Oberlandesgericht Köln, 16 Wx 12/04

G r ü n d e

Die Antragsteller und die Antragsgegnerin bilden die Wohnungs- und Teileigentumsgemeinschaft N-Weg 1/U-Straße 2 in L, die von der Fa. X GmbH aus L verwaltet wird.

Ausweislich des Wirtschaftsplanentwurfs für das Jahr 2002, der durch bestandskräftigen Eigentümerbeschluss vom 18.04.2002 (TOP 8) genehmigt worden ist, betrug die von der Antragsgegnerin im Jahr 2002 zu leistende monatliche Vorauszahlung auf das Wohngeld 1.802,-- EUR. Nach dem von der Eigentümergemeinschaft am 29.04.2003 beschlossenen - bestandskräftigen - Wirtschaftsplan für das Jahr 2003 entfielen in diesem Jahr auf die Antragsgegnerin monatliche Wohngeldvorauszahlungen in Höhe von 1.957, -- EUR. Die Antragsteller begehren von der Antragsgegnerin Zahlung rückständiger Wohngeldvorauszahlungen für die Monate August 2002 bis März 2003 nebst Lastschriftgebühren und vorgerichtlichen Mahnkosten.

Durch Beschluss vom 24.04.2003 hat das Amtsgericht Köln die Antragsgegnerin antragsgemäß verpflichtet, an die Antragsteller zu Händen der Verwalterin 14.433, -- EUR nebst Zinsen sowie 12, -- EUR Lastschriftgebühren und 5, -- EUR vorgerichtliche Mahnkosten zu zahlen.

Mit der hiergegen gerichteten sofortigen Beschwerde hat die Antragsgegnerin die Aufhebung des amtsgerichtlichen Beschlusses beantragt. Sie hat geltend gemacht: Die Beteiligten hätten am 24.07.2003 eine Stundungsabrede getroffen. Zum damaligen Zeitpunkt sei ein Interessent vorhanden gewesen, der eine Teilfläche ihres Sondereigentums zu einem monatlichen Mietzins von 1.000, -- EUR zum 01.08.2003 habe anmieten wollen. Es sei vereinbart worden, dass die monatlichen Mietzinszahlungen zur Zahlung des laufenden Wohngeldes verwendet werden sollten. Da innerhalb von sechs Monaten eine Vermietung auch der restlichen, in ihrem Sondereigentum stehenden Teilflächen möglich gewesen wäre, hätte das laufende Wohngeld fortlaufend erhöht und spätestens nach 6 Monaten in voller Höhe gezahlt werden können. Nach Ablauf von 6 Monaten hätte ein Zahlungsplan hinsichtlich der bis dahin aufgelaufenen Rückstände erarbeitet werden sollen. Nachdem die Verwalterin ungeachtet dieser Vereinbarung am 25.07.2003 in der in ihrem Sondereigentum stehenden Gewerbeeinheit die Wasserzufuhr abgesperrt habe, sei der in Aussicht genommene Mietvertrag nicht zustande gekommen. Hierdurch hätten die Antragsteller eine wirtschaftliche Nutzung ihres Sondereigentums verhindert und damit sowohl gegen das Schikaneverbot wie auch gegen Treu und Glauben verstoßen. Darüber hinaus hat die Antragsgegnerin gegenüber den durch Beschluss des Amtsgerichts Köln vom 24.04.2003 titulierten Ansprüchen der Antragsteller die Aufrechnung mit angeblichen Schadensersatzansprüchen wegen entgangenen Mieten für die Monate Mai 2002 bis April 2003 in Höhe von monatlich 2.500, -- EUR erklärt und sich wegen dieser Schadensersatzansprüche hilfsweise auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen. Hierzu hat sie vorgetragen, die A AG sei bereit gewesen, die vordere Teilfläche ihres Sondereigentums ab Mai 2002 anzumieten, habe aber den Abschluss des Mietvertrages davon abhängig gemacht, dass ihr die Anbringung bzw. Nutzung einer Aussenwerbeanlage verbindlich zugesagt werde. Da dies nicht möglich gewesen sei, weil ein anderer Wohnungseigentümer die Beseitigung der vorhandenen Werbetafel begehrt habe und die Antragsteller in der Eigentümerversammlung vom 18.04.2002 eine Beschlussfassung über die Zulässigkeit der angebrachten Werbetafel abgelehnt hätten, habe die A AG von dem Abschluss des Mietvertrages Abstand genommen. Die Aufrechnung bzw. Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts gegenüber den Wohngeldforderungen sei vorliegend auch zulässig, weil das Verhalten der Antragsteller pflichtwidrig gewesen sei. Die Antragsteller seien verpflichtet gewesen, die Anbringung bzw. Nutzung der ortsüblichen Werbetafel zu genehmigen, nachdem der Wohnungseigentümer I deren Beseitigung verlangt habe.

Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde mit Beschluss vom 07.08.2003 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die weitere sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin, mit der diese geltend macht, das Landgericht sei rechtsfehlerhaft ohne Durchführung einer Beweisaufnahme davon ausgegangen, dass die behauptete Stundungsabrede nicht wirksam geworden wäre. Es habe ferner verkannt, dass eine Aufrechnung gegenüber den Beitragsforderungen vorliegend ausnahmsweise nach Treu und Glauben zuzulassen sei.

II.

Die nach §§ 45 Abs. 1 WEG, 22, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde hat in der Sache selbst keinen Erfolg. Einen Rechtsfehler, auf den die sofortige weitere Beschwerde mit Erfolg allein gestützt werden kann, weist der angefochtene Beschluss im Ergebnis nicht auf.

Das Landgericht hat ausgeführt: Den Antragstellern stünde ein Anspruch auf Zahlung der rückständigen Wohngeldvorauszahlungen zu. Die Antragsgegnerin könne gegenüber dieser Forderung nicht die Aufrechnung mit angeblichen Schadensersatzansprüchen erklären bzw. sich wegen dieser Schadensersatzansprüche auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen. Gegenüber dem Anspruch auf Zahlung eines Wohngeldvorschusses sei eine Aufrechnung mit Gegenforderungen oder die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts in aller Regel ausgeschlossen, weil der Gemeinschaft die erforderlichen Geldmittel nicht vorenthalten werden dürften. Es bestehe auch keine Veranlassung, die Aufrechnung oder Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts ausnahmsweise nach den Grundsätzen von Treu und Glauben zuzulassen. Es sei der Antragsgegnerin unbenommen, ihre vermeintlichen Rechte, die in keinem unmittelbaren Zusammenhang mit dem Wohngeldverfahren stünden, etwa im Wege eines Verpflichtungsantrags geltend zu machen. Die Antragsgegnerin könne sich auch nicht mit Erfolg auf eine Stundungsabrede berufen, wobei dahin gestellt bleiben könne, ob eine solche überhaupt getroffen worden sei. Die Antragsgegnerin habe nämlich nicht dargetan, dass die behauptete Stundungsabrede, die bei angemessener Berücksichtigung der beiderseitigen Interessen dahin auszulegen sei, dass sie unter der Bedingung der tatsächlichen Zahlung der aus der beabsichtigten Vermietung einer Teilfläche ihres Sondereigentums angeblich zu erwartenden Mieteinnahmen gestanden habe, wirksam geworden sei. Schließlich habe der Umstand, dass die Verwalterin für 3 Tage die Wasserzufuhr zum Sondereigentum der Antragsgegnerin abgesperrt habe, auf das Bestehen und die Durchsetzbarkeit der Wohngeldforderungen keinen Einfluss. Grundlage dieser Maßnahme sei der in der Eigentümerversammlung vom 29.04.2003 unter TOP 7 Ziff. 2 gefasste Beschluss gewesen, der, soweit ersichtlich, nicht angefochten worden sei.

Das Landgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass die Antragsgegnerin die geltend gemachten Wohngeldforderungen nebst Rücklastschriftgebühren und vorgerichtlichen Mahnkosten, die mit der Rechtsbeschwerde rechnerisch nicht beanstandet werden, schuldet. Die Verpflichtung der Antragsgegnerin zur Zahlung des monatlichen Wohngeldvorschusses für die Monate August 2002 bis März 2003 ergibt sich aus den bestandskräftigen Eigentümerbeschlüssen vom 18.04.2002 und 29.04.2003 über die Genehmigung der Wirtschaftspläne für die Jahre 2002 und 2003. Derartige Eigentümerbeschlüsse nach § 28 Abs. 5 WEG begründen und konkretisieren die aus § 16 Abs. 2 WEG folgende Verpflichtung jedes Wohnungseigentümers zur anteilsmäßigen Tragung der Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums (vgl. BayObLG ZWE 2001, 593 f. mit zahlreichen weiteren Nachweisen).

Der Geltendmachung der Wohngeldforderungen steht die von der Antragsgegnerin behauptete "Stundungsabrede" nicht entgegen. Ob diese - von den Antragstellern bestrittene - Vereinbarung getroffen und ob sie wirksam geworden ist, insbesondere ob sie, wie das Landgericht angenommen hat, unter der Bedingung der tatsächlichen Zahlung der aus der beabsichtigten Vermietung einer Teilfläche des Sondereigentums der Antragsgegnerin angeblich zu erwartenden Mieteinnahmen gestanden hat, kann dahin gestellt bleiben. Denn auch unter Zugrundelegung des Sachvortrags der Antragsgegnerin handelte es sich bei der behaupteten Vereinbarung vom 24.07.2003 nicht um eine solche, durch welche die Fälligkeit der im vorliegenden Verfahren geltend gemachten Wohngeldforderungen hinausgeschoben werden sollte.

Die Antragsgegnerin hat vorgetragen, es sei vereinbart worden, dass die aus einer ab dem 01.08.2003 beabsichtigten Teilvermietung ihres Sondereigentums erwarteten Mieteinnahmen von 1.000, -- EUR monatlich zur Begleichung der laufenden Wohngeldvorauszahlungen eingesetzt und die Vorauszahlungen im Falle der Vermietung weiterer Teilflächen fortlaufend erhöht werden sollten, bis das laufende Wohngeld aufgrund vollständiger Vermietung in voller Höhe gezahlt werden könne. Nach sechs Monaten hätte ein Zahlungsplan hinsichtlich der bisherigen Rückstände erarbeitet werden sollen.

Danach bezog sich die von der Antragsgegnerin behauptete Vereinbarung über die Einräumung von Ratenzahlungen allein auf die ab dem Monat August 2003 fällig werdenden Wohngeldvorauszahlungen, die nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens sind. Dass zugleich vereinbart worden wäre, auch die Fälligkeit der zum Zeitpunkt des angeblichen Zustandekommens der Vereinbarung bereits entstandenen und von der Antragsgegnerin noch nicht erbrachten Wohngeldvorauszahlungen für die Monate August 2002 bis März 2003 solle (nachträglich) hinausgeschoben werden, trägt die Antragsgegnerin selbst nicht vor. Eine Stundung dieser Ansprüche ergibt sich auch unter Berücksichtigung der Interessen der Verfahrensbeteiligten nicht durch Auslegung. Zum damaligen Zeitpunkt waren die im vorliegenden Verfahren geltend gemachten Wohngeldforderungen der Antragsteller bereits durch Beschluss des Amtsgerichts Köln vom 24.04.2003 tituliert. Diesem Titel wäre im Falle der Stundung auch der Wohngeldforderungen für die Monate August 2002 bis März 2003 die Grundlage entzogen worden, so dass auf die seinerzeit bereits eingelegte sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin der amtsgerichtliche Titel hätte aufgehoben werden müssen und die Antragsteller ihre Forderungen später gegebenfalls erneut hätten titulieren lassen müssen.

Auch das weitere Vorbringen der Antragsgegnerin, nach sechs Monaten hätte ein Zahlungsplan hinsichtlich der bisherigen Rückstände erarbeitet werden sollen, rechtfertigt nicht die Annahme einer Stundungsabrede bezüglich der bereits titulierten Wohngeldforderungen. Daraus kann allenfalls geschlossen werden, dass die titulierten Ansprüche der Antragsteller innerhalb der nächsten sechs Monate nicht vollstreckt werden sollten, da die Antragsgegnerin zum damaligen Zeitpunkt davon ausging, sie könne ihre Liquiditätsschwierigkeiten in dieser Zeit überwinden und die erstrebte Konsolidierung ihrer finanziellen Situation während dieses Zeitraums durch Vollstreckungsmaßnahmen nicht gefährdet werden sollte.

Das Landgericht hat weiter rechtsfehlerfrei ausgeführt, dass die Antragsteller an der Geltendmachung der Wohngeldforderungen nicht deshalb gehindert sind, weil die Antragsgegnerin aufgrund bestandskräftigen Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 29.04.2003 vorübergehend von der Wasserversorgung abgetrennt worden ist. Der Senat nimmt insoweit zur Vermeidung von Wiederholungen auf die zutreffenden Ausführungen im angefochtenen Beschluss Bezug.

Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht die Zulässigkeit der Aufrechnung und der Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts verneint. Es entspricht allgemeiner Meinung und der ständigen Rechtsprechung des Senats, dass gegen Wohngeldansprüche nur mit anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Ansprüchen oder solchen, die aus Notgeschäftsführung resultieren, aufgerechnet werden kann (vgl. Beschluss des BayObLG vom 31.10.2002 - 2 Z BR 94/02 -, zitiert nach juris; BayObLG ZWE 2001, 593 f.; OLG OLdenurg NZM 1999, 467; OLG Stuttgart ZMR 1989, 191 f.; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 16 Rdnr. 99) und gegenüber dem Anspruch auf Zahlung eines Wohngeldvorschusses jedes Zurückbehaltungsrecht ausgeschlossen ist (vgl. Senatsbeschluss vom 08.11.1996 - 16 Wx 215/96 -; Bub/Kreuzer/Rapp/Spiegelberger/Stuhrmann/Wenzel, WEG, Band 2, 12. Aufl., § 28 Rdrn. 235 ). Ein Aufrechnungsausschluss ist über die gesetzlich oder vertraglich ausdrücklich geregelten Fälle hinaus dann anzunehmen, wenn er nach dem besonderen Inhalt des zwischen den Parteien begründeten Schuldverhältnisses als stillschweigend vereinbart angesehen werden muß oder wenn die Natur der Rechtsbeziehung oder der Zweck der geschuldeten Leistung eine Erfüllung im Wege der Aufrechnung als mit Treu und Glauben unvereinbar erscheinen läßt (BGHZ 95, 109, 113; Bub/Kreuzer/Rapp/Spiegelberger/Stuhrmann/Wenzel, a.a.O., Vorbem zu §§ 43 ff. WEG Rdnr. 57). Der gegenüber Beitragsansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft bestehende Aufrechnungsausschluss folgt aus den zwischen den Wohnungseigentümern bestehenden besonderen Schutz- und Treuepflichten. Da die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Erhaltung ihrer Liquidität auf die pünktliche Zahlung der fälligen Beiträge angewiesen ist, darf diese durch die Auseinandersetzung mit Gegenansprüchen nicht gefährdet werden (Bub/Kreuzer/Rapp/Spiegelberger/Stuhrmann/Wenzel, a.a.O., § 28 Rdnr. 228).

Ob eine Aufrechnung gegenüber Beitragsforderungen der Eigentümergemeinschaft mit einer bestrittenen, nicht rechtskräftig festgestellten Gegenforderung, die nicht aus einer durchgeführten Notgeschäftsführung nach §§ 21 Abs. 2 WEG, 683 BGB resultiert, nach Treu und Glauben ausnahmsweise auch dann zuzulassen ist, wenn die zur Aufrechnung gestellte Forderung infolge eines pflichtwidrigen Verhaltens der Eigentümergemeinschaft entstanden ist, bedarf vorliegend keiner Entscheidung. Nach Auffassung des Senats könnte dies jedenfalls nur unter der Voraussetzung angenommen werden, dass die Umstände, aus denen sich der Pflichtenverstoß der Eigentümergemeinschaft ergibt, unstreitig sind. Anderenfalls würde die Liquidität der Eigentümergemeinschaft durch eine ansonsten auch zur Frage des Verstosses gegen Treuepflichten erforderlich werdende, unter Umständen langwierige Beweisaufnahme weiter gefährdet, was mit dem Zweck des grundsätzlichen Aufrechnungsausschlusses nicht zu vereinbaren ist. Da das Anbringen eines Werbeschildes an der Außenwand eines Gebäudes eine bauliche Veränderung darstellt (KG NJW-RR 1995, 333, 334), könnte ein Treueverstoß vorliegend nur dann angenommen werden, wenn entweder sämtliche Wohnungseigentümer verpflichtet gewesen wären, ihre Zustimmung zur Installation bzw. zum Verbleib der bereits vorhandenen Aussenwerbeanlage zu erteilen oder die Wohnungseigentümer die Aussenwerbeanlage mangels einer von dieser ausgehenden wesentlichen Beeinträchtigung der Rechte derjenigen Miteigentümer, die ihre Zustimmung zu der baulichen Veränderung verweigerten, mehrheitlich hätten genehmigen können. Ob eine solche Verpflichtung zur Zustimmung durch sämtliche Wohnungseigentümer bestand oder die Zustimmung einzelner Wohnungseigentümer nach § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG entbehrlich war, steht aber nicht fest, weil zwischen den Beteiligten gerade im Streit ist, ob die konkrete Aussenwerbeanlage, deren Duldung bzw. Genehmigung die Antragsgegnerin erstrebte, zulässig ist.

Darüber hinaus dürfte es der Antragsgegnerin hier auch verwehrt sein, sich auf einen - angeblichen - Verstoß der übrigen Wohnungseigentümer gegen Treuepflichten zu berufen. Denn die Antragsgegnerin hat in Kenntnis des Umstandes, dass der Miteigentümer I jedenfalls seit Dezember 2001 die Beseitigung der vorhandenen Aussenwerbeanlage begehrte und nachdem in der Eigentümerversammlung vom 18.04.2002 eine einvernehmliche Lösung hinsichtlicher der Werbeanlage nicht gefunden werden konnte, keine Maßnahmen ergriffen, um ihren behaupteten Anspruch durchzusetzen, obwohl nach ihrem Sachvortrag die vordere Teilfläche ihres Sondereigentums ab dem 01.05.2002 an die A AG vermietet werden sollte und die Mietinteressentin den Abschluß des Mietvertrages davon abhängig gemacht hatte, dass ihr die Anbringung bzw. Nutzung einer Aussenwerbeanlage verbindlich zugesagt werde. Dabei hatte die A AG nach dem eigenen Vorbringen der Antragsgegnerin auch nicht bereits deshalb von dem Abschluss des Mietvertrages Abstand genommen, weil in der Eigentümerversammlung vom 18.04.2002 keine Einigkeit hinsichtlich der Aussenwerbeanlage erzielt werden konnte, sondern war bis einschließlich April 2003 bereit, die betreffende Teilfläche von der Antragsgegnerin anzumieten.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, der unterlegenen Antragsgegnerin die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens aufzuerlegen. Im übrigen besteht keine Veranlassung, von dem in § 47 WEG bestimmten Kostengrundsatz abzuweichen, wonach die Verahrensbeteiligten die ihnen entstandenen außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben.

Die Geschäftswertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG und entspricht der Höhe der von den Antragstellern geltend gemachten Forderungen.