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Verwalterpflichten bei Amtsantritt

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WEG §§ 28 Abs. 3, 43 Der Verwalter ist, soweit diesbezüglich bei seinem Amtsantritt Streit über die Arbeitsweise seines Vorgängers herrscht, nicht von Amts wegen verpflichtet, eine nachvollziehbare Auflistung der Gesamtrücklage der vergangenen Jahre zu erstellen. Soweit er den Wohnungseigentümern im Rahmen der Vorstellungsgespräche als Privatmann ein diesbezügliches Versprechen gibt, ist der Streit hierüber nicht im WEG- Verfahren, sondern im ordentlichen Rechtsstreit geltend zu machen.

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16 Wx 180/99 2 9 T 40/99 LG Köln 202 II 303/98 AG Köln

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OBERLANDESGERICHT KÖLN B E S C H L U S S

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In dem Wohnungseigentumsverfahren betreffend die Wohnungseigentumsanlage pp.

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an dem beteiligt sind:

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pp.

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hat der 16. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Köln

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durch seine Mitglieder Dr. Schuschke, Dr. Ahn-Roth und AppelHamm am 16. Dezember 1999 b e s c h l o s s e n :

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Die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin vom 23.11.1999 gegen den Beschluß der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 28. Oktober 1999 - 29 T 40/99 - wird zurückgewiesen.

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Die gerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens fallen der Antragstellerin zur Last. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

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Geschäftswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens : 5.000,- DM

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Gründe

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I. Der Antragsgegner zu 2) war von Juni 1997 bis zu der von ihm erklärte Niederlegung seines Amtes zum 3.August 1998 als Verwalter für die im Rubrum genannte Wohnungseigentumsanlage tätig. In einer außerordentlichen Eigentümerversammlung am 4.9.1997 wurde unter TOP 5 einstimmung beschlossen:

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"a) Die Jahresabrechnungen 1990 - 1993 müssen ebenfalls überprüft werden, insbesondere wegen der Anschlußwerte an das Jahr 1994 zur Fest- stellung der genehmigten und nicht genehmigten Vorleistungen aus 1990 und der Rücklagenent- wicklung. b) Die nicht genehmigten Abrechnungen der Jahre 1994 und 1995 sind von Herrn Sch. zu prü- fen, nach Aufwand abzurechnen und für die näch- ste Eigentümerversammlung zur Abstimmung vorzu- legen. c) Die ausstehende Jahresabrechnung 1996 ist von Herrn Sch. zu erarbeiten, nach Aufwand zu berechnen und auf der nächsten Eigentümerver sammlung zur Genehmigung vorzulegen. d) ..."

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Die Antragstellerin behauptet, der Antragsgegner zu 2) habe das sich aus diesem Beschluß an ihn ergebende Angebot angenommen, mit der Anfertigung der Abrechnungen begonnen und erst auf Intervention einiger Beiratsmitglieder die Arbeiten wieder eingestellt. Hingegen trägt der Antragsgegner zu 2) vor, er habe diesen Auftrag nie angenommen, da bereits nach Beschlußfassung Uneinigkeit zwischen den Beteiligten über die Kostenerstattung bestanden habe. Mit Antrag vom 15.6.1998 an das Amtsgericht ( AG Köln 202 II 188/) hat die Antragstellerin von den Beteiligten zu 2) und 3) die Durchführung der Beschlüsse vom 4.9.1997 zu TOP 5) durch den Beteiligten zu 3) verlangt. Dieses Begehren der Antragstellerin blieb in zwei Instanzen erfolglos. Amtsgericht und Landgericht haben jeweils dasrauf verwiesen, dass mit der einseitigen Amtsniederlegung die Verwalterstellung beendet worden sei und deshalb für den Beteiligten zu 3) keine Verpflichtung mehr aus dem Eigentümerbeschluß vom 4.9.1997 bestanden habe. Der Beschluß des Landgerichts Köln vom 8.2.1999 ist nicht angefochten worden ( 29 T 368/98 ).

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Im vorliegenden Verfahren beantragt die Antragstellerin nunmehr mit Antrag vom 18.9.1998 u.a., den Beteiligten zu 3) zu verpflichten, ihr eine nachvollziehbare Auflistung der Gesamtrücklage für die Wirtschaftsjahre 1990 - 1997 vorzulegen. Hierzu hat sie sich auch auf den Beschluß vom 4.9.1997 bezogen. Nachdem beide Vorinstanzen den Antrag abgelehnt haben - das Landgericht ausdrücklich unter Hinweis auf die Rechtskraft des ablehnenden Beschlusses vom 8.2.1999 im Vorverfahren -29 T 368/98 -, vertritt sie in der Rechtsbeschwerde die Ansicht, der Beteiligte zu 3) habe mit dem Beschluß vom 3.4.1997 ( gemeint wohl : 4.9.1997 ) den Auftrag zur Erstellung der verlangten Abrechnungen unabhängig von seiner Verwaltertätigkeit, somit als Privatmann, übernommen. Es habe sich nämlich um einen gesonderten, unabhängig von der Verwaltertätigkeit erteilten Auftrag gehandelt.

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II.

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Das gem. §§ 45, 43 I Nr. 2 WEG, §§ 22, 29 FGG zulässige Rechtsmittel hat in der Sache keinen Erfolg.

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Die landgerichtliche Entscheidung hält einer rechtlichen Überprüfung gemäß §§ 27 FGG, 550 ZPO stand. Der Antragstellerin steht gegen den ehemaligen Verwalter unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Anspruch auf Zusammenstellung der Gesamtrücklage für die Jahre 1990 - 1997 zu.

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Allein aufgrund seiner auf ca. 1 Jahr beschränkten Verwalterstellung ist der Beteiligte zu 3) nicht verpflichtet, der Antragstellerin als einer der Miteigentümer die gewünschte Zusammenstellung zu erstellen. Eine Verpflichtung dieses Inhalts besteht für einen Verwalter nämlich grundsätzlich nicht. Vielmehr ist er aufgrund der gesetzlichen Vorschriften nach Ablauf eines Wirtschaftsjahres zur Aufstellung einer Jahresabrechnung in Form einer geordneten Gegenüberstellung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben verpflichtet, § 28 Abs. 3 WEG ( vgl. z.B. Bärmann/Pick, WEG, 14. Aufl., § 28, Rz. 13 m.w.N. ) . Diese beinhaltet indes nicht die hier verlangte Zusammenstellung, abgesehen davon, dass sich diese auch auf Zeiträume bezieht, in denen der Antragsgegner zu 2) noch nicht Verwalter war.

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Die Antragstellerin kann den geltend gemachten Anspruch auch nicht aus dem Beschluß der Eigentümerversammlung vom 4.9.1997 herleiten. Mit der erwähnten Entscheidung des Landgerichts Kön vom 8.2.1999 ( 29 T 368/98 ), die insoweit den Beschluß des Amtsgerichts vom 13.10.1998 bestätigt hat ( 202 II 188/98 AG Köln ), ist mit Rechtskraft zwischen denselben Beteiligten entschieden worden, dass der Antragstellerin kein Anspruch gegen den Antragsgegner zu 2) als ehemaligen Verwalter auf Duchführung der in TOP 5 des Beschlusses vom 4.9.1997 vorgesehenen Arbeiten zusteht. Wie das Landgericht bereits zu Recht ausgeführt hat, sind die im vorangegangenen Verfahren ergangenen, inzwischen in Rechtskraft erwachsenen Entscheidungen über eine etwaige Verpflichtung des ehemaligen Verwalters für das vorliegende Verfahren, an dem dieselben Personen beteiligt sind, bindend, § 45 Abs. 2 WEG.

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Soweit die Antragstellerin nunmehr darauf abstellen will, dass der Antragsgegner zu 2) sich in dem damaligen Beschluss nicht als Verwalter, vielmehr als Privatperson bzw. in seiner Eigenschaft als Steuerberater zur Erstellung gesonderter Abrechnungen verpflichtet habe, hat sie damit ebensowenig Erfolg. Läge ein solcher Fall tatsächlich vor, so hätte der Antragsgegner zu 2) sich gegenüber der gesamten Eigentümergemeinschaft verpflichtet und nur diese als Gesamthandgemeinschaft und zugleich notwendige Streitgenossenschaft wäre zur Geltendmachung eines eventuellen Anspruchs befugt (Aktivprozeß einer Gesamthandgemeinschaft, vgl. § 62 ZPO, der im WEG-Verfahren analoge Anwendung findet). Dafür, dass die Antragstellerin vorliegend ausnahmsweise von den übrigen Wohnungseigentümern mit der Geltendmachung der Ansprüche beauftragt worden ist, ist nichts ersichtlich. Mithin fehlte der Antragstellerin für diesen Fall die Prozeßführungs- und Sachbefugnis.

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Im Übrigen wäre ein solcher Anspruch nicht im WEG-Verfahren nach §§ 43 ff WEG geltend zu machen, sondern als zivilrechtlicher Anspruch ( aus Auftrag oder einem eigenen Vertrag ) beim Zivilgericht.

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Schließlich, worauf das Landgericht seine Entscheidung auch abgestellt hat, liegen hier auch nach dem Sachverhalt keine Anhaltspunkte dafür vor, dass der Antragsgegner zu 2) sich unabhängig von seiner Verwalterstellung verpflichten wollte. Der damalige Beschluß vom 4.9. 1997 ist unter seiner Mitwirkung und in der Zeit seiner Verwaltertätigkeit gefaßt worden, so dass diese Umstände dafür sprechen, dass er als Verwalter sich zu diesen außerhalb seiner üblichen Tätigkeit liegenden Arbeiten verpflichten wollte. Dies erscheint auch vor dem Hintergrund sinnvoll, dass er als Verwalter im Besitz der erforderlichen Unterlagen war und diese Sondertätigkeiten ihn neben seinen üblichen Pflichten zur Rechnungslegung nicht über Gebühr beasnpruchen würden. Eine Verpflichtung eines außen stehenden Dritten, wie es sich jetzt nach dem Vorbringen der Antragstellerin darstellt, macht hingegen keinen Sinn, zumal alle Beteiligten daran interessiert waren, die Kosten für die gesonderten Abrechnungen gering zu halten. Dafür, dass gleichwohl die Eigentümergemeinschaft den damaligen Verwalter, den Antragsgegner zu 2), völlig unabhängig von der Verwalterstellung beauftragen wollte, hätte die Antrasgstellerin konkrete Umstände vortragen müssen, was nicht der Fall ist. Aus den von Amts wegen beigezogenen Akten 202 II 188/98 AG Köln ergeben sich ebenfalls keine Hinweise auf die von der Antragstellerin vertretene Auffassung.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 48 WEG. Veranlassung zu einem Ausspruch zur Übernahme außergerichtlicher Kosten bestand nicht, da die Antragsgegner an dem Rechtsbeschwerdeverfahren nicht beteiligt worden sind.

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Die Entscheidung über den Geschäftswert folgt aus § 48 WEG.

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Dr. Schuschke Appel-Hamm Dr. Ahn-Roth