Oberlandesgericht Köln, 16 Wx 82/04

G r ü n d e :

Die gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässige sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1) hat in der Sache selbst keinen Erfolg, da die angefochtene Entscheidung des Landgerichts nicht auf einer Gesetzesverletzung (§§ 27 FGG, 546 ZPO) beruht.

Zu Recht hat das Landgericht einen Anspruch der Beteiligten zu 1) darauf, dass die Kosten der Wasserversorgung und der Abwasserentsorgung bezüglich der in ihrem Sondereigentum stehenden Gewerbeeinheiten 71 bis 73 ab dem 01.01.2003 nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden, verneint.

Ein solcher Anspruch ergibt sich nicht aus § 12 Ziffer 4 der Teilungserklärung.

Die als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragene Gemeinschaftsordnung (§ 10 Abs. 2 WEG) kann von dem Senat als Rechtsbeschwerdegericht selbständig ausgelegt werden (vgl. BGHZ 121, 236; BGH DWE 2003, 131, 132). Maßgebend ist hierbei zunächst der Wortlaut der Eintragung und ihr Sinn, wie er sich für einen unbefangenen Leser als nächstmögliche Bedeutung ergibt (vgl. BGH, a.a.O.). Darüber hinaus hat die Auslegung den Sinn aus dem Gesamtzusammenhang der Normen zu ermitteln (Senatsbeschluss vom 28.02.2002 - 16 Wx 30/02 -).

Zutreffend sind Amts- und Landgericht davon ausgegangen, dass die in Teil II des notariellen Vertrages vom 03.06.1976 enthaltene Gemeinschaftsordnung in § 12 Ziffer 2 a) auch die Verteilung der Kosten der Wasserversorgung des jeweiligen Sondereigentums nach dem Verhältnis der Nutzflächen regelt.

§ 12 Ziffer 2 a) der Gemeinschaftsordnung bestimmt, dass die Betriebskosten im Verhältnis der Nutzflächen auf die einzelnen Wohnungs- und Teileigentumseinheiten umgelegt werden, soweit unter den folgenden Punkten nichts anderes bestimmt ist. Die Kosten der Wasserversorgung des Sondereigentums und die hieran gekoppelten Kosten der Abwasserversorgung zählen nach der neueren Rechtsprechung, welcher der Senat sich anschließt, zwar grundsätzlich nicht zu den Betriebskosten der Wohnungseigentümeranlage, d.h. den in § 16 Abs. 2 WEG geregelten Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums (vgl. BGH DWE 2003, 131, 133). Diese sind vielmehr als solche des Sondereigentums anzusehen, da der individuelle Wasserverbrauch ausschließlich dem Gebrauch der jeweiligen Sondereigentumseinheit dient (vgl. BGH, a.a.O., mit zahlreichen weiteren Nachweisen aus dem neueren Schrifttum). Jedoch ergibt sich aus dem Gesamtinhalt von § 12 der Teilungserklärung, dass die Gemeinschaftsordnung unter dem Begriff der Betriebskosten auch weitere als die in § 16 Abs. 2 WEG geregelten Lasten und Kosten, insbesondere auch die Kosten der Wasserversorgung und Abwasserentsorgung des Sondereigentums, erfassen wollte. Hierauf weist bereits § 12 Ziffer 1 b) der Gemeinschaftsordnung hin, in welchem als Betriebskosten beispielhaft u.a. das Wassergeld genannt ist. Dass hierunter nicht nur die durch den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums verursachten Wasserkosten verstanden werden sollten, lässt sich § 12 Ziffer 4 der Teilungserklärung entnehmen, wonach der jeweilige Wohnungseigentümer bei laufendem Verbrauch von Wasser zum Betriebe eines Gewerbes verpflichtet ist, einen Zwischenzähler auf eigene Kosten einbauen zu lassen. Diese Regelung bildet bereits nach dem Kontext eine Ausnahme zu dem vorstehend in § 12 Ziffer 2 a) aufgestellten Grundsatz, dass die (Betriebs-)Kosten nach Maßgabe der Nutzflächen auf die einzelnen Wohnungs- und Teileigentumseinheiten umgelegt werden sollen. Sie ergäbe auch keinen Sinn, wenn nicht auch die Kosten der individuellen Wasserversorgung und -entsorgung Betriebskosten im Sinne der Gemeinschaftsordnung wären. Denn in diesem Fall fehlte eine Regelung über die Verteilung der im räumlichen Bereich des Sondereigentums entstehenden Wasserkosten. Eine solche wäre weder in der Gemeinschaftsordnung enthalten noch ergäbe sie sich aus dem Gesetz, da § 16 Abs. 2 WEG - wie bereits ausgeführt - die Kosten der individuellen Wasserversorgung und Abwasserentsorgung nicht erfasst. Es wäre dann unverständlich, warum die Gemeinschaftsordnung für den Fall des laufenden Verbrauchs von Wasser zum Betrieb eines Gewerbes eine Verpflichtung zum Einbau von Zwischenzählern begründet und damit zugleich die Möglichkeit einer verbrauchsabhängigen Abrechnung eröffnet, für den privaten Wasserverbrauch in den jeweiligen Wohnungseigentumseinheiten aber keinen Kostenverteilungsschlüssel vorsähe. Dafür, dass unter dem von der Gemeinschaftsordnung verwendeten Begriff der Betriebskosten nicht allein die in § 16 Abs. 2 WEG geregelten Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums zu verstehen sind, spricht weiter, dass nach § 12 Ziffer 1 b) der Teilungserklärung zu den Betriebskosten auch die Grundsteuer zählen soll, die gleichfalls von § 16 Abs. 2 WEG nicht erfasst wird. Schließlich deutet hierauf auch § 12 Ziffer 1 der Teilungserklärung hin, wonach die unter dieser Bestimmung getroffenen Regelungen in Ergänzung und teilweiser Abänderung des § 16 WEG ergehen, was eine gegenständliche Erweiterung der Kostenarten gegenüber den in § 16 Abs. 2 WEG geregelten Lasten und Kosten nahe legt.

Ob § 12 Ziffer 4 der Teilungserklärung, der seinem Wortlaut nach nur eine Verpflichtung des jeweiligen Teileigentümers zum Einbau von Zwischenzählern bei laufendem Verbrauch von Wasser zum Betrieb eines Gewerbes konstituiert, diesem bei Vorliegen der pflichtbegründenden Voraussetzungen auch einen Anspruch auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Wasser- und Abwasserkosten des Sondereigentums einräumt, bedarf vorliegend keiner Entscheidung, da die Voraussetzungen, unter denen eine Verpflichtung zum Einbau von Zwischenzählern besteht, nicht erfüllt sind.

Amts- und Landgericht haben die Regelung in § 12 Ziffer 4. der Gemeinschaftsordnung dahin ausgelegt, dass eine derartige Verpflichtung nicht bereits bei einem regelmäßig wiederkehrenden Wasserverbrauch begründet wird, sondern erst dann, wenn in einer Gewerbeeinheit ständig ein ungewöhnlich hoher, gewerbsmäßiger Wasserverbrauch erfolgt. Hierzu hat das Landgericht ausgeführt, zwar könne das Wort "laufend" regelmäßig wiederkehrend bedeuten, bei einer derartigen Auslegung sei § 12 Ziffer 4 der Gemeinschaftsordnung aber sinnlos. Dass nicht jeder in einer Gewerbeeinheit erfolgende Wasserverbrauch von § 12 Ziffer 4 erfasst werden sollte, ergebe sich weiter daraus, dass die im Teileigentum der Antragstellerin stehenden Teileigentumseinheiten 71 bis 73 bereits in der Teilungserklärung als Gewerbeeinheiten bezeichnet worden seien und hinsichtlich des Teileigentums mit der Nummer 71 in der Teilungserklärung bereits ausgeführt worden sei, dass dieses aus einem Banklokal bestehe, ohne dass diese Teileigentumseinheiten in § 12 Ziffer 2 a) und 4 der Gemeinschaftsordnung besondere Erwähnung gefunden hätten. Die Eigentümer seien demnach bei Errichtung der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung offenbar davon ausgegangen, dass der Wasserverbrauch in einem Banklokal nicht unter § 12 Ziffer 4 der Teilungserklärung fallen solle.

Dieser Auslegung schließt sich der Senat an. Entgegen der Auffassung der Antragstellerin verstößt sie nicht gegen den Grundsatz, dass sich die Auslegung zunächst am Wortlaut der Teilungserklärung zu orientieren hat. Bei einer vom Wortlaut ausgehenden Auslegung kann vorliegend jedoch nicht isoliert auf den Begriff des "laufenden Verbrauchs" abgestellt werden. Vielmehr muss dieser Begriff im Gesamtkontext ausgelegt werden. Nach § 12 Ziffer 4 der Teilungserklärung besteht aber eine Verpflichtung zum Einbau von Zwischenzählern nicht bereits bei einem laufenden Verbrauch von Wasser, sondern nur dann, wenn der laufende Wasserverbrauch "zum Betrieb eines Gewerbes" erfolgt. Aus der Wendung "zum Betrieb eines Gewerbes" ergibt sich, dass es sich um einen Wasserverbrauch handeln muss, welcher der Ausübung des in der jeweiligen Teileigentumseinheit betriebenen Gewerbes dient, wobei aus dem Begriff des "laufenden" , d.h. regelmäßig wiederkehrenden, Verbrauchs folgt, dass eine bloß gelegentliche Entnahme von Wasser zu gewerblichen Zwecken nicht ausreicht. Nicht erfasst werden soll dagegen der regelmäßige Wasserverbrauch in einer Gewerbeeinheit, der nicht zum, sondern beim Betrieb des Gewerbes stattfindet, wie etwa bei der Toilettennutzung oder der Entnahme von Wasser zum Zwecke der Reinigung der Räumlichkeiten. Wäre die Annahme der Antragstellerin, § 12 Ziffer 4 der Teilungserklärung könne interessengerecht nur dahin ausgelegt werden, dass jeder Gewerbetreibende, der regelmäßig Wasser für seinen Gewerbebetrieb verbrauche, zum Einbau eines Zwischenzählers verpflichtet sein solle und jeder - von dem Verbrauch in den Wohneinheiten abweichende, mithin auch niedrigere - Wasserverbrauch eines gewerblichen Nutzers nach dem tatsächlichen Verbrauch erfasst werden solle, richtig, so bestünde eine Verpflichtung zum Einbau von Zwischenzählern in jeder gewerblich genutzten Teileigentumseinheit. Denn bei jedem - nicht bloß ganz vorübergehenden - Aufenthalt von Menschen in Räumen wird, wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, Wasser zumindest zur Toilettennutzung und Reinigung benötigt. Auch dieser Wasserverbrauch wäre ein laufender, da er regelmäßig wiederkehrend - wenn auch, abhängig von der Zahl der Beschäftigten, in mehr oder weniger größeren Zeitabständen - erfolgt. Gegen diese Auslegung spricht aber, dass die Gemeinschaftsordnung eine generelle Pflicht zum Einbau von Zwischenzählern in den Gewerbeeinheiten nicht begründet hat, sondern eine solche nur für den den Fall des laufenden Wasserverbrauchs zu gewerblichen Zwecken vorsieht. Daraus folgt, wie bereits die Vorinstanzen dargelegt haben, dass unter einem "laufenden Verbrauch von Wasser zum Betrieb eines Gewerbes" nur ein solcher verstanden werden kann, der deutlich höher ist als der übliche, mit dem Aufenthalt von Menschen gewöhnlich verbundene Wasserverbrauch.

Auch der Hilfsantrag der Antragstellerin, die Antragsgegner zur Zustimmung zu einer Änderung der Teilungserklärung dahingehend zu verpflichten, dass bezüglich ihres Sondereigentums die Umlegung der Wasser- und Abwasserkosten nach Verbrauch erfolgt, ist nicht begründet.

Ein Verlangen eines Wohnungs- oder Teileigentümers nach Änderung eines in der Teilungserklärung festgelegten Verteilungsschlüssels ist nur dann gerechtfertigt, wenn der bestehende Kostenverteilungsschlüssel bei Anlegung eines strengen Maßstabs nicht sachgerecht erscheint und aufgrund außergewöhnlicher Umstände ein Festhalten an der bisherigen Regelung zu grob unbilligen, mit Treu und Glauben nicht zu vereinbarenden Ergebnissen führt (vgl. BGH DWE 2003, 131, 132; OLG Düsseldorf ZMR 2002,, 68 f.; BayObLG NZM 2001, 290; OLG Frankfurt NZM 2001, 140; Senatsbeschlüsse vom 23.11.2001 - 16 Wx 202/01 -; 05.07.2001 - 16 Wx 27/01 -, ZMR 2002, 153 ff. = ZfIR 2002, 58 ff. = OLGR 2002, 38 f.; 24.04.1998 - 16 Wx 28/98 -;13.02.1995 - 16 Wx 6/95 -, NJW-RR 1995, 973 = OLGR 1995, 194). Ein derartiger Anspruch ist auf besonders gelagerte Ausnahmefälle zu beschränken, weil jeder Wohnungseigentümer sich darauf verlassen können soll, dass einmal getroffene Vereinbarungen grundsätzlich weiterhin Gültigkeit besitzen und nicht unter dem ständigen Vorbehalt einer nachträglichen Änderung aus Billigkeitsgesichtspunkten stehen. Zudem kann sich jeder Wohnungseigentümer bei Erwerb seines Wohnungseigentums über den in der Teilungserklärung festgelegten Verteilungsschlüssel informieren und sich hierauf einstellen sowie frei entscheiden, ob er sich hierauf einlassen möchte (vgl. BGHZ 130, 304; BayObLG, a.a.O.: OLG Frankfurt, a.a.O.; OLG Düsseldorf, a.a.O.; Senatsbeschlüsse vom 05.07.2001 - 16 Wx 27/01 -, ZfIR 2002, 58 ff. = ZMR 2002, 153 ff. = OLGR 2002, 38 f., und 23.11.2001 - 16 Wx 202/01). Ausgehend von diesen Grundsätzen haben Amts- und Landgericht einen Anspruch der Beteiligten zu 1. auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für die Kosten der Wasserversorgung und Abwasserentsorgung wegen grober Unbilligkeit zu Recht verneint.

Zwar kann der vorliegend in der Teilungserklärung festgelegte Verteilungsschlüssel, der eine Umlegung der Wasserkosten nach dem Verhältnis der Nutzflächen vorsieht, dazu führen, dass einzelne Wohnungs- oder Teileigentümer mit höheren Kosten belastet werden, als dies bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Fall wäre. Diese "Ungerechtigkeit" ist bei Errichtung der Teilungserklärung von den Miteigentümern aber - offensichtlich im Interesse der Vereinfachung der Abrechnungspraxis - hingenommen worden. Denn bereits bei Festlegung des in der Teilungserklärung bestimmten Verteilungsschlüssels lag auf der Hand, dass eine Abrechnung nach Maßgabe der Nutzflächen insbesondere Wohnungs- und Teileigentümer mit flächenmäßig größeren Wohnungen oder Gewerbeeinheiten benachteiligen kann. Ebenso war zu diesem Zeitpunkt bereits vorhersehbar, dass in gewerblichen Einheiten, in denen etwa ein Ladenlokal betrieben wird, ein deutlich geringerer Wasserverbrauch anfallen wird als in bewohnten Einheiten, in denen ständig Wasser auch in größeren Mengen verbraucht wird. Dass die Beteiligte zu 1. an den Kosten der Wasserversorgung und der Abwasserversorgung in einem Umfang beteiligt wird, der als grob unbillig zu bewerten und mit Treu und Glauben nicht mehr zu vereinbaren ist, hat sie nicht hinreichend dargetan.

Die Beteiligte zu 1. hat vorgetragen, dass im Jahr 2002 gemessen am tatsächlichen Verbrauch hinsichtlich der Einheit 72 Frischwasserkosten in Höhe von 33,04 EUR und bezüglich der Einheit 73 solche in Höhe von 47,17 EUR entstanden seien, sie aber unter Berücksichtigung der Nutzfläche in diesem Jahr für die Einheit 72 mit Kosten in Höhe von 108,06 EUR und für die Einheit 73 mit solchen in Höhe von 107,70 EUR belastet worden sei. Ob unter Zugrundelegung der von der Beteiligten zu 1. angegebenen Verbrauchswerte und den von ihr im Jahr 2002 tatsächlich geleisteten Zahlungen, die den tatsächlichen Verbrauch in den in ihrem Teileigentum stehenden Gewerbeeinheiten um das 3,27fache (bezüglich der Einheit 72) bzw. das 2,28fache (bezüglich der Einheit 73) übersteigen, der in der Teilungserklärung festgelegte Verteilungsschlüssel bereits als grob unbillig zu bewerten wäre, erscheint fraglich, da die Grenze der Zumutbarkeit nicht zwangsläufig bei einer Mehrbelastung von 50 % oder mehr überschritten wird (vgl. BayObLG NZM 2001, 290; OLG Frankfurt NZM 2001, 140), kann hier aber letztlich dahin gestellt bleiben. Denn es steht nicht fest, dass in den im Teileigentum der Beteiligten zu 1. stehenden Gewerbeeinheiten 72 und 73 im Jahr 2002 lediglich die von der Antragstellerin ihrer Berechnung zugrundegelegten 19,92 m³ Frischwasser bezüglich der Einheit 72 und 28,44 m³ bezüglich der Einheit 73 verbraucht worden sind. Der tatsächliche Frischwasserverbrauch in diesen Einheiten ist, nach Anbringung von Verbrauchserfassungseinrichtungen Anfang September 2002, lediglich für die letzten vier Monate des Jahres 2002 erfasst worden. Die für diesen Zeitraum abgelesenen Werte sind von der Beteiligten zu 1. auf das gesamte Jahr 2002 hochgerechnet worden. Der Wasserverbrauch in einer Gewerbeeinheit unterliegt jedoch monatlichen Schwankungen. Insbesondere in der Gewerbeeinheit 73, in der ein Kosmetikstudio betrieben wird, wird der tatsächliche Frischwasserverbrauch wesentlich von der Anzahl der betreuten Kunden abhängen. Dass die für die Monate September bis Dezember 2002 ermittelten Verbrauchswerte repäsentativ für das Gesamtjahr 2002 sind, ist nicht dargetan und kann auch nicht ohne weiteres zugrundegelegt werden. Hinsichtlich der Einheit 71 fehlen verlässliche Werte, da diese Räumlichkeiten ab dem 01.06.2002 von der B-Bank nicht mehr genutzt wurden und im weiteren Verlauf des Jahres nur vorübergehend belegt waren. Darüber hinaus könnten etwaige Unbilligkeiten nicht dadurch ausgeglichen werden, dass - wie die Beteiligte zu 1. es erstrebt - eine verbrauchsabhängige Abrechnung lediglich bezogen auf die in ihrem Teileigentum stehenden Einheiten erfolgt. Hierdurch würde die Beteiligte zu 1. einseitig privilegiert, obwohl auch andere Eigentümer nach dem festgelegten Verteilungsschlüssel mit höheren Kosten belastet sein können, als es ihrem tatsächlichen Verbrauch entspricht. Dies betrifft neben Teileigentümern von Gewerbeeinheiten auch Wohnungseigentümer, bei denen eine übermäßige Beteiligung an den Kosten der Wasserversorgung und Abwasserentsorgung abgesehen von dem Fall des Leerstandes einer Wohnung auch dadurch eintreten kann, dass sich die ursprüngliche Zahl der Bewohner etwa nach dem Auszug mittlerweile erwachsener Kinder verringert hat. Eine Abrechnung der Wasser- und Entwässerungskosten nach Verbrauch kann danach nur für sämtliche Eigentumseinheiten in Betracht kommen. Hinreichende Tatsachen, die eine Beurteilung ermöglichen, ob mit einem Festhalten an dem in der Teilungserklärung bestimmten verbrauchsunabhängigen Abrechnungsmaßstab insgesamt eine grobe Unbilligkeit verbunden ist, hat die Beteiligte zu 1. nicht dargetan. Angaben zu den Verbrauchswerten und geleisteten jährlichen Zahlungen der übrigen Wohnungs- und Teileigentümer hat die Beteiligte zu 1. nicht gemacht. Ob in sämtlichen Einheiten der Wohnungseigentümeranlage Messgeräte zur Erfassung des Wasserverbrauchs vorhanden sind, so dass die Einführung einer verbrauchsabhängigen Abrechnung, durch die dem Verursacherprinzip Rechnung getragen und ein Anreiz zur Sparksamkeit gesetzt wird, möglicherweise als sachgerechtester und billigster Kostenverteilungsschlüssel anzusehen wäre, ist gleichfalls nicht vorgetragen. Sollten Kaltwasserzähler nicht in allen Einheiten installiert sein, so käme die Einführung einer verbrauchsabhängigen Abrechnung zur Vermeidung unbilliger Belastungen einzelner Wohnungs- oder Teileigentümer nur in Betracht, wenn die wirtschaftlichen Aufwendungen für die Nachrüstung mit Verbrauchserfassungseinrichtungen, deren Wartung und Ablesung sowie etwa zusätzliche Abrechnungskosten nicht außer Verhältnis zu den zu erwartenden Einsparungen stehen. Auch hierzu fehlt jeglicher Vortrag.

Ein Anlass, die Sache nach § 28 Abs. 2 FGG dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorzulegen, besteht nicht. Der Senat weicht mit der vorliegenden Entscheidung nicht von dem Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 25.09.2003 - V ZB 21/03 - (abgedruckt u.a. in DWE 2003, 131 ff.) ab. Der Senat teilt vielmehr die Auffassung des Bundesgerichtshofs, dass die Einführung eines verbrauchsabhängigen Kostenverteilungsschlüssels aus Billigkeitsgesichtspunkten in Betracht kommen kann, wenn in einer Wohnungseigentumsanlage Verbrauchserfassungseinrichtungen bereits vorhanden sind. Dass dies vorliegend hinsichtlich sämtlicher Eigentumseinheiten der Fall ist, ist aber von der Beteiligten zu 1. weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Vielmehr hat die Beteiligte zu 1. mit Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 04.06.2003 (Bl. 110 GA) ausgeführt, es entziehe sich ihrer Kenntnis, ob in anderen Sondereigentumseinheiten Zwischenzähler installiert seien.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, der unterlegenen Beteiligten zu 1. die Gerichtskosten des Verfahrens dritter Instanz aufzuerlegen. Für eine Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten bestand kein Anlaß.

Die Festsetzung des Geschäftswerts folgt aus § 48 Abs. 3 WEG.