Oberlandesgericht Hamm, 22 U 18/22

Gründe

Mit der Klage verlangt der Kläger von dem Beklagten die Rückabwicklung zweier seiner Ansicht nach nichtiger Grundstückskaufverträge.

Ursprünglich war Frau B A Eigentümerin der hier streitgegenständlichen Grundstücke, bei denen es sich um Flächen in der Gemarkung C (Landwirtschaftsflächen Unland, G01, 10.454 qm, G02, 27.383 qm und Unland, G03, 23.106 qm) sowie in der Gemarkung D (Ackerland G04, 30.246 qm) handelt.

Frau A hatte von ihrem im Jahre 2009 vorverstorbenen Ehemann ein beträchtliches Vermögen geerbt, zu dem insbesondere umfangreicher Grundbesitz (bebaute sowie land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke), ein beträchtliches Barvermögen auf diversen Konten und Depots sowie die alleinige Inhaberschaft der A GmbH & Co. KG und der A Verwaltungs-GmbH gehörte.

Der Beklagte, ein langjähriger Bekannter der Eheleute A, war seit 1994 Pächter der hier streitgegenständlichen landwirtschaftlichen Flächen, die er im Sinne der Eheleute A bewirtschaftete.

Seit 1995 war der Kläger Steuerberater der Eheleute A. Das Mandat führte er auch nach dem Tode von Herrn A im Jahre 2009 zunächst weiter aus.

Mit Erbverträgen vom 10.02.2011 und 16.04.2011 (Anlagen K2 und K3), die Frau A u.a. mit dem Kläger schloss, setzte sie den Kläger zu ihrem Alleinerben ein.

In der Folgezeit kam es zu einem Zerwürfnis zwischen Frau A und dem Kläger, das im Jahre 2015 darin mündete, dass Frau A ihm das steuerrechtliche Mandat entzog.

Frau A wandte sich, ebenfalls im Jahre 2015, an den Beklagten, der zuvor bereits Interesse an dem Erwerb der von ihm gepachteten streitgegenständlichen Grundstücke gezeigt hatte, und bot ihm zunächst die landwirtschaftlichen Flächen C zum Kauf an. Sie einigten sich auf einen Verkaufspreis von 79.225,90 Euro (1,30 Euro pro Quadratmeter) und schlossen unter dem 07.10.2015 den notariellen Grundstückskaufvertrag vor dem Notar E in F (UR 511/2015, Anlage K4).

Einige Zeit später kam Frau A erneut auf den Beklagten zu und fragte ihn, ob er die ebenfalls von ihm gepachteten und bewirtschafteten Flächen in D (genannt „G“) von ihr erwerben wolle. Unter dem 27.04.2016 schlossen Frau A und er sodann vor dem Notar H in I einen notariellen Vertrag über den Verkauf des Grundstücks zu einem Preis von 39.319,80 Euro (1,30 Euro pro Quadratmeter) (UR 302/2016, Anlage K5).

Der Kläger erfuhr (jedenfalls) im Nachgang von den mit dem Beklagten geschlossenen Grundstückskaufverträgen und konfrontierte Frau A damit, dass die Vereinbarung eines Quadratmeterpreises unter 3,00 Euro ein „schlechtes Geschäft“ wäre. Frau A wollte jedoch an den Verträgen festhalten.

Die Erblasserin verstarb im Oktober 2018; im November 2018 wurde die Verfügung von Todes wegen vor dem Amtsgericht Plettenberg eröffnet (Anlage K1).

Unter dem 10.04.2020 erstellte der von dem Kläger zwischenzeitlich beauftragte Privatsachverständige J ein Gutachten über den Verkehrswert der streitgegenständlichen Grundstücke zum Zeitpunkt des jeweiligen Kaufvertrages (vgl. Anlage K6, K7). Am 13.09.2021 erstattete er, im Auftrag des Klägers, ein ergänzendes Gutachten, in dem er sich mit den Feststellungen des gerichtlichen Sachverständigen auseinandersetzte (Anlage K8). Er kam zu dem Ergebnis, dass der Verkehrswert der Flächen in „C“ 189.741,87 € und der Verkehrswert der Flächen in „D“ 198.216,60 € betrage. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Anlagen K6 (Bl. 82 ff. d.A.) – K8 (Bl. 847 ff. d.A.) Bezug genommen.

Vorgerichtlich forderte der Kläger den Beklagten zur Rückabwicklung der streitgegenständlichen Kaufverträge auf. Dies lehnte der Beklagte ab.

Der Kläger hat – unter Bezugnahme auf die Feststellungen des Sachverständigen J – behauptet, der Verkehrswert der beiden streitgegenständlichen Grundstücke habe bei Veräußerung weit über dem vereinbarten Kaufpreis gelegen. Er hat die Ansicht vertreten, dass in Anbetracht dieser erheblichen Wertdifferenzen im Hinblick auf beide vorgenannten Grundstückskaufverträge eine Äquivalenzstörung in einer Größenordnung vorliege, die zur Nichtigkeit der beiden Grundstückskaufverträge gem. § 138 BGB führe. Es liege ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Verkehrswert vor, sodass eine tatsächliche Vermutung dafür bestehe, dass der Beklagte im Zeitpunkt des Abschlusses der Kaufverträge jeweils eine verwerfliche Gesinnung gehabt habe. Deren Vorliegen habe der Beklagte nicht zu widerlegen vermocht.

Der Kläger hat beantragt,

1. den Beklagten zu verurteilen, das Eigentum an dem im Grundbuch des Amtsgerichts Plettenberg von D Blatt Bl01 eingetragenen Grundbesitz der Gemarkung C, Flur Fl01, Flurstück Flsk01, (Landwirtschaftsfläche, Unland, G01, 10.454 qm) sowie Flurstück Flsk02 (Landwirtschaftsfläche G02, 27.383 qm) und Flur Fl02, Flurstück Flsk03 (Landwirtschaftsfläche, Unland, G03, 23.106 qm) Zug-um-Zug gegen Zahlung eines Betrages in Höhe von 79.225,90 Euro an ihn aufzulassen und die Eintragung der Eigentumsänderung in das Grundbuch zu bewilligen und zu beantragen;

2. den Beklagten zu verurteilen, das Eigentum an dem im Grundbuch des Amtsgerichts Plettenberg von D Blatt Bl01 eingetragenen Grundbesitzes der Gemarkung D, Flur Fl03, Flurstück Flsk04 (Ackerland, G04, 30.246 qm) Zug-um-Zug gegen Zahlung eines Betrages in Höhe von 39.319,80 Euro an ihn aufzulassen und die Eintragung in das Grundbuch zu bewilligen.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er hat behauptet, dass die an die Erblasserin gezahlten Kaufpreise ortsüblich und angemessen gewesen seien. Zumindest seien er selbst und die Erblasserin davon im Zeitpunkt der jeweiligen Kaufvertragsschlüsse ausgegangen. Er – der Beklagte – und weitere Landwirte in der Umgebung hätten sowohl vor als auch nach Abschluss der hier streitgegenständlichen Kaufverträge vergleichbare Grundstücke zu ähnlichen Quadratmeterpreisen erworben. Eine verwerfliche Gesinnung habe er – der Beklagte – zum Zeitpunkt der Kaufvertragsabschlüsse nicht gehabt.

Nach Einholung eines gerichtlichen Verkehrswertgutachtens des Sachverständigen K, wegen dessen Einzelheiten auf Bl. 743 ff. d.A. Bezug genommen wird, hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Dem Kläger stehe gegenüber dem Beklagten kein Anspruch auf Rückabwicklung der streitgegenständlichen Grundstückskaufverträge zu. Es könne im Ergebnis dahinstehen, ob aufgrund der sachverständig festgestellten Verkehrswerte der streitgegenständlichen Grundstücke von einem besonders groben Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung ausgegangen werden müsse. Denn jedenfalls sei das Vorliegen einer verwerflichen Gesinnung beim Beklagten aufgrund der besonderen Umstände des Einzelfalles widerlegt. Wegen der erstinstanzlichen tatsächlichen Feststellungen und rechtlichen Ausführungen im Einzelnen wird auf das angefochtene Urteil Bezug genommen.

Mit der hiergegen eingelegten Berufung verfolgt der Kläger die erstinstanzlich gestellten Anträge unter Abänderung des angefochtenen Urteils weiter. Zur Begründung führt er aus, dass das Landgericht verkannt habe, dass die genannten Umstände keine besonderen, also atypisch gelagerten Umstände darstellten, die die tatsächliche Vermutung des Vorliegens einer verwerflichen Gesinnung zu erschüttern vermögen. Zudem habe das Landgericht – verfahrensfehlerhaft – den erstinstanzlich gestellten Antrag auf Einholung eines Ergänzungsgutachtens übergangen. Schließlich dokumentierten ärztliche Unterlagen aus dem Jahre 2015 (Anlage K11, Bl. 71 ff. GA II. Instanz, nachfolgend: GA), dass die Erblasserin unter gesundheitlichen Problemen gelitten habe, die dazu geführt hätten, dass sie nicht mehr mit Geld habe umgehen und insbesondere die Differenz zwischen den vereinbarten Kaufpreisen und dem wahren Wert der Grundstücke nicht habe erkennen können.

Der Beklagte verteidigt das erstinstanzliche Urteil unter Vertiefung seines erstinstanzlichen Vortrages und beantragt die Zurückweisung der gegnerischen Berufung. Er behauptet, die Erblasserin habe die streitgegenständlichen Kaufverträge in vollem Bewusstsein geschlossen und die Rechtsgeschäfte nach Information des Klägers über die dessen Meinung nach zu niedrigen Kaufpreise entsprechend § 141 BGB bestätigt.

Der Senat hat im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 20.10.2022 die Ehefrau des Beklagten zeugenschaftlich vernommen. Wegen des Inhalts der Aussage wird auf die Sitzungsniederschrift vom 20.10.2022 (Bl. 157 ff. GA) Bezug genommen. Wegen der Angaben der in der v.g. Sitzung angehörten Parteien wird auf den Inhalt des Berichterstattervermerks vom 20.10.2022 (Bl. 164 ff. GA) verwiesen.

II.

Die zulässige Berufung ist unbegründet.

Dem Kläger steht gegenüber dem Beklagten kein Anspruch auf Rückabwicklung der beiden streitgegenständlichen Grundstückskaufverträge (Rückzahlung des Kaufpreises Zug-um-Zug gegen Auflassung und Bewilligung der Eintragung des Klägers als Eigentümer im Grundbuch) zu.

Ein Anspruch des Klägers auf Rückabwicklung des Kaufvertrages vom 27.04.2016 betreffend Grundstück Gemarkung D aus §§ 1922 i.V.m. 812 Abs. 1 S. 1 1. Fall BGB besteht nicht, da der Kaufvertrag einen gültigen rechtlichen Grund für die an die Erblasserin geleistete Kaufpreiszahlung darstellt. Der Vertrag ist – entgegen der Ansicht des Klägers – nicht wegen Sittenwidrigkeit gemäß § 138 BGB nichtig.

Selbst wenn der Senat zugunsten des Klägers die Richtigkeit der Feststellungen des von ihm beauftragten Sachverständigen J in seinen Gutachten vom 10.04.2020 und 13.09.2021 unterstellt und davon ausgeht, dass der Verkehrswert der Flächen in D insgesamt 198.216,60 €, d.h. das knapp fünffache des vereinbarten Kaufpreises in Höhe von 39.319,80 Euro beträgt, fehlt es an den subjektiven Voraussetzungen einer Sittenwidrigkeit nach § 138 Abs. 1 BGB.

Das Vorliegen einer verwerflichen Gesinnung des Beklagten bei Kaufvertragsschluss ist nach dem Ergebnis der Anhörung der Parteien sowie der durchgeführten Beweisaufnahme im Berufungstermin zur Überzeugung des Senats widerlegt. Der Einholung eines ergänzenden Wertermittlungsgutachtens durch den gerichtlichen Sachverständigen bedurfte es daher nicht.

Im Einzelnen:

Nach dem in § 311 Abs. 1 BGB zum Ausdruck kommenden Grundsatz der Privatautonomie sind die Parteien eines Vertrages grundsätzlich frei darin, die Vertragsbedingungen auszuhandeln, auf die sie sich schließlich verständigen.

Die Vertragsfreiheit ist jedoch nicht grenzenlos gewährt; vielmehr ist ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, gemäß § 138 Abs. 1 BGB nichtig. Dies betrifft gemäß § 138 Abs. 2 BGB insbesondere ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen.

aa.

Dass die Erblasserin bei Kaufvertragsschluss unter einem solch schwerwiegenden Defekt im Sinne des § 138 Abs. 2 BGB gelitten hätte, ist von dem insoweit darlegungs- und beweispflichtigen Kläger weder hinreichend substantiiert vorgetragen worden noch aus der Akte ersichtlich.

Zwar beruft sich der Kläger – unter Bezugnahme auf das mit Anlage vorgelegte ärztliche Attest des Krankenhauses I vom 18.05.2015 (Anlage K11, Bl. 71 ff. G.A.), dessen Richtigkeit der Beklagte nicht bestritten hat – darauf, dass die Erblasserin zum Zeitpunkt des Abschlusses der Kaufverträge unter erheblichen „gesundheitlichen Problemen“ gelitten habe, die dazu geführt hätten, dass sie nicht mehr in der Lage gewesen sei, die wahren Werte der an den Beklagten veräußerten Flächen und insbesondere auch die Differenz zwischen diesem wahren Wert und dem jeweils vertraglich vereinbarten Kaufpreis zu erkennen.

Allerdings lässt sich dieser Vortrag nicht unter die Merkmale „Mangel an Urteilsvermögen“ oder „erhebliche Willensschwäche“ subsumieren.

Ein Mangel an Urteilsvermögen ist gegeben, wenn dem Betroffenen in erheblichem Maße die Fähigkeit fehlt, sich durch vernünftige Beweggründe leiten zu lassen (vgl. BGH, Urteil vom 23. 6. 2006 - V ZR 147/05, Rn. 28, beck-online). Dazu zählt insbesondere die Unfähigkeit, die für und gegen ein konkretes Rechtsgeschäft sprechenden Gründe zu erkennen und die beiderseitigen Leistungen vor diesem Hintergrund sachgerecht zu bewerten (vgl. BGH a.a.O. m.w.N.). Im Gegensatz zu der in § 138 Abs. 2 BGB ebenfalls aufgeführten erheblichen Willensschwäche, bei der der Betroffene die Tragweite des Rechtsgeschäfts durchschaut, sich aber wegen einer verminderten psychischen Widerstandsfähigkeit nicht sachgerecht verhalten kann, ist der von mangelndem Urteilsvermögen Betroffene nicht in der Lage, Inhalt und Folgen des Geschäfts richtig zu erkennen und einzuschätzen (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 65. Aufl., § 138 Rdnrn. 72f.). Dies wird häufig auf Verstandesschwäche, geringem Bildungsgrad oder hohem Alter beruhen. Kein Fall von mangelndem Urteilsvermögen liegt demgegenüber vor, wenn die Vertragspartei nach ihren Fähigkeiten zwar in der Lage war, die Vor- und Nachteile des Rechtsgeschäfts sachgerecht zu bewerten, diese Fähigkeiten vor dem Vertragsabschluss aber nicht oder nur unzureichend eingesetzt hat. Der Wuchertatbestand soll weder vor einer unrichtigen Einschätzung der Wirtschaftlichkeit eines Rechtsgeschäfts noch vor enttäuschten Spekulationen schützen (vgl. BGH a.a..O.; m.w.N.).

Nach diesen Maßstäben scheidet das Vorliegen einer erheblichen Willensschwäche schon deshalb aus, weil der Kläger nicht, jedenfalls nicht hinreichend substantiiert vorträgt, dass die Erblasserin eine verminderte psychische Widerstandsfähigkeit aufgewiesen habe, durch die sie sich nicht sachgerecht habe verhalten können. Zwar mag eine schwere Depression, unter der die Erblasserin gelitten haben soll, eine psychische Erkrankung darstellen. Dass und auf Grundlage welcher – über die vorgenannte Diagnose hinausgehender – Umstände die Erblasserin aber gerade im Falle der mit dem Beklagten abgeschlossenen Verträge nicht in der Lage gewesen sein soll, sich sachgerecht zu verhalten, trägt der Kläger nicht vor. Sein Vortrag, die Erblasserin habe „nicht mehr mit Geld umgehen“ können und Wertverhältnisse nicht zutreffend einschätzen können, erweist sich unter Berücksichtigung der oben dargelegten Maßstäbe als zu pauschal.

Entsprechendes gilt für das Merkmal des mangelnden Urteilsvermögens. Auch hierfür trägt der Kläger, außer der im vorgelegten Arztbrief gestellten Diagnosen (schwere Depression und Verdacht auf Demenz), keinerlei konkrete Umstände vor. Anhaltspunkte dafür, dass der Erblasserin die Fähigkeit fehlte, die Vor- und Nachteile des mit dem Beklagten geschlossenen, von seinem Inhalt her leicht durchschaubaren Grundstückskaufvertrags sachgerecht zu bewerten, zeigt der Kläger gerade nicht auf. Dass die Erblasserin die maßgeblichen wirtschaftlichen Parameter, insbesondere den Verkehrswert der Grundstücke, möglicherweise falsch eingeschätzt hat, lässt allein noch nicht auf einen Mangel an Urteilsvermögen i.S. des § 138 Abs. 2 BGB schließen und kann daher keine Grundlage für den Vorwurf eines nach dieser Norm sittenwidrigen Verhaltens bilden. Dabei ist zu sehen, dass die Erblasserin selbst auch nicht unerfahren im Hinblick auf die Veräußerung landwirtschaftlich genutzter Grundstücke war, da sie in der Vergangenheit – unstreitig – mehrere Grundstücksgeschäfte abgeschlossen hat und, auch noch zum Zeitpunkt des Abschlusses der streitgegenständlichen Kaufverträge, mit der Verwaltung land- und forstwirtschaftlicher Flächen sowie vermieteter Objekte betraut war.

bb.

Nichtig ist allerdings auch ein „ wucherähnliches Geschäft“ gemäß § 138 Abs. 1 BGB, wenn es nach seinem aus der Zusammenfassung von Inhalt, Beweggrund und Zweck zu entnehmenden Gesamtcharakter mit den guten Sitten nicht zu vereinbaren ist.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist dies, auch wenn der Wuchertatbestand des § 138 Abs. 2 BGB nicht in allen Voraussetzungen erfüllt ist, dann der Fall, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung objektiv ein auffälliges Missverhältnis besteht und außerdem mindestens ein weiterer Umstand hinzukommt, der den Vertrag bei Zusammenfassung der subjektiven und objektiven Merkmale als sittenwidrig erscheinen lässt (vgl. BGH, Urteil vom 19. Januar 2001 – V ZR 437/99 –, BGHZ 146, 298-310, Rn. 11). Dies ist insbesondere der Fall, wenn eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten hervorgetreten ist, weil er etwa die wirtschaftlich schwächere Position des anderen Teils bewusst zu seinem Vorteil ausgenutzt oder sich zumindest leichtfertig der Erkenntnis verschlossen hat, dass sich der andere nur unter dem Zwang der Verhältnisse auf den für ihn ungünstigen Vertrag eingelassen hat. Dem wirtschaftlichen Zwang zum Eingehen auf ungünstige Vertragsbedingungen stehen die in § 138 Abs. 2 BGB genannten Umstände in ihren Auswirkungen auf die freie Willensentschließung gleich. Es reicht daher aus, wenn sich der Begünstigte bewusst oder grob fahrlässig der Einsicht verschließt, dass der andere Teil den Vertrag nur aus Mangel an Urteilsvermögen oder wegen erheblicher Willensschwäche eingegangen ist (BGH, Urteil vom 24. Mai 1985, V ZR 47/84, WM 1985, 1269, 1270; vom 3. Juli 1992, V ZR 76/91, WM 1992, 1916, 1918; BGH, Urteil vom 19. Januar 2001 – V ZR 437/99 –, BGHZ 146, 298-310, Rn. 11).

Eine solche, auf die bewusste oder grob fahrlässige Ausnutzung eines den Vertragspartner in seiner Entscheidungsfreiheit beeinträchtigenden Umstandes bezogene verwerfliche Gesinnung ist dann zu vermuten, wenn das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besonders grob ist (BGH, Urteil vom 19. Januar 2001 – V ZR 437/99 –, BGHZ 146, 298-310, Rn. 12).

Ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, das ohne das Hinzutreten weiterer Umstände den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten erlaubt, liegt bei Grundstückskaufverträgen grundsätzlich ab einer Verkehrswertüber- oder -unterschreitung von 90% vor (BGH, Urteil vom 24. Januar 2014 – V ZR 249/12 –, juris (Rn. 8 m.w.N.); ebenso Senat, Urteil vom 13. November 2014 – 22 U 81/13 –, juris).

Hierbei sind die in dem Gesamtaufwand für den Erwerb enthaltenen Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Provisionen und Gebühren für Mietgarantie und Finanzierungsvermittlung nicht zu berücksichtigen, da diese nicht im Kaufpreis enthalten sind (vgl. Ziff. VIII des streitgegenständlichen notariellen Kaufvertrages, Anlage K5) (vgl. BGH, Urteil vom 26. Februar 2008 – XI ZR 74/06 –, juris Rn. 38).

Ausgehend von diesen Grundsätzen liegt – unter Zugrundelegung des durch den Sachverständigen J festgestellten Verkehrswerts – eine Verkehrswertüberschreitung von knapp 500 % vor, so dass ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung gegeben ist.

Damit ist zu vermuten, dass der Beklagte sich in verwerflicher Gesinnung zumindest leichtfertig der Erkenntnis verschlossen hat, dass sich die Erblasserin nur unter dem Zwang der Verhältnisse auf den für sie ungünstigen Vertrag eingelassen hat.

Diese Vermutung hat der Beklagte jedoch erschüttert. Der Beklagte hat das Vorliegen besonderer Umstände nachgewiesen, die – auch in Anbetracht des vom Senat als gegeben unterstellten, ganz erheblichen Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung und der aus diesem Grunde an eine Erschütterung der Vermutung zu stellenden besonderen Anforderungen – im vorliegenden Einzelfall zu der Feststellung führen, dass der Beklagte nicht mit verwerflicher Gesinnung gehandelt hat. Der sonst in solchen Fällen gerechtfertigte und bei Feststellung eines derart erheblichen Missverhältnisses auf der Hand liegende Schluss auf die den Vorwurf der Sittenwidrigkeit begründende verwerfliche Gesinnung des Beklagten lässt sich hier – aufgrund der besonderen Umstände des Falles – ausnahmsweise nicht ziehen.

Im Einzelnen:

aa.

Bei der Vermutung handelt sich um eine beweiserleichternde tatsächliche Vermutung, die vom Tatrichter im Bereich der Beweiswürdigung zu berücksichtigen ist. Der Schluss von dem besonders groben Äquivalenzmissverhältnis auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten leitet sich aus dem Erfahrungssatz her, dass außergewöhnliche Leistungen in der Regel nicht ohne Not oder einen anderen den Benachteiligten hemmenden Umstand zugestanden werden und der Begünstigte diese Erfahrung teilt (BGH, Urteil vom 29. Juni 2007 – V ZR 1/06 –, Rn. 18, juris). Die tatsächliche Vermutung kann durch besondere Umstände erschüttert sein und damit nicht die Schlussfolgerung auf eine verwerfliche Gesinnung eröffnen. Solche Umstände können sich namentlich aus sachgerechten, eine Übervorteilung regelmäßig ausschließenden Bemühungen zur Ermittlung eines den Umständen nach angemessenen Leistungsverhältnisses ergeben, wie etwa bei einem (fehlerhaften) Verkehrswertgutachten als Grundlage der Kaufpreisbemessung oder bei besonderen Bewertungsschwierigkeiten. Solche die Vermutung erschütternden Umstände werden, wenn sich der Begünstigte des besonders groben Missverhältnisses nicht bewusst ist, eher gegeben sein, als im Fall seiner Kenntnis. So ist etwa denkbar, dass den Vertragsparteien das Wertverhältnis der beiderseitigen Leistungen völlig gleichgültig war, weil der wirtschaftlich außergewöhnlich gut gestellte Erwerber ein Grundstück ohnehin erwerben wollte oder der Verkäufer kein Interesse am tatsächlichen Grundstückswert hatte. Die tatsächliche Vermutung für eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten kann darüber hinaus auch erschüttert dann sein, wenn sich die Vertragsparteien – auch ohne Vorliegen eines Wertgutachtens – in sachgerechter, eine Übervorteilung regelmäßig ausschließender Weise um die Ermittlung eines den Umständen nach angemessenen Leistungsverhältnisses bemüht haben (vgl. BGH, Urteil vom 19. Juli 2002 – V ZR 240/01 –, juris m.w.N.). Weiter kommen besondere Motive oder ein Affektionsinteresse in Betracht. Auch solche Umstände spielen für die Feststellung eines krassen Äquivalenzmissverhältnisses keine Rolle, erlangen aber für die Prüfung der subjektiven Seite der Sittenwidrigkeit Bedeutung (vgl. BGH, Urteil vom 19. Januar 2001 – V ZR 437/99 –, BGHZ 146, 298-310, Rn. 18 juris m.w.N.).

bb.

Zwar haben die Parteien unstreitig kein Verkehrswertgutachten eingeholt, das als Grundlage der Ermittlung eines angemessenen Leistungsverhältnisses hätte dienen können. Auch ist nicht ersichtlich, dass den Vertragsparteien das Wertverhältnis der beiderseitigen Leistungen völlig gleichgültig gewesen wäre. Der Beklagte hat vielmehr selbst vorgetragen, mit der Erblasserin Preisverhandlungen geführt zu haben.

Der Senat ist aber nach Anhörung der Parteien sowie Vernehmung der Zeugin M im Senatstermin davon überzeugt, dass die Kaufpreisfindung auf den gemeinsamen Wertvorstellungen der Kaufvertragsparteien beruhte und beide den vereinbarten Kaufpreis für angemessen hielten.

(1)

Zur Überzeugung des Senats steht fest, dass der Beklagte und die Erblasserin übereinstimmend als Kaufpreis für die streitgegenständlichen Flächen den Quadratmeterpreis zugrunde gelegt haben, den der Beklagte für den Erwerb der Flurstück Flsk05 und Flsk06 in D („Ackerland G04“) gemäß notariellem Kaufvertrag vom 05.09.2011 mit Frau L (Bl. 475 ff. d.A.) entrichtet hat. Der Senat ist davon überzeugt, dass es sich dabei um einen – aus Sicht der Kaufvertragsparteien – auf tragfähiger Grundlage ermittelten Kaufpreis handelte.

Im Einzelnen:

(a)

Dass die Kaufvertragsparteien den dem Kaufvertrag vom 05.09.2011 zugrunde liegenden Kaufpreis für die streitgegenständlichen Flächen zugrunde gelegt haben, steht fest aufgrund der insoweit übereinstimmenden, glaubhaften Angaben des Beklagten im Rahmen seiner persönlichen Anhörung im Senatstermin, die gestützt werden durch die – ebenso glaubhaften – Angaben seiner Ehefrau, der Zeugin M, im Rahmen ihrer Vernehmung.

Der Beklagte hat bekundet, dass die Erblasserin im Rahmen der mit ihr geführten Preisverhandlungen sowohl im Zusammenhang mit den im Jahre 2015 verkauften Flächen in der Gemarkung C als auch mit den im Jahre 2016 verkauften Flächen in D den Preis gefordert habe, den er – der Beklagte – im Jahre 2011 Frau L gezahlt habe. Die Erblasserin habe von dem im Jahre 2011 geschlossenen Grundstückskaufvertrag Kenntnis gehabt, weil er in direktem Zusammenhang mit dem Verkauf einer vormals im Eigentum der Erblasserin stehenden Fläche gestanden habe. Die Erblasserin habe im Jahre 2011 eine Fläche an die ortsansässige Firma N verkauft, die er – der Beklagte – zuvor von der Erblasserin gepachtet habe. Den Pachtvertrag habe man jedoch einvernehmlich aufgelöst, um den Verkauf der Fläche zu ermöglichen. Da er – der Beklagte – die Fläche fortan nicht mehr habe bewirtschaften können, habe er als Ausgleich die Flächen von Frau L erworben, was er der Erblasserin mitgeteilt habe.

Dass die Erblasserin im Jahre 2011 eine Fläche an die Firma N verkauft hat, hat der Kläger im Senatstermin unstreitig gestellt.

Die Zeugin M hat bestätigt, dass man bei Ermittlung des Kaufpreises für die streitgegenständlichen Flächen im Jahre 2015 und 2016 den im Jahre 2011 gezahlten Kaufpreis zugrunde gelegt habe.

Die Angaben des Beklagten und der Zeugin M zu den mit der Erblasserin geführten Kaufpreisverhandlungen sind glaubhaft. Dabei verkennt der Senat nicht, dass die Zeugin als Ehefrau des Beklagten ein persönliches Interesse an dem Ausgang des Rechtsstreits hat und ihr Erinnerungsbild durch die wiederholte Erörterung des streitgegenständlichen Beweisthemas getrübt und / oder verfälscht sein kann und die Angaben des nach § 141 ZPO angehörten Beklagten zwar in die richterliche Überzeugungsbildung gem. § 286 ZPO einbezogen werden dürfen (vgl. hierzu etwa BGH, Urt. v. 16.7.1998 – I ZR 32/96-; v. 9.10.1997 – IX ZR 269/96, jeweils unter juris.de), aber einer besonders kritischen Bewertung im Rahmen der richterlichen Tatsachenfeststellungen zu unterziehen sind.

Sowohl der Beklagte als auch die Zeugin M haben die Geschehnisse, insbesondere Zeitpunkt und Inhalt der mit der Erblasserin geführten Gespräche und Verhandlung betreffend den Abschluss der streitgegenständlichen Kaufverträge, detailliert wiedergeben und chronologisch einordnen können.

Die Zeugin M ist aus Sicht des Senats auch glaubwürdig. Es war ihr erkennbar daran gelegen, so detailliert wie möglich die damaligen Abläufe und ihre Rolle sowie ihre eigenen und die Überlegungen ihres Ehemannes bei Abschluss der Kaufverträge zu erklären. Die Zeugin war bemüht, deutlich zu machen, an welchen Gesprächen mit der Erblasserin sie selbst teilgenommen hat und welche Informationen sie lediglich vom Hörensagen ihres Mannes erfahren hat. Dass die Zeugin sich von der Vernehmungssituation teilweise erkennbar emotional herausgefordert sah, ist in Anbetracht des von ihr geschilderten Sachverhalts, insbesondere des Umstandes, dass sie und ihre Familie mit der Erblasserin viele Jahre persönlich bekannt waren und dass eine spätere gerichtliche Auseinandersetzung mit dem Kläger über die Veräußerung der streitgegenständlichen Flächen von den Kaufvertragsparteien gerade nicht gewollt war, nachvollziehbar und verständlich. Die Glaubwürdigkeit der Zeugin wird auch durch den während der Vernehmung gewonnenen persönlichen Eindruck begründet. Die Zeugin hinterließ sowohl nach ihrer Gestik und Mimik sowie ihrer Stimme als auch nach ihrem Antwortverhalten den Eindruck einer bodenständigen Oin, der es ersichtlich darum ging, die streitgegenständlichen Geschehnisse wahrheitsgemäß auf der Grundlage ihrer Erinnerungen zu schildern. Der Senat hat unter dem Eindruck der Einvernahme der Zeugin keinerlei Anlass, an der Wahrheit ihrer Aussage zu zweifeln.

Für die Richtigkeit der Angaben des Beklagten und der Zeugin M spricht schließlich auch der Umstand, dass der im Jahre 2011 mit Frau L vereinbarte Kaufpreis – 1,27 Euro pro qm – auf eine Nachkommastelle gerundet dem streitgegenständlichen Kaufpreis – 1,30 Euro pro qm – entspricht.

(b)

Dass es sich bei dem für die streitgegenständlichen Flächen zugrunde gelegten Kaufpreis um einen – aus Sicht sowohl der Erblasserin als auch des Beklagten – angemessenen und tragfähig ermittelten Kaufpreis handelte, steht für den Senat aufgrund einer Gesamtschau folgender Erwägungen fest:

(aa)

Zunächst steht aufgrund der insoweit übereinstimmenden Angaben des Beklagten und der Zeugin M fest, dass sich die Kaufvertragsparteien des Erfordernisses der Ermittlung eines angemessen Kaufpreises bewusst waren. Der Beklagte und die Zeugin M haben übereinstimmend bekundet, dass die Erblasserin sie vor Abschluss des ersten Kaufvertrages im Jahre 2015 von dem mit dem Kläger geschlossenen Erbvertrag in Kenntnis gesetzt habe. Daraufhin habe man einen Beratungstermin mit dem Notar E vereinbart, dem der Erbvertrag vorgelegt worden sei. Dieser habe nach Prüfung betont, dass die Erblasserin Grundstücke veräußern könne, sie allerdings darauf zu achten hätten, einen Kaufpreis zu vereinbaren, der sich an „vergleichbaren Verkehrswerten“ orientiere.

Diese Erwägung wird auch dadurch gestützt, dass die streitgegenständlichen Kaufverträge über landwirtschaftliche Flächen einer behördlichen Genehmigung der Landwirtschaftskammer NRW nach den Regelungen der GrdstVG bedurften. Dabei hat die Behörde im Rahmen des Genehmigungsverfahrens zwar grundsätzlich nicht die materiell-rechtliche Wirksamkeit des Grundstückskaufvertrages zu prüfen. Allerdings führt eine offensichtliche Nichtigkeit des Vertrages nach § 138 Abs. 1 BGB, die insbesondere in einem besonders groben Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung liegen kann, dazu, dass die Genehmigung weder erteilt noch versagt werden kann (vgl. BGH, Beschluss vom 3. Juni 1976 – V BLw 16/75 –, Rn. 15, juris; OLG Celle, Beschl. v. 16.9.2013 – 7 W 57/13, NJOZ 2014, 1006, beck-online m.w.N.). Auch vor diesem Hintergrund waren die Kaufvertragsparteien gehalten, sich um die Ermittlung eines angemessenen Wertverhältnisses auf tragfähiger Grundlage zu bemühen.

(bb)

Ausgehend hiervon ist plausibel und nachvollziehbar, dass die Kaufvertragsparteien sich bei Ermittlung eines angemessenen Kaufpreises an Grundstückskaufverträgen orientiert haben, die in der Vergangenheit über - aus ihrer Sicht - vergleichbare Flächen geschlossen worden sind.

Ausweislich der auf Seite 11 des Sachverständigengutachtens J vom 10.04.2020 (Anlage K7, Bl. 253 d.A.) abgebildeten Flurkarte grenzen die im Jahre 2011 von Frau L erworbenen Flurstück Flsk05 und Flsk06 im nord-westlichen Bereich direkt an das im Jahre 2016 erworbene Flurstück Flsk04 an. Alle vorgenannten Flurstücke sind dem „Ackerland G04“ zugehörig. Mag auch eine objektive Vergleichbarkeit der vorgenannten Flurstücke, die der Kläger bestritten hat, im vorliegenden Rechtsstreit nicht sachverständig festgestellt worden sein, so stützt doch der Umstand, dass es sich um benachbarte Flächen des „Ackerlands G04“ gehandelt hat, aus Sicht des Senats die Feststellung, dass jedenfalls die Kaufvertragsparteien von einer Vergleichbarkeit der Flurstücke und damit von einem angemessenen, auf tragfähiger Grundlage ermittelten Kaufpreis ausgegangen sind.

(cc)

Diese Annahme wird auch durch den – unstreitigen – Umstand belegt, dass an dem im Jahre 2011 geschlossenen Grundstückskaufvertrag die Pbank im S Kreis als Maklerin beteiligt war und – ausweislich des mit Anlage K4 (Bl. 485 d.A.) vorgelegten Objektsnachweises – eine von der Kaufpreishöhe abhängige Courtage erhalten hat, die bei Abschluss des Kaufvertrages fällig werden sollte. Da die Maklerin damit ein eigenes Interesse am Abschluss eines – wirksamen – Kaufvertrages hatte, durfte der Beklagte davon ausgehen, dass die Flurstück Flsk05 und Flsk06 im Jahre 2011 zu einem angemessenen Preis angeboten worden sind und er sie zu einem angemessenen Preis erworben hat.

(dd)

Zudem steht aufgrund der insoweit ebenfalls übereinstimmenden Angaben des Beklagten und der Zeugin M zur Überzeugung des Senats fest, dass sich der Beklagte vor Abschluss des ersten notariellen Kaufvertrages im Jahre 2015 ergänzenden Rat bei dem Geschäftsführer der Landwirtschaftskammer Nordrhein-Westfalen in Q, R, eingeholt hat, um einen angemessenen Kaufpreis für die streitgegenständlichen Flurstücke zu ermitteln. Dieser habe – nach den übereinstimmenden Angaben des Beklagten und der Zeugin M – geraten, sich an der für die Flurstücke pro qm gezahlten Pacht zu orientieren und diese mit dem Faktor 100 zu multiplizieren.

Der Senat ist davon überzeugt, dass der Rat des Leiters der Landwirtschaftskammer aus Sicht des Beklagten aussagekräftig war. Der Beklagte hat hierzu im Senatstermin plausibel und nachvollziehbar angegeben, dass die Mitarbeiter der Landwirtschaftskammer „Ahnung“ hätten, weil dort „sämtliche Grundstückskaufverträge betreffend landwirtschaftliche Flächen ankommen“. Plausibel ist der Vortrag des Beklagten auch deshalb, weil die oben dargelegten Kaufverträge – wie bereits oben dargelegt – einer Prüfung und Genehmigung der Landwirtschaftskammer unterlagen.

Errechnet man den Kaufpreis ausgehend von der dem Beklagten mitgeteilten Berechnungsmethode, ergäbe sich bei 30.246 qm = 3,02 ha x 100,00 Euro Pachtzins – vgl. Bl. 465 d.A. – ein Kaufpreis von ca. 30.000,00 Euro. Dieser Wert lag sogar noch unter demjenigen, der im streitgegenständlichen Kaufvertrag vereinbart worden ist. Dabei ist zu sehen, dass der Beklagte und die Erblasserin den Pachtvertrag betreffend die streitgegenständlichen Flurstücke in D erst kurze Zeit vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages vom 27.04.2016, nämlich mit Vertrag vom 04.11.2015, „aktualisiert“ und die Pacht auf 100,00 Euro pro ha erhöht hatten (vgl. Anlage KE1, Bl. 465 d.A.).

Die genannten Umstände stützen den Vortrag des Beklagten, dass er um Ermittlung eines angemessenen Kaufpreises auf – aus seiner Sicht – tragfähiger Grundlage bemüht war.

Soweit der Kläger mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 04.11.2022 vorträgt, dass die vom Beklagten für die streitgegenständlichen Flächen gezahlte Pacht deutlich unter den durchschnittlichen Pachtentgelten für landwirtschaftlich genutzte Flächen gelegen habe, so dass sich – ausgehend von einer durchschnittlichen Pacht von 402,00 Euro je ha Ackerfläche – nach der oben genannten „Berechnungsmethode“ ein deutlich höherer Verkehrswert errechne, gibt dieser Vortrag dem Senat auch unter Ausübung des ihm eingeräumten Ermessens keinen Grund zur Wiedereröffnung der Verhandlung (§ 156 ZPO) und bleibt daher unbeachtlich. Die Sach- und Rechtslage ist im Senatstermin vom 20.10.2022 umfassend unter Einbeziehung der Ausführungen des Sachverständigen J erörtert worden. Dass der Privatsachverständige zu hohen Durchschnittswerten für landwirtschaftliche Flächen in Nordrhein-Westfalen und unter anderem darauf fußend zu einem hohen Verkehrswert des Grundstücks gelangt, stellt eine zugunsten des Klägers unterstellte Grundlage der Erwägungen des Senats dar. Die im genannten Schriftsatz erstmals aufgestellte Behauptung des Klägers, dem Beklagten seien die durchschnittlichen Pachtentgelte in NRW für landwirtschaftlich genutzte Flächen bekannt gewesen, stellt letztendlich nichts anderes als eine in eine Behauptung gekleidete Vermutung dar, die als solche nach Schluss der mündlichen Verhandlung überdies nicht zu beachten wäre und keinen Grund zur Wiederöffnung der Verhandlung gibt.

Im Übrigen ist der Senat davon überzeugt, dass der Beklagte die Auskunft des Geschäftsführers der Landwirtschaftskammer Nordrhein-Westfalen nicht etwa auf Durchschnittswerte für zu zahlende Pachtentgelte, sondern auf die von ihm für die streitgegenständlichen Flächen tatsächlich gezahlte Pacht, nämlich – wie von ihm im Senatstermin angegeben – den „Preis aus dem Pachtvertrag“, bezogen hat.

(ee)

Zur Überzeugungsbildung des Senats hat darüber hinaus der Umstand beigetragen, dass – ausweislich der von ihm vorgelegten Grundstückskaufverträge, Anlagen KE5 bis KE8 – der Beklagte und seine Ehefrau Ackerland in der Gemarkung D zu Quadratmeterpreisen erworben haben, die – mit einer Ausnahme – ebenfalls im Bereich des für die streitgegenständlichen Flurstücke gezahlten Preises von 1,30 Euro pro Quadratmeter lagen. Der Senat ist sich des Umstandes bewusst, dass der Großteil der vorgelegten Grundstückskaufverträge, mit Ausnahme des von der Zeugin M im Jahre 2014 geschlossenen Kaufvertrags (Anlage KE8, Bl. 524 ff. d.A.), zeitlich nach Abschluss des hier streitgegenständlichen Kaufvertrags geschlossen wurde und damit nach dem für die Feststellung des Vorliegens der verwerflichen Gesinnung maßgeblichen Zeitpunkt. Der Senat misst dem Umstand, dass den vorgelegten, zeitlich nachfolgenden Grundstückskaufverträgen vergleichbare Quadratmeterpreise zugrunde lagen, eine zwar nicht ausschlaggebende, so doch abrundend-indizielle Wirkung für die Richtigkeit des Vortrags des Beklagten, der streitgegenständliche Kaufpreis sei auf tragfähiger Grundlage ermittelt worden, zu.

Den Umstand, dass der Beklagte für eine im Jahre 2018 erworbene Teilfläche (Flurstück Flsk07) in der Gemarkung D einen deutlich höheren Preis von 10,00 Euro pro qm hat zahlen müssen (Anlage KE6, Bl. 502 ff. d.A.), hat dieser plausibel und nachvollziehbar damit erklärt, dass es sich bei der genannten Teilfläche um eine solche handelt, die an ein Baugebiet anschließt und dem Beklagten die Erschließung eigenen Baulands ermöglicht.

(ff)

Zwar geht der Sachverständige J, dessen Feststellungen der Senat, wie oben dargelegt, als richtig unterstellt, davon aus, dass ein großer Teil der streitgegenständlichen Flächen in D (rund 22.000 qm) als „Gewerbebauerwartungsland“ einzustufen und hierfür ein Verkehrswert von 7,20 Euro pro qm – statt für landwirtschaftliche Flächen anzusetzender 4,60 Euro pro qm – zugrunde zu legen sei. Gestützt hat der Sachverständige die Feststellung, es liege „Gewerbebauerwartungsland“ vor, auf den Umstand, dass zum Zeitpunkt des Abschlusses des streitgegenständlichen Kaufvertrags „Gedanken und Überlegungen der Gemeinde“ zu einer Erstreckung des bestehenden Gewerbegebiets auf die hier streitgegenständliche Teilfläche „hinlänglich bekannt“ gewesen seien.

Auf Grundlage der übereinstimmenden, glaubhaften Angaben des Beklagten und der Zeugin M kann der Senat aber ausschließen, dass dem Beklagten der Umstand, dass die vorgenannte Teilfläche als „Gewerbebauland“ einzustufen war und aus diesem Grunde einen erheblich höheren Verkehrswert aufwies, bei Vertragsschluss bekannt war. Ebenso kann der Senat ausschließen, dass der Beklagte gegenüber der Erblasserin insoweit einen Wissensvorsprung gehabt und ein überlegenes Wissen um den tatsächlich höheren Wert des Grundstücks zu seinem Vorteil ausgenutzt hätte. Der Senat ist vielmehr davon überzeugt, dass der Beklagte und die Erblasserin die streitgegenständlichen, im Jahre 2016 verkauften Flächen als rein landwirtschaftliche Flächen angesehen, bewertet und dies – übereinstimmend – zur Grundlage des notariellen Kaufvertrages und zur Grundlage der Ermittlung eines aus ihrer Sicht für die Flächen angemessenen Kaufpreises gemacht haben.

Auf entsprechende Nachfrage hat der Beklagte im Senatstermin glaubhaft betont, ihm sei bei Abschluss des Kaufvertrages im Jahre 2016 weder bewusst gewesen, dass eine mögliche Änderung des Flächennutzungsplans im Gespräch gewesen sei, noch dass die streitgegenständlichen Flächen aufgrund der Nähe zum angrenzenden Gewerbegebiet überhaupt einen „Lagevorteil“ böten. Der Beklagte hat erklärt, er habe von einem entsprechenden „Projekt“ der Gemeinde erst später, im Jahre 2017, aus der Zeitung erfahren. Mit einer Erweiterung des Gewerbegebiets sei im Jahre 2016 im Übrigen gar nicht zu rechnen gewesen, da die Stadt C zuvor im nahegelegenen Bereich der Gemeindegrenze zu I ein Wohngebiet erweitert habe.

Dass die „Überlegungen“ der Gemeinde, das Gewerbegebiet zu erweitern, im Jahre 2016, zum Zeitpunkt des Abschlusses des streitgegenständlichen Kaufvertrages, noch nicht in Presse und Politik „öffentlich“ gemacht worden waren, folgt selbst aus dem Gutachten des Sachverständigen J. Denn der Sachverständige J hat in seinem Gutachten ausgeführt, dass es ab dem Jahr 2013 zwar eine entsprechende „Entwicklungsempfehlung“ der Gemeinde bezüglich einer Erweiterung des Gewerbegebietes gegeben habe. Er hat aber selbst betont, dass ein entsprechender Ratsbeschluss, der ein Entwicklungskonzept ausgewiesen habe, erst am 25.04.2017 – und damit nach Abschluss des streitgegenständlichen notariellen Kaufvertrages – gefasst worden sei. In der Presse ist das Bestreben der Gemeinde ausweislich des von dem Sachverständigen J in Bezug genommenen Zeitungsartikels noch später, nämlich am 09.08.2017 (vgl. Anlage 5 zum Gutachten, Bl. 383 ff. d.A.), öffentlich gemacht worden. Ausweislich des Presseberichts sei mit den Eigentümern der Flächen zu diesem Zeitpunkt noch gar nicht gesprochen worden, ein „ordentlicher Erschließungsplan“ noch nicht aufgestellt worden und es hätten zunächst noch „diverse Untersuchungen durchgeführt“ werden müssen. Ausgehend hiervon ist die Angabe des Beklagten, er habe im Jahr 2016 keinerlei Kenntnis von gemeindlichen Bestrebungen gehabt, das Gewerbegebiet zu erweitern, plausibel und nachvollziehbar. Hinzu kommt der Umstand, dass der Beklagte sich nach eigenen – vom Kläger unbestrittenen – Angaben nicht politisch engagiert und insbesondere nicht im Gemeinderat tätig ist, so dass auszuschließen ist, dass der Beklagte auf diesem Wege schon vor 2017 Kenntnis vom Vorhaben der Gemeinde erlangt haben könnte.

Die Angaben des Beklagten sind aber auch aufgrund des Umstandes überzeugend, dass er bei Erwerb der streitgegenständlichen Flächen ersichtlich allein die Belange seines landwirtschaftlichen Betriebes im Blick hatte. Der Beklagte hat ausgesagt, ihm sei bei der Preisfindung der Umstand wichtig gewesen, dass die Flächen „topografisch schief“ und daher schwierig zu bewirtschaften seien. Ihm – dem Beklagten – sei es bei Abschluss des Kaufvertrages darauf angekommen, landwirtschaftliche Flächen „zur Absicherung des Betriebes“ zu erwerben. Diese Angaben des Beklagten lassen sich in Einklang bringen mit dem persönlichen Eindruck, den der Senat von dem Beklagten im Rahmen seiner Anhörung im Termin gewonnen hat. Der Beklagte hat bei dem Senat den Eindruck eines bodenständigen Landwirts hinterlassen, der seinen Beruf mit Stolz und Hingabe ausübt, und für den das Führen und Aufrechterhalten seines landwirtschaftlichen Betriebes von größter Bedeutung sind. Besonders deutlich trat dies zutage, als der Beklagte zu der Größe seines Betriebes, zur Qualität der Böden im O und zu einer möglichen Nachfolge seiner Tochter in den Betrieb befragt worden ist. Verstärkt wird dieser Eindruck auch durch das – vom Kläger nicht bestrittene – Engagement des Beklagten in landwirtschaftlichen Verbänden.

Dass die streitgegenständlichen Flächen in D eine Hanglage aufweisen, hat der Sachverständige J in seinem Gutachten selbst ausgeführt. Dass ihre Bewirtschaftung nicht unproblematisch ist, belegt die von dem Beklagten vorgelegte und vom Kläger inhaltlich nicht bestrittenen „Eigentümererklärung zum Schutz des Bodens bei landwirtschaftlicher Nutzung“ aus dem Jahre 2018 (Anlage KE11, Bl. 549 d.A.), in der dem Beklagten von der Landwirtschaftskammer NRW Vorgaben zur Bewirtschaftung der Flächen gemacht worden sind.

100

Im Übrigen werden die Angaben des Beklagten gestützt durch die glaubhafte Aussage der Zeugin M, die – übereinstimmend mit den Angaben des Beklagten – bekundet hat, dass sie und ihr Ehemann sich bei Abschluss des Kaufvertrages keine Gedanken darüber gemacht hätten, dass die Flächen wegen der angrenzenden Gewerbefläche einen höheren Verkehrswert aufweisen könnten. Ebenso wie ihr Ehemann hat die Zeugin M betont, dass sie und ihr Ehemann bei Abschluss des Vertrages allein landwirtschaftliche Belange im Blick gehabt hätten, insbesondere die schwierige topografische Lage der Flächen. Sie – die Zeugin – sei davon ausgegangen, dass die Flächen in D wegen der Hanglage sogar weniger wert gewesen seien als die von der Erblasserin im Jahre 2015 erworbenen Flächen in der Gemarkung C. Die Angaben der, wie oben dargelegt, glaubwürdigen Zeugin M sind auch insoweit glaubhaft, vor allem plausibel, nachvollziehbar und in sich widerspruchsfrei.

101

Zumindest indiziell gestützt wird die Richtigkeit der Angaben des Beklagten und seiner Ehefrau auch durch den Umstand, dass sie die streitgegenständlichen Flächen noch heute bewirtschaften und dass das gemeindliche Vorhaben zur Änderung des Flächennutzungsplans bis heute nicht realisiert ist, vielmehr sogar – nach den unbestritten gebliebenen Angaben des Beklagten im Termin – inzwischen an einer Genehmigung der zuständigen Bezirksregierung gescheitert ist.

102

(gg)

103

Indiziell berücksichtigt hat der Senat auch den Umstand, dass die Erblasserin an dem streitgegenständlichen Kaufvertrag trotz unstreitiger Mittelung des Klägers, für Veräußerungen von Ackerflächen unter 3,00 Euro pro qm einen „schlechten Preis“ erzielt zu haben, festgehalten hat.

104

Zwar verkennt der Senat nicht, dass selbst bei Kenntnis des Benachteiligten von dem Vorliegen eines Äquivalenzmissverhältnisses zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages nicht zwingend der Vorwurf eines verwerflichen Verhaltens des anderen Teils entfällt (vgl. BGH, Urteil vom 29. Juni 2007 – V ZR 1/06 –, Rn. 18, juris). Entsprechendes muss umso mehr gelten, wenn der Benachteiligte erst nach Abschluss des Kaufvertrages von dem Missverhältnis erfährt.

105

Entgegen der Ansicht des Beklagten ist das Verhalten der Erblasserin auch nicht als Bestätigung i.S.v. § 141 BGB anzusehen, da es jedenfalls an der hierfür erforderlichen notariellen Form fehlt. Denn die Bestätigung eines formbedürftigen Rechtsgeschäfts nach § 141 BGB bedarf der Form des bestätigten Geschäfts (vgl. BeckOGK/Beurskens, 1.8.2022, BGB § 141 Rn. 27).

106

Allerdings lässt sich dieser Umstand, mag er auch zeitlich nach Abschluss des Kaufvertrages liegen, mit der Überzeugung, die der Senat auf Grundlage der bereits dargelegten Umstände gewonnen hat, ohne weiteres in Einklang bringen.

107

(hh)

108

Weiter war der Umstand zu sehen, dass die Landwirtschaftskammer NRW beide streitgegenständlichen Kaufverträge gemäß den Regelungen der GrdstVG beanstandungsfrei genehmigt hat (vgl. Anlage KE 12, Bl. 553 d.A., zum Vertrag vom 10.04.2016). Mag dieser Umstand auch erst nach Abschluss der jeweiligen Kaufverträge erfolgt sein, erhärtet dies - in Gesamtschau mit den bereits dargelegten Umständen - indiziell die Überzeugung des Senats, dass die Kaufvertragsparteien davon ausgegangen sind und ausgehen durften, einen angemessenen Kaufpreis ausgehandelt zu haben.

109

(ii)

110

Der Umstand, dass der Beklagte für den Abschluss der beiden streitgegenständlichen Kaufverträge zwei unterschiedliche Notare beauftragt hat, vermag – auch nicht indiziell – eine verwerfliche Gesinnung des Beklagten zu begründen. Der Beklagte hat den zwischenzeitlichen Wechsel des Notars plausibel und nachvollziehbar damit begründet, dass sich die Erblasserin nach Abschluss des streitgegenständlichen Grundstückskaufvertrages betreffend die Flächen in C von dem mit der Beurkundung des Vertrages betrauten Notar E in einer mit dem Kläger geführten Rechtsstreitigkeit anwaltlich habe vertreten lassen. Aufgrund der eingetretenen Interessenkollision sei der nachfolgende Grundstückskaufvertrag betreffend die Flächen in D von dem Notar H beurkundet worden. Diese Umstände hat der Kläger letztlich auch nicht bestritten.

111

(jj)

112

Schließlich vermag der Umstand, dass die Verkehrswerte für Ackerland und Grünland im Raum S Kreis – nach den Feststellungen des Sachverständigen J – im Zeitraum von 2011 bis 2016 (Seite 33 des Gutachtens, Anlage K7, Bl. 275 d.A.) durchschnittlich um ca. 45 % gestiegen sind, die auf Grundlage und in Gesamtschau der vorgenannten, festgestellten Umstände gebildete Überzeugung des Senats, dass die Kaufpreisfindung auf den gemeinsamen Wertvorstellungen der Kaufvertragsparteien beruhte und beide den vereinbarten Kaufpreis für angemessen hielten, nicht zu erschüttern.

113

cc.

114

Die Annahme des Klägers, der Beklagte könne bei Abschluss des Kaufvertrages die bei der Erblasserin bestehenden gesundheitlichen Probleme zu seinem Vorteil ausgenutzt haben, um einen möglichst geringen Kaufpreis zu erzielen, hält der Senat bereits aufgrund der oben im Einzelnen dargelegten Gründe für widerlegt.

115

Im Übrigen hat der Senat aufgrund der Angaben des Beklagten sowie der Aussage der Zeugin M im Berufungstermin keinerlei Anhaltspunkte feststellen können, die den Schluss zuließen, dass der Beklagte bei Kaufvertragsschluss gesundheitliche Probleme der Erblasserin, die bei ihr zu einer Fehleinschätzung des Grundstückswerts geführt haben könnten, in verwerflicher Weise ausgenutzt hätte. Vielmehr hat der Senat den Eindruck gewonnen, dass sich die Erblasserin sehr wohl der Tragweite ihrer geschäftlichen Entscheidungen bewusst war. Wie oben dargelegt, haben der Beklagte und die Zeugin M glaubhaft geschildert, dass die Initiative zum Abschluss des Vertrages von der Erblasserin ausging und sie ihre Preisvorstellung, wenn auch nicht offensiv artikuliert und im Mittelpunkt ihrer Überlegungen stehend, nannte. Zudem war sich die Erblasserin – ausgehend von den auch insoweit schlüssigen und nachvollziehbaren Angaben des Beklagten und der Zeugin M – des Umstandes bewusst, dass sie aufgrund des mit dem Kläger geschlossenen Erbvertrages in ihrer Verfügungsbefugnis möglicherweise eingeschränkt sein könnte. So hat die Erblasserin – nach den glaubhaften Angaben des Beklagten und der Zeugin M – letzteren vor Abschluss des ersten Kaufvertrages betreffend die Flächen in C von dem abgeschlossenen Erbvertrag berichtet und Zweifel daran geäußert, das Grundstück überhaupt veräußern zu können. Daraufhin sei es zu einer entsprechenden Beratung durch den Notar E gekommen. Auch haben der Beklagte und die Zeugin M übereinstimmend angegeben, dass die Erblasserin ihnen gegenüber geäußert habe, der Kläger komme seinen ihr gegenüber bestehenden Zahlungspflichten nicht nach, was sie – die Zeugin M – nach Prüfung der Unterlagen habe bestätigen können. Dies zeigt, dass die Erblasserin trotz gesundheitlicher Probleme ihre geschäftlichen Belange im Blick halten konnte. Schließlich lässt sich aus der Aussage der Zeugin M der Schluss ziehen, dass die Erblasserin zum Zeitpunkt des Abschlusses des streitgegenständlichen Kaufvertrages auch in der Lage war, ihre eigenen Fähigkeiten zur Besorgung von Geschäften realistisch einzuschätzen. So hat die Erblasserin – nach den glaubhaften Angaben der Zeugin M – letztere um Hilfe gebeten, weil sie mit der Verwaltung ihrer Mietwohnungen überfordert gewesen sei.

116

dd.

117

Der Senat kann auch ausschließen, dass der Beklagte ein Bestreben der Erblasserin, das Grundstück noch zu ihren Lebzeiten – um jeden Preis – zu veräußern, um es dem (vertraglich gesicherten) Erbe des Klägers zu entziehen, in verwerflicher Weise ausgenutzt hätte.

118

Vielmehr ist es erwiesen, dass die Erblasserin – aus Sicht des Beklagten – deshalb an ihn veräußern wollte, weil sie die Flächen „in guten Händen“ hat wissen wollen, und nicht, um es dem Erbe des Klägers zu „entziehen“.

119

Die Zeugin M hat hierzu schlüssig und nachvollziehbar ausgesagt, dass die Erblasserin ihr gegenüber nie geäußert habe, dem Kläger das ihm erbvertraglich zugesagte Erbe zu entziehen. Zwar sei es zutreffend, dass Frau A den Abschluss des Erbvertrages im Nachhinein bereut habe, allerdings sei sie eine rechtschaffende Frau gewesen, die Wert darauf gelegt habe, dass sie Recht und Gesetz einhalte. Im Übrigen habe Frau A Grundstücke auch deshalb veräußern wollen, weil sie mit der Verwaltung zunehmend überfordert gewesen sei.

120

Zudem haben der Beklagte und die Zeugin M im Senatstermin glaubhaft – und vom Kläger im Übrigen unbestritten – geschildert, dass die Erblasserin besonderen Wert auf eine „ordentliche Bewirtschaftung“ besonderen Wert gelegt habe. Da die Erblasserin mit der Bewirtschaftung durch den Betrieb des Beklagten zufrieden gewesen sei, habe sie zunächst ihm den Kauf der Flächen angeboten. Diese Angaben sind vor dem Hintergrund plausibel und nachvollziehbar, dass die Erblasserin den mit dem Beklagten bestehenden Pachtvertrag bezüglich der streitgegenständlichen Flächen – ausweislich der vom Beklagten vorgelegten Unterlagen, Anlage KE1, Bl. 459 ff. d.A. – bis zuletzt mehrfach verlängert hatte. Es lag demnach nahe, dass die Erblasserin die Flächen dem Beklagten und (vormaligen) Pächter der Flächen zum Verkauf anbot.

121

Soweit der Kläger hiergegen angeführt hat, der Beklagte habe im Rahmen des landgerichtlichen Verhandlungstermins am 12.01.2022 angegeben, dass Frau A „klipp und klar“ gesagt habe, sie würde einen anderen Käufer für die Grundstücke suchen, falls der Beklagte sie nicht kaufe, vermag dies die Überzeugung des Senats nicht zu erschüttern. Auf entsprechenden Vorhalt hat die Zeugin M – für den Senat schlüssig und nachvollziehbar – klargestellt, dass diese Aussage der Erblasserin im Zusammenhang mit der von ihr geplanten Veräußerung weiterer, nicht streitgegenständlicher Grundstücke gefallen sei. Im Rahmen eines Gesprächs habe sie – die Zeugin – gegenüber der Erblasserin die Sorge geäußert, dass sie sich überfordere und „zu viel verkaufe“. Darauf habe die Erblasserin geantwortet, dass sie die Grundstücke „auf jeden Fall verkaufen“ wolle.

122

123

In Gesamtschau aller festgestellten, besonderen Umstände des vorliegenden Falles ist das Vorliegen einer verwerflichen Gesinnung des Beklagten – auch unter Berücksichtigung des zugrunde zu legenden erheblichen Missverhältnisses – widerlegt.

124

125

Ein Anspruch des Klägers auf Rückabwicklung des Kaufvertrages vom 07.10.2015 betreffend die Flächen in der Gemarkung C besteht ebenfalls nicht.

126

Ein Anspruch aus §§ 1922 i.V.m. 812 Abs. 1 S. 1 1. Fall BGB scheitert wiederum am Bestehen eines wirksam geschlossenen notariellen Kaufvertrages als gültiger Rechtsgrund.

127

Aus den oben dargelegten Gründen, die hier entsprechend gelten, ist der geschlossene Kaufvertrag nicht sittenwidrig i.S.v. § 138 Abs. 2 oder Abs. 1 BGB.

128

Das Vorliegen einer verwerflichen Gesinnung beim Beklagten kann der Senat – die Richtigkeit der Feststellungen des vom Kläger beauftragten Sachverständigen J in seinen Gutachten vom 10.04.2020 und 13.09.2021 betreffend die Flächen in der Gemarkung C unterstellt – ausschließen. Der Einholung eines ergänzenden Wertermittlungsgutachtens durch den gerichtlichen Sachverständigen bedurfte es daher auch insoweit nicht.

129

130

Zwar liegt auch im Hinblick auf den am 07.10.2015 geschlossenen Kaufvertrag, unter Zugrundelegung der vom Senat als richtig unterstellten Feststellungen des J, ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vor, das ohne das Hinzutreten weiterer Umstände den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten erlaubt.

131

Der Sachverständige J hat den Verkehrswert der streitgegenständlichen Flächen in seinem Gutachten vom 10.04.2020 (Anlage K6, Bl. 22 ff. d.A.) mit 189.741,87 Euro angegeben. Ausgehend von dem im streitgegenständlichen Vertrag vereinbarten Kaufpreis von 79.225,90 Euro ergibt sich eine Verkehrswertüberschreitung von ca. 139 %.

132

133

Eine verwerfliche Gesinnung des Beklagten ist jedoch aufgrund der oben dargelegten besonderen Umstände, auf die zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen wird und die vorliegend im Wesentlichen entsprechend gelten, widerlegt. Der Senat ist auch im Hinblick auf den mit Vertrag vom 07.10.2015 vereinbarten Kaufpreis davon überzeugt, dass die Kaufpreisfindung auf den gemeinsamen Wertvorstellungen der Kaufvertragsparteien beruhte und beide den vereinbarten Kaufpreis für angemessen hielten.

134

aa.

135

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht, wie oben dargelegt, fest, dass auch für die Flächen in der C der Quadratmeterpreis zugrunde gelegt worden ist, den der Beklagte mit notariellem Kaufvertrag vom 05.09.2011 mit Frau L (Bl. 475 ff. d.A.) gezahlt hat.

136

bb.

137

Der Senat ist davon überzeugt, dass es sich auch dabei um einen – aus Sicht der Kaufvertragsparteien – auf tragfähiger Grundlage ermittelten Kaufpreis handelte.

138

(1)

139

Wie oben dargelegt, folgt der Senat den glaubhaften Angaben des Beklagten und seiner Ehefrau, wonach sich diese zu den Erfordernissen der Ermittlung eines angemessenen Kaufpreises notariell haben beraten lassen und bei der Landwirtschaftskammer, die im Übrigen im Rahmen des Genehmigungsverfahrens nach GrdstVG auch das Verhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung zu betrachten hatte, Erkundigungen eingeholt haben.

140

Errechnet man den Kaufpreis ausgehend von der dem Beklagten mitgeteilten Berechnungsmethode, ergäbe sich – unter Zugrundelegung der im Pachtvertrag zwischen der Erblasserin und dem Beklagten vereinbarten Pacht – bei 60.943 qm = 6,09 ha x ca. 80,00 Euro Pachtzins (vgl. Bl. 464 d.A.) ein Kaufpreis von 48.720,00 Euro. Auch dieser Wert lag unter demjenigen, der im streitgegenständlichen Kaufvertrag vereinbart worden ist. Dabei ist der Senat, wie bereits oben dargelegt, davon überzeugt, dass der Beklagte die Auskunft des Geschäftsführers der Landwirtschaftskammer Nordrhein-Westfalen auf den „Preis aus dem Pachtvertrag“, der zwischen ihm und der Erblasserin geschlossen war, bezogen hat.

141

Der Senat hat nicht übersehen, dass ein Teil der streitgegenständlichen Flächen in C (ein Hektar) bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses des notariellen Kaufvertrages an die Fliegergruppe I-C zu einem jährlichen Pachtzins von 700,00 € verpachtet war, so dass – ausgehend von der oben genannten Berechnungsmethode – allein für die verpachtete Teilfläche ein Verkehrswert von 70.000,00 Euro anzusetzen wäre. Allerdings kann der Senat ausschließen, dass der Beklagten diesen Umstand zu seinem Vorteil ausgenutzt hätte, um mit der Erblasserin in sittenwidriger Weise einen zu niedrigen Kaufpreis zu vereinbaren. Dabei ist dem Umstand besondere Bedeutung zuzumessen, dass die vom Fliegerverein gepachteten Teilflächen für den Beklagten landwirtschaftlich nicht oder nur eingeschränkt nutzbar und daher für seinen landwirtschaftlichen Betrieb – abgesehen von den Pachteinnahmen – uninteressant waren und sind. Wie oben bereits im Zusammenhang mit den streitgegenständlichen Flächen in D dargelegt, ist der Senat davon überzeugt, dass der Beklagte bei Abschluss der notariellen Kaufverträge allein die Belange seines landwirtschaftlichen Betriebes im Blick hatte und mit der Erblasserin einen – aus seiner Sicht – angemessenen und auf tragfähiger Grundlage ermittelten Kaufpreis vereinbart hat.

142

Wie oben dargelegt, gab der Vortrag des Klägers im nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 04.11.2022 zu den nach seiner Ansicht für die Pacht anzusetzenden Durchschnittswerten und einer etwaigen Kenntnis des Beklagten hiervon keinen Grund zur Wiedereröffnung der Verhandlung (§ 156 ZPO) und bleibt daher unbeachtlich.

143

(2)

144

Zwar liegen die am 07.10.2015 verkauften Flächen nicht – wie im Falle der mit Vertrag vom 10.04.2016 sowie 05.09.2011 verkauften Flächen – in der Gemarkung D.

145

Dies vermag die Feststellung des Senats, dass die Kaufvertragsparteien von einem angemessenen Kaufpreis ausgegangen sind, nicht zu erschüttern.

146

Denn ausgehend von den Feststellungen des Sachverständigen J waren die zugrunde zu legenden Quadratmeterpreise für die Flächen in C und die Flächen in D durchaus vergleichbar. Für die Ackerflächen in D ist der Sachverständige von einem Basiswert von 2,30 Euro pro qm ausgegangen und hat – unter Berücksichtigung eines Zuschlags von 100 % - einen Wert von 4,60 Euro für besondere land- und forstwirtschaftliche Flächen angesetzt (Bl. 289 d.A.). Für die Flächen in C hat der Sachverständige einen Basispreis von 2,00 Euro pro qm für Ackerland angesetzt, wobei er – unter Berücksichtigung entsprechender Zuschläge – letztlich von Quadratmeterpreisen für Ackerland von 2,62 Euro (Bl. 124 d.A.), für besondere land- und forstwirtschaftliche Flächen von 4,50 Euro (Bl. 125 d.A.) und für Grünland mit Naturschutz von 2,25 Euro (Bl. 126 d.A.) ausgegangen ist.

147

(3)

148

Die übrigen unter 1. b. bb. und cc. festgestellten Umstände gelten auch für den am 07.10.2015 geschlossenen Kaufvertrag.

149

Dabei ist zu sehen, dass – im Unterschied zu den verkauften Flächen in D – die Flächen in C nach den Feststellungen des Sachverständigen J nicht, auch nicht teilweise, als Gewerbebauerwartungsland einzustufen waren, so dass ein hierauf bezogener, die Verwerflichkeit des Beklagten begründender Wissensvorsprung um einen höheren Verkehrswert der Flächen von vornherein ausschied.

150

(4)

151

Der Senat kann auch in Bezug auf den am 07.10.2015 geschlossenen Kaufvertrag ausschließen, dass der Beklagte ein Bestreben der Erblasserin, das Grundstück noch zu ihren Lebzeiten – um jeden Preis – zu veräußern, um es dem (vertraglich gesicherten) Erbe des Klägers zu entziehen, in verwerflicher Weise ausgenutzt hätte. Dabei ist in Bezug auf den am 07.10.2015 geschlossenen Vertrag insbesondere zu sehen, dass das „Zerwürfnis“ des Klägers und der Erblasserin – nach den eigenen Angaben des Klägers im Senatstermin – erst nach Abschluss des ersten streitgegenständlichen Kaufvertrages stattgefunden hat.

152

Einzubeziehen ist auch, dass die Erblasserin, wie von dem Beklagten und der Zeugin M im Senatstermin glaubhaft geschildert, zu den streitgegenständlichen Flächen in T eine besondere „emotionale Bindung“ gehabt habe, weil ihr Vater diese Flächen bereits bestellt und auf eine „ordentliche Bewirtschaftung“ besonderen Wert gelegt habe. Der bereits oben dargelegte Umstand, dass die Erblasserin ein besonderes Interesse daran hatte, die Fläche gerade dem Beklagten, der sie zuvor als Pächter in ihrem Sinne bewirtschaftet hatte, zum Kauf anzubieten, gilt damit – umso mehr – im Hinblick auf die streitgegenständlichen Flächen in C.

153

(5)

154

Nach alledem ist in der Gesamtschau aller festgestellten besonderen Umstände des vorliegenden Falles das Vorliegen einer verwerflichen Gesinnung des Beklagten im Hinblick auf den Kaufvertrag vom 07.10.2015 unter Zugrundelegung eines objektiven Verkehrswertes gemäß dem Gutachten des Privatsachverständigen J widerlegt.

155

156

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

157

158

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.