Oberlandesgericht Köln, 2 Wx 13/02 u. 2 Wx 43/01

G r ü n d e

Die Beteiligte zu 1) hat den im Rubrum näher bezeichneten Grundbesitz zusammen mit weiteren Grundstücken in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt. Die inzwischen gebildeten Wohnungseigentumsrechte sind in den Wohnungsgrundbüchern von N. eingetragen worden. Die Beteiligte zu 2) ist bzw. war Eigentümerin des Grundbesitzes der Gemarkung N., Flur , Flurstück , der ebenfalls in Wohnungseigentumsrechte aufgeteilt worden ist. Die Beteiligten zu 1) und 2) haben auf den gesamten Grundbesitz fünf Wohnhäuser und eine gemeinsame Tiefgarage errichtet. Insoweit bestehen nunmehr 4 Wohnungseigentümergemeinschaften. Mit notariellem Vertrag vom 14. Juli 1998 (Urkundenrolle-Nr.: des Notars R. in K.) räumten die Beteiligten zu 1) und 2) und die Stadt K. sich gegenseitig Dienstbarkeiten an der zu errichtenden Garage, dem Kinderspielplatz, einem unterirdischen Raum sowie ein Bepflanzungsrecht ein. Die Dienstbarkeiten sind in dem jeweiligen Grundbuch eingetragen worden.

Durch notariellen Vertrag vom 11. Dezember 1998 (Urkundenrolle-Nr.: des Notars R. in K. schlossen die Beteiligten zu 1) und 3) einen Bauträgervertrag (Bl. 126 ff. d.GA.). Die Beteiligte zu 1) veräußerte den Beteiligten zu 3) an dem im Rubrum näher bezeichneten Grundstück einen 80/1000 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nr. 3.1 bezeichneten Räumlichkeiten. In der notariellen Urkunde heißt es unter anderem:

"VII. Gewährleistung

......

Der Verkäufer ist berechtigt und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB bevollmächtigt, den Vertragsgegenstand mit solchen Grunddienstbarkeiten und beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten zu belasten, die sich aus der Art der geplanten Bebauung des Gesamtgrundbesitzes (Flur , Flurstücke , , , /) einschließlich der Wegeführung, der Einrichtungen von Entwässerungs- und Versorgungsanlage, der Fernsprecheinrichtungen, von Sammelantennen oder ähnlichen Anlage sowie eines geplanten Kinderspielplatzes ergeben. Diese werden vom Käufer übernommen. Entsprechendes gilt für die Eintragung erforderlicher Baulasten in das Baulastenverzeichnis und nachbarrechtlicher Vereinbarungen."

Am 30. März 1999 sind die Beteiligten zu 3) als Eigentümer in das Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts Köln von N. Blatt eingetragen worden. Unter dem 25. Februar 2000 schlossen die Beteiligten zu 1) und 2 einen notariellen Dienstbarkeitsvertrag (Urkundenrolle-Nr.: des Notars R. in K.), wobei die Beteiligten jeweils für sich und auch als Bevollmächtigte der Käufer der Miteigentumsanteile handelten. Es wurden wechselseitig Dienstbarkeiten eingeräumt, unter anderem verschiedene Wegerechte sowie ein Leitungsverlegung- und Benutzungsrecht. Am 24. März 2000 stellte der Notar den Antrag, die Dienstbarkeiten im jeweiligen (Wohnungs-)Grundbuch einzutragen. Aufgrund von Beanstandungen des Rechtspflegers ist der Dienstbarkeitsvertrag mit notariellen Urkunden vom 22. Mai 2000 (Urkundenrolle-Nr.: des Notars R. in K.) und vom 19. Juli 2000 (Urkundenrolle-Nr.: des Notars R. in K.) teilweise neu gefaßt worden.

Gegen die beabsichtigte Eintragung der Dienstbarkeiten haben sich mit Schreiben vom 11. August 2000 verschiedene Wohnungseigentümer, unter anderem auch die Beteiligten zu 3), gewandt. Sie haben geltend gemacht, die Bestellung der Grunddienstbarkeiten sei nicht durch die Kaufvertrag enthaltene Vollmachtsklausel gedeckt bzw. gehe weit über die eingeräumte Ermächtigung hinaus. Mit Verfügung vom 14. August 2000 hat der Rechtspfleger den Eintragungsantrag vom 24. März 2000 erneut beanstandet und die Antragsteller aufgefordert, die Genehmigung der bereits im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer beizubringen. Hiergegen haben sich die Beteiligten zu 1) und 2) mit Schriftsätzen ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 30. August 2000 und vom 27. September 2000 gewandt. Der Rechtspfleger hat die Eingaben als Beschwerden behandelt, ihnen nicht abgeholfen und mit Verfügung vom 4. Oktober 2000 (Bl. 275 d.GA.) dem Landgericht vorgelegt (11 T 228/00; 11 T 243/00 bis 11 T 345/00). Mit Beschluß vom 28. Mai 2001 (Bl. 329 ff. d.GA.) hat das Landgericht in dem Verfahren 11 T 313/00, betreffend das Wohnungseigentum der Beteiligten zu 3), eine Entscheidung getroffen und die Rechtsmittel der Beteiligten zu 1) und 2) gegen die Zwischenverfügung des Rechtspflegers des Amtsgerichts Köln vom 14. August 2000 zurückgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, für die Eintragung der Dienstbarkeiten bestehe ein Eintragungshindernis. Die Antragsteller hätten nicht gemäß § 29 GBO den erforderlichen Nachweis der Vollmachterteilung erbracht. Die Verkäufer seien zwar in dem notariellen Vertrag berechtigt und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB bevollmächtigt worden, den Vertragsgegenstand mit solchen Dienstbarkeiten zu belasten. Eine entsprechende Vollmacht bestehe indes nicht für den Zeitpunkt nach Eintragung des jeweiligen Wohnungseigentümers. Dies ergebe sich daraus, daß der Passus im Rahmen der Vorschriften über die Gewährleistung aufgenommen worden sei.

Gegen diese Entscheidung haben sowohl die Beteiligte zu 1) mit Schriftsatz ihres Bevollmächtigten vom 11. Januar 2002 als auch die Beteiligte zu 2) mit Schriftsatz des Notars vom 18. Juni 2001 weitere Beschwerde eingelegt. Sie haben ihr Rechtsmittel - nach mehrfacher antragsgemäßer Verlängerung der Begründungsfrist - mit Schriftsatz vom 2. bzw. 5. April 2002 begründet.

Die an keine Frist gebundenen weiteren Beschwerden gegen den Beschluß des Landgerichts vom 28. Mai 2001 sind statthaft (§ 78 Satz 1 GBO) und in rechter Form (§ 80 Abs. 1 Sätze 1 und 2 GBO) eingelegt. Die Beteiligten zu 1) und 2) sind zur Einlegung des jeweiligen Rechtsmittels berechtigt, weil ihre Erstbeschwerden vom 30. August 2000 ohne Erfolg geblieben sind (vgl.: Senat, Beschluß vom 18. Februar 2000, 2 Wx 45/99; BGH, NJW 1994, 1158; BayObLGZ 1980, 299 [301]; OLG Hamm, FGPrax 1996, 210; Demharter, GBO, 24. Auflage 2002, § 78 Rdnr. 2).

Die weiteren Beschwerden sind begründet und führen zur Aufhebung der Entscheidungen der Vorinstanzen. Die angefochtene Entscheidung des Landgerichts, die - worauf der Berichterstatter des Senats die Beteiligten zu 3) hingewiesen hat - ausschließlich im Verhältnis zu den im Rubrum aufgeführten Beteiligten und nicht zu den übrigen Wohnungseigentümern des Hauses N. Straße 388 ergangen ist, beruht auf einer Verletzung des Gesetzes (§§ 78 Sätze 1 und 2 GBO, 550 ZPO a.F.). Das vom Landgericht angenommene Eintragungshindernis besteht nicht.

Das Landgericht hat seine Entscheidung im wesentlichen darauf gestützt, der Rechtspfleger habe zu Recht die Eintragung der Dienstbarkeiten von der Genehmigung der eingetragenen Eigentümer abhängig gemacht. Die Antragsteller hätten durch den zu den Akten gereichten notariellen Vertrages vom 11. Dezember 1998 nicht den gemäß § 29 GBO notwendigen Nachweis der Vollmacht zur Bestellung der hier beantragten Dienstbarkeiten geführt. Die Regelung in Ziffer VII 3 dieses Vertrages beziehe sich nur auf den Zeitraum bis zur Eintragung der Beteiligten zu 3) als Wohnungseigentümer in das Grundbuch. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Die Auslegung durch das Landgericht läßt wesentliche Gesichtspunkte außer Betracht.

Die Eintragung von Grunddienstbarkeiten erfordert eine entsprechenden Antrag und eine Bewilligung. Das Grundbuchamt hat im Eintragungsverfahren die Wirksamkeit der Bewilligung zu prüfen. Soweit ein Betroffener, wie hier die Beteiligten zu 3) durch die Beteiligten zu 1), sich bei der Abgabe der Bewilligung vertreten lässt, gehört zur Wirksamkeit der Erklärung auch das Bestehen einer sie deckenden Vertretungsmacht. In diesem Zusammenhang hat das Grundbuchamt zu prüfen, ob im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Erklärung der Vertreter (noch) wirksam bevollmächtigt war. Dieser Nachweis ist in der Form des § 29 GBO zu führen, soweit es nicht um den Nachweis eintragungshindernder Tatsachen geht, für die die Beweismittelbeschränkung des § 29 GBO nicht gilt. Die Erteilung einer Vollmacht ist dem Grundbuchamt durch Vorlage einer entsprechenden Urkunde in der Form des § 29 GBO nachzuweisen. Dies ist hier durch Vorlage des notariell beurkundeten Bauträgerkaufvertrages vom 11. Dezember 1998 (Urkundenrolle-Nr.: des Notars R. in K.) geschehen.

Die in Ziffer VII. 3 der notariellen Urkunde vom 11. Dezember 1998 erklärte Vollmacht deckt grundsätzlich die im Vertrag vom 25. Februar 2000 (Urkundenrolle-Nr.: des Notars R. in K.) in Verbindung mit den Verträgen vom 22. Mai 2000 (Urkundenrolle-Nr.: des Notars R. in K.) und vom 19. Juli 2000 (Urkundenrolle-Nr.: des Notars R. in K.) für die Beteiligten zu 3) abgegebenen Erklärungen. Die Käufer haben den Verkäufer berechtigt und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB bevollmächtigt, den Vertragsgegenstand mit solchen Grunddienstbarkeiten und beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten zu belasten, die sich aus der Art der geplanten Bebauung des Gesamtgrundbesitzes (Flur , Flurstücke , , ) einschließlich der Wegeführung der Einrichtung von Entwässerungs- und Versorgungsanlagen, der Fernsprecheinrichtungen, von Sammelantennen und ähnlichen Anlagen sowie eines geplanten Kinderspielplatzes ergeben. Insoweit ist auch das ursprünglich der Beteiligte zu 2) gehörende Grundstück, Flur (= K.straße 13 - 15), aufgenommen worden. Streitpunkt des dem Senat vorgelegten Beschwerdeverfahrens ist, ob nach Eintragung der Käufer eine Genehmigung der abgegebenen Erklärungen erforderlich ist. Ob, wie verschiedene am vorliegenden Verfahren nicht beteiligten Eigentümer geltend machen, die bewilligten Grunddienstbarkeiten nicht durch den Umfang der in den jeweiligen Kaufverträgen erteilten Vollmacht abgedeckt sind, bedarf hier keiner abschließenden Beurteilung durch den Senat. Bei einer Zwischenverfügung ist Gegenstand des Beschwerdeverfahrens nur das darin angenommene Eintragungshindernis, hier das Fehlen der Genehmigung der bereits eingetragenen Eigentümer, nicht der Eintragungsantrag selbst. Das Rechtsmittelgericht hat nur dieses Eintragungshindernis zu überprüfen (BayObLG, Rpfleger 1996, 332; Demharter, a.a.O., § 77 Rz. 12 ff. m.w.N.).

Für die Notwendigkeit der vom Grundbuchamt und Landgericht geforderten Vorlage der Genehmigung der jeweils eingetragenen Wohnungseigentümer - vorliegend die Beteiligten zu 3) - und mithin der Annahme einer zeitlichen Begrenzung der Vollmacht bis zur Eintragung ergeben sich keine Anhaltspunkte. Bei den in der Praxis der Errichtung von Wohnungseigentumsanlagen üblichen Vertragsbestimmunmgen über die spätere Bestellung von Grunddienstbarkeiten ist zu unterscheiden zwischen dem inhaltlich Umfang der im konkreten Fall eingeräumten Vollmacht und der Frage, ob die Vollmacht zeitlich begrenzt ist. Mit dem Inhalt der Vollmacht befaßt sich Ziffer VII. 3 des notariellen Vertrages; der Verkäufer erhält das Recht den Vertragsgegenstand mit solchen Grunddienstbarkeiten und beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten zu belasten, die sich aus der Art der geplanten Bebauung des Gesamtobjektes ergeben. Eine solche Vollmacht, durch die der Erwerber den Veräußerer eines Wohnungseigentums ermächtigt wird, gilt zunächst grundsätzlich unbefristet bis zu einem entsprechenden Widerruf oder aber dem Erlöschen nach dem Grundverhältnis (vgl. allgemein: Palandt/Heinrichs, BGB, 60. Auflage 2001, § 168 Rz. 2). Eine ausdrückliche Bestimmung über eine Befristung der Vollmacht haben die Beteiligten weder in Abschnitt VII. 3 noch an anderer Stelle in dem notariellen Vertrag getroffen. Mithin bestehen erhebliche Bedenken, ob angesichts der eindeutige vertragliche Regelung vorliegend überhaupt eine Auslegung der hier maßgeblichen Bestimmung in dem vom Grundbuchamt und Landgericht verstandenen Sinne möglich ist. Das Grundbuchamt darf bei einer vorgelegten Vollmachtsurkunden einen vom Wortlaut abweichenden Willen der Vollmachtsgeber nur dann annehmen, wenn er ihm positiv bekannt ist oder wenn es starken Anlaß hat, ihn zu vermuten (Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 12. Auflage 2001, Rz. 3580 FN. 8 m.w.N. aus der Rechtsprechung des LG Köln). Wegen des das Grundbuchverfahren beherrschenden Bestimmtheitsgrundsatzes kommt eine Auslegung zudem nur insoweit in Betracht, als sie zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führt. Bleibt danach die Reichweite einer Vollmacht zweifelhaft, ist von ihrem geringeren, eindeutig festzustellenden Umfang auszugehen (Vgl. BayObLG Rpfleger 1996, 332 = DNotZ 1997, 470/471 m.w.N.; BayObLG DNotZ 1998, 750/751).

Folgt man dem Landgericht, daß aufgrund der Aufnahme der Regelung in den Abschnitt "Gewährleistung" Anlaß zu einer Auslegung der an sich eindeutigen Bestimmung in Abschnitt VII.3 besteht, so sind die Ausführungen des Landgerichts nicht frei von Rechtsfehlern. Insoweit darf das Grundbuchamt sowohl den Inhalt als auch den Umfang der Vollmacht neben dem beurkundenden Notar selbständig zu prüfen (Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 12. Auflage 2001, Rz. 3580). Hierbei hat es zunächst zu prüfen, ob die Bewilligung und Antrag der Beteiligten durch die geteilte Vollmacht gedeckt ist. Bestehen Zweifel an dem (zeitlichen) Umfang der Vollmacht, so ist diese nach den für die Auslegung von Grundbucherklärungen geltenden Grundsätzen auszulegen. Hierbei ist der wirkliche Wille zu erforschen. Die Auslegung von Urkunden ist hierbei vom Senat als Rechtsbeschwerdegericht darauf zu prüfen, ob das Beschwerdegericht gegen den klaren Sinn der Urkunde, gegen gesetzliche Auslegungsregeln und allgemein anerkannte Erfahrungsgrundsätze oder gegen Denkgesetze verstoßen und ob es alle für die Auslegung in Betracht kommende Gesichtspunkte gewürdigt hat (vgl. allgemein: Demharter, a.a.O., § 78 Rz. 13).

Bei Beachtung dieser Grundsätze hat das Landgericht bei seiner Entscheidung weder den klaren Sinn der Urkunde noch alle für die Auslegung in Betracht kommenden Gesichtspunkte hinreichend gewürdigt. Für die tatsächlich vorgenommene Auslegung in dem vom Landgericht verstandenen Sinne ergeben sich keine hinreichende Anhaltspunkte. Durch die in Ziffer VII.2 des notariellen Vertrages vom 11. Dezember 1998 - Urkundenrolle-Nr. des Notars R. in K. - gewählte Formulierung "vom Verkäufer aufgrund der in diesem Vertrag erteilten Vollmacht zukünftig zur Eintragung beantragten Belastungen und Beschränkungen.." wird deutlich, daß die Vertragsparteien bei Vertragsabschluß davon ausgingen, daß die Verkäuferin auch künftig noch das Grundstück belasten oder beschränken konnte. Die Aufnahme der Bevollmächtigung unter den Abschnitt VII "Gewährleistung" mag zwar zu einer gewissen Unübersichtlichkeit führen. Hieraus kann indes nicht entnommen werden, daß die Beteiligte zu 1) nur jeweils bis zur Eintragung des einzelnen Wohnungseigentümers berechtigt war, den Vertragsgegenstand mit Dienstbarkeiten zu belasten, und es sich ansonsten um eine "reine Gewährleistungsregelung" handelt. In diesem Zusammenhang ist zunächst von Bedeutung, daß die Vertragsparteien das Bestehen der Gewährleistungsansprüche ebenfalls nicht in Abhängigkeit der Eintragung geregelt haben. Vielmehr ergibt sich der Sinn der Bevollmächtigung bereits aus dem Gesamtkontext der Vereinbarung. Die Beteiligte zu 1) verpflichtete sich zur Errichtung einer Eigentumswohnung. Diese wurde im Zusammenhang mit der geplanten Bebauung des Gesamtgrundbesitzes einschließlich der Errichtung einer Tiefgarage und der Anlage eines Kinderspielplatzes errichtet. Die in Ziffer VII. 3 getroffene Regelung diente der Sicherung der Durchführung der geplanten Bebauung des Gesamtgrundbesitzes. Die erteilte Vollmacht erhält in diesem Zusammenhang nur dann einen Sinn, wenn sie über den Zeitpunkt der Eintragung des jeweiligen Wohnungseigentümers hinaus gelten soll. Bis zum Zeitpunkt der Eintragung bedurfte es keiner Bevollmächtigung der Verkäuferin. Bis zu diesem Zeitpunkt war diese als noch eingetragene Eigentümer im Außenverhältnis weiterhin berechtigt, etwaige Grunddienstbarkeiten zu bestellen. Für die vom Landgericht angenommene Regelung der Gewährleistung hätte es zudem ausgereicht, daß die Vertragsparteien eine dahingehende Regelung getroffen hätten, daß die Erwerber verpflichtet sind, alle bis zu ihrer Eintragung ins Grundbuch eingetragenen Rechte ohne Ausgleichsanspruch gegen die Verkäuferin zu übernehmen. Dies hat das Landgericht bei der Auslegung der Urkunde erkennbar nicht bedacht.

Ob in dem, auch von den Beteiligten zu 3) unterzeichneten Schreiben vom 11. August 2000 ein wirksamer Widerruf der erteilten Vollmacht gesehen werden kann, bedarf keiner vertiefenden Erörterung durch den Senat. Für die Eintragung ist allein entscheidend, daß die Vollmacht im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Bewilligung - im Februar 2000 - bestand; ihr späterer Wegfall ist unschädlich (Schöner/Stöber, a.a.O., Rz. 106 m.w.N.). Hinreichende Anhaltspunkte für eine wirksame Anfechtung der Vollmacht wegen Irrtums sind nicht ersichtlich.

Das neue tatsächliche Vorbringen der Beteiligten konnte der Senat im Rahmen des weiteren Beschwerdeverfahren als Rechtsbeschwerdegericht nicht berücksichtigen.

Nach alledem haben die weiteren Beschwerden jeweils Erfolg.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 13 a Abs. 1 Satz 1 FGG. Da die Beteiligten zu 3) dem Eintragungsantrag mit ihrer Erklärung vom 11.08.2000 entgegen getreten sind, entspricht es der Billigkeit, Ihnen als den im Beschwerdeverfahren unterlegenen Beteiligten die Kosten der Beschwerdeverfahren aufzuerlegen.

Wert für die Verfahren der weiteren Beschwerden 2 Wx 43/01 und 2 Wx 13/02: jeweils 5.000,00 DM = 2.556,46 EUR

(wie Vorinstanz)