1

Gründe:

2

I.

3

Die Beteiligten sind über einen Pachtvertrag über eine 4,11 ha große landwirtschaftliche Nutzfläche in C / B miteinander verbunden, den der Antragsgegner als Pächter im Jahr 2013 mit dem damaligen Eigentümer der Pachtfläche, Herrn D, geschlossen hat. Das Pachtobjekt liegt außerhalb des Stadtteils B an der Landstraße L000 und ist nur einseitig über einen südwestlich gelegenen Stichweg erschlossen. Ein Teil des Grundstücks in einer Größe von etwa 2,5 ha wurde 1974 nach Bodenaufschüttungen als Neukultur angelegt.

4

Bei Beginn der 15-jährigen Pachtzeit am 01.07.2013 war die verpachtete Ackerfläche stillgelegt. Für die Dauer der Stilllegung war ein jährlicher Pachtpreis in Höhe von 250,00 € pro ha vereinbart. Insoweit enthält der Pachtvertrag unter § 5 folgenden handschriftlichen Zusatz:

5

„Nach Ablauf der Stilllegung wird der Pachtpreis angeglichen.“

6

Im Frühjahr 2016 trat der Antragsteller als neuer Eigentümer auf Verpächterseite in den Pachtvertrag ein. Zuvor hatte sich Herr D gegenüber dem Antragsteller schriftlich dazu verpflichtet, für einen etwaigen Pachtausfall in dem Zeitraum vom 01.07.2017 bis zum 30.06.2028 in Höhe von jährlich 1.300,00 € pro Hektar persönlich zu haften.

7

Im Frühjahr 2017 forderte der Antragsteller von dem Antragsgegner für die Zeit nach Auslaufen der Stilllegung ab dem 01.07.2017 die Zahlung eines jährlichen Pachtpreises in Höhe von 1.300,00 € pro ha, was der Antragsgegner ablehnte. Seit dem 01.07.2017 zahlt der Antragsgegner einen jährlichen Pachtpreis in Höhe von 600,00 € pro ha.

8

Im April 2019 zeigte der Antragsteller den Pachtvertrag bei der Kreisstelle der Landwirtschaftskammer Nordrhein-Westfalen in E an, die mit Schreiben vom 29.04.2019 mitteilte, den Pachtvertrag nicht gem. § 4 LPachtVG zu beanstanden.

9

Der Antragsteller hat für die Zeit ab dem 01.07.2017 die Erhöhung des Pachtpreises auf einen jährlichen Betrag von 1.300,00 €/ha geltend gemacht. Er hat vorgetragen, mit dem Auslaufen der Stilllegung habe sich der wirtschaftliche Wert der verpachteten Ackerfläche so nachhaltig geändert, dass der ursprünglich vereinbarte Pachtpreis dazu in einem groben Missverhältnis stehe. Der geforderte Pachtpreis sei angemessen, zumal auf der Fläche – was unstreitig ist – eine Sonderkultur in Form von Weihnachtsbäumen angebaut werde, woraus eine insbesondere im Vergleich zu den sonst für Ackerflächen üblichen Kulturen wie Weizen, Gerste oder Mais höhere Wertschöpfung resultiere. Zudem liege die Fläche verkehrsgünstig für einen Verkauf direkt am Feldrand.

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Der Antragsteller hat beantragt,

11

den Pachtzins auf 1.300,00 € pro ha und Pachtjahr festzusetzen.

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Der Antragsgegner hat beantragt,

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den Antrag zurückzuweisen.

14

Der Antragsgegner hat die Ansicht vertreten, der Antragsteller könne keinen höheren Pachtpreis als 600,00 € pro ha und Pachtjahr verlangen. Die Pachtfläche sei von weit unterdurchschnittlicher Qualität, es handele sich um ein vormaliges Tonabbaugebiet für die örtliche Ziegelproduktion. Der nach der Ausbeutung aufgebrachte Boden sei von weit unterdurchschnittlicher Qualität. Die Fläche habe eine unterdurchschnittliche Bonität von 25 – 54 Bodenpunkten, zudem seien 40 % der Fläche vernässt. Er habe die Fläche nach Ablauf der Stilllegung überhaupt erst landwirtschaftlich nutzbar machen müssen, zudem seien noch Dränagen einzubringen, um die Staunässe abzuführen. Es kämen maximal 50 % der Fläche für die Sonderkultur Weihnachtsbaum in Betracht. Ein Straßenverkauf sei nicht beabsichtigt.

15

Die durchschnittliche Pacht von Einzelgrundstücken im Regierungsbezirk F habe im Jahr 2016 bei 439,00 €/ha (Ackerland) und 397,00 €/ha (sonstige Landwirtschaftsflächen) gelegen, so dass bereits mehr gezahlt werde als geschuldet sei.

16

Der Antragsteller hat dem Zeugen D den Streit verkündet, der dem Verfahren nicht beigetreten ist.

17

Das Amtsgericht – Landwirtschaftsgericht – Paderborn hat nach Anhörung der Beteiligten, der Vertreter der Landwirtschaftskammer und des Zeugen D durch den angefochtenen Beschluss unter Zurückweisung des weitergehenden Antrags festgestellt, dass der Antragsgegner verpflichtet ist, auf der Grundlage des zwischen den Parteien bestehenden Landpachtvertrages ab dem 01.07.2017 einen angemessenen Pachtzins von jährlich 1.000,00 € pro Hektar zu zahlen.

18

Zur Begründung ist im Wesentlichen folgendes ausgeführt:

19

Die Voraussetzungen für eine Abänderung des Pachtpreises nach § 593 BGB i. V. m. § 5 des Pachtvertrages lägen nach Ablauf der Stilllegung der Pachtfläche vor. Da es sich um einen Bestandsvertrag handele, sei nicht die durchschnittliche Pacht eines Neuabschlusses, sondern eine vergleichbare Pacht eines Bestandsvertrages zugrunde zu legen. Soweit die angehörten Vertreter der Landwirtschaftskammer eine Pacht in Höhe von durchschnittlich 600,00 € als angemessen erachtet hätten, sei zu berücksichtigen, dass es in dem Gerichtsbezirk sehr unterschiedliche Flächen gäbe, für die auch unterschiedlichste Pachtpreise gezahlt würden. Während etwa im Bezirk G sehr geringe Pachten von etwa 250,00 €/ha gezahlt würden, lägen die Pachten im Bezirk C und B, wo insbesondere Sonderkulturen gezogen würden, im Schnitt bei 1.000,00 € bis 1.300,00 €. Unter Berücksichtigung der praktischen Erfahrung halte das Gericht eine Anpassung des Pachtpreises auf 600,00 € für zu gering. Der Zeuge D habe bestätigt, dass ihm bereits bei der Verpachtung an den Antragsgegner Pachten in Höhe von 1.000,00 € bis 1.300,00 € angeboten worden seien. Zudem ergebe sich aus der Aussage des Zeugen, dass es sich bei den Flächen nicht um ein ehemaliges Tonabbaugebiet handele und der geringe Pachtpreis seinen Grund darin gehabt habe, dass der Antragsgegner die Fläche für die Bewirtschaftung auf eigene Kosten wieder habe aufbauen sollen. Unter Berücksichtigung dessen sei eine Anpassung des Pachtpreises auf 1.000,00 € pro ha und Jahr auch für den Bestandsvertrag angemessen, dies auch aufgrund der verkehrsgünstigen Lage an einer Durchfahrtstraße zum Flughafen H.

20

Gegen diesen Beschluss wendet sich der Antragsgegner mit seiner Beschwerde, mit der er abändernd eine Zurückweisung des Abänderungsantrages des Antragstellers begehrt, soweit ein höherer Pachtpreis als 600,00 € pro ha und Jahr geltend gemacht wird.

21

Die Beschwerde rügt, die Erklärung des Gerichts in dem angefochtenen Beschluss über die angeblich eigene Sachkunde hinsichtlich der Pachtpreise in der Region C / B sei nicht nachvollziehbar. Es sei schon nicht erkennbar, auf welche Sonderkulturen sich diese Kenntnis beziehen solle und ob die Kenntnis auch langfristige Bestandsverträge wie den vorliegenden umfasse. Es sei zu berücksichtigen, dass nach Ablauf der Stilllegung nur noch eine Pachtzeit von 11 Jahren bestanden habe und die schon auf Teilen der Fläche angelegte Christbaumkultur erst nach Ablauf von etwa sechs Jahren erste Erträge abwerfe. Er, der Antragsgegner, könne daher aus der Bewirtschaftung der Fläche als Christbaumkultur keine höheren Erträge erzielen als bei einer durchgängigen Ackernutzung. Schon aus diesem Grund verbiete sich die Festsetzung eines deutlich höheren Pachtpreises als für Ackerflächen angemessen. Richtigerweise wäre die angemessene Pacht mithin in Höhe von 600,00 € festzusetzen gewesen. Das gelte auch vor dem Hintergrund der geringen Größe der Fläche. Die Lage der Flächen rechtfertige keinen höheren Pachtpreis.

22

Der Antragsgegner beantragt,

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den Beschluss des Amtsgerichts Paderborn vom 28.11.2019 (40 Lw 60/19) abzuändern und den Antrag auf Festsetzung eines höheren Pachtzinses als 600,00 € je Hektar zurückzuweisen.

24

Der Antragsteller beantragt,

25

die Beschwerde zurückzuweisen.

26

Der Antragsteller verteidigt die angefochtene Entscheidung und behauptet, der Antragsgegner selbst habe im Rahmen der Anpassungsverhandlung für die ersten beiden Jahre nach Auslaufen der Stilllegung eine jährliche Pacht von 700,00 € je Hektar und in den Folgejahren in Höhe von 1.000,00 € je Hektar angeboten. Das zeige, dass der Antragsgegner eine Pacht in dieser Höhe für angemessen erachtet habe.

27

Das Landwirtschaftsgericht hat der Beschwerde mit Beschluss vom 11.03.2020 nicht abgeholfen und die Sache dem Senat zur Entscheidung vorgelegt.

28

Der Senat hat über die Höhe des ortsüblichen Pachtzinses für die streitgegenständliche Fläche Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens und mündliche Gutachtenerläuterung im Anhörungstermin. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Gutachten des Sachverständigen I vom 05.03.2021 und den Berichterstattervermerk zum Anhörungstermin vom 18.01.2022 Bezug genommen.

29

II.

30

Die zulässige Beschwerde ist ganz überwiegend unbegründet.

31

Der Antragsteller kann Anpassung des Pachtpreises auf einen Betrag in Höhe von 968,00 € pro Hektar und Jahr verlangen.

32

1.

33

Das Landwirtschaftsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass sich aus § 5 des Pachtvertrages i. V. m. § 593 BGB ein Anspruch des Antragstellers auf Anpassung des Pachtpreises ergibt.

34

Die Regelungen zur Vertragsanpassung nach § 593 Abs. 1 BGB sind zwar nach dem Inhalt von § 593 Abs. 5 BGB nicht abdingbar. Zulässig sind jedoch vertragliche Vereinbarungen, durch die die gesetzliche Regelung lediglich konkretisiert wird oder die eine Vertragsanpassung schon bei Vorliegen geringerer Voraussetzungen ermöglicht. In dem Fall genießt die vertragliche Regelung Vorrang vor der gesetzlichen (OLG Hamm, Beschluss vom 05.01.2016, I-10 W 46/15, Rn. 46 bis 48 m. w. N.).

35

Nach § 593 Abs. 1 BGB kommt eine Vertragsanpassung in Betracht, wenn sich nach Abschluss des Pachtvertrages die Verhältnisse, die für die Festsetzung der Vertragsleistungen maßgebend waren, so nachhaltig geändert haben, dass die gegenseitigen Verpflichtungen in ein grobes Verhältnis zueinander geraten sind. Dagegen ist in § 5 des Pachtvertrages geregelt, dass der Pachtpreis nach Ablauf der Stilllegung angeglichen wird. Die Änderung des Pachtpreises steht damit nach dem Inhalt des Pachtvertrages letztlich nur unter der zeitlichen Bedingung des Auslaufens der Stilllegung, eine nachhaltige Veränderung der Verhältnisse ist nicht erforderlich. Die vertragliche Klausel ermöglicht daher unter geringeren Voraussetzungen eine Anpassung des Pachtpreises als die gesetzliche Regelung in § 593 Abs. 1 BGB, so dass die vertragliche Klausel wirksam vereinbart worden ist.

36

2.

37

Die Voraussetzungen zur Anpassung des Pachtpreises liegen vor, nachdem die Stilllegung mit Ablauf des 30.06.2017 ausgelaufen ist, der Antragsteller die Pachtpreisanpassung geltend gemacht und der Vertrag der zuständigen Behörde angezeigt und von dieser nicht beanstandet worden ist.

38

3.

39

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme kann der Antragsteller Anpassung des Pachtpreises auf einen Betrag in Höhe von 968,00 € pro Hektar und Jahr verlangen, weil dies dem ortsüblichen Pachtzins für vergleichbare Pachtflächen entspricht.

40

a) Der Pachtvertrag enthält keine Regelung dazu, nach welchen Kriterien der nach Auslaufen der Stilllegung geschuldete Pachtpreis zu ermitteln ist.

41

In welcher Höhe eine Anpassung des Pachtpreises verlangt werden kann, ist daher anhand einer Abwägung der beiderseitigen Interessen zu ermitteln. Ein wichtiger Maßstab für die Anpassung des Pachtzinses ist die Höhe der ortsüblichen Pachtzinsen zum Zeitpunkt des Anpassungsverlangens. Die neu festgesetzte Pacht muss in angemessenem Verhältnis zu den durch eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Pachtsache zu erzielenden Erträgen stehen (Düsing/Martinez/Schuhmacher, 1. Aufl. 2016, BGB § 593 Rn. 17, 18; BGHZ 134, 158 ff., Rn. 13). Bei der tatrichterlichen Schätzung der ertragsangemessenen Pacht ist daher sowohl zu berücksichtigen, welcher Gesamtertrag durch die Bodenbewirtschaftung erzielt werden kann, als auch ob die Anpachtung für den gesamten Betrieb des Pächters einen betriebswirtschaftlichen Nutzen erbringt, d.h. ob der Pachtzins untragbar hoch ist oder nicht (BGHZ, aaO, Rn. 14 m. w. N.).

42

b) Nach diesen Maßstäben und dem Ergebnis der Beweisaufnahme beläuft sich die ertragsangemessene Pacht vorliegend auf einen Betrag in Höhe von 968,00 € pro Hektar und Jahr, weil in dieser Höhe ein Ertrag durch die tatsächliche Bewirtschaftung nachhaltig erzielt werden kann und der Betrag für den Betrieb des Pächters tragbar ist.

43

aa) Aus der von dem Sachverständigen I durchgeführten Preiskalkulation ergibt sich, dass mit dem Anbau einer Weihnachtsbaumkultur ein um die Einzelkosten bereinigter Ertrag in Höhe von durchschnittlich 1.510,00 € pro Hektar und Jahr zu erzielen ist. Zweifel an der Richtigkeit dieser Preiskalkulation, die nach Angaben des Sachverständigen anhand von bei dem Geschäftsführer des Bundesverbandes der Weihnachtsbaumanbauer erfragter Durchschnittsdaten für das Bundesland Nordrhein-Westfalen erstellt worden ist, sind weder ersichtlich noch vorgetragen.

44

Entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers ist bei der Ermittlung des erzielbaren Ertrages auf die tatsächliche Bewirtschaftung in Form einer Weihnachtsbaumkultur und nicht auf eine abstrakte Bewirtschaftung als reine Ackerfläche abzustellen. Aus der vorstehend zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofs ergibt sich, dass bei der Bemessung einer Pachtpreisanpassung u. a. darauf abzustellen ist, ob die Pacht von dem konkreten Betrieb des Pächters tragbar ist oder nicht. Das erfordert indes zwingend, auf die tatsächlich vorgenommene Bewirtschaftung durch diesen Betrieb und nicht eine abstrakt denkbare Bewirtschaftung abzustellen.

45

Auch der Umstand, dass die Pachtpreisanpassung anhand einer Abwägung der beiderseitigen Interessen vorzunehmen ist, zeigt, dass auf die anhand der tatsächlichen Bewirtschaftung erzielbaren Erträge abzustellen ist. Nach den schlüssigen Ausführungen des Sachverständigen I ist die Flächenproduktivität beim Anbau von Weihnachtsbäumen etwa doppelt so hoch wie z. B. bei einer Ackerfruchtfolge mit Zuckerrüben. Wenn also für die Bemessung der Pachtpreisanpassung nicht auf die tatsächlich erzielbaren höheren Erträge, sondern auf bei fiktiver Bewirtschaftung erzielbare geringere Erträge abgestellt werden würde, dann würden die Interessen des Verpächters an der Pachtpreisanpassung nicht ausreichend berücksichtigt.

46

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Umstand, dass die nach Ende der Stilllegung verbliebene Pachtdauer nur noch elf Jahre betrug. Denn die von dem Sachverständigen vorgenommene Pachtpreiskalkulation basiert auf der Gesamtbetrachtung eines Zehn-Jahres-Zeitraums, der dem Antragsgegner vorliegend auch zur Verfügung stand.

47

Die neu festzusetzende Pacht ist so zu bemessen, dass sie einerseits in einem angemessenen Verhältnis zu dem erzielbaren Ertrag in Höhe von 1.510,00 € pro Hektar steht und andererseits nicht dazu führt, dass die Bewirtschaftung der Pachtflächen für den Pächter unwirtschaftlich ist.

48

Diesen Erfordernissen hat der Sachverständige in seiner Wirtschaftlichkeitsberechnung dadurch Rechnung getragen, dass er von dem erzielbaren Ertrag einen Unternehmergewinn in Höhe von 300,00 €/ha in Abzug gebracht und von dem so errechneten Betrag von 1.210,00 € einen standortbedingten Abschlag von 20 % vorgenommen hat, so dass sich ein Pachtbetrag in Höhe von 968,00 €/ha ergibt.

49

Dabei begegnet die in Ansatz gebrachte Höhe dieser Abzugspositionen keinen Bedenken. Der Sachverständige hat dargelegt, dass das unternehmerische Risiko bei derartigen Wirtschaftlichkeitsberechnungen betreffend einen klassischen Ackerbaubetrieb mit Winterraps- oder Zuckerrübenfruchtfolge üblicherweise mit einem Betrag in Höhe von 100,00 € bis 150,00 € zu veranschlagen ist. Der hier in Ansatz gebrachte, deutlich höhere Betrag von 300,00 € deckt das erhöhte Risiko der Weihnachtsbaumproduktion und die längere Phase ohne erzielbare Erlöse ab.

50

Der standortbedingte Abschlag war nach den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen deshalb vorzunehmen, weil es sich bei etwa 2,5 ha der Pachtfläche nicht um gewachsenen Boden, sondern um eine im Jahr 1974 angelegte Neukultur in schlechterer Qualität handelt und die Pachtfläche insgesamt über eine Dauer von 20 Jahren stillgelegt gewesen ist, was zu höheren Bewirtschaftungskosten führen kann. Die von dem Sachverständigen vorgenommene Schätzung des dadurch erforderlichen Abzugsbetrages ist angesichts der Größe der betroffenen Pachtfläche und vor dem Hintergrund der Erfahrung des Sachverständigen schlüssig.

51

bb) Dass es sich bei dem vorstehend ermittelten Betrag um die ertragsangemessene Pacht handelt, wird zudem durch das Ergebnis der von dem Sachverständigen vorgenommenen Abfrage bei den Marktteilnehmern gestützt, welche Rückschlüsse auf den ortsüblichen Pachtzins zulässt.

52

(1) Auf das von dem Sachverständigen im November 2020 im Landwirtschaftlichen Wochenblatt geschaltete Inserat, in dem eine vergleichbare – fiktive – Fläche zur Verpachtung für den Ackerbau und bei entsprechender Pachtlaufzeit auch für Dauerkultur angeboten worden ist, haben sich insgesamt neun Interessenten gemeldet. Die darin enthaltenen vier bezifferten Pachtangebote enthielten Pachtpreise zwischen 950,00 € und 1.250,00 € pro Hektar.

53

Auch unter Berücksichtigung des nach den Ausführungen des Sachverständigen erforderlichen standortbedingten Abschlags in Höhe von 20 % ergibt sich, dass eine Neuverpachtung der streitgegenständlichen Fläche zu einem Pachtpreis zwischen 760,00 € und 1.000,00 € möglich wäre. Der aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung hergeleitete ertragsangemessene Pachtpreis von 968,00 € liegt in der Spannweite dieser Pachtpreisangebote.

54

(2) Der Senat ist auch nicht deshalb gehindert, im Rahmen einer Kontrollüberlegung auf die bei Neuverpachtung erzielbaren Pachtpreise abzustellen, weil es sich vorliegend um einen im Jahr 2013 abgeschlossenen Bestandspachtvertrag handelt.

55

Soweit in der obergerichtlichen Rechtsprechung vertreten wird, bei der Bemessung einer Pachtpreisanpassung nach § 593 Abs. 1 BGB sei bei der grundsätzlich zu berücksichtigenden Entwicklung der Pachtpreise nicht nur auf die bei Neuverpachtung erzielbaren Pachtpreise abzustellen (OLG Hamm, Beschluss vom 05.01.2016, I-10 W 46/15, Rn. 51 f. unter Verweis auf OLG Oldenburg, AUR 2011, 127), so soll dadurch nur sichergestellt werden, dass bei der Pachtpreisanpassung eines Altvertrages nur der von kurzfristigen (spekulativen) Tendenzen und individuellen Ausschlägen bereinigte Durchschnittspachtpreis berücksichtigt wird.

56

Die von den Interessenten im November 2020 abgegebenen Pachtpreisangebote enthalten jedoch keine solchen kurzfristigen spekulativen Tendenzen oder individuellen Ausschläge, so dass sie in die Überlegungen einbezogen werden können.

57

Der Sachverständige I hat hierzu erklärt, dass in dem hier relevanten Zeitraum zwischen 2013 und 2020 keine besondere Entwicklung der Pachtpreise zu beobachten gewesen sei und die in 2020 angebotenen Preise auch schon in 2017 der üblichen Höhe entsprochen hätten. Das hat der Sachverständige anschaulich damit erklärt, dass die Höhe der Pachtpreise aus der Knappheit der Flächen resultiere und diese Knappheit der Flächen jedenfalls in den letzten acht bis zehn Jahren bereits bestanden habe. Deshalb gäbe es praktisch nur noch eine sog. Grenzpacht, also durch den hohen Bedarf an Fläche bedingte sehr hohe Pachtpreise.

58

Darüber hinaus weist der vorliegende Sachverhalt die Besonderheit auf, dass es nicht um die Anpassung einer bereits vereinbarten Pachthöhe geht, sondern nach der vertraglichen Vereinbarung die Pachthöhe für die Zeit ab dem 01.07.2017 neu festzulegen ist. Deshalb können jedenfalls die zu diesem Zeitpunkt bei einer Neuverpachtung erzielbaren Pachtpreise berücksichtigt werden, die nach den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen mit den im Jahr 2020 abgegebenen Angeboten übereinstimmen.

59

cc) Bei der Ermittlung des ortsüblichen Pachtzinses kann dagegen nicht auf die von dem Sachverständigen eingeholten Auskünfte der Landwirtschaftskammer und der kommunalen Verpächter zurückzugriffen werden, da diese zuverlässige Rückschlüsse auf den ortsüblichen Pachtzins im Zeitpunkt des Anpassungsverlangens nicht zulassen.

60

Der Landwirtschaftskammer lagen für die Jahre 2015 und 2018 bis 2020 keine Erkenntnisse zu Pachtverträgen in der hier relevanten Region vor und für die Jahre 2016 und 2017 nur in Bezug auf insgesamt vier Pachtverträge mit stark schwankenden Pachtpreisen zwischen 258,00 € und 800,00 €. Eine belastbare Aussage zur Höhe des ortsüblichen Pachtzinses ist angesichts dieser äußerst dürftigen Datenlage nicht möglich, dies insbesondere auch deshalb, weil keine konkreten Erkenntnisse über den Vertragsinhalt (z. B. Gegenstand des Vertrages, Laufzeit) vorliegen.

61

Die kommunalen Verpächter ermitteln die von ihnen geforderten Pachtpreise auf sehr unterschiedlichen Berechnungsgrundlagen. Zudem weisen die von den Kommunen abgeschlossenen Pachtverträge die Besonderheit auf, dass sie teilweise ortsansässige Pächter bevorzugen und die Verträge oft nur für sehr kurze Zeiträume abgeschlossen werden. Die von den kommunalen Verpächtern geforderten Pachtpreise spiegeln damit nicht die allgemeine Marktlage für Pachtpreise in der Region wider.

62

dd) Der Angleichung des Pachtpreises auf einen jährlichen Betrag in Höhe von 968,00 € pro Hektar steht auch weder das Ergebnis der vom Sachverständigen vorgenommenen Auswertung der Buchführungsergebnisse der landwirtschaftlichen Betriebe noch der Umstand entgegen, dass der Antragsgegner Flächen zum Anbau von Weihnachtsbäumen zu geringeren Pachtpreisen angepachtet hat.

63

Nach der Auswertung der Buchführungsergebnisse betreffend das vorliegend betroffene Erzeugungsgebiet war eine große Bandbreite gezahlter Pachten zwischen 170,00 €/ha und 853,00 €/ha festzustellen. Da in den Buchungsergebnissen zudem die Pachtaufwendungen nur insgesamt erfasst werden und eine Unterscheidung nach einzelnen Flächen und auch der Bewirtschaftungsform nicht stattfindet, sind diese Daten für den vorliegenden Fall des Anbaus einer Sonderkultur nicht aussagekräftig. Denn nach den überzeugenden Darlegungen des Sachverständigen gibt es einen eigenen Pachtmarkt für höherwertige Sonderkulturen, zu denen die von dem Antragsgegner angebauten Weihnachtsbäume zählen.

64

Soweit der Antragsgegner vorgetragen hat, in der gleichen Region Flächen zum Anbau von Weihnachtsbäumen zu deutlich geringeren Preisen gepachtet zu haben, so rechtfertigt das nicht den Rückschluss, dass die ortsübliche Pacht deutlich unter der errechneten ertragsangemessenen Pacht liegt. So hat der Sachverständige I nach Einsicht in die zugrunde liegenden Pachtverträge festgestellt, dass diese ganz überwiegend Sonderbestimmungen etwa zu der Rückgabe des Pachtlandes oder zu zusätzlichen Verpflichtungen des Pächters enthalten und deshalb zur Frage der Höhe des ortsüblichen Pachtzinses nicht besonders aussagekräftig sind.

65

4.

66

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 44 Abs. 1, 45 LwVfG. In erster Instanz haben die Beteiligten darüber gestritten, ob der von dem Antragsgegner gezahlte Pachtzins in Höhe von 600,00 € auf den verlangten Pachtzins in Höhe von 1.300,00 € zu erhöhen ist. Der festgesetzte Pachtzins in Höhe von 968,00 € liegt in der Mitte zwischen den Vorstellungen der Beteiligten, so dass die getroffene Kostenfolge billigem Ermessen entspricht. Wegen der ganz überwiegenden Unbegründetheit der Beschwerde entsprach es in Anlehnung an den Rechtsgedanken aus § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO billigem Ermessen, die Kosten des Beschwerdeverfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten des Antragstellers dem Antragsgegner aufzuerlegen.

67

Die Rechtsbeschwerde war nicht zuzulassen, da die hierfür nach § 70 Abs. 2 FamFG erforderlichen Voraussetzungen nicht vorliegen. Die entscheidungserheblichen Rechtsfragen zu den Voraussetzungen einer Pachtpreisanpassung sind nicht klärungsbedürftig, dem vorliegenden Einzelfall kommt keine grundsätzliche Bedeutung zu.

68

Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 61 Abs. 1 FamFG. Der Antragsgegner hat mit der Beschwerde eine Reduzierung der jährlich zu zahlenden Pacht um 400,00 € pro Hektar begehrt, so dass sich anhand der Größe der Pachtfläche und der betroffenen Restlaufzeit des Vertrages ein Wert des Abänderungsbegehrens in Höhe von 18.084,00 € errechnet.