Oberlandesgericht Köln, 16 Wx 153/04

G r ü n d e

Die Beteiligte zu 1. hat durch notarielle Teilungserklärung vom 09.05.1997 an den Grundstücken, auf denen die eingangs bezeichnete Wohnanlage errichtet ist, Wohnungseigentum begründet. In der folgenden Zeit hat sie auf den Grundstücken als Bauträgerin mehrere Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 52 Einheiten und 56 Tiefgaragenstellplätzen erbaut. Die Miteigentumsanteile hat sie an einzelne Erwerber, die Beteiligten zu 2. bis 54., veräußert. Für sämtliche Erwerber wurden Auflassungsvormerkungen in das Grundbuch eingetragen und ihnen wurde - mit Ausnahme des Beteiligten zu 54. - der Besitz an den erworbenen Einheiten bzw. Stellplätzen eingeräumt. Die Beteiligten zu 2. bis 19. sind zwischenzeitlich als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, während eine Eigentumsumschreibung hinsichtlich der Beteiligten zu 20. bis 54. bislang nicht erfolgt ist, da diese wegen - behaupteter - Mängel Teile des Kaufpreises zurückbehalten haben. U.a. die behaupteten Mängel am Gemeinschaftseigentum sind Gegenstand eines beim Landgericht Bonn anhängigen Beweissicherungsverfahrens, dessen Antragsgegnerin die Beteiligte zu 1. ist.

Mit Schreiben vom 04.07.2003 lud die Beteiligte zu 55., die Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage, sämtliche übrigen Verfahrensbeteiligten zu einer ordentlichen Eigentümerversammlung am 28.07.2003 ein. In der Einladung wurde unter Ziffer 3 der Tagesordnung "Beweissicherungsverfahren" lit. c) folgender Tagesordnungspunkt angekündigt: "Finanzierung des Verfahrens/Kostenvorschüsse". Zugleich wurde in der Einladung auf Ziffer 12.3 der Gemeinschaftsordnung hingewiesen, wonach die Eigentümerversammlung unabhängig von der Anzahl der anwesenden Eigentümer in jedem Fall beschlussfähig ist.

In der Eigentümerversammlung vom 28.07.2003, zu der neben der Beteiligten zu 1. weitere 16 im Grundbuch eingetragene Sonder- bzw. Teileigentümer erschienen waren, die insgesamt 30 Sondereigentumsrechte hielten, wurden diverse Beschlüsse gefasst, an denen auch die erschienenen Erwerber von Miteigentumsanteilen, hinsichtlich derer eine Eigentumsumschreibung im Grundbuch bislang nicht erfolgt ist, mitwirkten. U.a. wurde unter TOP 3c) beschlossen, zur Finanzierung des Beweissicherungsverfahrens den angeforderten weiteren Kostenvorschuss in Höhe von 65.000, -- EUR als Sonderumlage zum 01.10.2003 fällig zu stellen.

Die Beteiligte zu 1. hat mit einer am 26.08.2003 beim Amtsgericht eingegangenen Antragsschrift beantragt, sämtliche Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 28.07.2003 für ungültig zu erklären. Zur Begründung hat sie im wesentlichen vorgetragen: Die erforderliche Mehrheit für die jeweilige Beschlussfassung habe nicht vorgelegen. Die im Grundbuch bislang nicht eingetragenen Erwerber von Sondereigentumsrechten seien weder stimmberechtigt gewesen noch hätte ihnen ein Recht zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung zugestanden. Die Beschlussfassung zu TOP 3 c) leide an einem formalen Mangel, da in der Einladung die Höhe des gerichtlich angeforderten, weiteren Kostenvorschusses nicht mitgeteilt worden sei.

Die Beteiligten zu 2. bis 54. sind dem Anfechtungsbegehren der Beteiligten zu 1. entgegen getreten.

Das Amtsgericht hat den Antrag der Beteiligten zu 1. auf Ungültigerklärung der in der Eigentümerversammlung vom 28.07.2003 gefassten Beschlüsse zurückgewiesen. Die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1. hatte keinen Erfolg. Mit der Rechtsbeschwerde verfolgt die Beteiligte zu 1. ihr Anfechtungsbegehren weiter.

II.

Die nach §§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1. hat in der Sache keinen Erfolg, weil die Entscheidung des Landgerichts nicht auf einem Rechtsfehler beruht.

Das Landgericht hat den Beschlussanfechtungen durch die Beteiligte zu 1. zu Recht den Erfolg versagt.

Der auf Ungültigerklärung der in der Eigentümerversammlung vom 28.07.2003 gefassten Beschlüsse gerichtete Verfahrensantrag der Beteiligten zu 1. ist nicht mangels hinreichender Bestimmtheit des Anfechtungsgegenstandes unzulässig. Anerkannt ist zwar, dass die für ungültig zu erklärenden Eigentümerbeschlüsse innerhalb der Frist des § 23 Abs. 4 WEG so bestimmt bezeichnet werden müssen, dass sich unter Berücksichtigung aller erkennbaren Umstände ersehen lässt, welcher Beschluss angefochten wird und es zur Fristwahrung nicht ausreicht, wenn die Ungültigerklärung von nicht näher bezeichneten Beschlüssen einer bestimmten Eigentümerversammlung beantragt und die genaue Bezeichnung der angefochtenen Beschlüsse erst nach Ablauf der Ausschlussfrist vorgenommen wird (vgl. Senatsbeschluss vom 25.04.1996 - 16 Wx 50/96 -, WuM 1996, 499 f. = ZMR 1996, 576 f.). Die Beteiligte zu 1. hat den Anfechtungsgegenstand aber in der innerhalb der Ausschlussfrist des § 23 Abs. 4 WEG eingereichten Antragsschrift vom 25.08.2003 hinreichend konkretisiert. Sowohl aus dem Antrag selbst wie auch aus der vorangehenden Bezeichnung des Verfahrensgegenstandes und der Begründung des Anfechtungsbegehrens ergibt sich, dass von der Beteiligten zu 1. sämtliche in der Eigentümerversammlung vom 28.07.2003 gefassten Beschlüsse angefochten werden; allein eine Wiedergabe deren Wortlauts ist unterblieben, da der Beteiligten zu 1. nach ihrem Sachvortrag zur Zeit der Einreichung der Antragsschrift das Protokoll der fraglichen Eigentümerversammlung noch nicht vorlag.

Es mangelt auch nicht an einem Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung der in der Eigentümerversammlung vom 28.07.2003 gefassten Beschlüsse, weil die Beteiligte zu 1. sich bei der Beschlussfassung jeweils der Stimme enthalten hat. Denn das Anfechtungsrecht dient nicht nur dem persönlichen Interesse des anfechtenden Wohnungseigentümers, sondern auch dem Interesse der Gemeinschaft an einer ordnungsgemäßen Verwaltung (vgl.Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 43 Rdnr. 106 m.w.N.).

Der Beschluss der Eigentümerversammlung zu TOP 3 c) ist nicht mangels hinreichend bestimmter Bezeichnung des Beschlussgegenstandes bei der Einberufung nach § 23 Abs. 2 WEG ungültig. Durch die Bezeichnung des Beschlussgegenstandes in der Einladung zur Eigentümerversammlung soll der Wohnungseigentümer vor überraschenden Beschlüssen geschützt und insbesondere in die Lage versetzt werden, sich anhand der Tagesordnung auf die Beratung und die Beschlussfassung in der Versammlung vorzubereiten bzw. zu entscheiden, ob er an der Versammlung teilnehmen will (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 23 Rdnr. 78). Dabei ist es nicht erforderlich, dass in der Einladung angekündigt wird, dass über einen bestimmten Tagungsordnungspunkt nicht lediglich beraten, sondern auch beschlossen werden soll; vielmehr müssen die Wohnungseigentümer grundsätzlich damit rechnen, dass zu einem Tagesordnungspunkt eine Beschlussfassung erfolgt (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O.; Köhler/Bassenge, Anwaltshandbuch Wohnungseigentumsrecht, Teil 5 Rdz. 43). Der erforderliche Inhalt der Bezeichnung des Beschlussgegenstandes hängt von der Bedeutung desselben und dem berechtigten Informationsbedürfnis der Wohnungseigentümer ab (Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., Rdnr. 79). Übertriebene Anforderungen dürfen an die Bezeichnung des Beschlussgegenstandes nicht gestellt werden. So ist es nicht erforderlich, dass der jeweilige Eigentümer aus der Ladung von vornherein sämtliche Einzelheiten des Gegenstandes übersehen und die Auswirkungen eines etwaigen Beschlusses in jeder Beziehung, etwa hinsichtlich der finanziellen Belastung für ihn, erkennen muss; vielmehr genügt in der Regel eine schlagwortartige Bezeichnung (vgl. OLG Celle ZMR 2004, 525, 526). Diesen Anforderungen genügt die in der Einladung vom 04.07.2003 unter Ziffer 3 "Beweissicherungsverfahren" lit. c) enthaltene Angabe "Finanzierung des Verfahrens/Kostenvorschüsse", zumal nach dem unwidersprochen gebliebenen Sachvortrag der Beteiligten zu 2. bis 54. die Höhe des noch zu entrichtenden, weiteren Kostenvorschusses zum Zeitpunkt der Einberufung der Eigentümerversammlung noch nicht feststand.

Das Landgericht hat im Ergebnis zu Recht angenommen, dass die angefochtenen Beschlüsse nicht deshalb für ungültig zu erklären sind, weil an der Beschlussfassung Erwerber von Miteigentumsanteilen mitgewirkt haben, die in den Wohnungsgrundbüchern noch nicht als Eigentümer eingetragen sind.

Nach der in der obergerichtlichen Rechtsprechung und dem Schrifttum immer noch ganz herrschenden Meinung, die der Senat teilt, entsteht zwischen dem teilenden ursprünglichen Grundstückseigentümer und den Erwerbern von Wohnungseigentum nach der Teilung eine sog. "faktische" oder "werdende" Wohnungseigentümergemeinschaft, sobald zumindest für einen Erwerber aufgrund eines wirksamen Erwerbsvertrages eine Auflassungsvormerkung zur Sicherung des Eigentumserwerbs in das Grundbuch eingetragen ist und dieser seine Eigentumswohnung in Besitz genommen hat (Senatsbeschluss vom 02.02.2004 - 16 Wx 244/03 -; OLG Karlsruhe ZMR 2003, 374 f.; KG WuM 2002, 683 f.; OLG Hamm ZMR 2003, 776 ff. und WuM 2000, 319 ff.; Thüringer Oberlandesgericht WuM 2001, 504 f; BayObLGZ 1990, 101 ff; a.A.: OLG Saarbrücken NZM 2002, 610 ff.; Köhler/Bassenge, a.a.O., Teil 7 Rdz. 227). Diese Voraussetzungen liegen hier vor, da zugunsten der Beteiligten zu 2. bis 54. Eigentumsverschaffungsvormerkungen im Grundbuch eingetragen sind bzw. waren und auf sie - mit Ausnahme des Beteiligten zu 54. - Besitz und Nutzungen an den von ihnen erworbenen Einheiten vor der Eigentümerversammlung übergegangen sind. Einem dringenden praktischen Bedürfnis folgend werden auf die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft die Vorschriften des WEG, insbesondere diejenigen über die gemeinschaftliche Verwaltung nach den §§ 21 ff. WEG und das gerichtliche Verfahren nach den §§ 43 ff. WEG, entsprechend angewandt mit der Folge, dass das Mitglied einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft in der Eigentümerversammlung ein eigenes Stimmrecht besitzt (vgl. etwa BayObLGZ ZMR 1998, 101 f.). Denn nach rechtlicher Sicherung des jeweiligen Erwerbsanspruchs und Nutzungsüberlassung durch den teilenden Eigentümer wird die Eigentümergemeinschaft von den Erwerbern tatsächlich praktiziert und benötigt deshalb einen Handlungsrahmen, der nur durch eine entsprechende Anwendung der §§ 21 ff. WEG gewonnen werden kann (OLG Hamm, a.a.O.).

Die von der Beteiligten zu 1. herangezogene Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 01.12.1988 (BGHZ 106, 113 ff.) steht dem nicht entgegen, da sie ausschließlich die Frage betrifft, ob demjenigen, der bei voll eingerichteter Gemeinschaft im Wege der Einzelrechtsnachfolge eine Wohnung erwirbt, vor Umschreibung in das Wohnungsgrundbuch ein Stimmrecht in der Eigentümerversammlung zusteht.

Vorliegend waren allerdings die Beteiligten zu 2. bis 19. neben der Beteiligten zu 1. als teilender Eigentümerin bereits vor der Eigentümerversammlung vom 28.07.2003 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Hierdurch ist die Wohnungseigentümergemeinschaft rechtlich in Vollzug gesetzt worden. In der obergerichtlichen Rechtsprechung wird überwiegend angenommen, dass durch das Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtssinne die bisherigen Mitglieder der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft, die noch nicht durch Eintragung im Grundbuch zu Volleigentümern geworden sind, die ihnen eingeräumten Rechte und Pflichten nicht verlieren ( OLG Karlsruhe, a.a.O.; KG, a.a.O.; Thüringer Oberlandesgericht WuM 2001, 504 f; OLG Hamm WuM 2000, 319 ff.; BayObLGZ 1990, 101 ff.¸BayObLG ZMR 1998, 101 f.).

Der Senat hat die Frage, ob die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft nach Invollzugsetzung der tatsächlichen Wohnungseigentümergemeinschaft noch Beschlüsse fassen kann, die alle Mitglieder der früheren werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft, also auch die Mitglieder der jetzt bestehenden tatsächlichen Wohnungseigentümergemeinschaft, binden und bejahendenfalls unter welchen Voraussetzungen dies ggfls. möglich ist, bislang offen gelassen. Auch das vorliegende Verfahren gibt dem Senat keinen Anlass, diese Fragen abschließend zu entscheiden. Denn selbst wenn die Beteiligten zu 20. bis 53. als bislang nicht im Grundbuch eingetragene Erwerber von Sondereigentumseinheiten nach rechtlicher Invollzugsetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Eigentümerversammlung nicht oder jedenfalls hinsichtlich einzelner Beschlussfassungen nicht stimmberechtigt gewesen wären, hat sich die Mitwirkung der Beteiligten zu 20. bis 54. an der Beschlussfassung rechtlich nicht ausgewirkt, da die Mehrheit der in der Eigentümerversammlung vom 28.07.2003 anwesenden (Voll-)Eigentümer der jeweiligen Beschlussfassung zugestimmt hat.

aa)

Die von der Versammlungsleiterin bei der Abstimmung gewählte Verfahrensweise, zunächst nur die Enthaltungen und Nein-Stimmen abzufragen und danach den Rest der Stimmen als Ja-Stimmen zu werten, ist rechtlich nicht zu beanstanden. Fehlt es wie im vorliegenden Verfahren an Regeln zur Ermittlung des tatsächlichen Ergebnisses der Abstimmung, wie sie sich aus der Gemeinschaftsordnung oder einem Eigentümerbeschluss ergeben können, so begegnet es keinen Bedenken, wenn sich der Versammlungsleiter bei der Abstimmung der sog. Substraktionsmethode bedient und bereits nach der Abstimmung über zwei von drei - auf Zustimmung, Ablehnung oder Enthaltung gerichteten - Abstimmungsfragen die Zahl der noch nicht abgegebenen Stimmen als Ergebnis der dritten Abstimmungsfrage wertet (vgl. BGHZ 152, 63 ff.).

Die in der Eigentümerversammlung vom 28.07.2003 gefassten Beschlüsse sind auch nicht deshalb unwirksam, weil in der Versammlungsniederschrift die Anzahl der abgegebenen Ja-Stimmen nicht schriftlich niedergelegt worden ist. Zur Wirksamkeit eines Beschlusses ist zwar die Feststellung und Verkündung des Beschlussergebnisses in der Versammlung erforderlich (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 23 Rdnr. 41). Diesem Erfordernis ist hier aber dadurch Genüge getan worden, dass ausweislich der Versammlungsniederschrift im Anschluss an die jeweilige Abstimmung unter Angabe der Gegenstimmen und Enthaltungen durch die Versammlungsleiterin festgestellt worden ist, dass die jeweilige Beschlussfassung mehrheitlich erfolgt ist.

bb)

Ausweislich der Anwesenheitsliste waren zu der Eigentümerversammlung vom 28.07.2003 - neben der Beteiligten zu 1. - die Beteiligten zu 2. bis 6., 8. bis 12., 14., 17., 18. und 19. erschienen, mithin die Inhaber von 30 Sondereigentumsrechten, denen nach dem in Ziffer 12.4. der Gemeinschaftsordnung abweichend von § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG wirksam vereinbarten Objekt-Stimmrecht (vgl. KG WuM 1994, 41 ff.) insgesamt 30 Stimmen zustanden. Der Beteiligten zu 1., die noch zwei Wohnungen im Dachgeschoss des Hauses 5 f innehat, wurden zwei Stimmen zuerkannt, mit denen sie sich bei den Abstimmungen jeweils enthalten hat.

Die Beschlussfassung zu TOP 3 und 5 a erfolgte jeweils mit 6 Gegenstimmen und 2 Enthaltungen, diejenige zu TOP 4 mit 2 Gegenstimmen und 2 Enthaltungen; bei der Beschlussfassung unter TOP 5 b, 5 c, 6, 7, 10 und 12/13 wurden keine Gegenstimmen abgegeben, es enthielten sich jedoch zu TOP 5 b, 7 und 10 jeweils 2 Stimmberechtigte der Stimme, bei TOP 5 c lagen 4 Enthaltungen sowie bei TOP 6 und 12/13 jeweils 8 Enthaltungen vor. Unter diesen Umständen sind die jeweiligen Beschlüsse mit Stimmenmehrheit gefasst worden, ohne dass es darauf ankommt, ob der Beteiligten zu 1. lediglich zwei Stimmen zustanden oder ob ihre Stimmkraft unter Einbeziehung der an die Beteiligten zu 20. bis 54. veräußerten, aber im Grundbuch noch nicht umgeschriebenen Miteigentumsanteile zu bemessen war. Ein Beschlussantrag ist mehrheitlich angenommen, wenn er die Mehrheit der in der Versammlung vertretenen Stimmen erhalten hat. Maßgeblich ist daher, ob die abgegebenen Ja-Stimmen die Nein-Stimmen überwiegen, während Stimmenthaltungen bei der Bestimmung der Mehrheit im Sinne von § 25 Abs. 1 WEG - sofern nicht durch Vereinbarung oder Teilungserklärung etwas anderes bestimmt ist, was vorliegend nicht der Fall ist - nicht mitzuzählen, d.h. nicht den Nein-Stimmen zuzurechnen sind (vgl. BGHZ 106, 179 ff.).

Selbst wenn man unterstellt, dass sämtliche Gegenstimmen und Enthaltungen von bereits im Grundbuch eingetragenen, stimmberechtigten Wohnungseigentümern stammen, wären von den Volleigentümern zu TOP 3, 5a, 6 und 12/13 jeweils 24 Ja-Stimmen, zu TOP 4 und 5c jeweils 28 Ja-Stimmen sowie zu TOP 5b, 7 und 10 jeweils 30 Ja-Stimmen abgegeben worden, so dass jeder Beschlussantrag mehr Ja-Stimmen als Nein-Stimmen erhalten hat. An diesem Ergebnis würde sich unter Berücksichtigung des Umstandes, dass die Beteiligte zu 1. sich bei allen Beschlussfassungen der Stimme enthalten hat, nichts ändern, wenn die Beteiligte zu 1. mehr als zwei Stimmen besessen hätte.

cc)

Der Wirksamkeit der in der Eigentümerversammlung vom 28.07.2003 gefassten Beschlüsse steht letztlich auch nicht entgegen, dass an dieser auch der Beteiligte zu 54. teilgenommen und bei der Abstimmung mitgewirkt hat, obgleich er mangels Einräumung des Besitzes an den von ihm erworbenen Tiefgaragenstellplätzen nicht Mitglied der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft geworden war. Auch wenn jedenfalls der Beteiligte zu 54. danach nicht zu dem teilnahme- und stimmberechtigten Personenkreis gehörte, hat sich seine Mitwirkung bei der Beschlussfassung nach den vorstehenden Ausführungen auf das Beschlussergebnis nicht ausgewirkt. Es sind auch keine Anhaltspunkte dafür vorgetragen oder sonst ersichtlich, dass die Anwesenheit des Beteiligten zu 54. in der Eigentümerversammlung ursächlich für die Beschlussergebnisse geworden ist, insbesondere kann mangels diesbezüglichen Vortrags der Beteiligten zu 1. nicht davon ausgegangen werden, dass der Beteiligte zu 54. Einfluss auf die Meinungsbildung der stimmberechtigten Wohnungseigentümer genommen hat.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 Abs. 1 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, der auch im Rechtsbeschwerdeverfahren unterlegenen Beteiligten zu 1. die Gerichtskosten dritter Instanz aufzuerlegen. Im übrigen bestand keine Veranlassung, von dem Grundsatz, dass aussergerichtliche Kosten nicht zu erstatten sind, abzuweichen.

Die Wertfestsetzung für das Rechtsbeschwerdeverfahren beruht auf § 48 Abs. 3 WEG und entspricht der von den Beteiligten nicht beanstandeten Wertfestsetzung durch die Vorinstanzen.