Oberlandesgericht Hamm, 22 U 117/23

Gründe

Die Parteien streiten über Schadensersatzansprüche nach Abschluss eines notariellen Kaufvertrags über das Grundstück X.-straße, L., das mit einem Einfamilienhaus bebaut ist. Bei diesem handelt es sich um ein Fertighaus der Fa. J. aus dem Jahr 1977.

Der Kläger und seine Ehefrau erwarben mit notariellem Kaufvertrag vom 04.02.2021, auf den wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird (Bl. 50 ff. der erstinstanzlichen Akte, im Folgenden: d.A.), das mit einem Einfamilienhaus bebaute streitgegenständliche Grundstück von der Beklagten und deren zwischenzeitlich verstorbenen Ehemann. Es wurde von diesen unter Inanspruchnahme des Streithelfers als Makler zum Kauf angeboten. Dem Vertragsabschluss vorangegangen war eine Besichtigung, die am 04.01.2021 stattfand. An dieser nahmen der Kläger, die Zeugin P. und der Streithelfer teil. Der Inhalt der im Rahmen der Besichtigung geführten Gespräche ist zwischen den Parteien teilweise streitig.

Die Schlüsselübergabe erfolgte am 30.04.2021. Am 22.05.2021 zog die Familie des Klägers in das Haus ein.

Mit Schreiben vom 08.09.2022 forderte der Kläger die Beklagte zum Anerkenntnis der Haftung für Schäden und Aufwendungen dem Grunde nach bis zum 24.09.2022 auf. Hilfsweise wurde zudem der Rücktritt vom Kaufvertrag erklärt. Das Haus sei mangelhaft, da es mit krebserregenden Substanzen belastet sei. Des Weiteren bestehe innerhalb der Wohnräume eine extreme Geruchsbelastung. Die Beklagte wies die Forderung zurück.

Der Kläger hat erstinstanzlich behauptet, dass das streitgegenständliche Haus schadstoffbelastet sei. Dies habe eine Raumluftanalyse ergeben. In deren Rahmen seien Formaldehyd in einer den zulässigen Höchstwert für Luft in Innenräumen übersteigenden Höhe sowie Lindan festgestellt worden. Im November 2022 sei der Kläger aufgrund der Schadstoffbelastung mit seiner Familie aus dem Haus ausgezogen. Zudem liege eine erhebliche Geruchsbelastung vor. Diese Geruchsbelastung sei ihm erst im Anschluss an den Abschluss des Kaufvertrages aufgefallen. Es handele sich um einen spezifischen Geruch, der sämtlichen Kleidungsstücken anhafte. Der Kläger hat weiter behauptet, die Schadstoffbelastungen sowie die Geruchsbelästigung hätten bereits zum Zeitpunkt des notariellen Vertragsschlusses vorgelegen. Diese seien sowohl der Beklagten als auch dem Streithelfer bekannt gewesen. Eine etwaige Schadstoffbelastung sei im Rahmen der Besichtigung am 04.01.2021 nicht thematisiert worden.

Die Beklagte und der Streithelfer haben erstinstanzlich behauptet, dass zu keinem Zeitpunkt eine Geruchs- oder eine Schadstoffbelastung gegeben gewesen sei. Der Streithelfer habe im Rahmen der Besichtigung zudem ausdrücklich darauf hingewiesen, dass es sich um ein J.-Haus handele. Er habe darauf aufmerksam gemacht, dass es schadstoffbelastete Objekte dieser Firma gab oder gibt. Er habe erklärt, dass die Fa. J. Anfang der 1970er Jahre in die Kritik geraten sei, weil schadstoffbelastete Objekte aufgefallen seien. Die Fa. J. habe daraufhin die Bauweise geändert. Es sei vermehrt darauf geachtet worden, dass keine Schadstoffe aus den verwendeten Bauprodukten austreten würden. Das Kaufobjekt im vorliegenden Fall sei in den späteren 1970er Jahren erbaut worden, sodass davon ausgegangen werde, dass alles in Ordnung sei.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Ein Schadensersatzanspruch auf Ersatz der Sanierungskosten folge nicht aus kaufrechtlicher Gewährleistung gemäß §§ 437 Nr. 3, 280 Abs. 1, 3, 281 Abs. 1 S. 1 BGB. Eine Mangelhaftigkeit des streitgegenständlichen Wohnhauses im Sinne des § 434 BGB in der maßgeblichen bis zum 31.12.2021 gültigen Fassung in Bezug auf die behauptete Geruchsbelästigung habe der Kläger nicht bewiesen. Hinsichtlich der vorgetragenen Schadstoffbelastung könne dahinstehen, ob diese einen Sachmangel begründete. Selbst in diesem Fall würde der zwischen den Parteien vereinbarte Haftungsausschluss zur Anwendung kommen. Aus diesen Gründen seien auch die weiteren mit der Klage geltend gemachten Ansprüche nicht gegeben.

Wegen der weiteren tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts inklusive der erstinstanzlichen Anträge der Parteien sowie der Begründung im Einzelnen wird auf das angefochtene Urteil Bezug genommen.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung des Klägers, mit der er – teilweise unter Änderung seiner erstinstanzlichen Anträge – unter Wiederholung und Vertiefung seines Vorbringens sein Klagebegehren weiterverfolgt. Er rügt eine fehlerhafte Rechtsanwendung des Landgerichts, da nicht die kaufrechtliche Gewährleistung, sondern die unterlassene Aufklärung rechtlich maßgeblich sei. Bei der unterlassenen Aufklärung handele es sich um eine negative Tatsache. Die Beklagte habe folglich substantiiert darzulegen, zu welcher Zeit und mit welchem Inhalt sie die offenbarungspflichtige Tatsache – die vom Kläger gerügten Mängel – konkret mitgeteilt habe. Hieran fehle es. Der Haftungsausschluss sei aufgrund Ziffer 2.5 des Kaufvertrages, der Verletzung einer Aufklärungsplicht durch den Streithelfer, dessen falscher Auskunft „es gebe bei dem Haus nichts zu beanstanden“ und fehlerhafter Angaben im Kaufvertag (Ausschluss der Haftung für Schadstoffe sowie Mitteilung, dass keine versteckten Mängel bekannt seien) unwirksam. Zudem habe das Landgericht wesentlichen Prozessstoff nicht berücksichtigt und sei zu Unrecht Beweisantritten des Klägers auf Vernehmung weiterer Zeugen sowie auf Einholung eines Sachverständigengutachtens nicht nachgekommen.

Der Kläger beantragt zuletzt,

unter Abänderung des am 11.09.2023 verkündeten Urteils des LG Paderborn – 4 O 343/22 –

die Beklagte zu verurteilen,

1. einen in das Ermessen des Gerichts zu stellenden Schadensersatz, mindestens aber € 178.500, nebst 5% Zins p.a. über dem Basiszinssatz aus € 83.000 seit dem 15.11.2022, aus € 3.082 seit dem 23.08.2023 sowie aus € 95.000 seit Rechtshängigkeit,

2. 219,70 € Laborkosten,

3. 1.561,42 € Renovierungskosten sowie

4. 5.002,76 € vorgerichtliche Anwaltskosten,

jeweils nebst 5% Zins p a über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit,

an den Kläger zu zahlen.

sowie

5. festzustellen, dass die Beklagte dem Kläger sämtlichen künftig entstehenden materiellen und immateriellen Schaden aus dem Verkauf des Grundstücks X.-straße in L. zu zahlen hat, soweit der Anspruch nicht auf einen Sozialversicherungsträger oder einen Dritten übergegangen ist.

Die Beklagten und der Streithelfer beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagten und der Streithelfer verteidigen unter Ergänzung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrags das angefochtene Urteil.

Der Senat hat die Parteien angehört sowie Beweis erhoben durch Einholung von Sachverständigengutachten der Sachverständigen D. sowie G. und einer Augenscheinseinnahme (Wahrnehmung einer Geruchsprobe) in der mündlichen Verhandlung. Zudem hat der Senat die Zeuginnen P., B. und F. sowie den Zeugen E. vernommen. Wegen des Inhalts der Parteianhörung wird auf den Berichterstattervermerk (Bl. 569 ff. der zweitinstanzlichen Akte, im Folgenden: GA) und wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme auf das Sitzungsprotokoll (Bl. 550 ff. GA), jeweils vom 27.01.2015, Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung hat keinen Erfolg. Das Landgericht hat zutreffend entschieden, dass die Klage zulässig, aber unbegründet ist.

Die Klage ist zulässig.

Der Klageantrag zu 1. ist hinreichend bestimmt im Sinne des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO.

Ein unbezifferter Zahlungsantrag ist zulässig und genügt den Anforderungen des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO, wenn die Bestimmung der Anspruchshöhe dem billigen Ermessen des Gerichts unterliegt. (vgl. etwa BeckOK ZPO/Bacher, 55. Ed. 1.12.2024, ZPO § 253 Rn. 60). Die nötige Bestimmtheit wird dadurch erreicht, dass die Berechnungs- und Schätzungsgrundlagen dargelegt und die Größenordnung der klägerischen Vorstellung, z.B. in Form eines Mindestbetrags, mitgeteilt werden (vgl. Zöller/Greger, Zivilprozessordnung, 35. Auflage 2024, § 253 ZPO, Rn. 14). Wird – wie vorliegend – der kaufvertragliche Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung (kleiner Schadensersatz) gemäß §§ 437 Nr. 3, 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB anhand der voraussichtlich erforderlichen, aber (noch) nicht aufgewendeten („fiktiven“) Mängelbeseitigungskosten bemessen, hat das Gericht eine Schadensermittlung nach den Grundsätzen des § 287 Abs. 1 ZPO vorzunehmen und insoweit zu prüfen, in welcher Höhe ein Schaden überwiegend wahrscheinlich ist (vgl. BGH, Urteil vom 11. März 2022 – V ZR 35/21, m.w.N.).

Es kann dahinstehen, ob für den Klageantrag zu 5. ein Feststellungsinteresse im Sinne des § 256 Abs. 1 ZPO gegeben ist. Dieses ist nur für ein stattgebendes Urteil echte Prozessvoraussetzung (vgl. etwa BGH, Urteil vom 10. Oktober 2017 – XI ZR 456/16, Rn. 16, beck-online). Die Feststellungsklage kann unabhängig von einem solchen Interesse als unbegründet abgewiesen werden, wenn die sachlichen Voraussetzungen hierfür vorliegen (vgl. BGH, Urteil vom 4. September 2019 – XII ZR 52/18, Rn. 44, beck-online). Dies ist vorliegend der Fall (siehe unten Ziffer 2.c.).

Die Klage ist unbegründet. Dem Kläger stehen die geltend gemachten Ansprüche unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu.

Dem Kläger stehen die mit dem Klageantrag zu 1. geltend gemachten Ansprüche auf fiktive Mängelbeseitigungskosten gemäß §§ 437 Nr. 3, 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB nicht zu.

aa.

Es kann dahinstehen, ob das streitgegenständliche Wohnhaus die von dem Kläger behaupteten Mängel einer Geruchsbelästigung sowie einer Schadstoffbelastung mit Formaldehyd und Lindan zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs aufgewiesen hat und es sich daher weder für die nach dem Vertrag vorausgesetzte (§ 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BGB a.F.) noch für die gewöhnliche Verwendung (§ 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2, S. 3 BGB a.F.) eignete. Es kann ebenfalls dahinstehen, ob der Beklagten hinsichtlich dieser Mängel für den Fall deren Vorliegens objektiv eine Aufklärungspflicht oblag (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 30. April 2003 – V ZR 100/02, Rn. 12, juris). Selbst wenn beides unterstellt wird, kann sich die Beklagte auf den zwischen den Parteien vereinbarten Haftungsausschluss gemäß Ziffer 2.5. des notariellen Kaufvertrags berufen.

(1)

Eine Beschaffenheitsvereinbarung bezogen auf die vorgenannten Mängel, die nicht vom Anwendungsbereich des Haftungsausschlusses des notariellen Kaufvertrags erfasst wäre, haben die Parteien nicht geschlossen (vgl. hierzu etwa BGH, Urteil vom 22. April 2016 – V ZR 23/15, juris). Eine solche hat – was jedoch Wirksamkeitsvoraussetzung wäre – überdies auch keinen Eingang in den notariellen Kaufvertrag gefunden (vgl. BGH, Urteil vom 06. November 2015 – V ZR 78/14, Rn. 18, beck-online).

(2)

Es kann ferner dahinstehen, ob Ziffer 2.5. des notariellen Kaufvertag dahingehend zu verstehen ist, dass dessen erstem Absatz der Vorrang vor dem zweiten Absatz gebührt.

Gemäß Absatz 1 sollte die Haftung der Beklagten wegen offener oder versteckter Sachmängel ausgeschlossen sein, wobei der Haftungsausschluss nicht bei schuldhafter Verletzung von Leben, Körper oder Gesundheit und bei grobem Verschulden, Vorsatz oder Arglist der Verkäuferpartei, ihres Vertreters oder Erfüllungsgehilfen gelten solle. Nach Absatz 2 haftete die Beklagte dagegen u.a. nicht – meinend: im gesetzlichen Mindestumfang – für Schadstoffe in und am Gebäude.

Selbst wenn der erste Absatz maßgeblich und dahingehend auszulegen wäre, dass die Beklagte – in Anlehnung an die Regelung des § 309 Nr. 7 BGB – hinsichtlich Verletzungen von Leben, Körper oder Gesundheit auch für einfache und im Übrigen für grobe Fahrlässigkeit einzustehen hätte, würde eine Haftung der Beklagten ausscheiden.

Beide Absätze setzten eine Kenntnis der Beklagten, zumindest in Form des Eventualvorsatzes, von den zu unterstellenden Mängeln oder bei bestehender Kenntnis eine nicht erfolgte oder unzureichende Aufklärung voraus. Diese Voraussetzungen liegen weder hinsichtlich einer Geruchsbelästigung noch einer Schadstoffbelastung mit Formaldehyd oder Lindan vor. Dies geht zulasten des Klägers, der die Darlegungs- und Beweislast dafür trägt, dass sich die Beklagte nicht auf den vereinbarten Haftungsausschluss berufen kann (vgl. BeckOK BGB/Faust, 72. Ed. 1.8.2024, BGB § 444 Rn. 24).

(a)

Der Kläger vermochte weder eine Kenntnis der Beklagten noch des Streithelfers von der behaupteten Geruchsbelästigung zu beweisen.

(aa)

Die Beklagte hat in Abrede gestellt, eine besondere Geruchsbelästigung in der Zeit, in der sie das Haus bewohnt hat, bemerkt zu haben. Dass es sich hierbei um eine unwahre Aussage handelt, hat der beweispflichtige Kläger nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht bewiesen.

Der Senat hat sich bei der Beweiswürdigung von folgenden Gesichtspunkten leiten lassen:

Für eine Kenntnis der Beklagten sprechen die persönliche Anhörung des Klägers sowie die Vernehmung der Zeugin P., die übereinstimmend bekundet haben, dass sie bereits nach einem Besuch nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags eine erhebliche Geruchsbelästigung festgestellt hätten. Diese habe sich nach Verlassen des Hauses dadurch gezeigt, dass der Geruch an der Kleidung angehaftet habe und allenfalls durch Waschen habe entfernt werden können. Anknüpfend hieran hat auch die Sachverständige D. ausgeführt, dass bei den von ihr im Dezember 2024 durchgeführten Messungen die Geruchsschwellen für Trichloranisole und Tetrachloranisole im Wohnzimmer, im Kinderzimmer Süd, im Kinderzimmer Südwest, im Schlafzimmer Nordwest und im Flur/der Diele überschritten worden seien. Diese Überschreitung der Geruchsschwelle habe nach ihrer Ansicht auch bereits vor dem Abschluss des gegenständlichen Kaufvertrags vorgelegen.

Gegen eine Kenntnis sprechen die Aussagen der Zeuginnen F. und B., die übereinstimmend bekundet haben, eine besondere Geruchsbelästigung im (ehemaligen) Haus der Beklagten nicht festgestellt zu haben. Beide Zeuginnen haben zudem bestätigt, die Beklagte, auch im Zeitraum des Kaufvertragsschlusses, besucht zu haben. Erstinstanzlich haben zudem die Zeugen K. sowie M. und I. ausgesagt, keine besonderen Gerüche wahrgenommen zu haben.

Der Senat kann letztlich offenlassen, ob einer der beiden Seiten bereits für sich genommen oder in der Gesamtschau vorzugswürdig ist. Ausschlaggebend für den Senat ist, dass die Sachverständige D. überzeugend ausgeführt hat, dass Menschen Gerüche unterschiedlich wahrnehmen. Es könne daher nicht ausgeschlossen werden, dass die Beklagte und ihr verstorbener Ehemann sowie die Zeuginnen F. und B. eine Geruchsbelästigung trotz deren Vorhandenseins nicht wahrgenommen haben. An der Fachkompetenz der Sachverständigen, die seit 1995 als Sachverständige tätig sowie Mitglied des Arbeitskreises für Innenraumschadstoffe des BvS ist und nach eigener Aussage jährlich 15-20 Häuser der gegenständlichen Art begutachtet, bestehen keine Zweifel. Die Beurteilung der Sachverständigen lässt sich zudem in Übereinstimmung bringen mit den Erkenntnissen des Senats aus einer Vielzahl von eingeholten Sachverständigengutachten, wonach olfaktorische Reize von Menschen höchst unterschiedlich wahrgenommen werden. Die von den Senatsmitgliedern im Termin zur mündlichen Verhandlung empfundenen Gerüche, die von den Materialproben aus dem streitgegenständlichen Haus ausgingen, waren nach dem Eindruck der Senatsmitglieder überdies nicht so außergewöhnlich intensiv und über alle Maßen unangenehm, als dass eine Nichtwahrnehmung durch die vorangehend angeführten Personen ausgeschlossen werden kann.

(bb)

Auch eine Zurechnung einer etwaigen Kenntnis des Zeugen E. scheidet aus. Beim Grundstückskauf ist dem Verkäufer gemäß § 166 Abs. 1 BGB (analog) zwar das Wissen desjenigen zuzurechnen, der Verhandlungsführer oder Verhandlungsgehilfe ist. Verhandlungsgehilfe ist, wer – wie vorliegend der Zeuge E. – im Rahmen der Vertragsanbahnung originär im Zuständigkeitsbereich des Verkäufers liegende Aufgaben für diesen übernimmt, insbesondere die Gespräche oder die Korrespondenz mit den Kaufinteressenten führt und die Besichtigungstermine leitet, also nicht nur weisungsgemäß etwaigen Kaufinteressenten das Haus aufschließt, um eine Besichtigung zu ermöglichen (vgl. Senat, Urteil vom 28. November 2022 – 22 U 28/22, Rn. 47, beck-online). Der Zeuge E. hat in Abrede gestellt, eine besondere Geruchsbelästigung bei seinen Besuchen in dem streitgegenständlichen Haus wahrgenommen zu haben. Indizien, die gleichwohl für eine Kenntnis des Zeugen sprechen, hat der Kläger nicht vorgetragen. Die vorstehenden Ausführungen der Sachverständigen D. über die unterschiedliche Wahrnehmung von Gerüchen gelten hier zudem entsprechend.

(b)

Eine Kenntnis der Beklagten von einer Schadstoffbelastung vermochte der Kläger ebenfalls nicht zu beweisen. Eine nach dem Hauptvorbringen des Klägers positive Kenntnis des Zeugen E. sowie eine nicht erfolgte und nach dem Hilfsvorbringen unzureichende Aufklärung durch diesen über die Schadstoffbelastung konnte der Senat ebenfalls nicht feststellen.

(aa)

Die Beklagte hat auch die Kenntnis einer Schadstoffbelastung in Abrede gestellt. Die Sachverständige D. hat im Rahmen ihrer Anhörung angegeben, zwar Formaldehyd in dem gegenständlichen Wohnhaus festgestellt zu haben, die dort vorhandene Konzentration sei allerdings nicht geruchlich wahrnehmbar gewesen. Dass eine Belastung mit Lindan, insoweit hat die Sachverständige lediglich eine Grenzwertüberschreitung im „Kinderzimmer Süd“ festgestellt, geruchlich wahrnehmbar gewesen wäre, hat die Sachverständige nicht bekundet.

Weitere Indizien, die für eine Kenntnis der Beklagten sprechen, hat der Kläger nicht vorgetragen.

(bb)

Auch wenn die Kenntnisse und das Verhalten des Zeugen E. in den Blick genommen werden, vermag der Kläger den Haftungsausschluss nicht zu überwinden.

Der Kläger kann sein Hauptvorbringen, der Zeuge E. habe positive Kenntnis von einer Schadstoffbelastung gehabt und über diese nicht aufgeklärt, nicht beweisen. Zwar lässt sich im Weiteren feststellen, dass der Zeuge eine Schadstoffbelastung für möglich hielt, dass eine Aufklärung über diese nicht erfolgt ist, steht jedoch nicht fest.

Die Beklagte und der Zeuge E. haben dessen positive Kenntnis einer Schadstoffbelastung in Abrede gestellt. Konkrete Anhaltspunkte, die für eine solche sprechen, ergeben sich aus dem Klägervortrag nicht. Die Ausführung, es sei davon auszugehen, dass der Zeuge E. aufgrund seiner Eigenschaft als Makler positiv von einer Schadstoffbelastung wusste, genügt insoweit nicht. Die Kenntnis der mangelbegründen Umstände muss im Einzelfall festgestellt und darf nicht durch wertende Überlegungen ersetzt werden (BGH, Urteil vom 22. April 2016 – V ZR 23/15, Rn. 21, beck-online).

Nach der Aussage des Zeugen E., dessen Inhalt sich der Kläger als für ihn günstiges Ergebnis der Beweisaufnahme konkludent zu eigen gemacht hat, hielt der Zeuge eine Schadstoffbelastung demgegenüber jedenfalls für möglich.

Der Zeuge E. hat ausgesagt, der Ehemann der Beklagten habe ihn darauf hingewiesen, dass das gegenständliche Haus zu den ersten der Serie gehöre, bei denen die Firma J. weitgehend auf Holzschutzmittel verzichtet habe. Aufgrund dieser Erläuterung sowie des Umstands, dass er – der Zeuge – keine besonderen Gerüche wahrgenommen habe, habe er keinen Anlass gehabt davon auszugehen, dass die Immobilie tatsächlich eine Schadstoffbelastung aufweise. Der Zeuge E. hat weiter ausgeführt, er habe bei jeder Besichtigung aber geäußert, dass bei dem Haus eine Schadstoffbelastung vorliegen und eine Sanierung erforderlich sein könnte. Dies habe darauf beruht, dass die von ihm durchgeführte Internetrecherche kein eindeutiges Ergebnis bezüglich der Schadstoffbelastung des gegenständlichen Hauses ergeben habe.

Dies lässt sich nur dahingehend verstehen, dass für den Zeugen eine Schadstoffbelastung nicht ausgeschlossen war. Zweifel am Inhalt dieser Aussage hat der Senat insoweit nicht. Zum einen hat der Zeuge nicht ausschließlich zu seinen Gunsten ausgesagt, da sich nur aufgrund dieser Aussage für ihn erst die Frage einer möglichen subjektiven Aufklärungspflicht stellte. Zum anderen sind Anhaltspunkte, dass der Zeuge entgegen seiner Aussage eine Schadstoffbelastung nicht für möglich hielt, nicht ersichtlich.

Dass eine infolge dieses Kenntnisstands erforderliche Aufklärung durch den Zeugen nicht erfolgt ist, hat der Kläger nicht bewiesen.

Zwar hat die Zeugin P. den klägerischen Vortrag bestätigt, wonach bei der Besichtigung mit dem Zeugen E. lediglich mitgeteilt worden sei, es handele sich um ein J.-Haus, ohne dass erörtert worden sei, was dies bedeute. Es sei lediglich über eine nicht vorhandene Feuchtigkeit im Keller informiert worden.

Dieser Aussage steht jedoch die vorgenannte Aussage des Zeugen E. entgegen, nach der er auf eine mögliche Schadstoffbelastung hingewiesen habe.

Der Senat kann nicht feststellen, dass der Aussage der Zeugin P. der Vorzug zu gewähren ist. Dies geht zulasten des beweisbelasteten Klägers. Beide Zeugen stehen zunächst im Lager der Partei, die sie benannt haben, und haben ein Interesse daran, dass die von ihnen unterstütze Partei im hiesigen Prozess obsiegt. Unabhängig hiervon vermag der Senat Unterschiede bezüglich der Glaubhaftigkeit der beiden Aussagen nicht festzustellen. Beide Zeugen haben nachvollziehbar die Geschehnisse im Rahmen der Besichtigung und die aus ihrer jeweiligen Perspektive erfolgte oder unterbliebene Aufklärung geschildert, ohne dass übertriebene Be- oder Entlastungstendenzen zu erkennen waren. Durchgreifende Zweifel an der Aussage des Zeugen E. bestehen nicht. Zwar waren dessen Angaben von Unsicherheit über die Zuverlässigkeit seiner Gedächtnisinhalte geprägt und schwankten bezüglich einiger Einzelheiten der Aufklärung. Er hat jedoch letztlich eindeutig ausgesagt, den Kläger aufgeklärt zu haben, da er bei jeder Besichtigung geäußert habe, dass bei dem Haus eine Schadstoffbelastung vorliegen und eine Sanierung erforderlich sein könnte.

Ein anderes Ergebnis ist auch nicht gerechtfertigt, wenn der (ausdrückliche) Hilfsvortrag des Klägers herangezogen wird.

Der Kläger hat sich hilfsweise den Inhalt der Aussage des Zeugen E. im Termin am 27.01.2025 zur Aufklärung der Käuferseite zu eigen gemacht. Dies war prozessual zulässig. Im Grundsatz darf sich eine Partei gegnerischen Vortrag auch dann hilfsweise zu eigen machen, wenn dieser dem eigenen Vortrag widerspricht, solange das Verhältnis der Behauptungen zueinander klargestellt ist und – wie vorliegend – nicht (objektiv) feststeht, dass die Hilfsdarstellung bewusst wahrheitswidrig abgegeben wurde. Dies gilt gleichermaßen, wenn sich die Partei ein ihr (vermeintlich) günstiges Ergebnis der Beweisaufnahme hilfsweise zu eigen macht (vgl. BGH, Urteil vom 30. Januar 2015 – V ZR 63/13, Rn. 11, beck-online).

Der Aussage lässt sich eine positive Kenntnis des Zeugen E. von einer Schadstoffbelastung – wie bereits dargelegt – nicht entnehmen, sondern lediglich, dass er eine solche für möglich hielt. Diesen Kenntnisstand hat der Zeuge nach seiner Aussage dem Kläger mitgeteilt. Hierdurch ist er seiner Aufklärungspflicht nachgekommen. Denn auf der Grundlage der Angaben des Zeugen musste dem Kläger deutlich geworden sein, dass mit dem Kauf der Immobilie ein gesundheitliches und nicht exakt eingrenzbares finanzielles Risiko im Hinblick auf möglicherweise notwendige Mangelbeseitigungsmaßnahmen eingegangen wird.

Aus den o.g. Schwankungen und Unsicherheiten der Aussage des Zeugen kann der Kläger im Rahmen seines Hilfsvorbringens nichts zu seinen Gunsten ableiten. Denn nur dann, wenn der zu eigen gemachte Sachvortrag in seiner Gesamtheit eine feststehend unzureichende, weil entstellende oder verharmlosende Aufklärung zum Inhalt hätte, läge eine Aufklärungspflichtverletzung vor. Eine solche lässt sich aber den Bekundungen des Zeugen nicht entnehmen, der danach klar und unmissverständlich den Kaufinteressenten und damit auch dem Kläger die mit dem Kauf der Immobilie in Verbindung stehenden Gefahren, auch in finanzieller Hinsicht, vor Augen geführt hat.

Ein Anspruch des Klägers auf Ersatz einer mangelbedingten Wertminderung gemäß §§ 311 Abs. 2, 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB besteht ebenfalls nicht.

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH besteht bei Vertragsverhandlungen keine allgemeine Rechtspflicht, den anderen Teil über alle Einzelheiten und Umstände aufzuklären, die dessen Willensentschließung beeinflussen könnten. Vielmehr ist grundsätzlich jeder Verhandlungspartner für sein rechtsgeschäftliches Handeln selbst verantwortlich und muss sich deshalb die für die eigene Willensentscheidung notwendigen Informationen auf eigene Kosten und eigenes Risiko selbst beschaffen. Allerdings besteht auch bei Vertragsverhandlungen, in denen die Parteien entgegengesetzte Interessen verfolgen, für jeden Vertragspartner die Pflicht, den anderen Teil über Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck des anderen vereiteln können und daher für seinen Entschluss von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er die Mitteilung nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise erwarten darf (vgl. BGH, Urteil vom 15. September 2023 – V ZR 77/22). Zwar muss bei Vertragsverhandlungen, in denen die Beteiligten entgegengesetzte Interessen verfolgen, nicht jeder Umstand, der für den anderen nachteilig sein könnte, offenbart werden. Macht der Verkäufer jedoch tatsächliche Angaben, die für den Kaufentschluss des anderen Teils von Bedeutung sein können, müssen diese richtig sein, und zwar auch dann, wenn eine Offenbarungspflicht nicht bestand (vgl. BGH, Urt. vom 15. September 2023 – V ZR 77/22).

Als Anknüpfungspunkt für eine vorvertragliche Aufklärungspflichtverletzung in Betracht kommen insoweit lediglich die Ausführungen des Zeugen E. im Senatstermin am 27.01.2025 zur Wertermittlung des streitgegenständlichen Grundstücks nebst Einfamilienhaus, die sich der Kläger prozessual wirksam zu eigen gemacht hat. Die Ausführungen belegen die Mitteilung unrichtiger tatsächlicher Angaben jedoch nicht.

Der Zeuge hat zunächst angegeben, dass eine Internetrecherche im Fall einer tatsächlichen Schadstoffbelastung Sanierungskosten von 80.000 € bis 90.000 € ergeben hätte. Er hat ferner ausgesagt, sich sicher zu sein, dem Kläger mitgeteilt zu haben, dass die Sanierungskosten bei der Wertermittlung (Bl. 288 ff. GA) berücksichtigt worden seien. Darauf angesprochen, dass die Differenz zwischen angegebenem Marktwert in der Wertermittlung von 264.000 € einerseits und Angebotspreis von 219.000 € andererseits nicht 80.000 € bis 90.000 € erreiche, hat der Zeuge zunächst angegeben, dass er sich dies nicht erklären könne. Sodann hat er darauf verwiesen, dass es noch eine zweite Wertermittlung gegeben habe, die einen Marktpreis von unter 200.000 € ausgewiesen habe. Er hat seine Aussage sodann dahingehend korrigiert, dass er sich „ziemlich sicher“ sei, dass er gegenüber dem Kläger geäußert habe, dass die Sanierungskosten bereits beim Angebotspreis berücksichtigt seien. Es verbleibt damit zum einen eine Ungewissheit dahingehend, ob die Sanierungskosten tatsächlich nicht vollständig in der Wertermittlung und / oder dem Angebotspreis enthalten waren. Zum anderen lässt sich nicht mit der erforderlichen Sicherheit feststellen, dass der Zeuge dem Kläger tatsächlich mitgeteilt hätte, die Sanierungskosten seien in der Wertermittlung und / oder dem Angebotspreis enthalten.

Da sich der für eine Aufklärungspflichtverletzung darlegungs- und beweisbelastete Kläger die Aussage, so wie sie von dem Zeugen getätigt wurde, zu eigen gemacht hat, gehen diese Unsicherheiten zu seinen Lasten.

Aus den Gründen zu Ziffer 2.a. stehen dem Kläger die mit den Klageanträgen zu 2. bis 5. geltend gemachten Ansprüche gemäß §§ 437 Nr. 3, 280 Abs. 1 und 3 BGB (Anträge zu Ziffer 2. und 4.), §§ 437 Nr. 3, 284 BGB (Antrag zu Ziffer 3.) sowie §§ 437 Nr. 3, 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB (zukünftige materielle Schäden) und §§ 437 Nr. 3, 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB (zukünftige immaterielle Schäden, jeweils Antrag zu 5.) ebenfalls nicht zu.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 97, 101 Abs. 1 ZPO. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision wird nicht zugelassen. Der Senat wendet die maßgebliche Rechtsprechung des BGH auf den vorliegenden Einzelfall an.