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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

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Die zulässige Berufung des Beklagten ist begründet und führt zur Abweisung der Klage. Die Kläger haben nicht dargetan, daß ihnen gegen den Beklagten ein Schadensersatzanspruch zusteht, was zugleich dem bisher noch beim Landgericht anhängigem Betragsverfahren die Grundlage entzieht.

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Allerdings ist dem Beklagten bei Zugrundelegung der Ausführungen des Finanzamts in den Bescheiden vom 19. April 1990 eine Verletzung von Beratungs- und Aufklärungspflichten zum Vorwurf zu machen.

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Eine derartige Verpflichtung kann nicht mit der Begründung verneint werden, der Geschäftsbesorgungsvertrag zwischen den Parteien sei erst am 5. August 1982 und damit nach dem Grundstückskauf vom 12. Mai 1982 wirksam geworden. Die Erklärung des Beklagten vom 5. August 1982 war nur noch eine Förmlichkeit. Er hatte schon am 12. Mai 1982 von der ihm in der Annahmeerklärung der Kläger erteilten Vollmacht Gebrauch gemacht. Daraus erwuchsen ihm bereits Aufklärungspflichten, wenn nicht vertragliche, dann zumindest vorvertragliche.

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Der Beklagte kann den Klägern auch nicht mit Erfolg entgegenhalten, sie hätten nichts getan, um im Frühjahr 1982 seine Hilfe in Anspruch zu nehmen. Daran ist nur richtig, daß der Beklagte die Kläger nicht von sich aus umfassend über sämtliche Auswirkungen ihres Beitritts auf die individuellen steuerlichen Verhältnisse (Einkommenssteuer, Umsatzsteuer) zu belehren brauchte. Wegen einer solchen Beratung hätten die Kläger mit ihren Unterlagen an ihn herantreten müssen. Sie äußern sich nicht dazu, aufgrund welcher eigenen Überlegungen oder sonstigen Informationen sie sich zum Beitritt zu der Bauherrengemeinschaft entschlossen haben.

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Anders verhält es sich aber bei der Grunderwerbssteuer. Hier ergibt sich die Hinweispflicht unabhängig von den persönlichen Verhältnissen der Kläger oder anderer Interessenten aus der Ungenauigkeit und damit Unrichtigkeit des dem Beitritt zugrunde liegenden Prospekts. Bei der Darstellung der steuerlichen Konzeption (Seite 23) wurde bezüglich der Grunderwerbssteuer vor allem auf einen Befreiungstatbestand hingewiesen. Der Gesamtaufwand war auf Seite 6 ohne Berücksichtigung einer Grunderwerbssteuer errechnet. Dasselbe gilt für die Beispiele zur Finanzierung und zu den Steuervorteilen sowie zur Wirtschaftlichkeitsberechnung auf Seite 16 und Seite 17. Das erweckte den Eindruck, im Regelfall brauche ein Bauherr keine Grunderwerbssteuer zu entrichten, die wegen ihrer Höhe das wirtschaftliche Ergebnis in nicht unerheblicher Weise beeinflussen konnte. Ferner lag auch dem Kaufvertrag die Annahme zugrunde, die Kläger könnten eine Befreiung von der Grunderwerbssteuer erlangen. Demgegenüber hat das Finanzamt ausgeführt, daß das schon damals nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs in Frage gestellt war.

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Ein Ersatzanspruch der Kläger wegen unrichtiger Informationen und unterlassener Hinweise kann jedoch nicht auf die vollständige oder teilweise Erstattung der Grunderwerbssteuer gerichtet werden.

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Wer vertragswidrig eine unrichtige Auskunft erteilt, hat den Vertragspartner nicht so zu stellen, als wäre die Auskunft richtig (Garantie), sondern so, als hätte er die richtige Auskunft erteilt (vgl. BGH NJW-RR 1991/1125; Palandt-Heinrichs, BGB, 51. Aufl., Vorbem. vor § 249 Rz. 18; neuerdings BGH NJW 1992/2148).

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Die Kläger tragen nichts vor, woraus sich ergeben könnte, daß sie im Falle einer zutreffenden Beratung bei einem Beitritt zur Bauherrengemeinschaft die Grunderwerbssteuer hätten vermeiden können. Das ist unter Berücksichtigung des Inhalts der Bescheide des Finanzamtes auch sonst nicht ersichtlich. Mit dem Abschluß des Kaufvertrages war der Steuertatbestand erfüllt, auch wenn das erst später festgestellt worden ist. Die Kläger hätten das zu errichtende Haus unter den gegebenen Umständen nicht "steuerfrei" erlangen können. Sie machen demgemäß auch selbst geltend, bei Kenntnis von der Belastung mit der Grunderwerbssteuer hätten sie von dem Beitritt Abstand genommen.

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Das führt aber, wie der Beklagte zu Recht darlegt, zu einer ganz anderen Berechnungsweise für einen etwaigen Schaden. Er müßte durch eine Gegenüberstellung der Vermögenslage ohne einen Beitritt im Vergleich zu der tatsächlichen Entwicklung ermittelt werden. Ein Ersatzanspruch würde sich auf alle Nachteile erstrecken, die den Klägern aus der Anlageentscheidung erwachsen sind, unter Ausgleichung der entstandenen Vorteile (vgl. BGH NJW 1992/2148, 2149). Die Grunderwerbssteuer ist dann nur ein einzelner Faktor der Gesamtabrechnung. Die Nachteile der Kläger bestehen in dem "Gesamtaufwand", der sich nach ihren Angaben auf 487.499,06 DM belaufen hat, zuzüglich Finanzierungszinsen, da nach dem erstinstanzlichen Vorbringen überhaupt kein Eigengeld und nach dem zweitinstanzlichen nur der im Beteiligungsprospekt vorgesehene Mindestbetrag vorhanden war. Jetzt kommt noch die Grunderwerbssteuer hinzu. Dem stehen der Erwerb des Eigentums sowie Steuervergünstigungen und Mieteinnahmen aus dem anscheinend von den Klägern nicht selbst bewohnten Haus gegenüber. Nur durch einen Vergleich zwischen den Auswirkungen des Beitritts zur Bauherrengemeinschaft und einer anderweitigen Entscheidung könnte ermittelt werden, ob die Grunderwerbssteuer zu einem Schaden geführt hat oder nur zu verringerten Vorteilen. Die Kläger sehen davon ab, die Gegenüberstellung vorzunehmen, die sich auf die Entwicklung in der Vergangenheit und ebenso auf die Erwartungen für die Zukunft beziehen müßte. Sie bringen auch nicht zum Ausdruck, daß sie bereit wären, im Wege einer Schadensersatzabwicklung das Eigentum am Haus aufzugeben.

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Unter den gegebenen Umständen kann dahingestellt bleiben, ob die Verjährung eines etwaigen Anspruchs gegen den Beklagten bereits mit dem Beitritt der Kläger zur Bauherrengemeinschaft begonnen hat oder erst mit der Zustellung des Bescheids des Finanzamtes.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

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Streitwert des Berufungsverfahrens und Beschwer der Kläger: 50.851,50 DM.