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Grundsatz der Amtsermittlung in WEG-Sachen

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Der Amtsermittlungsgrundsatz des § 12 FGG gilt auch in den sogenannten privatrechtlichen Streitsachen der Freiwilligen Gerichtsbarkeit, insbesondere den Wohnungseigentumssachen. Der gebotene Umfang der Ermittlungen ergibt sich aus den Voraussetzungen des in Frage stehenden materiellen Rechts. Unsubstantiierter oder zu pauschaler Vortrag der Parteien ist in diesen Verfahren daher nicht von vornherein unbeachtlich, sondern muß Anlaß für das Gericht sein, auf eine Vervollständigung hinzuwirken, die gegebenenfalls eine Beweiserhebung möglich macht.

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beschlossen :

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Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner vom 4.11.1994 wird der angefochtene Beschluß des Landgerichts Köln vom 13.10.1994 -29 T 59/94aufgehoben. Der in der Antragschrift vom 10.12.1993 erhobene Hauptantrag wird abgewiesen. Zur Verhandlung und Entscheidung über den am 4.2.1994 angekündigten Hilfsantrag wird das Verfahren an das Landgericht zurückverwiesen. Dieses hat dann auch über die Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde zu entscheiden.

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Gründe :

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Das Rechtsmittel der Antragsgegner ist zulässig. Ihre sofortige weitere Beschwerde gegen die vorbezeichnete Entscheidung des Landgerichts Köln wurde form- und fristgerecht eingelegt. In der Sache führt die Beschwerde zur Aufhebung des landgerichtlichen Beschlusses, zur Abweisung des Hauptantrages und zur Zurückverweisung des Verfahrens hinsichtlich des Hilfsantrages. Der angefochtene Beschluß beruht auf einer Gesetzesverletzung im Sinne von § 27 Abs. 1 FGG. Bezüglich des Hilfsantrages ist dies ein Verfahrensmangel, weil der Sachverhalt nicht hinreichend aufgeklärt wurde, § 12 FGG.

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Der Hauptantrag des Antragstellers ist nicht begründet. Die von den Vorinstanzen gegebene Begründung trägt seinen Zahlungsanspruch nicht. Der Vorwurf, bereits die Art der Kontoführung der Antragsgegner zur Instandhaltungsrücklage führe zur Schadensersatzpflicht, geht fehl. Ob diese Praxis der Kontoführung mit den Pflichten eines sorgfältigen Verwalters in Einklang gebracht werden kann, darf offenbleiben. Der erforderliche Ursachenzusammenhang zwischen dieser vermeintlichen Pflichtverletzung der Antragsgegner und dem vom Antragsteller eingeklagten Schaden fehlt. Der vom Antragsteller geforderte Schaden ist der nicht ausgezahlte Anteil an der Instandhaltungsrücklage. Dieser Schaden kann durch die Tatsache, daß die Antragsgegner die Rücklage im Gesamtobjekt hausbezogen und nicht bezogen auf die einzelnen Gemeinschaften führten, nicht ursächlich entstanden sein. Das von den Antragsgenern vorgelegte Kontenblatt dokumentiert vielmehr augenscheinlich, daß eine Trennung und Berechnung der Einzelanteile buchhalterisch problemlos möglich war. Ein Ursachenzusammenhang zwischen einer vertraglichen Pflichtverletzung der Antragsgegner mit dem vom Antragsteller verlangten Schadensausgleich ist nur denkbar, wenn man auf die Umbuchung der Instandhaltungsrücklage auf das Bewirtschaftungskostenkonto abstellt. Doch auch insoweit ist der Antragsteller nicht berechtigt, von den Antragsgegnern 7801,25 DM zu verlangen. Sein Begehren, ihm die auf seinen Wohnungsanteil entfallende Instandhaltungsrücklage nach einem Verwalterwechsel vollständig auszuzahlen, anstatt das Geld an den neuen Verwalter zu überweisen, läuft darauf hinaus, die Instandhaltungsrücklage insoweit aufzulösen. Dazu gibt es keine tragfähige rechtliche Grundlage. Ein entsprechender verbindlicher Beschluß ist nicht ersichtlich. Ein zustimmender Beschluß erscheint auch nicht nachholbar. Die Auflösung der Instandhaltungsrücklage ist mit dem Gebot ordnungsgemäßer Verwaltung nicht in Einklang zu bringen, § 21 Abs. 5 Ziff. 4 WEG. Vertretbar ist eine solche Maßnahme allein, wenn gerade die vorzeitige Auflösung der Rücklage ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Diese Feststellung ist hier nicht möglich, und dürfte ohnehin nur in eng begrenzten Ausnahmefällen denkbar sein ( vgl. BayObLG Rpfleger 1981, 284 ).

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Nach Abweisung des Hauptantrages muß jetzt der Hilfsantrag der Antragsteller beschieden werden, den geforderten Betrag an den neuen Verwalter der Gemeinschaft zu zahlen. Auch wenn den Akten weder eine Zustellung des Schriftsatzes der Antragsteller vom 4.2.1994 mit diesem Antrag, noch eine Verhandlung darüber entnommen werden kann, darf davon ausgegangen werden , daß dieser Antrag mit zur Entscheidung des Landgerichts stand. Im Tatbestand des angefochtenen Beschlusses heißt es, daß der Antragsteller hilfsweise Zahlung an den neuen Verwalter fordere. Eine Entscheidung des Hilfsantrages ist dem Senat verwehrt. Der Sachverhalt ist dazu nicht hinreichend aufgeklärt, § 12 FGG. Da dies durch das Rechtsbeschwerdegericht nicht nachgeholt werden kann, muß das Verfahren insoweit aufgehoben und zurückverwiesen werden.

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Das Verfahren in Wohnungseigentumssachen wird gemäß § 43 Abs.1 S. 1 WEG nach der Verfahrensordnung der freiwilligen Gerichtsbarkeit geführt. Diese bestimmt in § 12 FGG den Grundsatz der Amtsermittlung. Anders als im Zivilprozeß bleibt das Gericht danach nicht auf die vorgetragenen Behauptungen und Beweisangebote beschränkt. Es kann und muß eigene Nachforschungen anstellen. Dieses Prinzip besteht auch in den sogenannten privatrechtlichen Streitsachen der Freiwilligen Gerichtsbarkeit, wozu die Wohnungseigentumssachen gehören. Sie unterliegen lediglich insoweit einer Parteidisposition, als die Beteiligten das Verfahren durch Antragsrücknahme, Verzicht, Vergleich, oder durch übereinstimmende Erledigungserklärung beschränken und beenden können. Ferner ist es in der Regel vertretbar, bei unbestritten gebliebenem Sachvortrag von weiteren Ermittlungen Abstand zu nehmen. Alles das ändert nichts am grundsätzlichen Bestand der Amtsermittlungspflicht. ( vgl. Keidel/Kuntze/Winkler, FGG, 13.Aufl. § 12, Rdnr. 195, 196 m.w.N. ) . Der gebotene Umfang der Ermittlungen ist mit dem in § 12 FGG genannten Wort erforderlich vorgegeben, wobei dies in jedem Einzelfall neu konkretisiert und bestimmt werden muß ( vgl. OLG Köln, OLGZ 1989, 144/147 ). Der Maßstab dieser Konkretisierung ergibt sich aus den Vorraussetzungen des in Frage stehenden materiellen Rechtes ( vgl. OLG Köln a.a.O. ). Für das hier zu beurteilende Geschehen bedeuten diese Grundsätze, daß alle Ermittlungen durchgeführt sein müssen, die zur Feststellung einer Pflichtverletzung der Antragsgegner, und einer dadurch entstandenen Ersatzpflicht in der vom Antragsteller geforderten Höhe erforderlich sind.

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Dieser Ermittlungspflicht ist die Vorinstanz nicht gerecht geworden. Die angefochtene Entscheidung geht davon aus, die durch die Antragsgegner vorgenommene Umbuchung der anteiligen Instandhaltungsrücklage auf ein notleidend gewordenes Bewirtschaftungskostenkonto sei ohne Rechtsgrund erfolgt. Der im nachhinein gefaßte Beschluß zur Genehmigung dieses Vorgehens ändere an dieser Sichtweise nichts. Die Pflichtverletzung der Antragsgegner liege darin, einen solchen Beschluß herbeigeführt zu haben. Deshalb bestehe die Verpflichtung der Antragsgegner, dem Antragsteller den Schaden in Form der ausgefallenen Instandhaltungsrücklage zu zahlen. Der Antragsteller könne auch Zahlung an sich selbst verlangen. Diese Begründung wird vom bisherigen Ermittlungsergebnis nicht getragen. Wesentliche Bereiche der beiderseitigen Rechtsbeziehungen sind ungewiß. Die mögliche weitere Aufklärung kann zu einer anderen Entscheidungsgrundlage führen.

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Ungeklärt ist insbesondere der Umfang der Wohnungseigentümergemeinschaft des Gesamtkomplexes und die für deren Rechtsstellung getroffenen Vereinbarungen. Das Gleiche gilt für das streitbefangene Haus 10 und die eigene Wohnungseigentümergemeinschaft des Antragstellers. Erst recht ist bisher nicht festgestellt, in welchem rechtlichen Bezug, die drei angesprochenen Gemeinschaften zueinander stehen, vor allem ist ungewiß, ob und welche Regelungen für einen denkbaren Ausgleich der Gemeinschaften untereinander in dem hier strittigen Komplex der Bewirtschaftungskosten und Instandhaltungsrücklagen existieren. Offen blieb bisher auch der genaue Umfang des Verwaltervertrages. Es ist nicht erkennbar, ob die Antragsgegner alleine an die Gesamtgemeinschaft, an eine mögliche Gemeinschaft des Hauses 10 oder an den Antragsteller gebunden waren, sowie mit welcher inhaltlichen Gestaltung. Eine Aufklärung der angesprochenen Fragen ist nicht mit dem bisherigen Parteivorbringen möglich. Zum Verwaltervertrag ist der Vortrag widersprüchlich und unkonkret. Der Antragsteller spricht davon, daß ursprünglich ein Werkvertrag seiner Mutter mit der Rechtsvorgängerin der Antragsgegner bestanden habe. Später sei diese Verwalterin der Wohnungen der Mutter geworden. Im übrigen sei auf beiden Seiten Rechtsnachfolge eingetreten. Der Antragsteller habe jetzt alle zunächst der Mutter gehörenden Wohnungen, die hier in Anspruch genommenen Antragsgegner hätten die Rechte und Pflichten aus dem Ausgangsvertrag übernommen. Zu den Einzelheiten der jeweiligen Verträge wird jedoch ebensowenig gesagt, wie zu der Frage, wie die jeweiligen Rechte und Pflichten auf die hier handelnden Parteien übergegangen sind. Schon dies alles zeigt, daß eine für die Entscheidung notwendige verbindliche Klärung der Rechtsbeziehungen zwischen Eigentümern und ehemaligem Verwalter derzeit nicht möglich ist. Verstärkt und untermauert wird diese Einschätzung mit dem Hinweis der Antragsgegner, daß eine andere Wohnungseigentümergemeinschaft im Haus 10 weiter von den Antragsgegnen betreut wird, und der neu bestellte Verwalter lediglich an die Gesamtgemeinschaft gebunden ist. So bleibt offen, wer mit wem, mit welcher Verbindlichkeit vertraglich verbunden ist. Ein vergleichbares Bild zeigt sich bei der Frage, welche Rechtsbeziehungen die Einzelgemeinschaften untereinander. haben. Auch dazu existieren ausschließlich pauschale Hinweise. Für die Frage, wie die Rechtsbeziehungen der Gemeinschaften untereinander insbesondere zum Thema Bewirtschaftungskosten und Instandhaltungsrücklage konkret gestaltet sind, kann daraus nichts gewonnen werden.

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Die angeführten Unklarheiten sind alle entscheidungserheblich und müssen durch Aufklärungsmaßnahmen der Vorinstanz beseitigt werden. Erst wenn festgestellt ist, welche vertragliche Bindung die Antragsgegner mit dem Antragsteller zu welchem Zeitpunkt genau hatten, ist entscheidbar, ob in der Entnahme der Instandhaltungsrücklage für die Bewirtschaftungskosten eine positive Vertragsverletzung der Antragsgegner gegenüber dem Antragsteller liegt. Nur wenn geklärt wurde, welche Rechtsbeziehungen die Gemeinschaften untereinander haben, kann gesagt werden, ob und in welchem Umfang der Antragsteller eigene Ansprüche erheben kann. Die erforderliche Aufklärung ist zu erreichen. Die Parteien brauchen zunächst nur alle für den Gesamtkomplex dieses Falles vorhandenen Teilungserklärungen und alle Verwaltungsverträge vorzulegen. Unabhängig davon, daß diese Unterlagen in Verfahren der vorliegenden Art immer benötigt werden und angefordert werden müssen, kann aus ihnen eine Antwort auf die hier im Raum stehenden Fragen gefunden werden. In der Unterlassung, diese Urkunden anzufordern und bei der Entscheidung zu berücksichtigen, liegt der Verfahrensfehler, der zur Aufhebung und Zurückverweisung nötigt. Das Landgericht wird dann auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu entscheiden haben. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird gemäß § 48 Abs. 2 WEG in Höhe des geltend gemachten Schadensersatzbetrages festgesetzt. Die verlangten Zinsen haben als Nebenforderung unberücksichtigt zu bleiben, § 4 Abs. 1 ZPO.

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Unabhängig von alledem ist zu berücksichtigen, daß sowohl die Antragsgegner, wie auch der neue Verwalter über das streitbefangene Geschäftsjahr bereits abgerechnet und in die Abrechnung die hier strittigen Salden eingestellt haben. Sollten diese Abrechnungen genehmigt worden sein, dürfte dies dem Zahlungsanspruch des Antragstellers entgegengehalten werden können. 3