Oberlandesgericht Köln, 7 U (Baul) 4/84

Entscheidungsgründe:

Die Berufung ist zulässig, aber nicht begründet.

Mit dem Beschluß des Oberen Umlegungsausschusses vom 25.6.1981 (B1. 126 ff. der beigezogenen Akte des Umlegungsverfahrens), dem Gutachten des Sachverständigen C vom 26.7.1983 (Bl. 115 ff. GA) und dem angefochtenen Urteil ist davon auszugehen, daß durch die Anlage der zweiten Erschließungsstraße H in Verbindung mit der dadurch hervorgerufenen Verpflichtung der Eheleute S, zweimal Erschließungsbeiträge zu zahlen (einmal für die Straße T, zum andern für die Straße H), wenn auch mit jeweils ein Drittel Eckvergünstigung, eine Minderung des Verkehrswerts des Grundstücks eingetreten ist. Der Minderwert ist jedenfalls nicht geringer als der vom Landgericht angesetzte Betrag von 3.115,-- DM.

1. Zwischen den Beteiligten herrscht kein Streit darüber, daß die Eheleute S demnächst tatsächlich zu 2 x 2/3 = 4/3 Erschließungsbeiträgen herangezogen werden. Das ist richtig.

Der Umstand, daß die Stadt N durch Ratsbeschluß vom 24.11.1981 u.a. die Straßen T und H zu einer Erschließungseinheit im Sinne des § 130 Abs.2 Satz 2 BBauG zusammengefaßt hat, ist bedeutungslos. Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (DVBl 1984, 194, 197) muß auch in einer Erschließungseinheit bei der Verteilung des Aufwands berücksichtigt werden, wenn ein Grundstück von mehreren Anlagen erschlossen wird.

Ebensowenig ist ernstlich zweifelhaft, daß das Grundstück, obwohl es bereits durch die Straße T voll erschlossen war, zu den durch die Straße H erschlossenen Grundstücken im Sinne des § 131 Abs. 1 BBauG gehört mit der Folge der Beitragspflicht. Nach § 129 Abs. 1 BBauG können Beiträge nur insoweit erhoben werden, als die Erschließungsanlagen erforderlich sind, um die Bauflächen bzw. die gewerblich zu nutzenden Flächen entsprechend den baurechtlichen Vorschriften zu nutzen. Das Gesetz bezieht die "Erforderlichkeit" der Anlage nicht auf das einzelne beitragsfähige Grundstück, sondern auf das "gesamte Erschließungsgebiet", d.h. auf die Bauflächen und die gewerblich zu nutzenden Flächen insgesamt (ständige Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, vgl. z.B. NJW 1966, 1832; ZMR 1979, 159 f.; s. ferner Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BBauG § 129 Rdnr. 6; Schlichter-Stich-Tittel, BbauG § 129 Rdnr. 5). An der so zu bestimmenden Erforderlichkeit der Erschließungsanlage H kann kein Zweifel bestehen; der Bau dieser Straße ist Voraussetzung für die Bebauung einiger an ihr liegender Grundstücke, weil diese nicht anderweit erschlossen sind.

Nach § 131 Abs. 1 BBauG ist der beitragsfähige Erschließungsaufwand auf die "durch die Anlage erschlossenen Grundstücke" zu verteilen. Hierzu gehört auch das Grundstück der Eheleute S, obwohl es schon durch die Straße T voll erschlossen war. Allerdings setzt die Erhebung eines Erschließungsbeitrags voraus, daß der Eigentümer durch die Erschließungsanlage einen Vorteil erlangt, den sog. Erschließungsvorteil (BVerwGE 25, 147, 149). Dieser ist aber nicht gleichzusetzen mit einer entsprechenden Erhöhung des Verkehrswertes, d.h. des Wertes, den der gesunde Grundstücksverkehr einem Grundstück beimißt und dementsprechend bei dessen Kauf zu zahlen bereit ist. Erschlossen im Sinne des § 131 Abs. 1 BBauG sind Grundstücke, denen die Anlage in erschließungsbeitragsrechtlich relevanter Weise, d.h. in einer auf die bauliche oder gewerbliche Nutzbarkeit der Grundstücke gerichteten Funktion, die Zugänglichkeit (nach neuerer Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, vgl. etwa KStZ 1983, 225 ff., im Sinne der Möglichkeit einer Zufahrt, nicht eines bloßen Zugangs) vermittelt. In den Kreis der am Aufwand zu beteiligenden Grundstücke sind all diejenigen einzubeziehen, die eine Zufahrt zu der Anlage erhalten können, auch wenn diese zur Zeit noch nicht vorhanden ist; die Eigentümer müssen die tatsächliche und rechtliche Möglichkeit haben, von der Erschließungsanlage eine Zufahrt zu ihren Grundstücken zu nehmen (vgl. BVerwG in NJW 1987, 438; DVBl 1971, 508; KStZ 1983, 225 ff.; Schlichter-Stich-Tittel § 131 Rdnr.3). Diese Voraussetzung ist hier erfüllt. Die Eheleute S können jederzeit von ihrem Grundstück eine Zufahrt zur Straße H schaffen. Ob sie von dieser Möglichkeit Gebrauch machen wollen, ist für § 131 Abs. 1 BBauG belanglos. Ebensowenig kommt es darauf an, ob die Schaffung einer solchen Zufahrt wirtschaftlich sinnvoll ist und deshalb vom gesunden Grundstücksverkehr bei der Bewertung des Grundstücks positiv in Ansatz gebracht wird. Das Gesetz macht die Verteilung des beitragsfähigen Erschließungsaufwands nicht von dem Nachweis abhängig, daß im konkreten Einzelfall ein wirtschaftlicher Vorteil tatsächlich entsteht; die vorteilhafte Beziehung und die angestrebte, wenigstens teilweise Abschöpfung der durch die Erschließung auf Kosten der Allgemeinheit entstehenden Wertgewinne sind gesetzgeberisches Motiv der Kostenverteilung, das Eintreten der Vorteile st aber nicht Zulässigkeitsvoraussetzung für die Verteilung im Einzelfall (vgl. Ernst-Zinkahn-Bielenberg § 131 Rdnr. 2 m.w.N.).

2. Der Obere Umlegungsausschuß, der Sachverständige C und das Landgericht sind zutreffend davon ausgegangen, daß der Erschließungsbeitragspflicht keine sie kompensierende Erhöhung des Verkehrswerts des Grundstücks gegenübersteht. Es kann keine Rede davon sein, daß der oben beschriebene, die Beitragspflicht auslösende Erschließungsvorteil ohne weiteres einer entsprechenden Verkehrswerterhöhung entspricht. Die generalisierende Betrachtungsweise, daß nach der Lebenserfahrung die Erschließung eines Grundstücks durch eine Anlage - hier: eine Straße - eine entsprechende Steigerung des Verkehrswerts bewirkt und deshalb die Erschließungsbeitragspflicht wirtschaftlich rechtfertigt, ist nicht angängig, wenn es wie hier um die Berechnung des Sollanspruchs des betroffenen Grundstückseigentümers im Sinne des § 56 Abs. 1 Satz 1 BBauG geht. Alsdann kommt es konkret darauf an, ob der gesunde Grundstücksverkehr das "Erschlossensein" durch die betreffende Anlage werterhöhend berücksichtigt. Entgegen der Ansicht der Antragstellerin begründet die Regelung der Erschließungsbeitragspflicht in §§ 127 ff. BBauG keine unwiderlegliche Vermutung für eine entsprechende Verkehrswerterhöhung, die auch bei der Ermittlung des Sollanspruchs im Umlegungsverfahren maßgebend ist. Es handelt sich vielmehr um zwei verschiedene Gesichtspunkte: Voraussetzung der Beitragspflicht ist zwar ein Erschließungsvorteil, der aber nicht mit einem entsprechenden wirtschaftlichen Vorteil gleichzusetzen ist, sondern nur auf der Lebenserfahrung aufbaut, daß üblicherweise eine Grundstückserschließung eine Verkehrswerterhöhung zur Folge hat. Im Umlegungsverfahren bedarf es dagegen einer konkreten Festlegung des Verkehrswertes, d.h. des Betrages, den der gesunde Grundstücksverkehr für das betreffende Grundstück zu zahlen bereit ist. Auch hierbei kann die Lebenserfahrung durchaus eine Rolle spielen. So wird in aller Regel davon ausgegangen werden müssen, daß, wenn ein Grundstück erstmals durch eine Straße erschlossen wird, die Erschließungsbeitragspflicht durch eine entsprechende Erhöhung des Verkehrswertes zumindest kompensiert wird. Von einer solchen Lebenserfahrung, die auch der nach § 287 ZPO vorzunehmenden Schätzung des Verkehrswerts im Rahmen des Umlegungsverfahrens zugrundegelegt werden kann, kann aber dann keine Rede sein, wenn ‑ wie hier - das betroffene Grundstück bereits voll erschlossen ist und zudem die zweite Erschließungsstraße keine zusätzliche Verkehrsanbindung bewirkt, sondern nur dazu führt, daß die erste Erschließungsstraße (T) nunmehr statt unmittelbar auch mittelbar über die zweite Erschließungsstraße (H) erreicht werden kann.

Ein konkreter Vorteil, der dem gesunden Grundstücksverkehr Anlaß geben könnte, die Anlage der zweiten Erschließungsstraße verkehrswerterhöhend zu berücksichtigen - also die Minderung durch die entstehende Erschließungsbeitragspflicht ganz oder teilweise kompensierend - ist hier nicht ersichtlich und von der Antragstellerin auch nicht substantiiert vorgetragen. Eine Bebauung des Grundstücks an der Straße H ist nach den derzeitigen Rechtsverhältnissen nicht möglich. Der Bebauungsplan, dessen Verwirklichung die Umlegung diente, sieht entsprechende Baugrenzen vor. Unverständlich ist die Behauptung der Antragstellerin S. 4 des Schriftsatzes vom 16.12.1981 (B1. 9 GA), es könne damit gerechnet werden, daß diese Beschränkung, von der sowieso Ausnahmen gemäß der Baunutzungsverordnung zulässig seien, gelockert oder aufgehoben werde, da es kaum denkbar sei, ein an eine neu gebaute Straße angrenzendes Grundstück auf Dauer von einer zu dieser Straße orientierten Bebauung auszuschließen. Wenn dem so wäre, ist unverständlich, warum die Antragstellerin im Bebauungsplan entsprechende Baugrenzen vorgesehen und damit eine Bebauung des Grundstücks der Eheleute S zur Straße H hin ausgeschlossen hat. Der gesunde Grundstücksverkehr orientiert sich jedenfalls nicht an der ungewissen Hoffnung, eine Gemeinde werde, nachdem sie kurz zuvor durch einen entsprechenden Bebauungsplan eine Bebauung zur Erschließungsstraße hin ausgeschlossen hat, später doch eine solche Bebauung ermöglichen.

Soweit sich die Antragstellerin darauf beruft, die Eheleute S könnten die Zufahrtsmöglichkeit zur Straße H dadurch wirtschaftlich nutzen, daß sie dort Stellplätze oder ggf. Garagen errichteten, setzt sie sich nicht mit der ohne weiteres nachvollziehbaren Darstellung S. 1 des Schriftsatzes der Eheleute S vom 8.3.1982 (Bl. 19 GA) auseinander, sie selbst bedürften keiner weiteren Garagen, weil diese schon vorhanden und über die Straße T zu erreichen seien, die Anlage von Stellplätzen oder Garagen zwecks Vermietung sei wirtschaftlich unsinnig, weil die Grundstückseigentümer in dem betreffenden Bereich bei Errichtung von Wohnhäusern erfahrungsgemäß selbst Garagen bauten, eine Vermietung an im Stadtkern wohnende Fahrzeughalter aber wegen der großen Entfernung zwischen Stadtkern und dem betroffenen Grundstück nicht in Betracht komme.

Der S. 6 der Berufungsbegründung (Bl. 186 GA) genannte Gesichtspunkt, die Pflege des Gartens im hinteren Grundstücksbereich werde dadurch erleichtert, daß dieser nunmehr (auch) von der Straße H aus erreicht werden könne, ist nicht geeignet, den durch die zusätzliche Erschließungsbeitragspflicht hervorgerufenen Minderwert ganz oder auch nur zu einem nennenswerten Betrag zu kompensieren. Eine solche zusätzliche Möglichkeit der Zufahrt fällt im gesunden Grundstücksverkehr erfahrungsgemäß nur dann ins Gewicht, wenn andernfalls die Pflege des Gartens u.ä. wesentlich erschwert ist. Davon kann hier keine Rede sein.

Was schließlich die S. 4 unten des Schriftsatzes vom 16.12. 1981 (B1. 9 GA) aufgestellte Behauptung angeht, schon jetzt sei ein seitlicher Anbau an das Wohnhaus zulässig, der zur Straße H orientiert wäre, so haben die Eheleute S hierauf S. 1 des Schriftsatzes vom 8.3.1982 (B1. 19 GA) erwidert, dies komme ernsthaft nicht in Betracht, weil dadurch der Wohnung des Untergeschosses das Licht genommen, außerdem die Einfahrt zur Untergeschoß-Garage versperrt würde. Hierauf hat die Antragstellerin nichts erwidert, obwohl das betreffende Vorbringen erheblich ist. Denn es kommt für die Frage des Verkehrswerts nicht nur darauf an, ob ein solcher Anbau baurechtlich zulässig ist, sondern auch darauf, ob er wirtschaftlich vernünftig ist, denn nur dann bewertet der gesunde Grundstücksverkehr eine solche zusätzliche Bebauungsmöglichkeit werterhöhend. Was rechtlich machbar, aber wirtschaftlich nicht sinnvoll ist, spielt für den Verkehrswert keine Rolle.

3. Zu Unrecht beruft sich die Antragstellerin S. 2 ff

der Berufungsbegründung (B1. 182 ff. GA) darauf, daß die Heranziehung zu einem zweiten Erschließungsbeitrag keinen umlegungsbedingten Nachteil darstelle und deshalb gem. § 57 Satz 3 BBauG außer Betracht bleiben müsse, weil die Straße H schon in dem 1977 verbindlich gewordenen Bebauungsplan vorgesehen war, die - von ihr bestrittene -Verkehrswertminderung daher schon vor dem maßgeblichen Zeitpunkt (Umlegungsbeschluß vom 14.12.1977) eingetreten sei. Sie verkennt, daß es hier nicht um den Mehrwertausgleich (§ 57 Satz 5 BBauG) geht - insoweit findet tatsächlich nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs keine Abschöpfung des Planungsgewinns des Grundstückseigentümers statt -, sondern um den Sollanspruch gem. § 56 Abs. 1 Satz 1 BBauG. Geht wie hier die Umlegungsstelle für die Errechnung der den beteiligten Grundstückseigentümern an der Verteilungsmasse zustehenden Anteile (Sollanspruch) von dem Verhältnis der Werte aus, in dem die früheren Grundstücke vor der Umlegung zueinander gestanden haben, so ist die Verteilungsmasse in dem Verhältnis zu verteilen, in dem die zu berücksichtigenden Eigentümer an der Umlegung beteiligt sind (§§ 56 Abs. 1, 57 Satz 1 BBauG). Jedem Eigentümer ist möglichst ein Grundstück mit dem gleichen Verkehrswert zuzuteilen, den sein früheres Grundstück im Zeitpunkt des Umlegungsbeschlusses hatte (§ 57 Satz 2 BSauG). Gerade um diesen Sollanspruch und um den Anspruch auf wertgleiche Abfindung der Eheleute S geht es hier; diese machen geltend - und darin sind ihnen der Obere Umlegungsausschuß und das Landgericht zu Recht gefolgt -, durch die Anlage einer zweiten Erschließungsstraße in Verbindung mit der dadurch hervorgerufenen Beitragspflicht entspreche der Wert des Zuteilungsgrundstücks nicht mehr dem des Einwurfsgrundstücks und dürfe deshalb nicht mit demselben Preis in Ansatz gebracht werden; die Zuteilung bleibe hinter dem Sollanspruch zurück. Für diesen ist in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (NJW 1980, 1633 f.) anerkannt, daß der Zeitpunkt des Umlegungsbeschlusses (§ 57 Satz 2 BBauG) nur Bezugspunkt für die maßgebenden Preisverhältnisse ist, während sich die Qualitätsmerkmale des Einwurfsgrundstücks grundsätzlich nicht nach den Festsetzungen des Bebauungsplans richten, dessen Verwirklichung die Umlegung dient, weil sich ansonsten willkürliche Differenzierungen ergäben, je nach dem ob die Umlegung vor oder nach Aufstellung des Bebauungsplans (§ 45 Abs. 1 bzw. Abs. 2 BBauG) eingeleitet worden ist. Dieser Rechtsprechung schließt sich der Senat an.

Hier geht es bezüglich der Anlage der zweiten Erschließungsstraße nicht um die Preisbemessung, also den Bewertungsstichtag (für den der Zeitpunkt des Umlegungsbeschlusses maßgebend ist), sondern um die Ermittlung des Zustands des Grundstücks (Qualitätsbestimmung), "Genommen" wurde den Eheleuten S ein Grundstück an einer Erschließungsstraße, zugeteilt erhielten sie eines an zwei Erschließungsstraßen mit dementsprechend erhöhter Beitragspflicht.

Allerdings müßte die Anlage einer zweiten Erschließungsstraße und damit verbunden der Anfall eines entsprechend höheren Erschließungsbeitrags bei der Wert- (Qualitäts-) ermittlung dann berücksichtigt werden, wenn im gesunden Grundstücksverkehr schon vor Aufstellung des Bebauungsplans zugrundegelegt worden wäre, daß in absehbarer Zeit der im hinteren Bereich des Grundstücks vorhandene Feldweg zu einer Erschließungsstraße ausgebaut werden würde. Dafür sind jedoch keine hinreichenden Anhaltspunkte ersichtlich. Nach dem vorgetragenen Sachverhalt ist noch nicht einmal klar, wie der seinerzeit vorhandene Feldweg verlief und ob die heutige Straße H aus ihm hervorgegangen ist.

4. Der Obere Umlegungsausschuß und das Landgericht

sind zutreffend davon ausgegangen, daß die Erklärung der Eheleute S vom 22.4.1969 (81. 18 GA) - Anerkennung der künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans gem. § 33 BBauG - die Geltendmachung des hier in Rede stehenden Nachteils im Umlegungsverfahren nicht ausschließt. Auf diesen Gesichtspunkt ist die Stadt in der Berufungsinstanz zu Recht nicht mehr zurückgekommen.

5. Die vom Landgericht im Anschluß an das Gutachten des

Sachverständigen C angenommene Höhe der Wertminderung von 3.115,-- DM, bemessen nach einem (fiktiven) Erschließungsbeitrag von 10,15 DM/qm per 14.12.1977, beschwert die Antragstellerin nicht. Der Sachverständige hat den betreffenden Betrag anhand von Vergleichs-Erschließungsbeiträgen ermittelt (S. 6 des Gutachtens, Bl. 120 GA).

Der gesunde Grundstücksverkehr orientiert sich in einem Fall der vorliegenden Art vornehmlich jedoch daran, was für das konkrete Grundstück zusätzlich an Erschließungsbeitrag zu zahlen sein wird. Zu diesem Zweck kann und wird der potentielle Käufer bei der Gemeinde nachfragen. Eine solche Nachfrage hätte hier mit Sicherheit einen über 10,15 DM/qm liegenden Betrag ergeben. Mit Schreiben vom 10.12.1980 (B1. 82 der Akte des Umlegungsverfahrens) hat die Antragstellerin selbst eine Erschließungsbeitragsbelastung von 20,-- DM/qm zugrundegelegt. Zwar muß dieser Betrag auf den für die Preisbemessung maßgebenden Zeitpunkt 14.12.1977 zurückgerechnet werden; es ergibt sich sodann jedoch ein Ansatz von deutlich über 10,15 DM/qm. Das zeigen sowohl die Rückrechnungen des Sachverständigen a.a.O. als auch diejenigen der Antragstellerin in der Anlage zum Schriftsatz vom 24.10.1983 (B1. 144 GA).

Schon deshalb kommt es nicht auf die S. 6 der Berufungsbegründung (Bl, 186 GA) aufgestellte Behauptung an, das Grundstück habe durch die Umlegung einen besseren Zuschnitt erfahren mit einer entspredhenden Wertverbesserung; es sei ursprünglich trapezförmig gewesen und nunmehr nahezu rechteckig geschnitten. Diese - angebliche - Wertverbesserung liegt nämlich keinesfalls so hoch, daß der vom Landgericht zuerkannte Betrag von 3.115,-- DM unterschritten würde. Schon vor der Änderung des Zuschnitts war das Grundstück bebaut. Seine damalige (1972) Form - ersichtlich aus B1.7 der Akte des Umlectingsverfahrens - war keineswegs sonderlich ungünstig. Nichts spricht dafür, daß der trapezförmige Zuschnitt die Nutzung des bebauten Grundstücks in irgendeiner Weise behinderte. Wenn sich eine Zuschnittänderung der hier in Rede stehenden Art im Grundstücksverkehr überhaupt auswirkt - was durchaus in Zweifel gezogen werden kann -, so jedenfalls nur so geringfügig, daß die angesetzte Wertminderung von 3.115,-- DM nicht ernsthaft in Frage gestellt ist. Von der Einholung des beantragten Sachverständigengutachtens zu diesem Punkt sieht der Senat in Anwendung des § 287 Abs. 1 Satz 2 ZPO ab. Die zwischen den Beteiligten zu 1) und 3) streitige Frage, ob die Änderung des Zuschnitts als umlegungsbedingter Vorteil anzusehen ist — was durchaus zweifelhaft erscheint, da die Änderung 1972 durchgeführt worden ist, d.h. zu einer Zeit, als noch nicht einmal die Aufstellung des Bebauungsplans, dessen späterer Verwirklichung die Umlegung dienen sollte, beschlossen war -, kann unter den gegebenen Umständen offenbleiben.

6. Die Entscheidung über die Kosten beruht auf §§ 97

Abs. 1, 168 Abs. 2 BBauG. Die Beteiligten zu 2) bis 4) haben einen Antrag, die Erstattung ihrer außergericht‑

lichen Kosten anzuordnen (§ 168 Abs. 2 BBauG), nicht gestellt.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Es besteht kein Anlaß, die Revision zuzulassen.

Die von der Antragstellerin als grundsätzlich angesehene Frage des umlegungsbedingten Nachteils, wenn sich die einem Grundstückseigentümer nachteilige Straßenführung aus dem Bebauungsplan ergibt (oben zu 3), erachtet der Senat durch die Entscheidung des Bundesgerichtshofs 1JW 1980, 1633 f. für hinreichend geklärt. Daß es in dem der Entscheidung des Bundesgerichtshofs zugrundeliegenden Fall nicht um die Lage eines Grundstücks im Zusammenhang mit einer Straßenführung ging, sondern um die Einstufung als Grünfläche (gem. Bebauungsplan) oder Bauerwartungsland, spielt für die allgemeine Problematik keine Rolle.

Streitwert zweiter Instanz

und Wert der Beschwer: 3.115,-- DM