Oberlandesgericht Hamm, 10 W 80/21

Gründe

Der Beteiligte zu 1) begehrt die Genehmigung eines Hofübergabevertrages.

Der Beteiligte zu 1), geboren am 00.00.1957, ist Eigentümer des im Grundbuch des von P., Blatt N01, Amtsgerichts Brakel eingetragenen landwirtschaftlichen Grundbesitzes, der im Grundbuch mit einem Hofvermerk versehen ist. Der Grundbesitz umfasst ca. 28 ha land- und forstwirtschaftliche Flächen. Davon werden knapp 5 ha Forst und 0,5 ha Grünland (Weihnachtsbaumkultur) sowie eine Streuobstwiese (ca. 0,7 ha) selbst bewirtschaftet. Die übrigen Ackerflächen sind seit mehr als 25 Jahren an die Baumschule R., die Familie S. und die S. GbR verpachtet. Die Pachtverträge liefen zunächst bis August 2019 bzw. September 2020. Im Hinblick auf das Verfahren sind die Verträge auf unbestimmte Zeit verlängert worden. Die Pachtverträge mit der Familie S. und der S. GbR sind im Laufe des Verfahrens mit Schreiben vom 23.08.2021 zum 01.09.2022 gekündigt worden. Durch die Verpachtung von 11,5 ha Ackerflächen wird ein jährlicher Pachtzins von 800 EUR je Hektar erzielt. Die Verpachtung von 11,83 ha an die Baumschule R. erfolgt zu einer Jahrespacht von 1.400 EUR je Hektar. Die Hofstelle befindet sich im Ortskern von P., einem Ortsteil von Z., einer Stadt im Kreis I.. Auf der Hofstelle, die eine Fläche von 1.091,00 m² umfasst, befinden sich außer dem Wohnhaus noch ein Carport, ein Wirtschaftsgebäude und ein ehemaliger Stall. In den ehemaligen Stall hat der Beteiligte zu 1) zwei Mietwohnungen mit einer Größe von 108,50 m² und 116,00 m² eingebaut. Es wird eine monatliche Kaltmiete von 1.165 EUR erzielt. Im Erdgeschoss werden noch 174 m² und im ersten Obergeschoss noch etwa 220 m² betrieblich genutzt als Holzlager, Werkstatt, Pelettlager und Maschinenhalle. Im Jahr 2013 schaffte der Beteiligte zu 1) eine neue Heizungsanlage an, die mit Holzpellets betrieben werden kann. An Inventar sind zwei Schlepper, zwei Anhänger, ein Pflug, ein Grubber sowie Geräte für die Holzwerbung vorhanden. Laut Mitteilung des Finanzamts I. vom 04.07.2018 beträgt der Einheitswert 46.400 DM und der Wirtschaftswert 46.446 DM. Der Einkommensteuerbescheid für das Jahr 2017 weist Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft in Höhe von 16.567 EUR und aus Vermietung und Verpachtung bebauter Grundstücke in Höhe von 10.617 EUR aus. Im Einkommenssteuerbescheid für 2018 sind ebenfalls Einkünfte in Höhe von 16.442,00 EUR aus Land- und Forstwirtschaft sowie 10.854,00 EUR aus Vermietung und Verpachtung aufgeführt. Im Einkommensteuerbescheid für 2019 sind Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft in Höhe von 15.329,00 EUR ausgewiesen. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung betragen 12.275,00 EUR. Der Beteiligte zu 1) ist in zweiter Ehe mit der Beteiligten zu 3) verheiratet, die als Lehrerin an einer Förderschule tätig ist. Aus seiner ersten Ehe stammen die Söhne K. Q., geb. am 00.00.1978, und V., geb. am 00.00.1980. Aus der Ehe mit der Beteiligten zu 3) stammt der Beteiligte zu 2) sowie der Sohn G. Q., der als (..) an einer (..)schule beschäftigt ist.

Im Hinblick auf den Bezug von Altersrente ab dem Jahr 2022 beabsichtigt der Betei-ligte zu 1) den Hof an seinen Sohn, den Beteiligten zu 2), zu übergeben. Der Betei-ligte zu 2), geb. am 00.00.1992, hat das Fachabitur im Bereich Landwirtschaft abgelegt, jedoch keine landwirtschaftliche Ausbildung absolviert. Er arbeitet im Hauptberuf als (..) bei der H. im Schichtbetrieb. Der Beteiligte zu 2) verrichtet, nachdem der Beteiligte zu 1) einen Schlaganfall erlitten hat, sämtliche anfallenden Arbeiten der Gründlandbewirtschaftung und Holzwerbung eigenständig. In dem verfahrensgegenständlichen Hofübergabevertrag des Notars E. vom 15.06.2018 (Bl. 2 der Akte) ist die Übergabe des im Grundbuch des Amtsgerichts Brakel von P., Bl. N01, eingetragenen Hofes im Sinne der Höfeordnung im Wege der vorweggenommenen Erbfolge zum 30.06.2018 vorgesehen. In § 5 des Vertrages ist ein Nießbrauch zugunsten des Beteiligten zu 1) bis zur Vollendung dessen 65. Lebensjahres vorgesehen. In § 6 ist zugunsten der Beteiligten zu 1) und 3) ein Altenteilsrecht geregelt, bestehend aus einem dinglichen Wohnungsrecht und einer monatlichen Versorgungsrente in Höhe von 1.180 EUR. Der Beteiligte zu 2) unterwirft sich in dem Vertrag wegen dieser Verpflichtung der sofortigen Zwangsvollstreckung. In § 7 des Vertrages ist zudem eine Pflegeverpflichtung des Beteiligten zu 2) geregelt. Schließlich ist in § 8 des Vertrages ein Rückforderungsrecht des Beteiligten zu 1) bzw. dessen Ehefrau, der Beteiligten zu 3), vorgesehen, das durch eine Vormerkung gesichert werden soll. Den Vertrag haben die Vertragsbeteiligten durch Ergänzungsurkunde des Notar E. vom 14.04.2022 teilweise abgeändert und vereinbart, dass der Übernehmer nur noch einen Baraltenteil von monatlich 240,00 EUR von den Erträgnissen des Hofes sowie weitere 940,00 EUR aus den Mieterträgen der beiden Mietwohnungen zu zahlen hat. Das Rückforderungsrecht besteht nur noch an der Hofstelle. Die Rückauflassungsvormerkung ist durch den Ergänzungsvertrag auf die Lebenszeit der Beteiligten zu 1) und 3) befristet.

Mit Stellungnahme vom 11.09.2018 meldete die T., die Beteiligte zu 4), Bedenken gegen die Genehmigungsfähigkeit des Übergabevertrages an. Die Belastungen durch die monatliche Barrente und das Wohnrecht seien bei überschlägiger Berechnung genauso hoch wie die Einkünfte aus der Land-und Forstwirtschaft, die nach Information des Steuerberaters des Beteiligten zu 1) in den letzten drei Jahren rund 19.000 EUR betragen hätten. Dem Beteiligten zu 2) verblieben mithin nur Mieteinnahmen. Nach Einschätzung der T. sei die Belastung für den Hof nicht tragbar. Die Eintragung der Rückauflassungsvormerkung im gesamten Grundbuch stelle eine Entwicklungsperre dar. Der Beteiligte zu 2) könne über den Hof nicht frei verfügen. Die Entwicklung und Erhaltung des Hofes sei nicht ohne Fremdkapital möglich. Die Wirtschaftsgebäude auf der Hofstelle seien für zeitgemäße Maschinen ungeeignet. Die für die Forstwirtschaft benötigten Geräte seien zwar vorhanden und auf der Hofstelle untergebracht. Diese diene aber vornehmlich dem Wohnen und sei damit der betrieblichen Nutzung entzogen. Dem Hof fehle die wirtschaftliche Einheit. Die Ackerflächen seien, seit es die Flächenprämien-Regelung gäbe, nicht mehr vom Betrieb aus bewirtschaftet worden. Erstmals im Jahr 2005, als auch für Grünland Flächenprämien gezahlt worden seien, habe der Beteiligte zu 1) einen entsprechenden Antrag auf Prämienzahlung gestellt.

Der Beteiligte zu 1) hat vorgetragen, die Verpflichtung zur Zahlung trete erst nach Erlöschen des Nießbrauchs mit der Vollendung seines 65. Lebensjahres ein. Mit Erlöschen des Nießbrauchs stünden dem Beteiligten zu 2) die Mieteinnahmen zu. Damit seien die Belastungen tragbar. Die Rückauflassungsvormerkung könne auf das Grundstück, auf dem sich die Hofstelle befinde, beschränkt werden. Die Barrente könne auf 240 EUR monatlich reduziert werden. Die Einnahmen des Hofes beliefen sich auf 31.000 EUR im Jahr, die Mieteinnahmen auf etwas über 11.000 EUR pro Jahr. Im Wirtschaftsjahr 2017/2018 sei ein Überschuss von 15.700 EUR erwirtschaftet worden. Im Wirtschaftsjahr davor seien etwa 17.000 EUR zu versteuern gewesen. Aus den verpachteten Flächen werde eine Jahrespacht von insgesamt 25.650 EUR erzielt. Von der Hofstelle aus könne der bestehende forstwirtschaftliche Betrieb ebenso betrieben werden wie ein rein landwirtschaftlicher, aber auch ein gemischt land- und forstwirtschaftlicher Betrieb. Sämtliche Maschinen und sonstiges Inventar, das zur Bewirtschaftung eines landwirtschaftlichen Betriebes erforderlich sei, seien im Wesentlichen vorhanden. Nicht vorhandene Gegenstände seien durch Lohnunternehmer und durch befreundete Landwirte ersetzbar. Zwischen 1992 und 2013 habe der Beteiligte zu 1) zahlreiche bauliche Maßnahmen vorgenommen, um die Hofstelle zu modernisieren. Es seien u.a. das Dach und der Betonfußboden der Scheune erneuert worden. Es sei ein Maschinen-Unterstand (Carport) errichtet worden. Türen, Tore und Fenster sowie die Elektrik seien ebenfalls erneuert worden. Es könne nicht von einer Betriebsaufgabe ausgegangen werden. Die eigene Bewirtschaftung der Ackerflächen könne von der Hofstelle aus jederzeit ohne weitere Maßnahmen oder Investitionen wieder aufgenommen werden.

Durch den angefochtenen Beschluss ist der Antrag auf Genehmigung des Hofübergabevertrages zurückgewiesen worden. Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, bei dem Übertragungsgegenstand handele es sich nicht mehr um einen Hof im Sinne der Höfeordnung, auch wenn der Hofvermerk noch eingetragen sei. Die für das Vorhandensein eines Hofes erforderliche wirtschaftliche Betriebseinheit sei nicht mehr gegeben, und es lägen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass diese in absehbarer Zeit wieder hergestellt werden könne. Zu beachten sei zwar, dass Landwirtschaft im Nebenerwerb stattfinde. Es seien, wenn auch nur in geringfügigem Umfang, Maschinen und Lagerraum auf der Hofstelle vorhanden, die zum Betrieb der Landwirtschaft geeignet seien. Entscheidend sei jedoch, dass sämtliche Ackerflächen seit etwa 20 Jahren nicht mehr selbst bewirtschaftet würden. Zum Ackerbau geeignete Maschinen seien nicht mehr vorhanden. Das ehemalige Stallgebäude sei nicht mehr geeignet, einem landwirtschaftlichen Betrieb zu dienen, auf dem neben Forstwirtschaft auch Ackerbau betrieben werde. Das liege daran, dass das Wirtschaftsgebäude zu Mietwohnungen umgebaut worden sei und seit Jahren landwirtschaftsfremd genutzt werde. Die Wiederherstellung der Betriebseinheit sei realistisch nicht in absehbarer Zeit zu erwarten. Die derzeitigen Pachteinnahmen seien höher als der zu erwartende Umsatz bei einer Eigenbewirtschaftung. Die viel zu kleine Hofstelle könne angesichts der beengten Lage auch nicht so umgebaut werden, dass sie für einen Ackerbaubetrieb geeignet sei. Dass die ehemaligen Wirtschaftsgebäude wieder zu Zwecken der Landwirtschaft zurückgebaut würden, sei nicht zu erwarten. Durch Beauftragung von Lohnunternehmern oder befreundeten Landwirten könne eine Betriebseinheit nicht wieder geschaffen werden. Vor diesem Hintergrund komme es auf die Wirtschaftsfähigkeit des Beteiligten zu 2) und die übrigen Bedenken gegen die Wirksamkeit des Vertrages nicht an.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde des Beteiligten zu 1), der an seinem Genehmigungsantrag festhält. Zur Begründung trägt er vor, nach der Rechtsprechung sei die Hofeigenschaft außerhalb des Grundbuchs ausschließlich in den Fällen entfallen, in denen die Hofeigentümer vor dem Erbfall die aktive Bewirtschaftung des Hofes bereits vollständig eingestellt hätten. Im vorliegenden Fall liege jedoch noch eine aktive Bewirtschaftung vor. Anders als das Amtsgericht meine, müsse auch keine leistungsfähige Wirtschaftseinheit vorliegen. Auf die Leistungsfähigkeit komme es nach der Rechtsprechung nicht an, wenn der Wirtschaftswert über 10.000 EUR liege. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei nicht nur auf objektive Kriterien abzustellen, sondern es seien auch subjektive Kriterien gleichrangig zu prüfen. Auch eine 30-jährige Nichtbewirtschaftung und Verpachtung der Ländereien führe nicht automatisch zum Verlust der Hofeigenschaft. Die Reduzierung des Umfangs des landwirtschaftlichen Betriebes gefährde die Hofeigenschaft nicht, solange eine im Nebenerwerb betriebene landwirtschaftliche Betriebseinheit weiter vorhanden sei. Im vorliegenden Fall liege eine aktive Bewirtschaftung als Nebenerwerbsbetrieb vor. Die Verpachtung der Ackerflächen führe nicht allein zum Verlust der Hofeigenschaft. Das Gericht habe den Sachverhalt nicht ausreichend ermittelt, wenn es annehme, dass der zur Wiederaufnahme des Betriebes erforderliche Kapitaleinsatz aus den Erträgen des Hofes nicht bestritten werden könne. Auf die Wirtschaftsfähigkeit des Beteiligten zu 2) komme es nicht an, denn nach § 7 Abs. 1 S. 2 2. HS HöfeO könne der Beteiligte zu 1) auch einen nicht wirtschaftsfähigen Abkömmling zum Hoferben bestimmen, wenn keiner der Abkömmlinge wirtschaftsfähig sei und gleichzeitig auch kein wirtschaftsfähiger Ehegatte vorhanden sei.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Verfahrensstandes wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

Das Landwirtschaftsgericht hat der Beschwerde des Beteiligten zu 1) nicht abgeholfen und die Sache durch Beschluss vom 02.06.2021 dem Oberlandesgericht vorgelegt.

Der Senat hat die Beteiligten sowie die Söhne des Beteiligten zu 1), K. Q. und V., angehört. Wegen des Ergebnisses der Anhörung wird auf die Sitzungsniederschriften vom 15.03.2022 und 20.09.2022 nebst der Berichterstattervermerke verwiesen. Die Grundakten von P., Bl. N01, Amtsgericht Brakel lagen vor und waren Gegenstand der Erörterungen.

II.

1.) Die Beschwerde des Beteiligten zu 1) ist zulässig, insbesondere innerhalb der Frist des § 63 FamFG eingelegt worden. Der Beteiligte zu 1) ist gem. § 59 Abs. 2 FamFG beschwerdebefugt.

2.) Das Rechtsmittel hat auch in der Sache Erfolg und führt zur Abänderung der angefochtenen Entscheidung. Die Voraussetzungen für die Genehmigung des Hofübergabevertrages des Notars E. in F. vom 15.06.2018 (UR-Nr. N02) in der Fassung des Änderungsvertrages vom 14.04.2022 (UR-Nr. N03) liegen nach Auffassung des Senats vor.

a) Nach § 17 Abs. 1 HöfO, der auf § 16 HöfeO verweist, sind gem. § 16 Abs. 1 HöfeO in erster Linie die Vorschriften des Grundstücksverkehrsgesetzes (§§ 2 Abs. 1, 9 GrdstVG) Maßstab für die Genehmigung von Hofübergabeverträgen (BGH, Beschluss vom 14. Februar 2008 – BLw 24/07 –, juris). Das Landwirtschaftsgericht, das gem. § 17 Abs. 3 HöfeO über die Genehmigung gem. § 3 Abs. 1 GrdstVG entscheidet, hat aber im Genehmigungsverfahren nach § 17 Abs. 3 HöfeO nicht nur die Vereinbarung des Überlassungsvertrages mit dem Grundstücksverkehrsgesetz zu überprüfen. Der Hofübergabevertrag darf auch nicht gegen zwingende Normen des Höferechtes verstoßen (Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Beschluss vom 27. März 2001 – 3 WLw 81/00 –, juris). Das ist nach dem Ergebnis der Anhörung der Beteiligten vorliegend nicht der Fall.

aa) Die landwirtschaftsgerichtliche Genehmigung von Hofübergabeverträgen gem. § 17 in Verbindung mit § 16 HöfeO darf nur erteilt werden, wenn es sich bei der zu übergebenden landwirtschaftlichen Besitzung um einen Hof im Sinne der HöfeO handelt. Hat eine Besitzung die Hofeigenschaft kraft Gesetzes oder durch Hofaufgabeerklärung des Eigentümers verloren, so fällt ihre Übergabe nicht in den Anwendungsbereich des § 17 HöfeO (OLG Oldenburg, Beschluss vom 28. Februar 2019 – 10 W 28/18 (Lw) –, juris).

(1) Dafür, dass es sich bei der landwirtschaftlichen Besitzung des Beteiligten zu 1) um einen Hof i.S.d. § 1 HöfeO handelt, spricht der im Grundbuch eingetragene Hofvermerk, der gem. § 5 HöfeVfO die Vermutung der Hofeigenschaft des streitgegenständlichen Grundbesitzes begründet. Zwar kann die Hofeigenschaft auch bei fortbestehendem Hofvermerk außerhalb des Grundbuchs entfallen, wenn keine landwirtschaftliche Besitzung mehr vorhanden ist, ohne dass es auf die Löschung des Hofvermerks im Grundbuch ankommt, § 1 Abs. 1, 3 Satz 1 HöfeO. Dass die Vermutung des § 5 HöfeVfO hier für den Hof Q. widerlegt ist, lässt sich indessen nicht feststellen.

(2) Nach der Legaldefinition in § 1 Abs. 1 HöfeO ist Hof im Sinne des Gesetzes u.a. eine land- oder forstwirtschaftliche Besitzung mit einer zu ihrer Bewirtschaftung geeigneten Hofstelle. Von einem Hof im Sinne der Höfeordnung kann unter Berücksichtigung von Sinn und Zweck der höferechtlichen Sondererbfolge und deren verfassungsrechtlicher Rechtfertigung nur dann ausgegangen werden, wenn und solange über den Bestand einzelner landwirtschaftlicher Grundstücke hinaus noch eine wirtschaftliche Betriebseinheit vorhanden ist oder jedenfalls ohne weiteres wiederhergestellt werden kann. Wenn demgegenüber der landwirtschaftliche Betrieb als potentiell leistungsfähige Wirtschaftseinheit in der Lebenswirklichkeit nicht mehr existiert und es keine Anhaltspunkte dafür gibt, dass der Eigentümer eine funktionsfähige Betriebseinheit in absehbarer Zeit wiederherstellen kann oder will, ist ein Hof im Sinne der Höfeordnung nicht mehr vorhanden, auch wenn die sonstigen Hofvoraussetzungen des § 1 HöfeO gegeben sind und weiterhin ein Hofvermerk im Grundbuch eingetragen ist (vgl. BGH, Beschluss vom 29.11.2013, BLw 4/12 – NJW-RR 2014, 243 – juris Rn.39). Maßgeblich ist hierbei, ob die landwirtschaftliche Betriebseinheit im Zeitpunkt der Übergabe bereits auf Dauer aufgelöst war (OLG Köln, Beschluss vom 05.11.2012 – 23 WLw 7/12 – juris Rn.10; Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Beschluss vom 21. Mai 2013 – 2 L WLw 30/12 –, juris). Die Frage der Hofeigenschaft ist hierbei nach objektiven und subjektiven Gesichtspunkten zu beurteilen. Erforderlich ist eine Gesamtwürdigung aller in Betracht kommenden Tatsachen (OLG Hamm, Beschluss vom 21. März 2018 – I-10 W 63/17 –, juris).

Als wesentliche Indizien für die Auflösung der Betriebseinheit gelten insbesondere eine Aufgabe der Bewirtschaftung durch den Erblasser, das Fehlen einer für den landwirtschaftlichen Betrieb geeigneten Hofstelle, das Fehlen von lebendem und totem Inventar, eine langfristige parzellierte Verpachtung von landwirtschaftlichen Flächen und/oder die Vermietung von Gebäuden zu nicht landwirtschaftlichen Zwecken und die fehlende Möglichkeit, den Hof aus eigenen Erträgen wieder anzuspannen (OLG Hamm, Beschluss vom 21. März 2018 – I-10 W 63/17 –, juris).

In subjektiver Hinsicht ist maßgeblicher Gesichtspunkt der Wille des Hofeigentümers, dass von seiner Hofstelle aus nie wieder Landwirtschaft betrieben werden kann oder soll (vgl. BGH, Beschluss vom 29.11.2013 - BLw 4/12 – juris). Ein solcher Wille kann ggfls. durch eine Gesamtschau aller objektiven Umstände indiziert sein. Allerdings kann der bloße Wille des Erblassers, seinen Grundbesitz trotz Betriebseinstellung weiter als Hof zu behandeln und nach höferechtlichen Grundsätzen zu vererben dann nicht entscheidend sein, wenn die Voraussetzungen der Hofeigenschaft objektiv entfallen sind und im Zeitpunkt des Erbfalls bei realistischer Betrachtung keine Anhaltspunkte dafür gegeben sind, dass der Betrieb in Zukunft wieder aufgenommen werden könnte. Allerdings muss eine dauernde Betriebsstillegung von der nur vorübergehenden Aufgabe der Bewirtschaftung abgegrenzt werden. In diesem Fall ist dann noch ein Hof im Sinne der Höfeordnung gegeben, wenn eine Wiedervereinigung der Hofstelle mit dem gesamten oder nahezu gesamten Land in absehbarer Zeit realistisch erwartet werden kann, ein Wiederanspannen des Hofes als Voll- oder Nebenerwerbsbetrieb sinnvoll erscheint und der hierfür erforderliche Kapitaleinsatz aus den Erträgen des Hofes selbst beglichen werden kann, ohne dessen Existenz in Frage zu stellen (BGH a.a.O.).

(3) Hier spricht zunächst gegen den Verlust der Hofeigenschaft, dass eine endgültige Betriebseinstellung bisher nicht erfolgt ist. Der Hof wird – wenn auch nur in geringem Umfang – vom Beteiligten zu 1) und mit Hilfe des Beteiligten zu 2) bewirtschaftet. Es wird Forstwirtschaft betrieben, und es werden Weihnachtsbäume vermarktet. Einige der für die Land- und Forstwirtschaft erforderlichen Maschinen (zwei Schlepper, zwei Anhänger, Pflug, Grubber) sind außerdem funktionstüchtig und betriebsbereit vorhanden. Dass die aktive Bewirtschaftung hier nicht zu erheblichen Gewinnen führt, ist für die Frage der Hofeigenschaft nicht entscheidend. Dies ergibt sich bereits aus der gesetzlichen Regelung in § 1 Abs. 1 HöfeO. Selbst wenn der dort aufgeführte Mindestwirtschaftswert von 10.000 EUR unterschritten wird, was hier ohnehin nicht der Fall ist, bleibt die Hofeigenschaft nach § 1 Abs. 3 HöfeO erhalten, solange der Hofvermerk eingetragen ist. Dementsprechend bedarf es hier letztlich keiner abschließenden Feststellungen dazu, ob der Betrieb rentabel im Nebenerwerb möglich ist (vgl. auch Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Beschluss vom 21. Mai 2013 – 2 L WLw 30/12 –, juris).

Gegen die Hofeigenschaft der landwirtschaftlichen Besitzung nicht entscheidend eingewandt werden kann, dass der Beteiligte zu 1) die Viehhaltung bereits im Jahr 1980 aufgegeben hat. Auch die Einstellung des aktiven Ackerbaus und die geschlossene Verpachtung der Ackerflächen an drei Pächter führen nicht zwangsläufig zum Wegfall der Hofeigenschaft. Davon wäre nur dann auszugehen, wenn damit eine endgültige Betriebseinstellung verbunden gewesen wäre, die jedoch gerade nicht vorliegt. Außerdem handelt es sich nicht um eine parzellierte Verpachtung. Vielmehr sind die Ackerflächen langfristig, mittlerweile auch unbefristet, verpachtet worden, so dass die Möglichkeit der jederzeitigen Wiederaufnahme des landwirtschaftlichen Betriebs (vgl. BGH, Beschluss vom 29.11.2013 - BLw 4/12 -, juris) nicht ausgeschlossen werden kann, zumal zwei der Pachtverträge mit Schreiben zum 01.09.2022 ordentlich gekündigt worden sind.

Die von der T. erhobenen Bedenken gegen das Vorhandensein einer geeigneten Hofstelle greifen ebenfalls nicht durch. Zunächst ist zu berücksichtigten, dass nach § 1 Abs. 3 S. 2 HöfeO das Fehlen einer Hofstelle nicht automatisch zum Verlust der Hofeigenschaft führt. Denn der Verlust der Hofeigenschaft tritt erst mit der Löschung des Hofvermerks im Grundbuch ein, wenn lediglich keine zur Bewirtschaftung geeignete Hofstelle mehr besteht. Darüber hinaus erscheint auch zweifelhaft, ob die vorhandene Hofstelle zum Betrieb von Landwirtschaft ungeeignet ist. Zwar ist der T. zuzugeben, dass sich die Hofstelle wegen ihrer Lage im Ortskern nicht mehr für die Viehhaltung eignet. Jedoch ist weder vom Beteiligten zu 1) noch vom Beteiligten zu 3) die Absicht geäußert worden, wieder Vieh anzuschaffen und auf der Hofstelle zu halten. Soweit die T. darüber hinaus eingewandt hat, die Hofstelle sei aufgrund der beengten Ortslage auch für den modernen Ackerbau nicht geeignet, weil der Platz für die Unterstellung von Maschinen nicht vorhanden ist, erscheint dieser Einwand ebenfalls nicht durchgreifend. Denn eine Hofstelle im herkömmlichen Sinn ist in der modernen Landwirtschaft nicht unbedingt erforderlich. Dem durch die ehrenamtlichen Richter fachkundig beratenen Senat ist bekannt, dass auch eine Bewirtschaftung mit Hilfe von Lohnunternehmern und Kooperationspartnern erfolgreich möglich ist und dafür je nach Lage des Einzelfalls sogar lediglich ein Betriebsleiterwohnhaus mit Büro ausreichend sein kann. Diese Anforderungen sind hier in jedem Fall erfüllt. Im Übrigen sind an die Hofstelle keine allzu großen Anforderungen zu stellen (Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Beschluss vom 21. Mai 2013 – 2 L WLw 30/12 –, juris; siehe auch Wöhrmann/Grass, Landwirtschaftserbrecht, § 1 HöfeO Rn.33).

(4) Es entspricht schließlich dem erklärten Willen des Beteiligten zu 1), dass von der Hofstelle aus weiterhin Landwirtschaft betrieben werden soll.

(5) Die Hofeigenschaft des landwirtschaftlichen Betriebes wird – entgegen der Auffassung der T. – auch nicht dadurch in Frage gestellt, dass der Beteiligte zu 1) auf der Hofstelle zwei Mietwohnungen errichtet und diese vermietet hat. Richtig ist zwar, dass die Hofeigenschaft einer Besitzung, die teils landwirtschaftlich und teils nichtlandwirtschaftlich genutzt wird, von der Lage des einzelnen Falles abhängt, insbesondere von der Einordnung des Betriebs als sog. gemischter Betrieb, Doppelbetrieb oder Nebenbetrieb. Diese Einordnung führt hier jedoch nicht dazu, dass der landwirtschaftliche Betrieb aus dem Anwendungsbereich der Höfeordnung ausscheidet. Denn es liegt hier ein sog. gemischter Betrieb vor, bei dem der land- und forstwirtschaftliche Betriebsteil überwiegt (vgl. Lüdtke-Handjery/v. Jeinsen/Brinkmann, 11. Auflage 2015, HöfeO § 1 Rn. 93-96; Wöhrmann/Graß, Landwirtschaftserbrecht, 11. Auflage, § 1 HöfeO, Rn. 20-31; BGH, Beschluss vom 15.11.1966, V BLw 10/66, BGHZ 46, 204-210).

Wie der Beteiligte zu 1) im Anhörungstermin erläutert hat, erzielt er Einnahmen in Höhe von 13.980,00 EUR jährlich aus der Vermietung der beiden Wohnungen. Dem stehen Einkünfte aus Verpachtung der landwirtschaftlichen Flächen in Höhe von 16.562 EUR und 9.200 EUR sowie Einkünfte aus der Forstwirtschaft in Höhe von jährlich 7.000 EUR gegenüber (= 32.762 EUR). Das zeigt, dass die aus der Landwirtschaft erzielten Einkünfte deutlich höher sind als die aus der Vermietung der beiden Wohnungen, so dass schon deshalb von einem Überwiegen des landwirtschaftlichen Betriebsteils auszugehen ist.

bb) Für die Genehmigungsfähigkeit des Übergabevertrages kommt es weiterhin nicht darauf an, ob der Beteiligte zu 2) wirtschaftsfähig ist oder nicht. Nach § 7 Abs. 1 S. 2 HöfeO kann zwar nicht zum Hoferben bestimmt werden, wer wegen Wirtschaftsunfähigkeit nach § 6 Abs. 6 S. 1 und 2 HöfeO als Hoferbe ausscheidet. Daraus, dass § 7 Abs. 1 S. 1 HöfeO die Hofübergabe als eine Form der Hofnacherbenbestimmung aufgefasst wird, folgt, dass der Übernehmer auch bei einem Erwerb durch Hofübergabevertrag wirtschaftsfähig sein muss. Auf die von der T. geäußerten Bedenken gegen die Wirtschaftsfähigkeit des Beteiligten zu 2) im Hinblick darauf, dass er keine landwirtschaftliche Ausbildung absolviert hat und im Hauptberuf als (..) tätig ist, kommt es indessen nicht an.

Die in § 6 Abs. 6 S. 2 HöfeO und § 7 Abs. 1 S. 2 HöfeO zugelassenen Ausnahmen vom Erfordernis der Wirtschaftsfähigkeit gelten nämlich auch im Rahmen des Hofübergabevertrages (Römer in: Lütdke-Handjery /von Jeinsen, Höfeordnung, § 17 Rn. 43), und hier greift die Ausnahme nach § 7 Abs. 1 S. 2 HöfeO. Danach steht die Wirtschaftsunfähigkeit eines Abkömmlings seiner Bestimmung zum Hofereben nicht entgegen, wenn sämtliche Abkömmlinge wegen Wirtschaftsunfähigkeit ausscheiden und ein wirtschaftsfähiger Ehegatte nicht vorhanden ist (OLG Oldenburg, Beschluss vom 05. Februar 2020 – 10 W 27/19 (Lw) –, juris).

Die Ehefrau des Beschwerdeführers, die Beteiligte zu 3), ist selbst nicht wirtschaftsfähig. Sie ist beruflich außerhalb der Landwirtschaft als (..) an einer (..)schule tätig. Die neben dem Beteiligten zu 2) vorhandenen Abkömmlinge des Erblassers sind ebenfalls nicht wirtschaftsfähig. Der Bruder G. Q. hat keine landwirtschaftliche Ausbildung und arbeitet als (..) an einer (..)schule. Auch der Halbbruder des Beteiligten zu 2), der Sohn K. Q. aus der ersten Ehe des Beteiligten zu 1), hat keine landwirtschaftliche Ausbildung absolviert, sondern hat (..) und (..) studiert und arbeitet nach einem pädagogischen Abschluss in einer (..)schule. Er sieht sich selbst als „halber Lehrer und halber Künstler“ und arbeitet mit den Mitteln der Naturpädagogik. Der weitere Sohn V. hat ebenfalls keine landwirtschaftliche Ausbildung absolviert. Er ist zwar von Beruf (..) und hat eine Ausbildung in einem Garten- und Landschaftsbauunternehmen abgeschlossen. Er arbeitet jedoch nicht im Bereich der Landwirtschaft, sondern als Ausbilder in einer Jugendhilfeeinrichtung. Auch wenn es sich dabei um einen von der T. anerkannten Ausbildungsbetrieb für Garten- und Landschaftsbau handelt, kann daraus nicht der Schluss gezogen werden, dass er wirtschaftsfähig i.S.d. § 6 Abs. 7 HöfeO ist, d.h. nach seinen körperlichen und geistigen Fähigkeiten, nach seinen Kenntnissen und seiner Persönlichkeit in der Lage ist, einen Hof selbständig ordnungsgemäß zu bewirtschaften. Es kann weder festgestellt werden, dass er über die landwirtschafts-technischen noch über die organisatorisch-kalkulatorischen Fähigkeiten zur Bewirtschaftung eines Hofs verfügt.

cc) Da der Übertragungsvertrag in seiner geänderten Fassung vom 14.04.2022 keinen Nießbrauchsvorbehalt mehr enthält, kommt es nicht darauf an, ob die Bestellung eines Nießbrauchs zugunsten des Hofübergebers in § 5 des ursprünglichen Hofübergabevertrages der Genehmigungsfähigkeit des Vertrages entgegen stand.

b) Ein Versagungsgrund für die Erteilung der Genehmigung des Übertragungsvertrages gem. § 9 Abs. 1 GrdstVG liegt schließlich auch nicht vor.

aa) Zunächst führt die Hofübergabe nicht zu einer ungesunden Verteilung von Grund und Boden i.S.d. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG. Eine ungesunde Bodenverteilung liegt nach § 9 Abs. 2 GrdstVG in der Regel dann vor, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht. Das kann bei der Übertragung des Hofes an einen Übernehmer in Betracht kommen, der – wie im vorliegenden Fall der Beteiligte zu 2) - nicht hauptberuflicher Landwirt ist (Wöhrmann/Grass, Landwirtschaftserbrecht, § 17 HöfeO Rn. 94; Roemer in Lüdtke-Handjery/von Jeinsen, Höfeordnung, § 17 Rn. 152). Allerdings ist die Genehmigung nicht grundsätzlich bei Übertragung an einen Nebenerwerbslandwirt zu versagen (BGH, Beschluss vom 06. Juli 1990 – BLw 8/88 –, BGHZ 112, 86-95; BGH, Beschluss vom 09. Mai 1985 – BLw 8/84 –, BGHZ 94, 292-298). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Beschluss vom 05. Juni 1992 – BLw 7/91 –, BGHZ 118, 361-368) fehlt die Genehmigungsfähigkeit vor allem, wenn der Hof an einen Nichtlandwirt oder an Nebenerwerbslandwirte veräußert werden soll und ein Vollerwerbslandwirt das Grundstück dringend zur Aufstockung seines Betriebes benötigt und zum Erwerb bereit und in der Lage ist. Ein solcher Fall liegt hier jedoch nicht vor.

cc) Eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden i.S.d. § 9 Abs. 1 Nr. 1, 2 GrdstVG liegt auch nicht deshalb vor, weil sich der Beteiligte zu 1) in § 8 des Übertragungsvertrages ein Rückforderungsrecht vorbehalten hat. Das Rückforderungsrecht greift danach für den Fall des Versterbens des Übernehmers, ohne dass der Hof auf Abkömmlinge übergeht, für den Fall der Insolvenz des Übernehmers, der Zwangsvollstreckung in den Hof, der Geschäftsunfähigkeit und für den Fall, dass der Übernehmer im Falle der Heirat nicht nachweist, dass der Hof beim Zugewinnausgleich nicht berücksichtigt wird.

Grundsätzlich ist aber das Bedürfnis für die Regelung von Rückforderung- oder Rücktrittsrechten anzuerkennen (Roemer in: Lüdtke-Handjery/von Jeinsen, Höfeordnung, § 17 HöfeO Rn. 122; Wöhrmann/Grass, Landwirtschaftserbrecht, § 17 HöfeO Rn. 77). Das Amtsgericht hat die Regelung im Hinblick auf die zur Sicherung einzutragende Auflassungsvormerkung für bedenklich erachtet, weil dadurch die Möglichkeit des Übernehmers, Kredite aufzunehmen, eingeschränkt werde (vgl. auch AG Beckum, Beschluss vom 28. August 2017 – 100 Lw 69/17 –, juris; AG Beckum, Beschluss vom 12. Dezember 2016 – 100 Lw 89/16 –, juris).

Durch die Vertragsergänzung sind die Regelungen zum Rückforderungsrecht jedoch dahingehend abgeändert worden, dass die Eigentumsvormerkung zugunsten des Beteiligten zu 1) und der Beteiligten zu 3) auf deren Lebenszeit befristet ist. Das Rückforderungsrecht ist zudem auf die Hofstelle beschränkt worden, so dass die wirtschaftliche Entscheidungsfreiheit des Beteiligten zu 2) nicht unverhältnismäßig eingeschränkt wird. Ihm stehen die landwirtschaftlichen Flächen als Beleihungsobjekte uneingeschränkt zur Verfügung.

dd) Ein Versagungsgrund kann auch nicht aus § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG hergeleitet werden. Danach kann die Genehmigung abgelehnt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, dass der Gegenwert in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstücks steht. Die vom Beteiligten zu 2) übernommenen Gegenleistungsverpflichtungen in Bezug auf das Altenteilsrecht in § 6 des Übergabevertrages stehen in der Fassung des geänderten Vertragsentwurfs jedoch nicht (mehr) in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstücks.

Nach der Rechtsprechung wird der Versagungsgrund des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG auf Übergabeverträge angewandt, um eine Überlastung des Hofübernehmers durch Abfindungs- und Altenteilsverpflichtungen zu verhindern. Als Wert des Hofes wird der Ertragswert zugrunde gelegt und ein grobes Missverhältnis dann bejaht, wenn die vom Übernehmer zu erbringenden Leistungen aus dem Hof nicht zu erwirtschaften sind (Roemer in: Lüdtke-Handjery/von Jeinsen, Höfeordnung, § 17 HöfeO Rn. 162). Die T. hat in ihrer Stellungnahme vom 11.09.2018 die bisherige vertragliche Belastung als nicht tragbar eingeschätzt. In § 6 Nr. 2 des ursprünglichen Vertrages hatte sich der Übernehmer zur Zahlung von monatlich 1.180 EUR verpflichtet.

Die aus dem Hof zu erwirtschaftenden Belastungen durch die monatliche Barrente belaufen sich aber nach dem Änderungsvertrag vom 14.04.2022 nur noch auf 240,00 EUR monatlich. Das sind 2.880,00 EUR jährlich. Hinzu kommen allerdings noch die Betriebskosten für das Wohnrecht, die vom Übernehmer zu tragen sind. Die Vertragsparteien gehen von einem monatlichen Wert von 210,00 EUR aus (§ 6 Ziff. 1 d)). Daraus errechnet sich eine Gesamtbelastung i.H.v. 450,00 EUR monatlich bzw. 5.400,00 EUR jährlich. Dem stehen indessen Einkünfte aus der Land- und Forstwirtschaft in Höhe von jährlich 32.762 EUR gegenüber.

III.

Von der Erhebung von Gerichtskosten für die Beschwerdeinstanz hat der Senat gemäß § 42 Abs. 1 LwVfG abgesehen. Die Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten (§ 45 Abs. 1 LwVfG) erschien nicht angezeigt, weil zwischen den Beteiligten kein Streitverhältnis besteht.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde liegen nicht vor, § 70 Abs. 2 FamFG. Weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung, noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts.

Die Festsetzung des Geschäftswerts für das Beschwerdeverfahren beruht auf § 48 GNotKG.