Gründe

A.

Die Klägerin ist eine Rechtsanwaltssozietät. Sie klagt aus abgetretenem Recht eines ihrer Gesellschafter, des Rechtsanwalts E. Y., und begehrt von der beklagten Volksbank die Zahlung von Zwangsverwaltervergütung.

Mit Beschluss vom 14.08.2017 (Az. 002 L 007/17) ordnete das Amtsgericht Unna auf Antrag der Beklagten als Gläubigerin die Zwangsverwaltung des Grundbesitzes X.-straße XX in Z. an. Schuldnerin war die Streithelferin zu 1). Als Zwangsverwalter wurde der Rechtsanwalt E. Y. bestellt.

Die Beklagte beantragte zudem die Zwangsversteigerung des vorbenannten Grundbesitzes. Mit Beschluss des Amtsgerichts Unna vom 09.05.2018 (Az. 002 K 032/17) erhielt daraufhin Frau N. W. (im Folgenden: Ersteherin) im Versteigerungsverfahren den Zuschlag.

Die Streithelfer legten gegen den Zuschlagsbeschluss Rechtsmittel ein (Az. 9 T 366/18 Landgericht Dortmund), die im Ergebnis erfolglos blieben. Das Amtsgericht Unna hob aufgrund des sodann rechtskräftig gewordenen Zuschlagsbeschlusses die Zwangsverwaltung mit Beschluss vom 28.04.2022 (Az. 002 L 007/17) auf.

Das Amtsgericht Unna (Az. 002 L 007/17) setzte mit Beschluss vom 07.12.2020 für den Zeitraum vom 16.08.2019 bis 15.08.2020 Zwangsverwaltervergütung in Höhe von 12.336,30 € und mit Beschluss vom 27.01.2022 für den Zeitraum vom 16.08.2020 bis 15.08.2021 Zwangsverwaltervergütung in Höhe von 16.967,40 € fest.

Der Zwangsverwalter trat die Vergütungsansprüche an die Klägerin ab.

Aus dem Zeitraum der Zwangsverwaltung nach dem Zuschlagbeschluss resultiert als Überschuss auf dem Treuhandkonto per 20.09.2022 ein Guthaben von 23.600,79 €. Werthaltige Masse aus dem Zeitraum vor dem Zuschlag ist nicht (mehr) vorhanden.

Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, die Beklagte als die die Zwangsverwaltung beantragende Gläubigerin sei Schuldnerin der Zwangsverwaltungsvergütung. Die Vergütung im Zwangsverwaltungsverfahren entstehe gegenüber der Gläubigerin einheitlich für den gesamten Zeitraum der Zwangsverwaltung, auch soweit sich diese auf den Zeitraum nach dem Zuschlag erstrecke. Auch nach dem Zuschlag sei deshalb nicht anstelle des die Zwangsvollstreckung betreibenden Gläubigers der Ersteher in Anspruch zu nehmen. Auch im gegebenen Fall trage der Zwangsverwalter nicht das Bonitätsrisiko der Ersteherin und das Risiko der Ungewissheit der Verwaltungsdauer vom Zeitpunkt des Zuschlages bis zur Rechtskraft des Zuschlagsbeschlusses.

Mit ihrer am 12.01.2023 zugestellten Klage hat die Klägerin beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an sie, die Klägerin, 29.303,70 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte und ihre Streithelfer haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie haben die Auffassung vertreten, für den Zeitraum ab dem Zuschlag sei allein die Ersteherin Schuldnerin der Zwangsverwaltervergütung. Dies ergebe sich aus § 56 ZVG und sei für die gerichtliche Verwaltung gem. § 94 ZVG höchstrichterlich geklärt. Eine Differenzierung zu der vorliegenden, über den Zuschlag verlängerten Zwangsverwaltung sei wertungswidersprüchlich.

Das Landgericht hat die Beklagte antragsgemäß verurteilt. Zur Begründung hat das Landgericht im Wesentlichen Folgendes ausgeführt:

Ob der Ersteher die Vergütung des Zwangsverwalters für den Zeitraum ab Zuschlagserteilung bis zur Aufhebung der Zwangsverwaltung schulde oder der Schuldner bzw. der Gläubiger in Anspruch zu nehmen sei, sei umstritten. Die letztere Auffassung überzeuge. Nach der Rechtsprechung des BGH richte sich der Vergütungsanspruch grundsätzlich gegen den betreibenden Gläubiger. Dies ergebe sich aus den Vorschriften der §§ 155 Abs. 1 und 3, 161 Abs. 1 ZVG. Aus dem Gesetz lasse sich eine Abweichung von diesem Grundsatz nicht entnehmen. Insbesondere folge dies nicht aus § 56 S. 2 ZVG. Es handele sich bei der Zwangsverwaltervergütung nicht um eine Last i.S.d. § 56 S. 2 ZVG, da die wirtschaftliche Belastung mit einer Zwangsverwaltungsvergütung nicht einer typischen Last eines Grundstückseigentümers entspreche. Wirtschaftlich gehe die Vergütung des Zwangsverwalters nach der gesetzgeberischen Wertung weiterhin zu Lasten des betreibenden Gläubigers, weil dieser gemäß §§ 155, 161 ZVG vorschusspflichtig sei. Das Urteil des BGH vom 26.02.2015 (IX ZR 172/14), auf das sich die Beklagte und die Streithelfer berufen würden, betreffe einen nicht vergleichbaren Sachverhalt, da im dortigen Fall die gerichtliche Verwaltung gem. § 94 ZVG angeordnet gewesen sei. Eine analoge Anwendung des § 94 ZVG auf das ordentliche Zwangsverwaltungsverfahren sei wegen des abschließenden Charakters der gesetzlichen Regelung ausgeschlossen. Es bestünden auch keine Wertungswidersprüche, da es allgemeinen Grundsätzen entspreche, dass der Zwangsvollstreckungsgläubiger das Kostenrisiko für die Durchführung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen trage.

Gegen dieses Urteil wenden sich die Streithelfer der Beklagten mit ihrer Berufung. Zur Begründung führen sie im Wesentlichen aus:

Das landgerichtliche Urteil sei fehlerhaft. Die Beklagte habe zu Recht unter Verweis auf § 56 S. 2 ZVG keine Zahlung auf die gerichtlich festgesetzte Vergütung an den Zwangsverwalter geleistet. Das Landgericht habe § 90 ZVG nicht berücksichtigt, wonach der Eigentumswechsel sich mit dem Zuschlagsbeschluss vollziehe, unabhängig von der Rechtskraft des Zuschlagsbeschlusses und der Eintragung des Erstehers im Grundbuch. Nutzungen und Lasten gingen gem. § 56 ZVG mit dem Zuschlag auf den Ersteher über, weil er nach § 90 ZVG Eigentümer geworden sei. Dementsprechend verstoße die Entscheidung des Landgerichts gegen einen fundamentalen Rechtsgrundsatz des deutschen Rechts, wonach Nutzungen und Lasten nicht auseinanderfallen sollten. Auch der BGH stelle in seiner Entscheidung vom 26.02.2015 (Az. XI ZR 172/14) auf diese allgemeine Gerechtigkeitsüberlegung ab. Diese Entscheidung betreffe zwar einen anderen Sachverhalt (gerichtliche Verwaltung gem. § 94 ZVG), ihre Erwägungen seien aber auf den streitgegenständlichen Fall übertragbar.

Die Streithelfer der Beklagten beantragen, unter Abänderung des am 09. Juni 2023 verkündeten Urteils des Landgerichts Dortmund - Az. 1 O 211/22 -,

die Klage abzuweisen;

hilfsweise, das am 09.06.2023 verkündete Urteil des Landgerichts Dortmund - Az. 1 O 211/22 - aufzuheben und den Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Dortmund zurückzuverweisen;

äußerst hilfsweise, die Revision zuzulassen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Klägerin verteidigt das landgerichtliche Urteil. Sie führt an, es fehle an einer Rechtsgrundlage, dem Ersteher die Kosten der Zwangsverwaltung ab dem Zuschlag aufzuerlegen. Eine Analogie zu § 94 ZPO scheide aus und sei auch nicht Gegenstand der mit der Berufung angesprochenen BGH-Entscheidung. Es sprächen auch keine Billigkeitserwägungen für die Ersteherhaftung. Maßgeblicher Unterschied sei, dass der Ersteher durch Zahlung des Meistgebotes einer gerichtlichen Sicherungsverwaltung gem. § 94 ZPO und deren Kosten begegnen könne. Er habe es in seiner Hand, deren Aufwand zu beenden. Dies sei bei der verlängerten Zwangsverwaltung nicht der Fall. Denn der Ersteher habe keinen Einfluss auf ein Rechtsmittelverfahren gegen den Zuschlagsbeschluss.

B.

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

Das landgerichtliche Urteil beruht weder auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO), noch gebieten die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung, § 513 ZPO. Vielmehr hat das Landgericht der zulässigen Klage zurecht stattgeben, weil sie begründet ist.

I.

Der Klägerin steht gegenüber der Beklagten ein Anspruch auf Zahlung in Höhe von 29.303,70 € gem. §§ 152a, 153 Abs. 1 Hs. 1, 155 Abs. 1 und 3, 161 Abs. 3 ZVG i.V.m. § 398 BGB zu.

1.

Der - hier an die Klägerin abgetretene - Vergütungsanspruch des Zwangsverwalters folgt unmittelbar aus §§ 152a, 153 Abs. 1 Hs. 1 ZVG. Der Zwangsverwalter kann die Vergütung der verwalteten Masse entnehmen. Wenn er die Summe aus der verwalteten Masse nicht oder nicht mehr entnehmen kann, ist er gem. §§ 155 Abs. 1 und 3, 161 Abs. 3 ZVG berechtigt, den betreibenden Gläubiger in Anspruch nehmen (BGH, Urteil vom 18. April 2013 - IX ZR 109/12, Rn. 7 - juris; BGH, Urteil vom 17.06.2004 - IX ZR 218/03, Rn. 11ff. -, juris; OLG Hamm, Urteil vom 15.11.1990 - 27 U 96/90, BeckRS 1990, 4718; Engels in: Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG - Kommentar; einschl. EGZVG und ZwVwV, 16. Auflage 2020, § 152a ZVG, Rn. 133; Stöber/Drasdo, 23. Aufl. 2022, ZVG § 153 Rn. 3). Die Höhe der vorliegend vom Vollstreckungsgericht auf 29.303,70 € (12.336,30 € + 16.967,40 €) festgesetzten Vergütung darf dabei vom Prozessgericht nicht mehr nachgeprüft werden (LG Essen, Beschluss vom 25. April 2013 - 7 T 331/12; Depré in: Depré, ZVG, 3. Auflage 2024, § 152a ZVG, Rn. 35), steht vorliegend aber auch nicht im Streit.

2.

Die (subsidiäre) Haftung des die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers, d.h. hier der Beklagten, für die Vergütung des Zwangsverwalters ist - entgegen der Auffassung der Berufungsführer - für den Zeitraum nach dem Zuschlag (sog. verlängerte Zwangsverwaltung) nicht ausgeschlossen.

a)

Betreibt ein Gläubiger parallel zur Zwangsverwaltung die Zwangsversteigerung, muss der Zwangsverwalter seine Aufgaben nach Erteilung des Zuschlages zunächst fortsetzen, bis von dem Vollstreckungsgericht der Beschluss zur Aufhebung der Zwangsverwaltung erlassen und wirksam geworden ist (Depré in: Depré, ZVG, 3. Auflage 2024, § 161 ZVG, Rn. 28; Drasdo, in: Stöber ZVG-HdB, 10. Aufl. 2023, Kap. 5 Rn. 208; Haarmeyer/Hintzen, Zwangsverwaltung, 7. Aufl. 2021, ZVG § 161 Rn. 28). Das Gericht darf die Zwangsverwaltung erst aufheben, wenn der Zuschlagsbeschluss rechtskräftig geworden ist (OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 4.11.2016 - 13 U 111/16, Rn. 43 - beck-online; AG Heilbronn, Beschluss vom 8. Oktober 2020 - 2 L 12/17, Rn. 13; BeckOK ZVG/Bauch, 15. Ed. 1.11.2023, ZwVwV § 12 Rn. 5; Depré in: Depré, ZVG, 3. Auflage 2024, § 161 ZVG, Rn. 28; Drasdo, in: Stöber ZVG-HdB, 10. Aufl. 2023, Kap. 5 Rn. 208). Wenn ein Beteiligter den Zuschlag anficht - wie vorliegend die Berufungsführer - kann daher ein langer Zeitraum vergehen, in dem ungewiss ist, ob das mit der Verkündung des Zuschlags begründete Eigentum des Erstehers (§ 90 ZVG) erhalten bleibt oder durch eine Beschwerdeentscheidung wieder aufgehoben wird (Haarmeyer/Hintzen, Zwangsverwaltung, 7. Aufl. 2021, ZVG § 161 Rn. 29; Depré in: Depré, ZVG, 3. Auflage 2024, § 161 ZVG, Rn. 28).

Da für die Zeit zwischen Zuschlag und Aufhebung des Zwangsverwaltungsverfahrens gesetzliche Regelungen fehlen (BeckOK ZVG/Merz, 15. Ed. 1.11.2024, ZVG § 161 Rn. 45; Böttcher/Keller, 7. Aufl. 2022, ZVG § 161 Rn. 40), müssen die für einen sachgerechten Interessenausgleich zwischen den Beschlagnahmegläubigern einerseits und den Erstehern andererseits erforderlichen Regelungen aus den allgemeinen Grundsätzen und der Systematik des Zwangsverwaltungsverfahrens gewonnen werden (LG Görlitz, Urteil vom 25.04.2008 - 2 S 89/07, BeckRS 2008, 11389; Böttcher/Keller, 7. Aufl. 2022, ZVG § 161 Rn. 18).

Die Rechtsprechung hat hierzu Folgendes herausgearbeitet: Der Ersteher tritt ab dem Zuschlag in Bezug auf das Grundstück in die Rechtsstellung des Schuldners ein (BGH, Urteil vom 11. Oktober 2007 - IX ZR 156/06, Rn. 11 - juris; OLG Braunschweig, Urteil vom 11. Mai 2018 - 9 U 18/17, Rn. 29 - juris). Er ist fortan als (weiterer) Beteiligter des Zwangsverwaltungsverfahrens im Sinne des § 154 ZVG anzusehen ist (BGH, Urteil vom 11. Oktober 2007 - IX ZR 156/06, Rn. 11 - juris; OLG Braunschweig, Urteil vom 11. Mai 2018 - 9 U 18/17, Rn. 29- juris), tritt aber nicht anstelle des Schuldners in das Verfahren ein (Haarmeyer/Hintzen, Zwangsverwaltung, 7. Aufl. 2021, ZVG § 161 Rn. 30) und wird nicht dessen Rechtsnachfolger (Böttcher/Keller, 7. Aufl. 2022, ZVG § 161 Rn. 18). Vertragliche Beziehungen zwischen dem Ersteher und dem Zwangsverwalter werden hierdurch nicht begründet (BGH, Urteil vom 11. Oktober 2007 - IX ZR 156/06, Rn. 11 - juris; OLG Braunschweig, Urteil vom 11. Mai 2018 - 9 U 18/17, Rn. 29 - juris). Mit dem Zuschlag entsteht zwischen dem Ersteher und dem Zwangsverwalter allerdings ein gesetzliches Schuldverhältnis (OLG Braunschweig, Urteil vom 11. Mai 2018 - 9 U 18/17; vgl. auch BGH, Urteil vom 11. Oktober 2007 - IX ZR 156/06., Rn. 22 - juris: „Sonderrechtsbeziehung mit treuhänderischem Charakter“ hinsichtlich nicht verbrauchter Nebenkostenvorauszahlungen). In entsprechender Anwendung von § 667 BGB hat der Verwalter daher Nutzungen, die er bis zur Aufhebung der Zwangsverwaltung noch vereinnahmt, an den Ersteher herauszugeben (BGH, Urteil vom 11. Oktober 2007 - IX ZR 156/06, Rn. 14 - juris, OLG Braunschweig, Urteil vom 11. Mai 2018 - 9 U 18/17, Rn. 30 - juris). Denn ab dem Zuschlag gebühren diese gemäß § 56 S. 2 ZVG dem Ersteher (BGH, Urteil vom 11. Oktober 2007 - IX ZR 156/06, Rn. 13 - juris; BGH, Urteil vom 11. August 2010 - XII ZR 181/08, Rn. 15 - juris; Stöber/Drasdo, 23. Aufl. 2022, ZVG § 161 Rn. 49; Haarmeyer/Hintzen, Zwangsverwaltung, 7. Aufl. 2021, ZVG § 161 Rn. 28).

b)

Die bisher ungeklärte Frage (Schmidberger, NZI 2017, 479, 481), ob eine Haftung des die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers für die Vergütungsforderungen des Verwalters für den Zeitraum nach dem Zuschlag fortbesteht, oder ob - wie die Berufung geltend macht - insoweit alleine der Ersteher heranzuziehen ist, beantwortet der Senat im ersteren Sinne.

aa)

In der rechtlichen Literatur ist diese Frage allerdings umstritten.

Nach Mayer, Rpfleger 1994, 101, 103 und Drasdo, in: Stöber, 23. Aufl. 2022, ZVG § 161 Rn. 57 gehört die Vergütung des Zwangsverwalters in dem Zeitraum nach dem Zuschlag zu den Lasten des Grundstücks, die vom Zeitpunkt des Zuschlags an gem. § 56 S. 2 ZVG alleine der Ersteher zu tragen habe. Der Ersteher sei nicht schutzbedürftig, da er bei der Abgabe des Meistgebotes gewusst habe, dass er ein zwangsverwaltetes Objekt erwerbe (Mayer, Rpfleger 1994, 101, 102).

Die überwiegende Gegenauffassung (Merz, in: BeckOK ZVG, 15. Ed. 1.11.2024, ZVG § 161 Rn. 54ff.; Engels, in: Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG - Kommentar, 16. Auflage 2020, § 161 ZVG, Rn. 62.1; Böttcher/Keller, ZVG, 7. Aufl. 2022, § 161 Rn. 47; Eickmann/Böttcher, Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsrecht, 3. Auflage 2013, S. 383; Schmidberger, in: Schneider, ZVG, 1. Auflage 2020, § 161 ZVG, Rn. 67) lehnt eine Haftung des Erstehers ab. Zwar erscheine es konsequent, den Ersteher zu beteiligen, dem auch die Erträge aus dem Grundstück zufließen würden, getreu dem Grundsatz, wer den Nutzen habe, der müsse auch die Kosten hierfür tragen. Eine Rechtsgrundlage hierfür sei aber nicht gegeben (Merz, in: BeckOK ZVG, 15. Ed. 1.11.2024, ZVG § 161 Rn. 54). Eine Anwendung des § 56 ZVG sei abzulehnen, da dieser nicht das Verhältnis zum Zwangsverwalter, sondern zum Vollstreckungsschuldner regele und der dortige Lastenbegriff die Vergütung des Zwangsverwalters nicht erfasse (Merz, in: BeckOK ZVG, 15. Ed. 1.11.2024, ZVG § 161 Rn. 54.2). Die Zwangsverwaltung richte sich nur gegen den Schuldner, nur er sei Partei im Verfahren, nicht aber der Ersteher (Böttcher/Keller, ZVG, 7. Aufl. 2022, § 161 Rn. 47). Gem. § 94 ZVG könne der Verwalter seine Vergütung lediglich im Rahmen der Sicherungsverwaltung vom Ersteher verlangen (Engels, in: Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG - Kommentar, 16. Auflage 2020, § 161 ZVG, Rn. 62.1).

bb)

In der Rechtsprechung (LG Berlin, Beschluss vom 6. Dezember 1989 - 81 T 800/89; AG Mönchengladbach-Rheydt, Urteil vom 28. Februar 2007 - 20 C 436/06 ; AG Heilbronn, Beschluss vom 8. Oktober 2020 - 2 L 12/17) ist die - soweit ersichtlich obergerichtlich nicht entschiedene - Rechtsfrage bisher einhellig dahingehend beantwortet worden, dass für den Zeitraum zwischen Zuschlag und Aufhebung Vergütungsansprüche des Zwangsverwalters gegenüber dem Ersteher nicht bestehen und, falls die Masse erschöpft ist, den betreibenden Gläubiger treffen können.

Die verlängerte, über den Zeitpunkt des Zuschlags hinausgehende Verwaltung beziehe sich nicht auf den Ersteher, sondern allein auf den Schuldner. Der Ersteher unterliege nicht der Zwangsverwaltung, gegen ihn richte sich auch nicht der Vollstreckungstitel. Der Ersteher dürfe deshalb über den Inhalt des Zuschlagsbeschlusses hinaus nicht belastet werden und sei zu behandeln wie bei einer Versteigerung ohne gleichzeitige Zwangsverwaltung (LG Berlin, Beschluss vom 6. Dezember 1989 - 81 T 800/89; AG Mönchengladbach-Rheydt, Urteil vom 28. Februar 2007 - 20 C 436/06). Da für den Ersteher grundsätzlich kein rechtliches Interesse an der Fortdauer der Zwangsverwaltung bestehe und er auch keine rechtliche Möglichkeit habe, diese zu beenden, dürfe ihm hieraus kein Nachteil erwachsen. Nach den allgemeinen Grundsätzen der Zwangsvollstreckung müsse vielmehr stets der Gläubiger das Kostenrisiko für die Durchführung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen tragen (AG Heilbronn, Beschluss vom 8. Oktober 2020 - 2 L 12/17). Das zwischen dem Ersteher und dem Zwangsverwalter mit dem Zuschlag zustande kommende gesetzliche Schuldverhältnis sei kein entgeltliches (AG Mönchengladbach-Rheydt, Urteil vom 28. Februar 2007 - 20 C 436/06; AG Heilbronn, Beschluss vom 8. Oktober 2020 - 2 L 12/17). Ein Anspruch gegen den Ersteher könne auch nicht aus § 56 ZVG hergeleitet werden, da § 56 ZVG nur originäre Pflichten erfasse, die dem Eigentumsübergang folgten. Hierunter falle die gesondert laufende Zwangsverwaltung nicht. Eine Analogie zu § 94 ZVG komme ebenfalls nicht in Betracht (AG Heilbronn, Beschluss vom 8. Oktober 2020 - 2 L 12/17).

cc)

Der Senat schließt sich der in der Rechtsprechung und Literatur überwiegend vertretenen Auffassung an. Es besteht kein rechtlicher Grund, die (subsidiäre) Haftung des die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers für den Zeitraum nach dem Zuschlag auszuschließen.

(1)

Ein Haftungsausschluss lässt sich entgegen der Ansicht der Berufung nicht aus Parallelen der verlängerten Zwangsverwaltung zur gesetzlichen Verwaltung nach § 94 ZVG herleiten, die - insoweit vergleichbar - ebenfalls dem Zuschlag nachfolgt.

Der BGH hat zur Vergütungshaftung bei der gesetzlichen Verwaltung nach § 94 ZVG in seiner Leitentscheidung vom 26.02.2015 - IX ZR 172/14 festgestellt, dass dem Verwalter ein Vergütungsanspruch nur gegen den Ersteher und nicht auch gegen den antragstellenden Gläubiger zusteht, wenn nach dem Zuschlag eine gesetzliche Verwaltung gem. § 94 Abs. 1 ZPO (sog. Sicherungsverwaltung) angeordnet wird. Eine (Ausfall-)Haftung des antragstellenden Gläubigers für die Vergütung des Sicherungsverwalters finde insoweit mangels einer gesetzlichen Grundlage nicht statt (BGH, aaO, Rn. 18 -, juris). Der Tatbestand des § 94 Abs. 1 Satz 1 ZVG gestatte nicht, den Antragsteller mit den Kosten der Vergütung des Verwalters zu belasten. Da die Verwaltung nach dem Wortlaut des Gesetzes „für Rechnung des Erstehers" erfolge, habe allein dieser die Verwaltervergütung zu begleichen. Ein Anspruch gegen sonstige an dem Versteigerungsverfahren Beteiligte scheide deshalb aus (BGH, aaO, Rn. 19 -, juris). Vielmehr billige § 94 Abs. 1 Satz 1 ZVG dem Verwalter einen Vergütungsanspruch ausschließlich gegen den Ersteher zu (BGH, aaO, Rn. 23 -, juris). Der Ausschluss einer Kostentragungspflicht des Antragstellers führe weder für den Verwalter noch für den Ersteher zu einer unzumutbaren wirtschaftlichen Belastung (BGH, aaO, Rn. 22 -, juris). Der Verwalter könne zur Wahrung seiner Interessen die Übernahme des Amtes von einer Vorschusszahlung seitens des Antragstellers abhängig machen (§§ 94 Abs. 2, 155 Abs. 3, 161 Abs. 3 ZVG) und damit sein Ausfallrisiko wirksam begrenzen (BGH, aaO, Rn. 23 -, juris). Für den Ersteher sei es hinnehmbar, als Nutznießer der gerichtlichen Verwaltung (§ 56 S. 2 ZVG) gemäß § 94 Abs. 1 S.1 ZVG ihre Kosten zu übernehmen. Auch wenn die Verwaltung keine die Kosten deckenden Erträge abwerfe, liege eine unzumutbare Belastung nicht vor, weil der Ersteher imstande sei, die Verwaltung jederzeit durch Zahlung oder Hinterlegung des Meistgebots zu beseitigen. Durch diese Möglichkeit sei der Ersteher auch wirksam dagegen geschützt, dass die gerichtliche Verwaltung nach § 94 Abs. 1 S. 1 ZVG durch einen ohne sachlichen Grund ihm gegenüber besonders misstrauischen Beteiligten beantragt werde (BGH, aaO, Rn. 24 - juris).

Auf die streitgegenständliche Konstellation der verlängerten Zwangsverwaltung lassen sich diese Erwägungen nicht übertragen. So findet sich eine § 94 Abs. 1 S. 1 ZVG entsprechende Regelung, dass die (verlängerte) Zwangsverwaltung nach Zuschlag „für Rechnung des Erstehers“ erfolgt, und somit Ansprüche gegen weitere Verfahrensbeteiligte ausgeschlossen sind, im ZVG gerade nicht. Vielmehr ist für die Zwangsverwaltung eine Haftung des betreibenden Gläubigers als Ausfluss der Vorschussregelungen gem. §§ 155 Abs. 1 und 3, 161 Abs. 3 ZVG allgemein anerkannt, wenn der Zwangsverwalter seine Vergütung aus der verwalteten Masse nicht oder nicht mehr entnehmen kann (BGH, Urteil vom 18. April 2013 - IX ZR 109/12, Rn. 7 - juris; BGH, Urteil vom 17.06.2004 - IX ZR 218/03, Rn. 13 ff.; OLG Hamm, Urteil vom 15.11.1990 - 27 U 96/90, BeckRS 1990, 4718; Engels in: Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG - Kommentar, 16. Auflage 2020, § 152a ZVG, Rn. 133; Stöber/Drasdo, 23. Aufl. 2022, ZVG § 153 Rn. 3). In Abgrenzung dazu leitet der BGH im Rahmen der Sicherungsverwaltung aus den gem. § 94 Abs. 2 ZVG ebenfalls anwendbaren Regelungen über den Vorschuss in §§ 155 Abs. 3, 161 Abs. 3 ZVG gerade keine Haftung des antragstellenden Gläubigers her, da dies der Tatbestand des § 94 Abs. 1 S. 1 ZVG („für Rechnung des Erstehers“) nicht gestatte und daher eine gesetzliche Haftungsgrundlage fehle (BGH, Urteil vom 26. Februar 2015 - IX ZR 172/14, Rn. 18f. -, juris). Das Gesetz sieht danach bei Zwangsverwaltung und Sicherungsverwaltung unterschiedliche Haftungsregime für die Verwaltervergütung vor.

Die Regelung des § 94 Abs. 1 ZVG kann auch nicht analog angewendet werden. Eine Analogie ist nur zulässig, wenn das Gesetz eine planwidrige Regelungslücke enthält, die Lücke sich also aus dem unbeabsichtigten Abweichen des Gesetzgebers von seinem dem konkreten Gesetzgebungsverfahren zu Grunde liegenden Regelungsplan ergibt. Darüber hinaus muss der zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher Hinsicht soweit mit dem vom Gesetzgeber geregelten Tatbestand vergleichbar sein, dass angenommen werden kann, der Gesetzgeber wäre bei einer Interessenabwägung, bei der er sich von den gleichen Grundsätzen hätte leiten lassen wie beim Erlass der herangezogenen Norm, zum gleichen Abwägungsergebnis gekommen (st. Rspr., z.B. BGH, Urteil vom 26. Februar 2015 - IX ZR 172/14, Rn. 31 -, juris; BGH, Urteil vom 4. Dezember 2014 - III ZR 61/14, Rn. 9 -, juris).

Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht gegeben. Es fehlt an einer vergleichbaren Interessenlage zwischen Sicherungsverwaltung und verlängerter Zwangsverwaltung. Dies folgt bereits aus der unterschiedlichen Zielrichtung von Zwangs- und Sicherungsverwaltung. Die Sicherungsverwaltung ist keine Sonderform der Zwangsverwaltung nach Zuschlag. Die Anordnung nach § 94 Abs. 1 S. 1 ZVG begründet gerade keine Zwangsverwaltung, sondern beschränkt sich als gegen den Ersteher gerichtete Verwaltung auf eine Sicherungsmaßregel. Ihr Zweck erschöpft sich darin, das Grundstück einschließlich des mitversteigerten Zubehörs vorläufig zu sichern und in dem zum Zeitpunkt des Zuschlags gegebenen Zustand zu erhalten (BGH, Urteil vom 26. Februar 2015 - IX ZR 172/14, Rn. 16 - juris). Der primäre Zweck des Zwangsverwaltungsverfahrens besteht dagegen darin, den Gläubiger wegen seiner Geldforderung aus den Erträgen der Nutzungen zu befriedigen (BeckOK ZVG/Bäuerle, 15. Ed. 1.11.2024, ZVG § 146 Rn. 2; Depré in: Depré, ZVG, 3. Auflage 2024, § 146 ZVG, Rn. 1; Engels in: Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG - Kommentar, 16. Auflage 2020, § 146 ZVG, Rn. 1). Diese grundverschiedene Zielrichtung kommt auch darin zum Ausdruck, dass die Sicherungsverwaltung nach der Zuschlagserteilung gerade gegenüber dem Ersteher angeordnet ist, die Zwangsverwaltung jedoch gegenüber dem Schuldner (vgl. OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 4.11.2016 - 13 U 111/16, Rn. 51 -, juris).

Maßgebliche Unterschiede zwischen Sicherungsverwaltung und Zwangsverwaltung bestehen des Weiteren darin, dass der Ersteher die Voraussetzungen für die Anordnung einer Sicherungsverwaltung selbst geschaffen hat, indem er das Meistgebot nicht (vollständig) aufgebracht hat. Das Zwangsverwaltungsverfahren besteht hingegen völlig unabhängig von dem Verhalten des Erstehers. Auch hat der Ersteher es bei der Sicherungsverwaltung in der Hand, diese jederzeit durch Zahlung oder Hinterlegung des Meistgebotes zu beenden. Eine vergleichbare Sachlage ist bei der verlängerten Zwangsverwaltung nicht gegeben. Hier vermag der Ersteher die Dauer der Verwaltung rechtlich nicht zu beeinflussen. Die Schutzbedürftigkeit des Erstehers ist aus diesen Gründen bei der verlängerten Zwangsverwaltung größer als bei der Sicherungsverwaltung. Danach sind auch die Billigkeitserwägungen, die der BGH in seinem Urteil vom 26. Februar 2015 - IX ZR 172/14, Rn. 24 (juris), angestellt hat, auf die verlängerte Zwangsverwaltung nicht übertragbar.

(2)

Ein Ausschluss der Gläubigerhaftung ergibt sich auch nicht aus der Regelung des § 56 S. 2 ZVG, wonach von dem Zuschlag dem Ersteher die Nutzungen des Grundstücks gebühren und er dessen Lasten zu tragen hat.

Dabei kann offenbleiben, ob der Vergütungsanspruch des Zwangsverwalters gem. §§ 152a, 153 Abs. 1 Hs. 1 ZVG überhaupt eine Last des Grundstücks im Sinne von § 56 S. 2 ZVG darstellt (dagegen ausdrücklich z.B. AG Heilbronn, Beschluss vom 8. Oktober 2020 - 2 L 12/17; Merz, in: BeckOK ZVG, 15. Ed. 1.11.2024, ZVG § 161 Rn. 54.2; vgl. zum Lastenbegriff des § 1047 BGB auch OLG Köln, Beschluss vom 14. 8. 1957 - 1 W 38/57, NJW 1957, 1769; MüKoBGB/Pohlmann, 9. Aufl. 2023, BGB § 1047 Rn. 6).

Denn § 56 ZVG regelt lediglich das Innenverhältnis von Ersteher und Vollstreckungsschuldner (OLG Düsseldorf, Urteil vom 23.12.2010 - 10 U 60/10; BeckOK ZVG/Gietl, 15. Ed. 1.11.2024, ZVG § 56 Rn. 7; Hintzen in: Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG - Kommentar; einschl. EGZVG und ZwVwV, 16. Auflage 2020, § 56 ZVG, Rn. 5; Stöber/Gojowczyk, 23. Aufl. 2022, ZVG § 56 Rn. 7a; Merz, in: BeckOK ZVG, 15. Ed. 1.11.2024, ZVG § 161 Rn. 54.2), nicht aber das Verhältnis zu Dritten.

Wer primär Schuldner von Lasten ist, richtet sich nach den Vorschriften über deren Entstehung (BeckOK ZVG/Gietl, 15. Ed. 1.11.2024, ZVG § 56 Rn. 7). Daher hat auch der BGH in der Entscheidung zur Sicherungsverwaltung (BGH, Urteil vom 26. Februar 2015 - IX ZR 172/14) die Vergütungsschuldnerschaft des Erstehers aus § 94 Abs. 1 ZVG hergeleitet und nicht (unmittelbar) aus § 56 S. 2 ZVG. Gem. §§ 155 Abs. 1 und 3, 161 Abs. 3 ZVG gehen die Vergütungsforderungen des Zwangsverwalters jedoch - wie dargestellt - primär zu Lasten der Masse bzw., soweit diese nicht ausreicht, zu Lasten des betreibenden Gläubigers.

Wenn man unterstellt, dass § 56 S. 2 ZVG die Kosten der (verlängerten) Zwangsverwaltung als „Last“ im Sinne der Regelung dem Ersteher zuweist, könnte danach allenfalls ein Ausgleichsanspruch des die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers gegen den Ersteher begründet sein, jedoch kein Haftungsausschluss gegenüber dem Zwangsverwalter. Ob ein derartiger Anspruch besteht, vermag der Senat offenzulassen.

(3)

Auch aus sonstigen Billigkeitserwägungen lässt sich - entgegen der Ansicht der Berufungsführer - ein Ausschluss der Gläubigerhaftung der Beklagten für die Vergütungsforderungen der Klägerin nicht herleiten.

Die Beklagte hat in Kenntnis ihres Haftungsrisikos gem. §§ 152a, 153 Abs. 1 Hs. 1, 155 Abs. 1 und 3, 161 Abs. 3 ZVG das Zwangsverwaltungsverfahren veranlasst und parallel dazu die Zwangsversteigerung betrieben, so dass es zur Konstellation der verlängerten Zwangsverwaltung kommen konnte. Durch dieses Vorgehen hat die Beklagte das Entstehen der streitgegenständlichen Vergütungsforderung ausgelöst. Es gibt danach keinen billigen Grund, die Haftung für die Vergütungsforderung alleine dem Ersteher aufzuerlegen und somit den Zwangsverwalter dessen Insolvenzrisiko auszusetzen. Es erscheint im Gegenteil zumutbar und billig, dass (jedenfalls auch) die Beklagte als betreibende Gläubigerin dem Verwalter für seine Vergütungsforderung haftet, soweit diese nicht aus der Masse zu decken ist.

Soweit die Berufungsführer meinen, nur bei Bestehen eines Ausgleichsanspruchs des Gläubigers gegenüber dem Ersteher könne es der Billigkeit entsprechen, einen Anspruch des Zwangsverwalters gegen den Gläubiger im Rahmen der verlängerten Zwangsverwaltung zu bejahen, vermag der Senat dem - jedenfalls in dieser Grundsätzlichkeit - nicht zu folgen. Denn auch, wenn ein solcher Anspruch nicht bestünde, rechtfertigte dies im maßgeblichen Verhältnis zwischen Zwangsverwalter und Gläubiger nicht ohne Weiteres, dem Zwangsverwalter das Insolvenzrisiko des Erstehers aufzubürden.

Ungeachtet dessen sind - auch wenn, was der Senat auch an dieser Stelle offenlassen kann, ein Ausgleichsanspruch der Beklagten nicht bestehen sollte - im vorliegenden Streitfall keine Umstände ersichtlich, die es gebieten würden, der Ersteherin die Kosten der verlängerten Zwangsverwaltung aus Billigkeitsgründen aufzuerlegen. Dies könnte man - abhängig von den Umständen des Einzelfalles - in Betracht ziehen, wenn der Ersteher gerade aufgrund der ihm aufgedrängten Zwangsverwaltung Vermögensvorteile erlangt hätte. Eine derartige Sachlage ist im vorliegenden Streitfall jedoch nicht dargetan. Nicht auszuschließen ist, dass die Ersteherin die ihr zustehenden Mieteinnahmen des zwangsverwalteten Objekts ohne Weiteres - insbesondere ohne besondere Kosten auszulösen - selbst hätte vereinnahmen können. Dann entspräche es kaum der Billigkeit, sie an den (aus ihrer Sicht unnötigen) Kosten der Zwangsverwaltung, deren Dauer sie nicht zu beeinflussen vermag, zu beteiligen.

Soweit der BGH zur gesetzlichen Verwaltung darauf hingewiesen hat, dass es folgerichtig sei, dem Ersteher, dem die Erträge der Verwaltung zugutekämen, auf der Grundlage des § 94 Abs. 1 S. 1 ZVG die Kosten der gerichtlichen Verwaltung allein aufzuerlegen (BGH, Urteil vom 26. Februar 2015 - IX ZR 172/14, Rn. 21 -, juris), erfolgte diese Erwägung erläuternd zu der durch das Gesetz ausdrücklich („für Rechnung des Erstehers") getroffenen Regelung (vgl. BGH, Urteil vom 26. Februar 2015 - IX ZR 172/14, Rn. 19, 34 -, juris). Nur wegen dieser abschließenden gesetzlichen Regelung in § 94 Abs. 1 S. 1 ZVG (vgl. BGH, Urteil vom 26. Februar 2015 - IX ZR 172/14, Rn. 19, 34 -, juris) kam zudem eine gemeinsame Haftung von Ersteher und betreibendem Gläubiger bei der Sicherungsverwaltung nicht in Betracht. Eine vergleichbare Regelung findet sich im Recht der Zwangsverwaltung jedoch nicht.

Soweit schließlich in der Literatur (Mayer, Rpfleger 1994, 101, 102) darauf hingewiesen wird, dass der Ersteher nicht schutzbedürftig sei, wenn und weil er bei der Abgabe des Meistgebotes gewusst habe, dass er ein zwangsverwaltetes Objekt erwerbe, kann dieses Argument allenfalls für das - hier, wie dargestellt, nicht entscheidungserhebliche - Bestehen einen Ausgleichsanspruch gegenüber dem Ersteher sprechen, nicht aber dafür, den betreibenden Gläubiger gegenüber dem Zwangsverwalter aus der Haftung zu nehmen.

3.

Die subsidiäre Haftung der Beklagten gem. §§ 155 Abs. 1 und 3, 161 Abs. 3 ZVG greift vorliegend ein, da die für die Vergütung des Zwangsverwalters haftende Masse erschöpft ist. Werthaltige Masse aus dem Zeitraum bis zum Zuschlag ist - unstreitig - nicht mehr vorhanden. Auf nach Zuschlag erwirtschafte Erträge kann der Zwangsverwalter nicht zugreifen.

In der verlängerten Zwangsverwaltung kommt es infolge des Zuschlags aufgrund der Regelung in § 56 S. 2 ZVG zur Bildung zweier getrennter Massen: Zunächst die „eigentliche Zwangsverwaltungsmasse“, die die Nutzungen aus der Zeit bis zum wirksamen Zuschlag erfasst. Daneben entsteht eine „Ersteher-Sondermasse“, in die die Nutzungen nach der Zuschlagswirksamkeit fallen (Begrifflichkeiten nach Eickmann/Böttcher, Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsrecht, 3. Auflage 2013, S. 383).

Die gem. § 155 Abs. 1 ZVG vorrangig für die Zwangsverwaltervergütung in Anspruch zu nehmenden Nutzungen des Grundstücks umfassen alleine die Erträge aus dem Zeitraum bis zum Zuschlag („eigentliche Zwangsverwaltungsmasse“).

Dem Wortlaut des § 155 Abs. 1 ZVG ist hierzu zwar Eindeutiges nicht zu entnehmen. Danach sind ohne nähere Differenzierung aus den Nutzungen des Grundstücks - hierunter fallen alle Bruttoeinnahmen, also insbesondere Mieten und Pacht (Stöber/Drasdo, 23. Aufl. 2022, ZVG § 155 Rn. 3; Depré in: Depré, ZVG, 3. Auflage 2024, § 155 ZVG, Rn. 2) - die Ausgaben der Verwaltung - hierzu gehört die Vergütung des Verwalters (OLG Hamm, Urteil vom 15.11.1990 - 27 U 96/90, BeckRS 1990, 4718; Stöber/Drasdo, 23. Aufl. 2022, ZVG § 155 Rn. 11b; BeckOK ZVG/Merz, 15. Ed. 1.11.2024, ZVG § 155 Rn. 12) - sowie die Kosten des Verfahrens vorweg zu bestreiten, mit Ausnahme derjenigen, welche durch die Anordnung des Verfahrens oder den Beitritt eines Gläubigers entstehen.

Aus der Systematik des Zwangsverwaltungsrechts ergibt sich jedoch, dass als „Nutzungen des Grundstücks“ im Sinne von § 155 ZVG nur die beschlagnahmten Nutzungen verstanden werden können (Stöber/Drasdo, 23. Aufl. 2022, ZVG § 155 Rn. 3), deren Verteilung die §§ 155 bis 160 ZVG regeln (Depré in: Depré, ZVG, 3. Auflage 2024, § 155 ZVG, Rn. 1). Die dem Ersteher zustehenden Nutzungen (§ 56 S. 2 ZVG) unterfallen jedoch nicht der Beschlagnahme. Allein demjenigen, der im Titel oder in der Klausel als Vollstreckungsschuldner namentlich benannt ist, werden gem. § 148 ZVG Verwaltung und Benutzung durch die Beschlagnahme des Grundstücks entzogen (BGH, Beschluss vom 14. 3. 2003 - IXa ZB 45/03, OLG Frankfurt, Urteil vom 4. November 2016 - 13 U 111/16, Rn. 55 -, juris). Das Zwangsverwaltungsverfahren läuft aber gerade nicht gegenüber dem Ersteher (OLG Frankfurt, Urteil vom 4. November 2016 - 13 U 111/16, Rn. 55-, juris). Der Aufhebungsbeschluss wirkt bei der verlängerten Zwangsverwaltung konstitutiv auf den Zuschlag zurück (BeckOK ZVG/Merz, 15. Ed. 1.11.2024, ZVG § 161 Rn. 43; Stöber/Drasdo, 23. Aufl. 2022, ZVG § 161 Rn. 19). Nur Nutzungen aus der Zeit vor dem Zuschlag bleiben beschlagnahmt (BGH, Urteil vom 11. August 2010 - XII ZR 181/08, Rn 15 -, juris; BeckOK ZVG/Merz, 15. Ed. 1.11.2024, ZVG § 161 Rn. 44, Stöber/Drasdo, 23. Aufl. 2022, ZVG § 161 Rn. 19; Knees in: Knees, Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, 8. Aufl. 2017, G. Zwangsverwaltung, Abschnitt XIV.). Der Zwangsverwalter verwaltet somit lediglich das Eigentum des Schuldners und nicht - bloß weil ein Zuschlag erfolgt ist - auch das Eigentum des Erstehers (Schmidberger, NZI 2017, 479, 480).

Auf die (nicht beschlagnahmten) Erträge des Grundstücks aus der Zeit nach dem Zuschlag - vorliegend ist aus diesem Zeitraum ein Überschuss in Höhe von 23.600,79 € vorhanden - darf der Zwangsverwalter und damit die hiesige Klägerin daher nach Aufhebung des Zuschlagsbeschlusses nicht zugreifen.

II.

Der Anspruch auf Verzinsung in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit ergibt sich gem. §§ 291, 288 Abs. 1 BGB. Da die Klage am 12.01.2023 zugestellt worden ist, besteht der Zinsanspruch in entsprechender Anwendung von § 187 Abs. 1 BGB ab dem 13.01.2023 (BGH, Urteil vom 10.10.2017 - XI ZR 555/16, BeckRS 2017, 131350, Rn. 21 a.E.).

C.

Die Kostenentscheidung ergeht entsprechend § 97 ZPO (vgl. Anders/Gehle/Göertz, 83. Aufl. 2025, ZPO § 101 Rn. 24).

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Zulassung der Revision erfolgt aufgrund der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache, § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO. Die Frage, wer die Vergütung des Verwalters in der verlängerten Zwangsverwaltung - die eine in der Vollstreckungspraxis häufig anzutreffenden Konstellation darstellt (vgl. Böttcher/Keller, 7. Aufl. 2022, ZVG § 161 Rn. 18) - schuldet, ist klärungsbedürftig, da zu ihr unterschiedliche Auffassungen vertreten werden und die Frage höchstrichterlich nicht geklärt ist (vgl. Musielak/Voit/Ball, 21. Aufl. 2024, ZPO § 543 Rn. 5a).