Oberlandesgericht Köln, 23 WLw 4/00

G r ü n d e :

Der Antragsteller pachtete mit schriftlichem Vertrag vom 8. September 1985 von der Antragsgegnerin landwirtschaftlich genutzte Flächen in einer Größe von rund 7 Hektar für die Dauer von 9 Jahren bis zum 10. November 1994. Er bewirtschaftet gemeinsam mit seiner Ehefrau - der Antragstellerin - insgesamt etwa 10 Hektar, die überwiegend gepachtet sind. Das der Antragsgegnerin gehörende Land war schon seit vielen Jahren von der Familie des Antragstellers gepachtet worden.

In einem in den Jahren 1994/1995 vor dem Landwirtschaftsgericht Düren anhängigen Verfahren - 15 bLw 35/94 - begehrte der Antragsteller die Verlängerung des Pachtverhältnisses mit der Antragsgegnerin. Am 3. März 1995 schlossen die Beteiligten jenes Verfahrens folgenden Vergleich:

"1. Das Pachtverhältnis der Beteiligten wird zu den Bedingungen

des schriftlichen Pachtvertrages vom 08.09.1985 auf 3 Jahre

fortgesetzt, beginnend mit dem 11.11.1994 und endend mit dem

10.11.1997.

Die Ehefrau des Antragstellers, Frau E, geb. Breuer, wohnhaft in: B-Strasse, W-Müddersheim, vertreten durch Rechtsanwalt N in E2, erklärt den Beitritt zu dem Pachtvertrag und zu diesem Vergleich. Diese Beitrittserklärung wird von der Antragsgegnerin angenommen.
Die Parteien sind sich darüber einig, dass nach Ablauf der Pachtzeit und vorbehaltlich der ges. Voraussetzungen im Rahmen eines Pachtschutzverfahrens eine Pachtverlängerung von längstens weiteren 3 Jahren verlangt werden kann.

..."

In einem Schreiben vom 24. Oktober 1996 an den Antragsteller erklärte die Antragsgegnerin:

"...Ihr Pachtvertrag endet dann gem. Vergleich vom 03.03.1995 am 10.11.1997.

Der Kirchenvorstand hat in seiner Sitzung vom 21.10.1996 beschlossen Ihnen und Ihrer Frau den Pachtvertrag gem. dem o. a. Vergleich um 3 Jahre, d. h. bis zum

10.11.2000

zu verlängern.

Eine weitere Verlängerung kann zur Zeit nicht zugesagt werden. Sie müssen also davon ausgehen, dass der Pachtvertrag zum besagten Zeitpunkt endet."

Unter dem 20. Oktober 1999 teilte die Antragsgegnerin den Antragstellern mit, dass der Pachtvertrag zum 10. November 2000 ende und einer weiteren Verlängerung nicht zugestimmt werde.

Die Antragsteller haben eine gerichtliche Entscheidung über die Fortsetzung des Pachtverhältnisses beantragt und dazu vorgetragen:

Durch den Wegfall der gepachteten Flächen würde ihre wirtschaftliche Existenz akut gefährdet. Das Pachtland lasse sich nicht ohne weiteres durch andere Zupachtflächen ersetzen; eine Anpachtung landwirtschaftlicher Flächen in der gewünschten Größenordnung sei im Raum W derzeit nicht möglich. Die Vorschrift des § 595 Abs. 3 Nr. 3 BGB stehe einer Pachtverlängerung nicht entgegen, da durch den Vergleich vom 3. März 1995 ein neuer Pachtvertrag abgeschlossen worden sei.

Die Antragsgegnerin hat dem Antrag widersprochen und eingewandt, die Pachtzeit von 12 Jahren, von der ab eine Verlängerung des Pachtverhältnisses ausscheide, sei längst erreicht.

Das Amtsgericht hat den Antrag auf Pachtverlängerung zurückgewiesen mit der Begründung, die in § 595 Abs. 3 Nr. 3 BGB gesetzte Grenze für den Pachtschutz sei auch dann überschritten, wenn nicht auf die effektive Bewirtschaftungszeit der "Familie" E, sondern allein auf den Pachtvertrag vom 8. September 1985 abgestellt werde. Durch den Vergleich vom 3. März 1995 sei keine neue Pachtschutzfrist eröffnet worden. Durch die vergleichsweise Regelung habe der Zeitraum von 12 Jahren voll ausgeschöpft werden sollen. Die Duldung der weiteren Nutzung des Pachtlandes durch die Antragsgegnerin habe keine neuen Fristen im Sinne des § 595 BGB in Lauf gesetzt.

Mit der sofortigen Beschwerde verfolgen die Antragsteller ihr erstinstanzliches Ziel weiter. Sie vertreten die Ansicht, durch die Verlängerung des Pachtverhältnisses bis zum Jahre 2000 habe die Antragsgegnerin auf die im Gesetz für den Pachtschutz bestimmte Höchstdauer verzichtet. Wenn die gesetzliche Höchstpachtdauer bereits 1997 geendet und die Antragsgegnerin das Pachtverhältnis um weitere 3 Jahre verlängert habe, sei ein neuer Pachtvertrag zustande gekommen, für den wiederum die Höchstpachtdauer von 12 Jahren gelte. Die Antragsgegnerin habe sich dementsprechend für die Ablehnung des zuletzt von ihnen gestellten Verlängerungsantrags zunächst nicht auf die Höchstfrist berufen und verhalte sich jetzt rechtsmissbräuchlich. Durch den Vergleich vom 3. März 1995 sei jedenfalls mit der Antragstellerin ein neues Pachtverhältnis begründet worden. Der Antragsgegnerin sei es darauf angekommen, der Antragstellerin eine von ihrem Ehemann unabhängige, eigene Rechtsposition einzuräumen.

Die Antragsteller beantragen,

unter Aufhebung des Beschlusses des Amtsgerichts Düren vom 28.04.2000 - 15 bLw 4/00 - den zwischen den Parteien bestehenden Pachtvertrag vom 08.09.1995 über die Grundstücke:

G4 5/4 Rechts der Gewann 88.53

G4 5/6 Rechts der Gewann 45.22

G4 7/22 Auf der Trifft 56.03

G4 7/22 Auf der Trifft 54.49

G4 7/30 Am Galgenpfad 22.56

G4 13/17 Am Schmittenkreuz 13.12

G4 13/16 Am Schmittenkreuz 9.69

G4 13/18 Am Schmittenkreuz 50.14

G4 5/50 Rechts der Gewann 38.66

G4 5/51 Rechts der Gewann 66.31

G4 7/36 Am Galgenpfad 44.34

G4 7/56 Am Galgenpfad 46.15

G4 14/14 Am Pingsheimer Weg 83.29

G4 32/417 Am Seelenpfad 1.01.40

auf unbestimmte Zeit, hilfsweise auf 3 Jahre zu den ursprünglichen Bedingungen, hilfsweise zu angepassten Bedingungen, fortzusetzen.

Die Antragsgegnerin beantragt,

die Beschwerde der Antragsteller zurückzuweisen.

Sie entgegnet, für die gesetzliche Höchstdauer sei die effektive Pachtzeit maßgebend, die hier oberhalb der Grenze von 12 Jahren liege. In dem früheren Pachtschutzverfahren habe sie nur deshalb einer Verlängerung des Pachtverhältnisses zugestimmt, um der Antragstellerin während ihrer damaligen Ehekrise für eine begrenzte Zeit die Erzielung eigener Einnahmen zu ermöglichen. Ein neues Pachtverhältnis sei weder durch den gerichtlichen Vergleich noch durch die spätere erneute Verlängerung bis zum 10. November 2000 begründet worden.

II.

Das Rechtsmittel ist statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt worden. In der Sache selbst hat es keinen Erfolg.

Das Landwirtschaftsgericht hat den Antrag auf Fortsetzung des Pachtverhältnisses mit Recht zurückgewiesen. Unabhängig davon, ob die Voraussetzungen des § 595 Abs. 1 BGB vorliegen, ist eine Verlängerung des Pachtverhältnisses durch gerichtliche Entscheidung gemäß § 595 Abs. 3 Nr. 3 BGB ausgeschlossen. Nach dieser Vorschrift kann der Pächter die Fortsetzung des Pachtverhältnisses nicht verlangen, wenn die Laufzeit des Vertrages bei der Pacht "anderer" Grundstücke - um die es hier geht - auf mindestens 12 Jahre vereinbart ist. Diese Bestimmung ist auf das Vertragsverhältnis zu beiden Antragstellern anzuwenden. Zwar war der Pachtvertrag mit dem Antragsteller am 8. September 1985 und damit vor dem Inkrafttreten des Gesetzes vom 8. November 1985 zur Neuordnung des landwirtschaftlichen Pachtrechts zum 1. Juli 1986 geschlossen worden. Gemäß Art. 219 Abs. 1 Satz 1 EGBGB richten sich jedoch Pachtverhältnisse aufgrund von Verträgen, die vor dem 1. Juli 1986 geschlossen worden sind, von da an nach der neuen Fassung der §§ 581 bis 597 BGB; dies gilt auch für die Verlängerung von Pachtverträgen, soweit das gerichtliche Verfahren nicht am 1. Juli 1986 anhängig war (Art. 219 Abs. 3 EGBGB). Die in § 595 Abs. 3 Nr. 3 BGB vorgesehene Höchstdauer von 12 Jahren ist für das Pachtverhältnis mit beiden Antragstellern überschritten.

Die in dem Pachtvertrag vom 8. September 1985 vereinbarte Befristung der Pachtzeit auf 9 Jahre schließt eine Anwendung des § 595 Abs. 3 Nr. 3 BGB nicht deshalb aus, weil das Gesetz nach seinem Wortlaut darauf abstellt, ob die Laufzeit des Vertrages auf mindestens 12 Jahre "vereinbart" ist. Nach einer im Schrifttum vertretenen Auffassung wäre, sofern nicht in der Folgezeit ein neues Pachtverhältnis begründet worden ist, die gesetzliche Höchstdauer bereits durch den Vertrag vom 8. September 1985 erreicht. Nach dieser Ansicht sollen bei Pachtverhältnissen, die bei Inkrafttreten der Neuregelung am 1. Juli 1986 bestanden hatten, im Rahmen der Interessenabwägung die bisherigen kürzeren Fristen berücksichtigt werden (Voelskow in: Münchener Kommentar zum BGB, 3. Aufl., § 595 Rn. 10; Palandt/Putzo, BGB, 59. Aufl., § 595 Rn. 8). Gemäß § 8 Abs. 2 a i. V. m. § 2 Abs. 1 d des Landpachtgesetzes vom 25. Juni 1952 kam eine Verlängerung von Pachtverhältnissen nicht in Betracht, wenn die Vertragsdauer auf mindestens 9 Jahre vereinbart war. Ob auf diese - kürzere - Höchstdauer abzustellen ist, bedarf indessen keiner Klärung. Auch bei Geltung allein der Frist von 12 Jahren ist die im Gesetz bestimmte maximale Pachtzeit hier überschritten.

Sowohl durch den Vergleich vom 3. März 1995 als auch aufgrund des Schreibens der Antragsgegnerin vom 24. Oktober 1996 ist lediglich der Pachtvertrag vom 8. September 1985 verlängert, nicht aber ein neues Pachtverhältnis begründet worden. Für die Anwendung des § 595 Abs. 3 Nr. 3 BGB ist aber allein die tatsächliche Pachtdauer maßgebend. Unter der Geltung des Landpachtgesetzes war allerdings umstritten, ob die Laufzeit des Pachtvertrags von - damals - 9 Jahren bereits bei Vertragsschluss festgelegt sein musste oder ob es ausreichte, wenn von den Vertragsparteien zunächst eine kürzere Zeit vereinbart worden war, jedoch aufgrund entsprechender Vertragsbestimmungen das Pachtverhältnis fortgesetzt werden sollte (vgl. Lange/Wulff/Lüdtke-Handjery, Landpachtrecht, 4. Aufl., § 595 BGB Rn. 35; Faßbender/Hötzel/Lukanow, Landpachtrecht, § 595 BGB Rn. 35, jeweils m. w. N.). Zu § 595 Abs. 3 Nr. 3 BGB wird indessen weit überwiegend die Ansicht vertreten, dass die Langfristigkeit des Vertragsverhältnisses nicht von vornherein vereinbart sein muss und dieser Zustand vielmehr auch durch Vertragsverlängerung erreicht werden kann, es mithin auf die tatsächliche und nicht auf die ursprünglich vereinbarte Pachtzeit ankommt (OLG Schleswig AgrarR 1988, 168; OLG Celle AgrarR 1988, 169; 1990, 22; Pikalo NJW 1986, 1475; Voelskow a. a. O. § 595 Rn. 10; Staudinger-Pikalo/von Jeinsen, BGB, 13. Aufl., § 595 Rn. 44, 77; Soergel/Heintzmann, BGB, 12. Aufl., § 595 Rn. 43; Erman/Jendrek, BGB, 9. Aufl., § 595 Rn. 6). Die vereinzelt gebliebene Gegenmeinung (Lange/Wulff/Lüdtke-Handjery § 595 Rn. 50) hält die ursprüngliche Vereinbarung für maßgeblich, weil diese den Pachtvertrag kennzeichne und § 595 Abs. 3 Nr. 3 BGB die Nachfolgevorschrift des § 8 Abs. 2 LPG sei. Der Senat schließt sich der herrschenden Auffassung an, nach welcher die tatsächliche Pachtdauer für die Anwendung des § 595 Abs. 3 Nr. 3 BGB entscheidet.

Durch die zeitliche Begrenzung soll eine allzu lange Bindung der Vertragsteile aneinander vermieden und auch einer Erstarrung des Pachtmarktes entgegengewirkt werden. Dafür macht es aber keinen Unterschied, ob die Höchstfrist durch eine einmalige oder durch aufeinanderfolgende mehrfache Vereinbarungen erreicht wird (so OLG Celle AgrarR 1990, 22; Staudinger-Pikalo/von Jeinsen § 595 Rn. 44). Zudem wäre es nicht sachgerecht, dem Pächter die Verfügungsfreiheit über sein Land nur deshalb zu nehmen, weil er nicht unmittelbar nach dem Ablauf der Höchstdauer den Pächter vom Pachtland gewiesen hat (OLG Schleswig a. a. O.). Schließlich ist der Neuregelung des § 595 Abs. 6 Satz 2 BGB, nach welcher das Gericht die Fortsetzung des Pachtverhältnisses nur bis zu einem Zeitpunkt anordnen kann, der die in Abs. 3 Nr. 3 genannten Fristen ab Beginn des laufenden Pachtverhältnisses nicht übersteigt, zu entnehmen, dass einem Pächter kein Pachtschutz gewährt werden soll, der 12 Jahre lang auf dem Pachtland gewirtschaftet hat (OLG Schleswig a. a. O.; Pikalo NJW 1986, 1475). Dieser Zielrichtung widerspräche es, wenn allein auf die ursprüngliche Vereinbarung im Pachtvertrag abzustellen wäre. Ob die weitergehende Ansicht Zustimmung verdient, nach der es nicht einmal darauf ankommt, ob die Parteien nach dem Auslaufen eines Zeitpachtvertrags diesen verlängern oder einen neuen Pachtvertrag abschließen, so dass auch bei Kettenpachtverträgen die Zeiträume zusammenzurechnen sind (so Soergel/Heintzmann a. a. O.), mag auch hier auf sich beruhen; die Voraussetzungen des § 595 Abs. 3 Nr. 3 BGB liegen jedenfalls nach der vom Senat geteilten, weniger weitreichenden herrschenden Meinung vor.

Durch den Vergleich vom 3. März 1995 ist das im Jahr 1985 begründete Pachtverhältnis lediglich verlängert worden. Der Wortlaut des Vergleichs, nach dem "das Pachtverhältnis der Beteiligten...zu den Bedingungen des schriftlichen Pachtvertrages vom 08.09.1985 auf 3 Jahre fortgesetzt" wird, ist eindeutig und einer Auslegung dahin, dass ein neuer Pachtvertrag abgeschlossen werden soll, nicht zugänglich. Für eine bloße Verlängerung des bestehenden Pachtvertrags spricht überdies, dass mit der vergleichsweisen Regelung ein Verfahren gemäß § 595 Abs. 6 BGB beendet worden ist, in welchem beantragt worden war, die Fortsetzung des Pachtvertrags vom 8. September 1985 anzuordnen.

Durch das Schreiben der Antragsgegnerin vom 24. Oktober 1996 ist ebenso wenig ein neuer Pachtvertrag zustande gekommen. Nach der Formulierung dieses Schreibens, in dem sich die Antragsgegnerin bereit erklärt, "den Pachtvertrag gemäß dem o. a. Vergleich...zu verlängern", kann nicht zweifelhaft sein, dass das bestehende Pachtverhältnis lediglich fortgesetzt werden sollte. Gegen den Abschluss eines neuen Pachtvertrags spricht im übrigen das Fehlen einer schriftlichen Fixierung der Vertragsbedingungen, die schon deshalb nahegelegen hätte, weil auch der bisherige Pachtvertrag schriftlich geschlossen worden war. Davon abgesehen bedarf ein Landpachtvertrag, der für eine längere Zeit als 2 Jahre abgeschlossen wird, der schriftlichen Form (§ 585 a Satz 1 BGB). Ein neuer Pachtvertrag wäre mangels Einhaltung der Schriftform daher nur für unbestimmte Zeit zustande gekommen (§ 585 a Satz 2 BGB), was die Antragsgegnerin ausweislich der in ihrem Schreiben betonten Befristung erklärtermaßen nicht wollte.

Für die Dauer des Pachtverhältnisses mit der Antragstellerin gilt im Ergebnis nichts anderes als für deren Ehemann. Auch mit ihr ist durch den Vergleich vom 3. März 1995 kein neuer Pachtvertrag zustande gekommen, dessen Laufzeit die Höchstdauer des § 595 Abs. 3 Nr. 3 BGB noch nicht erreicht haben würde. Vielmehr ist die Antragstellerin nur in das zwischen ihrem Ehemann und der Antragsgegnerin bestehende Pachtverhältnis eingetreten mit der Folge, dass auch ihr eine Pachtdauer von inzwischen insgesamt mehr als 12 Jahren zuzurechnen ist.

Die klare Formulierung des Vergleichs, in welchem die Antragstellerin "den Beitritt zu dem Pachtvertrag" erklärt hat, schließt die Begründung eines von dem bisherigen Vertrag unabhängigen, neuen Pachtverhältnisses aus. Der Beitritt zu einem Vertrag bedeutet die Übernahme der Rechte und Pflichten aus diesem Rechtsgeschäft, wie sie auch für den bisherigen Vertragspartner gelten. Davon abgesehen wäre ein eigenständiger Pachtvertrag zwischen der Antragstellerin und der Antragsgegnerin nicht hinreichend konkretisiert. In dem Vergleich sind die Konditionen eines von dem Vertrag mit dem Antragsteller unabhängigen Pachtverhältnisses nicht geregelt. Zumindest sind keine Anhaltspunkte dafür erkennbar, dass für ein selbständiges Pachtverhältnis sämtliche Regelungen des alten Vertrags aus dem Jahr 1985 übernommen werden sollten. Ferner greift auch insoweit die Erwägung Platz, dass die Vertragsschließenden bei der Begründung eines neuen Pachtvertrags sich für die Festlegung des gesamten Regelwerks sinnvollerweise der Schriftform bedient hätten.

Das Anliegen der Antragsgegnerin, der Antragstellerin in dem damaligen Vergleich eine eigene Rechtsposition zu verschaffen, rechtfertigt keine davon abweichende Beurteilung. In dem früheren Verfahren hatte die Antragsgegnerin schriftsätzlich vorgetragen, der Kirchenvorstand habe beschlossen, der durch das Verhalten ihres Ehemannes "hart betroffenen" jetzigen Antragstellerin "die Pachtung der bisher an ihren Mann verpachteten Parzellen anzubieten" (Bl. 14 d. A. 15 bLw 35/94). Im Verhandlungstermin am 21. Oktober 1994 hatte der Terminsvertreter der Antragsgegnerin ferner erklärt, diese sei bereit, der Ehefrau des Antragstellers "das Land weiterhin zu verpachten" (Bl. 18 d. Beiakten). Schon damals war dies mit der Einschränkung versehen, der Vertrag mit der Antragstellerin solle nur "von Jahr zu Jahr neu abgeschlossen werden". Diese Äußerungen lassen nicht entgegen dem eindeutigen Wortlaut des Vergleichs den Willen der Antragsgegnerin erkennen, den Pachtvertrag mit der Antragstellerin auf ein völlig neues Fundament zu setzen. Die von ihr bezweckte Begünstigung der Antragstellerin war auch dadurch zu erzielen, dass diese in das bestehende Pachtverhältnis eintrat und damit eigene Rechte erlangte. Eine weitergehende Absicht der Antragsgegnerin findet in dem klaren Vergleichswortlaut jedenfalls keinen Anklang. Deshalb gelten für die antragstellenden Eheleute im Hinblick auf die Höchstfrist des § 595 Abs. 3 Nr. 3 BGB die gleichen Regeln.

Der von den Antragstellern erhobene Einwand des Rechtsmißbrauchs ist unbegründet. Die Antragsgegnerin war nicht gehalten, die Ablehnung einer weiteren Verlängerung des Pachtverhältnisses näher zu erläutern. Aus dem Umstand, dass sie sich in ihrem Schreiben vom 20. Oktober 1999 nicht auch auf die Überschreitung der gesetzlichen Höchstfrist berufen hat, können die Antragsteller daher keine für sie günstigen Rechtsfolgen herleiten.

Eine Fortsetzung des Pachtverhältnisses durch gerichtliche Entscheidung (§ 595 Abs. 6 BGB) ist demnach gemäß § 595 Abs. 3 Nr. 3 BGB ausgeschlossen.

Die Entscheidung über die Kosten des Verfahrens beruht auf §§ 44 Abs. 1, 45 Abs. 1 Satz 2 LwVG.

Wert des Beschwerdeverfahrens gemäß § 35 Abs. 1 Nr. 3 LwVG: 8.380,00 DM (2 x 4.190,00 DM)

Dr. Hahn Ring Müller