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G r ü n d e

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I.)

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Die Beteiligten zu 1.) und 2.) schlossen am 3.12.1999 vor Notar Dr. P. K. in Bonn - UR-Nr. ..../.... .. - einen Kaufvertrag über das vorstehend näher bezeichnete Wohnungseigentum. Der Kaufvertrag enthält unter 1.2 ("Verwalterzustimmung") folgende Angabe:

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"Als Inhalt des Sondereigentums ist bestimmt, daß der Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums, abgesehen von hier nicht zutreffenden Fällen, der Zustimmung des Verwalters bedarf. Verwalter ist nach Angaben des Verkäufers Herr U. B. in St.Augustin."

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Mit Schreiben vom 20. Januar 2000 beantragte der Verfahrensbevollmächtigte namens aller Beteiligter den grundbuchlichen Vollzug des Kaufvertrages. Zum Nachweis der erforderlichen Verwalterzustimmung legte er folgende Urkunden vor:

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• Die Abschrift des Protokolls über die Versammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 28. August 1997 mit Beglaubigungsvermerk vom 6. Januar 1998 (UR-Nr. ../....). Nach diesem Protokoll ist Herr U. B. ab dem 1. Januar 1999 für weitere 4 Jahre zum Verwalter bestellt worden.
• Die Abschrift einer Erklärung des Verwalters U. B. vom 18. Mai 1999 mit Beglaubigungsvermerk vom gleichen Tage (UR-Nr. ..../.... ..). Hierin bevollmächtigt Herr B. Herrn R. B., ihn in seiner "Eigenschaft als nach dem WEG bestellter Verwalter von Wohnungs- und Teileigentum, soweit dies gesetzlich zulässig ist, gerichtlich und außergerichtlich zu vertreten". Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die Urkunde (Bl. 79 d.A.) Bezug genommen.
• Eine am 6. Dezember 1999 erteilte, mit Beglaubigungsvermerk vom gleichen Tage versehene "Verwalter-Genehmigung" von Herrn R. B. (UR-Nr. ..../.... ..), in der dieser die Veräußerung des Wohnungseigentums im Kaufvertrag vom 3.12.1999 unter Bezugnahme auf die ihm erteilte Vollmacht genehmigt.

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Mit Schreiben vom 25.1.2000 teilte die Rechtspflegerin Notar Dr. K. mit, es sei eine Zustimmungserklärung des Herrn B. nachzureichen, da eine Übertragung der Verwaltertätigkeit auf Dritte nicht möglich sei. Das Amt des Verwalters sei aufgrund der Vertrauensstellung an die gewählte Person gebunden. Nachdem der Notar der geäußerten Rechtsauffassung entgegengetreten war, setzte die Rechtspflegerin mit Schreiben vom 3.2.2000 nach § 18 GBO eine Frist von einem Monat zur Vorlage der geforderten Zustimmungserklärung. Ergänzend erläuterte sie die umfassend erteilte Vollmacht - UR.-Nr. ..../.... - sei als Übertragung der Verwaltertätigkeit zu werten und stehe daher in Widerspruch zur Rechtsnatur des Verwaltervertrages.

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Hiergegen haben die Beteiligten Beschwerde eingelegt. Zur Begründung haben sie ausgeführt, die erteilte Vollmacht enthalte keine Übertragung der Verwalterbefugnisse und -pflichten auf Dritte. Das Gericht verwechsele im übrigen bei seiner Argumentation Geschäftsführungsbefugnis (im Innenverhältnis) und Vertretungsmacht (im Außenverhältnis)

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Das Landgericht hat die Beschwerde mit der Begründung zurückgewiesen, die Rechtspflegerin habe den grundbuchlichen Vollzug der Urkunde UR-Nr. ..../.... .. Notar Dr. K. zu Recht von der Vorlage der Zustimmungserklärung des Verwalters, Herrn B., abhängig gemacht. Die nach § 12 WEG erforderliche Zustimmung habe der Verwalter weder persönlich noch durch einen Angestellten erteilt. Im Rahmen seiner Prüfung nach §§ 19, 20, 29 GBO habe das Grundbuchamt die Wirksamkeit einer Vollmacht und den Umfang der Vertretungsmacht selbständig zu prüfen, auch wenn der Urkundsnotar die Vollmacht für ausreichend angesehen habe. Mit Recht sei das Amtsgericht davon ausgegangen, daß der Verwalter seine Verwaltertätigkeit ohne Beteiligung der Wohnungseigentümer im Wege der Vollmacht nicht wirksam auf einen Dritten übertragen dürfe. Der Verwaltervertrag sei Auftrag bzw. Geschäftsbesorgungsvertrag im Sinne von §§ 662 ff.,675 BGB. Nach § 664 BGB dürfe er ohne Gestattung des Auftraggebers die Ausführung nicht einem Dritten übertragen. Dem Auftrag liege ein besonderes Vertrauensverhältnis zugrunde, weshalb die Einschaltung Dritter nur in dem in § 664 BGB normierten Umfang und mit den dort genannten Folgen möglich sei. Werde hiergegen - wie im vorliegenden Fall mit der umfassenden Bevollmächtigung eines Dritten - verstoßen, so betreffe dies zwar auch, aber nicht nur das Innenverhältnis. Eine entgegen § 664 BGB erteilte Vollmacht unterliege im Grundbuchverfahren der Prüfung und - im konkreten Fall der Ablehnung - durch das Grundbuchamt.

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Gegen diese Entscheidung richtet sich die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1.) und 2.).

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II.)

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Die weitere Beschwerde ist zulässig. Sie ist an sich statthaft (§ 78 GBO) und formgerecht eingelegt (§ 80 Abs.1 GBO).

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Das Rechtsmittel ist auch begründet.

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Das Landgericht hat zu Unrecht eine wirksame Verwalterzustimmung verneint. Die namens und mit Vollmacht des Verwalters abgegebene Zustimmungserklärung des Herrn R. B. enthält die erforderliche Genehmigung. Soweit das Landgericht diese Genehmigung nicht als ausreichend angesehen hat, weil der (umfassenden) Bevollmächtigung § 664 BGB entgegenstehe, hat es sowohl den Regelungsgehalt dieser Bestimmung als auch die Folgen eines Verstoßes verkannt.

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A)

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Ein Verstoß gegen § 26 WEG i.V.m. §§ 675, 664 BGB liegt nicht vor. Zutreffend hat das Landgericht zunächst ausgeführt, daß § 664 BGB im vorliegenden Falle anwendbar ist. Der Vertrag zwischen Verwalter und einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist ein auf Geschäftsbesorgung gerichteter Dienstvertrag (BGH NJW-RR 1993, 1227 = WM 1994, 161). Auf personengebundene Geschäftsbesorgungsverträge ist § 664 BGB entsprechend anwendbar, obwohl § 675 BGB auf diese Bestimmung nicht verweist (Palandt-Sprau, BGB, 59. Aufl., § 675 Rdnr. 8; § 664 Rdnr. 1 mit weiteren Nachweisen).

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Nach § 664 BGB ist dem Verwalter aber nur eine "Substitution" untersagt. Sie liegt vor, wenn der Beauftragte einem Dritten die Geschäftsbesorgung ganz oder in Teilbereichen in eigener Verantwortung überläßt (BayObLG 1990,173; BGH - III ZR 133/91 - vom 17.12.92 = NJW 1993, 1704 = MDR 1993, 1178 = WM 1993, 658; Palandt-Sprau, BGB, 59. Aufl., § 664 Rdnr. 2; Soergel-Beuthien, 12. Aufl., § 664, Rdnr. 3 - jeweils mit weiteren Nachweisen). Dagegen ist die Einschaltung Dritter als Erfüllungsgehilfen gestattet. Gegenstand einer Substitution ist die vollständige Übertragung der Geschäftsführerpflicht insgesamt oder in einem Teilbereich mit der Folge, daß der ursprünglich Beauftragte aus seiner Rechts- und Pflichtenstellung ausscheidet und die Verantwortlichkeit ganz auf den Substituten übergeht (Soergel- Beuthien, 12. Aufl., § 664, Rdnr. 3).

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Eine solche Vollübertragung ist eindeutig nicht gewollt. Der Vollmachtsurkunde ist lediglich zu entnehmen, daß Herr B. Erklärungen für den Verwalter abgeben darf. Die abgegebenen Erklärungen sollen also unmittelbar für den Verwalter wirken und diesem zurechenbar sein (§ 164 Abs.1 BGB). Bereits hieraus ergibt sich, daß die Verantwortlichkeit uneingeschränkt beim Verwalter verbleiben und nicht auf Herrn B. übertragen werden sollte. Eine derartige Vollmacht würde bei einer echten Substitution keinen Sinn machen. Da der Substitut im übertragenen Geschäftsbereich ja gerade eigenverantwortlich handeln soll, müßte er auch die zur Wahrnehmung des Geschäfts notwendigen Erklärungen im eigenen Namen abgeben.

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B)

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Entgegen der Auffassung des Landgerichts müßte im übrigen wohl auch bei Annahme einer unzulässigen Substitution von einer wirksamen Genehmigung ausgegangen werden. Die Begründung des Landgerichts, der Verstoß gegen § 664 BGB betreffe "zwar auch, aber nicht nur das Innenverhältnis" läßt nicht genau erkennen, welche Konsequenz das Landgericht insoweit gezogen hat. Da eine Genehmigung verneint wurde, ist das Landgericht offenbar von einer "Unwirksamkeit" der Bevollmächtigung ausgegangen. Als Rechtsgrundlage hierfür käme allenfalls § 134 BGB in Betracht. § 664 BGB ist jedoch keine Verbotsnorm im Sinne dieser Bestimmung, deren "Verletzung" zur Nichtigkeit der Bevollmächtigung führen würde. Von § 134 werden Gesetze erfaßt, die sich gerade gegen die Vornahme eines Geschäfts richten, nicht jedoch Normen, die nur die rechtsgeschäftliche Gestaltungsmacht einschränken (Palandt-Heinrichts, BGB, 59. Aufl., § 134 Rdnr. 1 mit weiteren Nachweisen). Um eine solche Norm handelt es sich bei § 664 BGB. Sie verbietet nicht schlechthin die Übertragung der Ausführung eines Auftrags, sondern nur "im Zweifel", also ohne rechtsgeschäftliche Vereinbarung. Ob eine "Substitution" mit oder ohne Erlaubnis vorgenommen wird, hat daher auch lediglich haftungsrechtliche Konsequenzen. Ist einem Beauftragten die Substitution gestattet, so haftet er nur für ein Verschulden bei Auswahl des Substituten, falls nicht, haftet er für das Verhalten des Substituten nach § 278 BGB (BGH - III ZR 133/91 - vom 17.12.92 = NJW 93, 1704 = MDR 93, 1178 = WM 93, 658). Die Beauftragung des Substituten sowie Rechtsgeschäfte, die ein Substitut vornimmt, bleiben jedoch wirksam.

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Auf die weitere Beschwerde ist daher die Zwischenverfügung aufzuheben.

22

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlaßt.

23

Wert der weiteren Beschwerde: DM 5.000,00 (wie Landgericht)