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Entscheidungsgründe

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Beide Berufungen sind in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden. In der Sache selbst hat jedoch nur die Berufung der Beklagten Erfolg.

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Der Klägerin steht gegenüber der Beklagten unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Anspruch auf Schadensersatz oder Entschädigungsleistungen zu.

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1. Kaufvertragliche Schadensersatzansprüche gem. § 463 BGB wegen Fehlens einer zugesicherten Eigenschaft oder arglistigen Verschweigens eines Fehlers bestehen nicht. Das Landgericht ist mit Recht davon ausgegangen, daß die Voraussetzungen für einen darauf gerichteten Anspruch nicht gegeben sind, weil die Beklagte in ihrer Eigenschaft als Verkäuferin des Grundstücks weder zugesichert hat, daß die Abwässer zur A Straße hin abgeführt werden können, noch arglistig verschwiegen hat, daß die Herstellung eines Kanalanschlusses wegen der Zustimmungserfordernisse davon betroffener Dritter (jedenfalls kurzfristig) nicht möglich war. Dies hat das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung im einzelnen mit zutreffender Begründung ausgeführt. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird deshalb auf diese Ausführungen verwiesen. Ergänzend wird lediglich angemerkt, daß sich das mit dem Verkauf des Grundstücks befaßte Liegenschaftsamt das etwa vorhandene Wissen vom Bediensteten der Beklagten über Kanalanschlußhindernisse zurA Straße hin nicht zurechnen lassen müßte (vgl. dazu BGHZ 117, 104 in Abgrenzung zu BGHZ 109, 327).

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Die Klägerin greift auch die vom Landgericht zur kaufvertraglichen Gewährleistungshaftung vertretene Auffassung nicht weiter an. Vielmehr wendet sie sich dagegen, daß die Haftung aus culpa in contrahendo verneint worden ist. Hiermit kann sie indessen keinen Erfolg haben. Denn Schadensersatzansprüche aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen sind nach ganz herrschender Ansicht grundsätzlich ausgeschlossen, soweit sich das Verschulden des Verkäufers auf die Beschaffenheit des Kaufgegenstandes bezieht, da die §§ 459 ff. BGB eine abschließende Sonderregelung darstellen (BGHZ 60, 319: 88, 314: 114, 266; Palandt-Putzo, 58. Aufl., Vorbem. v. § 459, Rd. 7 und § 463, Rd. 25 m.w.N.). Dies beruht u.a. darauf, daß die Wandlungsvorschriften die Voraussetzungen der Rückabwicklung anders und enger bestimmen, als dies für eine Verschuldenshaftung auf den Vertrauensschaden in Betracht käme, und daß ferner fahrlässiges Verhalten des Verkäufers bei derUnterrichtung des Käufers über die Eigenschaften der Kaufsache weder zur Rückabwicklung des Vertrages noch zur Haftung auf den Erfüllungs- oder Vertrauensschaden führt. Soweit als Konsequenz hieraus eine Haftung aus culpa in contrahendo ausnahmsweise zugelassen wird, wenn der Verkäufer vorsätzlich handelt (BGH NJW 1992, 2564 m.w.N.) oder die Falschangaben sich auf nicht zusicherungsfähige Eigenschaften beziehen (BGHZ 114, 263), sind die Voraussetzungen eines hierauf gestützten Schadensersatzanspruchs nicht gegeben. Insbesondere ergibt sich nichts dafür, daß die mit dem Verkauf des Grundstücks befaßten Bediensteten des Liegenschaftsamtes die Klägerin bewußt darüber im Unklaren gelassen haben, daß eine Entwässerung des Grundstücks über einen Kanalanschluß zur A Straße hin wegen der Eigentumsinteressen Dritter auf Schwierigkeiten stoßen würde und jedenfalls kurzfristig nicht zu bewerkstelligen war. Dem steht schon entgegen, daß nach dem ihnen vorliegenden, von der Klägerin selbst in Auftrag gegebenen und zum Gegenstand des Baugenehmigungsverfahrens gemachten Lageplan des öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs B vom 21. 12. 1995 (BI. 19 d. GA) ein Abwasserkanal bereits vorhanden war.

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2.    Eine nach Amtshaftungsgrundsätzen zum Schadensersatz führende Handlung würde es allerdings darstellen, wenn die Beklagte in ihrer Eigenschaft als Baugenehmigungsbehörde der Klägerin die Entwässerung des Grundstücks zur A Straße hin i. S. d. § 38 VwVfG NW zugesichert hätte. Die Annahme einer verwaltungsrechtlichen Zusicherung scheidet indessen schon deshalb von vornherein aus, weil die (behauptete) Äußerung, einer Entwässerung des Grundstücks zur A Straße hin stehe nichts im Wege, nicht als verbindliche Selbstverpflichtung verstanden werden kann, einen Verwaltungsakt diesen Inhalts zu erlassen (vgl. dazu Stelkens/Bonk/Sachs, Verwaltungsverfahrensgesetz, 5. Aufl., § 38, Rd. 11).

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3.    Dies schließt allerdings nicht aus, in einer solchen Äußerung die Wissenserklärung der Behörde zu sehen, daß gegen ein bestimmtes Verhalten oder Vorhaben keine Bedenken bestehen (vgl. z. B. OLG Düsseldorf, NVwZ-RR 1993, 452). Eine solche terminologisch als Auskunft einzuordnende Erklärung ist für den Fall, daß sie unrichtig oder unvollständig ist, geeignet, Amthaftungsansprüche nach § 839 BGB i.V.m. Art. 34 GG oder Entschädigungsansprüche nach § 39 OBG NW auszulösen (vgl. BGH NJW 1980, 2573 = WM 1980, 1276; NJW 1991, 3027 = BGHR § 839 Abs. 1 S. 1 — Auskunft 5 - ; VersR 1994, 450; BGHZ 117, 83 = DVBI 1992, 560 = BGHR § 839 Abs. 1 S. 1 — Auskunft 8 - DVBI. 1994 1134 = BGHR § 839 Abs. 1 S. 1 — Auskunft 9 - , insoweit in Abgrenzung zu BGHZ 117, 83). Aber auch dann, wenn man die hier in Rede stehende Erklärung als (bloße) Auskunft bewertet, war sie nicht geeignet, ein schutzwürdiges Vertrauen der Klägerin zu begründen, daß eine Entwässerung des Grundstücks zur A Straße hin ohne weiteres möglich sei. Sie bildete deshalb auch keine Verläßlichkeitsgrundlage für etwaige finanzielle Dispositionen.

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Für die Frage, ob eine amtliche Auskunft ein schutzwürdiges Vertrauen zu begründen vermag, kommt es entscheidend darauf an, wie sie vom Empfänger aufgefaßt werden kann und welche Vorstellungen sie zu erwecken geeignet ist. Der streitbefangenen Erklärung konnte aber entgegen der Annahme des Landgerichts bei Würdigung der Gesamtumstände keine bindende Wirkung in dem Sinne beigelegt werden, daß der Kanalanschluß zu A Straße hin verlegt werden kann. Dies ergibt sich zum einen daraus, daß die hier zu beurteilende Äußerung nach den Bekundungen des Zeugen C im Vorfeld eines Bauantragsverfahrens gefallen ist. In diesem frühen Stadium geht es gewöhnlich darum, in Vorgesprächen mit den am Verfahren beteiligten Ämtern die Planungsmöglichkeiten abzuklären. Fest konturierte Planungsabsichten bestehen zumeist noch nicht.

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Dies war im Streitfall nicht anders. Der Zeuge C, der als Architekt mit der Planung befaßt war, hat plastisch geschildert, daß das von ihm mit den Bediensteten der Beklagten geführte Vorgespräch mehr informativen Charakter hatte, sich im Unverbindlichen verhielt. Es tritt hinzu, daß sich das Gespräch im wesentlichen um die auf dem Grundstück stehende, von der Beklagten als schutzwürdig eingestufte Eiche drehte. Die Forderung der Beklagten, die Eiche zu erhalten, setzte der Planung Grenzen und führte — wie der beigezogenen Bauakte zu entnehmen ist — zu Schwierigkeiten bei der Lösung der Planungsaufgabe. Dagegen war die Frage des Kanalanschlusses nach den Bekundungen des Zeugen C mehr ein beiläufiges Thema, mit dem die Bediensteten der Beklagten unvorbereitet konfrontiert wurden. Allen Beteiligten war aufgrund der Lage des Grundstücks im Zwickel zwischen A Straße und Dstraße klar, daß die Entwässerung jedenfalls gesichert war. Bei einer solchen Sachlage sind aber bindende Festlegungen nicht zu erwarten. Das ist für den Auskunftssuchenden ohne weiteres erkennbar. Will er insoweit eine verläßliche Vertrauensgrundlage erhalten, so muß er den auskunftserteilenden Bediensteten ausdrücklich darauf hinweisen, daß er auf eine verbindliche Auskunft zu diesem Punkt Wert legt, und sich vergewissern, ob der Bedienstete selbst zuverlässige Kenntnis darüber besitzt oder sich diese Kenntnis erst noch durch eine Prüfung der einschlägigen Unterlagen verschaffen müßte (so BGH VersR 1994, 450). Daß so verfahren worden wäre, behauptet die Klägerin selbst nicht. Es reich insoweit nicht aus, daß, woran sich der Zeuge C im übrigen noch nicht einmal sicher erinnern konnte, sein Gesprächspartner im Bauamt einen Plan anschaute, bevor er erklärte, der Anschluß an der A Straße sei möglich.

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Die erteilte Auskunft ist sonach nicht geeignet, Schadenersatz- oder Entschädigungsansprüche der Klägerin auszulösen.

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Dahingehende Verpflichtungen ergeben sich auch nicht daraus, daß der auf Veranlassung der Klägerin angefertigte Lageplan die Eintragung eines (bestehenden) Kanalanschlusses zur A Straße hin enthielt. Zum einen kann nämlich der Beklagten die Eintragung eines — in Wirklichkeit nicht bestehenden — Kanalanschlusses nicht als amtspflichtwidriges Verhalten angelastet werden. Denn zu einer detaillierten Überprüfung des Lageplans darauf, ob die dort vorgenommenen Eintragungen tatsächlich zutreffen, war sie nicht verpflichtet. Zum anderen soll mit einer entsprechenden Eintragung lediglich dokumentiert werden, daß eine Anschlußmöglichkeit besteht. Die Einzelheiten der Anschließung der Entwässerung ergaben sich aus der Entwässerungssatzung, die Bestandteil der Baugenehmigung ist (vgl. Ziff. 1.8 der Baugenehmigung vom 13. 3. 1996).

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                                          II.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

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Streitwert für das Berufungsverfahren und zugleich Wert der Beschwer: 9.910,31 DM