Oberlandesgericht Köln, 18 U 62/94

T a t b e s t a n d:

Die Kläger erwarben von der Beklagten durch notariellen Kaufvertrag vom 26.09.1990 einen 472/10.000 Miteigentumsanteil an dem Grundbesitz Flur 9 Flurstück 41, eingetragen im Grundbuch von N. Amtsgericht G. Blatt ... verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 7 bezeichneten Wohnung nebst Kellerraum zum Kaufpreis von 186.000,00 DM, den sie auch zahlten. Die Eigentumswohnung war vermietet.

In § 4 Abs. 6 des Vertrages heißt es: "Ein Wohnungsbindungsrecht besteht nicht".

Mit Schreiben vom 19.05.1992 teilte die Stadt G. den Klägern mit, für die Wohnung seien am 21.10.1968 öffentliche Mittel gewährt worden. Diese seien zwar am 30.08.1990 vorzeitig vollständig zurückgezahlt worden, gleichwohl gelte die Wohnung bis zum Ablauf des 31.12.2000 weiterhin als öffentlich gefördert mit der Folge, daß die Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes insbesondere hinsichtlich der Mietpreisbindung einzuhalten seien.

Mit Anwaltsschreiben vom 17.12.1992 erklärten die Kläger daraufhin gegenüber der Beklagten die Anfechtung des Kaufvertrags.

Mit der Klage haben sie Rückzahlung des Kaufpreises gegen Rückauflassung des Wohnungseigentums begehrt sowie Feststellung der zukünftigen Schadensersatzpflicht der Beklagten.

Dazu haben die Kläger vorgetragen, ihnen sei zugesichert worden, der Mietertrag sei auskömmlich, eine Wohnungsbindung bestehe nicht, so daß mit einer Marktmiete gerechnet werden könne. Die Beklagte habe sie hinsichtlich des fortbestehenden Wohnungsbindungsrechts arglistig getäuscht.

Die Kläger haben beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an sie zu zahlen 186.000,00 DM nebst 8,23 % Zinsen auf 149.000,00 DM und 9,8 % Zinsen auf 37.000,00 DM seit dem 26.10.1990 Zug um Zug gegen Rückauflassung des im Wohnungsgrundbuch von N., Amtsgericht G. Blatt ... eingetragenen Wohnungseigentums H.-B.-Straße ..., ..., ...,

festzustellen, daß die Beklagte verpflichtet ist, ihnen allen weiteren Schaden aufgrund des notariellen Vertrages vom 26.09.1990 auf Anforderung zu erstatten.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie hat vorgetragen, ihr damaliger Geschäftsfüher sei bei Vertragsabschluß aufgrund einer Belehrung durch den beurkundenden Notar davon ausgegangen, ein Wohnungsbindungsrecht bestehe nicht, zumal ein solches im Grundbuch gelöscht sei. Die Kläger seien auch bereits 1991 auf die Auffassung der Stadt G. hingewiesen worden. Gegen deren unrichtige Rechtsauffassung hätten sie zu Unrecht keinerlei Schritte eingeleitet.

Das Landgericht hat dem Klageantrag zu 1. stattgegeben und den Feststellungsantrag abgewiesen. Zur Begründung hat die Kammer ausgeführt, der Rückzahlungsanspruch folge aus § 463 BGB, weil dem Kaufobjekt wegen des bestehenden Wohnungsbindungsrechts eine zugesicherte Eigenschaft gefehlt habe. Bezüglich des Feststellungsantrags hätten die Kläger nicht hinreichend zu den ihnen drohenden Schäden vorgetragen. Wegen der Einzelheiten der Begründung wird auf das angefochtene Urteil Bezug genommen.

Mit der Berufung erstrebt die Beklagte vollständige Klageabweisung. Sie trägt vor, bezüglich der Wohnung sei die Zweckbindung "Belegungsrecht der Bewilligungsbehörde" bereits 1978 erloschen. Deshalb sei sie nach Rücksprache mit dem Notariat davon ausgegangen, daß auch ein Bindungsrecht nicht mehr bestanden habe. Infolgedessen sei die entsprechende Klausel in den Kaufvertrag aufgenommen worden. Im Hinblick auf die Art der gewährten öffentlichen Mittel sei für die Eigentumswohnung der Kläger die Eigenschaft "öffentlich gefördert" am 31.12.1993 entfallen.

Jedenfalls müßten sich die Kläger die erhaltenen Mietzinsen anrechnen lassen. Garantiezusagen hinsichtlich der Mietzinsen habe sie keine abgegeben.

Im übrigen erhebt die Beklagte die Einrede der Verjährung und beantragt,

unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage insgesamt abzuweisen.

Die Kläger beantragen,

die Berufung zurückzuweisen,

und im Wege der Anschlußberufung

festzustellen, daß die Beklagte sich seit dem 22.12.1990 in Annahmeverzug befindet.

Sie verteidigen das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrags insbesondere zu der behaupteten arglistigen Täuschung. Mit der Anschlußberufung machen sie geltend, die Beklagte befinde sich in Annahmeverzug.

Die Beklagte beantragt,

die Anschlußberufung zurückzuweisen.

Wegen aller weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Parteien und die zu den Akten gereichten Unterlagen verwiesen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:

Die zulässige Berufung ist entscheidungsreif, soweit der Grund des Klageanspruchs betroffen ist. Insoweit ist das Rechtsmittel erfolglos, so daß der Senat über den Klagegrund gemäß § 304 Abs. 1 ZPO entschieden hat.

Rechtsgrundlage für das Begehren der Kläger sind §§ 434, 440 Abs. 1, 326 Abs. 1 BGB.

Der den Klägern veräußerte Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung war im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses, im Zeitpunkt der Eintragung der Kläger als Miteigentümer in das Grundbuch und ist auch noch derzeit mit einem Rechtsmangel behaftet, § 434 BGB. Denn die erworbene Eigentumswohnung unterliegt den Bindungen des Wohnungsbindungsgesetzes.

Das Wohnungsbindungsgesetz ist auf diesen Wohnraum gemäß seinem § 1 anwendbar. Denn es handelt sich um neu geschaffenen Wohnraum, der öffentlich gefördert worden ist, nämlich mit öffentlichen Mitteln im Sinne von §§ 5, 6 Abs. 2 2. Wohnungsbaugesetz errichtet worden ist.

Mit Bescheid von 1968 sind für die zu schaffenden Wohnungen unter anderem Annuitätshilfedarlehen bewilligt worden, wie aus den in Ablichtung vorgelegten Bescheiden hervorgeht. Derartige Darlehen stellen öffentliche Mittel im Sinne von §§ 6 Abs. 1, 42 Abs. 1 2. Wohnungsbaugesetz dar. Daß für die Wohnung nicht ausschließlich nicht rückzahlbare Zinszuschüsse bewilligt und geleistet worden sind, ergibt sich zudem aus dem eigenen Vortrag der Beklagten, die öffentlichen Mittel seien vorzeitig 1990 vollständig zurückgezahlt worden.

Mit Zustellung der jeweiligen Bewilligungsbescheide gelten die Wohnungen mithin als öffentlich gefördert, § 13 Wohnungsbindungsgesetz.

§ 16 Wohnungsbindungsgesetz bestimmt hier, wann die Eigenschaft "öffentlich gefördert" endet. Diese Bestimmung ist insoweit maßgebend und nicht § 15 Wohnungsbindungsgesetz, der nur dann eingreift, wenn die öffentlichen Mittel lediglich als Zuschüsse bewilligt worden sind. Da die öffentlichen Mittel, nämlich die Annuitätshilfedarlehen am 30.08.1990 vorzeitig und vollständig zurückgezahlt worden sind, endet die Eigenschaft "öffentlich gefördert" gemäß § 16 Abs. 1 Wohnungsbindungsgesetz mit Ablauf des zehnten Kalenderjahres nach dem Jahr der Rückzahlung, also am 31.12.2000. Der im Schreiben der Stadt G. vom 19.05.1992 mitgeteilten Rechtsauffassung tritt der Senat bei.

Aufgrund der Bindungen nach dem Wohnungsbindungsgesetz, die kraft Gesetzes eintreten und deren Eintragung in das Grundbuch nicht statthaft ist, sind die Kläger folgenden Beschränkungen unterworfen:

Sie dürfen die Wohnung nur solchen Personen zum Gebrauch überlassen, die zum Wohnen im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau berechtigt sind, §§ 4, 7 Wohnungsbindungsgesetz. Zur Selbstnutzung der Wohnung sind sie nur mit Genehmigung der zuständigen Stelle berechtigt, § 6 Abs. 1 bis 4 Wohnungsbindungsgesetz. Wenn eine Vermietung möglich ist, darf die Wohnung nur leerstehen gelassen werden, wenn die zuständige Stelle dies genehmigt, § 6 Abs. 5 Wohnungsbindungsgesetz. Als Mietzins darf nur die Kostenmiete gefordert werden, § 8 Abs. 1 Wohnungsbindungsgesetz. Einmalige Leistungen für die Wohnungsüberlassung dürfen nicht vereinbart werden, § 9 Abs. 1 Wohnungsbindungsgesetz. Die Wohnung darf ohne Genehmigung der zuständigen Stelle weder zweckentfremdet noch dürfen an ihr bauliche Veränderungen vorgenommen werden, § 12 Wohnungsbindungsgesetz.

Die dargestellten Beschränkungen stellen einen Rechtsmangel im Sinne von § 434 BGB dar. Denn sie beruhen nicht auf der Beschaffenheit der Sache selbst und ihren Beziehungen zur Umwelt, sondern knüpfen an die öffentliche Hilfe bei der Finanzierung des Bauvorhabens an, die ohne Kenntnis der Vorgeschichte nicht erkennbar ist. Die Annahme eine Sachmangels setzt voraus, daß der Erwerber die Möglichkeit hat, aufgrund des Besitzes der Sache deren Beschaffenheit zu prüfen. Eine solche Prüfung scheidet bei einer gesetzlichen Bindung aufgrund der Inanspruchnahme öffentlicher Mittel bei der Finanzierung aus, weil diese weder aus der Beschaffenheit der Sache selbst noch aus ihren Beziehungen zur Umwelt hervorgeht (BGHZ 67, 134, 137, WM 1984, 214).

Damit greift auch die Einrede der Verjährung nicht durch, weil der Anspruch der Kläger nicht der kurzen Verjährungsfrist aus § 477 BGB unterliegt, vielmehr der regelmäßigen aus § 195 BGB. Die Kläger haben den Rechtsmangel bei Abschluß des Kaufvertrages nicht gekannt, § 439 Abs.1 BGB. Der Vertrag ist am 26.09.1990 geschlossen worden. Kenntnis der Kläger behauptet die Beklagte selbst erst für 1991. Mit Schreiben vom 19.09.1992 hat die Stadt G. die Kläger auf die bestehende fortdauernde Bindung nach dem Wohnungsbindungsgesetz hingewiesen.

Ob die Beklagte den Rechtsmangel bei Vertragsschluß gekannt oder ohne Fahrlässigkeit nicht gekannt hat, ist für den Anspruch ohne rechtliche Bedeutung.

Abbedungen ist die Gewährleistung für den Rechtsmangel im Kaufvertrag nicht. Schon der Wortlaut des Kaufvertrages gibt dafür nichts her. Nach § 4 Abs. 1 dieses Vertrages leistet die Beklagte keine Gewähr für die Freiheit von gesetzlichen Vorkaufs- und Erwerbsrechten und Veränderungsbeschränkungen, keine Gewähr zu einem bestimmten Flächeninhalt sowie für sichtbare oder unsichtbare Sachmängel des gesamten Vertragsgegenstandes, insbesondere des Sondereigentums an der Wohnung, ausgenommen arglistig verschwiegene Mängel, keine Gewähr für die Freiheit von Baulasten.

Dieses Verständnis des eindeutigen und zweifelsfreien Wortlauts wird bestätigt durch Abs. 6 der Bestimmung, worin ausdrücklich seitens der Beklagten erklärt ist, ein Wohnungsbindungsrecht bestehe nicht. Bestand nämlich ein solches Bindungsrecht nach dem Kenntnisstand der Beklagten nicht, bestand aus ihrer Sicht keine Notwendigkeit, die Gewährleistung für einen solchen Rechtsmangel auszuschließen.

Es kann dahinstehen, ob das Anwaltsschreiben vom 17.12.1992 gemäß § 326 Abs. 1 Satz 1 BGB als Nachfristsetzung mit Ablehnungsandrohung aufzufassen ist. Die Beklagte hat im Rechtsstreit Rückabwicklung des Kaufvertrages und die Leistung von Schadensersatz verweigert, wie sich aus ihrem prozessualen Verhalten, insbesondere ihrer Verteidigung gegen das angefochtene Urteil unzweideutig ergibt. Nach Treu und Glauben ist demzufolge eine Nachfristsetzung als bloße Formalität entbehrlich, zumal die Beklagte rechtlich nicht in der Lage ist, die bestehenden Beschränkungen nach dem Wohnungsbindungsgesetz vor Ablauf des 30.12.2000 zu beseitigen.

Im Wege des sogenannten großen Schadensersatzes können die Kläger mithin Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückauflassung des Wohnungseigentums verlangen. Aus dem rechtlichen Gesichtspunkt des Schadensersatzes ist ebenfalls der Zinsanspruch begründet, weil die Kläger die ihnen entstandenen Kosten für die Finanzierung des Kaufpreises ersetzt verlangen können.

Zur Höhe bedarf der Sachverhalt noch weiterer Aufklärung. Unstreitig haben die Kläger jedenfalls eine Zeit lang Mieteinnahmen aus ihrer Eigentumswohnung erhalten. Diese Mieteinnahmen, vermindert um die Bewirtschaftungskosten für die Wohnung müssen sie sich als Vorteilsausgleichung auf den Kaufpreis anrechnen lassen.

Streitwert der Berufung und Beschwer der Beklagten: 186.000,00 DM.