Oberlandesgericht Köln, 2 Wx 7/03

G r ü n d e

Durch Urkunde des Beteiligten zu 2) vom 30.04.2001 (UR-Nr. 908/01) erwarb die Beteiligte zu 1) von Herrn Q. K. das Grundstück X.straße3 a in X.. Der Kaufpreis für den Grundbesitz einschließlich der nach dem Vertrag zu erbringenden Bauleistung des Verkäufers wurde mit 355.000,00 DM vereinbart. In § 15 des Vertrages erteilte der Verkäufer der Beteiligten zu 1) eine Belastungsvollmacht, wobei gemäß § 15 Nr. 1 b die einzutragenden Grundpfandrechte bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung nur zur Sicherheit des finanzierten und tatsächlich an den Verkäufer ausgezahlten Kaufpreises dienen sollten. In § 15 Nr. 3 des Vertrages heißt es wörtlich wie folgt:

"Der Notar wird angewiesen, den Antrag auf Eintragung solcher Grundpfandrechte erst zu stellen, wenn ihm der Finanzierungsgläubiger schriftlich bestätigt hat, Sicherungsabrede und Zahlungsanweisung zu beachten."

Die Beteiligte zu 1) bestellte ebenfalls mit Urkunde des Beteiligten zu 2) vom 30.04.2001 (UR-Nr. 909/01) der Stadtsparkasse L. eine Grundschuld in Höhe von 375.000,00 DM nebst 18% Jahreszinsen. Im Hinblick auf § 15 des Kaufvertrages mit Herrn K. enthält die Grundschuldbestellungsurkunde u. a. folgende Bestimmung:

"Die erste Valutierung des Grundpfandrechts darf nur zur Kaufpreisfinanzierung erfolgen, und zwar gemäß Fälligkeit in der Kaufvertragsurkunde. Erst nach vollständiger Bezahlung des Kaufpreises darf eine weitere Valutierung erfolgen. Der Auszahlungsanspruch ist dementsprechend abgetreten. Abweichend von anders lautenden Zweckbestimmungserklärungen wird bestimmt, dass bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung dieses Grundpfandrecht nur zur Sicherheit des finanzierten und tatsächlich an den Verkäufer ausgezahlten Kaufpreises dient."

Der Beteiligte zu 2) holte von der Stadtsparkasse L. eine Bestätigung des Inhaltes ein, dass die Stadtsparkasse die Sicherungsabrede beachten und bei Nichtdurchführung des Kaufvertrages die Löschung der Grundschuld Zug-um-Zug gegen Rückzahlung der ausgezahlten Nettovaluten bewilligen werde. In der Folgezeit wurde die bewilligte Grundschuld in das Grundbuch eingetragen.

Mit der hier streitigen – korrigierten – Kostenrechnung vom 31.05.2001 stellte der Beteiligte zu 2) der Beteiligten zu 1) für die Beurkundung des Kaufvertrages und der Grundschuldbestellung sowie für weitere, damit im Zusammenhang stehende Tätigkeiten einen Gesamtbetrag in Höhe von 1.763,75 € in Rechnung. Hinsichtlich Ur-Nr. 908/01 hat der Beteiligte zu 2) jeweils zwei Gebühren gemäß § 147 Abs. 2 KostO für die Fälligkeitsmitteilung und die Kaufpreisüberwachung in Ansatz gebracht. Darüberhinaus ist in dem Gesamtbetrag – nur darum geht es im Rahmen der weiteren Beschwerde - für die Überwachung der o.g. Treuhandauflage zu Ur-Nr. 909/01 eine weitere Gebühr gemäß § 147 Abs. 2 KostO in Höhe von netto 325,00 DM enthalten.

Durch Beschluss vom 28. Januar 2003 hat das Landgericht die Beschwerde der Beteiligten zu 1) gegen die berichtigte Kostenrechnung insgesamt zurückgewiesen. Entgegen der Ansicht der Beteiligten zu 1) sei auch die von dem Beteiligten zu 2) in Ansatz gebrachte Gebühr gemäß § 147 Abs. 2 KostO (Treuhandauflage) angefallen. Der Berechtigung des Gebührenansatzes stehe nicht entgegen, dass der Beteiligte zu 2) zur Urkunde 908/01 bereits eine Gebühr gemäß § 147 Abs. 2 KostO für die Kaufpreisüberwachung berechnet habe. Es handele sich nämlich nicht um gleichartige Tätigkeiten. Vielmehr sei die Gebühr für die Überwachung der Treuhandauflage als selbständige Tätigkeit zusätzlich zu der Gebühr für die Überwachung der Kaufpreiszahlung in Ansatz zu bringen. Die Beteiligte zu 1) wende schließlich auch zu Unrecht ein, sie habe den Beteiligten zu 2) mit der entsprechenden Tätigkeit nicht beauftragt. Der Auftrag sei in der Anweisung gemäß § 15 Nr. 3 des Kaufvertrages enthalten.

Auch im übrigen sei die Kostenrechnung nicht zu beanstanden. Soweit der Beteiligte zu 2) für die Position Treuhandauflage eine Gebühr gemäß § 147 Abs. 2 KostO in Höhe von 325,00 DM nebst Umsatzsteuer berechnet habe, hat das Landgericht die weitere Beschwerde zugelassen.

Gegen den Beschluss des Landgerichts wendet sich die Beteiligte zu 1) mit ihrer weiteren Beschwerde. Die von dem Beteiligten zu 2) in Ansatz gebrachte Gebühr gemäß § 147 Abs. 2 KostO (Treuhandauflage) sei nicht angefallen. Der Beschluss des Landgerichts widerspreche einer Entscheidung des Landgerichts Köln (MittRhNotK 1996, 109). Kaufpreisüberwachung und Treuhandauflage stünden hier in einem so engem Verhältnis zueinander, dass sie gerade nicht als selbständige, nebeneinanderstehende Tätigkeiten zu betrachten seien, sondern als ein einheitliches Geschäft. Darüber hinaus habe die Beteiligte zu 1) den Beteiligten zu 2) mit der sog. Treuhandauflage auch nicht beauftragt.

II.

Die weitere Beschwerde ist zulässig. Sie ist gemäß § 156 Abs. 2 Satz 3 KostO in der angefochtenen Entscheidung des Landgerichts zugelassen worden. Das Rechtsmittel ist auch form- und fristgerecht (§ 156 Abs. 2 Satz 1, Abs. 4 Satz 1 KostO) eingelegt worden.

Die weitere Beschwerde ist indes nicht begründet. Die angefochtene Entscheidung des Landgerichts beruht nicht auf einer Verletzung des Rechts, § 156 Abs. 2 Satz 3 KostO. Das Landgericht ist ohne Rechtsfehler davon ausgegangen, dass es sich bei der Überwachung der Treuhandauflage durch den Beteiligten zu 2) um eine im Auftrag eines Beteiligten ausgeübte Tätigkeit handelt, für die eine sonstige Gebühr nicht bestimmt ist (§ 147 Abs. 2 KostO).

1. Aufgrund des vom Landgericht festgestellten Sachverhaltes steht für den Senat als Rechtsbeschwerdegericht zunächst fest, dass der Beteiligte zu 2) beauftragt war, bei der Stadtsparkasse L. als Finanzierungsgläubigerin eine Bestätigung des Inhalts einzuholen, dass Sicherungsabrede und Zahlungsanweisung beachtet würden. Zudem oblag es hiernach dem Beteiligten zu 2), die noch einzuholende Bestätigung darauf zu überprüfen, ob sie der im dem notariellen Kaufvertrag enthaltenen Sicherungsabrede hinreichend Rechnung trug. Das Landgericht hat den notariellen Kaufvertrag in diesem Sinne ausgelegt und eine entsprechende Beauftragung insbesondere aus § 15 Nr. 3 des Kaufvertrages hergeleitet. Dies hat auch der Senat seiner rechtlichen Überprüfung zugrundezulegen. Im Rechtsbeschwerdeverfahren sind tatsächliche Folgerungen des Tatrichters – hierzu gehört auch die Auslegung von Willenserklärungen – aus Rechtsgründen bereits dann nicht zu beanstanden, wenn der vom Tatrichter gezogene Schluss möglich ist, auch wenn abweichende Schlussfolgerungen ebenfalls denkbar erscheinen (vgl. Senat, FamRZ 1992, 729 [731]; Senat, FamRZ 1989, 549 [550]). Diese Grenzen hat das Landgericht vorliegend nicht überschritten. Auch wenn in der genannten Vertragsbestimmung eine Pflicht des Beteiligten zu 2) zur Einholung einer entsprechenden Bestätigung nicht ausdrücklich aufgeführt ist, ist der Wortlaut nicht in den Sinne abschließend, dass hierduch die Annahme der vom Landgericht bejahten Pflicht ausgeschlossen ist. Vielmehr handelt es sich bei der von dem Landgericht insoweit vorgenommenen Auslegung des Vertrages jedenfalls um eine denkgesetzlich mögliche Interpretation. Sie stellt im Interesse der Vertragsschließenden sicher, dass die Vertagabwicklung nicht dadurch unnötig verzögert wird, dass die schriftliche Bestätigung des Finanzierungsgläubigers noch nicht vorliegt. Solche Verzögerungen drohten aber, wenn der Beteiligte zu 2) nur zur Entgegennahme der Bestätigung befugt gewesen wäre.

Mit der weiteren Beschwerde setzt die Beteiligte zu 1) insoweit lediglich ihre eigene abweichende Auslegung an die Stelle der Auslegung des Tatrichters, zeigt aber keinen Rechtsfehler des Landgericht auf.

2. Die dem Beteiligten zu 2) hiernach obliegende Tätigkeit wies auch eine solche Qualität auf, die das Anfallen einer Gebühr gemäß § 147 Abs. 2 KostO grundsätzlich rechtfertigt. Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats setzt eine gesonderte Vergütungspflicht gemäß dieser Bestimmung voraus, dass mit der Tätigkeit eine selbständige und eigenverantwortliche Prüfung bzw. Überwachung des Notars verbunden ist. Wenn sich demgegenüber die Tätigkeit des Notars – ohne eigenständige Prüfung – auf eine bloße Entgegennahme beispielsweise der Mitteilung des Veräußerers, dass der Kaufpreis gezahlt sei, beschränkt, erwächst die Gebühr nach § 147 Abs. 2 der KostO nicht (vgl. Senat, MittRhNotK 1989, 276; MittRhNotK 1991, 89; MittRhNotK 1991, 226). Vorliegend beschränkte sich die Tätigkeit des Beteiligten zu 2) jedoch nicht auf die schlichte Entgegennahme der Bestätigung der Finanzierungsgläubigerin. Vielmehr holte er bei der Stadtsparkasse L. die insoweit erforderliche Bestätigung selbst ein und hatte auch eigenverantwortlich zu prüfen, ob die Bestätigung den Anforderungen des § 15 des notariellen Vertrages genügte.

3. Schließlich steht der Geltendmachung der Gebühr gemäß § 147 Abs. 2 KostO nicht entgegen, dass der Beteiligte zu 2) zur Urkunde 908/01 bereits eine Gebühr gemäß § 147 Abs. 2 KostO für die Kaufpreisüberwachung sowie für die Fälligkeitsmitteilung berechnet hat. Auch insoweit lässt sich ein Rechtsfehler des Landgerichts nicht feststellen.

a) Im Ausgangspunkt ist es grundsätzlich möglich, dass für mehrere Tätigkeiten des Notars, die den Tatbestand des § 147 Abs. 2 KostO erfüllen, auch die Gebühr jeweils gesondert anfällt. Von diesem Grundsatz gilt allerdings dann eine Ausnahme, wenn zwischen den verschiedenen Tätigkeiten ein so enger Zusammenhang besteht, dass sie als einheitliches Geschäft anzusehen sind (vgl. Senat, MittRhNotK 1989, 276 [277] m. w. N.; Korintenberg/Lappe/Bengel/Reimann, KostO, 15. Aufl. 2002, § 147 Rn. 177).

b) Vorliegend kann von einem einheitlichen, nur einmalig vergütungspflichtigen Geschäft zunächst insoweit nicht gesprochen werden, als der Beteiligte zu 2) bereits eine Gebühr für die Fälligkeitsmitteilung berechnet hat. Während nämlich diese Tätigkeit vorrangig im Interesse des Käufers erfolgt, der davor geschützt werden soll, frühzeitig den Kaufpreis zu zahlen, geht es bei der Tätigkeit im Zusammenhang mit der Treuhandauflage um den Schutz des Verkäufers davor, dass sein Grundstück erst dann belastet werden soll, wenn sichergestellt ist, dass die Belastungen der Sicherung seines Kaufpreisanspruchs dienten. Insoweit gilt nichts anderes als bei der Beurteilung von Überwachungstätigkeiten des Notars hinsichtlich der Fälligkeit des Kaufpreises einerseits und der Umschreibungsreife andererseits. Auch diese Tätigkeiten können nicht als einheitliches Geschäft angesehen werden (vgl. Senat, MittRhNotK 1989, 276 [277]); Senat, MittRhNotK 1991, 226 [227]).

c) Darüber hinaus besteht aber auch zwischen der Kaufpreisüberwachung, für die der Beteiligte zu 2) ebenfalls eine Gebühr gemäß § 147 Abs. 2 KostO berechnet hat, und der Treuhandauflage kein solcher Zusammenhang, dass eine gesonderte Vergütung für beide Tätigkeiten ausscheiden müsste. Zwar dient die Kaufpreisüberwachung – anders als die Fälligkeitsmitteilung – ebenso dem Interesse des Verkäufers wie die Überwachung der Treuhandauflage. Gleichwohl ist eine getrennte Beurteilung und Vergütung gerechtfertigt. Soweit es nämlich um die Überwachung des Kaufpreises geht, soll der Verkäufer davor geschützt werden, dass er sein Eigentum an dem veräußerten Grundstück erst dann verliert, wenn gewährleistet ist, dass ihm die Gegenleistung in Gestalt des Kaufpreises zugeflossen ist. Hiervon lässt sich das weitere Interesse der Verkäufers, die Belastung seines Eigentums mit Grundpfandrechten erst bei einer entsprechenden Zusage der Finanzierungsgläubiger hinsichtlich des Sicherungszwecks hinzunehmen, ohne weiteres unterscheiden. Die von der Beteiligten zu 2) zum Beleg für ihre abweichende rechtliche Beurteilung angeführte Entscheidung des Landgerichts Köln (MittRhNotK 1996, 109) rechtfertigt keine andere Beurteilung. Dies folgt bereits daraus, dass der Entscheidung des Landgerichts ein anderer Sachverhalt zugrunde lag. In der dortigen Entscheidung stand keine Treuhandauflage, sondern eine Auszahlungsanweisung an die Finanzierungsgläubiger in Rede. Ob bei einer solchen Konstellation eine gesonderte Gebühr gemäß § 147 Abs. 2 KostO anfällt, hat der Senat nicht zu entscheiden.

4. Die Entscheidung über die Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde folgt aus § 13 a Abs. 1 Satz 2 FGG.

Wert der weiteren Beschwerde:

325,00 DM + 16% Mehrwertsteuer: 52,00 DM = 377,00 DM = 192,76 €