Oberlandesgericht Köln, 16 WX 43/98

Entlastung des Verwalters; Sonderumlage für Reparaturarbeiten

WEG § 21 Abs. 3 1) Hat der Verwalter auch keinen Anspruch darauf, daß ihm für seine Arbeit Entlastung erteilt wird, so liegt ein derartiger Beschluß dennoch im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn keine Pflichtverletzungen des Verwalters ersichtlich sind. 2) Ob größere Reparaturarbeiten aus der hierfür wahrscheinlich ausreichenden Instandhaltungsrücklage bezahlt werden sollen, oder ob insoweit sogleich eine Sonderumlage durchgeführt wird, um eine Erschöpfung der Rücklage zu vermeiden, liegt im pflichtgemäßen Ermessen der Gemeinschaft. Es besteht kein Anspruch darauf, immer zunächst die Rücklage auszuschöpfen.

16 Wx 43/98 29 T 223/97 LG Köln 16 UR II 26/95-a-WEG AG Leverkusen

OBERLANDESGERICHT KÖLN

B E S C H L U S S

In dem Wohnungseigentumsverfahren

pp.

hat der 16. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Köln durch seine Mitglieder Dr. Schuschke, Becker und Dr. Ahn-Roth

am 30.April 1998 b e s c h l o s s e n :

Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner vom 10.2.1998 wird der Beschluß der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 16.Januar 1998 - 29 T 223/97 - teilweise abgeändert und wie folgt neu gefaßt:

Die Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluß des Amtsgerichts Leverkusen vom 18.7. 1997 - 16 UR II 26/95a-WEG - wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß die Antragsgegner 5% der Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens und der 1. Instanz tragen; die Antragstellerin hat 95 % der Gerichtskosten 1. und 2. Instanz zu tragen.

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens fallen der Antragstellerin zur Last. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet - auch in 1. und 2. Instanz - nicht statt.

Gründe

Beide weiteren Beschwerden sind zulässig (§ 45 WEG, §§ 27, 29 FGG). In der Sache hat lediglich das Rechtsmittel der Antragsgegner Erfolg, während die Rechtsbeschwerde der Antragstellerin unbegründet ist. Die beantragte Ungültigkeitserklärung verschiedener Beschlüsse aus der Eigentümerversammlung vom 16.6.1995 ist unbegründet. Dies gilt auch -entgegen der Meinung des Landgerichts - hinsichtlich der Entlastung des Verwalters in Bezug auf die Jahresabrechnung 1994 (TOP 3 ). Soweit auf sofortige Beschwerde die Entscheidung hinsichtlich der Kosten des übereinstimmend für erledigt erklärten Antrags zu 2)(Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden ) zugunsten der Antragstellerin abgeändert worden ist, haben die Antragsgegner diese sie belastende Kostenverteilung akzeptiert und ihre Rechtsbeschwerde nicht auf diese Kostenentscheidung erstreckt.

Die Entscheidung des Landgerichts zum Beschluß der Eigentümerversammlung zu TOP 3 ist nicht rechtfehlerfrei, ÜÜ 27 FGG, 550 ZPO. Entgegen der Meinung des Landgerichts ist der zu TOP 3 gefaßte Beschluß rechtlich nicht zu beanstanden.

Das Landgericht hat hierzu sinngemäß ausgeführt, dem Verwalter stehe ein Anspruch auf Entlastung nicht zu, da sein Vertrag dies ebensowenig wie die Teilungserklärung vorsehe. Im übrigen ergäbe sich auch aus weiteren Erwägungen kein solcher Rechtsanspruch: Sei ihm kein Fehlverhalten vorzuwerfen , so bedürfe es keiner Entlastung. Läge ein noch nicht bekanntes Fehlverhalten vor, so sei das Verlangen nach Entlastung treuwidrig. Schließlich könne - als weitere Alternative -ein Verzicht der Wohnungseigentümer auf etwaige Rückgriffsansprüche allenfalls einstimmig erfolgen.

Diese Meinung ist nicht rechtsfehlerfrei. Zwar geht das Beschwerdegericht zu Recht davon aus, daß dem Verwalter ein Rechtsanspruch auf Entlastung nicht zusteht, wenn die vertraglichen Regelungen einen solchen nicht ausdrücklich vorsehen. Das Landgericht übersieht jedoch bei seinen Überlegungen, daß daraus nicht der Umkehrschluß zu ziehen ist, eine Entlastung dürfe ihm dann auch durch Mehrheitsbeschluß nicht erteilt werden. Eine solche Entlastung ist vielmehr immer zulässig, wenn sie sich im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des Ü 21 Abs. 3 WEG hält (vgl. Senat v. 27.3.1998, 16 Wx 42/98; Senat v. 13.9.1996 - 16 Wx 190/96 ). Das ist hier der Fall. Für eine Unrichtigkeit in der Jahresabrechnung 1994 bestehen keine Anhaltspunkte. Die Angriffe der Antragstellerin gegen die bisherige Abrechnungspraxis der Verwaltung, so auch bezüglich des Jahres 1994, gehen ins Leere. Denn - wie das Landgericht zu Recht ausgeführt hat -, basiert diese auf den Vorgaben der Teilungserklärung ( Ü 11 der Teilungserklärung v. 16.9.1974), die bislang mangels anderweitiger Regelungen für die Verteilung der Lasten verbindlich ist, § 16 WEG. Dem Verwalter ist es deshalb verwehrt, einen anderen Verteilungsschlüssel zugrunde zu legen. Die von der Antragstellerin behauptete Veränderung in der Aufteilung der Wohnflächen, die eine Änderung der anteiligen Kostentragungspflicht zur Folge haben könnte, müßte gegebenenfalls in einem gesonderten Verfahren auf Änderung des Verteilungschlüssels geltend gemacht werden, § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG. Hierzu bedürfte es gegenüber der anwaltlich vertretenen Beteiligten keines ausdrücklichen Hinweises mehr, § 12 FGG.

Schließlich ist nicht ersichtlich, daß der Verwalter oder die Eigentümergemeinschaft bisher ein entsprechendes Begehren der Antragstellerin in rechtsmißbräuchlicher Weise abgelehnt hätten. Eine Beschlußfassung zu diesem Punkt in der Eigentümerversammlung v. 16.6.1995, wie es die Antragstellerin mit ihrem Schreiben vom 6.6.1995 beantragt hat, kam schon deshalb nicht in Betracht, weil die Aufnahme dieses -beantragten- TOP in der Einladung v. 31.5.1995 fehlte, § 23 Abs. 2 WEG. Spätere Anträge aus dem Jahre 1996 sowie diesbezügliche Reaktionen des Verwalters sind hier ohne Belang, da die 1995 beschlossene Entlastung für die Abrechnung 1994 Gegenstand des Anfechtungsverfahrens ist.

Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Landgericht die Anfechtung des Beschlusses zu TOP 4 für unbegründet erachtet. Bezüglich der Verbindlichkeit des Verteilungsschlüssels wird auf die obigen Ausführungen zu TOP 3 verwiesen. Ebenfalls ohne Erfolg wendet sich die Antragstellerin gegen die Nichterhöhung der Instandhaltungsrücklage. Die hier von der Wohnungseigentümergemeinschaft getroffene Regelung, zu erwartende Reparaturkosten durch eine einmalige Sonderumlage und nicht durch eine Erhöhung der Instandsetzungsrücklage auszugleichen, ist nicht zu beanstanden. Dieser Beschluß hält sich im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung, § 21 Abs. 3 WEG ( Vgl. Bärmann/Merle, WEG, 7. Aufl., § 28 Rz. 35, § 16 Rz. 47 ). Daß aufgrund andauernder und wiederholt erforderlicher Instandsetzungsarbeiten die 1995 geltende Instandsetzungsumlage vorhersehbar dauerhaft nicht ausreichend sein wird, ist nicht erkennbar. Soweit die Antragstellerin auf finanzielle Engpässe der Gemeinschaft im Jahre 1996 hinweist, sind dies einmalige Gegebenheiten, die im übrigen zeitlich nach der angegriffenen Beschlußfassung liegen.

Hieraus ergibt sich bereits, daß die Anfechtung der Beschlußfassung zu TOP 9 ohne Erfolg bleibt. Im übrigen wird auch die Erforderlichkeit der Inanspruchnahme der Eigentümer wegen der Reparaturmaßnahmen von der Antragstellerin nicht bestritten. Die Berechnung der Höhe der Sonderumlage erschließt sich nach Auslegung der Beschlußfassung am 16.6.1995, nämlich in Höhe eines Jahresbetrages der auf den jeweiligen Eigentümer entfallenden Instandhaltungsrücklage.

Der Beschluß zu TOP 10 a, der eine Anpassung des Balkonanstrichs vorsieht, ist ebenfalls rechtsfehlerfrei. Die Durchführung eines Fassadenneuanstrichs findet seine rechtliche Grundlage in der Beschlußfassung v. 21.5.1993 (TOP 8a ). Dabei spielt es keine Rolle, ob zuvor den Wohnungeigentümern oder lediglich dem Verwalter von der ausführenden Firma Farbmuster vorgelegt worden sind. Die jetzige Farbausführung, die im üblichen Rahmen liegt, wird von der Mehrheit der Eigentümer gebilligt und widerspricht nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung, § 21 Abs. 3 WEG. Die farbliche Angleichung der Fassade des Balkons der Antragstellerin, die diese selbst anders gestaltet hat, auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft ist dementsprechend nicht zu beanstanden.

Die Kostenentscheidung beruht auf Ü 47 WEG. Da die Beschwerde der Antragstellerin hinsichtlich der Kostenverteilung, die den übereinstimmend für erledigt erklärten Teil betraf, Erfolg hatte, sind den Antragsgegnern insoweit anteilig Kosten aufzuerlegen. Gründe, von dem Grundsatz des Ü 47 S. 2 WEG abzuweichen, lagen nicht vor.

Geschäftswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens: 18.500,- DM (5.000-DM ; 5000,- DM; 8.000,-DM; 500,- DM ), § 48 Abs. 3 WEG. Die vom Landgericht vorgenommene Geschäftswertfestsetzung ist von beiden Parteien nicht in Frage gestellt worden.

Dr. Schuschke Becker Dr. Ahn-Roth