Oberlandesgericht Köln, 16 Wx 100/07

G r ü n d e

Die Antragstellerin - eine aus einem Gebäude mit einem Kaufhaus, verschiedenen Gebäuden mit Teileigentumseinheiten, mehreren Blocks mit Wohnungseigentumseinheiten, einem Parkhaus und öffentlichen Verkehrsflächen bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft – fordert von dem Antragsgegner, der als Insolvenzverwalter über das Vermögen der D Bau- und Boden (AG) & Co. 7. Immobilien-Fond-Gesellschaft KG (im weiteren: D) am 16.08.2004 bestellt wurde, Zahlung von Wohngeldrückständen sowie einer im Jahre 2005 mit Mehrheit beschlossenen Brandschutzumlage. Die D ist Miteigentümerin der Wohnungseigentümergemeinschaft und als solche Teileigentümerin von 11 gewerblich zu nutzenden Einheiten. In Zeit vom 13.07.2004 bis 29.03.2005 unterlagen die Teileinheiten der D der Zwangsverwaltung durch einen als Verwalter bestellten Rechtsanwalt.

Während die Antragstellerin die Meinung vertritt, die geltend gemachten Forderungen seien Masseschulden, sieht der Antragsgegner diese als Insolvenzforderungen an.

Das Amtsgericht ist im wesentlichen der Argumentation der Antragstellerin gefolgt und hat lediglich wegen eines geringen Teils der Wohngeldforderungen den Antrag zurückgewiesen. Die dagegen gerichtete Beschwerde war erfolgreich, während das Rechtsmittel des Antragsgegners gegen die amtsgerichtliche Entscheidung ohne Erfolg blieb. Der Antragsgegner wendet sich mit seinem rechtzeitig eingelegten Rechtsmittel gegen die Entscheidung des Landgerichts.

II.

Die zulässige sofortige weitere Beschwerde ist nicht begründet. Die Entscheidung des Landgerichts weist keine Rechtsfehler auf.

Das Landgericht hat mit Recht dem Zahlungsantrag insgesamt – bis auf eine geringfügige Korrektur beim Zinssatz - stattgegeben. Sämtliche Forderungen sind Masseverbindlichkeiten gem. § 55 Abs. 1 Nr. 1 InsO.

Zur Begründung nimmt der Senat Bezug auf die zutreffenden Ausführungen in dem angefochtenen Beschluss, der die verfahrensgegenständlichen Forderungen rechtsfehlerfrei der Insolvenzmasse zugeordnet hat. Das Beschwerdevorbringen gibt zu folgenden Ergänzungen Anlass:

Wohngeldrückstand September – Dezember 2004

Grundlage dieser Wohngeldverpflichtungen ist der vom Beirat aufgestellte und nicht angefochtene Wirtschaftsplan von Dezember 2003, wonach die D monatlich insgesamt 17.554,93 € als Wohngeld zu entrichten hatte. Unter Abzug der vom Zwangsverwalter gezahlten Teilbeträge verbleibt ein offener Restbetrag für den fraglichen Zeitraum von 20.346,12 €. Diesen Betrag hat das Landgericht verfahrensfehlerfrei anhand des nachvollziehbaren Zahlenwerks der Antragstellerin (Anl. K 20) festgestellt. Der Senat ist als Rechtsbeschwerdeinstanz daran gebunden.

Der Senat geht ebenso wie die Vorinstanzen davon aus, dass nach Insolvenzeröffnung fällig werdende Wohngeldverpflichtungen Masseverbindlichkeiten (nach § 55 Abs. 1 Nr. InsO) sind. Dies hat der Bundesgerichtshof zur früheren Konkursordnung festgestellt, während die vor Konkurseröffnung entstandenen, fälligen Wohngeldforderungen den Konkursforderungen zugerechnet wurden (vgl. BGH, NJW 1986, 3206; BGH NJW 1989, 3018; BGH, NJW 1994,1866). Nach fast einhelliger Meinung des Schrifttums (Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 28, Rdnr. 158; Weitnauer, WEG, 9. Aufl., § 16, Rdnr. 43; Bub in Staudinger, WEG, 13. Aufl., § 28 Rdnr. 217; Uhlenbruck, InsO, 12. Aufl., § 55 Rdnr. 38 f; Hefermehl in MüKo-InsO, 2. Aufl., § 55 Rdnr. 76 je m. w. N.) und der Rechtsprechung (vgl. OLG Düsseldorf, NZM 2007, 47; AG Neukölln, ZMR 2005, 659) gilt diese Grundsatz auch für eine Insolvenz nach der InsO vom 5.10.1994 -in Kraft seit dem 1.1.1999 - zumindest dann, wenn der Insolvenzverwalter die Wohn- oder Gewerbeeinheit in Besitz genommen und nicht von der Freigabemöglichkeit i.V.m. § 32 Abs. 3 InsO Gebrauch gemacht hat (so OLG Düsseldorf, a.a.O.).

Dieser überwiegenden Meinung, der sich auch der Senat anschließt, steht die Entscheidung des BGH vom 21.12.2006 (NJW 2007, 1591) nicht entgegen, da es sich um eine andere Fallgestaltung handelt. In jenem Verfahren ging es um Nutzungsentschädigung aus einem ehemaligen Mietverhältnis; der Insolvenzverwalter hatte die Wohnung nicht in Besitz genommen, vielmehr wurde sie noch vom Schuldner genutzt. Im Gegensatz dazu hat hier der Antragsgegner die Einheiten der D in Besitz genommen und – soweit vermietet – auch den Mietzins eingezogen. Damit wird zugleich der vom BGH (a.a.O. S. 1593) angesprochene Gegenleistungsaspekt berücksichtigt, ohne dass es einer Entscheidung bedarf, in welchem Umfang dieser Aspekt bei andersartiger Sachlage von Bedeutung ist.

Die weitere Voraussetzung, dass die Wohngeldforderungen für September bis Dezember 2004 erst nach Insolvenzeröffnung fällig geworden sind, ist hier ebenfalls erfüllt. Unschädlich ist, dass der zugrunde liegende Wirtschaftsplan schon Ende 2003 beschlossen wurde. Entscheidend ist, dass die Forderungen erst später fällig geworden sind. Dies ist trotz des nicht eindeutigen Wortlauts in TOP 10 des Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung vom 05.12.1995 i.V.m. TOP 8 der Versammlung vom 29.10.2002 der Fall. Der Senat legt den Beschluss zu TOP 10 in gleicher Weise aus wie das Landgericht, auf dessen Begründung in vollem Umfang Bezug genommen wird. Danach werden die monatlichen Wohngeldzahlungen erst am 3. Werktag eines Monats fällig, wenn nicht der Verwalter das gesamte Jahressoll bzw. Jahresrestsoll fällig gestellt hat. Das ist gegenüber der D nicht erfolgt, so dass es bei der monatlichen Fälligkeit zum 3. Werktag bleibt.

Zu Recht hat auch das Landgericht darauf hingewiesen, dass eine rechtskräftige Feststellung dieser Forderung zur Tabelle nach § 178 Abs. 3 InsO keine Wirkungen gegenüber Masseverbindlichkeiten entfaltet. Vielmehr sind diese Forderungen, wenn es sich nicht um Insolvenzforderungen handelt, von Amts wegen aus der Tabelle zu streichen. Ergänzend wird – zur Vermeidung von Wiederholungen - auf die Begründung des Landgerichts verwiesen.

Die zeitgleich, und zwar bereits ab 13.07.2004 bestandene Zwangsverwaltung der fraglichen Teileinheiten hat keine Auswirkungen auf das Bestehen der Forderungen der Antragstellerin. Die Anordnung der Zwangsverwaltung gem. §§ 146 ff ZVG hat zur Folge, dass der Zwangsverwalter zugunsten des Gläubigers die Nutzungen des Grundstücks zieht und daraus die Kosten bestreitet (§ 155 ZVG). Daneben bleibt die Haftung des Schuldners, bzw. nach dessen Insolvenz, des Insolvenzverwalters bestehen. Der Wohnungseigentümer wird in Höhe der Leistungen des Zwangsverwalters von seiner Leistungspflicht befreit, im übrigen kann er immer persönlich bzw. der Antragsgegner als sein Rechtsnachfolger in Anspruch genommen werden (vgl. Bub in Staudinger, a.a.O., § 28 Rdnr. 221; KG, WE 2001, 9-10 zur Haftung des Zwangsverwalters neben dem Eigentümer; AG Neukölln, ZMR 2005, 659).

Soweit der Antragsgegner in diesem Zusammenhang einwendet, es sei bisher nicht ausreichend dargelegt, in welchem Umfang der Zwangsverwalter bereits Wohngeldforderungen befriedigt habe, kann dieser Einwand, der tatsächliches Vorbringen enthält, in der Rechtsbeschwerdeinstanz nicht mehr berücksichtigt werden. Im übrigen hat die Antragstellerin hierzu bereits im Beschwerdeverfahren mit Schriftsatz vom 31.10.2006 unter Darlegung der einzelnen Zahlungen Stellung genommen. Die Feststellungen der Kammer hierzu sind nicht zu beanstanden.

Die vom Antragsgegner gegenüber dem Zahlungsanspruch erklärte Aufrechnung mit behaupteten Überzahlungen hat das Landgericht aus zutreffenden Erwägungen nicht zugelassen.

Abrechnungsspitze 2004

Auch diese Forderung ist eine Masseverbindlichkeit.

Die Forderung über 8.217,09 € beruht auf dem bestandskräftigen Beschluss vom 27.10.2005 zur Jahresabrechnung.

Forderungen zur Abrechnungsspitze aus einer Jahresabrechnung entstehen erst mit der Beschlussfassung und gehören dementsprechend zur Insolvenzmasse, wenn der Beschluss nach der Eröffnung der Insolvenz gefasst worden ist. Dies entspricht der höchstrichterlichen Rechtsprechung zur Konkursordnung (BGH, NJW 1994, 1806). Dieser Meinung ist auch nach Inkrafttreten der InsO zu folgen (AG Neukölln, ZMR 2005, 659; ebenso zur Zwangsverwaltung: OLG München, NZM 2007, 452). Zur weiteren Begründung kann wiederum auf die nicht ergänzungsbedürftigen Gründe des angefochtenen Beschlusses verwiesen werden.

Die zum 29.03.2005 beendete Zwangsverwaltung ist hier aufgrund des Zeitablaufs ohne Bedeutung.

Da die Forderung sich auf den nicht angefochtenen Beschluss gründet, der auch den Betrag festlegt, geht der Einwand der Überzahlung ins Leere. Eine Aufrechnung ist – wie oben erwähnt – aus den Gründen der angefochtenen Entscheidung nicht zulässig.

Wohngeldforderungen Januar bis März 2005

Aus den Gründen der Entscheidung des Landgerichts und den oben dargelegten ergänzenden Überlegungen folgt für diese Forderungen gleichfalls, dass sie als Masseschulden aus der Insolvenzmasse zu tilgen sind.

Sie beruhen auf dem nicht angefochtenen Beschluss zum Wirtschaftsplan 2005, der im Dezember 2004, also nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens, gefasst wurde. Zwar bestand zur gleichen Zeit noch die Zwangsverwaltung. Das hat indes – wie gezeigt – keine Auswirkungen auf das Bestehen der Forderungen gegenüber der Insolvenzmasse.

Die Feststellungen des Landgerichts zur Höhe der Forderungen (12.575,28 €) lassen keine Fehler erkennen.

Zur Möglichkeit eine Aufrechnung gilt das Entsprechende wie zu den anderen Forderungen.

Umlage Brandschutz

Das Landgericht hat mit rechtsfehlerfreien Erwägungen diese Forderung über 273.958,93 € ebenfalls als Masseschuld angesehen, da die Umlage auf einem bestandskräftigen Eigentümerbeschluss vom 27.10.2005 beruht.

In Anbetracht des umfangreichen Vorbringens in der weiteren Beschwerde ist ergänzend auf folgendes hinzuweisen:

Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu nach Konkurseröffnung beschlossener (Sonder-)Umlagen, wonach selbst eine Umlage, die eine Ausfallhaftung wegen der Zahlungsunfähigkeit des insolventen Schuldners vorsieht, eine Masseschuld ist (BGH, NJW 1989, 3018; ebenso KG, WE 2001, 9 wohl noch zur KO), ist nach Ansicht des Senats auf die Umlagenbeschlüsse unter der Geltung der InsO grundsätzlich zu übertragen. Nach den Regeln des Wohnungseigentumsrechts entstehen Hausgeldforderungen sowie Sonderumlagen erst und nur durch eine Mehrheitsbeschlussfassung (vgl. Weitnauer/Gottschalg, a.a.O., § 28, Rdnr. 5). Sie sind – anders als der Antragsgegner meint – nicht bereits vorher begründet.

Es ist nichts ersichtlich, weshalb für die Beurteilung dieser Forderungen im Insolvenzverfahren nach der InsO von diesem Grundsatz abgewichen werden sollte. Denn es lässt sich systematisch nicht ohne weiteres begründen, auf welchem Rechtsgrund die genannten Forderungen beruhen sollen, wenn nicht auf einer Beschlussfassung der Gemeinschaft. Zudem bliebe bei der Annahme eines alternativen Entstehungsgrundes ungeklärt, wann die jeweilige Forderung zur Entstehung kommt und wann sie fällig wird. Angesichts der besonderen Situation in einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit oftmals zahlreichen Eigentümern besteht ein besonderes Bedürfnis nach eindeutiger und für alle erkennbarer Rechtslage, damit die Beteiligten ihr Verhalten danach ausrichten können. Diesem Bedürfnis wird der aus § 28 Abs. 5 WEG abgeleitete Grundsatz zur Abhängigkeit einer Umlageforderung von der entsprechenden Beschlussfassung gerecht.

Auch in Blick auf die neuere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, NJW 2007, 1591; BGH, NJW-RR 2002, 1198) besteht nach Meinung des Senats kein Anlass zur Abweichung von diesem Grundsatz. Beiden Entscheidungen liegen anders gelagerte Sachverhalte zugrunde, die mit der Interessenlage bei der Insolvenz eines Eigentümers nicht ohne weiteres vergleichbar sind. In seiner Entscheidung vom 18.04.2002 (NJW-RR 2002, 1198) lässt der BGH die zur Sonderumlage in der Insolvenz entstehenden Fragen ausdrücklich offen. Der Verweis des Antragsgegners, die Neuregelung der InsO habe eine Entlastung der Insolvenzmasse von Masseverbindlichkeiten zum Ziel und unterstreiche das Äquivalenzprinzip ("Gegenleistungsaspekt") ist beachtlich (vgl. Hefermehl in MüKo-InsO, a.a.aO., § 55 Rdnr. 14 f, 76), führt indes zu keinem anderen Ergebnis. Der Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage ist regelmäßig durch entsprechende bauliche oder sonstige Maßnahmen zur Instandhaltung oder Verbesserung der Anlage veranlasst, so dass damit auch eine Wertsteigerung oder zumindest eine Werterhaltung der Anlage verbunden ist. Diese Werterhöhung kommt dem Einzelobjekt, das der Insolvenzverwalter zur Nutzung für die Insolvenzmasse in Besitz genommen hat, zugute. Mit dem Beschluss zu einer Umlage ist deshalb im Regelfall eine Verbesserung oder jedenfalls ein Erhalt des bestehenden Wertes des Objekts gekoppelt. Damit kommt durch die Umlage dem genutzten Objekt eine Gegenleistung zugute, so dass dem Äquivalenzprinzip Rechnung getragen wird.

Der Einwand, die Wohnungseigentümergemeinschaft habe es in der Hand, wann sie über eine erforderliche Umlage entscheide und könne damit nicht gerechtfertigte Masseverbindlichkeiten begründen (so beispielsweise Hefermehl in MüKo-InsO, a.a.aO.. § 55 Rdnr. 76 am Anfang), erscheint zwar auf den ersten Blick einleuchtend. Angesichts der gesetzlichen Vorgaben durch das WEG und den damit verbundenen Abläufen in einer Gemeinschaft zeigt sich nach Ansicht des Senats allerdings, dass der Gemeinschaft bzw. ihrer Verwaltung enge Grenzen zur Beschlussfassung über Sonderumlagen gesetzt sind und der Zeitpunkt der Eigentümerversammlung nicht beliebig hinausgezögert werden kann. Nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß § 21 Abs.1, Abs. 4 WEG, wozu die Gemeinschaft und der Verwalter verpflichtet sind, ist bei Instandhaltungsmaßnahmen und Verbesserungen für eine gesicherte und zeitgerechte Finanzierung zu sorgen. Die Verwaltung ist deshalb verpflichtet, sofern die Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht, zeitnah eine Beschlussfassung über eine Sonderumlage herbeizuführen. Andernfalls kann sich der Verwalter, sollte die Durchführung der Maßnahme wegen verspäteter Finanzierung scheitern oder zu erhöhten Kosten führen, schadensersatzpflichtig machen. Im Regelfall einer ordnungsgemäßen Verwaltung ergibt sich somit der Zeitpunkt für eine notwendige Beschlussfassung zur Sonderumlage aus den wohnungsrechtlichen Anforderungen und ist nicht manipulierbar.

Der Senat folgt deshalb der bisherigen Rechtsprechung zur Zuordnung der Sonderumlage zu Masseverbindlichkeiten, wenn der begründende Beschluss nach Insolvenzeröffnung gefasst wurde (so auch die überwiegende Meinung, vgl. z.B. Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 16, Rdnr. 3; § 28 Rdnr. 158; Weitnauer, a.aO., § 16 Rdnr. 43; Bub in Staudinger, a.aO., § 28 Rdnr. 216; Uhlenbruck, a.a.O., § 55 Rdnr. 41 a.E. unter ausdrücklichem Hinweis auf § 55 Abs. 1 Nr. 1 InsO; differenzierend: Vallendar, NZI 2004, 401, 406).

Der Antragsgegner weist zu Recht darauf hin, dass vorliegend die Sonderumlage zum Brandschutz nicht so zeitnah beschlossen worden ist, wie es ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen hätte. Gleichwohl hat der Senat keine Bedenken, in der erst nach Insolvenzeröffnung beschlossenen Umlage trotz zeitlicher Verzögerung eine Masseverbindlichkeit zu sehen. Zum einen ist die Brandschutzmaßnahme noch nicht vollständig abgeschlossen – es fehlt noch die werkvertragliche Abnahme. Zum anderen liegen hier Besonderheiten des Ablaufs vor, die weder aus Versäumnissen der Verwaltung noch der Wohnungseigentümergemeinschaft resultieren, sondern durch die komplizierte Verfassung dieser Wohnungseigentümergemeinschaft bedingt sind. Insbesondere sind keine Anhaltspunkte für eine mißbräuchliche Verschiebung der Beschlussfassung zu erkennen. Dies zeigt der zeitliche Ablauf:

Die ursprüngliche Beschlussfassung zu der erforderlichen umfangreichen Baumaßnahme erfolgte zeitnah am 12.02.2003. Dass dieser Beschluss, der in der Sache ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach, nach einem langen Verfahren als ungültig angesehen wurde, beruht auf der sehr komplizierten Fassung der Teilungserklärung der Gemeinschaft und ihrer Gemeinschaftsordnung zur Frage der Kostentragung. Allein wegen der strittigen Auslegung dieser für Nicht-Juristen schwer handhabbaren Regelungen war die Beschlussanfechtung erfolgreich. Der Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht vorzuwerfen, dass sie in dieser Frage den Rechtsweg ausgeschöpft hat, denn mit der Auslegung durch den Senat in seiner Entscheidung vom 06.08.2004 wird auch Klarheit für zukünftige Fälle erzielt. Die Verwaltung hat nach Vorliegen der bestandskräftigen Entscheidung – unmittelbar vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens am 16.08.2004 - eine neue Abrechnung für die Sonderumlage am 27.10.2005 vorgelegt und eine Beschlussfassung herbeigeführt. Diese Zeitspanne ist angesichts den Erfordernissen einer völlig neuen Abrechnung nicht überlang, zumal eine Beschlussfassung vor Insolvenzeröffnung nicht mehr möglich war.

Mit seinem Vorbringen zu einer Insolvenzanfechtung, die erstmals mit der weiteren Beschwerde geltend gemacht wird, kann der Antragsgegner nicht gehört werden, da es sich um neues tatsächliches Vorbringen handelt, das in der Rechtsbeschwerde nicht zulässig ist.

Im Ergebnis sind deshalb sämtliche geltend gemachten Forderungen einschließlich der rechtsfehlerfrei zugesprochenen Zinsen Masseverbindlichkeiten, zu deren Zahlung der Antragsgegner als Insolvenzverwalter verpflichtet ist.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG a. F. . Es entspricht billigem Ermessen, dem unterlegenen Antragsgegner die Gerichtskosten des Verfahrens dritter Instanz aufzuerlegen. Für eine Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten bestand auch im Rechtsbeschwerdeverfahren angesichts der offenen Rechtsfragen keine Veranlassung.

Die Festsetzung des Geschäftswerts folgt aus § 48 Abs. 3 WEG a. F.