Oberlandesgericht Hamm, 34 U 11/25

Gründe:

Die Kläger nehmen die Beklagte wegen nach ihrer Ansicht vorliegenden Beratungsfehlern im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung in Anspruch.

Die Beklagte ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung mit dem Geschäftsgegenstand der Vermittlung von Kapitalanlagen, Immobilien, Versicherungen, Darlehen und Finanzdienstleistungen. Sie ist als Versicherungsmaklerin, Finanzanlagevermittlerin und Immobiliendarlehensvermittlerin nach der Gewerbeordnung registriert und verfügt über eine Erlaubnis als Immobilienmaklerin nach der Gewerbeordnung. Die Beklagte gehört zur W. Unternehmensgruppe, zu der noch weitere Gesellschaften wie die W. J. GmbH & Co. KG, die W. Vermögensverwaltung GmbH und die W. Finanzservice GmbH gehören. In der Unternehmensgruppe organisierte Personen nutzten im E-Mail-Schriftverkehr jeweils E-Mail-Adressen mit der Adressendung „@W..de“.

Der Kläger zu 2) [im Folgenden: der Kläger] wurde im Zusammenhang mit der Suche nach einer Berufsunfähigkeitsversicherung durch einen Freund auf die Beklagte aufmerksam gemacht. Er hatte zunächst Kontakt mit dem in der Unternehmensgruppe tätigen Zeugen T.. Im Rahmen der Gespräche über die Berufsunfähigkeitsversicherung merkte Herr T. an, dass sich ein ganzheitlicher Vermögensaufbau anbieten würde. Dem Kläger wurden später von Herrn T. Immobilien vorgestellt, die dem Kläger jedoch nicht zusagten. Am 17.7.2020 machte Herr T. den Kläger auf das streitgegenständliche Objekt aufmerksam. Dabei handelt es sich um das unter Denkmalschutz stehende und stillgelegte „K. L.“ in M., welches ehemals als Badeanstalt genutzt wurde, nunmehr aber zu Eigentumswohnungen und Gewerbeeinheiten umgebaut werden sollte. Investorin und Verkäuferin sollte die N. O. GmbH werden, Bauträgerin die S. P. GmbH. Das Bauvorhaben sollte durch die Architekten U. & V. begleitet werden. Mit dem Vertrieb des Projektes war die X.GmbH aus M. beauftragt.

Am 31.8.2020 informierte Herr T. den Kläger, dass man nun alles Notwendige beisammen habe. Daraufhin führte der Kläger am 1.9.2020 ein Video-Telefonat mit Herrn T., dessen näherer Inhalt streitig ist. Am 9.9.2020 kam es zu einem weiteren Gespräch des Klägers mit Herrn T., an welchem auch der Zeuge Q. beteiligt war, der sich in seinen E-Mails als Spezialist für Immobilien und selbständigen Handelsmakler im Netzwerk der W.-Gruppe bezeichnete. Näheres zum Gesprächsinhalt ist zwischen den Parteien streitig. Am 16.9.2020 erstellte Herr Q. unter Berücksichtigung verschiedener Zinsfestschreibungszeiten Immobilienberechnungen für den Kläger (vgl. Anl. B5, B6, Bl. I-315 ff. d.A.). Am 2. oder 3.10.2020 (Bl. I-613 d.A.: Screenshot mit Datum 2.10. / Bl. II-496 d.A.: Screenshot mit Datum 3.10.) fragte der Kläger per WhatsApp bei Herrn T. wegen des Bauträgers nach, ob dieser schon Objekte gebaut habe. Dies bejahte Herr T. unter Hinweis darauf, dass die S. P. neu gegründet worden sei. Daraufhin ließen die Kläger am 9.10.2020 die Wohnung Nr. N04 der geplanten Eigentumseinheiten für sich reservieren (vgl. Anl. B7, Bl. I-367 ff. d.A.). Am 12.10.2020 fand ein weiterer Erörterungstermin des Klägers mit Herrn Q. statt, wobei der nähere Inhalt ebenfalls streitig ist. Am 14.10.2020 unterzeichneten die Kläger eine Selbstauskunft für die Y. und Z. Finance Germany GmbH, die mit der Beschaffung einer Finanzierung beauftragt war (vgl. Anl. B1, Bl. I-360 ff. d.A.).

Eine Baugenehmigung für das o. g. Bauvorhaben wurde im März 2021 erteilt. Hierzu teilte die Stadt M. - wie dem Senat und den Parteivertretern aus dem Parallelverfahren 34 U 103/24 bekannt ist - in einem Schreiben vom 5.9.2025 mit:

„Wie Sie schon in Ihrer Mail erwähnt haben, wurde die Baugenehmigung am 5.3.2021 erteilt. Im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens wurde die untere Denkmalbehörde selbstverständlich um eine Stellungnahme zu den eingereichten Unterlagen gebeten. Diese Stellungnahme ist auch Bestandteil der Baugenehmigung. Da im Stadium der Lph4 nach HOAI meist nur wenige Angaben zu der konkreten Umsetzung der Baumaßnahmen gemacht werden, ist es - insbesondere bei einem derart komplexen Umbau und Sanierungsobjekt wie der ehemaligen Badeanstalt - unmöglich, alle Belange des Denkmalschutzes innerhalb des Baugenehmigungsverfahrens zu erfassen. Die Konzentrationswirkung der Baugenehmigung als Ersatz einer separaten denkmalrechtlichen Erlaubnis bezieht sich somit nur auf die Maßnahmen und Planungen, die im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens auch behandelt und geklärt werden konnten! … Zurzeit sind folgende Ausführungsfragen und Details weiterhin ungeklärt und nicht genehmigt: …“

In einer E-Mail vom 8.7.2021 teilte der Geschäftsführer der Beklagten - wie dem Senat und den Parteivertretern aus dem Parallelverfahren 34 U 103/24 bekannt ist - mit:

„Wir haben in M. echtes GAU-Potential. Ein Produkt, das ich so nicht genehmigt hätte und by-the-fly genehmigt habe, weil ich sonst x Kunden und x Beratern vor den Kopf gestoßen und in die Tasche gegriffen…“ [hätte].

Am 21.12.2020 stellte die Beklagte den Klägern eine Maklergebühr wegen Vermittlung der Immobilie in Höhe von 10.199,53 EUR in Rechnung (vgl. Anl. K1k, Bl. I-118), welche von den Klägern in der Folgezeit bezahlt wurde.

Am 8.1.2021 gaben die Kläger ein notariell beurkundetes Angebot auf Abschluss eines Bauträgerkaufvertrages bezüglich der vorgenannten Eigentumswohnung zum Preis von 293.090 EUR ab (vgl. Anl. K1a, Bl. I-61 ff.), wobei Vertragspartner der Kläger die N. O. GmbH als Eigentümerin und Verkäuferin der Immobilie sowie die S. P. GmbH als Bauträgerin und Bauherrin werden sollten. Geschäftsführer der S. P. GmbH war zu diesem Zeitpunkt Herr DD. FF., der zuvor verschiedene andere Gesellschaften als Geschäftsführer geleitet hatte, die später in finanzielle Schieflage gerieten. Das Angebot der Kläger auf Abschluss des Bauträgerkaufvertrages wurde von Herrn FF. - zugleich mit Vollmacht für die Verkäuferin - durch notarielle Erklärung vom 29.1.2021 (vgl. Anl. K1b, Bl. I-90 ff.) angenommen. Die bezugsfertige Fertigstellung sollte zum 15.4.2022 erfolgen, die vollständige Fertigstellung zum 15.7.2022.

Zur Finanzierung des Kaufs schlossen die Kläger drei Darlehensverträge ab (vgl. Anl. K1c, K1d und K1e, Bl. I-101 ff. d.A.).

Am 9.7.2021 erschien im M. Tagblatt ein Artikel, in welchem über Probleme des streitgegenständlichen Bauvorhabens sowie über Ermittlungsverfahren gegen Herrn DD. FF. in seiner Eigenschaft als früherer Geschäftsführer einer anderen Firma berichtet wurde (vgl. Anl. K4a, Bl. I-172 ff. d.A.).

Mit E-Mail vom 14.7.2021 übersandte die Beklagte den Klägern einen Maklervertrag, eine Beratungsdokumentation und eine Vollmacht zur Kommunikation mit dem Bauträger, wobei die vorgenannten Dokumente sämtlich auf den 2.12.2020 datiert waren (vgl. Anl. B9, B 10, Bl. I-369 ff. d.A.).

In einem Gespräch vom 31.8.2021 mit dem Denkmalamt stellte sich heraus, dass von insgesamt 11 erforderlichen Genehmigungen für das Bauvorhaben die meisten bislang nicht erteilt worden waren.

Das Bauvorhaben wurde in der Folgezeit nicht von den unstreitig renommierten Architekten U. & V. begleitet.

Den für April 2022 geplanten Fertigstellungstermin hielt der Bauträger nicht ein. Das Bauvorhaben ist bis zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht fertiggestellt.

In einem Artikel des Magazins ZZ. vom 0.0.2023 wurde von mutmaßlichen Investitionen aus dem libanesischen Clan-Milieu in die S. P. GmbH in M. berichtet (vgl. Anl. K4c, Bl. I-179 ff.).

Mit anwaltlichem Schreiben vom 1.12.2023 (Anl. K7, Bl. I-201 ff. d.A.) forderten die Kläger von der Beklagten erfolglos Ersatz sämtlicher ihnen entstandenen und noch entstehenden Schäden, die sie zunächst auf 393.142,32 EUR bezifferten, Zug um Zug gegen Übergabe und Übereignung des Sondereigentums an der Wohnung Nr. N04 im streitgegenständlichen Bauvorhaben einschließlich der Sondernutzungsrechte am Pkw-Stellplatz Nummer N11.

Die Kläger haben behauptet, die Initiative für die Beratung zur streitgegenständlichen Anlage sei von der Beklagten ausgegangen.

Sie - die Kläger - hätten keine Vorerfahrungen mit der Kapitalanlage in denkmalgeschützte Altbauten gehabt. Sie schätzten sich selbst als vorsichtige, zurückhaltende, sicherheitsgerichtete Anleger ein und hätten dies im Rahmen der Beratung auch so mitgeteilt. In dem Telefonat am 1.9.2020 mit Herrn T. habe dieser das Objekt vorgestellt, sei die Verkaufsbroschüre mit dem Kläger durchgegangen und habe ihm eine Beispielkalkulation vorgestellt. In allen nach dem Erstgespräch folgenden Telefonaten habe der Kläger immer wieder das für ihn größte Risiko - den Bauträger - thematisiert. Auch im Gespräch am 9.9.2020 habe der Kläger das Thema Bauträger erörtern wollen. Er habe Herrn Q. diesbezüglich befragt. Von den Beratern sei immer wieder versichert worden, der Bauträger sei sehr seriös, habe bereits eine Vielzahl von vergleichbaren Projekten gestemmt, sei finanzstark, und man kenne ihn seitens der Beklagten gut. Die ausdrückliche Frage, ob der Bauträger Erfahrung habe, habe der Berater T. mit „Ja, hat er“ beantwortet. Beide Berater hätten die Absicht gehabt, gegebenenfalls selbst in das Projekt zu investieren. Es sei geäußert worden, es handele sich um eine sichere Anlage, ein ideales Steuersparmodell mit Aussicht auf gute Wertsteigerung. Die Kläger könnten - da es sich um eine Denkmalschutzimmobilie handele - die Sanierungsaufwendungen anteilig als AfA von der Steuer absetzen und so ihre Steuerlast mindern. Die Anlage könne dem Inflationsschutz dienen, sei eine sichere Einnahmequelle und ein gut bewertetes Objekt, welches nicht überpreist sei. Der Kaufpreis sei mehr als fair. Durch die Sonder-AfA und einen Weiterverkauf zu höherem Preis könne man eine enorme Wertsteigerung erzielen. Die angesetzten 4.000 EUR pro Quadratmeter - die dem Niveau eines Neubaus im Gebiet entsprächen - seien nicht zu knapp berechnet, weil die Bauträgerfirma so viel Erfahrung und Kompetenz habe, dass sie dies hinbekomme. Die Beklagte habe von der Bauträgerin eine Innenprovision in Höhe von 50 % der Maklerprovision erhalten und hierauf vor der Anlageentscheidung der Kläger nicht hingewiesen.

Nachdem sich herausgestellt habe, dass die Bauträgerin sowie die Verkäuferin nicht die erforderliche Erfahrung im Umbau denkmalgeschützter Immobilien besitze und die Geschäftsführung der Bauträgerin sich dem Vorwurf ausgesetzt sehe, in der Vergangenheit straffällig geworden zu sein und Verbindungen ins Clan-Milieu zu besitzen, sei zu befürchten, dass eine Fertigstellung des Bauvorhabens ganz erhebliche Nachschüsse der Erwerber erfordern werde.

Die Erkenntnisse zu Bauträgerin und Verkäuferin seien vor Empfehlung der Anlage öffentlich zugänglich gewesen. Das Bauvorhaben sei von Anfang an nicht tragfähig und wirtschaftlich nicht plausibel gewesen, was für die Beklagte erkennbar gewesen sei. Erhebliche Risiken seien von der Beklagten mangels sachverständiger und gewissenhafter Prüfung nicht erkannt oder nicht mitgeteilt worden. So sei der Quadratmeterpreis mit 4.000 EUR viel zu niedrig angesetzt. Dies gelte insbesondere vor dem Hintergrund, dass es sich nicht um einen Neubau handele, sondern um den Umbau eines denkmalgeschützten Objektes mit einer beabsichtigten hochwertigen Ausstattung, bei dem mittlerweile das Vorhandensein von Asbest und einer großen Menge Beton festgestellt worden sei, was den wirtschaftlichen Gesamtaufwand des Vorhabens erhöhe. Trotz erheblicher Bedenken bei Anbahnung des Projekts gegen die hinter dem Bauträger stehenden Personen habe der Geschäftsführer der Beklagten die Anleger nicht hierauf hingewiesen. Er habe - so die Ansicht der Kläger - eine ihm obliegende Pflicht zur Plausibilitätsprüfung verletzt, indem er nicht näher nachgeforscht habe, wer als Verantwortlicher hinter dem Bauträger stehe, welche Erfahrung und Vorgeschichte dieser habe. Spätestens ab Dezember 2020 sei die Beklagte ausdrücklich gewarnt gewesen. Die Kläger haben die Auffassung vertreten, nach den geschilderten Umständen sei zwischen ihnen und der Beklagten ein Anlageberatungsvertrag, jedenfalls aber ein Anlagevermittlungsvertrag zustande gekommen. Die Beklagte habe gegen die Pflicht zur anlage- und anlegergerechten Beratung aus dem Anlageberatungsvertrag verstoßen, indem sie entgegen den ausdrücklich geäußerten Zielen der Kläger eine riskante, wirtschaftlich nicht tragfähige und von ihr nicht ausreichend geprüfte Anlage empfohlen habe. Zudem habe sie gegen die Vorgaben der Finanzanlagenvermittlerverordnung verstoßen, die hier insoweit anwendbar sei, weil die Anlage von Anfang an als zeitlich begrenzte Kapitalanlage gedacht gewesen sei und insoweit eine zeitweise Überlassung von Geld im Sinne der Finanzanlagevermittlerverordnung vorliege. Entgegen den aus der Verordnung folgenden Verpflichtungen habe die Beklagte eine Geeignetheitserklärung nicht erstellt und nicht ausreichend über die Kosten der Anlage - insbesondere über die verdeckte Innenprovision - informiert. Überdies hafte die Beklagte unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluss sowie wegen Inanspruchnahme besonderen persönlichen Vertrauens und wegen wirtschaftlichen Eigeninteresses; dies gelte im Hinblick auf das aus der Erlangung der Innenprovision folgende erhebliche eigene wirtschaftliche Interesse an dem Vertragsschluss und im Hinblick auf die Herausstellung ihrer besonderen Sachkunde in jeder E-Mail an die Kläger. Zudem habe sich die Beklagte - so behaupten die Kläger - für die Zuverlässigkeit, Kompetenz, Erfahrung und Finanzstärke der Bauträgerfirma verbürgt. Etwas anderes ergebe sich nicht aus dem nachträglich zugesandten Maklervertrag; denn sie - so behaupten die Kläger - hätten ganz klar gemacht, dass ihnen an einer ausführlichen Beratung gelegen gewesen sei. Durch die nachträglich übersandte Beratungsdokumentation und den Maklervertrag könne die Beklagte sich auch insoweit nicht reinwaschen, weil sie - die Kläger - weder die Dokumentation noch den Maklervertrag unterzeichnet hätten. Davon abgesehen hafte - so die Ansicht der Kläger - die Beklagte unabhängig von der Rechtsnatur des Vertrages allein schon deshalb, weil getätigte Aussagen der Wahrheit entsprechen und Fragen wahrheitsgemäß beantwortet werden müssten; ebenso müssten bestehende Interessenkonflikte offengelegt werden.

Vor diesem Hintergrund sei die Beklagte ihnen - den Klägern - wegen fehlender Hinweise auf bestehende Risiken der Anlage, die sie als sicher und erfolgversprechend beworben habe, und wegen nicht wie geschuldet durchgeführter Plausibilitätsprüfung sowie wegen Verletzung der Pflichten aus der Finanzanlagenvermittlungsverordnung zum Schadensersatz verpflichtet. In diesem Zusammenhang haben die Kläger behauptet, es seien weitere Schäden zu befürchten, etwa aus Haftung in ihrer Eigenschaft als Wohnungseigentümer in bauaufsichtlicher Hinsicht oder in Form von steuerlichen Schäden durch Aberkennung bereits gewährter Steuerermäßigungen sowie Nachbesicherungsverlangen von Banken oder gar Darlehenskündigungen.

Die Beklagte hat behauptet, sie habe den Klägern lediglich eine Eigentumswohnung nachgewiesen bzw. vermittelt. Ein Anlageberatungs- oder Anlagevermittlungsvertrag sei nicht geschlossen worden, was sich auch daraus ergebe, dass lediglich eine Maklerrechnung ausgestellt und von den Klägern beglichen worden sei.

Der klägerische Vortrag erschöpfe sich - so die Auffassung der Beklagten - in unspezifischen Behauptungen und Stimmungsmache. Die Kläger legten nicht dar, wie im Einzelnen ein Anlageberatungsvertrag oder Anlagevermittlungsvertrag zustande gekommen sein solle; ihre diesbezüglichen Behauptungen seien substanzlos. Überdies stelle die Vermittlung von Immobilien gerade keine Anlageberatung bzw. -vermittlung dar, sodass die entsprechenden kapitalmarktrechtlichen Vorschriften nicht anwendbar seien. Hinsichtlich des Abschlusses eines Anlageberatungsvertrages ließen die Kläger lediglich ohne konkrete Nennung von Teilnehmern und Zuordnung der jeweiligen Aussagen vortragen, es habe eine Vielzahl von Beratungsgesprächen stattgefunden, wobei beiden Beratern pauschal und unsubstantiiert gemeinsam irgendwelche Aussagen in den Mund gelegt würden, was zu pauschal und wenig substantiiert sei. Tatsächlich sei der Kontakt bezüglich der streitgegenständlichen Eigentumswohnung Ende August 2020 zustandegekommen, indem der Kläger sich auf Anfrage für das Objekt interessiert habe. Anknüpfend an ein früheres Gespräch mit den Klägern, in welchem diese ihr Interesse an einem Altbau mit Denkmalschutz und entsprechenden Abschreibungsmöglichkeiten bekundet hätten, habe der Berater T. in einem Telefonat angefragt, ob Interesse an dem Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie bestehe; bejahendenfalls könne er ein Objekt vorstellen. Die Kläger hätten sodann von Herrn T. zunächst das Exposé sowie eine nicht individualisierte Musterberechnung und die Preisliste erhalten. In einem Telefonat am 1.9.2020 zwischen dem Kläger und Herrn T. habe letzterer die Arbeitsweise erklärt und darauf hingewiesen, dass die eigentliche Beratung von dem zuständigen Immobilienmakler, Herrn Q., erledigt werde und er - Herr T. - nur als Ansprechpartner diene. Am 9.9.2020 habe sodann eine Videokonferenz zwischen dem Kläger, Herrn Q. und Herrn T. stattgefunden, in dessen Rahmen Herr Q. dem Kläger die bereits per Exposé, Kaufpreisliste, Baubeschreibung und Beispielrechnung erteilten Informationen erläutert habe; ferner sei er auf Fragen des Klägers zu Bauumfang, Bauverzögerung, Zinsfestschreibung, Tilgungssatz, Instandhaltungskosten, Rücklagen und Kosten der Hausverwaltung eingegangen. Soweit es Zinsfestschreibung und Tilgungssatz betroffen habe, habe er zugesagt, auf der Grundlage der vom Darlehensvermittler eingeholten Angebote entsprechende Berechnungen anzustellen.

Soweit die Kläger sich auf den Inhalt ihrer - der Beklagten - Website beriefen, sei deren Inhalt grundsätzlich nicht falsch, bestehe in dieser Form aber erst seit 2022; nichts davon sei - so hat die Beklagte behauptet - zum Zeitpunkt des Abschlusses des Immobilienkaufvertrages online oder sonst Teil der Außendarstellung gewesen; dies gelte insbesondere auch für den Begriff der „Kontextberatung“. Sie - die Beklagte - habe auch nicht auf Wunsch der Kläger nach einer Anlageberatung bzw. in Kenntnis eines solchen Wunsches einfach die Beratung aufgenommen. Zudem hat die Beklagte behauptet, dass die Kläger bezüglich des Erwerbs von Immobilien aufklärungsbedürftig oder beratungsbedürftig gewesen seien, und darauf verwiesen, dass die Kläger - insoweit unstreitig - Eigentümer eines selbstbewohnten Eigenheims in HH. sowie einer Eigentumswohnung in KK. sowie von 3 Garagen gewesen seien. Die Beklagte hat mit Nichtwissen bestritten, dass die Kläger keine Erfahrung mit der Kapitalanlage denkmalgeschützter Altbauten gehabt hätten. Sie hat die Auffassung vertreten, der bloße Umstand, dass ein Verbraucher eine Eigentumswohnung zur Fremdfinanzierung und Steuerersparnis erwerbe, mache diese nicht automatisch zu einer Kapitalanlage.

Die Beklagte hat bestritten, ihre Berater hätten die Anlage als für das Anlageziel der Kläger geeignet und sicher und den Preis als besonders günstig bezeichnet; der Kauf einer Eigentumswohnung im denkmalgeschützten Objekts sei vielmehr der Wunsch der Kläger gewesen. Eine Äußerung dahingehend, dass die Kläger sich als vorsichtige, zurückhaltende, sicherheitsorientierte Anleger einschätzten, sei zu keinem Zeitpunkt gefallen. Auch die angeblichen Äußerungen der Berater zu Erfahrung, Zuverlässigkeit, Finanzkraft und früheren gemeinsamen Projekten der Beklagten mit der Bauträgerin hat die Beklagte bestritten. Vielmehr habe Herr Q. lediglich herausgehoben, dass die planungsverantwortlichen Architekten ein hohes Ansehen und viel Erfahrung mit vergleichbaren Denkmalobjekten aufwiesen. Zugleich habe er klargestellt, dass der Bauträger noch keine nennenswerten Erfahrungen aufweise, weil die Gesellschaft erst seit 2 Jahren bestehe. Die konkrete Rentabilität der klägerischen Investition sei nicht Gegenstand eines Gesprächs gewesen. Herr Q. habe lediglich ausgeführt, dass wegen der höheren Abschreibungsmöglichkeiten bei Denkmalobjekten eine beachtliche Steuerersparnis erzielt werden könne und dass nach Ablauf der Spekulationsfrist ein Mehrwert erzielt werden könne.

Es sei nicht ersichtlich, warum sie - die Beklagte - aus dem der Klägerseite bekannten Zeitpunkt, zu dem der Bauträger gegründet worden sei, Zweifel hätte herleiten können und müssen oder warum sie schon 2020 aus den Recherchen des Journalisten CC. hätte wissen müssen, dass Verkäuferin und Bauträgerin unseriös seien. Erhebliche diesbezügliche Bedenken ihres Geschäftsführers schon bei Anbahnung des Projekts hat die Beklagte bestritten. Vielmehr sei davon auszugehen, dass es wegen Differenzen über den abrechenbaren Baufortschritt zu dem hier eingetretenen Bau-Stillstand gekommen sei, nicht aber wegen fehlender finanzieller Mittel der Bauträgerin, zu denen die Kläger ohnedies nichts vortrügen.

Die Beklagte hat bestritten, eine Innenprovision erhalten bzw. mit der Bauträgerin oder der Verkäuferin eine Vertriebsvereinbarung geschlossen und auf dieser Grundlage eine Provision von der Bauträgerin erhalten zu haben.

Die Behauptung, ein Kaufpreis von 4.000 EUR pro Quadratmeter sei viel zu günstig gewesen, sei - so die Auffassung der Beklagten - ebenfalls gänzlich unsubstantiiert. Zudem sei nicht ersichtlich, warum sie habe erkennen können und müssen, dass eine erhebliche Asbestbelastung vorhanden sein solle und die Ausstattung der Wohnungen außer Verhältnis zum Kaufpreis stehen solle. Keiner ihrer damit befassten Mitarbeiter habe gesagt - so die Behauptung der Beklagten -, der Bauträger sei derart kompetent und erfahren, dass er die Wohnungen zum durchschnittlichen Quadratmeterpreis für Neubauwohnungen errichten könne.

Auch ein Anlagevermittlungsvertrag sei nicht zustande gekommen. Der Erwerb einer Immobilie sei - so die Ansicht der Beklagten - nicht gleichzusetzen mit einer zeitweisen Überlassung von Geld im Sinne von § 1 Abs. 2 Nr. 7 Vermögensanlagegesetz.

Ein besonderes persönliches Vertrauen werde klägerseits nicht behauptet, sondern lediglich unterstellt. Auch insoweit fehle substantiierter Vortrag.

Wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Parteivorbringens und der erstinstanzlich gestellten Anträge wird auf die angefochtene Entscheidung Bezug genommen. Das Landgericht hat den Kläger zu 2) persönlich gemäß § 141 ZPO angehört. Insoweit wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 13.11.2024 (Bl. I-637 ff. d.A.) Bezug genommen.

Mit der angefochtenen Entscheidung, auf die wegen der erstinstanzlich gestellten Anträge und der Einzelheiten der Begründung Bezug genommen wird, hat das Landgericht die Klage abgewiesen.

Gegen die ihnen am 19.12.2024 zugestellte Entscheidung wenden sich die Kläger mit ihrer Berufung vom 20.1.2025, die an diesem Tag (Montag) beim Oberlandesgericht eingegangen ist und die sie innerhalb der bis zum 19.3.2025 verlängerten Berufungsbegründungsfrist begründet haben.

Sie machen geltend, sie hätten vorgetragen und unter Beweis gestellt, dass die Beklagte nicht nur Vertrieblerin gewesen sei, sondern im Zeitraum der Anbahnung des Projekts in direktem Kontakt mit den Geschäftsführern der Bauträgerin gestanden habe, diese also entgegen ihrem anderslautenden Vortrag gekannt und unmittelbar von diesen eine Vertriebsprovision eingefordert habe. Nicht nur die Beklagte, sondern auch weitere Beteiligte hätten Anspruch auf Vertriebsprovisionen gehabt, was der Beklagten bekannt gewesen sei. Die Beklagte sei bei der Projektierung und Planung des Projekts involviert gewesen.

Der Geschäftsführer der Beklagten habe in seiner informatorischen Anhörung eingeräumt, dass die Beklagte sich in Erfüllung der im Zeitpunkt der streitgegenständlichen Beratung bestehenden Ansprüche auf eine Innenprovision habe abtreten lassen und somit im Widerspruch zum Prozessvortrag der Beklagten tatsächlich etwas erhalten habe. Dabei komme es auf den Zeitpunkt der Anlageentscheidung der vorausgegangenen Beratung durch die Beklagte an. In diesem Zeitraum habe die Beklagte Anspruch auf Innenprovisionen und sei bei ihrer Beratung - anders als die Kläger geglaubt hätten - nicht unabhängig gewesen, sondern von eigenen, vor den Klägern geheim gehaltenen wirtschaftlichen Interessen geleitet worden. Soweit das Erstgericht darauf abstelle, dass für eine Aufklärungspflicht die 15 %-Grenze nicht überschritten sei, habe der Bundesgerichtshof diese nicht als starre Mindestgrenze festgesetzt, sondern lediglich in dem von ihm konkret zur Entscheidung gestellten Fall eine solch hohe prozentuale Provision festgestellt und deswegen eine Aufklärungspflicht bejaht. Zum anderen rechne das Erstgericht vor, dass es immerhin um rund 10.000 bis 20.000 EUR Provision gegangen sei. Ein solcher Betrag sei auch für die Beklagte geeignet, deren beraterische Unabhängigkeit zu gefährden. Die Kläger seien davon ausgegangen, die offen mit der Beklagten vereinbarte Provision decke deren Tätigkeit ab. Das Erstgericht übersehe, dass die Beklagte ihren Provisionsanspruch geltend gemacht habe und, dass noch weitere Beteiligte, was die Beklagte gewusst habe, Anspruch auf Vertriebsprovisionen gehabt hätten.

Unzutreffend fordere das Landgericht einen Verhandlungsspielraum in den Personen der Berater. Eine solche Voraussetzung kenne weder die ober- noch die höchstrichterliche Rechtsprechung. Es überspanne die Anforderungen an die Substantiierung fehlender Anlageerfahrung.

Zur mangelnden wirtschaftlichen Tragfähigkeit des Vorhabens hätten die Kläger ausführlich, konkret, substantiiert und vor allen Dingen unter Angebot vieler Beweise vorgetragen. Das Erstgericht habe diese Beweise nicht eingeholt.

Das Erstgericht verkenne, dass der im Kaufvertrag „garantierte Festpreis“ lediglich eine vertragliche Vereinbarung darstelle. Tatsächlich werde das Bauvorhaben, wenn überhaupt, nicht fertiggestellt werden können, wenn die Kläger nicht erheblich nachschössen, um die erforderlichen Zusatzkosten aufzubringen. Schließlich hätten die Kläger vorgetragen, dass die Zahlung eines Teils der Baupreisraten auf ausdrückliche Empfehlung der Beklagten erfolgt sei, obwohl die vertraglichen Voraussetzungen für die Zahlung dieser Baupreisraten noch nicht bestanden habe. Deswegen stünden die vertraglichen Fälligkeitsvoraussetzungen gerade nicht entgegen.

Die Beklagte sei selbst „Vertrieblerin“ und Haftungsdach für die für sie tätigen Berater gewesen. Anlagevermittlung sei, unter anderem Unternehmensgegenstand der Beklagten (Seite 7 der Klageschrift). Die Beklagte werbe (Seite 8 ff. Klageschrift) und habe im Zeitpunkt der Investitionsentscheidung der Kläger (Seite 12 ff. Replik) überdies mit einer disziplinübergreifenden und ganzheitlichen Kapitalanlageberatung geworben, insbesondere im Bereich der Immobilien und der Denkmalimmobilien.

Die Kläger hätten vorgetragen und unter Beweis gestellt, dass die Berater ihnen gegenüber als eben solche, nämlich als Berater, aufgetreten seien und darüber hinaus stets unter Angabe der Firma der Beklagten gehandelt hätten.

Die Kläger hätten vorgetragen und unter Beweis gestellt (Replik, Protokoll der Verhandlung vom 13.11.2024, dort insb. S. 3 ff), dass der Kläger Detailfragen gehabt habe, unter anderem zur Mikro- und Makrolage in M. sowie zur Entwicklungsplanung der Stadt. Außerdem habe er über die Planung der Baubeschreibung sprechen und den Bauträger erörtern wollen. Das sei für den Kläger das größte Risiko gewesen. Es sei sinngemäß gesagt worden, dass der Bauträger Erfahrung habe und dass man den Bauträger kenne. Das Risiko einer Bauverzögerung sei abgedeckt, es gebe eine entsprechende Entschädigung dafür. Die Miete sei nachvollziehbar. Der Kläger habe auch zu Protokoll gegeben, dass er den Beratern besonderes Vertrauen entgegengebracht habe, da diese ihm bereits drei bis vier denkbare Projekte vorgestellt hätten und der Kläger den Eindruck gehabt habe, dass sie sich in diesem Bereich auskannten. Schließlich habe er vorgetragen und unter Beweis gestellt, dass ihm davon abgeraten worden sei, Eigenkapital einzubringen.

Weiter habe er zu Protokoll gegeben, was mit dem Klagevortrag übereinstimme, dass er danach nochmals ausdrücklich nachgefragt habe, ob der Bauträger tatsächlich Erfahrung habe. Wörtlich habe der Kläger dies in der vorgelegten WhatsApp Nachricht in der Form formuliert, dass er gefragt habe, ob der Bauträger schon einmal Objekte fertiggestellt habe. Dies habe der Berater - wahrheitswidrig - bejaht. Man kenne den Bauträger. Weiter habe der Kläger zu Protokoll gegeben, dass der Berater Q. angegeben habe, er kenne den Bauträger, dieser sei finanzstark, die Beklagte habe ihn geprüft. Außerdem gebe es verschiedene Risikomechanismen, etwa die Zahlung nur nach Baufortschritt, das Bautagebuch und dass bereits die Baugenehmigung vorliege, was für die Seriosität des Bauträgers spreche. Weiter hätten die Kläger eine E-Mail des für die Beklagten tätigen Beraters PP. vom 16.7.2021 (Anl. K 18) vorgelegt, in welcher dieser ausführe:

„Dieser formulierte Anspruch ist es, den wir als W. im Bereich Kapital-Immobilie kommunizieren und „verkaufen“ und mit dem wir uns unter anderem als Anlage-Vermittler von einem klassischen Immobilien-Makler deutlich differenzieren“.

Soweit das Erstgericht darauf abstelle, dass diese E-Mail erst nach dem Vertragsschluss und nicht an die Kläger verschickt worden sei, verkenne es den Beweisgehalt der E-Mail. Diese belege nämlich, wie sich die Beklagte und deren Berater intern gesehen und nach außen dargestellt hätten.

Die angebotenen Zeugen und Beweise habe das Erstgericht übergangen.

Die Kläger hätten schon in der Klageschrift und in der mündlichen Verhandlung vom 13.11.2024 unter Beweisangebot vorgetragen, den Beratern der Beklagten spezifische Nachfragen gestellt zu haben. Damit seien die von dem Erstgericht gestellten Anforderungen an den Nachweis einer Anlageberatung, jedenfalls aber Vermittlung erfüllt.

Überdies gelte: Auch ein Maklervertrag verpflichte den Makler zur Plausibilitätsprüfung und zu wahrheitsgemäßen Antworten und Aussagen über das Objekt.

Selbst wenn man „nur“ einen Maklervertrag annähme, hafte die Beklagte für ihre fehlerhaften Angaben, denn auch dann treffe sie die Pflicht zur Überprüfung von Angaben auf ihre Plausibilität hin und dürfe nicht zwei Herren dienen, ohne dies offenzulegen. Doppeltätigkeiten seien nicht verboten. Da ein Makler aber nicht zwei Herren gleichzeitig dienen könne, sei er in diesem Fall zur Unparteilichkeit verpflichtet und müsse die andere Partei darüber aufklären, dass er für beide Seiten tätig sei. Seine Verschwiegenheitspflicht trete insoweit hinter das Aufklärungsinteresse der anderen Partei zurück.

Die Beklagte habe aber auch ihre Pflichten aus dem Vertragsverhältnis verletzt.

Sie habe das Anlageobjekt entgegen ihrer ausdrücklichen Zusicherungen nicht geprüft, insbesondere nicht den Bauträger, oder sie habe das Ergebnis der Prüfung nicht mitgeteilt. Gleiches gelte für die wirtschaftliche Tragfähigkeit des Vorhabens.

Mit der Replik hätte die Kläger die Immobilienberechnung vorgelegt, in welcher diverse Zahlen zur Rentabilität des Projekts angeführt würden, darunter die Herstellungskosten, die Bemessungsgrundlage, die Abschreibungen, die projektierten Mieteinnahmen, die Finanzierungskosten, und Angaben zu Steuern und Abgaben. Diese Immobilienberechnung hätten die Kläger von der Beklagten erhalten.

Die Kläger hätten konkret vorgetragen und unter Beweis gestellt, dass das Bauvorhaben zu dem Quadratmeterpreis von 4.000 EUR nicht zu verwirklichen gewesen sei.

Die Beklagte habe behauptet, es liege schon die Baugenehmigung vor, bevor die Kläger zur Anlage entschieden gewesen seien. Im Zeitpunkt der Zeichnung habe es für das Vorhaben noch keine Baugenehmigung gegeben. Diese sei erst im März 2021 erteilt worden. Ebenso wenig hätten die erforderlichen denkmalamtlichen Genehmigungen vorgelegen.

Der Beklagten könne nicht geglaubt werden, wenn sie meine, sie habe keine Kenntnis von den Hintergründen des Bauträgers gehabt und hätte nicht an deren Zuverlässigkeit zweifeln müssen.

Die für die Beklagten tätigen Berater AA. BB. und AA. Q. hätten die Geschäftsführer des Bauträgers persönlich gekannt, sie seien bei ihnen ein- und ausgegangen. Sie seien maßgeblich an dem Zustandekommen des gesamten Projekts beteiligt gewesen.

Das Erstgericht stelle darauf ab, dass der Kläger bei seiner bisherigen Anlageerfahrung nicht sicherheitsorientiert gewesen sei, was sich daraus ergebe, dass er Anlagen in Investmentfonds und Aktien getätigt habe. Das Erstgericht habe keine Feststellungen dazu getroffen, in welchem Verhältnis diese Anlagen der Höhe nach zum übrigen Anlagevermögen des Klägers stünden. Es lasse außer Acht, dass der Kläger in der Beratungsdokumentation angegeben habe, bereits in Immobilien und Lebens-/Rentenversicherungen investiert zu sein. Das Erstgericht lasse nicht erkennen, dass es die Ziele der Anlage, die in dem Beratungsdokument unter anderem mit Altersvorsorge angegeben seien, berücksichtigt habe. Es unterstelle dem Kläger eine falsche Erinnerung und pauschalen Vortrag ins Blaue hinein. Es lasse nicht erkennen, dass es berücksichtigt habe, dass als mögliches Ziel der Anlage „Spekulation“ nicht angekreuzt gewesen sei. Weiter lasse das Erstgericht nicht erkennen, dass es berücksichtigt habe, dass die Beratungsdokumentation unter der Überschrift „Wünsche und Ziele des Mandanten“ ausdrücklich auch als Ziel festgehalten worden sei, dass die Kläger „einen weiteren Baustein für die Altersvorsorge aufbauen“ wollten (Anl. K 15). Es würdige den geplanten Anlagezeitraum der Kläger, den diese mit langfristig angegeben hätten, nicht.

Soweit das Landgericht meine, die Kläger hätten unsubstantiiert ohne Benennung konkreter Tatsachen behauptet, die Beklagte habe sich für Zuverlässigkeit, Kompetenz, Erfahrung und Finanzstärke der Bauträgerin verbürgt, und hätten nicht konkret vorgetragen, in welcher Weise sich die Beklagte bzw. ihre Berater hierzu geäußert habe, habe der Kläger die Aussagen der Berater der Beklagten nicht nur in der mündlichen Befragung, sondern auch durch Vorlage von WhatsApp-Nachrichten bewiesen.

Soweit das Erstgericht ausführe, Ziel der Gespräche könne aus Sicht des Beraters auch eine Weiterempfehlung des Klägers an einen geeigneten Fachberater gewesen sein, dessen Aufgabe dann erst eine etwaige Beratung gewesen wäre, finde sich dies weder im Parteivortrag der Kläger noch der Beklagten.

Soweit das Erstgericht meine, (Seite 18 des Urteils) es sei unsubstantiiert von den Klägern vorgetragen worden, dass der Berater behauptet habe, er habe die Anlage geprüft und könne sie angesichts der Anlageziele und -wünsche der Kläger empfehlen, und es fehle hierzu an einem Beweisantritt, verkenne es die als Anl. K 12 vorgelegte WhatsApp-Nachricht des Beraters. Darin führe dieser aus: „einer der keine Erfahrung auf diesem Feld hat, kommt erst gar nicht in die Auswahl“.

Das Erstgericht übersehe auch die weiteren Beratungsfehler, die sich in der persönlichen Befragung des Klägers bestätigt bzw. herausgestellt hätten.

So habe der Kläger angegeben, einer der Berater habe ihm versichert, das Risiko einer Bauverzögerung sei abgedeckt, man bekomme dann eine entsprechende Entschädigung dafür (Protokoll Seite 3). Dies sei in Wirklichkeit nicht der Fall.

Zudem habe der Kläger zu Protokoll gegeben (Seite 4 Protokoll), dass Herr Q. behauptet habe: „wir kennen den Bauträger, der ist finanzstark, wir haben den geprüft“, und dass es verschiedene Risikomechanismen gebe, etwa die Zahlung nach Baufortschritt und das Bautagebuch. Keiner dieser „Mechanismen“ habe den Totalverlust der Kläger verhindert.

Außerdem habe der Berater Q. behauptet, dass bereits eine Baugenehmigung vorliege, was für die Seriosität des Bauträgers spreche. Dies sei im Zeitpunkt der Vertragszeichnung durch die Kläger unstreitig nicht der Fall gewesen. Weiter habe der Kläger auf Nachfrage angegeben, dass der Berater Q. zum Insolvenzrisiko des Bauträgers gesagt habe, dass dann, wenn ein Bauträger in Schwierigkeiten komme, ein anderer Bauträger für die nächste Bauphase eintreten könne. Dies sei unrealistisch.

Aus diesen Angaben der Berater ergebe sich eine Verharmlosung des Totalverlustrisikos und der spezifischen, sich aus der vorliegenden Anlage ergebenden Risiken in Bezug auf den Bauträger und das Objekt, ein denkmalgeschütztes, asbestbelastetes ehemaliges Schwimmbad.

Das Erstgericht verkenne, dass Nachschüsse in Objekten wie dem streitgegenständlichen keineswegs deswegen ausgeschlossen seien, weil der Kaufpreis als Festpreis vereinbart und in Raten nach Baufortschritt zu bezahlen sei. Komme der Bau zum Erliegen oder stelle er sich als komplizierter als zuvor eingeschätzt heraus, entstünden Zusatzkosten, die entweder von den Investoren getragen oder durch teure Nachfinanzierung beglichen werden müssten. Beides stelle die Rentabilität der Anlage infrage und beinhalte zum einen ein Totalverlustrisiko, zum anderen das Risiko, durch Nachzahlungen den Schaden noch zu vertiefen.

Schließlich müssten die Kläger entgegen der Ansicht des Erstgerichts nicht darlegen, was sie unter Plausibilität verstanden hätten. Die Kläger hätten konkreten Vortrag dazu angeboten, welche Nachfragen der Kläger gestellt habe, dass es ihm besonders auf den Bauträger angekommen sei, er darin das größte Risiko erblicke, und dass er zu Mietpreisen und Quadratmeterpreis nachgefragt habe. Die Plausibilitätsprüfung sei Sache der Beklagten gewesen. Von einem juristischen Laien wie den Klägern sei keine Definition der Plausibilitätsprüfung zu fordern.

Die Verletzung von Berichtspflichten durch die Geschäftsführer stelle zudem entgegen der Auffassung des Landgerichts einen aufklärungspflichtigen Umstand dar.

Die Beklagte behaupte schon keine ordnungsgemäße Beratung oder auch nur eine Aufklärung über irgendwelche Risiken oder sonstige, für die Anlageentscheidung erheblichen Umstände, und zwar weder durch sie selbst noch durch Herrn T. oder Herrn Q.. Die noch erstinstanzlich vertretene Auffassung, es habe sich nur um Immobilienmaklerei gehandelt, habe die Beklagte in der Berufungsinstanz augenscheinlich aufgegeben (Berufungserwiderung S. 9, unten: „Dementsprechend ist [..] allenfalls von einer Anlagevermittlung auszugehen“).

Zusammenfassend lasse sich festhalten, dass die Zeugen der Beklagten weiterhin den Spagat versuchten, zu behaupten, dass es sich nur um Immobilienmaklerei gehandelt habe, dass man aber dennoch die Anlageziele und Vermögensverhältnisse der Anleger (und damit auch der Kläger) aufgenommen habe und die Empfehlung aufgrund dieser Ziele und Vermögensverhältnisse erfolgt sei, dass man auch versucht habe, diese Ziele zu erfüllen, aber dass man nicht beraten habe und deswegen nicht hafte. Das passe nicht zusammen.

Wer die Anlageziele und -wünsche von Kunden aufnehme und ihnen daran - vermeintlich - angepasste Empfehlungen zur Geldanlage erteile, der betreibe Anlageberatung, mindestens Anlagevermittlung. Wer zu Kapitalanlagen berate oder diese vermittele, habe auf sämtliche, für die Anlageentscheidung wesentlichen Umstände hinzuweisen, dies zudem ungefragt.

Die Kläger bestreiten den ergänzenden Vortrag der Beklagten in der Berufungsinstanz, es habe eine differenzierte Aufschlüsselung nach Bauerfahrung der handelnden Personen einerseits und fehlender Denkmalschutz-Expertise andererseits mit Kompensation durch das Architekturbüro stattgefunden. Tatsächlich sei den Klägern Folgendes gesagt worden:

77
Es handele sich um einen erfahrenen Bauträger, der bereits mehrfach Denkmalsanierungsprojekte durchgeführt habe.
78
Die „Brüder EE.“ seien gegenüber den Klägern zu keinem Zeitpunkt namentlich benannt worden. Es sei stets pauschal von „einem sehr erfahrenen Bauträger“ gesprochen worden.
79
Es sei im Gespräch sogar erklärt worden, dass für das Objekt bereits eine Baugenehmigung vorliege - was zu diesem Zeitpunkt tatsächlich nicht der Fall gewesen sei.

Erst im Rahmen des letzten Gerichtstermins im hiesigen Verfahren habe der Kläger erfahren, dass einer der Brüder EE. offenbar gar keine handwerkliche Erfahrung besitze und der andere Bruder lediglich Fliesenleger sei.

Es sei gegenüber den Klägern nicht erklärt worden, dass zur wirtschaftlichen bzw. unternehmerischen Expertise keine Aussagen getroffen werden könnten. Im Gegenteil seien die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit und die Expertise des Bauträgers seitens Q. und T. aktiv und positiv herausgestellt worden.

Es sei gegenüber den Klägern auch nicht kommuniziert worden, dass es sich um ein „junges Unternehmen“ handele. Vielmehr sei dargestellt worden, es handele sich um ein erfahrenes und langjährig am Markt tätiges Unternehmen; lediglich für dieses spezifische Projekt sei eine neue GmbH bzw. eine neue Objektgesellschaft aufgesetzt worden.

Die nun von der Beklagten vorgenommene Differenzierung („junges Unternehmen ohne Track-Record“ vs. „Objektgesellschaft“) sei nicht stimmig: Wenn das angeblich offengelegte „junge Unternehmen“ mit der Objektgesellschaft, über die das Projekt abgewickelt werde, nichts zu tun hätte, ergäbe der Hinweis im Aufklärungskontext keinen Sinn. Tatsächlich sei gegenüber den Klägern der Eindruck eines etablierten und erfahrenen Bauträgers vermittelt worden - nicht eines neu am Markt agierenden Akteurs ohne nachweisbare Historie.

Am 3.10.2020 habe kein Telefonat zwischen dem Kläger und dem Zeugen T. stattgefunden. Die gesamte Kommunikation an diesem Tag sei ausschließlich per WhatsApp erfolgt.

In dem Telefonat vom 12.10.2020 mit Herrn Q. sei gegenüber dem Kläger erklärt worden:

87
Der Bauträger verfüge über sehr spezifische Erfahrungen im Bereich der Denkmalsanierung,
88
man kenne den Bauträger und habe mit ihm bereits gute Erfahrungen gemacht,
89
der Bauträger sei wirtschaftlich stark.

Die Kläger haben ihre Anträge im Verlaufe des Berufungsverfahrens teilweise reduziert, teilweise erhöht und beantragen nach Antragsumstellung nunmehr:

I. Das Urteil des LG Essen vom 18.12.2024, Az. 210 O 15/24 wird aufgehoben.

II. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klagepartei gemeinschaftlich 263.670,28 EUR nebst Zinsen hieraus i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 8. Dezember 2023, hilfsweise seit Rechtshängigkeit zu zahlen, Zug um Zug gegen Abtretung aller Rechte der Kläger aus dem Bauträgerkaufvertrag vom 29.01.2021, UR.-Nr. N01, Notar Dr. R., über den mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. N04 verbundenen 415/10.000 Miteigentumsanteil an dem im Grundbuch des Amtsgerichts Solingen von G01 verzeichneten Grundstück, zur Größe von 3.441,00 qm Gebäude- und Freifläche F.-straße N02, im ehemaligen „Hallenbad M.-L.“, 00000 M., gem. Urkunde vom 21. April 2020 (UR.-Nr. N03 des Notars Dr. A. D. in C.), einschließlich der Übertragung/Zuweisung der darin begründeten, aufschiebend bedingten Sondernutzungsrechte an dem PKW-Stellplatz Nr. N05,

hilfsweise Zug um Zug gegen Übergabe und Übereignung des mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. N04 verbundenen 415/10.000 Miteigentumsanteil an dem im Grundbuch des Amtsgerichts Solingen von G01 verzeichneten Grundstück, zur Größe von 3.441,00 qm Gebäude- und Freifläche F.-straße N02, im ehemaligen „Hallenbad M.-L.“, 0000 M., gem. Urkunde vom 21. April 2020 (UR.-Nr. N03 des Notars Dr. A. D. in C.), einschließlich der Übertragung/Zuweisung der darin begründeten, aufschiebend bedingten Sondernutzungsrechte an dem PKW-Stellplatz Nr. N05.

III. Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, die Klagepartei gemeinschaftlich von den noch offenen Kaufpreisraten aus dem Kaufvertrag vom 29.01.2021 zum Kauf des mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. N04 verbundenen 415/10.000 Miteigentumsanteil an dem im Grundbuch des Amtsgerichts Solingen von G01 verzeichneten Grundstück , zur Größe von 3.441,00 qm Gebäude- und Freifläche F.-straße N02, im ehemaligen „Hallenbad M.-L.“, 00000 M., gem. Urkunde vom 21. April 2020 (UR.-Nr. N03 des Notars Dr. A. D. in C.), einschließlich der Übertragung/Zuweisung der darin begründeten, aufschiebend bedingten Sondernutzungsrechte an dem PKW-Stellplatz Nr. N05 freizustellen, Zug um Zug gegen Abtretung aller Rechte der Kläger aus dem in Ziff. II bezeichneten Bauträgerkaufvertrag,

hilfsweise Zug um Zug gegen Übergabe und Übereignung des in Ziff. II bezeichneten Eigentums mitsamt Sondernutzungsrechten.

IV. Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, die Klagepartei vom Zinsanteil von sämtlichen noch offenen Verbindlichkeiten aus den Darlehensverträgen

I. - Darlehen N06, Kontonr. N07, 120.000 EUR, Sollzinssatz 0,75 € p. a. gebunden bis 30.11.2030,

Immobiliar Verbraucherdarlehensvertrag E., 16.000 EUR, Nr. N09, Sollzinssatz 2,950 % p. a. gebunden bis 30.11.2030,

Immobiliar Verbraucherdarlehensvertrag B., 193.000 €, Nr. N10, Sollzinssatz 1,21 % p. a. gebunden bis 30.11.2030,

100

freizustellen,

101

Zug um Zug gegen Abtretung aller Rechte der Kläger aus dem in Ziff. II bezeichneten Bauträgerkaufvertrag,

102

hilfsweise Zug um Zug gegen Übergabe und Übereignung des in Ziff. II bezeichneten Eigentums mitsamt Sondernutzungsrechten.

103

V. Es wird festgestellt, dass die Beklagte sich mit der Annahme der in Ziff. II der Berufungsanträge bezeichneten Zug um Zug Gegenleistung in Verzug befindet.

104

VI. Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, der Klagepartei sämtliche zukünftige Schäden zu ersetzen, die auf dem Abschluss des in Ziff. II der Berufungsanträge bezeichneten Bauträgerkaufvertrags beruhen. VII. Die Beklagte wird verurteilt, die Kosten der außergerichtlichen Geltendmachung in Höhe von 6.756,11 EUR an die Klagepartei zu zahlen.

105

Die Beklagte beantragt,

106

die Berufung zurückzuweisen.

107

Sie verteidigt die Entscheidung des Landgerichts und macht geltend, der von den Klägern begehrte sog. „große Schadenersatzanspruch“ sei von vornherein allenfalls mit der Einschränkung begründet, dass gleichzeitig alle Vorteile herausgegeben würden, die mit dem schädigenden Ereignis in adäquatem Zusammenhang stünden. Das Angebot der vollständigen gegenläufigen Herausgabe sei keine Frage (erst) der Einwendung von gegenläufigen Ansprüchen.

108

Die klägerseits im Hinblick auf die Anträge zu II. bis IV. ursprünglich angebotene Zug um Zug-Leistung in Form einer in dem Raum gestellten „Übereignung“ oder „Übergabe“ sei schon nach dem eigenen Vortrag der Klägerseite und dem verfolgten Anspruchsziel unmöglich.

109

Denn die Kläger seien - was unstreitig sei - bisher weder dinglich zu einem Anteil Miteigentümer an einem ungeteilten Grundstück geworden, noch habe eine Aufteilung in Wohnungs- bzw. Teileigentum und hiermit verbundene Sondernutzungsrechte stattgefunden. Gerade diese werde auch - nach dem eigenen Vortrag der Kläger, der bestritten bleibe - niemals stattfinden, da sie vehement darstellten, dass es objektiv zu einer Fertigstellung des Objektes sowie zu einer Aufteilung in Wohnungs- bzw. Sondereigentum aufgrund der Situation des Bauträgers nicht kommen werde und sie überdies auch subjektiv gerade einen solchen Eigentumsübergang nicht (mehr) anstreben würden. Damit sei aber - schon nach dem eigenen Vortrag der Kläger, den sich die Beklagte im Rahmen der Prüfung der stets zu prüfenden Prozessvoraussetzungen und der Schlüssigkeitsprüfung zu eigen machen könne, ohne ihn in tatsächlicher Hinsicht zuzugestehen - eine Situation gegeben, in der die Kläger gerade die (wenn auch ohnehin undifferenziert angebotene, vgl. nachfolgend) Zug um Zug-Leistung sowohl objektiv als auch subjektiv niemals erfüllen könnten.

110

Die ursprünglichen Klageanträge zu II. bis IV., welche im Hinblick auf die von dort gewählte Schadensberechnung diese unmöglichen (Gegen-)Leistungen voraussetzten, seien unabhängig von ihrer materiellen Berechtigung nicht umsetzbar.

111

Einem Klagebegehren, welches auf eine unmögliche Rechtsfolge gerichtet sei, fehle das Rechtschutzbedürfnis; es sei unzulässig. Es handele sich hierbei auch nicht um einen Anwendungsfall der sog. Lehre von den doppelt relevanten (streitigen) Tatsachen im Hinblick auf die Zulässigkeit und Begründetheit einer Klage, da die insoweit tatsächlichen Voraussetzungen (nicht ihre rechtliche Beurteilung) im Sinne der nach dem Klagebegehren auszuschließenden Möglichkeit, die Zug um Zug zu erbringende Gegenleistung jemals erbringen zu können (kein Eigentum und übergabefähiger Besitz der Kläger, welche auch im Falle einer zusprechenden Klage niemals eintreten werden), unstreitig seien.

112

Damit seien die Klageanträge zu II. bis IV. bereits mangels Rechtschutzbedürfnis unzulässig, jedenfalls aber per se und ungeachtet der weiteren materiellen Anspruchsvoraussetzungen unbegründet.

113

Unbeschadet dieses grundsätzlichen Befundes sei schon auf der Ebene der Anspruchsbegründung im Erkenntnisverfahren eine konkrete Bezeichnung der Zug um Zug zu erbringende Gegenleistung erforderlich. Sie könne nicht im Wege einer Auslegung im Sinne auf die jeweils konkret erforderlichen Handlungen angepasst werden, insbesondere nicht erst auf der Ebene eines eventuellen Vollstreckungsverfahrens.

114

Dementsprechend seien bei einem direkten Immobilienerwerb die insoweit notwendigen Erklärungen des Gläubigers konkret zu bezeichnen, damit der entsprechende Schadensausgleich auch wirtschaftlich in adäquater Form vollzogen werden könne. Zwar sollten ggf. aufgrund der subjektiven Haltung Dritter bestehende Hindernisse bei der Umsetzung der Zug um Zug-Leistung den Anspruchsverpflichteten nicht entlasten können, soweit diese nicht der Risikosphäre des Anspruchstellers zuzurechnen seien. Dies enthebe den Anspruchsteller jedoch nicht von dem Erfordernis, die von ihm abzugebenden Erklärungen bzw. Handlungen konkret zu bezeichnen.

115

Dies übersähen die Antragsteller, wenn sie lediglich darauf rekurrierten, dass die notarielle Beurkundung als solche nicht als Zug um Zug-Leistung angeboten werden müsse. Denn zumindest die aus der Sphäre des Gläubigers heraus konkret möglichen Leistungen müssten von ihm angeboten werden, nicht lediglich ein allgemeines Ziel einer „Übereignung“ bzw. „Übergabe“ eines ohnehin nicht bestehenden und den Klägern auch künftig niemals zukommenden Miteigentumsanteils.

116

Dies sei weder vorgerichtlich im Rahmen der Anspruchsstellung durch die Prozessbevollmächtigten der Kläger noch gerichtlich geschehen.

117

Weiter sei darauf hinzuweisen, dass auch nach dem klägerseits vorgelegten notariellen Kaufvertrag die Kläger nicht berechtigt seien, ihren etwaigen Auflassungsanspruch oder ein Anwartschaftsrecht oder lediglich ihre Rechte aus dem Bauträgerkaufvertrag abzutreten.

118

Selbst wenn man dem Vorstehenden generell nicht folgen würde, würde selbst bei rein wirtschaftlicher Betrachtung ein insoweit unterstellter Schadenersatzanspruch der Klägerseite nach der Fassung der ursprünglichen Anträge zu III. und VI. überkompensiert. Denn die Kläger verlangten die Feststellung der Freistellung im Hinblick auf bisher aufgewandte Aufwendungen für das zu Finanzierungszwecken aufgewandte Darlehen bzw. die Freistellung von allen künftigen insoweit bestehenden Verbindlichkeiten gegenüber der finanzierenden Bank. Dieser stünden jedoch - in Anwendung der insoweit im notariellen Kaufvertrag entsprechend der üblichen Handhabung durchaus vorgesehenen Möglichkeit, für die die Erwerber finanzierenden Banken entsprechende Grundpfandrechte vorzusehen - solche Grundpfandrechte am Objekt zu. Dies dürfte unstreitig sein. Wenn die Kläger jedoch einerseits volle Kompensation bzw. Freistellung von den Ansprüchen ihrer finanzierenden Bank verlangten, müsse im Gegenzug auch gesichert und konkret angeboten werden, dass eine Zug um Zug-Übertragung (selbst wenn sie entgegen dem Vorstehenden überhaupt möglich wäre) lastenfrei zu erfolgen hätte. Denn sonst müsse die Beklagte einerseits gegenüber den Klägern als Anspruchsberechtigten des Freistellungsanspruches (nicht der finanzierenden Bank) auch die Darlehensbelastungen vollständig kompensieren, hätte aber im Gegenzug keine Sicherheit dahingehend, dass die finanzierende Bank (mit der die Beklagte insoweit in keinem Rechtsverhältnis steht) keine dinglichen Sicherheiten mehr auf dem Objekt beanspruchen würde.

119

Überdies könne die Beklagte auch nicht wissen, ob dingliche Sicherheiten auf dem Objekt ggf. auch der Mithaftung im Hinblick auf andere Ansprüche im Verhältnis zwischen den Klägern und der finanzierenden Bank unterlägen.

120

Ergänzend werde auf den gerichtlichen Hinweis in der Verfügung vom 11.4.2025 Bezug genommen, in dem - unabhängig vom Vorstehenden - zutreffend darauf hingewiesen werde, dass ein Freistellungsanspruch nur auf künftige Zahlungen (zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung) gerichtet sein könne.

121

Daneben seien auch die (bisherigen) Kaufpreisforderungen nicht hinreichend belegt; ihre Zahlung sei auch beklagtenseits nicht zugestanden worden. Das Gleiche gelte für die anscheinend auch aus sonstigen Bestandteilen (z.B. Finanzierungskosten) zusammengesetzten derzeit begehrten Zahlbeträge, deren Erstattung die Kläger verlangten.

122

Das Vorstehende gelte entsprechend im Hinblick auf die derzeit im Rang in jedem Fall vorgehende Rückauflassungsvormerkung zugunsten der ursprünglichen - städtischen - Eigentümerin.

123

Wenn es zutreffen würde, dass bauträgerseits die von den Klägern behauptete Insolvenzreife vorläge und damit die Bedingungen gegenüber dieser vormaligen Eigentümerin nicht erfüllt werden könnten, würde dieser dinglich gesicherte Rückauflassungsanspruch eingreifen. Würde die Beklagte zur Zahlung an die Kläger bzw. deren Freistellung verurteilt, dürfe die Immobilie aber nicht zugleich mit einem Rückauflassungsanspruch zugunsten eines Dritten belastet sein. Die Beklagte hätte sonst den Kaufpreis und die Kaufnebenkosten gegenüber den Klägern kompensiert, würde jedoch zugleich die Immobilie nicht erhalten (können).

124

Das Vorstehende gelte wiederum entsprechend für die - ebenfalls nicht angebotene - Abtretung aller sonstigen Ansprüche gegenüber den beiden Gegenparteien des Bauträgervertrages nach dem Rechtsgedanken des § 255 BGB. Diese bestünden nach dem Vortrag der Klägerseite nicht nur im Hinblick auf etwaige anderweitige Rückabwicklungsansprüche, sondern gerade auch im Hinblick auf den Verzugsschaden durch den verzögerten Baufortschritt und weitere andersartige Ansprüche. Diese seien - zum Teil - im nämlichen Bauträgerkaufvertrag unter (8) angesprochen. Ein gesetzlicher Forderungsübergang würde selbst unter dem Gesichtspunkt der sog. unechten Gesamtschuldnerschaft nicht stattfinden, so dass auch die Abtretung dieser Ansprüche zur Vermeidung einer Schadenüberkompensation der Klägerseite der Beklagten bei einer gedachten, im Übrigen klagezusprechenden Verurteilung zu übertragen wäre, um der Beklagten die Wahrnehmung dieser Rechte zu ermöglichen. Aus dem Vorstehenden ergebe sich darüber hinaus, dass auch der Feststellungsantrag der Kläger zu V. offensichtlich unbegründet sei. Denn die Kläger hätten weder außerprozessual noch im Rahmen des vorliegenden gerichtlichen Rechtstreits die Beklagte in Annahmeverzug gesetzt. Ein Annahmeverzug im Sinne der §§ 293 ff. BGB setze jedenfalls voraus, dass die anzubietende Leistung überhaupt möglich und zumindest hinreichend konkret bestimmt sei. An beidem mangele es nach dem Vorstehenden, selbst wenn man unter Heranziehung der Rechtsprechungsentwicklung der letzten Jahre insoweit annehmen wolle, dass Hindernisse aus der Sphäre des Gläubigers selbst dessen Annahmeverzug nicht verhindern könnten.

125

Auch der Klageantrag zu VI. sei ungeachtet der Frage der materiellen weiteren Voraussetzungen unbegründet, da tatsächlich die Klägerseite kein Mit- und Sondereigentum bzw. Sondernutzungsrechte dinglich erworben habe und dieses auch gerade nach ihren Anträgen nicht erwerben werde, so dass hieraus auch keine zukünftigen Schäden entstehen könnten.

126

Im Verlauf dieses und der Parallelrechtstreite seien klägerseits auch durchaus Angaben dazu gemacht worden, welchen Stand (nach dortiger Auffassung) das Bauvorhaben habe und welche Beträge bisher geleistet worden seien. Sie hätten entsprechend dem Baufortschritt Zahlungen geleistet.

127

Diese Beträge bzw. Prozentsätze seien zum Teil streitig. Gleichwohl stehe es der Klägerseite offen, im Rahmen der Schadensberechnung konkret denjenigen Schaden zu berechnen, welcher sich aus der Differenz ihrer im Vertrauen auf eine - unterstellt - auf unrichtiger Informationsbasis getroffenen Vertragsentscheidung getätigte Aufwendungen und der nach ihrer Auffassung erhaltenen Gegenleistung (einschl. etwaiger Verzögerungsschäden) ergeben könnte, soweit diese der Beklagten anzulasten wären. Dies gelte ungeachtet der weiteren Anspruchsvoraussetzungen.

128

Wenn die Klägerseite diesen Weg nicht wählen wolle und stattdessen im Rahmen des sog. großen Schadenersatzes nun von der Beklagten als einem Dritten Rückabwicklung gegen Ersatz aller ihrer Aufwendungen geltend machen wolle, müssten ihre Anträge jedoch zumindest auf eine solche schlüssige Schadensdarstellung gerichtet sein, deren Umsetzung im Falle einer unterstellten Verurteilung der Beklagten entsprechend den Klageanträgen überhaupt möglich wäre.

129

Die Tenorierung von schon generell nicht Umsetzbarem und damit rechtlich Unmöglichem könne die Klägerseite nicht verlangen. Erst recht gelte dies für die darüber hinaus auch inhaltlich und wirtschaftlich völlig unzulänglich angebotenen Zug um Zug-Leistungen.

130

Im Hinblick auf die Unterscheidung zwischen einer umfassenden Anlageberatung und einer Anlagevermittlung dürfte es nach langjährig gefestigter Rechtsprechung jedenfalls für die zivil- und haftungsrechtliche Einordnung darauf ankommen, welche Erwartung der Anleger berechtigterweise nach den konkret obwaltenden Umständen seinem Gegenüber habe entgegenbringen können, wobei sowohl Anlass und Grund der Kontaktaufnahme durch den betreffenden Anleger, als auch die vom jeweiligen konkret tätigen Vertriebsmitarbeiter geweckten Erwartungen im Einzelfall zu würdigen seien.

131

Hingegen komme es nicht primär darauf an, welche aufsichtsrechtlichen Genehmigungen auf der Vertriebsseite tatsächlich vorlägen, ob diese im Einzelfall auch mehrere Asset-Klassen umfassten und/oder welche Rechtsbeziehung im Innenverhältnis zwischen der jeweiligen Vertriebsperson und dem jeweiligen Produktgeber bzw. ggf. noch insoweit weiterhin zwischengeschalteten Vertriebsunternehmen bestanden hätten.

132

Bei Berücksichtigung dieser Umstände habe sich zunächst nach der Anhörung des Klägers selbst ergeben, dass dieser - soweit es um rein tatsächliche Aussagen und nicht deren Wertungen gehe - in der voraufgegangenen erstinstanzlichen mündlichen Verhandlung keine konkreten Angaben dazu habe machen können, worin der Anspruch einer umfassenden Anlageberatung der auf Beklagtenseite handelnden Personen gegenüber den Klägern oder deren dahingehende berechtigte Erwartung dahingehend hätte liegen sollen.

133

Gerade wenn sich die Kläger - zur Begründung der Passivlegitimation der Beklagten dem Grunde nach - auf den mit ihr abgeschlossenen Maklervertrag berufen wollten, müssten sie auch zugestehen, dass dort - nur - „der Nachweis oder die Vermittlung einer Immobilie“ vertragsgegenständlich sei. Dies sei gerade keine umfassende Anlageberatung.

134

Auch zu einem - etwaig daneben bestehenden - konkludenten weiteren Anlageberatungsvertrag mit der Beklagten fehle jeder Vortrag.

135

Insgesamt sei von dem Erstgericht zu Recht festgestellt worden, dass es schon an einem hinreichend substantiierten Vortrag mangele, wann, wie und mit welchem Inhalt ein derartiger Vertrag - erst recht mit der Beklagten - zustande gekommen sein solle.

136

Selbst wenn man schließlich berücksichtige, dass die Kläger - nach Auffassung der Beklagten nicht ohne Absicht - den Ansatz einer allerdings nicht durch konkrete Sachverhaltsangaben untermauerten „ganzheitlichen Betreuung“ ins Spiel gebracht hätten, würde dies - die entsprechenden Andeutungen als zutreffend unterstellt - nicht dazu geführt haben, dass man sich bei der Anbahnung der Vermittlung als konkret für eine umfassende und ganzheitliche Anlageberatung zuständig oder gar kompetent dargestellt habe.

137

Dementsprechend sei - im hier allein relevanten haftungsrechtlichen Sinne - allenfalls von einer Anlagevermittlung auszugehen, bei der zwar auch eine auf das Objekt bezogene Darstellung aller konkret - damals, und nicht im Nachhinein - bekannten Sachverhalte nach der Rechtsprechung geschuldet werde, aber - im Gegensatz zur allgemeinen Anlageberatung - weder eine umfassende anlegergerechte Einordnung im Hinblick auf die gesamte persönliche Vermögens- und sonstige Situation des Anlegers und auch keine nähere Überprüfung und Bewertung zu anderweitigen Angaben oder gar umfassende eigene Recherche mit sog. „kritischem Sachverstand“ geschuldet sei.

138

Nach dem somit allenfalls auf eine (Immobilien-)Anlagevermittlung bezogenen Pflichtenkreis sei eine der Beklagten zuzurechnende Pflichtverletzung schon objektiv, auch nach dem Ergebnis der erstinstanzlichen Parteianhörung, nicht bewiesen worden. Die Darlegungs- und Beweislast hierfür trage die Klägerseite, möge es auch bei den Anspruchsvoraussetzungen des Verschuldens und der Kausalität für die schlussendlich getroffene Anlageentscheidung zu gesetzlichen oder richterrechtlich geprägten Beweiserleichterungen bzw. Vermutungsregelungen kommen.

139

Erst recht gelte dies bei der hier in Rede stehenden Anlagevermittlung. Auch wenn die Klägerseite sich nach Kräften bemühe, die zum Teil regionale, im Übrigen auch nachträgliche Berichterstattung über andere Unternehmen bzw. die für den Bauträger tätigen Personen als zu unterstellendes „Allgemeinwissen“ aus der Sicht ex post darzustellen, so sei doch ein Anlagevermittler seinerzeit nicht dazu verpflichtet gewesen, von sich aus nähere Recherchen durchzuführen bzw. die Kläger als am Immobilienerwerb einer steuerbegünstigten Denkmalimmobilie Interessierte besonders zu warnen.

140

Die Beklagte sei dem generell schon unsubstantiierten, daneben aber auch zu bestreitenden Vortrag der Kläger schon erstinstanzlich ausführlich entgegengetreten, was sich auch aus den Urteilsgründen des Landgerichts ergebe. Auf diesen Vortrag werde zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen.

141

In den insoweit durchaus ausführlichen und differenzierten Ausführungen des Urteils des Landgerichts zu den verschiedentlich klägerseits eher angedeuteten als substantiiert dargelegten und erst recht nicht bewiesenen angeblichen Pflichtverletzungen der Beklagten habe das Landgericht in seinen Urteilsgründen sehr detailliert Stellung genommen. Diese Ausführungen seien zutreffend und ihnen sei an dieser Stelle insoweit nichts hinzuzufügen.

142

Auch die jetzt vorliegende Berufungsbegründung substantiiere solche - behaupteten - Pflichtverletzungen bei Licht besehen nicht näher.

143

Zunächst werde wiederum insistiert, dass der Quadratmeterpreis von 4.000 EUR generell nicht zu verwirklichen gewesen sei. Warum dies der Fall sein solle bzw. aufgrund welcher Umstände dies hätte nicht stattfinden können, werde außer der schlichten Beurteilung seitens der Kläger nicht dargetan. Auch die angebotene Anhörung des sachverständigen Zeugen GG. müsse sich auf von ihm konkret sachkundig festgestellte (Anknüpfungs-)Tatsachen beziehen, nicht auf eine bloße Wertung. Alles andere wäre noch nicht einmal ein Ausforschungsbeweis, sondern lediglich eine Meinung eines Dritten.

144

Dass es keine Baugenehmigung gegeben habe, werde jedenfalls inzwischen auch klägerseits nicht mehr behauptet.

145

Dass sich die auf S. 14 unten/S. 15 der Berufungsbegründung von den Klägern genannten Personen auch persönlich gekannt hätten, sei für den Rechtstreit unerheblich.

146

Auch die weiteren Ausführungen auf den S. 15 bis S. 17 der Berufungsbegründung zeigten keine konkreten Mängel des erstinstanzlichen Urteils auf. Auch hier ergebe sich wiederum eine eher ungeordnete Sammlung von Vorwürfen, mal der angeblich fehlenden Plausibilität, mal der angeblichen Verharmlosung des Totalverlustrisikos, mal wiederum Einstreuungen zu angeblichen persönlichen Beziehungen zwischen den Beteiligten und dann wiederum zur mangelnden Berücksichtigung des - allerdings wiederum unsubstantiierten - Vortrages, beklagtenseits seien unrichtige Angaben über eine tatsächlich nicht vorhandene Erfahrung der Bauträgerin gegenüber den Klägern gemacht worden.

147

Auf einen Hinweis des Senats hin macht die Beklagte ergänzend geltend, dass in den ersten Gesprächen bzw. Telefon-/Zoom-Konferenzen durch den Zeugen Q. stets betont worden sei, dass man hinsichtlich der agierenden Personen (Brüder EE.) im Hinblick auf deren baufachliche Expertise und Erfahrung Gutes berichten könne, was sich durch ein anderweitiges Parallelprojekt - damals errichtete Mehrfamilienhäuser in M., welche auch tatsächlich problemlos fertiggestellt worden seien - zeige. Eine spezifische Expertise bei Denkmalschutzobjekten sei dort neben der grundsätzlichen baufachlichen Erfahrung zwar nicht vorhanden, aber diese sei durch das begleitende Architekturbüro U. & V. gesichert.

148

Es sei gesagt worden, die Unternehmen selbst bzw. die wirtschaftliche/unternehmerische Expertise könne man aber nicht beurteilen und hierzu auch keine Angaben machen; wie auch aus dem Handelsregister ersichtlich, handele es sich insoweit um junge Unternehmen ohne entsprechenden „Track-Record“ im Baubereich. Im Bereich der Objektentwicklung gäbe es aber sehr häufig sog. Objektgesellschaften. Dementsprechend sei eine „allgemeine“ Zuverlässigkeit oder langjährige Erfahrung der Geschäftsführer bzw. der von ihnen geleiteten Unternehmen als (zukünftige) Vertragspartner des notariellen Bauträgervertrages nicht nur nicht zugesichert worden, sondern es sei explizit darauf hingewiesen worden, dass man zu diesem Aspekt - anders als zur notwendigen baufachlichen Expertise - keine Angaben im positiven oder auch negativen Sinne mache, als die, welche den Klägern ohnehin bekannt gewesen seien.

149

Am 3.10.2020, dem Tag der Deutschen Einheit, habe der Kläger in einem Telefonat den Zeugen T. wissen lassen, dass er mit einem Herrn RR., der ein Bekannter sei und ebenfalls Interesse an dem Objekt bekundet habe, einen gemeinsamen Ausflug (zusammen mit den jeweiligen Ehefrauen, also auch der Klägerin) gemacht habe. Dort habe ihn Herr RR. ziemlich direkt mit einer kritischen Anmerkung zum Bauträger des Objektes M. konfrontiert in dem Sinne, dass dieser doch „neu wäre“ und keine Referenzen aufweisen könne.

150

Am 3.10.2020 habe der Kläger gegenüber dem Zeugen T. dann in einer anschließenden WhatsApp-Nachricht die Frage wiederholt, ob der Bauträger denn eigentlich Objekte schon vorher gebaut habe, da Herr RR. meinen würde, dies sei das erste. Der Kläger habe in seiner späteren Rückantwort auf einen ihm bekannten Artikel im M. Tageblatt verwiesen und darauf, dass für ihn insoweit noch Gesprächsbedarf bestehe. Der Zeuge T. habe dann darauf verwiesen, dass man sich in der folgenden Woche mit dem Zeugen Q. - dem eigentlichen Immobilienmakler - abstimmen solle.

151

Für den Zeugen T. sei diese Kommunikation im doppelten Sinne „seltsam“ gewesen. Zum einen sei ihm durchaus geläufig gewesen, dass eben schon in den Terminen im September zusammen mit dem Zeugen Q. und dem Kläger über die Thematik der Erfahrungen des Bauträgers, die Differenzierung nach Personen und Gesellschaften einerseits und wirtschaftlicher/unternehmerischer Erfahrung sowie Bauerfahrung andererseits unterschieden worden sei, so dass er nicht recht habe nachvollziehen können, warum es nun der Kläger als „unangenehm“ darstelle, dass ihn Herr RR. auf diesen Umstand angesprochen habe, den der Kläger doch durchaus gekannt habe.

152

Es habe dann ein gemeinsames Telefonat mit dem Zeugen Q. gegeben, wahrscheinlich am 12.10.2020. Dort habe der Zeuge Q. erneut erläutert, dass „der Bauträger“ Erfahrung habe, d.h. er wisse, wie man ein Bauvorhaben ausführe. Damit sei jedoch nicht die Gesellschaft an sich gemeint, die tatsächlich erst seit zwei Jahren bestehe, sondern die im Hintergrund agierenden Akteure auf der Bauseite, die u.a. auch bei Mehrfamilienhäusern in M. - beides Neubauten - involviert gewesen seien. Im Hinblick auf den besonderen Bereich der Denkmalsanierung sei hingegen das Architekturbüro U. & V. aus J. bei dem Objekt dabei und entsprechend erfahren gewesen, da es gerade bei der Frage der denkmalrechtlichen Erlaubnis auch in der Praxis darauf ankomme, dass ein enger und guter Kontakt zur Unteren Denkmalschutzbehörde im Hinblick auf die denkmalrechtliche Erlaubnis an sich, aber auch die entsprechenden Bescheinigungen, welche später zur Nutzbarmachung der Sonder-AfA Voraussetzung seien, erlangt werden könnten.

153

Aus dem Vorstehenden ergebe sich, dass - sähe man die Kläger überhaupt in diesem Punkt als aufklärungsbedürftig an - zunächst explizit auf die dann durchaus bekannte junge Historie der eingeschalteten Unternehmen (Eigentümer bzw. Bauträger) hingewiesen worden sei. Es seien auch durchaus positive Aussagen gemacht worden, aber eben stets bezogen auf die baufachlichen Erfahrungen konkret für das Unternehmen handelnder Personen aus entsprechenden Vergleichsobjekten bzw. die eingeschalteten Architekten im Hinblick auf den Denkmalschutz. Diese Angaben seien auch richtig gewesen.

154

Auch über den Kaufpreis von 4.000 EUR pro Quadratmeter sei kurz gesprochen worden. Insoweit sei thematisiert worden, dass die Einwertung seitens der - damals: potentiell - finanzierenden Banken positiv ausgefallen sei, und diese einer entsprechenden Finanzierung daher positiv gegenüberstehe. Überdies sei darauf hingewiesen worden, dass der Quadratmeterpreis in etwa vergleichbar mit den Quadratmeterpreisen von Neubauten in ähnlicher Lage in M. sei.

155

Die Beklagte macht geltend, wenn der Geschädigte über das Herauszugebende nicht verfüge (unabhängig davon, aus welchen Gründen dies der Fall sei, wobei insb. auch die Frage des „Verschuldens“ hierfür irrelevant sei), Schadenersatz nur durch Kompensation der Wertdifferenz zu leisten sei, aber nicht durch vollen Ersatz aller Aufwendungen zu Nominalbeträgen. Weiterhin sei zu berücksichtigen, dass es die vom Gericht in der Parallelsache formulierte „dingliche Rechtsposition“, welche ebenfalls abgetreten werden solle, diffus bleibe. Selbst ein Recht aus einer evtl. Auflassungsvormerkung könne gem. der ausdrücklichen gesonderten Regelung in E. (12) b) des von den Klägern geschlossenen Bauträgerkaufvertrages nicht abgetreten werden. Dies sei sogar ausdrücklich im Grundbuch eingetragen. Weiterhin sei selbst bei einer „rein schuldrechtlichen“ Rückabwicklung das im Kaufvertrag niedergelegte allgemeine Abtretungsverbot einschlägig.

156

Unterstellt, Klageforderungen wären zuzusprechen, stünden den Klägern - potentiell - gegenüber den finanzierenden Banken nicht nur Ansprüche auf Freigabe der dinglichen Sicherheiten zu, sondern ggf. außerdem auch Ansprüche aus Verletzung der dortigen Pflichten aus der Anbahnung oder Eingehung der Darlehnsverträge. Denn die Kläger machen hier u.a. auch geltend, dass die Wertermittlung „unplausibel“ bzw. nicht realistisch gewesen wäre. Jedenfalls auch diese - potentiellen - Ansprüche wären abzutreten. Auch die potentiellen Ansprüche der Kläger gegenüber den Zeugen Q. und T., welche die Kläger - unterstellt: fehlberaten haben sollen, zur Abtretung an die Beklagten anzubieten wären.

157

Wegen der Einzelheiten des Vorbringens beider Parteien in der Berufungsinstanz wird auf die Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

158

159

Die Berufung ist zulässig, insbesondere fristgerecht eingelegt und begründet. Sie hat in der Sache teilweise Erfolg.

160

Die Kläger haben einen Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte nach § 280 Abs. 1 BGB, weil diese gegen ihre Pflichten aus einem Anlageberatungsvertrag verstoßen hat. Auch wenn man zu Gunsten der Beklagten unterstellt, dass die Parteien lediglich einen Maklervertrag abgeschlossen haben, liegt eine Pflichtverletzung der Beklagten vor, die den Schadenersatzanspruch der Kläger trägt. Dabei wird der Beklagten jeweils das Handeln der Zeugen Q. und T. zugerechnet.

161

Die teilweise erfolgte Erweiterung des Klageantrags in der Berufungsinstanz ist nach § 264 Nr. 3 ZPO nicht als Klageänderung anzusehen. Eine solche wäre aber auch nach § 533 ZPO zulässig, insbesondere sachdienlich.

162

163

Die Kläger haben mit der Beklagten einen Anlageberatungsvertrag geschlossen.

164

165

Ein zivilrechtlicher Anlagevermittlungs- oder -beratungsvertrag mit Haftungsfolgen kommt zumindest stillschweigend zu Stande, wenn ein Interessent deutlich macht, dass er auf eine (bestimmte) Anlageentscheidung bezogen die besonderen Kenntnisse und Verbindungen einer Person, die geschäftlich Beratungs- und Auskunftstätigkeit in Bezug auf Geldanlagen anbietet, in Anspruch nehmen will; dann liegt darin sein Angebot auf Abschluss eines Auskunfts- oder Beratungsvertrags. Eine solche Erklärung hat den erforderlichen Rechtsbindungswillen, denn durch sie wird erkennbar, dass für den Anleger wesentliche Interessen wirtschaftlicher Art auf dem Spiel stehen und er sich auf die Angaben des Dienstleisters verlässt. Ein solches Verhalten kann daher nicht als unverbindlich verstanden werden. Dieses Angebot nimmt der Dienstleister stillschweigend jedenfalls dadurch an, dass er die gewünschte Tätigkeit beginnt (BGH, Urteil vom 21.11.2019, III ZR 244/18, juris Rn. 17f).

166

Abhängig von den Umständen des Einzelfalls kann auch eine gemeinsame Vermittlungstätigkeit vorliegen, wenn mehrere Personen bei der Vertragsanbahnung unterschiedliche Rollen einnehmen, um dem Anleger auf diese Weise die vertriebene Kapitalanlage und deren Sinnhaftigkeit - was das Marktumfeld miteinschließen kann - gemeinsam näherzubringen, und sich dabei nicht jeder Beteiligte zwingend zu den Eigenschaften des Investments äußern muss (BGH, Urteil vom 1.12.2022, III ZR 229/21, juris Rn. 9).

167

Einen Anlageberater wird ein Kapitalanleger im Allgemeinen hinzuziehen, wenn er selbst keine ausreichenden wirtschaftlichen Kenntnisse und keinen genügenden Überblick über wirtschaftliche Zusammenhänge hat. Er erwartet dann nicht nur die Mitteilung von Tatsachen, sondern insbesondere deren fachkundige Bewertung und Beurteilung. Häufig wünscht er eine auf seine persönlichen Verhältnisse zugeschnittene Beratung, die er auch besonders honoriert. In einem solchen Vertragsverhältnis hat der Berater regelmäßig weitgehende Pflichten gegenüber dem betreuten Kapitalanleger. Als unabhängiger individueller Berater, dem weitreichendes persönliches Vertrauen entgegengebracht wird, muss er besonders differenziert und fundiert beraten. Dem Anlagevermittler, der für eine bestimmte Kapitalanlage im Interesse des Kapitalsuchenden und auch mit Rücksicht auf die ihm von diesem versprochene Provision den Vertrieb übernommen hat, tritt der Anlageinteressent dagegen selbständiger gegenüber. An ihn wendet er sich in der Regel in dem Bewusstsein, dass der werbende und anpreisende Charakter der Aussagen im Vordergrund steht. Der zwischen dem Anlageinteressenten und einem solchen Anlagevermittler zustande gekommene Vertrag zielt lediglich auf Auskunftserteilung ab. Er verpflichtet den Vermittler zu richtiger und vollständiger Information über diejenigen tatsächlichen Umstände, die für den Anlageentschluss des Interessenten von besonderer Bedeutung sind (BGH, Urteil vom 13.5.1993, III ZR 25/92, juris Rn. 14).

168

Ein Anlagevermittlungs- oder -beratungsvertrag kann ausscheiden, wenn der Anleger gezielt an den Berater oder Vermittler herantritt, um ein bestimmtes, von ihm zuvor ausgesuchten Produkts zu erwerben. In einem solchen Fall darf davon ausgegangen werden, dass eine besondere Beratung weder gewünscht wird noch erforderlich ist (BGH, Urteil vom 28.5.2013, XI ZR 420/10, Rn. 13).

169

Eine Beratung oder Vermittlung ist ggf. auch von Tätigkeiten unterhalb der Schwelle eines Vertragsschlusses abzugrenzen, was bei einer bloßen „Tippgabe“ in Betracht kommt. So ist eine Versicherungsvermittlung - die hier nicht vorliegt - von einer Tätigkeit abzugrenzen, die ausschließlich darauf gerichtet ist, Möglichkeiten zum Abschluss von Versicherungsverträgen namhaft zu machen oder Kontakte zwischen einem potentiellen Versicherungsnehmer und einem Versicherungsvermittler oder Versicherungsunternehmen herzustellen, die für sich genommen keine Versicherungsvermittlung darstellen. Maßgeblich dafür ist das objektive Erscheinungsbild der Tätigkeit (vgl. BGH, Urteil vom 28.11.2013, I ZR 7/13, juris Rn. 21). Dabei „vermittelt“ der Tippgeber den Interessenten lediglich an einen Vermittler oder einen Versicherer. Die bloße Namhaftmachung von Abschlussmöglichkeiten und die Anbahnung von Verträgen sollen keine Vermittlung darstellen, weil sie als vorbereitende Handlung nicht auf eine konkrete Willenserklärung des Interessenten zum Abschluss eines Vertrages, der Gegenstand der Vermittlung ist, abzielen. Von einem bloßen Tippgeber, der lediglich Kontaktdetails weitergibt - wobei eine Konkretisierung auf ein bestimmtes Produkt noch nicht stattgefunden hat - erwartet ein potentieller Versicherungsnehmer keine Beratung (LG Wiesbaden, Urteil vom 14.5.2008, 11 O 8/08, juris Rn. 14; vgl. BT-Drucks. 16/1935 Seite 17 f). Auch eine Anlagevermittlung ist von einer rechtlich unverbindlichen Tippgabe abzugrenzen. Dabei können die genannten Kriterien herangezogen werden.

170

Kennzeichnend für einen Maklervertrag ist in Abgrenzung dazu der Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages oder die Vermittlung eines Vertrages (OLG Hamm, Urteil vom 14.12.2010, I-21 U 60/10, juris Rn. 107). Ist der Inhalt des Vertrags zwischen den Parteien streitig, muss er im Wege der Auslegung geklärt werden. Maßgeblich sind die Willenserklärungen der Parteien (Fischer in: Erman BGB, Kommentar, 17. Auflage 2023, Vorbemerkung vor § 652 Rn. 28a).

171

Dass zusätzlich zu einem bzw. neben einem Maklervertrag ein Beratungsvertrag abgeschlossen werden kann, ist vom BGH anerkannt. Stellt sich etwa bei der Vermittlung des Kaufvertrags die Aufgabe der Beratung des Kaufinteressenten und ist sie vom Verkäufer dem Makler überlassen, so kann sich dessen stillschweigende Bevollmächtigung zum Abschluss des Beratervertrags aus den Umständen ergeben (vgl. BGH, Urteil vom 14.3.2003, V ZR 308/02, juris Rn. 17). Ein Beratungsvertrag kann dementsprechend - ggf. konkludent - neben einem Maklervertrag abgeschlossen werden (vgl. KG Berlin, Urteil vom 19.4.2007, 12 U 67/06, juris Rn. 22 zu einem Auskunftsvertrag).

172

173

Die Kläger sind für den Abschluss eines Anlagevermittlungs- oder Beratungsvertrags beweispflichtig. Gleiches gilt für eine Aufklärungs- oder Beratungspflichtverletzung.

174

Die mit dem Nachweis einer negativen Tatsache verbundenen Schwierigkeiten werden im Falle einer Anlagevermittlung oder -beratung dadurch ausgeglichen, dass die andere Partei die behauptete Fehlberatung substantiiert bestreiten und darlegen muss, wie im Einzelnen beraten bzw. aufgeklärt worden sein soll. Dem Anspruchsteller obliegt ggf. der Nachweis, dass diese Gegendarstellung nicht zutrifft. Dies gilt sowohl für die Anlagevermittlung als auch für die Anlageberatung (vgl. BGH, Urteil vom 24.1.2006, XI ZR 320/04, Rn. 15 m.w.N.).

175

Die Beweislast für den Verzicht auf eine Aufklärung über die Nachteile und Risiken einer Anlage liegt dagegen beim Aufklärungspflichtigen (vgl. BGH, Urteil vom 24.7.2018, II ZR 305/16, Rn. 15).

176

Ein Beratungsprotokoll war für den Streitfall weder nach der Art der Beratung noch nach dem intertemporär anwendbaren Recht vorgeschrieben. Die Kläger haben allein mit dem zur Akte gereichten Gesprächsprotokoll nicht bewiesen, dass eine Beratung vorlag. Auch geht der Senat nicht von einer Beweislastumkehr aufgrund des Gesprächsprotokolls aus. Stattdessen handelt es sich um einen Umstand, der ggf. bei der Beweiswürdigung zu berücksichtigen ist.

177

178

Nach der Aktenlage und auch nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht fest, dass die Kläger in den Gesprächen mit den Zeugen T. und Q. neben einem Maklervertrag stillschweigend einen Anlageberatungsvertrag geschlossen haben.

179

Die Kläger haben schriftsätzlich vorgetragen, dass sie in den Gesprächen mit Herrn Q. und Herrn T. beraten worden seien.

180

Die Beklagte hat auch unter Berücksichtigung der Erinnerungslücken der Kläger (s.u.) keinen Vortrag gehalten, der Zweifel am Zustandekommen eines Anlageberatungsvertrags aufkommen ließe. Sie hat schriftsätzlich bestätigt, dass den Klägern Informationen gegeben wurden, die über eine reine Immobilienvermittlung und Maklertätigkeit hinausgingen, indem sie u.a. ausgeführt hat: „Am 9.9.2020 fand eine Videokonferenz (Zoom) zwischen dem Kläger, Herrn Q. und Herrn T. statt. Dabei erläuterte Herr Q. dem Kläger die per Exposé, Kaufpreisliste, Baubeschreibung und Beispielberechnung schon erteilten Informationen. Ferner ging er auf Fragen ein, die der Kläger schon im Vorfeld gestellt hatte. Diese betrafen den Bauumfang, eine etwaige Bauverzögerung, Zinsfestschreibung, Tilgungssatz, Instandhaltungsrücklagen sowie Kosten der Hausverwaltung. Soweit es Zinsfestschreibung und Tilgungssatz betraf, sagte er zu, auf der Grundlage der vom Darlehensvermittler eingeholten Angebote entsprechende Berechnungen anzustellen. Zum Bauumfang erklärte Herr Q., dass sich dieser aus der Baubeschreibung entnehmen lasse. Bauverzögerungen konnte er schon angesichts der Pandemiesituation nicht ausschließen, verwies jedoch darauf, dass es Fertigstellungstermine gebe, die vom Bauträger eingehalten werden müssten. Bezüglich der Instandhaltungsrücklagen erklärte er, dass diese von der Eigentümerversammlung festgelegt würden; in der Regel orientiere sich das auch bei Neubauten an Erfahrungswerten und konkreten Problemen sowie ggf. auch Vorhaben der Eigentümergemeinschaft. In der Folgezeit erstellte Herr Q. für 10- und 15-jährige Zinsbindungen individualisierte Berechnungen, damit die Kläger sich die Auswirkungen klar machen konnten.“ (Bl. I-257 d.A.). Herr Q. habe außerdem ausgeführt, dass wegen der höheren Abschreibungsmöglichkeiten bei Denkmalobjekten eine beachtliche Steuerersparnis erzielt werden könne. Er habe auch mitgeteilt, dass nach Ablauf der Spekulationsfrist ein Mehrwert steuerfrei erzielt werden könne (Bl. I-262 d.A.). Die Beklagte hat darüber hinaus bestätigt, die klägerische Behauptung, der Berater habe darauf hingewiesen, dass durch die Aufnahme von Fremdkapital und Steuerersparnis die Immobilie eine sehr lohnende Investition werden könne, sei nicht in Abrede zu stellen (Bl. 261 d.A.). Später sei für die Kläger eine Berechnung auf der Basis der von den finanzierenden Banken erteilten Konditionen gefertigt worden, aus welcher sie entnehmen konnten, ob die Investition rentabel sein werde. Herr Q. habe außerdem beurteilen können, ob die angesetzte Miete im Objekt überhaupt erzielbar wäre (Bl. I-262 d.A.). Damit hat Herr Q. auch nach dem Vortrag der Beklagten charakteristische Beratungsleistungen erbracht. So bildet die Ermittlung des Eigenaufwands das Kernstück der Beratung zu einer Immobilie; sie soll den Käufer von der Möglichkeit überzeugen, mit seinen finanziellen Mitteln das Objekt erwerben und halten zu können (BGH, Versäumnisurteil vom 17.6.2016, V ZR 134/15, juris Rn. 21). Die Anfertigung einer Beispielrechnung entspricht somit der Vornahme einer wichtigen tatsächlichen Leistung, die bei einem Beratungsvertrag zum Kauf einer Immobilie zu Anlagezwecken geschuldet ist.

181

Das Zustandekommen eines Beratungsvertrags wird unabhängig davon durch die weitere Aktenlage bestätigt. Dafür spricht zunächst die zu den Akten gereichten Gesprächsdokumentation, die als „Beratungsdokumentation“ bezeichnet worden ist. Weiter spricht dafür, dass auch nach dem Vortrag der Beklagten Herr T. zu den Klägern gesagt habe, dass die eigentliche „Beratung“ durch Herrn Q. stattfinde (Bl. I-256 d.A.).

182

In der Beratungsdokumentation (Anl. B9) wird zwar Herr Q. als Makler bezeichnet und es wird der Begriff „eingeschränkter Maklervertrag“ verwendet. Dies ändert aber nichts daran, dass neben einem Maklervertrag auch ein Beratungsvertrag abgeschlossen worden sein kann. Bereits der Umstand, dass das Dokument als Beratungsdokumentation bezeichnet wird, spricht für eine Beratung.

183

In dem Dokument B9 wird außerdem ausgeführt, dass es sich um eine „Folgeberatung“ gehandelt habe. Eingangs werden verschiedene Erlaubnisse des Herrn Q. genannt, darunter die Befugnis, „Anlageberatung im Sinne des § 1 Abs. 1 a Nr. 1 a KWG zu erbringen.“ Dies bezieht sich allerdings auf Finanzinstrumente, nicht auf Eigentumswohnungen. Es wurden die „Wünsche und Ziele“ der Kläger erfasst. Außerdem fand eine Exploration statt: Die Ziele der Anlage, die Risikobereitschaft der Kläger und die „bisherigen Anlageerfahrungen“ wurden erfasst. Nach der Beratungsdokumentation sollten die von dem „Berater“ erstellten Berechnungen und Erläuterungen auf den von den Klägern gemachten Angaben zu ihren wirtschaftlichen Verhältnissen und ihrem Anlageziel beruhen. Die Kläger wurden darauf hingewiesen, dass neben einer Anlage in Immobilien auch Liquidität angespart werden sollte. Der Inhalt der Gespräche war also nicht auf Immobilien beschränkt. Den Klägern wurden nach der Beratungsdokumentation verschiedene Risikohinweise erteilt. Zum hier vor allem interessierenden Bauträger wurde ausgeführt: „Zwar haftet der Bauträger dafür, dass die Immobilie frei von Baumangeln übergeben wird und muss auch bis zum Ablauf der Verjährungsfrist (derzeit 5 Jahre nach Fertigstellung) solche Mängel beseitigen, doch kann bei Ausfall des Bauträgers, insbesondere im Falle einer Insolvenz, dieser Anspruch ggf. nicht mehr durchgesetzt werden.“

184

Weiter bestätigten die Kläger in dem Dokument, dass sie über die Chancen und Risiken eines Immobilienerwerbs informiert worden seien. Es wurde danach gefragt, ob die Kläger mit der Beratung durch den Immobilienspezialisten zufrieden gewesen seien. Als „Dauer der Beratung“ war „je 1 Stunde“ angegeben. Der „Mandant“ bestätigte mit seiner Unterschrift, die vorangegangenen Inhalte verstanden zu haben und bei weiterem Aufklärungsbedarf nachzufragen. Weiter bestätigte er die Richtigkeit der Beratungsdokumentation. Soweit der Mandant im Rahmen der „Beratung“ Unterlagen erhalten habe, bestätige er den Empfang.

185

Dieses Dokument spricht nach dem Vorangegangenen nicht nur nach seiner Bezeichnung, sondern auch nach seinem Inhalt für einen Beratungsvertrag.

186

Unter Ziffer III. des Maklervertrages heißt es zu den Leistungen des „Maklers“: „Der Makler analysiert die persönliche Versicherungs-, Versorgungs- und Finanzlage des Kunden, um dessen individuellen Bedarf zu ermitteln. Anschließend unterbreitet er Angebote aus dem Sortiment der in der Gesprächsdokumentation genannten Anbieter und vermittelt dem Kunden gewünschte Verträge“.

187

Zu den „Pflichten und Befugnissen“ des Maklers heißt es in den Allgemeinen Vertragsbestimmungen (Bl. I-371 ff.) zu Ziffer 2: „Auftragsgemäß wird der Makler im […] 2.4 Immobiliengeschäft 2.4.1 ausgehend vom Bedarfsprofil des Kunden ein individuelles Immobilienkonzept gemeinsam mit dem Spezialisten-Netzwerk erstellen“. Daraus ergibt sich, dass die Anlage auf die individuellen Verhältnisse des Anlegers zugeschnitten sein sollte.

188

Unter Ziffer 3 der Allgemeinen Vertragsbedingungen heißt es zum Spezialisten-Netzwerk der Beklagten: „Der Makler verfügt in den folgenden Bereichen über ein Spezialisten-Netzwerk: […] Finanzierung, Investment, Immobilien […]. Im Rahmen der Beratung und Betreuung des Kunden, kann der W. Netzwerk-Partner bei Bedarf auf das W.-Spezialisten-Netzwerk zurückgreifen, um eine fundierte Beratungsleistung zu gewährleisten. Zentraler Ansprechpartner bleibt dabei für den Kunden der Makler.“ Dies spricht dafür, dass eine (fundierte) Beratungsleistung erbracht werden sollte.

189

Unter Ziffer 4.1 der Allgemeinen Vertragsbedingungen heißt es zur Dokumentation: „Der Makler protokolliert die Beratungsleistung und den Auftrag in der Gesprächsdokumentation“. Auch dies spricht dafür, dass eine Beratungsleistung erbracht werden sollte.

190

Nach Ziffer 2.4.2 der Allgemeinen Vertragsbedingungen sollten „auf Basis des Immobilienkonzeptes geprüfte Immobilien aus dem Kreis der in der Gesprächsdokumentation dokumentierten Unternehmen, mit denen der Makler direkt oder indirekt kooperiert ausgewählt und dem Kunden vorgestellt“ werden.

191

Auch nach dem Maklervertrag war vorgesehen, dass die Kläger eine auf ihren individuellen Bedarf zugeschnittene Beratung erhalten sollten. Sie sollten nicht nur die Mitteilung von Tatsachen, sondern insbesondere deren fachkundige Bewertung und Beurteilung erhalten, wobei in besonderer Weise auf Spezialisten verwiesen wurde. Die Kläger sollten eine Empfehlung/einen Rat erhalten (individuelles Immobilienkonzept). Dass eine Beratung stattfinden sollte, ist im Maklervertrag bereits angelegt.

192

Den Klägern wurden zudem mehrere Objekte vorgestellt (Bl. I-13 d.A.). Sie wurden außerdem in anderem Zusammenhang zu anderen Produkten (Versicherungen) unstreitig beraten (Bl. I-253 d.A.). Dass die Tätigkeit der W. Gruppe nicht auf eine Maklertätigkeit beschränkt war, folgt auch daraus, dass die Kläger Herrn Q. eine Vollmacht zur Kommunikation mit dem Bauträger erteilten (Bl. I-197 d.A.).

193

Weiter hat die Beklagte nicht bestritten, dass sich Herr Q. und Herr T. als Berater bezeichnet hatten. Sie trägt vor, es könne dahinstehen, ob die beiden Zeugen sich den Klägern gegenüber als Berater bezeichnet hätten. Angesichts des Ansatzes der Beklagten liege das nicht fern. Da die Beklagte es sich ersichtlich zum Ziel gesetzt habe, ihre Kunden nachhaltig und dauerhaft begleiten zu wollen, sei es nur allzu verständlich, dass die Geschäftsbeziehung kein One-Hit-Wonder bleiben solle, wie bei so vielen Immobilienmaklern (Bl. I-262 d.A.).

194

Aus dem Vortrag des mündlich angehörten Klägers ergibt sich, dass die Kläger in den Gesprächen besondere Kenntnisse und eine fachkundige Bewertung der Zeugen etwa zur Mikro- und Makrolage des Objekts in M. und zum Bauträger in Anspruch nehmen wollten und dass sie sich auf die Angaben der Zeugen verließen. Die Aussagen der Zeugen bestätigen dies. So hat der Zeuge T. bekundet, der Kläger habe Fragen per E-Mail vorformuliert. Auch hat der Zeuge T. per WhatsApp bestätigt, dass eine fachkundige Bewertung des Bauträgers erfolgt sei („Einer der keine Erfahrung auf diesem Feld hat, kommt erst gar nicht in die Auswahl“). Für die Kläger standen angesichts der Größenordnung des Projekts zudem wesentliche Interessen wirtschaftlicher Art auf dem Spiel.

195

Bei einer Gesamtschau bestehen keine vernünftigen Zweifel daran, dass ein Anlageberatungsvertrag zustande gekommen ist, auch wenn Beratungsdokumentation und Maklervertrag erst nachträglich übersandt worden sind. Aus Sicht eines objektiven Empfängers der Erklärungen der Zeugen waren die Erklärungen im Sinne einer rechtsverbindlichen Anlageberatung zu verstehen.

196

197

Die Beratung war auf die streitgegenständliche Immobilie begrenzt. Eine Beratung zu anderen Anlageklassen wie Aktien oder Anleihen war nicht geschuldet, insbesondere nicht zur Frage, welche Anlageklasse für die Kläger am besten geeignet war.

198

Die Beweislast für den Verzicht auf eine Aufklärung über die Nachteile und Risiken liegt beim Aufklärungspflichtigen (BGH, Urteil vom 24.7.2018, II ZR 305/16, Rn. 15).

199

Die Beratung war nach dem Beratungsprotokoll auf eine Investition in eine Immobilie beschränkt, wobei auch die Möglichkeit einer Denkmalabschreibung unterstützt werden soll. Eine persönliche Finanz- und Vermögensanalyse war ausdrücklich nicht gewünscht, ebenso wenig eine Beratung zur Finanzierung oder zur Einkommenssicherung. In Übereinstimmung damit war die Beratung hier auf die streitgegenständliche Immobilie einschließlich der besonderen Aspekte einer denkmalgeschützten Immobilie beschränkt. Anderes haben die Kläger nicht dargetan.

200

Nicht entscheidungserheblich ist, ob der Pflichtenkreis der Beklagten zusätzlich reduziert war, weil es einen externen Finanzierungsvermittler gab.

201

202

Die Beklagte konnte die Haftung für etwaige Beratungsfehler nicht durch den nachträglichen Maklervertrag auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränken.

203

Darin wäre eine unzulässige Einschränkung der Haftung für die ordnungsgemäße Erfüllung einer sogenannten Kardinalpflicht zu sehen (vgl. BGH, Urteil vom 13.1.2000, III ZR 62/99, Rn. 28, BGH, Beschluss vom 8.12.2009, XI ZR 185/08).

204

II.

205

Das Handeln der Zeugen T. und Q. ist der Beklagten zuzurechnen. Dies folgt zum einen unmittelbar aus § 278 BGB (Erfüllungsgehilfe/Vertriebsvereinbarung der Beklagten mit der X. GmbH) und zum anderen aus §§ 164 BGB ff iVm. § 278 BGB (Stellvertretung bei einem Maklervertrag zwischen den Klägern und der Beklagten) und gilt gleichermaßen für das Zustandekommen eines Beratungsvertrags und für Beratungsfehler (auf die unten eingegangen wird).

206

207

Die Beklagte hat sich das Handeln von Herrn T. und Herrn Q. zunächst unmittelbar nach § 278 BGB zurechnen zu lassen, weil die Zeugen als Erfüllungsgehilfen im Pflichtenkreis der Beklagten aus deren Vertriebsvereinbarung mit der X. GmbH tätig geworden sind.

208

Dieser Pflichtenkreis folgt aus dem zusätzlichen Vermittlungsauftrag, den die Beklagte übernommen hat und für den sie einen bislang nicht realisierten Provisionsanspruch erhalten sollte. Mit der Vornahme der Beratung überschritt Herr Q. auch nicht seinen Aufgabenbereich, was die Zurechnung nach § 278 BGB ggf. entfallen lassen könnte.

209

210

Herr T. und Herr Q. waren Erfüllungsgehilfe der Beklagten.

211

Erfüllungsgehilfe ist, wer nach den tatsächlichen Gegebenheiten des Falles mit dem Willen des Schuldners bei der Erfüllung einer dieser obliegenden Verbindlichkeit als seine Hilfsperson tätig wird. Der Erfüllungsgehilfe kann, muss aber nicht einem Weisungsrecht des Schuldners unterliegen (Cording in: Schuster/Grützmacher, IT-Recht, 1. Auflage 2020, § 278 BGB Rn. 4).

212

Entscheidend für die Einstufung als Erfüllungsgehilfe ist dementsprechend allein die Tätigkeit im Pflichtenkreis des Schuldners mit dessen Willen. Eine Weisungsbefugnis des Schuldners - auf die die Beklagte verweist - ist dagegen nicht erforderlich. Auch schließt die Selbstständigkeit einer Hilfsperson ihre Eigenschaft als Erfüllungsgehilfe nicht aus, so dass es nicht darauf ankommt, ob die Handelsmakler Arbeitnehmer der Beklagten waren. Ob und welche Rechtsbeziehungen zwischen dem Erfüllungsgehilfen und dem Schuldner bestehen, spielt keine Rolle. Nicht erforderlich ist, dass der Erfüllungsgehilfe Kenntnis davon hat, dass er eine Pflicht des Schuldners wahrnimmt (zum Vorangegangen Seichter in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 10. Aufl., § 278 BGB (Stand: 12.11.2024) Rn. 19 mwN).

213

Die Einstandspflicht des Geschäftsherrn für eigenmächtiges Verhalten seines Gehilfen ist erst zu verneinen, wenn dessen Verfehlung sich von dem ihm übertragenen Aufgabenbereich so weit entfernt, dass aus der Sicht eines Außenstehenden ein innerer Zusammenhang zwischen dem Handeln der Hilfsperson und dem allgemeinen Rahmen der ihr übertragenen Aufgaben nicht mehr zu erkennen ist. Dies ist etwa der Fall, wenn der Gehilfe rein zufällig mit den Rechtsgütern des Geschädigten in einer Weise in Berührung gekommen ist, die ihm lediglich die Gelegenheit bot, wie ein deliktisch handelnder Dritter eine von den ihm übertragenen Aufgaben völlig losgelöste unerlaubte Handlung zu begehen. Darum geht es hier nicht. Ein allgemeiner Rechtssatz mit dem Inhalt, ein Geschäftsherr müsse sich strafbare Handlungen, die Hilfspersonen zu seinem Nachteil begehen, nicht nach § 278 BGB zurechnen lassen, besteht zudem nicht (vgl. BGH, Urteil vom 15.3.2012, III ZR 148/11, juris Rn. 19).

214

Eine Zurechnung des Verhaltens eines Handelsvertreters nach § 278 BGB findet dementsprechend nicht statt, wenn der Handelsvertreter nicht mehr im Rahmen eines Vertrags zwischen den Klägern und der Beklagten handelte und seine Pflichtverletzungen in keinem inneren Zusammenhang zu den Aufgaben standen, zu deren Wahrnehmung die Beklagte ihn bestellt hatte (vgl. BGH, Urteil vom 11.7.2013, III ZR 31/12, juris Rn. 12). Dies gilt sinngemäß auch für den Handelsmakler.

215

Wenn ein Verkäufer keinen Kontakt mit dem Käufer aufnimmt, sondern den hinzugezogenen Maklern bei den Verhandlungen mit den Kaufinteressenten freie Hand lässt und sie mit der Führung der wesentlichen Vertragsverhandlungen betraut, genügt dies bereits, um den Makler als ihren Erfüllungsgehilfen anzusehen, der stillschweigend zum Abschluss eines Beratungsvertrags mit dem Käufer bevollmächtigt ist (vgl. BGH, Urteil vom 14.3.2003, V ZR 308/02, juris Rn. 23). Hier hat die Beklagte im Rahmen ihrer Vertriebsvereinbarung mit der X. GmbH selbst keinen Kontakt mit den Klägern aufgenommen. Sie hat sich zur Erfüllung dieser Vertriebsverpflichtung der Handelsmakler bedient. Dies führt dazu, dass diese als Erfüllungsgehilfen der Beklagten anzusehen sind.

216

Dass die Beklagte eine Vertriebsverpflichtung hinsichtlich der Eigentumswohnungen übernommen hat, folgt aus dem Vortrag des Geschäftsführers der Beklagten im Parallelverfahren, auf den die Kläger im hiesigen Verfahren verwiesen haben. Dieser hat in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht ausgeführt: „Im Exposé findet sich der Hinweis, dass der Vertrieb durch eine X. GmbH erfolgen sollte. Diese haben uns hinzugezogen, weil sie das wohl allein nicht schafften. Mit dieser Gesellschaft gibt es in der Tat einen Vertrag, wonach wir Zahlungen hätten erhalten können.“ (Anl. K20). Soweit nach dem Vortrag des Geschäftsführers im Parallelverfahren insoweit bislang keine Provisionen geltend gemacht worden sind, weil dies den Bauträger in Schwierigkeiten bringen könnte, ändert dies nichts daran, dass die Beklagte eine entsprechende Vertriebsverpflichtung übernommen und diese mit Hilfe der Handelsmakler auch umgesetzt hat.

217

Die Beklagte ist auch dem Vortrag der Kläger nicht entgegengetreten, dass der daraus folgende Interessenskonflikt bereits zum Zeitpunkt der Gespräche vorgelegen habe (vgl. den Vortrag der Kläger Bl. I-525 d.A.).

218

In der Replik haben die Kläger hierzu außerdem E-Mails vom 6.4.2020 und vom 27.7.2020 vorgetragen, die ihr Vorbringen zusätzlich stützen. Danach hat der Geschäftsführer der Beklagten eine Freigabe des Verkaufs von seinem „Go“ abhängig gemacht und eine Vertriebsvereinbarung ausdrücklich verlangt (Bl. I-513 d.A.). Vor diesem Hintergrund besteht kein Zweifel daran, dass zum Zeitpunkt des Kaufvertrags eine Vertriebsverpflichtung der Beklagten bestand. Die Beklagte hat jedenfalls keinen Sachverhalt vorgetragen, aus dem anderes folgt.

219

Da eine Weisungsbefugnis des Schuldners nicht erforderlich ist und die Selbstständigkeit einer Hilfsperson ihre Eigenschaft als Erfüllungsgehilfe nicht ausschließt, sind die Makler/Vermittler/Berater als Erfüllungsgehilfen der Beklagten anzusehen.

220

Der Umstand, dass die Zeugen Handelsmakler waren, ändert ebenfalls nichts daran, dass sie als Erfüllungsgehilfe der Beklagten anzusehen sind. Handelsmakler ist, wer gewerbsmäßig für andere Personen, ohne von ihnen auf Grund eines Vertragsverhältnisses ständig damit betraut zu sein, die Vermittlung von Verträgen über Anschaffung und Veräußerung Gegenständen des Handelsverkehrs übernimmt (§§ 93 ff HGB). Auch ein Handelsmakler kann Erfüllungsgehilfe sein. So verhält es sich hier.

221

222

Infolgedessen wird der Beklagten das Handeln der Zeugen zunächst in Bezug auf das Zustandekommen des Maklervertrags zwischen der X. GmbH und der Beklagten nach § 278 BGB zugerechnet.

223

Der Maklerbegriff der §§ 652 ff setzt keine höchstpersönliche Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit voraus. Makler ist auch, wer sich bei Durchführung des Auftrags seiner Hilfskräfte bedient, eine juristische Person oder eine Personalgesellschaft, die durch ihre Geschäftsführer oder Organe handelt. Insoweit gelten die allgemeinen Regeln (Fischer in: Erman BGB, Kommentar, 17. Auflage 2023, Vorbemerkung vor § 652 Rn. 12).

224

Der vom Auftraggeber beauftragte Makler (Hauptmakler, Erstmakler) kann sich zur Erfüllung seiner Tätigkeit eines sog Untermaklers (Zweitmaklers) bedienen. Dieser ist Erfüllungsgehilfe des Hauptmaklers, mit der Haftungsfolge des § 278. Er soll dem Hauptmakler in seinem Bestreben helfen, die Provision zu verdienen (Fischer in: Erman BGB, Kommentar, 17. Auflage 2023, Vorbemerkung vor § 652 Rn. 13).

225

Die selbständige Stellung des Maklers steht seiner Einordnung als Erfüllungsgehilfe nicht grundsätzlich entgegen: Übernimmt er mit Wissen und Wollen einer der späteren Vertragsparteien Aufgaben, die typischerweise ihr obliegen, so wird er in ihrem Pflichtenkreis tätig und ist daher zugleich als ihre Hilfsperson zu betrachten. Wann eine solche Einschätzung gerechtfertigt ist, lässt sich nach der Rechtsprechung des BGH nur aufgrund einer die Interessen beider Parteien wertenden Betrachtung der Einzelfallumstände entscheiden (vgl. BGH, Urteil vom 24.9.1996, XI ZR 318/95, juris).

226

Hier hat die Beklagte unstreitig mit den Kunden keinerlei persönlichen Kontakt aufgenommen, obwohl sie eine Vertriebsverantwortung übernommen hatte, sondern es einem selbständigen Handelsmakler überlassen, Kunden anzuwerben und mit ihnen die persönlichen Gespräche bis zur Unterschriftsreife zu führen (vgl. BGH, Urteil vom 24.9.1996, XI ZR 318/95, juris). Der Beklagten musste zudem klar sein, dass dem Kauf einer teilweise fremdfinanzierten Eigentumswohnung durch eine Privatperson in aller Regel eingehende Gespräche vorauszugehen pflegen, bei denen der Vermittler die Wünsche und Möglichkeiten des Kunden ermittelt und das Objekt vorstellt. Dabei besteht für den Kunden ggf. ein erheblicher Aufklärungsbedarf. Es kann nicht gebilligt werden, dass sich die Beklagte der Verantwortung für die Maklertätigkeit durch die Einschaltung eines Handelsmaklers völlig entzieht (vgl. BGH, Urteil vom 24.9.1996, XI ZR 318/95, juris).

227

228

Die Zurechnung nach § 278 BGB gilt nicht nur für eine reine Maklertätigkeit, sondern auch für die Beratungstätigkeit der Handelsmakler. Nach den genannten Kriterien kommt es insbesondere darauf an, ob eine Beratung einen inneren Zusammenhang zu den Aufgaben der Handelsmakler hat.

229

Die erfolgte Beratung erfolgte hier nicht losgelöst und ohne inneren Zusammenhang zu den Aufgaben, zu denen die Handelsmakler von der Beklagten bestellt wurden. Dass Beratungen vorgesehen waren, ergibt sich bereits aus dem Maklervertrag.

230

231

Schließlich ist der Beklagten das Handeln von Herrn Q. und Herrn T. auch deswegen zuzurechnen, weil diese sie beim Abschluss des unstreitig zwischen den Klägern der Beklagten zustande gekommenen Vertrags vertreten haben (§ 164 BGB). Auch insoweit ist § 278 BGB die Zurechnungsnorm (vgl. Finkenauer in: Erman BGB, Kommentar, 17. Auflage 2023, § 164 BGB Rn. 21). Dabei kann offen bleiben, ob die Beklagte alleinige Vertragspartei geworden ist oder ob zusätzlich Herr Q. und Herr T. Vertragspartner der Kläger geworden sind. Denn es ist unstreitig, dass zumindest auch ein Vertrag mit der Beklagten zustande gekommen ist. Da die Beklagte selbst keinen Kontakt mit den Klägern hatte, muss eine Stellvertretung vorgelegen haben.

232

Herr Q. ist nach außen hin nicht als von der Beklagten unabhängig aufgetreten. So werden beide im Maklervertrag als „gemeinschaftlich[e] Makler“ bezeichnet. Auch bezeichnete sich Herr Q. in der Beratungsdokumentation als „Selbständiger Handelsmakler im Netzwerk der W. Gruppe“. Das Auftreten von Herrn Q. steht damit einer Stellvertretung nicht entgegen. Vielmehr hat Herr Q. nachträglich sogar ausdrücklich per E-Mail bestätigt, dass ein Maklervertrag zwischen den Klägern und ihm sowie der Beklagten zustande komme (Anl. K17).

233

Die Zurechnung der Erklärungen von Herrn T. und Herrn Q. steht in Übereinstimmung mit dem Maklervertrag und damit, dass die Maklerrechnung vom 21.12.2020 von der Firma W. Concepts GmbH, also der Beklagten, ausgestellt wurde (Anl. K1k).

234

Bei unternehmensbezogenen Geschäften geht der erklärte Wille der Beteiligten zudem im Zweifel dahin, dass der Rechtsträger des Unternehmens und nicht der für das Unternehmen/die Organisation Handelnde Vertragspartei werden soll. Das gilt selbst bei unrichtigen Vorstellungen eines Beteiligten über die Person des Rechtsträgers (Finkenauer in: Erman BGB, Kommentar, 17. Auflage 2023, § 164 BGB Rn. 7). Angesichts des genannten Auftretens von Herrn Q. ist dementsprechend im Zweifel anzunehmen, dass das zuständige Unternehmen in der W. Unternehmensgruppe zumindest auch Vertragspartner werden sollte. Dies war hier - wie sich aus dem Maklervertrag ergibt - die Beklagte.

235

Im Übrigen genügt es für eine wirksame Stellvertretung, wenn die Person des Vertretenen nachträglich bestimmt wird oder bestimmbar ist (vgl. Finkenauer in: Erman BGB, Kommentar, 17. Auflage 2023, § 164 BGB Rn. 4; BGH, Urteil vom 18.9.1997, III ZR 226/96, juris). Im Streitfall ist die Beklagte als Person des Vertretenen dementsprechend spätestens durch den schriftlichen Maklervertrag zur Vertragspartei bestimmt worden.

236

Als Rechtsfolge hat sich die Beklagte das Handeln der Zeugen beim Abschluss des Maklervertrags auch nach §§ 164 ff, 278 BGB zurechnen zu lassen. Auch insoweit gilt, dass die Zeugen ihre Befugnisse und ihre Vertretungsmacht durch die Beratung nicht überschritten haben. Denn nach den Ausführungen des Geschäftsführers der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht im Verfahren 6 O 33/24 (vgl. Anl. K20) mussten neue Beratungen der Handelsmakler mit der Beklagten jeweils abgestimmt werden (Bl. I-623 d.A.). Beratungen sind auch nach dem Maklervertrag vorgesehen. Aus beidem folgt, dass es nach dem Willen der Beklagten Beratungen durch die Handelsmakler geben sollte und dass diese die Beratungen mit dem Willen der Beklagten vorgenommen haben.

237

238

Die Kläger waren hinsichtlich der besonderen Risiken und Merkmale des streitgegenständlichen Objekts beratungsbedürftig, nicht aber hinsichtlich der allgemeinen Risiken einer Immobilie und auch nicht hinsichtlich des allgemeinen Bauträgerrisikos.

239

Nicht aufklärungsbedürftig sind Kunden, die über ausreichende Kenntnisse und Erfahrungen mit den beabsichtigten Geschäften verfügen oder sich, nicht ersichtlich unglaubwürdig als erfahren gerieren und eine Aufklärung nicht wünschen (BGH, Urteil vom 28.9.2004, XI ZR 259/03, II.3.a).

240

Hier hatten die Kläger nach dem Gesprächsprotokoll Vorerfahrungen mit Immobilien. Daraus ist der Schluss zu ziehen, dass die Kläger Kenntnisse von den allgemeinen Risiken einer Immobilie und auch von den allgemeinen Risiken einer fremdfinanzierten Immobilie hatten. Dem Protokoll zur mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht lässt sich zudem entnehmen, dass den Klägern das allgemeine Risiko bekannt war, dass der Bauträger ausfallen könnte und dass dies problematisch ist. Ob eine solche Kenntnis zusätzlich aus der beruflichen Stellung des Klägers hergeleitet werden kann, kann auf sich beruhen. Eine Kenntnis über die allgemeinen Risiken einer Immobilie lässt aber die Aufklärungspflicht hinsichtlich der besonderen Risiken des streitgegenständlichen Objekts aufgrund fehlender Erfahrung des Bauträgers nicht entfallen, auf die es hier maßgeblich ankommt und auf die die Klage gestützt ist.

241

III.

242

Sowohl die Anlageberatung als auch die Anlagevermittlung verpflichten objektbezogen zu richtiger und vollständiger Information über diejenigen tatsächlichen Umstände, die für den Anlageentschluss des Interessenten besondere Bedeutung haben oder haben können. Die Aufklärung kann nicht nur mündlich im Rahmen eines Vertragsanbahnungsgesprächs, sondern auch durch die Übergabe eines Prospekts über die Kapitalanlage erfolgen, der nach Form und Inhalt geeignet ist, die nötigen Informationen wahrheitsgemäß und verständlich zu vermitteln, und dem Anlageinteressenten so rechtzeitig vor dem Vertragsschluss übergeben wird, dass er seinen Inhalt noch zur Kenntnis nehmen kann (BGH, Urteil vom 1.12.2022, III ZR 229/21, juris Rn. 13). Hinreichende schriftliche Unterlagen nach Art eines Wertpapierprospekts lagen hier unstreitig nicht vor.

243

Ein Anlageberater unterliegt weiterreichenden Pflichten als ein Anlagevermittler. Von einem Anlageberater kann der Interessent nicht nur die Mitteilung von Tatsachen, sondern insbesondere deren fachkundige Bewertung und Beurteilung erwarten. Häufig wünscht er eine auf seine persönlichen Verhältnisse zugeschnittene Beratung. In einem solchen Vertragsverhältnis hat der Berater regelmäßig weitgehende Pflichten gegenüber dem betreuten Kapitalanleger. Als unabhängiger individueller Berater, dem weitreichendes persönliches Vertrauen entgegengebracht wird, muss er besonders differenziert und fundiert beraten, wobei die konkrete Ausgestaltung der Pflicht entscheidend von den Umständen des Einzelfalls abhängt. In Bezug auf das Anlageobjekt muss der Anlageberater rechtzeitig, richtig und sorgfältig, dabei für den Kunden verständlich und vollständig beraten. Insbesondere muss er den Interessenten über die Eigenschaften und Risiken unterrichten, die für die jeweilige Anlageentscheidung wesentliche Bedeutung haben oder haben können. Denn nur aufgrund von Informationen, die ein zutreffendes aktuelles Bild der empfohlenen Anlage bieten, kann der Interessent eine sachgerechte Anlageentscheidung treffen (BGH, Urteil vom 18.1.2007, III ZR 44/06, Rn. 10).

244

Ein Anlagevermittler schuldet eine richtige und vollständige Information über diejenigen tatsächlichen Umstände, die für den Anlageentschluss des Interessenten von besonderer Bedeutung waren (BGH, Urteil vom 5.3.2009, III ZR 17/08, Rn. 11). Nach der Rechtsprechung des BGH muss der Anlagevermittler zudem das Anlagekonzept, bezüglich dessen er die entsprechenden Auskünfte erteilt, zumindest auf seine wirtschaftliche Tragfähigkeit hin überprüfen. Ansonsten kann er keine sachgerechten Auskünfte erteilen. Unterlässt er diese Prüfung, hat er den Interessenten darauf hinzuweisen. Ausgehend von diesen Grundsätzen verstößt eine unterlassene oder unzureichende Plausibilitätsprüfung der empfohlenen Kapitalanlage zwar gegen diese aus einem Anlagevermittlungsvertrag folgende Verpflichtung. Im Hinblick auf den Schutzzweck der Prüfungs- und Offenbarungspflicht kann dies aber nur dann zu einer Haftung des Vermittlers führen, wenn die vorzunehmende Prüfung Anlass zu Beanstandungen gegeben hätte, etwa, weil ein Risiko erkennbar geworden wäre, über das der Anleger hätte aufgeklärt werden müssen, oder weil die Empfehlung der Anlage nicht anleger- und/oder objektgerecht gewesen ist (BGH, Urteil vom 30.3.2017, III ZR 139/15, juris Rn. 10).

245

IV.

246

Ein Beratungsvertrag zum Erwerb einer Immobilie verpflichtet zu richtiger und vollständiger Information über die tatsächlichen Umstände, die für den Kaufentschluss des Interessenten von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können. Wird als Kaufanreiz die wirtschaftliche Rentabilität des Erwerbs herausgestellt, muss der Verkäufer auch über die hierfür bedeutsamen tatsächlichen Umstände richtig und vollständig informieren. Er verletzt daher seine Beratungspflichten, wenn er ein in tatsächlicher Hinsicht unzutreffendes, zu positives Bild der Ertragserwartung der Immobilie oder ihres Wertsteigerungspotentials gibt und den Interessenten dadurch zum Vertragsschluss veranlasst. Haftungsbegründend sind dabei nicht sich nachträglich als unrichtig erweisende Prognosen zur Entwicklung des Immobilienmarktes, sondern unrichtige bzw. unterlassene Angaben zu spezifischen, aus den individuellen Gegebenheiten der Immobilie folgenden Risiken, welche die in Aussicht gestellte Rentabilität des Erwerbs erheblich zu mindern oder gar auszuschließen vermögen. Dies ist etwa der Fall, wenn ein gewinnbringender Verkauf der Wohnung nach dem in dem Beratungsgespräch angegebenen Zeitraum wegen eines überhöhten Erwerbspreises von vornherein, d.h. unabhängig von dem in der Erklärung enthaltenen spekulativen Element, ausgeschlossen oder zumindest gänzlich unwahrscheinlich ist (BGH, Versäumnisurteil vom 17.6.2016, V ZR 134/15, juris Rn. 17). Hier hat die Beklagte eingeräumt, dass darüber gesprochen wurde, dass die Anlage eine „sehr lohnende“ Investition sein könne (Bl. I-261 d.A.). Dementsprechend musste auf die Risiken hingewiesen werden, die die Rentabilität mindern können.

247

Gegenstand der Beratungspflichten zum Kauf einer Immobilie, die - wie hier - zu Anlagezwecken erworben wird, sind vor allem die laufenden Aufwendungen, die der Interessent erbringen muss. Die Ermittlung des Eigenaufwands bildet das Kernstück der Beratung; sie soll den Käufer von der Möglichkeit überzeugen, mit seinen finanziellen Mitteln das Objekt erwerben und halten zu können. Wird bei der Beratung auf Steuervorteile hingewiesen, müssen die Voraussetzungen für deren Eintritt wie auch deren Höhe zutreffend dargestellt werden. Entfallen die steuerlichen Vergünstigungen nach einem bestimmten Zeitraum, so dass sich die Belastungen des Käufers erhöhen, ist ggf. auch darüber aufzuklären (BGH, Versäumnisurteil vom 17.6.2016, V ZR 134/15, juris Rn. 21).

248

Wird eine langfristige Finanzierung eines Immobilienkaufs mit damit einhergehenden Steuervorteilen und zugleich ein Annuitätendarlehen vorgeschlagen, ist ggf. über eintretende negative Auswirkungen des sich Jahr für Jahr verringernden Zinsanteils der Darlehensraten auf den Steuervorteil aufzuklären (BGH, Versäumnisurteil vom 17.6.2016, V ZR 134/15, juris Rn. 22).

249

Ausgehend von den genannten Kriterien bestand eine Aufklärungspflicht dahingehend, dass der Bauträger keine nennenswerte Erfahrung mit Bauträgertätigkeiten hatte. Denn dies war ein Risiko, das die Rentabilität des Erwerbs in Frage zu stellen geeignet war.

250

251

Die Beklagte ist ihrer sekundären Darlegungslast hinsichtlich einer Beratung zum Bauträger nachgekommen.

252

Die Kläger sind zwar wie ausgeführt für eine Aufklärungs- oder Beratungspflichtverletzung beweispflichtig. Die mit dem Nachweis einer negativen Tatsache verbundenen Schwierigkeiten werden aber dadurch ausgeglichen, dass die andere Partei die behauptete Fehlberatung substantiiert bestreiten und darlegen muss, wie im Einzelnen beraten bzw. aufgeklärt worden sein soll. Dem Anspruchsteller obliegt ggf. der Nachweis, dass diese Gegendarstellung nicht zutrifft. Dies gilt sowohl für die Anlagevermittlung als auch für die Anlageberatung (vgl. BGH, Urteil vom 24.1.2006, XI ZR 320/04, Rn. 15).

253

Die Beklagte hat vorgetragen, Herr Q. habe „auch klargestellt, der Bauträger weise noch keine nennenswerten Erfahrungen auf, weil die Gesellschaft erst seit zwei Jahren bestehe.“ Sie hat den Vortrag der Kläger bestritten, „der Berater“ hätte „auf mehrfache, explizite Nachfrage“ die Bauträgerin und die dort maßgeblichen Personen als „erfahren, zuverlässig und finanzstark“ beschrieben. Dies sei frei erfunden. Dass der Kläger die Frage nach Erfahrung, Potenz und Zuverlässigkeit des Bauträgers jedes Mal gestellt haben soll, werde ebenso bestritten. Dasselbe gelte für die Behauptung, er habe mitgeteilt, die hinter der Bauträgerin stehenden Personen hätten „langjährige Erfahrung im Denkmalschutz und beim Umbau von Altbauten“. Ferner sei frei erfunden, die Beklagte habe „schon viele erfolgreiche gemeinsame Projekte im Denkmalschutz mit diesem Bauträger durchgeführt“ (Bl. I-260 d.A.). Es sei von Herrn Q. lediglich herausgehoben worden, dass die planungsverantwortlichen Architekten ein hohes Ansehen und viel Erfahrung mit vergleichbaren Denkmalobjekten aufwiesen. Deswegen seien diese vom ehemaligen Eigentümer des Grundstücks beauftragt wurden. Den Klägern sei mitgeteilt worden, man könne die Unternehmen selbst bzw. deren wirtschaftliche/unternehmerische Expertise nicht beurteilen. Es sei explizit darauf hingewiesen worden, man könne zu einer „allgemeinen“ Zuverlässigkeit oder langjährigen Erfahrung der Geschäftsführer bzw. der von ihnen geleiteten Unternehmen als (zukünftige) Vertragspartner des notariellen Bauträgervertrages anders als zur notwendigen baufachlichen Expertise keine Angaben im positiven oder auch negativen Sinne machen, als diese, welche den Klägern ohnehin bekannt gewesen seien. Stets und durchgängig sei von beiden Zeugen jeweils angesprochen worden, dass man nur zur dargestellten baufachlichen Expertise etwas sagen könne.

254

Der Vortrag der Beklagten ist nicht wie von den Klägern gerügt verspätet, weil er auf einen Hinweis des Senats hin erfolgte. Umgekehrt ist auch der Vortrag der Kläger etwa im Schriftsatz vom 14.1.2026 nicht wie von der Beklagten geltend gemacht nach §§ 296, 530 ZPO verspätet, weil dies den Rechtsstreit nicht verzögert hat. So hätte, da die Zeugen nicht zum Termin am 22.01.2026 erschienen sind, ohnehin ein zweites Mal verhandelt werden müssen.

255

VI.

256

Die Kläger haben einen Beratungsfehler hinsichtlich des Bauträgers substantiiert vorgetragen.

257

Sie haben schriftsätzlich vorgetragen, der Kläger habe in allen nach dem Erstgespräch folgenden Telefonaten immer wieder das für ihn größte Risiko, den Bauträger, thematisiert. Es sei ihm von den Beratern der Beklagten immer wieder versichert worden, dass der Bauträger sehr seriös sei, bereits eine Vielzahl von vergleichbaren Projekten gestemmt habe, finanzstark sei und, dass man diesen seitens der Beklagten gut kenne. Die ausdrückliche Frage, ob der Bauträger Erfahrung habe, habe Herr Berater T. mit: „Ja, hat er“. beantwortet. Den Bauträger und die dort maßgeblichen Personen habe er als erfahren, zuverlässig und finanzstark bezeichnet. Insbesondere hätten die beim Bauträger verantwortlichen Personen Erfahrung im Denkmalschutz und beim Umbau von Altbauten. Die angesetzten 4.000 EUR / qm seien auf dem Niveau eines Neubaus in dem Gebiet. Das sei aber nicht zu knapp berechnet, denn die Bauträgerfirma habe so viel Erfahrung und Kompetenz, die würden das hinbekommen (Bl. I-13 und I-14 d.A.). Außerdem sei gesagt worden, der Bauträger sei „sehr seriös“ (Bl. I-13 d.A.). Die Kläger haben in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht ihren Vortrag bestätigt. Ihnen sei gesagt worden, die Player seien bekannt, der Bauträger sei erfahren, auch wenn es sich um eine neue Gesellschaft handele, der Bauträger sei finanzstark und geprüft, der Bauträger habe vorher schon Denkmalsanierungen vorgenommen. In der mündlichen Verhandlung vor dem Senat am 28.5.2026 hat der Kläger im Rahmen der persönlichen Anhörung den klägerischen Vortrag aufrechterhalten.

258

VII.

259

Tatsächlich hatten zum Zeitpunkt der Beratung weder die S. P. GmbH noch die für sie handelnden Personen eine nennenswerte Erfahrung als Bauträger. Sie hatten jeweils noch kein Objekt in der Funktion als Bauträger fertiggestellt. Anderes hat die Beklagte nicht dargetan.

260

Der Zeuge Q. hat bekundet, die S. P. habe zum damaligen Zeitpunkt drei normale Mehrfamilienhäuser geplant, die im Bau gewesen seien. Auch die Beklagte hat darauf verwiesen, dass zum damaligen Zeitpunkt Mehrfamilienhäuser gebaut worden seien. Daraus lässt sich jeweils nicht herleiten, dass die S. P. GmbH oder die für sie handelnden Personen bereits ein Objekt als Bauträger fertiggestellt hätten. Nach den in der mündlichen Verhandlung vom 28.5.2026 zur Akte gereichten schriftlichen Unterlagen des Zeugen Q. hatte der Bauträger damals zwei Mehrfamilienhäuser im Bau. Dass er aber bereits Objekte fertig gestellt hätte, lässt sich dem ebenfalls nicht entnehmen. Auch sonst hat die Beklagte nicht dargetan, dass die SP. GmbH oder die für sie handelnden Personen bereits ein Objekt in der Funktion als Bauträger fertiggestellt hätten. Sie hat vielmehr auf eine (nur) baufachliche Erfahrung der Brüder EE. verwiesen.

261

Soweit einer der Brüder EE. Erfahrung als Bauleiter gehabt hat, ist dies nicht mit einer Erfahrung als Bauträger gleichzusetzen. Die Aufgaben eines Bauträgers gehen weit über die eines Bauleiters und erst recht eine darunter angeordnete baufachliche Tätigkeit hinaus. Während die Tätigkeit des Bauleiters auf die praktischen Tätigkeiten und die Überwachung auf der Baustelle gerichtet ist, obliegt dem Bauträger die wirtschaftliche und rechtliche Mitverantwortung für ein Immobilienprojekt. Ein Bauträger ist rechtlich gesehen ein Unternehmer im Immobilienbereich und im Projektmanagement. Er bedarf einer eigenen Genehmigung nach § 34c GewO. Zu seinem Aufgabenkreis gehört es beispielsweise wie hier, ggf. die Finanzierung größerer Beträge sicherzustellen, rechtssichere Verträge abzuschließen, Preise zu kalkulieren und zu prüfen, ob er das Bauvorhaben innerhalb des vorgesehenen Budgets und der vorgesehenen Zeit ausführen kann. Er muss ggf. mit Bauzeitverzögerungen bei aufeinander aufbauenden Leistungen organisatorisch, rechtlich und wirtschaftlich umgehen können, außerdem mit Liquiditätsplanungen, Renditeberechnungen, Baurecht und Bebauungsplänen. Auch hat er zu prüfen, ob das Grundstück passend ist und ob gerade auf diesem das Gebäude mit dem betreffenden Budget innerhalb der vorgesehenen Zeit errichtet werden kann.

262

Auch der Beklagtenvertreter hat in der mündlichen Verhandlung am 22.1.2026 ausgeführt: „Bei der Erfahrung des Bauträgers muss man m.E. zwischen der wirtschaftlichen Erfahrung und der baufachlichen Erfahrung trennen.“ Der Zeuge Q. hat ebenfalls bekundet: „Ja, definitiv betrifft Bauträger und Bauen andere Sachen.“ Der Senat teilt diese Einschätzungen. Dementsprechend darf beides in der Beratung nicht gleichgesetzt werden.

263

IX.

264

Die Beklagte hat gegen ihre Pflichten aus dem Anlageberatungsvertrag verstoßen, weil sie die Kläger nicht hinreichend auf eine fehlende Erfahrung des Bauträgers hingewiesen hat, wobei ihr wiederum das Handeln der Zeugen Q. und T. nach § 278 BGB zugerechnet wird. Sie hätte darauf hinweisen müssen, dass der Bauträger und die für den Bauträger handelnden Personen noch keine nennenswerte Erfahrung als Bauträger hatten.

265

Dies folgt zunächst daraus, dass im Streitfall gegenüber den Klägern die wirtschaftliche Rentabilität der Immobilie herausgestellt wurde (s.o.). Hierzu haben die Kläger zudem eine Beispielrechnung erhalten. Dementsprechend musste im Zuge des Beratungsvertrags auf diejenigen Risiken hingewiesen werden, die die Rentabilität erheblich zu mindern oder auszuschließen vermögen. Ein solches Risiko war angesichts der Besonderheiten des Objekts (denkmalgeschützte, sanierungsbedürftige Immobilie) der Umstand, dass der Bauträger unerfahren war, weil er erst ca. 2 Jahre vor Abschluss des Kaufvertrags gegründet worden war und noch kein Objekt fertig gestellt hatte. Dieses Risiko war geeignet, die in Aussicht gestellte Rentabilität erheblich zu vermindern, etwa durch bauliche Verzögerungen oder weil der Bauträger aufgrund seiner fehlenden Erfahrung das Projekt insgesamt nicht bewältigen konnte. Dementsprechend war auf dieses Risiko hinzuweisen.

266

Ein Hinweis auf die fehlende Erfahrung war hier außerdem vor dem Hintergrund geboten, dass es für die Kläger von besonderer Bedeutung war, ob der Bauträger Erfahrungen im Bauträgerbereich hatte. Dies ergibt sich aus der E-Mail vom 3.10.2020, in der es heißt: „Kurze Frage: hat der Bauträger eig Objekte schon vorher gebaut? Herr RR. meinte dass ist das erste.“ Die E-Mail ist aus Sicht eines objektiven Empfängers so zu verstehen, dass es dem Kläger darauf ankam, ob der Bauträger gerade in seiner Funktion als Bauträger bereits Objekte fertig gestellt hatte. Dementsprechend hätte die Beklagte in der Beratung darauf hinweisen müssen, dass der Bauträger und die für ihn handelnden Personen keine nennenswerte Erfahrung als Bauträger hatte. Alternativ dazu hätte sie darauf hinweisen können, dass sie hierzu keine Angaben machen könne.

267

Schließlich war ein solcher Hinweis auch aus dem Grunde geboten, weil in der WhatsApp-Nachricht vom 2. oder 3.10.2020 zwar auf die Neugründung der S. P. GmbH hingewiesen, zugleich aber die Erfahrung des Bauträgers bejaht wurde: „Ja, das hat er. Einer der keine Erfahrung auf diesem Feld hat, kommt erst gar nicht in die Auswahl.“ Die Beklagte hätte in Richtigstellung dieser Angaben darauf hinweisen müssen, dass weder der Bauträger noch die handelnden Personen nennenswerte Erfahrungen in der Funktion eines Bauträgers hatten.

268

Diese gebotene Aufklärung hat die Beklagte nicht erbracht.

269

Soweit die Beklagte schriftsätzlich im Rahmen ihrer sekundären Darlegungslast vorgetragen hat, den Klägern sei mitgeteilt worden, man könne die Unternehmen selbst bzw. deren wirtschaftliche/unternehmerische Expertise nicht beurteilen, ist dies durch das Ergebnis der Beweisaufnahme widerlegt. Gleiches gilt für den Vortrag der Beklagten, es sei explizit darauf hingewiesen worden, man könne zu einer „allgemeinen“ Zuverlässigkeit oder langjährigen Erfahrung der Geschäftsführer bzw. der von ihnen geleiteten Unternehmen als (zukünftige) Vertragspartner des notariellen Bauträgervertrages anders als zur notwendigen baufachlichen Expertise keine Angaben im positiven oder auch negativen Sinne machen, als diese, welche den Klägern ohnehin bekannt waren.

270

Keiner der Zeugen hat insoweit den Vortrag der Beklagten bestätigt. Der Zeuge T. hat bekundet, es sei gesagt worden, dass es den Bauträger, die S. P., erst seit 2 Jahren gebe und dass dieser im Grunde wisse zu bauen, weil er sich in der Vergangenheit handelnder Akteure bedient habe mit jahrzehntelanger Erfahrung. Hieraus geht nicht hervor, dass man die Unternehmen selbst bzw. deren wirtschaftliche/unternehmerische Expertise nicht beurteilen könne. Herr Q. hat bekundet, er habe gesagt, die S. P. sei erfahren im Bauen. Es könne auch sein, dass er Baugewerbe, jahrzehntelange Erfahrung, gesagt habe. Die beteiligten Personen hätten lange Erfahrung im Baubereich. Hieraus geht ebenfalls nicht hervor, dass man die Unternehmen selbst bzw. deren wirtschaftliche/unternehmerische Expertise nicht beurteilen könne.

271

In der WhatsApp-Nachricht vom 2./3.10.2020 gibt es keinen Hinweis, der den Vortrag der Beklagten insoweit stützen würde.

272

Entsprechendes gilt für die vom Zeugen Q. zu den Akten gereichten Unterlagen, in denen u.a. ausgeführt wird: „Die Aussage, dass der Bauträger erst 2 Jahre alt ist, wurde von mir thematisiert; dass die handelnden Personen seit mehr als 20 Jahren im Baugewerbe tätig sind ebenfalls.“, „Wie bereits mehrfach gesagt, habe ich den Bauträger als neu gegründet bezeichnet, aber die handelnden Personen als im Baugewerbe erfahren betitelt.“ „Daher wurde von mir stets auf… die bauliche Tätigkeit in der Vergangenheit des Bauträgers [hingewiesen].“ Gleiches gilt für die schriftlichen Ausführungen von Herrn Q., er habe auf die bauseitige Erfahrung der handelnden Personen verwiesen… generell als Bauträger“.

273

Aus den Zeugenaussagen zieht der Senat den Schluss, dass der Vortrag der Kläger zutrifft, dass sie nicht darauf hingewiesen worden seien, man könne die Unternehmen selbst bzw. deren wirtschaftliche/unternehmerische Expertise nicht beurteilen.

274

Auch soweit die Beklagte vorgetragen hat, dass stets und durchgängig von beiden Zeugen jeweils angesprochen worden sei, dass man nur zur baufachlichen Expertise etwas sagen könne, ist dies durch das Ergebnis der Beweisaufnahme widerlegt. Dies hat ebenfalls keiner der beiden Zeugen bekundet; vielmehr hat der Zeuge Q. glaubhaft bekundet, dies sei nicht sein „Wording“. Er habe kein Geheimnis daraus gemacht, dass die beteiligten Personen, deren Namen er nicht genannt habe, lange Erfahrungen im Baubereich hätten. Er hat bekundet: „Ich habe gesagt, die S. P. sei erfahren im Bauen. Ich habe nicht baufachliche Erfahrungen gesagt. Das ist nicht mein Wording. Es kann auch sein, dass ich Baugewerbe, jahrzehntelange Erfahrung gesagt habe, aber nicht baufachliche Ausführungen.“

275

Aus den Zeugenaussagen zieht der Senat den Schluss, dass die Kläger nicht darauf hingewiesen wurden, man nur zur baufachlichen Expertise etwas sagen könne.

276

Außerdem zieht der Senat aus den Zeugenaussagen den Schluss, dass den Klägern kein Hinweis darauf erteilt wurde, dass die S. P. GmbH und die für sie handelnden Personen keine nennenswerte Erfahrung als Bauträger hatten. Vielmehr hatte der Zeuge Q. auf eine langjährige Erfahrung der hinter der Bauträgerin stehenden Personen verwiesen, ohne zwischen einer baufachlichen Tätigkeit und einer Tätigkeit als Bauträger zu differenzieren. Der Zeuge T. hat dies sinngemäß bestätigt.

277

Da kein entsprechender Hinweis erteilt wurde, liegt eine Pflichtverletzung auf Seiten der Beklagten vor.

278

Ein Hinweis auf die fehlende Erfahrung des Bauträgers als Bauträger war auch nicht aus dem Grunde entbehrlich, weil die Beklagte annahm, dass renommierte Architekten den Bau begleiten würden. Dies gilt hier schon deswegen, weil sich die Kläger ausdrücklich nach den Erfahrungen des Bauträgers erkundigt hatten.

279

Die Zeugen haben nach dem Vorangegangenen auch nicht wie von der Beklagten interpretiert (S. 6 des Schriftsatzes vom 17.6.2026) gegenüber den Klägern betont, wenn der Bauträger als erkennbar neu geschaffene rechtliche Einheit keine besondere Reputation oder Erfahrung im Sinne einer unternehmerischen Tätigkeit vorweisen könne, komme es darauf an, dass dieser durch entsprechende Fachleute begleitet werde, um aus der Sicht ex ante ein komplexes Vorhaben zum Erfolg führen zu können. Nach Aussage des Zeugen T. wurde auf die Architekten U. und V. zudem wegen des Denkmalschutzes verwiesen, weil der Bauträger damit keine Erfahrung habe, nicht wegen einer insgesamt fehlenden nennenswerten Erfahrung als Bauträger.

280

281

Die Kläger haben unabhängig vom Vorangegangenen einen Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte, weil ihnen zum Bauträger irreführend der Eindruck vermittelt wurde, die für den Bauträger handelnden Personen hätten langjährige Erfahrung als Bauträger.

282

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht fest, dass den Klägern auf Nachfrage zum Bauträger gesagt wurde, die S. P. gebe es zwar erst seit 2 Jahren, sie wisse aber zu bauen, weil sie sich in der Vergangenheit handelnder Akteure bedient habe mit jahrzehntelanger Erfahrung. Dies hat der Zeuge T. bekundet. Gleiches gilt für die vom Zeugen zu den Akten gereichten Unterlagen. Außerdem sagte Herr Q., die S. P. sei erfahren im Bauen; die beteiligten Personen hätten langjährige Erfahrung im Baubereich. Dies hat Herr Q. glaubhaft bekundet.

283

Der Senat hat im Blick, dass die Kläger starke Erinnerungslücken zum genauen Verlauf der Beratung haben und sich zum Teil fehlerhaft an den Sachverhalt erinnern. Dies folgt daraus, dass der Kläger in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat auf ausdrückliche Frage des Senats vorgetragen hat, in dem von ihm formulierten Fragenkatalog sei auch eine Frage nach dem Bauträger formuliert gewesen (Bl. II-526.C d.A.), was jedoch nicht der Fall ist (Bl. II-544 d.A.). Allerdings steht der Beratungsfehler bereits nach den Aussagen der Zeugen fest (s.o.), so dass es auf die Erinnerungslücken der Kläger nicht ankommt.

284

Mit diesen Auskünften wurde den Klägern irreführend der Eindruck vermittelt, dass die S. P. und die für sie handelnden Personen langjährige Erfahrung als Bauträger hatten. Wenn auf eine Nachfrage zum Bauträger und dazu, ob dieser schon Objekte gebaut habe, mitgeteilt wird, die S. P. sei erfahren und die für sie täten Personen hätten langjährige Erfahrung im Baubereich, geht ein objektiver Empfänger dieser Erklärungen in der Position der Kläger davon aus, dass es um Erfahrungen als Bauträger geht. Er rechnet nicht damit, dass damit lediglich baufachliche Erfahrungen gemeint sind.

285

Dass im Zuge der Beratung der Kläger nicht zwischen der Erfahrung als Bauträger und der baufachlichen Erfahrung unterschieden wurde, wird durch die E-Mail des Zeugen Q. vom 13.12.2020 an Frau II. zusätzlich bestätigt, in der der Zeuge Q. auf eine langjährige Erfahrung der handelnden Personen im Bauträgerbereich verweist. Herr Q. hat zudem bekundet, es könne sein, dass er das in ähnlicher Form gegenüber dem Kläger gesagt habe. Man könne ihm gerne vorwerfen, dass er die Begrifflichkeiten durcheinander werfe.

286

Auch in der WhatsApp vom 2./3.10.2020 wird insoweit nicht differenziert („Kurze Frage: hat der Bauträger eig Objekte schon vorher gebaut? Herr RR. meinte dass ist das erste“. Daraus antwortete Herr T.: „Ja, das hat er. Einer der keine Erfahrung auf diesem Feld hat, kommt erst gar nicht in die Auswahl. Die S. P. GmbH an sich ist neu gegründet worden. Gerne telefonieren wir nächste Woche gemeinsam mit Herrn Q. dazu.“).

287

Zudem erscheint es unter Berücksichtigung der WhatsApp vom 2./3.10.2020, in der nach den Erfahrungen des Bauträgers gefragt wird, besonders plausibel und lebensnah, dass die Kläger sich gerade deswegen zum Kauf entschlossen haben, weil ihnen durch die Beratung der irreführende Eindruck vermittelt wurde, dass die für den Bauträger handelnden Personen langjährige Erfahrungen als Bauträger hatten. Dagegen erscheint es unter Berücksichtigung der WhatsApp vom 2./3.10.2020 unplausibel, dass sie sich trotz ihrer Bedenken hinsichtlich der Erfahrungen des Bauträgers zum Bau entschlossen hätten, wenn ihre Bedenken insoweit nicht zerstreut worden wären. Auch der Zeuge Q. hat bekundet: „wenn man weiß, es gibt eine zweijährige Erfahrung und ich sehe den Sanierungsaufwand. Dann gehe ich nicht zum Notar.“ Dies ist lebensnah und wirft die Anschlussfrage auf, weshalb die Kläger gleichwohl zum Notar gingen. Dies ist hier am plausibelsten zu erklären, wenn ihnen in der Beratung irreführend der Eindruck vermittelt wurde, dass die handelnden Personen langjährige Erfahrung als Bauträger hatten.

288

Bei einer Gesamtschau aller Umstände besteht kein vernünftiger Zweifel daran, dass die Kläger zum Bauträger irreführend so informiert worden sind, dass bei ihnen der unzutreffende Eindruck entstand, die S. P. habe Erfahrung und die für den Bauträger handelnden Personen hätten langjährige Erfahrung als Bauträger.

289

Die Beklagte verweist auch auf Parallelverfahren (S. 10 des Schriftsatzes vom 17.6.2026). Die genannten Feststellungen werden durch das vom Senat bislang entschiedenen Verfahren bestätigt: So wurde im Parallelverfahren 34 U 103/24 eine Gesprächsdokumentation zur Akte gereicht, in der es heißt, der Bauträger sei langjährig für die hohe Qualität der Bauausführung bekannt. Soweit im Verfahren 34 U 31/26, über das der Senat bislang nicht entschieden hat, eine WhatsApp-Sprachnachricht (Anlage K17) zur Akte gereicht wurde, in der der Zeuge T. auf einen „sehr erfahrenen Bauträger“ hingewiesen hat, würde dies die genannten Feststellungen ebenfalls allenfalls bestätigen, jedenfalls keine Zweifel daran aufkommen lassen.

290

XI.

291

Das Verschulden der Beklagten wird nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB vermutet. Die Beklagte hat diese Vermutung nicht widerlegt. Das Verschulden ist nicht auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt (vgl. BGH, Urteil vom 13.1.2000, III ZR 62/99, juris Rn. 28; BGH, Beschluss vom 8.12.2009, XI ZR 185/08). Die Beklagte hat nicht dargetan, dass die Pflichtverletzung nicht von ihr verschuldet ist.

292

Die Beklagte hat außerdem gegen ihre Pflicht zur Plausibilitätsprüfung hinsichtlich der Erfahrungen des Bauträgers und der für ihn handelnden Personen verstoßen.

293

Ein Anlageberater oder -vermittler muss das Anlagekonzept, bezüglich dessen er Auskunft erteilt, auf Plausibilität hin überprüfen (vgl. BGH, Urteil vom 5.3.2009, III ZR 17/08, juris Rn. 11 am Beispiel einer Windkraft-Anlage). Diese Pflicht bezog sich hier auch auf die Prüfung der Vorerfahrungen und Referenzobjekte des Bauträgers, weil das Bauträgerrisiko hier eine Hauptrisiko und damit für den Anlageentschluss der Kläger erkennbar von besonderer Bedeutung war. Dies gilt erst recht vor dem Hintergrund der WhatsApp vom 2./3.10.2020, mit der mitgeteilt wird, dass eine Prüfung des Bauträgers stattgefunden habe (einer der keine Erfahrungen auf diesem Feld hat, kommt erst gar nicht in die Auswahl).

294

Der Anleger trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die vermittelte Anlage aufklärungsbedürftige Plausibilitätsdefizite aufwies (BGH, Beschluss vom 30.3.2017, III ZR 139/15, Rn. 15; vgl. zur Darlegungslast auch BGH, Urteil vom 9.1.2018, II ZB 14/16, Rn. 32 ff.). Diese liegen hier in den fehlenden Vorerfahrungen des Bauträgers. Wenn der Beklagten keine konkreten Informationen zu Vorerfahrungen des Bauträgers vorlagen, hätte ihr dies bei der gebotenen Plausibilitätsprüfung angesichts der Bedeutung des Bauträgers für das Projekt auffallen müssen.

295

Die Beklagte hat nicht dargetan, dass sie eine Plausibilitätsprüfung hinsichtlich der Erfahrungen des Bauträgers bzw. der für diesen tätigen Personen vorgenommen hätte. Die Beklagte hat auch nicht dargetan, dass Herr Q. eine solche Prüfung vorgenommen hätte. Sie hat im Gegenteil vorgetragen, die Zeugen hätten die Kläger darauf hingewiesen, dass nur zu der baufachlichen Erfahrung etwas gesagt werden könne, nicht aber zu der unternehmerischen Erfahrung.

296

Eine Plausibilitätsprüfung folgt auch nicht aus der oben zitierten E-Mail des Geschäftsführers der Beklagten:

297

298

Der Aussage des Zeugen Q. lässt sich ebenfalls keine hinreichende Plausibilitätsprüfung entnehmen. Er hat hierzu im Wesentlichen bekundet: „Dass die handelnden Personen im Geschosswohnungsbau unterwegs waren, das hatte ich von Herrn BB.. Die S. P. hatte drei weitere normale Mehrfamilienhäuser geplant, die auch im Bau waren. Da bin ich mit Herrn JJ. vorbeigefahren. Es war von Geschossbau die Rede... Ich hatte bei beiden Personen nicht das Gefühl, konkret weiter nachzufragen. Ich konnte mir nicht vorstellen, dass er mir einen Bauträger vermittelt, der vorher nur Garagen gebaut hat.“ Wenn aber schon nicht konkret danach gefragt wird, ob bereits Referenzobjekte in der Funktion als Bauträger fertig gestellt worden sind, liegt keine hinreichende Plausibilitätsprüfung zur Erfahrung des Bauträgers und der für diesen tätigen Personen vor.

299

XII.

300

Die genannten Fehler sind für den Abschluss des Kaufvertrags kausal.

301

Die Prüfung, ob eine Vertragspflichtverletzung für den Eintritt eines Vermögensschadens ursächlich ist, betrifft die haftungsausfüllende Kausalität, für die das Beweismaß des § 287 ZPO gilt. Diese Zuordnung zur haftungsausfüllenden Kausalität und damit zu den erleichterten Beweisanforderungen nach § 287 ZPO gilt grundsätzlich unabhängig davon, ob die für einen Ursachenzusammenhang streitende Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens des Beratenen als eine Beweiserleichterung im Sinne eines Anscheinsbeweises (vgl. BGH, Urteil vom 6.12.2018, IX ZR 176/16, NJW-RR 2019, 373, Rn. 23), eine zur Beweislastumkehr führende widerlegliche Vermutung (vgl. BGH, Urteil vom 8.5.2012, XI ZR 262/10, NJW 2012, 2427, Rn. 28 f) oder eine tatsächliche Vermutung (vgl. BGH, Urteil vom 7.2.2019, III ZR 498/16, Rn. 31) anzusehen ist. Das reduzierte Beweismaß des § 287 ZPO gilt auch für die Entkräftung beziehungsweise gegenbeweisliche Widerlegung der Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens (BGH, Urteil vom 15.8.2024, III ZR 74/23, juris Rn. 45).

302

Eine Beweislastumkehr nimmt der Senat nicht an. Unabhängig davon, ob es sich im Übrigen bei der Vermutung um einen Anscheinsbeweis oder eine tatsächliche Vermutung handelt, hat die Beklagte keine Umstände aufgezeigt, die gegen eine Kausalität sprechen. Für eine Kausalität spricht zudem die ausdrückliche Nachfrage der Kläger in der WhatsApp vom 2./3.10.2020 nach den Erfahrungen des Bauträgers. Dies zeigt, dass es den Klägern darauf in besonderer Weise ankam.

303

XIII.

304

Der Anspruch der Kläger ist nicht aufgrund von Mitverschulden zu reduzieren.

305

Nach der Rechtsprechung des BGH, der sich der Senat angeschlossen hat, kann der Informationspflichtige dem Geschädigten grundsätzlich nicht nach § 254 Abs. 1 BGB entgegenhalten, er habe den Angaben nicht vertrauen dürfen und sei deshalb für den entstandenen Schaden mitverantwortlich (BGH, Urteil vom 22.3.2016, XI ZR 425/14, Rn. 37). Die gegenteilige Annahme stünde im Gegensatz zum Grundgedanken der Aufklärungs- und Beratungspflicht, nach dem der Anleger regelmäßig auf die Richtigkeit und Vollständigkeit der ihm erteilten Beratung vertrauen darf (BGH, Urteil vom 3.6.2014, XI ZR 147/12, Rn. 46).

306

Einen Ausnahmefall hat die Beklagte nicht dargetan.

307

XIV.

308

Selbst wenn der Senat zu Gunsten der Beklagten unterstellt, dass die Parteien lediglich einen Maklervertrag geschlossen haben, haben die Kläger einen Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte nach § 280 Abs. 1 BGB. Auch in diesem Fall ist der Beklagten das Handeln der Zeugen T. und Q. nach dem Vorangegangenen zuzurechnen, die als Stellvertreter für die Beklagte gehandelt haben.

309

Aufgrund der allgemeinen vertraglichen Treue- und Sorgfaltspflichten hat der Makler seinen Auftraggeber vor Schaden zu bewahren und dessen Interessen zu beachten. In erster Linie richten sich diese Pflichten nach dem Inhalt des Maklervertrags, der Bedeutung des Geschäfts und der (Un-)Erfahrenheit des Auftraggebers, der Stärke des Vertrauens und der vertraglichen Bindung des Auftraggebers an den Makler. Je größer das Vertrauen oder die Bindung, desto strenger die Sorgfaltspflicht (Fischer in: Erman BGB, Kommentar, 17. Auflage 2023, § 652 BGB Rn. 57).

310

Eine sachgemäße Interessenwahrnehmung gebietet regelmäßig, den Auftraggeber nicht nur über das aufzuklären, was unerlässlich ist, damit dieser vor Schaden bewahrt wird, sondern auch über alle dem Makler bekannten Umstände, die für die Entschließung des Auftraggebers von Bedeutung sein können. Wie weit die Unterrichtungspflicht im Einzelnen zu ziehen ist, hängt von den Umständen des konkreten Falles ab. Ist der Makler hiernach zu einer Unterrichtung seines Auftraggebers verpflichtet, gebietet es die von ihm wahrzunehmende Sorgfalt, keine Informationen zu erteilen, für die es an einer hinreichenden Grundlage fehlt. Steht ihm eine solche nicht zur Verfügung oder kann er sie sich nicht verschaffen, muss er zumindest diesen Umstand offenlegen. Die Erklärungen des Maklers müssen insgesamt so beschaffen sein, dass sie bei seinem Kunden keine unzutreffenden Vorstellungen vermitteln. Hieraus folgt für den Makler, der sich in Verhandlungen mit einem Kunden befindet, ebenso wie für den Anlagevermittler im Rahmen eines stillschweigend geschlossenen Auskunftsvertrags, auch die Pflicht, fehlerhafte Angaben richtig zu stellen (BGH, Urteil vom 28.9.2000, III ZR 43/99, juris Rn. 6).

311

Dabei darf der Makler Informationen, die er von dem Veräußerer erhalten hat, grundsätzlich ungeprüft weitergeben. Das setzt allerdings voraus, dass der Makler die betreffenden Informationen - insbesondere, wenn er diese in einem eigenen Exposé über das Objekt herausstellt - mit der erforderlichen Sorgfalt eingeholt und sondiert hat. Hiervon abgesehen schuldet jedoch der Makler seinem Auftraggeber grundsätzlich keine Ermittlungen; insbesondere darf er im Allgemeinen auf die Richtigkeit der Angaben des Verkäufers vertrauen (BGH, Urteil vom 18.1.2007, III ZR 146/06, juris Rn. 13).

312

Ein Nachweismakler ist grundsätzlich nicht verpflichtet, die Richtigkeit der ihm vom Auftraggeber oder Dritten gemachten Angaben zu überprüfen. Er darf aber keine Angaben der Verkäuferseite übernehmen, die nach den in seinem Berufsstand vorauszusetzenden Kenntnissen ersichtlich als unrichtig, nicht plausibel oder sonst als bedenklich einzustufen sind (Fischer in: Erman BGB, Kommentar, 17. Auflage 2023, § 652 BGB Rn. 59).

313

Der Makler darf nichts versprechen, was durch den Hauptvertrag nicht erreicht werden kann. Anpreisungen dürfen sich allein an dem Erreichbaren orientieren. Der Makler darf dem Auftraggeber keine falschen Vorstellungen vermitteln, muss fehlerhafte Informationen richtigstellen. Soweit sich der Makler von Auftraggeber oder Dritten erhaltene Angaben zu eigen macht oder persönlich für deren Richtigkeit einsteht, trifft ihn eine Prüfungspflicht. Die Erklärungen eines auf Seriosität achtenden Berufsmaklers sind kritischer zu werten als die eines Gelegenheitsmaklers (Fischer in: Erman BGB, Kommentar, 17. Auflage 2023, § 652 BGB Rn. 60).

314

Die Bedeutung des Geschäfts für die Kläger war hoch. Hinzu kommt, dass sich die Tätigkeit der Beklagten auch nach ihrer Selbstbewertung nicht auf die Rolle eines klassischen Immobilienmaklers beschränken sollte. Dies führt nach den genannten Kriterien zu einer erhöhten Sorgfaltspflicht gegenüber den Klägern auch in Bezug auf die Darstellung des Bauträgers, der angesichts der Besonderheiten des Objekts von herausgehobener Bedeutung war. Der für die Beklagte (§ 278 BGB) auftretende Zeuge Q. hätte die Kläger vor diesem Hintergrund aufgrund der Umstände des Einzelfalles vom Grundsatz her darüber informieren müssen, dass der Bauträger keine nennenswerten Erfahrungen als Bauträger hatte oder dass sie zu den Erfahrungen des Bauträgers als Bauträger nichts sagen konnte. Unabhängig davon hätte den Klägern nicht der unzutreffende Eindruck vermittelt werden dürfen, dass die für den Bauträger tätigen Personen langjährige Erfahrung als Bauträger hatten.

315

Wegen der Kausalität und des Mitverschuldens wird auf die oben genannten Argumente Bezug genommen. Die Kläger müssen sich auch insoweit kein Mitverschulden nach § 254 BGB anrechnen lassen. Dies kommt zwar beispielsweise in Betracht, wenn der Kläger selbst ein erfahrener Kaufmann ist (Fischer in: Erman BGB, Kommentar, 17. Auflage 2023, § 652 BGB Rn. 64). Ein solcher Ausnahmefall liegt hier nicht vor. Die Beklagte hat auch sonst keine Umstände aufgezeigt, nach denen sich die Kläger nicht auf die Auskunft zum Bauträger verlassen durften, sondern eigene Erkundigungen hätten einholen müssen.

316

XV.

317

Die Klageforderung ist der Höhe nach teilweise begründet.

318

Die Kläger können als Rechtsfolge verlangen, so gestellt zu werden, als hätten sie die Anlageentscheidung nicht getroffen. Sie haben einen Anspruch auf Rückzahlung des aufgewendeten Anlagebetrags Zug um Zug gegen Übertragung der von ihnen erlangten Vorteile (vgl. BGH, Urteil vom 16.3.2017, III ZR 489/16, Rn. 36).

319

320

Hiervon ausgehend ist die Beklagte gegenüber den Klägern zur Zahlung von 263.574 EUR Zug um Zug gegen Abtretung der erlangten Positionen der Kläger verpflichtet.

321

322

Die Kläger haben zunächst einen Anspruch auf Ersatz der von ihnen geleisteten Kaufpreiszahlungen in Höhe von insgesamt 208.923,10 EUR. Sie haben mit Anl. BK15 folgende Zahlungen belegt:

323

324
15.387,23 EUR, 36.000,00 EUR und 54.954,38 EUR, Kaufpreiszahlung am 29.6.2021 (Anl. BK15),
325
2.930,89 EUR, Kaufpreiszahlung am 12.7.2021 (Anl. BK15),
326
82.065,20 EUR, Kaufpreiszahlung am 16.11.2021 (Anl. BK15),
327
Die Kaufpreiszahlung iHv. 17.585,40 EUR hat die Beklagte in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat am 28.5.2026 unter Berücksichtigung von Anl. BK5, Bl. II-307 d.A., nicht mehr bestritten.

328

Der von den Klägern zuletzt vorgelegte Beleg zur Zahlung iHv. 36.000 EUR weicht von dem zunächst vorgelegten Beleg nach Anl. BK4 ab, in der ein Betrag iHv. 36.929,34 EUR erwähnt ist, außerdem vom schriftsätzlichen Vortrag, wonach 36.065,20 EUR gezahlt worden sei (Bl. II-295 d.A.). Wegen dieser Widersprüche ist nur die Zahlung eines Betrags iHv. 36.000 EUR bewiesen.

329

330

Die Kläger haben darüber hinaus Zinszahlungen iHv. 18.697,48 EUR bewiesen:

331

332
B. (Sollzins): Belegt sind 7.913,32 EUR (dreimal 2.365,08 EUR und einmal 818,86 EUR) für 2021 bis 2024.
333
E., Nr. … - 350 (Sollzins) 1.961,33 EUR. Die Forderung ist vollumfänglich belegt (viermal 480 EUR und einmal 41,33 EUR.
334
E. - I., Nr. … - 351, (Sollzins): Belegt sind 2.202,45 EUR (50,01 EUR + 415,44 EUR + 883,65 EUR + 853,35 EUR). Nicht belegt ist eine weitere Sollzinszahlung zu VoBa - I., Nr. … - 351 iHv. 30,30 EUR.
335
E. - I., Nr. … - 351, (Bereitsstellungszins) 3.466,94 EUR. Die Forderung ist belegt (drei Zahlungen zu 2.039,99 EUR, 264 EUR und 1.162,95 EUR)
336
Zinszahlungen an die B. für 2025: 2.365,08 EUR Die Forderung ist mit Anl. BK14 belegt.
337
Vier Zinszahlungen auf das B.-Darlehen seit Januar 2026 in Höhe von jeweils 197,09 EUR sind belegt, insgesamt 788,36 EUR. Die Beklagte hat insoweit keine konkreten Einwände erhoben.

338

339

Die Kläger haben schließlich bewiesen, dass die geltend gemachten Nebenkosten iHv. 35.953,42 EUR angefallen sind:

340

341
Notarkosten R.: 1.562,47 EUR, Anl. K1f, Bl. I-109 d.A.
342
Notarkosten QQ. XX.1: 833,30 EUR, Anl. K1f, Bl. I-108 d.A.
343
Notarkosten QQ. XX.2: 1.577,94 EUR, Anl. K1f
344
Energieberatung 1.462,18 EUR, Anl. K1i
345
Makler W.: 10.199,53 EUR, Anl. K1k
346
Grunderwerbsteuer: LL. MM. 9.525,00 EUR, Anl. K1h Bl. I-113 d.A.
347
Grunderwerbsteuer: NN.MM. 9.525,00 EUR, Anl. K1g Bl. I-110 d.A.
348
Grundbucheintrag: 1.268,00 EUR, Anl. K1j

349

Die Kläger haben, soweit die Nebenforderungen von ihnen nicht beglichen worden sein sollten, gemäß § 249 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Freistellung. Setzen sie eine Frist zur Schadensbegleichung und läuft diese fruchtlos ab, wandelt sich der Freistellungsanspruch gemäß § 250 BGB in einen Geldanspruch um, so dass der Kläger Zahlung statt Freistellung geltend machen kann. Ggf. kann die Fristsetzung entbehrlich sein (OLG Hamm, Urteil vom 23.10.2012, 4 U 134/12, juris Rn. 81 ff). Hier war das Prozessverhalten der Beklagten so zu verstehen, dass sie die Kläger keinesfalls von den Nebenkosten freistellen wollten, so dass sich ein Freistellungsanspruch in einen Zahlungsanspruch umgewandelt hätte. Die Zahlungen selbst mussten infolgedessen nicht belegt werden, es genügt, dass die Forderung belegt worden ist.

350

351

Die Beklagte macht geltend, ihr seien auch die Rechte aus dem Kaufvertrag gegen den Verkäufer und den Bauträger zu übertragen (Bl. I-277 d.A.). Dieser Einwand ist berechtigt. Auch sind Zug um Zug das Anwartschaftsrecht der Kläger und die etwaigen Ansprüche gegen die Zeugen und die Banken abzutreten.

352

Der Senat teilt nicht die Auffassung der Beklagten, dass den Abtretungen z.T. ein Abtretungsverbot entgegensteht. Doch geben die Argumente der Beklagten Veranlassung zu einer Ergänzung der Argumentation des Senats.

353

Der Kaufvertrag enthält folgende Regelungen:

354

Art. 8: „Der Verkäufer verpflichtet sich, das Kaufobjekt gemäß Baubeschreibung und den Bauplänen bis zu dem in der Anlage vereinbarten Termin bezugsfertig zu errichten… Überschreitet der Verkäufer den zugesicherten Fertigstellungstermin, so hat er an den Käufer bei einer Fristüberschreitung von nicht mehr als drei Monaten unter Ausschluss sonstiger Rechte des Käufers eine monatliche Entschädigung in Höhe von 500 EUR zu zahlen.“

355

Art. 12: „…Die Abtretung des Anspruchs auf Eigentumsverschaffung sowie des Anwartschaftsrechts auf das Eigentum sind ausgeschlossen. Die entsprechende Eintragung in das Grundbuch wird bewilligt und beantragt…“

356

Art. 16: „Der Käufer verpflichtet sich, die von ihm übernommenen Verpflichtungen, Rechtsnachfolgern mit der Verpflichtung zur entsprechenden Weitergabe aufzuerlegen. Er ist nicht berechtigt, seine Rechte aus diesem Vertrag abzutreten, solange er seine Verpflichtungen nicht erfüllt hat…“

357

Nach dem Wortlaut des Vertrags greift das Abtretungsverbot zu den Rechten aus dem Vertrag nur, solange die Kläger ihre Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag nicht erfüllt haben. Hier liegt jedoch die umgekehrte Situation vor, dass der Verkäufer seine Verpflichtungen nicht erfüllt hat. Der Verkäufer hat das Kaufobjekt unstreitig nicht fristgerecht fertig gestellt. Hinzu kommt, dass ein Fertigstellungstermin auch nicht in Sicht ist, sich die Fertigstellung also auf unbestimmte Zeit verzögert. Für diesen Fall sieht der Vertrag keine konkrete Rechtsfolge vor. Art. 8 sieht lediglich eine Rechtsfolge für den Fall vor, dass es zu einer Fristüberschreitung von bis zu drei Monaten kommt, nicht dagegen für den Fall, dass sich das Bauvorhaben auf unbestimmte Zeit verzögert. Art. 3 lit. c betrifft lediglich den I.-Kredit. Es gibt vor diesem Hintergrund keinen Grund für die Annahme, dass den Klägern nach Ablauf der drei-Monatsfrist durch den Vertrag das Recht genommen werden sollte, einen ihnen entstandenen Schaden gegenüber einem Anlageberater geltend zu machen und zu diesem Zweck die von ihnen erlangten Positionen an die Beklagte abzutreten. Das Abtretungsverbot ist infolgedessen für diesen Fall der Verletzung der Verkäuferpflichten nicht einschlägig (§§ 133, 157 BGB).

358

Zudem handelt es sich nicht um ein gewöhnliches Rechtsgeschäft der Kläger mit einem Dritten, bei dem die Immobilie weiterverkauft wird und das Abtretungsverbot ggf. anders zu werten sein könnte, sondern die Zug um Zug-Verurteilung betreffend die Abtretung wird vom Gericht als Rechtsfolge des Schadensersatzanspruchs der Kläger gegen die Beklagte ausgesprochen. Die Beklagte tritt mit der Zug um Zug-Abwicklung ähnlich wie ein Rechtsnachfolger in die Position der Kläger ein, weil die Kläger im Verhältnis zur Beklagten so gestellt werden, als hätten sie die Anlageentscheidung nicht getroffen. Es gibt wiederum keine Anhaltspunkte dafür, dass der Kaufvertrag den Klägern die Möglichkeit nehmen sollte, einen Dritten auf Schadensersatz in Anspruch zu nehmen und zu diesem Zweck die von ihnen erlangten Positionen an die Beklagte abzutreten. So sieht der Kaufvertrag die Möglichkeit einer Rechtsnachfolge vor (Art. 16), bei der die vom Käufer übernommenen Verpflichtungen deren Rechtsnachfolgern aufzuerlegen sind. Dementsprechend ist im Vertrag bereits angelegt, dass ein Dritter in die Rechtsposition der Kläger eintreten kann. Dies bestätigt zusätzlich, dass das Abtretungsverbot im vorliegenden Fall nicht greift.

359

Wenn die Klausel im Vertrag anders zu verstehen sein sollte, würde einer Berufung der Verkäufer auf das Abtretungsverbot zudem der Einwand aus § 242 BGB entgegenstehen, weil die Kläger mit der Rechtsübertragung ihren Pflichten im Rahmen der Vorteilsausgleichung nachkommen müssen (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 3.2.2022, 6 U 36/21, juris Rn. 65). Der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) bildet eine allen Rechten, Rechtslagen und Rechtsnormen immanente Inhaltsbegrenzung und setzt der (auch gesetzlich zulässigen) Rechtsausübung dort Schranken, wo sie zu untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit offensichtlich unvereinbaren Ergebnissen führt. Insbesondere muss § 242 BGB dann in Betracht gezogen werden, wenn die Anwendung der gesetzlichen Vorschriften einen im Einzelfall bestehenden Interessenkonflikt nicht hinreichend zu erfassen vermag und für einen der Beteiligten ein unzumutbar unbilliges Ergebnis zur Folge hätte (vgl. BGH, Urteil vom 18.3.2021, VIII ZR 305/19, Rn. 81). Hier wäre es ein unbilliges Ergebnis, wenn es den Klägern in der vorliegenden Situation erschwert würde, die Ansprüche aus dem Kaufvertrag bei der Abwicklung des Schadensersatzanspruchs etwa im Zuge von Vergleichsverhandlungen abzutreten, nachdem die Verkäuferseite ihren Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag zur fristgerechten Fertigstellung nicht nachgekommen ist.

360

Unabhängig davon stehen etwaige Schwierigkeiten bei der Abtretung der angeordneten Zug um Zug-Leistung nicht entgegen. Diese Schwierigkeiten fallen in den Risikobereich der schadensersatzpflichtigen Beklagten und nicht in denjenigen der geschädigten Kläger (vgl. BGH, Beschluss vom 28.11.2007, III ZR 214/06, juris Rn. 3; BGH, Beschluss vom 8.5.2012, XI ZR 286/11, juris Rn. 3). Denn die Beklagte hat den Vertragsschluss mit den darin enthaltenen Regelungen durch die schädigende Handlung in Form der fehlerhaften Anlageberatung herbeigeführt. Dabei ist diese Rechtsprechung nicht auf Fälle der Zustimmungspflicht von Komplementären und Treuhänder beschränkt, sondern umfasst beispielsweise auch Schwierigkeiten gegenüber Darlehensgebern (vgl. BGH, Urteil vom 10.7.2012, XI ZR 295/11, juris Rn. 11). Die Rechtsprechung des BGH ist auch nicht auf gesellschaftsrechtliche Schwierigkeiten begrenzt, sondern betrifft allgemeiner die “Schwierigkeiten bei der Realisierung” der Übertragung (vgl. BGH, Beschluss vom 8.5.2012, XI ZR 286/11, juris Rn. 3).

361

Außerdem besteht die Möglichkeit, dass die Verkäufer einer Abtretung der Rechte aus dem Kaufvertrag und der dinglichen Rechte an die Beklagte zustimmen oder dass die Kaufpreisforderung, von der die Kläger freizustellen sind, gezahlt wird und die Abtretung der Rechte danach von den Verkäufern ermöglicht wird. Eine Unmöglichkeit der Abtretungen hat die Beklagte schon aus diesem Grund nicht dargetan.

362

Wenn eine Abtretung der Rechte entgegen der Annahme des Senats tatsächlich nicht möglich sein sollte, würde es genügen, wenn der Geschädigte im Rahmen des geltend gemachten Schadensersatzanspruchs als Zug um Zug zu gewährende Leistung die Abtretung sämtlicher Rechte anbietet. Dies gilt auch, wenn die Übertragung von der Zustimmung Dritter abhängig ist. In diesem Fall wäre die Zug um Zug-Verurteilung entsprechend auszulegen (vgl. BGH, Beschluss vom 6.7.2010, XI ZB 40/09, juris Rn. 14).

363

364

Anhaltspunkte dafür, dass die Kläger Ansprüche gegenüber dem Bauträger realisiert hätten, gibt es nicht. Sie sind auch nicht gehalten, vorab den Bauträger in Anspruch zu nehmen.

365

366

Die Beklagte ist verpflichtet, die Kläger von den noch offenen Kaufpreisforderungen freizustellen, wiederum Zug um Zug gegen Übertragung der von den Klägern erlangten Rechtspositionen. Die offenen Kaufpreisforderungen belaufen sich derzeit auf 293.090 EUR abzüglich der nachgewiesenen Zahlungen iHv. 208.923,10 EUR = 84.166,90 EUR.

367

368

Die Beklagte ist weiter verpflichtet, die Kläger von den Zinszahlungen aus den noch offenen Darlehensverträgen freizustellen.

369

Wie jede Leistungsklage unterliegt auch die Freistellungsklage dem Gebot ausreichender Bestimmtheit des Klageantrags im Sinne des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. Geht es um die Freistellung von einer auf Geldleistung gerichteten Verbindlichkeit, so setzt der Freistellungsantrag die bestimmte Angabe von Grund und Höhe der Schuld voraus, von der freigestellt zu werden der Kläger begehrt (BGH, Urteil vom 4.6.1996, VI ZR 123/95, juris Rn. 12).

370

Diese Anforderungen sind hier jedenfalls nach Umstellung des Antrags erfüllt. Es geht (nur noch) um die Zinszahlungen auf die Darlehen.

371

372

Die Beklagte befindet sich mit der Annahme der Zug um Zug-Leistung nicht im Annahmeverzug.

373

Zwar ist der Antrag zulässig. Bei einer Zug um Zug-Leistung ist der Annahmeverzug wegen der §§ 756, 765 ZPO ein feststellungsfähiges Rechtsverhältnis (vgl. Zöller/Greger, ZPO, 34. Aufl. 2024, § 256 Rn. 11 m.w.N.). Gem. §§ 756, 765 ZPO besteht ein rechtliches Interesse der Kläger an der Feststellung des Annahmeverzugs i.S.v. § 256 Abs. 1 ZPO.

374

Der Antrag ist jedoch unbegründet. Die Kläger haben nicht aufgezeigt, dass sie der Beklagten die Übertragung der Zug um Zug-Leistung in verzugsbegründender Weise angeboten haben.

375

Sie haben der Beklagten nicht alle Gegenansprüche angeboten. Bei der streitgegenständlichen Zug um Zug Leistung ist die geschuldete Gegenleistung als eine einheitliche Gesamtleistung zu verstehen. Der Gläubiger ist nicht verpflichtet, Teilleistungen anzunehmen (§ 266 BGB).

376

377

Der Antrag auf Ersatz künftiger Schäden ist zulässig und begründet.

378

Die Feststellung der Schadensersatzpflicht setzt die Möglichkeit des Schadenseintritts voraus. Bei reinen Vermögensschäden, die vorliegend in Rede stehen, hängt die Zulässigkeit der Feststellungsklage darüber hinaus von der hinreichenden Wahrscheinlichkeit eines auf die Pflichtverletzung zurückgehenden Schadenseintritts ab; hieran fehlt es, wenn der Eintritt irgendeines (weiteren oder künftigen) Schadens ungewiss ist (BGH, Urteil vom 15.8.2019, III ZR 205/17, Rn. 41).

379

Die Kläger tragen vor, ihnen drohe mittlerweile die Kündigung des I.-Darlehens (Bl. I-535 d.A.). Diese Bedenken der Kläger sind nicht von der Hand zu weisen. Hinzu kommen die vom Landgericht bereits genannten bauaufsichtsrechtliche Gesichtspunkte. Die Kläger könnten als Störer in Anspruch genommen werden.

380

Soweit die Beklagte auf fehlendes Eigentum der Kläger verweist, steht dies dem Erfolg des Antrags zu VI nicht entgegen. So ist durch Auslegung hinreichend feststellbar, dass der Schaden aus dem schuldrechtlichen Geschäft hergeleitet wird.

381

382

Die Kläger haben einen Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten, weil die Inanspruchnahme des Rechtsanwalts erforderlich und zweckmäßig war.

383

Die Kläger machen eine 1,8-Gebühr wegen mehrerer Auftraggeber und besonderer Schwierigkeiten geltend. Hier ist wegen der Schwierigkeit der Sache eine 1,5-Gebühr zzgl. Erhöhungsgebühr wegen zwei Mandaten (0,3-Gebühr) auf eine 1,8-Gebühr angemessen. Die Kläger haben dies nachvollziehbar erläutert (S. 30 ff der Klageschrift).

384

Die Beklagte bestreitet zwar, dass die Anwaltskosten gezahlt worden seien. Die Kläger haben aber, soweit die außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten nicht beglichen worden sind, gemäß § 249 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Freistellung von den Rechtsanwaltskosten. Setzen sie eine Frist zur Schadensbegleichung und läuft diese fruchtlos ab, wandelt sich der Freistellungsanspruch gemäß § 250 BGB in einen Geldanspruch um, so dass der Kläger Zahlung statt Freistellung geltend machen kann. Ggf. kann die Fristsetzung entbehrlich sein (OLG Hamm, Urteil vom 23.10.2012, 4 U 134/12, juris Rn. 81 ff). Hier war das Prozessverhalten der Beklagten so zu verstehen, dass sie unter keinen Umständen die Anwaltskosten bezahlen wollte, so dass sich auch ein Freistellungsanspruch in einen Zahlungsanspruch umgewandelt hat.

385

Die Kläger obsiegten mit einem Streitwert von bis 380.000 EUR der ursprünglichen Forderung. Dabei hat der Senat im Blick, dass die Klage in Bezug auf die Notarkosten erweitert wurde und dass eine Umstellung der Klageanträge hinsichtlich der Zinsen stattgefunden hat. Letztere waren aber in dem ursprünglichen Antrag bereits angelegt. Hieraus folgt ein Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten iHv. 6.473,36 EUR (errechnet mit rvg-rechner.de).

386

387

Der Anspruch auf Zinsen folgt aus §§ 288, 191 BGB. Die Klage ist am 27.3.2024 zugestellt worden.

388

Zu berücksichtigen ist, dass die zuletzt geltend gemachte Forderung iHv. 788,36 EUR wegen weiterer Zinsen erst mit Zustellung bei der Beklagten am 20.5.2026 rechtshängig geworden ist, so dass Rechtshängigkeitszinsen ab dem 21.5.2026 geschuldet sind.

389

Weiter ist zu berücksichtigen, dass Notarkosten iHv. 833,30 EUR und weiteren 1.562,47 EUR erst mit den Anträgen vom 14.1.2026 streitgegenständlich geworden sind, wobei nach der Aktenlage ein Zugang bei der Beklagten nicht vor dem 19.1.2026 festgestellt werden kann, so das insoweit Rechtshängigkeitszinsen ab dem 20.1.2026 geschuldet sind.

390

Die Beklagte ist durch das anwaltliche Schreiben vom 1.12.2023, mit dem die Beklagte erfolglos zur Leistung von Schadensersatz nebst Rückabwicklung des vorbezeichneten Kaufvertrages bis zum 8.12.2023 aufgefordert worden ist (Anl. K7), nicht in Verzug geraten. Denn die Kläger haben die Zug um Zug anzubietende Gegenleistung nicht so angeboten, dass die Beklagte lediglich zuzugreifen brauchte. Insbesondere haben die Kläger die Eigentumsübertragung angeboten, obwohl sie nicht Eigentümer waren.

391

An dem Anspruch auf Rechtshängigkeitszinsen ändert der Umstand nichts, dass es sich um eine Zug um Zug-Verurteilung handelt. Im vorliegenden Fall geht es nicht um die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts, d.h. um die Geltendmachung eines auf demselben rechtlichen Verhältnis beruhenden fälligen Gegenanspruchs durch die Beklagte. Vielmehr ist Grundlage des hier in Rede stehenden Zug um Zug-Vorbehaltes das dem allgemeinen Schadensersatzrecht innewohnende Prinzip der Vorteilsausgleichung, welches bewirkt, dass die Schadensersatzpflicht der Beklagten nur gegen Herausgabe der Vorteile erfüllt zu werden braucht, die mit dem schädigenden Ereignis in adäquatem Zusammenhang stehen. Der Schadensersatzanspruch ist von vornherein nur mit der Einschränkung begründet, dass gleichzeitig die Vorteile herausgegeben werden. Dazu bedarf es keines besonderen Antrags oder einer Einrede des Schuldners. Mit der Auferlegung der Prozesszinsen verwirklicht sich das allgemeine Risiko eines jeden Schuldners, dessen Verteidigungsvorbringen sich im Laufe eines jahrelangen Rechtsstreits als im Ergebnis nicht durchgreifend erweist. Ebenso wenig sind sachliche Gründe dafür erkennbar, den Klägern die Nutzungsvorteile des ihr rechtmäßig zustehenden Schadensersatzbetrages in Form der Prozesszinsen vorzuenthalten. (vgl. BGH, Urteil vom 21.10.2004, III ZR 323/03, juris; Hager in: Erman BGB, Kommentar, 17. Auflage 2023, § 291 BGB Rn. 4). Hinsichtlich der Abtretung der Ansprüche aus dem Kaufvertrag und dem Bauträgervertrag waren die Kläger vom Grundsatz her zum Vorteilsausgleich bereit und sahen sich hieran lediglich aus Rechtsgründen gehindert (Verweis auf das Abtretungsverbot). Insoweit ist von Amts wegen über den Vorteilsausgleich zu entscheiden, so dass auch dies dem Zuspruch von Rechtshängigkeitszinsen nicht entgegensteht (vgl. Hager in: Erman BGB, Kommentar, 17. Auflage 2023, § 291 BGB Rn. 4).

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393

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1, 516 Abs. 3 ZPO, die zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

394

Soweit die Kläger die Anträge nicht vollumfänglich weiterverfolgt haben, ist dies als Teilrücknahme ihrer Berufung zu verstehen. Dies hat der Klägervertreter in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat am 28.5.2026 bestätigt. Die Teilrücknahme einer Berufung ist möglich (vgl. Gerken in: Wieczorek/Schütze, ZPO, 5. Auflage, § 516 ZPO Rn. 6). Eine Zustimmung des Prozessgegners sieht § 516 Abs. 1 ZPO im Unterschied zu § 269 Abs. 1 ZPO nicht vor. Der Zustimmung des Berufungsgegners bedarf es nicht (Markus Beck in: Kern/Diehm, ZPO, 2. Auflage, § 516 ZPO Rn. 1).

395

Der Streitwert für das Berufungsverfahren beläuft sich auf bis 650.000 EUR.

396

Der Wert des ursprünglichen Zahlungsantrags zu II. beläuft sich auf 266.385,98 EUR, abzüglich der wegen des ursprünglichen als Nebenforderung anzusehenden Zinsen iHv. 17.940,20 EUR, der Wert des auf Freistellung von offenen Kaufpreisforderungen gerichteten Antrags zu III. auf 84.166,90 EUR, der Wert des ursprünglich gestellten Klageantrag zu IV. auf 115.638,40 EUR und weitere 191.337,70 EUR, der Wert des Feststellungsantrags zu VI. auf 10.000 EUR. Die Anträge auf Feststellung des Annahmeverzugs und Ersatz der außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten erhöhen den Streitwert nicht (BGH, Beschluss vom 30.11.2023, III ZR 174/22, juris Rn. 3). Die Teilrücknahme der Berufung verringert den für die Kostenverteilung maßgeblichen Streitwert ebenfalls nicht.

397

Der Streitwert für die erste Instanz beläuft sich auf bis 700.000 EUR.

398

Die Kläger obsiegten im Berufungsverfahren iHv. 263.574 (Hauptforderung), 84.166,90 EUR (Freistellung von Kaufpreisforderungen), 20.000 EUR (zukünftiger Zinsanteil der Darlehen) und 10.000 EUR (Feststellung des Ersatzes weiterer Schäden).

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400

Anlass zur Zulassung der Revision besteht nicht. Insbesondere weicht der Senat nicht von der zitierten Rechtsprechung des BGH ab, sondern wendet sie auf den konkreten Einzelfall an.

401

Es besteht auch keine Veranlassung zu einer Aussetzung des Verfahrens nach § 148 Abs. 1 ZPO wegen einer Nichtzulassungsbeschwerde in einer Parallelsache (vgl. BGH, Beschluss vom 28.2.2012, VIII ZB 54/11 -, juris).