1

G r ü n d e :

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I.

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Die Kläger machen als Ersteher eines in der Zwangsversteigerung erworbenen Grundstücks mit Mehrfamilienhaus einen Schadensersatzanspruch gegen den Beklagten wegen eines von ihm im Zwangsversteigerungsverfahren erstatteten Verkehrswertgutachtens geltend.

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Der Beklagte erstattete im Auftrag des Amtsgerichts Köln unter dem 05.09.2002 ein Verkehrswertgutachten (Anl. K 2), mit welchem er den Verkehrswert des Objektes auf insgesamt 655.000,00 € ermittelte. Das Amtsgericht Köln setzte die Verkehrswerte entsprechend den vom Beklagten ermittelten Beträgen fest.

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Die Kläger ersteigerten das Grundstück zum Betrag von 555.000,00 €.

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Sie haben die Ansicht vertreten, der Beklagte habe das Gutachten grob fahrlässig falsch erstattet. Hierzu haben sie behauptet, auf dem Grundstück seien nicht - wie im Gutachten angegeben - 8 PKW-Stellplätze vorhanden, sondern nur 6. Ferner sei das mitversteigerte Flurstück xx1 von der Parzelle xx2 aus mit einem auf diesem Grundstück errichteten Mehrfamilienhaus überbaut.

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Bei richtiger Begutachtung und in Kenntnis dieser Umstände hätten sie das Grundstück zu einem geringeren Betrag ersteigert, da in diesem Fall nicht nur sie, sondern auch die übrigen Mitbieter entsprechend geringere Gebote abgegeben hätten.

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Die Kläger haben beantragt,

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den Beklagten zu verurteilen, an sie in Bruchteilsgemeinschaft zu je ½ Anteilen einen Betrag in Höhe von 18.827,49 € zuzüglich 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz ab 16.12.2003 zu zahlen.

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Der Beklagte hat beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Er hat die Ansicht vertreten, § 839 a BGB sei auf ein Wertgutachten im Zwangsversteigerungsverfahren nicht anwendbar, da der behauptete Schaden nicht auf eine gerichtliche Entscheidung zurückzuführen sei.

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Im übrigen sei den Klägern kein Schaden entstanden, da der im Gutachten ermittelte Wert, der auf dem Ertragswert beruht habe, auch bei Unterstellung der Behauptungen der Kläger noch vertretbar gewesen sei. Zudem fehle es auch deshalb an einem Schaden, weil die Kläger das Objekt weit unter dem angenommenen Verkehrswert ersteigert hätten.

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Auch liege keine grob fahrlässige Falschbegutachtung vor. Der Überbau sei nicht aktenkundig gewesen, so dass er ihn nicht habe erkennen können. Eine Prüfung der tatsächlichen Grenzsituation habe ihm als Wertgutachter nicht oblegen, worauf er im Gutachten ausdrücklich hingewiesen habe. Die Zahl der Stellplätze habe er ermittelt, indem er anhand der Flurkarte eine Längen von 20 m ermittelt habe, die er durch die durchschnittliche Stellplatzbreite von 2,5 m geteilt habe.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Vorbringens wird auf das Urteil des Landgerichts Bezug genommen, durch welches es die Klage abgewiesen hat.

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Hiergegen richtet sich die Berufung der Kläger.

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Sie schließen sich in der Berufungsbegründung der Schadensberechnung des Landgerichts an und machen nur noch den Betrag von 8.473,32 € geltend.

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Sie rügen, dass das Landgericht § 839 a BGB zu eng ausgelegt habe. Die Auslegung des Landgerichts würde dazu führen, dass die Vorschrift in Zwangsversteigerungsverfahren keine Anwendung finde, obwohl das Gutachten insbesondere auch für den Bieter von erheblicher Bedeutung sei. Der Bieter könne sich oft nur auf das Gutachten verlassen, da eine Innenbesichtigung in aller Regel nicht möglich sei. Sie verweisen ferner auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 20.05.2003, VI ZR 312/02 in NJW 2003, 2825, in welcher der Bundesgerichtshof § 839 a BGB ausdrücklich und ausschließlich deshalb nicht angewandt habe, weil die Vorschrift zum Zeitpunkt des Schadensfalles noch nicht in Kraft gewesen sei. Daraus ergebe sich aber im Umkehrschluss, dass der Bundesgerichtshof sie im Zwangsversteigerungsverfahren zu Gunsten des Erstehers grundsätzlich für anwendbar halte. Für den Fall, dass der Senat dieser Auffassung nicht folge, beantragen sie die Zulassung der Revision.

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Dem Schaden stehe nicht entgegen, dass sie das Grundstück zu einem deutlich unter dem festgesetzten Verkehrswert liegenden Betrag erworben hätten. Wäre ihnen und den anderen Bietern bekannt gewesen, dass das Grundstück nur über 6 Stellplätze verfüge und ein Überbau vorliege, hätten sowohl sie als auch die anderen Bieter - die hierfür als Zeugen benannt werden - entsprechend weniger geboten, so dass sie den Zuschlag auch zu einem entsprechend niedrigeren Betrag erhalten hätten.

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Die Kläger beantragen,

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unter Aufhebung des Urteils des Landgerichts Köln vom 05.08.2004 den Beklagten zu verurteilen, an sie 8.473,32 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab 16.12.2003 zu zahlen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Er wiederholt sein erstinstanzliches Vorbringen und hält die Klage weiterhin für unschlüssig. Er bestreitet den Überbau und dass nur sechs Stellplätze vorhanden seien. Auch fehle es jedenfalls an einem Verschulden.

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Den Klägern sei schon deshalb kein Schaden entstanden, weil sie das Objekt weit unter dem festgesetzten Wert erworben hätten.

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§ 839 a BGB finde keine Anwendung zu Gunsten des Erstehers, da dieser im Zwangsversteigerungsverfahren nicht Beteiligter sei. Ihm stünden im Hinblick auf die Wertfestsetzung keine Verfahrensrechte zu, insbesondere könne er die Wertfestsetzung nicht angreifen.

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II.

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Die zulässige Berufung ist nicht begründet. Nach Auffassung des Senats hat das Landgericht richtig entschieden.

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Als Anspruchsgrundlage kommt lediglich § 839 a BGB in Betracht.

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Vertragliche Ansprüche der Kläger bestehen nicht, da zwischen ihnen und dem Beklagten keine vertraglichen Beziehungen bestehen. Die Beauftragung des Sachverständigen durch das Amtsgericht begründet ebenfalls keine Ansprüche unter dem Gesichtspunkt eines Vertrages mit Schutzwirkung zugunsten Dritter, da der gerichtlich bestellte Sachverständige nicht aufgrund eines privatrechtlichen Vertrages tätig wird (Brandenburgisches OLG, MDR 2000, 1076; OLG Frankfurt, BauR 2000, 1521; OLG Celle, BauR 204, 1481). Der Anspruch aus § 823 Abs. 1 BGB umfasst keine Vermögensschäden, wie sie hier geltend gemacht werden. Für einen Anspruch aus § 823 Abs. 2 BGB fehlt es an der Verletzung eines die Kläger schützenden Schutzgesetzes. Der Anspruch aus § 826 BGB setzt Sittenwidrigkeit voraus, die nur bei einer vorsätzlichen Falschbegutachtung angenommen werden kann (zum Ganzen juris Praxiskommentar BGB, § 839 a Rdnr. 1 - 3). Eine vorsätzliche Falschbegutachtung werfen die Kläger dem Beklagten indes nicht vor, Vorsatz ist auch nicht erkennbar.

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Ein Anspruch aus § 839 a BGB kommt ebenfalls nicht in Betracht, da die Voraussetzungen dieser Vorschrift nicht vorliegen.

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Der Wortlaut der Vorschrift schließt deren Anwendung auf die vorliegende Konstellation noch nicht aus.

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Als gerichtliche Entscheidung, die aufgrund des Sachverständigengutachtens ergeht, kann auch der Wertfestsetzungsbeschluss angesehen werden, der wiederum die Untergrenze für die abzugebenden Gebote bestimmt.

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Problematischer ist, ob der Ersteher im Zwangsversteigerungsverfahren „Verfahrensbeteiligter“ im Sinne des § 839 a BGB ist. Der Ersteher ist im Rahmen der Wertfestsetzung nicht Verfahrensbeteiligter. Er kann die Wertfestsetzung nicht angreifen, vielmehr tritt er erst bei der eigentlichen Versteigerung auf. Er ist aber dennoch Beteiligter des Zwangsversteigerungsverfahrens, in welchem der Wertgutachter sein Gutachten erstattet hat, so dass der Wortlaut der Vorschrift es noch nicht ausschließt, ihn als Verfahrensbeteiligten anzusehen (aA Wagner, in: Münchener Kommentar zum BGB, 4. Aufl., § 839 a Rdnr. 28).

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Die Kausalität zwischen Wertfestsetzung und höchstem Gebot kann auch nicht grundsätzlich verneint werden (was nicht bedeutet, dass sie nicht im Einzelfall nachgewiesen werden muss). Zum einen ergibt sich aus dem festgesetzten Wert der rechtliche Rahmen der abzugebenden Gebote, zum anderen ist das Gutachten Grundlage der wirtschaftlichen Disposition des Bieters.

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Aus der Entstehungsgeschichte der Vorschrift ergibt sich für die Frage der Anwendung auf den Wertgutachter im Zwangsversteigerungsverfahrens nichts. Der Gesetzgeber wollte die Haftung des Sachverständigen einerseits gegenüber der bisherigen Rechtslage vereinheitlichen und ausweiten, indem er den vereidigten und nicht vereidigten Sachverständigen gleichstellen wollte, andererseits wollte er die Haftung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränken.

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Die Haftungsvorschrift greift aber deshalb nicht ein, weil der von den Klägern geltend gemachte Schaden - nämlich das Grundstück zu einem höheren Betrag ersteigert zu haben als bei „richtiger“, nämlich niedrigerer Festsetzung des Verkehrswertes - nicht durch eine auf Grund des Gutachtens ergangene gerichtliche Entscheidung eingetreten ist, sondern durch die Entscheidung der Kläger, bis zu dem Betrag, zu dem sie den Zuschlag erhalten haben, zu bieten.

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Der Unterschied zum klassischen Fall des § 839 a BGB - aufgrund eines falschen Gutachtens ergeht ein falsches Urteil, durch das ein (Vermögens)schaden entsteht - liegt in der vorliegenden Konstellation darin, dass das Wertgutachten im Zwangsversteigerungsverfahren nicht Grundlage einer staatlichen Zwangsentscheidung ist, sondern der Betroffene aufgrund des Gutachtens eine eigene, wirtschaftliche Entscheidung trifft, die sich als falsch herausstellt. Insofern entspricht die Interessenlage dem Fall, dass die Parteien sich auf Basis eines - unrichtigen - Gutachtens vergleichen, etwa über die Höhe von Nachbesserungskosten. Für diesen Fall hat der Gesetzgeber die Haftung aber gerade ausgeschlossen, und zwar mit der Begründung, dass hier „der Nachweis, dass dieses Gutachten auf die Motivation der Parteien eingewirkt hat, auch nur schwer zu erbringen“ wäre (BT-DrS 14/7752, S. 28).

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Der Senat schließt sich daher der Auffassung des Landgerichts an, welches hier nur eine - für § 839 a BGB nicht ausreichende - mittelbare Kausalität zwischen Wertfestsetzung und abgegebenem Gebot sieht. Diese Argumentation berücksichtigt, dass das abgegebene Höchstgebot auf der freien Entscheidung des Erstehers beruht, für die das Wertgutachten nur ein Faktor ist, dessen Bedeutung im Nachhinein nicht mehr geklärt werden kann.

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Für diese Lösung spricht auch die Nähe der Vorschrift zu § 839 BGB und die Entstehungsgeschichte. Ausgangspunkt für die Regelung war nämlich der Vorschlag der ZPO-Kommission. Daraus ergibt sich, dass es in erster Linie um Rechtsschutz gegen falsche Gerichtsentscheidungen ging, die auf einem falsche Gutachten beruhen, und nicht darum, den Sachverständigen gegenüber jedermann haften zu lassen. Das rechtfertigt ebenfalls die Beschränkung auf Fälle, in denen der Schaden unmittelbar durch eine gerichtliche Entscheidung eingetreten ist.

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Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. In seiner Entscheidung vom 20.05.2003 - auf die die Kläger sich berufen - hat der BGH die Haftung nach alter Rechtslage wegen fehlenden Vorsatzes (Sittenwidrigkeit) verneint, aber darauf hingewiesen, dass § 839 a BGB aus zeitlichen Gründen auf den Fall nicht anwendbar sein. Der Bundesgerichtshof hat in dieser Entscheidung die Frage, ob § 839 a BGB in der vorliegenden Konstellation eine Haftung des Sachverständigen zu begründen vermag, gerade offengelassen.

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In zwei weiteren, neueren Entscheidung sieht der Bundesgerichtshof den Erwerber ausdrücklich als schutzwürdig an. In einer Entscheidung vom 20.04.2004, X ZR 250/02 (NJW 2004, 3035, hierzu Finn, Zur Haftung des Sachverständigen für fehlerhafte Wertgutachten gegenüber Dritten, NJW 2004, 3752) hat er festgestellt, dass auch Kreditgeber oder Kapitalanleger in den Schutzbereich eines privatrechtlichen Sachverständigenauftrages einbezogen sind. In einer weiteren Entscheidung vom 06.02.2003, III ZR 44/02 (VersR 2003, 1535) hält er die Amtspflicht des - öffentlich-rechtlichen - Gutachterausschusses, im Zwangsversteigerungsverfahren kein unrichtiges Gutachten zu erstatten, als auch zugunsten des Erstehers drittgerichtet und begründet dies mit einem schutzwürdigen Vertrauen des Ersteigerers darauf, dass „das Gericht bei der Festsetzung des Grundstückswertes, die die Grundlage für die Höhe des Gebots bildet, mit der erforderlichen Sorgfalt verfahren ist“. Dagegen hält er die Argumentation des OLG Frankfurt NJW 1990, 1486 nicht für überzeugend, wonach die Wertfestsetzung nicht kaufmännische Erfolge künftiger Ersteher schütze und dieser sich des wirtschaftlichen Risikos bewusst sein müsse, zumal beim Erwerb in der Zwangsversteigerung keine Gewährleistungsansprüche bestünden.

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Diese Gesichtspunkte reichen aber zur Begründung einer Haftung nach § 839 a BGB noch nicht aus. Denn anders als § 839 a BGB setzen die vom Bundesgerichtshof in den genannten Fällen bejahten Haftungsgrundlagen des Vertrages mit Schutzwirkung zugunsten Dritter bzw. der Amtshaftung nach § 839 BGB nicht voraus, dass der Schaden gerade durch eine auf Grundlage des unrichtigen Gutachtens ergangene gerichtliche Entscheidung entsteht.

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III.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

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Der Senat lässt die Revision wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Frage zu, ob § 839 a BGB auch auf den Sachverständigen im Zwangsversteigerungsverfahren Anwendung findet, der ein falsches Wertgutachten erstattet. Die Frage ist in der Literatur nicht abschließend geklärt (gegen die Anwendung des § 839 a BGB Wagner, in: Münchener Kommentar zum BGB, 4. Aufl., § 839 a Rdnr. 28), der Bundesgerichtshof hat sie in mehreren Entscheidungen (Urt. vom 06.02.2003, III ZR 44/02, VersR 2003, 1535; Urt. vom 20.05.2003, VI ZR 312/02, NJW 2003, 2825 und Beschl. v. 16.09.2004, III ZPO 33/04, MDR 2005, 162) offen gelassen, wobei er die Frage in seinem Beschluss vom 16.09.2004 als „rechtsgrundsätzlich“ bezeichnet hat.