Zweifel des Grundbuchamts, so daß dann auch andere Erkenntnisquellen, wie beispielsweise das Gutachten eines Nervenarztes, berücksichtigt werden können. Der vorliegende Fall ist mit dieser Fallgestaltung deshalb nicht vergleichbar. Hier ist die Geschäfts- oder Entscheidungsunfähigkeit der Vollmachtgeberin zur Bedingung der Vollmacht erhoben, so daß es sich bei ihr um eine Eintragungsvoraussetzung handelt, die deshalb aus den oben genannten Gründen - nicht anders als sonstige Eintragungsvoraussetzungen - des Nachweises in der Form des § 29 Abs. 1 GBO bedarf.

Die von den Beteiligten angegriffene Zwischenverfügung begegnet auch im übrigen keinen rechtlichen Bedenken. Insbesondere werden durch sie und die vorangegangenen Verfügungen des Grundbuchamtes alle zur Beseitigung des Eintragungshindernisses in Betracht kommenden Wege genannt. Daß der in der Verfügung des Grundbuchamts vom 22. März 2006 alternativ genannte Weg der Genehmigung der in ihrem Namen von dem Beteiligten zu 1) abgegebenen Erklärungen durch die Vollmachtgeberin selbst jetzt nicht mehr in Betracht kommen dürfte, nachdem die danach vorgelegte Bescheinigung vom 4. April 2006, auch wenn sie zum Nachweis der Geschäftsunfähigkeit der Vollmachtgeberin nicht ausreicht, geeignet sein mag, Zweifel an ihrer Geschäftsfähigkeit zu begründen, steht der Berechtigung der angefochtenen Zwischenverfügung vom 2. Mai 2006 nicht entgegen. Denn sie greift die zuvor genannte Alternative einer Genehmigung durch die Vertretene selbst nicht mehr auf. Auch die Fristsetzung des Grundbuchamts ist nicht zu beanstanden. Insoweit werden von den Beteiligten Einwendungen auch nicht geltend gemacht.

Zu Recht hat schließlich das Grundbuchamt auch die Eintragung der Reallast zu Gunsten der Vollmachtgeberin von der Behebung des genannten Eintragungshindernisses abhängig gemacht. Denn eine Eintragung aufgrund einer Bewilligung (§ 19 GBO) der Vollmachtgeberin scheitert derzeit daran, daß sie selbst die Bewilligung nicht erklärt hat und ihre wirksame Vertretung durch den Beteiligten zu 1) als Bevollmächtigten aus den oben genannten Gründen nicht festgestellt werden kann. Einer Eintragung auf Bewilligung der Erwerber steht entgegen, daß sie noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind (§ 39 GBO) und auch bis zur Behebung des in der Zwischenverfügung bezeichneten Hindernisses nicht eingetragen werden können.

Die weitere Beschwerde muß deshalb zurückgewiesen werden. Eine Kostenentscheidung ist nicht erforderlich, da den Beschwerdeführern kein Gegner gegenübersteht.

Den Geschäftswert des Verfahrens der weiteren Beschwerde setzt der Senat nach den §§ 30 Abs. 2 Satz 2, 131 Abs. 2 KostO auf EUR 40.000,-- fest. Das Interesse der Beteiligten an der Beseitigung der von ihnen angegriffenen Zwischenverfügung ist mit rund 1/10 des Anspruchs von 2 x DM 400.000,--, der durch die Übertragung von Grundbesitz auf sie erfüllt werden sollte, nicht zu gering bemessen. Zu niedrig ist deshalb der Ansatz des Regelwertes (§§ 30 Abs. 2 Satz 1 KostO) von lediglich EUR 3.000,-- als Geschäftswert des Verfahrens der Erstbeschwerde im angefochtenen Beschluß des Landgerichts. Der Senat ändert die Wertfestsetzung des Landgerichts deshalb gemäß § 31 Abs. 1 Satz 2 KostO von Amts wegen dahin ab, daß auch der Geschäftswert des Verfahrens der Erstbeschwerde EUR 40.000,-- beträgt.