Oberlandesgericht Köln, 12 U 254/99

Tatbestand:

Die Klägerin, der von den Beklagten ein Auftrag zur Errichtung einer Doppelhaushälfte erteilt worden ist, nimmt die Beklagten auf Zahlung entgangenen Gewinns bzw. einer Entschädigung in Anspruch, nachdem der Vertrag von beiden Seiten gekündigt worden ist. Dem liegt folgender Sachverhalt zu Grunde:

Auf eine von der Klägerin geschaltete Zeitungsanzeige mit dem Inhalt: "Y.-O.: In sehr ruhiger, aber verkehrsgünstiger Ortsrandlage planen und bauen wir Ihr Wunschhaus, freistehend oder als Doppelhaushälfte, auf Grundstücken von ca. 318 - 367 m² mit dem EKB-Sicherheitspaket zum Festpreis" (GA 85) setzten sich die Beklagten mit der Klägerin in Verbindung. Am 12.6.1998 erteilten sie der P. GmbH (die unter derselben Anschrift domizilierte wie die Klägerin und deren Geschäftsführer Q. auch Geschäftsführer der Klägerin war) einen Planungsauftrag gern. HOAI für das Leistungsbild des § 15 (Vorplanung) betreffend ein Bauvorhaben auf einem katastermäßig konkret bezeichneten Grundstück (GA 113). Unter dem 30.6.1998 erteilten die Beklagten der Klägerin den Auftrag zur Ausführung eines im Einzelnen beschriebenen Bauvorhabens unter konkreter Bezeichnung des Grundstücks zum Festpreis von 330.000 DM (GA 14). Bei Unterzeichnung dieses Auftrags lag ein Entwurf eines Grundstückskaufvertrags vor, der dem später abgeschlossenen entsprach; aus dem Entwurf war der Eigentümer jedoch nicht ersichtlich. Die Fälligkeit der ersten Rate des vereinbarten Festpreises wurde mit den Fälligkeitsvoraussetzungen des Kaufpreises verknüpft (GA 19). Den Beklagten wird in dem Bauvertrag ein Rücktrittsrecht eingeräumt u.a. für die Fälle, dass sie das Grundstück nicht erwerben können, dass eine Lastenfreistellung durch den Verkäufer nicht erfolgt oder eine zugesicherte Bebaubarkeit nicht möglich ist (GA 20). Mit Schreiben vom 7.7.1998, das die Beklagten am 8.7.1998 unterschriftlich "anerkannten" (GA 22/4), bestätigte die Klägerin den ihr erteilten Auftrag. Am 15.7.1998 schlossen die Beklagten mit dem ihnen an diesem Tag erstmals vorgestellten Eigentümer M. den notariell beurkunden Kaufvertrag über das Grundstück, auf das sich die vorerwähnten Verträge beziehen (GA 86). Mit anwaltlichem Schreiben vom 4.9.1998 (GA 25) ließen die Beklagten der Klägerin mitteilen, sie seien nicht bereit, die Klägerin mit der Durchführung des Bauvorhabens zu beauftragen. Mit weiteren Schreiben vom B. und 29.9.1998 (GA 32, 34) brachten sie zum Ausdruck, sie wünschten nicht, dass die Klägerin Arbeiten auf dem Grundstück durchführe. Die Klägerin erklärte daraufhin mit Schreiben vom 7.10.1998 die Kündigung des Bauvertrags unter Bezugnahme auf § 9 VOB/B.

In einem am 12.10.1998 notariell beurkundeten Vertrag (GA 99) haben die Beklagten und der Grundstückseigentümer M. festgehalten, die Beklagten hätten im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses diesen und den Bauvertrag jeweils nicht ohne den anderen abgeschlossen; da die Vertragsparteien Zweifel an der Wirksamkeit des früher geschlossenen Kaufvertrags hätten, schlossen sie sodann einen neuen Kaufvertrag zu den früheren Bedingungen. Aufgrund dieses Kaufvertrags erfolgte die Umschreibung des Grundstücks auf die Beklagten.

Gegenüber dem Klagebegehren haben die Beklagten in erster Linie eingewandt, der Bauvertrag sei nicht wirksam zustande gekommen, da er wegen der gegebenen rechtlichen Verknüpfung mit dem zeitlich nachfolgend abgeschlossenen Kaufvertrag über das Grundstück, auf dem das Haus errichtet werden sollte, hätte notariell beurkundet werden müssen. Die Beklagten haben zudem weitere Wirksamkeitsbedenken erhoben. Wegen der Einzelheiten des Vorbringens der Parteien im ersten Rechtszug sowie der von ihnen gestellten Anträge wird auf das Urteil des Landgerichts Bezug genommen, das die Klage im Wesentlichen abweist.

Die Klägerin hat gegen das ihr am 18.11.1999 zugestellte Urteil am Montag, den 20.12.1999 Berufung eingelegt und nach Fristverlängerung bis zum 20.2.2000 mit am Montag, den 21.2.2000 eingegangenen Schriftsatz ihr Rechtsmittel begründet, mit dem sie den abgewiesenen Teil der Klage weiter verfolgt. Sie vertritt die Auffassung, der Bauvertrag sei nicht beurkundungsbedürftig gewesen, zumindest sei aber eine Heilung der Formunwirksamkeit eingetreten. Die anderen von den Beklagten erhobenen Einwendungen gegen die Rechtswirksamkeit hält sie ebenfalls für unbegründet.

Das Urteil des Senats vom 29.6.2000 (soweit auf Urteilsabschriften als Verkündungsdatum der 29.2.2000 angegeben ist, handelt es sich um ein Versehen des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle), durch das die Berufung zurückgewiesen wurde, hat der BGH durch Urteil vom 13.6.2002 aufgehoben. Zugleich hat er die Sache an das Berufungsgericht zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen unter Einräumung der Gelegenheit zur Stellungnahme zu dem im Revisionsurteil erörterten neuen rechtlichen Gesichtspunkt.

Die Parteien haben von der Gelegenheit zur Stellungnahme Gebrauch gemacht. Diesbezüglich wird auf die Schriftsätze vom 23.9. (GA 280 ff), 14.10. (GA 284 ff), 30.10. (GA 344 ff), 20.11.2002. (GA 348 ff) und 30.12.2002 (GA 367 ff) Bezug genommen. Zudem hat die Klägerin einen (nicht nachgelassenen) Schriftsatz vom 1401.2003 (GA 379 ff) eingereicht.

Die Klägerin beantragt,

unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen,

an sie insgesamt 60.981,46 DM nebst 8 % Zinsen seit Rechtshängigkeit zu zahlen,

hilfsweise,

an sie 12.843,17 nebst 8 % Zinsen seit Rechtshängigkeit sowie zu einem weiteren Betrag von 18.336,16 8 % Zinsen seit Rechtshängigkeit bis zum 10.12.2001 zu zahlen sowie an die Fa. G. T., Elektrotechnik und Montagebau, A.-straße N01, N02 E., 18.336,16 nebst 6 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz der EZB ab 11.12.2001 sowie weitere 950,44 an die Fa. G. T. zu zahlen.

Die Beklagten, die um Zurückweisung des Rechtsmittels bitten, treten den Ausführungen der Klägerin im Einzelnen entgegen.

Entscheidungsgründe:

Die Berufung der Klägerin ist zulässig, jedoch nicht begründet. Das Landgericht hat die Klage zu Recht im Wesentlichen abgewiesen, da der Klägerin der geltend gemachte Anspruch nicht zusteht; ein wirksamer Werkvertrag über die Errichtung eines Hauses ist zwischen den Parteien auch unter Berücksichtigung des ergänzenden Vortrags nach der Zurückverweisung nämlich nicht zustande gekommen.

1. Von einer Unterbrechung des Rechtsstreits wegen "Insolvenz" der Klägerin (wie von den Beklagten GA 284 geltend gemacht) kann nicht ausgegangen werden. Bloße Insolvenz ist kein Unterbrechungsgrund. Dafür, dass ein Insolvenzverfahren eröffnet ist oder ein sonstiger Unterbrechungsgrund gern. § 240 ZPO vorliegt, ist nichts ersichtlich.

2. Es ist auch davon auszugehen, dass die Klägerin noch existiert. Der vom Senat am 10.10.2002 eingeholte HR-Auszug (GA 362) weist keine Löschung aus. Ob ein Amtslöschungsverfahren anhängig ist, wie die Beklagten meinen, kann dahinstehen, denn jedenfalls so lange die Löschung nicht erfolgt ist, ist die Klägerin noch existent.Die von der Klägerin vorgetragenen Änderungen der Firma und des gesetzlichen Vertreters sind durch Registerauszüge belegt.

3. Soweit unter 1. des Senatsurteils vom 29.6.2000 ausgeführt wird, es bestünden keine Bedenken gegen das Zustandekommen eines Werkvertrags unter dem Gesichtspunkt der wirksamen Annahme des Angebots der Klägerin durch die Beklagten, gilt dies weiterhin. Das Revisionsurteil enthält zu dieser Frage keine Ausführungen, was dahin verstanden werden muss, dass das Revisionsgericht die Ansicht zumindest im Ergebnis für zutreffend hält, da anderenfalls die Revision hätte zurückgewiesen werden müssen.

4. Die Beklagten hatten erstinstanzlich (GA 71) auch eingewandt, der Bauvertrag sei wegen Verstoßes gegen § 3 Makler- und BauträgerVO (MaBV) gem. § 12 MaBV nichtig; GA 309 wird dies wiederholt.

Der Einwand der Beklagten greift nicht durch.

Soweit die Klägerin meint, sie sei Baubetreuer und nicht Bauträger und deshalb sei die MaBV nicht einschlägig (GA 120), ist das allerdings aus 2 Gründen nicht zutreffend:Zum einen wendet sich die MaBV - entgegen der üblichen Kurzbezeichnung nicht nur an Bauträger, sondern auch an Baubetreuer. Aber auch selbst wenn dies anders wäre: Die Klägerin ist nicht Baubetreuerin, sondern Bauträger. In § 34c Abs.1 S.1 Nr. 2 lit. b GewO werden Baubetreuer dahin definiert, dass sie im fremden Namen und auf fremde Rechnung Bauvorhaben vorbereiten oder durchführen. Derartiges hat die Klägerin mit den Beklagten aber nicht vereinbart, vielmehr sollte sie im eigenen Namen und auf eigene Rechnung die Baumaßnahme mit von ihr zu beauftragenden Handwerkern ausführen und hierbei Vermögenswerte der Beklagten (nämlich von ihnen zu erbringende Abschlagszahlungen) verwenden; dies ist aber gerade die Tätigkeit eines Bauträgers gern. § 34c Abs. 1S. 1 Nr. 2 lit. a GewO.

Die im Bauvertrag getroffene Regelung über die von den Beklagten zu erbringenden Abschlagszahlungen verstößt auch gegen § -3 II MaBV, denn die erste Rate sollte bereits bei Unterzeichnung des Auftrags fällig werden und nicht, wie die MaBV vorsieht, frühestens nach Beginn der Erdarbeiten. Dieser Verstoß führt gern. § 12 MaBV i.V.m. § 134 BGB zwar zur Nichtigkeit der Abschlagszahlungsvereinbarung, dies hat aber nicht zur Folge, dass der gesamte Vertrag nichtig wäre; vielmehr gilt der Vertrag im Übrigen fort und die nichtige Abschlagszahlungsvereinbarung wird durch die Regelung des § 641 I BGB ersetzt (BGH NJW 2001, 818, 819/20; s. auch Jagenburg/Weber NJW 2001, 3453, 3455/6).

5. Die Beklagten wenden desweiteren ein, der Vertrag sei nichtig, weil gegen das Koppelungsverbot des Art. 10 § 3 MRVerbG verstoßen werde (GA 71, 178, 309). Sie tragen hierzu vor, sie hätten - was unstreitig ist - bereits am 12.6.1998 der "K. GmbH" einen Planungsauftrag für das Leistungsbild Vorplanung gern. § 15 HOAI erteilt (GA 113). Ihnen sei von den Mitarbeitern der Klägerin erklärt worden, der Abschluss dieses Vertrags sei erforderlich, um sich das Grundstück "zu sichern".

Soweit die Beklagten GA 178 geltend machen, die Angelegenheit müsse so beurteilt werden, als wenn der Planungsauftrag der Klägerin selbst erteilt worden wäre, vermag dies Wirksamkeitsbedenken im Hinblick auf die Vorschrift des Art. 10 § 3 MRVerbG aber nicht zu begründen. Denn gerade für den Fall, dass von einem Bauträger, -betreuer oder Generalunternehmer die Erbringung von Planungsleistungen im Zusammenhang mit dem Verkauf eines Grundstücks und der Erbringung von Bauleistungen vereinbart wird, gilt das Koppelungsverbot nicht, da es nicht leistungsbezogen ist, sondern nur berufsstandsbezogen (so z.B. BGH NJW 1993, 2240). Bei einer anderen Auslegung würde es den Wohnungsbauunternehmen auch praktisch unmöglich gemacht, ein komplettes Bauwerk mit Grundstück anzubieten, da ein Bauwerk ohne Planungsleistungen schlechterdings nicht zu erstellen ist. Es entspricht aber nicht dem Anliegen des Gesetzes, derartige Unternehmen vom Markt zu verdrängen.

Davon, dass vorliegend das Koppelungsverbot greift, dürfte allerdings auszugehen sein, denn mit der Erstellung der Planung beauftragt wurde nicht die Klägerin oder eine ihrer Unterabteilungen, sondern eine selbständige juristische Person, nach deren Firmierung der Geschäftszweck gerade in der Erbringung von Architekten- und Bauplanungsleistungen besteht, und durch die Koppelung erhält sie einen Wettbewerbsvorteil gegenüber anderen Anbietern auf diesem Sektor. Der Gesetzesverstoß führt aber zuerst einmal nur dazu, dass der Planungsauftrag nichtig ist mit der Folge, dass die Beklagten das vereinbarte Planungshonorar nicht schulden. Davon, dass diese Unwirksamkeit sich auf den Bauvertrag erstreckt (§ 139 BGB), kann auch nicht ausgegangen werden. Dies würde nicht den damaligen Intentionen der Beklagten (nur auf diese kommt es an) entsprechen, denn zu ihrem durch das Koppelungsverbot bezweckten Schutz reicht es, sie von der Architektenbindung zu befreien, wohingegen die Aufrechterhaltung des Bauvertrags und des Grundstückskaufvertrags ihrer Interessenlage entsprach, zumal auch davon ausgegangen werden kann, dass es unproblematisch gewesen wäre, die Planungsleistung separat in Auftrag zu geben.

6. Dem Bauvertrag der Prozessparteien ist die Wirksamkeit jedoch deshalb zu versagen, weil (worauf es nach den verbindlichen Vorgaben des Revisionsurteils entscheidend ankommt) nach den Vorstellungen der Parteien des Grundstückskaufvertrags dieser geschlossen wurde um die Ausführung des Bauvertrags zu ermöglichen und deshalb dessen Wirksamkeit notarielle Beurkundung erforderlich gewesen wäre.

a) Es ist davon auszugehen; dass die Beklagten den Grundstückskaufvertrag und den Bauvertrag als rechtliche Einheit in der Weise angesehen haben, dass der Kaufvertrag vom Bauvertrag abhing und gerade deshalb geschlossen wurde, um die Ausführung des Bauvertrags zu ermöglichen. Die Klägerin hatte durch das von ihr veröffentlichte Zeitungsinserat (Anl. B 1 = GA 85) bebaute Grundstücke "mit dem EKB-Sicherheitspaket zum Festpreis" angeboten. Wenn sich daraufhin Interessenten meldeten, war ohne weiteres davon auszugehen, dass diese auch eine einheitliche "Paketlösung" erwarteten. Für den unbefangenen Leser war das Angebot in erster Linie dahin zu verstehen, dass das zu errichtende Haus und das Grundstück "aus einer Hand" angeboten werden. Wenn sich dann nach Kontaktaufnahme mit den Mitarbeitern der Klägerin herausstellte, dass die Klägerin selbst den Interessenten das Grundstück nicht verkaufen konnte, weil ein Dritter Eigentümer war, so führte dies nur dazu, dass für den Interessenten erkennbar wurde, dass formal zwei Rechtsgeschäfte erforderlich wurden, um zu dem angestrebten Ziel zu gelangen. Es blieb aber dabei, dass die Klägerin die Erreichung dieses Ziels als einheitliches Paket anbot und die Interessenten die Erwartung hegten, in rechtlicher Hinsicht so weit als möglich so gestellt zu werden, wie sie stehen würden, wenn nur der Abschluss eines einzigen Vertrags zur Erlangung des bebauten Grundstücks erforderlich wäre. Dies bedeutet, dass sie eine Verknüpfung der formal erforderlichen zwei Verträge zu einer rechtlichen Einheit erwarteten.

Dem entspricht die wirtschaftliche Ausgangssituation. Die Beklagten waren zum einen nicht allein am Abschluss eines Vertrags über die Errichtung des Hauses interessiert, sondern auch am Abschluss des Kaufvertrags über das zugehörige (von der Klägerin angebotene und für die von ihr entwickelte Planung geeignete) Grundstück, so dass der Bauvertrag vom Grundstückskaufvertrag abhing. Zum anderen waren sie aber auch nicht nur am Abschluss des Kaufvertrags über ein unbebautes Grundstück interessiert, sondern auch an dem Vertrag über die Errichtung des zu diesem Grundstück passenden und speziell dazu von der Klägerin entwickelten Haus.Nun reicht zwar ein wirtschaftlicher oder tatsächlicher Zusammenhang zwischen zwei Verträgen allein nicht aus, um die hier maßgebliche rechtliche Einheit zwischen ihnen herzustellen. Entscheidend ist vielmehr, ob der Wille festgestellt werden kann, die Verträge miteinander in ihrem rechtlichen Schicksal zu verbinden. Ein starkes Indiz für diesen Verknüpfungswillen (und damit den rechtlichen Zusammenhang von Verträgen) ist der wirtschaftliche Zusammenhang aber, weil mangels entgegenstehender Anhaltspunkte davon auszugehen ist, dass sich der angestrebte wirtschaftliche Zweck und die gewollte rechtliche Gestaltung entsprechen (MüKo-BGB/Kanzleiter, 4. Aufl., § 313 RN 54 u. Staudinger/Wufka, BGB, Neubearbeitung 2001, § 313 RN 177, jew. mit Nachweisen aus der Rspr.; s. auch Battes Anm. zu BGH LM § 313 BGB Nr. 151 Bl. 4). Umstände, die vorliegend eine abweichende Beurteilung gebieten würden, sind nicht gegeben. Dass die Beklagten im September 1998 der Klägerin mitgeteilt haben, sie fühlten sich an den Bauvertrag mit ihr nicht gebunden und im Oktober 1998 mit dem Eigentümer des Grundstücks einen neuen Kaufvertrag schlossen, rechtfertigt nicht den Schluss, sie hätten ggfls. auch schon ursprünglich (nur auf diesen Zeitpunkt kommt es an) den Grundstückskaufvertrag ohne den Bauvertrag geschlossen. Denn dem Entschluss, sich von dem Bauvertrag zu lösen, waren nicht unerhebliche Differenzen zwischen den Parteien vorausgegangen, wie sich aus den Schreiben vom 18.8.1998 (Anl. B 5 = GA 106) und 4.9.1998 (GA 25 f) ergibt (Streit über Erhöhung der Baukosten durch veränderte Kellerisolierung, zusätzliche Vermessungs- und Entsorgungskosten u.ä., höhere Grundsteuerbelastung, weil das Finanzamt Bauvertrag und Grundstückskauf als Einheit ansieht, Verzögerungen im Planungsablauf usw.). Es ist nachvollziehbar, dass diese Umstände ausschlaggebend dafür waren, dass die Beklagten nunmehr eine Trennung von Grundstückskauf und Bauvorhaben anstrebten, da aus ihrer Sicht das Vertrauensverhältnis zur Klägerin, mit der sie bei einer Durchführung der getroffenen Vereinbarungen noch auf längere Zeit zusammenarbeiten mussten, gestört erschien. Dabei kommt es hier nicht darauf an, ob die von den Beklagten vorgetragenen Umstände letztlich ausgereicht hätten, um den Bauvertrag aus wichtigem Grund zu kündigen. Entscheidend ist vielmehr, ob diese Umstände geeignet sind, den Eindruck zu vermitteln, dass sie für die Beklagten der Anlass waren, nach einem Weg zu suchen, sich von dem Bauvertrag mit der Klägerin wieder zu lösen. Dies ist der Fall, so dass nicht angenommen werden kann, die Loslösung vom Bauvertrag sei nur deshalb erfolgt, weil von den Beklagten schon von vornherein so geplant.

Der wirtschaftliche Zusammenhang bestätigt somit die von den Beklagten angestrebte rechtliche Einheit der Verträge, die vorstehend bereits aus den Gesamtumständen abgeleitet wurde.

b) Dass der Verkäufer M. ebenfalls den expliziten Willen gehabt hat, die beiden Verträge zu einer rechtlichen Einheit zu verbinden (was die Klägerin in Abrede stellt), ist nicht erforderlich. Es ist vielmehr allgemein anerkannt, dass es ausreicht, wenn der Verknüpfungswille eines Vertragsbeteiligten für den anderen erkennbar zu Tage tritt und von diesem gebilligt oder zumindest hingenommen wird (Staudinger/Wufka a.a.O. RN 175, MüKo-BGB/Kanzleiter a.a.O. u. Soergel/ Wolf, BGB, 12. Aufl., § 313 RN 67, jeweils m.w.N.). Davon ist aber auszugehen. Denn wie zwischen den Parteien unstreitig ist, hatte M. mit der Klägerin vereinbart, dass sie sich um Bauwillige bemüht, die daran interessiert waren, seine Grundstücke zusammen mit den Bauleistungen der Klägerin zu erwerben und war er bereit, die Grundstücke an derartige Interessenten, die die Klägerin ihm benennen würde, zu mit ihr abgestimmten Preisen und Konditionen zu verkaufen. Da die Klägerin nicht als Maklerin beauftragt war und durch den bloßen Verkauf seiner Grundstücke keinen Gewinn erzielen konnte (wohl aber Aufwendungen infolge von Inseraten und Durchführung von Besichtigungen und Besprechungen pp im Rahmen ihrer Verkaufsbemühungen hatte), war für ihn ohne weiteres erkennbar, dass die Klägerin Grundstücksverkäufe nur dann vermitteln würde, wenn die Käufer mit ihr einen Bauvertrag abschlossen, der Grundstücksverkauf also vom Abschluss eines Bauvertrags abhängen sollte. Dass bei den Bauwilligen ein Verknüpfungswillen mit derselben Zielrichtung vorliegen würde, war für ihn aber in gleicher Weise erkennbar. Denn auf Grund der von ihm mit der Klägerin getroffenen Absprachen wusste er, dass die Klägerin Bauvertrag und Grundstückskauf als Einheit anbot und dass die von ihr zugeführten Interessenten dementsprechend auch von einem einheitlichen Vorgang zur Verwirklichung ihres Vorhabens ausgingen. Es ist jedoch nicht ersichtlich, dass der Grundstücksverkäufer demgegenüber irgendwelche Vorbehalte oder Einwendungen angemeldet hätte, so dass davon auszugehen ist, dass er ihn jedenfalls gebilligt hat.

Dass die dargestellten Hintergründe (Dreiecksbeziehung zwischen den Prozessparteien und dem Grundstücksverkäufer), die zu der Verknüpfung des Grundstückskaufvertrags mit dem Bauvertrag der Prozessparteien führen, dem den Kaufvertrag beurkundenden Notar möglicherweise unbekannt geblieben sind (und es ggfls. hierauf zurückzuführen ist, dass eine "Nachbeurkundung" des bereits geschlossenen Bauvertrags unterblieben ist), ist unerheblich (s. MüKo-BGBJKanzleiter a.a.O. RN 54 FN 208).

7. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91I, 97I, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Berufungsstreitwert und Beschwer der Klägerin: 30.821,42 Euro