Oberlandesgericht Köln, 16 Wx 205/02

G r ü n d e

Der Antragsgegner ist Miteigentümer der im Rubrum bezeichneten Wohnungseigentumsanlage und Sondereigentümer einer im 6. Stock gelegenen Wohnung. Es handelt sich bei der Anlage um ein 24-stöckiges Hochhaus, dessen Gesamteindruck maßgeblich von der Struktur und Linienführung der Fensteranlagen und vorgelagerter geschwungener Balkone geprägt wird. Die Fensteranlagen haben in der ursprünglichen Ausführung weiße Holzrahmen und bestehen dort, wo keine Balkone vorgelagert sind, jeweils aus zwei äußeren Drehflügeln sowie einem schmaleren Mittelteil mit einem als Kippfenster ausgebildeten Oberlicht im oberen Drittel und einem Drehfenster in dem Bereich darunter.

Nach der Teilungserklärung vom 30.09.1992 gehören die Fenster zum jeweiligen Sondereigentum. Ferner ist hierin bestimmt, dass bauliche Änderungen in und an Räumen, die im Sondereigentum stehen, der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Verwalters bedürfen und dieser die Zustimmung versagen kann, wenn die Änderung sich auf das gemeinschaftliche Eigentum und seine Benutzung oder auf das Raumeigentum anderer Eigentümer nachteilig auswirkt.

In der Eigentümerversammlung vom 18.04.1994 wurde unter TOP 7 beschlossen, dass der Einbau von weißen Kunststoff-Fenstern erlaubt ist, wenn

eine Zeichnung eingereicht wird, aus der die Abmessungen der Elemente ersichtlich sind,
eine schriftliche Genehmigung durch die Verwalterin eingeholt wird, die ihrerseits der Zustimmung des Verwaltungsbeirats bedarf und nur gewährt werden darf, wenn die Einheit der Fassade nicht zerstört wird.

Ferner beschloss die Eigentümergemeinschaft In der Versammlung vom 09.05.1996 unter TOP 9, dass der Austausch von Holz- gegen Kunststoff-Fenster nach wie vor der Genehmigung durch die Verwalterin bedürfe.

Anfang 2000 ließ der Antragsgegner die vorhandene Fensteranlage entfernen und gegen eine Kunststoffanlage ersetzen, die aus drei gleichgroßen Dreh/Kipp- bzw. Drehteilen bestand. Auf eine Aufforderung der Verwalterin vom 15.06.2000, den ursprünglichen Zustand herzustellen, ließ der Antragsgegner zur Erreichung eines den anderen Fensteranlagen entsprechenden Eindrucks weiße Profile aufsetzen. Weitergehende Maßnahme lehnte er ab.

Einen Antrag der Antragsteller, die Fensteranlage so herzustellen, dass sie in Größe, Aufteilung, Gliederung und Farbgebung den anderen Fenstern des Hauses entspricht, hat das Amtsgericht abgewiesen, während das Landgericht ihm auf sofortige Beschwerde der Antragsteller hin stattgegeben hat. Hiergegen wendet sich der Antragsgegner mit seiner weiteren sofortigen Beschwerde.

II.

Die am 24.09.2002 bei dem Landgericht eingegangene sofortige weitere Beschwerde ist zulässig, insbesondere rechtzeitig eingelegt worden, wie anhand des nachträglich zu den Akten gelangten Empfangsbekenntnisses der Verfahrensbevollmächtigten des Antragsgegners vom 12.09.2002 festgestellt werden kann.

In der Sache hat das Rechtsmittel keinen Erfolg.

Das Landgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im wesentlichen ausgeführt, der Austausch der Fenster stelle eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums und nicht lediglich eine zulässige Maßnahme ordnungsgemäßer Instandsetzung dar, da hierdurch nach Überzeugung der Kammer das optische Bild der Wohnanlage so nachteilig verändert werde, dass darin eine über das Maß des § 14 Abs. 1 WEG hinausgehende Beeinträchtigung zu sehen sei. Es seien nicht nur die Unterschiede zwischen den ursprünglich vorhandenen, bei den weitaus meisten übrigen Wohnungen noch eingebauten Fenstern und den von dem Antragsgegner eingebauten in Rahmenbreite und Aufteilung von Bedeutung, die durch die Aufbringung von weißen Kunststoffleiten nur unzureichend kaschiert würden, da die geringere Breite der Außenflügel der Fensteranlage dennoch störend erkennbar bleibe. Entscheidend sei darüber hinaus die unterschiedliche Öffnungssituation insbesondere hinsichtlich des Mittelflügels, der nicht mehr über ein gesondert zu öffnendes Oberlicht verfüge, sondern nur über die gesamte Höhe mit Drehmechanismus zu öffnen sei. Beide Umstände führten, was ausweislich der vorgelegten Lichtbilder deutlich ins Auge falle, zusammen zu einem uneinheitlichen Bild der Anlage. Der Umstand, dass auch andere ausgetauschte Fensteranlagen nicht vollständig identisch mit den ursprünglich vorhandenen seien, stehe einem Beseitigungsanspruch nicht entgegen, weil sich eine nachteilige Veränderung des Gesamteindrucks einer Wohnanlage auch aus einer Verstärkung und Intensivierung des uneinheitlichen Eindrucks ergeben könne.

Diese Ausführungen halten rechtlicher Überprüfung stand.

Bei dem Austausch der Fensteranlage handelt es sich um einen Eingriff in das Gemeinschaftseigentum. Die Bestimmung in § 2 Ziff. 3. c), dass die Fenster Sondereigentum der einzelnen Raumeigentümer seien, ist gem. § 5 II WEG unwirksam, kann aber im Einzelfall - und auch vorliegend entsprechend der in der Gemeinschaft geübten Praxis - dahin ausgelegt werden, dass der Sondereigentümer der Wohnung, zu der die Fenster gehören, die Kosten ihrer Instandsetzung zu tragen hat (vgl. OLG Düsseldorf NZM 1998, 269; Merle in Bärmann/Pick/Merle, WEG 8. Auflage, § 5 Rdn. 36).

Der Fensteraustausch bedurfte sowohl nach der Gemeinschaftsordnung wie auch nach den bestandskräftigen Beschlüssen der für Entscheidungen im Zusammenhang mit baulichen Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum entscheidungskompetenten Eigentümergemeinschaft (vgl. zur Entscheidungskompetenz BGH NJW 2000, 3500 = NZM 2000, 1184; BayObLG NZM 2001, 133 = ZMR 2001, 292) der Genehmigung der Verwalterin. Da der Antragsgegner diese nicht eingeholt hat, ist er unabhängig von einem gesetzlichen Beseitigungsanspruch bereits nach § Ziff. 2 der Gemeinschaftsordnung zur Wiederherstellung des früheren Zustandes auf seine Kosten verpflichtet.

Eine entsprechende Verpflichtung entfiele nur dann, wenn der Antragsteller einen Anspruch auf Zustimmung zu dem Fensteraustausch gehabt hätte, der aber - insoweit im Einklang mit den Grundsätzen, die zu der gesetzlichen Regelung des § 22 Abs. 1 WEG entwickelt worden sind - nach § 8 Ziff. 1. S. 2 der Gemeinschaftsordnung dann nicht besteht, wenn sich die Änderung auf das gemeinschaftliche Eigentum nachteilig auswirkt. Dies ist in dem Eigentümerbeschluss zu TOP 7 der Eigentümerversammlung vom 18.04.1994 weiter dahingehend konkretisiert worden, dass die Einheitlichkeit der Fassade nicht zerstört werden darf.

Die Feststellung einer nachteiligen optischen Einwirkung und damit einer baulicher Veränderung durch das Landgericht liegt weitgehend auf tatsächlichem Gebiet (vgl. z. B. BayObLG ZMR 2001, 125 und ZMR 2000, 117). Sie kann demzufolge vom Senat als Rechtsbeschwerdegericht nur auf ihre Gesetzmäßigkeit überprüft werden, also darauf, ob das Landgericht den Begriff des Beeinträchtigung i. S. d. § 22 Abs. 1 S. 2 i. V. m. § 14 Nr. 1 WEG verkannt und ob es maßgeblichen Sachverhalt ausreichend erforscht (§ 12 FGG), alle wesentlichen Umstände berücksichtigt (§ 25 FGG) und nicht gegen gesetzliche Auslegungs- oder Beweisregeln, gegen die Denkgesetze oder gegen feststehende Erfahrungssätze verstoßen hat (vgl. Senat NZM 2001, 714; Keidel/Kuntze/Kahl, FGG, 14. Aufl., § 27 Rdn. 42 m. w. N.).

Gemessen hieran ist die Entscheidung des Landgerichts im Ergebnis nicht zu beanstanden. Es hat seine Prüfung zwar nicht anhand der Voraussetzungen eines Genehmigungserfordernisses nach der Gemeinschaftsordnung und des diese konkretisierenden Eigentümerbeschlusses zu TOP 7 vom 18.04.1994 vorgenommen, sondern seine Entscheidung auf die gesetzlichen Voraussetzungen der §§ 1004 BGB, 22 Abs. 1 WEG gestützt. Auswirkungen hat dies indes letztlich nicht, da es jeweils darauf ankommt, ob eine optisch nachteilige Veränderung des Erscheinungsbildes der Fassade eingetreten ist.

Die entsprechende Feststellung selbst ist verfahrensfehlerfrei zustande gekommen. Das Landgericht hat sich durch gezielte Auflagen zum Vortrag und zur Art einzureichender Fotos einen zuverlässigen Überblick über das äußere Erscheinungsbild und zu den Auswirkungen der Fensteranlage auf den Gesamteindruck des Gebäudes verschafft. Da der Tatrichter im FGG-Verfahren frei ist, in welcher Weise er erforderliche Sachverhaltsfeststellungen vornimmt, konnte das Landgericht dabei die eingereichten Fotos seiner tatrichterlichen Beurteilung zugrunde legen, ohne dass es hierzu des von dem Antragsgegner angeregten Ortstermins bedurft hätte (vgl. BayObLG ZWE 2002, 358; OLG Düsseldorf OLGReport Düsseldorf 2001, 173).

In rechtlicher Hinsicht zutreffend ist das Landgericht in Einklang mit der ständigen Rechtsprechung des Senats und der Beschlusslage innerhalb der Gemeinschaft davon ausgegangen, dass der Einbau von Kunststofffenstern anstelle von Holzfenstern noch keine nachteilige bauliche Veränderung darstellt, dass diese aber dann anzunehmen ist, wenn es wegen der Gestaltung der Fenster zu Veränderungen im Erscheinungsbild einer bisher äußerlichen Fassade kommt (vgl. zuletzt Senatsbeschluss vom 19.06.2002 - 16 Wx 82/02 = OLGReport Köln 2002, 437; siehe weiter Schuschke OLGReport Köln 2000 K 15 mit weiteren Nachweisen). Bei der entsprechenden Feststellung hat das Landgericht die entscheidungserheblichen Umstände bedacht, insbesondere dem Umstand Rechnung getragen, dass auch andere inzwischen erneuerte Fensteranlagen nicht vollständig identisch mit den ursprünglich vorhandenen sind. Die Unterschiede zu den anderen erneuerten Fenstern, nämlich die gleiche Größe aller 3 Flügel, bei der über die nachträglich aufgesetzten breiten Leisten versucht wurde, den Eindruck zu erwecken, dass der mittlere Flügel schmaler sei als die äußeren, und der Umstand, dass das Fehlen eines Oberlichtes trotz der aufgesetzten Querleiste bei geöffnetem Fenster ins Auge springt, sind i. V. m. den eingereichten Fotos nachvollziehbar aufgezeigt worden. Die Berücksichtigung des Umstandes, dass der Einbau der Fensteranlage zu einer Verstärkung und Intensivierung eines nicht mehr ganz einheitlichen Eindrucks führt, ist schließlich ebenfalls nicht zu beanstanden, jedenfalls dann nicht, wenn es sich hierbei um ein zusätzliches Argument im Rahmen der tatrichterlichen Bewertung des Gesamteindrucks handelt (vgl. auch OLG Düsseldorf a.a.O.). Dies gilt vorliegend umso mehr, als gerade die Gestaltung der Fensteranlagen ein maßgebendes Stilmittel für den Gesamteindruck der Fassade darstellt und die Wahrung der Einheit der Fassade nach dem Beschluss zu TOP 7 der Eigentümerversammlung vom 18.04.1994 das Kriterium sein sollte, an das eine etwaige Genehmigung des Verwalters und die weiter erforderliche Zustimmung des Verwaltungsbeirats für einen Fensteraustausch geknüpft werden sollte.

Soweit der Antragsgegner demgegenüber nunmehr geltend macht, auch eine Vielzahl der anderen inzwischen erneuerten Fensteranlagen wiche in ihrer Rahmenbreite, beim Oberlicht und in ihrer Öffnungssituation deutlich von den ursprünglich vorhandenen ab, insbesondere verfügten die meisten über kein eigenes Oberlicht im Mittelteil, sondern erzeugten ebenfalls nur über eine Blende einen entsprechenden Eindruck, handelt es sich um unzulässigen neuen Tatsachenvortrag, mit dem der Antragsgegner im Rechtsbeschwerdeverfahren nicht gehört werden kann. In den Tatsacheninstanzen ließ sich seinem Vortrag und den von ihm eingereichten Fotos mehr als die von dem Landgericht festgestellte Tatsache nicht entnehmen, dass auch andere Fenster nicht vollständig identisch mit den ursprünglichen sind. Bei dem Vortrag des Antragsgegners dazu, in welchem Abstand und wie die Veränderung vom Park aus zu erkennen ist bzw. nicht zu erkennen ist, handelt es sich ebenfalls um einen Angriff gegen die tatrichterliche Feststellung einer nachteiligen Einwirkung auf das äußere Erscheinungsbild der Fassade, mit dem der Antragsgegner seine eigene Bewertung an die Stelle des Landgerichts setzt und der deshalb im Rechtsbeschwerdeverfahren ebenfalls ohne Bedeutung ist.

Billigkeitsgesichtspunkte können dem Beseitigungsanspruch schon deshalb nicht entgegenstehen, weil der Antragsgegner vor dem Fenstereinbau die sich geradezu aufdrängende Überlegung unterlassen hat, sich anhand der Teilungserklärung und der Beschlusslage der Gemeinschaft über die Voraussetzungen für einen Fensteraustausch zu informieren und danach an die Verwalterin heranzutreten, anstatt sich an den hierfür nicht kompetenten Hausmeister zu wenden.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, dem unterlegenen Antragsgegner die Gerichtskosten des Verfahrens dritter Instanz aufzuerlegen. Eine Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten war nicht veranlasst.

Die Festsetzung des Geschäftswerts für das Rechtsbeschwerdeverfahren und die Abänderung der Wertfestsetzung des Landgerichts folgen aus § 48 Abs. 3 WEG i. V. m. den gesetzlichen Bestimmungen über die Umstellung des Geschäftswerts auf Euro.