Oberlandesgericht Hamm, 18 U 42/20

Gründe:

Die Klägerin ist als gewerbliche Immobilienmaklerin tätig. Die ursprünglichen Eigentümer der Immobilie W.-straße N01 in A, die Zeugen S., schalteten für die Immobilie eine Verkaufsanzeige auf der Plattform „eBay-Kleinanzeigen“. Nach Kontaktaufnahme durch die Klägerin beauftragten die Zeugen S. diese als Makler.

Die Klägerin bot daraufhin das Objekt auf der Internetplattform „immobilienscout24.de“ an. In der Online-Anzeige wurde auf die Maklerprovision für den Käufer i.H.v. 3,57 % für den Fall eines erfolgreichen Kaufvertragsabschlusses hingewiesen. Das Objekt wurde zu einem Verkaufspreis von 225.000 € angeboten. Auf diese Anzeige hin wandte sich der Beklagte an die Klägerin mit elektronischer Nachricht vom 11.7.2016. Eine Mitarbeiterin der Klägerin sandte in der Folge eine Mail mit einem Link zum Exposé-Download an den Beklagten. In dieser Mail hieß es u.a.:

„Sofern (…) keine Vorkenntnis besteht und sie möchten, dass wir vor Ablauf der Widerrufsfrist mit der Dienstleistung beginnen, erhalten sie nun die Gelegenheit zum Exposé-Download“.

Der Beklagte lud daraufhin das Exposé herunter; in diesem befand sich erneut der Hinweis auf die Zahlung einer Provision i.H.v. 3,57 % und die Namen sowie Telefonnummer des Verkäufers.

Der Beklagte und die Klägerin vereinbarten einen Besichtigungstermin, der am 16.7.2016 stattfand; später – am 30.7.2016 – fand dann ein weiterer Termin statt. Bei dem ersten Besichtigungstermin lernte der Beklagte die Zeugen S. kennen.

Am 18.7.2016 übersandte der Geschäftsführer der Klägerin dann an den Beklagten nach vorhergehendem Telefongespräch eine E-Mail mit einem „vertraulichen Spezialangebot“. Nach diesem sollte er sich zur Zahlung einer Sonderprämie von 2.000 € inklusive Mehrwertsteuer bei Erreichen eines Kaufpreises von 210.000 € verpflichten und zu einem Bonus von 50 % bei einem Minderpreis unter 210.000 €. In diesem Angebot wurde ein Preis von 205.000 € als „Phantasiepreis“ bezeichnet. Der Beklagte unterzeichnete die Vereinbarung nicht. Hinsichtlich des Inhalts dieser E-Mail nimmt das Gericht Bezug auf Bl. 39 und 40 der Gerichtsakte.

Der Beklagte bemühte sich – wobei streitig ist, ob und inwieweit er dabei von der Klägerin und ihrem Geschäftsführer unterstützt wurde – um eine Finanzierung. Unter dem 20.7.2016 wandte sich der Geschäftsführer der Klägerin per E-Mail an den Zeugen S. und teilte diesem mit, dass er mit zwei potenziellen Finanzierern für den Kauf durch den Beklagten in Kontakt getreten sei und forderte Unterlagen an. Zudem führte er aus:

„Zudem haben wir weitere Interessenten. Darunter ist auch jemand, der bereit wäre, mehr zu bezahlen. Doch solchen Aussagen stehe ich sehr skeptisch gegenüber, weil sie sich in der Vergangenheit nicht bewahrheitet haben – leider.“

Mit E-Mail vom 27.7.2016 schrieb der Geschäftsführer der Klägerin dem Zeugen S. wie folgt:

„Auf jeden Fall lohnt es sich um jeden Euro Ankaufspreis zu feilschen. So schnell kann man steuerfrei kein Geld verdienen wie hier. Geben sie das Objekt nicht unter Wert ab.“

Auf diese E-Mail erwiderte der Zeuge S. am gleichen Tag mit der Frage, ob es noch weitere Besichtigungswünsche oder Interessenten geben würde. Bezüglich des genauen Inhalts der vorgenannten E-Mails nimmt der Senat Bezug auf Bl. 125 und Bl. 141 der Gerichtsakte.

Am 3.8.2016 fasste die Geschäftsführerin der Klägerin in einer weiteren Mail dann gegenüber dem Beklagten und den Verkäufern den Stand der Vertragsverhandlungen zusammen, insbesondere auch die Höhe des Kaufpreises i.H.v. 205.000 €. Die Informationen dazu hatte er kurz vorher vom Zeugen S. erhalten. Hinsichtlich des Inhalts dieser E-Mail nimmt der Senat Bezug auf Bl. 128 und 129 der Gerichtsakte

Am 7.9.2016 wandte sich die Klägerin dann an den Zeugen S. und verwies auf zahlreiche Interessentenabfragen sowie darauf, dass der Finanzierer des Beklagten mitgeteilt habe, dass die Finanzierung bewilligt und die Zahlung des Kaufpreises veranlasst sei.

Am gleichen Tag stellte die Klägerin einen Betrag i.H.v. 7.318,50 € gegenüber dem Beklagten in Rechnung und mahnte den Betrag mit Schreiben vom 26.9.2016 an. Weder der Beklagte noch die Zeugen S. bestätigten der Klägerin den Abschluss des Kaufvertrages, der am 16.08.2016 geschlossen wurde.

Unter dem 14.12.2017 beauftragte die Klägerin dann ihren Prozessbevollmächtigten zur Anspruchsverfolgung und mit dem Ziel, einen unnötigen Rechtsstreit zu vermeiden. Mit Schreiben vom 5.6.2018 wandte dieser sich an den Beklagten. Die Klägerin zahlte vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten nach einer 0,65-fachen Geschäftsgebühr zuzüglich Kommunikationspauschale und Umsatzsteuer in Höhe von insgesamt 376,52 €.

Die Klägerin hat behauptet, dem Beklagten das Objekt nachgewiesen zu haben; eine Vorkenntnis des Beklagten aufgrund einer Anzeige bei "eBay-Kleinanzeigen" werde mit Nichtwissen bestritten. Ebenso werde mit Nichtwissen bestritten, dass der Beklagte versucht habe, in persönlichen Kontakt mit den Verkäufern zu treten. Die Klägerin hat weiter behauptet, sie habe für den Beklagten die Finanzierungsunterlagen zusammengestellt. Die Verkäufer hätten der Klägerin einen Preis von 225.000 € genannt.

Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, dass zwischen ihr und dem Beklagten eine Maklervereinbarung zustande gekommen sei. Auch habe sie eine ausreichende Maklertätigkeit erbracht, indem sie dem Beklagten das Objekt nachgewiesen habe. Auch habe sie dieses vermittelt.

Die Klägerin hat zunächst im Wege der Stufenklage beantragt, den Beklagten zur Auskunft darüber zu verurteilen, wann der notarielle Kaufvertrag über die Immobilie W.-straße N01 in A notariell beurkundet und welcher Kaufpreis vereinbart wurde. Nachdem im Laufe des Verfahrens der Beklagte die Auskunft erteilt hat, das Objekt sei zum Preis von 205.000 € gekauft worden, hat die Klägerin erklärt, zur Leistungsstufe überzugehen.

Die Klägerin hat zuletzt beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 7.318,50 € zu zahlen nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der europäischen Zentralbank seit dem 1.10.2016 sowie

an die Klägerin 316,40 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der europäischen Zentralbank seit dem 1.10.2016 zu zahlen.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte hat behauptet, er habe bereits vor der Kontaktaufnahme zu der Klägerin Kenntnis von dem Objekt gehabt; diese habe er über eine "eBay-Kleinanzeige" erhalten. Er habe dann versucht mit den Verkäufern in Kontakt zu treten, was jedoch nicht gelungen sei. Nachdem er etwas abgewartet habe, sei die Anzeige dann aber nicht mehr bei "eBay-Kleinanzeigen" gewesen. Stattdessen habe er sie bei "immobilienscout24.de" entdeckt und daraufhin die Klägerin kontaktiert. Hinsichtlich der Finanzierung habe er den Geschäftsführer der Klägerin zwar nach Unterlagen, wie Skizzen und einer Flurkarte, für den Kredit gefragt, doch habe er von diesem die Unterlagen nicht erhalten; diese habe er dann von den Verkäufern erhalten.

Der Beklagte hat weiter behauptet, die Klägerin und die Verkäufer hätten von Anfang an geplant, die Immobilie zu einem Preis von 205.000 € zu verkaufen. Dies hätten die Verkäufer ihm auf eine erste Anfrage mitgeteilt.

Der Beklagte hat die Auffassung vertreten, dass schon keine Kongruenz zwischen dem avisierten Kaufvertrag und dem tatsächlich abgeschlossenen Kaufvertrag bestehe. Denn der am Ende tatsächlich vereinbarte Preis sei deutlich niedriger als der zunächst in Aussicht gestellte gewesen. Außerdem scheitere ein Provisionsanspruch an der bereits bestehenden Vorkenntnis von dem Objekt. Jedenfalls sei aber ein Provisionsanspruch verwirkt, da ihn die Klägerin über die Preisvorstellung in die Irre geführt und sich deswegen ihm gegenüber nicht neutral verhalten habe. Sie habe versucht, ihn mit Kaufpreistricks zu einer höheren Provision zu bewegen und einen zu hohen Verkaufspreis vorgespiegelt.

Das Landgericht hat die Klage nach Vernehmung der Zeugen S. abgewiesen. Zwar sei zwischen den Parteien ein Maklervertrag zustande gekommen und der Kaufvertrag sei auch ursächlich aufgrund der Maklerleistung der Klägerin zustande gekommen, doch sei der Maklerlohn nach § 654 BGB verwirkt. Zwar ergebe sich die Verwirkung nicht alleine aus der Tätigkeit der Klägerin als Doppelmaklerin, doch habe sie ihre Pflicht zur Unparteilichkeit verletzt. Denn dem Makler sei es nicht erlaubt, einseitig zugunsten einer Partei in Preisverhandlungen einzugreifen. Dies habe der Geschäftsführer der Klägerin hingegen aktiv getan, indem er den Zeugen S. mit E-Mail vom 27.7.2016 aufgefordert habe, um jeden Euro zu feilschen. Dabei sei im Ergebnis auch unerheblich, dass die Aufforderung zum Feilschen gegenüber den Beklagten ohne finanzielle Folge geblieben sei. Eine Pflichtverletzung sei hingegen nicht darin zu sehen, dass die Klägerin das Objekt für 225.000 € angeboten habe. Denn der Beklagte habe nicht bewiesen, dass die Verkäufer vorgehabt hätten, das Hausobjekt von Anfang an nur für 205.000 € zu verkaufen. Auch habe sich keine Pflichtverletzung daraus ergeben, dass die Klägerin den Beklagten zum Abschluss einer Zusatzvereinbarung mit weiterer Provisionspflicht habe drängen wollen, obwohl bereits ein niedrigerer Preis festgestanden habe. Denn der Beklagte habe auch diese Tatsache nicht beweisen können.

Die Klägerin hat gegen das Urteil Berufung eingelegt und verfolgt ihr erstinstanzliches Begehren weiter. Sie ist der Auffassung, sich gegenüber dem Beklagten nicht treuwidrig verhalten zu haben. Die Aussage des Geschäftsführers der Klägerin aus der E-Mail vom 27.7.2016 habe sich nicht auf die Preisverhandlungen mit dem Beklagten, sondern auf die vorgenannten Interessenten bezogen. Denn im Zeitpunkt der E-Mail seien noch weitere Interessenten vorhanden gewesen und die Verkäufer hätten das Haus noch zu einem Kaufpreis von 225.000 € verkaufen wollen. Weiter habe die Klägerin die Pflicht gehabt, gegenüber den Verkäufern über den Wert der Immobilie und die Verhandlungsposition ermutigend aufzuklären, da sich ansonsten die Klägerin der Gefahr ausgesetzt hätte, dass ihre Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit die Verhandlungschancen der Verkäufer schmälern. Auch sei in der Bestärkung hinsichtlich des tatsächlichen Werts kein treuwidriges Verhalten zu sehen, da sich ansonsten der Doppelmakler bei nahezu jeder Besprechung treuwidrig verhalten würde, was die Arbeitsfähigkeit des Doppelmaklers unzweckmäßig einschränken würde. Sofern der Geschäftsführer der Klägerin in der E-Mail angemerkt habe „welcher Eigentümer möchte nicht einen solchen Makler an seiner Seite haben?“ habe er damit keine Aussage darüber getätigt, zum Nachteil des Beklagten tätig geworden zu sein, sondern er habe nur auf die Sorgfalt seiner Arbeit hinweisen wollen. Zudem handele es sich bei dem Urteil des Landgerichts um ein Überraschungsurteil.

Weiter trägt die Klägerin vor, dass sich auch die Verkäufer und der Beklagte nicht korrekt gegenüber dem Geschäftsführer der Klägerin verhalten hätten. So hätten sie diesem vor dem 27.7.2016 mitteilen müssen, dass sie sich schon auf einen Preis geeinigt hätten. In dem Fall hätte der Geschäftsführer der Klägerin die Aussage in der E-Mail nicht getroffen. Hinsichtlich der Sonderprovision sei darauf hinzuweisen, dass der Beklagte den Vorschlag selbst gemacht habe.

Die Klägerin beantragt sinngemäß,

den Beklagten unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils des Landgerichts Dortmund vom 30.1.2020, Az. 4 O 309/18 zu verurteilen,

1. an die Klägerin 7.318,50 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 1.10.2016 zu zahlen sowie

2. an die Klägerin 316,40 € jeweils nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 1.10.2016 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Der Beklagte verteidigt das erstinstanzliche Urteil und begehrt weiter Klageabweisung. Die tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts seien nicht zu beanstanden. Außerdem sei das Landgericht in der Sache zutreffend davon ausgegangen, dass sich die Klägerin treuwidrig verhalten habe durch die Aufforderung an die Verkäufer, um den Preis zu feilschen. Anhaltspunkte dafür, dass der Beklagte mit der E-Mail vom 27.7.2016 nicht gemeint sei, gebe es nicht. Daher habe die Klägerin als Doppelmaklerin gegen ihre Pflicht zu strikter Unparteilichkeit verstoßen. Das Urteil des Landgerichts sei auch nicht überraschend gewesen, da das Thema der Interessenkollision Gegenstand der rechtlichen Erörterung in der mündlichen Verhandlung gewesen sei.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Die zulässige Berufung des Klägerin ist in der Sache unbegründet. Zu Recht hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Das angefochtene Urteil ist sowohl hinsichtlich seines Ergebnisses als auch in seiner Begründung zutreffend.

Der Klägerin steht ein Anspruch auf Maklerprovision nach § 652 Abs. 1 S. 1 BGB gegen die Beklagte nicht zu, weil sie ihren grundsätzlich verdienten Anspruch verwirkt hat (§ 654 BGB).

Nach § 654 BGB ist der Anspruch auf Maklerlohn ausgeschlossen, wenn der Makler dem Inhalt des Vertrages zuwider auch für den anderen Teil tätig gewesen ist. Die Voraussetzungen der Verwirkung liegen vor.

Die Klägerin hat hier durch ihren Geschäftsführer treuwidrig gehandelt. Ein Fall der treuwidrigen Doppeltätigkeit liegt nicht nur vor, wenn der Makler unzulässigerweise für beide Seiten tätig wird, sondern auch, wenn der Makler die mit der Doppeltätigkeit verbundenen besonderen Pflichten, insbesondere die Pflicht zur Unparteilichkeit, verletzt (Sprau in: Palandt, BGB, 80. Aufl. 2021, § 654 Rn. 4; BGH, Urteil vom 25.10.1967, VIII ZR 215/66, NJW 1968, 150). Die Voraussetzungen der letztgenannten Alternative liegen vor.

aa)

Die Klägerin ist für beide Seiten als Makler tätig geworden. Zum einen ist sie durch die Zeugen S. als Maklerin beauftragt worden, um die streitgegenständliche Immobilie zu veräußern. Mit dem Beklagten hat die Klägerin einen Maklervertrag dadurch geschlossen, dass der Beklagte nach Kenntnisnahme von dem Provisionsverlangen auf der Internetseite elektronisch Kontakt zu der Klägerin aufgenommen hat und die Klägerin im Gegenzug das Exposé übersandt hat

bb)

Die Klägerin hat hier durch ihren Geschäftsführer die ihr obliegende Pflicht zur Neutralität verletzt. Wenn – wie hier – dem Makler die Doppeltätigkeit mangels Verbots gestattet ist, so bleibt dennoch die Grundpflicht des Maklers bestehen, für seine Auftraggeber treu tätig zu werden. Diese gegenüber beiden Auftraggebern bestehende Pflicht zur Loyalität, aufgrund derer er sich für einen günstigen Abschluss für die jeweilige Seite einzusetzen hat, führt unweigerlich zu Kollisionen der widerstreitenden Interesse. Daher hat der Makler die Interessen seiner beiden Auftraggeber zu wahren, indem er sich strenger Unparteilichkeit gegenüber beiden befleißigen muss (BGH, Urteil vom 25.10.1967, VIII ZR 215/66, NJW 1968, 150; BGH, Beschluss vom 30.4.2003 – III ZR 318/02 –, juris-Rz. 4). In Preisverhandlungen darf sich der Makler – solange die Verhandlungen redlichen Gepflogenheiten entsprechend verlaufen – grundsätzlich nicht eingreifen. Er darf keine Seite mehr zum Preis beraten (BGH, Urteil vom 25.10.1967, VIII ZR 215/66, NJW 1968, 150; BeckOGK/Meier, 1.5.2021, BGB § 654 Rn. 17; Sprau in: Palandt, a.a.O., § 654 Rn. 5; MüKoBGB/Roth, 8. Aufl. 2020, BGB § 654 Rn. 14). Will er einer Partei dennoch in der Preisfrage dienen, so muss er sich das von dem anderen Teil ausdrücklich erlauben lassen (BGH, Urteil vom 25.10.1967, VIII ZR 215/66, NJW 1968, 150).

(1)

Gegen diese Pflicht, sich aus den Preisverhandlungen herauszuhalten, hat der Geschäftsführer der Klägerin mit seiner E-Mail vom 27.7.2016 verstoßen. Denn er hat mit der Aufforderung an den Zeugen S., um jeden Euro zu „feilschen“, seine Neutralitätspflicht gegenüber dem Beklagten verletzt. Durch diese Aufforderung hat er dem Zeugen suggeriert, dass noch ein höherer Preis zu erzielen wäre. Dies wäre unweigerlich zu Lasten des Beklagten gegangen, der sich dann eventuell höheren Kaufpreisforderungen gegenüber gesehen hätte.

Diese E-Mail kann auch nicht als bloße unbedeutende Nachricht an die Verkäufer abgetan werden. Vielmehr steht sie für das treuwidrige, nicht an einer neutralen Vermittlungstätigkeit orientierte Handeln des Geschäftsführers der Klägerin. Die E-Mail vom 27.7.2016 ist – ebenso wie die wohl nachträglich angeführte Anmerkung – Ausdruck des Selbstverständnisses des Geschäftsführers der Klägerin als Maklerin der Verkäufer, der darum bemüht ist, diesen einen hohen Kaufpreis zu verschaffen. Diese Rolle stand der Klägerin jedoch nicht mehr ab dem Moment zu, als sie mit dem Beklagten als potentiellem Käufer der Immobilie in ein Maklervertragsverhältnis eingetreten ist. Ab diesem Zeitpunkt hatte sie sich – wie oben bereits dargelegt – mit Ratschlägen zu den Kaufpreisverhandlungen oder gar Aufforderung zu weiteren Verhandlungen zurückzuhalten.

Besonders treuwidrig erscheint die E-Mail vom 27.7.2016 aber auch wegen der dazu in Kontrast stehenden E-Mail vom 18.7.2016. In dieser wollte sich der Geschäftsführer der Klägerin eine höhere Provision für einen niedrigeren Kaufpreis versprechen lassen, wobei offen bleiben kann, ob die Vereinbarung schon getroffen war oder nicht. Denn jedenfalls hat er dem Beklagten dadurch eindeutig suggeriert, er werde sich für seine Preisinteressen einsetzen. Wenn er dann mit der E-Mail vom 27.7.2016 genau gegen die Interessen des Beklagten handelt, dem er vorher noch in Aussicht gestellt hatte, sich für einen niedrigeren Preis einzusetzen, so handelt er diesem gegenüber illoyal. Inwieweit er sich durch die E-Mail vom 18.07.2016 gegenüber den Verkäufern treuwidrig verhalten hat, bedarf hier keiner weiteren Erörterung.

Zudem war es nach Angaben des Geschäftsführers der Klägerin im Verhandlungstermin vor dem Senat sein Ziel, mit dieser E-Mail auch noch einen weiteren Besichtigungstermin für andere Interessenten abzusprechen. Dieser erneute Besichtigungstermin mit weiteren Kaufkonkurrenten wäre ebenfalls geeignet gewesen, negativ zu Lasten des Beklagten auf die Konkurrenzsituation und damit auf die Preisverhandlungen Einfluss zu nehmen (so auch OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.6.2000, 7 U 207/99-juris; Sprau in: Palandt, a.a.O., § 654 Rn. 5).

(2)

Der Annahme des treuwidrigen Verhaltens steht auch nicht entgegen, dass es aufgrund der Mail vom 27.7.2016 nicht zu einem höheren Kaufpreis zu Lasten des Beklagten gekommen ist, sie letztlich also für diesen folgenlos geblieben ist. Denn für die Annahme einer Treuepflichtverletzung ist der Eintritt eines Schadens nicht erforderlich (BGH, Urteil vom 5. 2. 1962 - VII ZR 248/60, NJW 1962, 734, beck-online; Sprau in: Palandt, § 654 Rn. 2).

Einer Treuwidrigkeit steht ebenfalls nicht entgegen, wenn die Klägerin meint, die E-Mail habe sich nicht auf den Beklagten bezogen. Zunächst ist es schon wenig plausibel, wenn der Geschäftsführer der Klägerin auf der einen Seite vorträgt, er habe für den Beklagten die Finanzierung vermitteln wollen und zum anderen diesen nicht im Sinn gehabt haben will, als er die E-Mail verfasste. Aber abgesehen davon war – was dem Geschäftsführer auch klar gewesen sein muss – diese E-Mail geeignet, die Verhandlungspositionen aller Kaufvertragsinteressenten zu verschlechtern. Zu diesen Kaufvertragsinteressenten hat auch noch der Beklagte gehört, als die E-Mail verfasst wurde. Dass die Verhandlungen zu dem Zeitpunkt gescheitert gewesen wären oder der Geschäftsführer der Klägerin dies zumindest angenommen hatte, wird von der Klägerin weder vorgetragen und ist auf ausdrückliche Frage des Senats im Termin auch verneint worden.

Ferner kann die Klägerin nicht mit ihrer Einwendung durchdringen, sie sei im Zeitpunkt der E-Mail vom 27.07.2016 schon von den Kaufvertragsparteien „außen vorgehalten worden“ und damit zur Versendung der E-Mail berechtigt gewesen. Abgesehen davon, dass man an dieser Darlegung vor dem Hintergrund der E-Mails vom 20.7.2016 und 3.8.2016 schon erhebliche Zweifel haben kann, hat es dem Geschäftsführer der Klägerin vertraglich nicht zugestanden, ohne Rücksprache mit dem Beklagten zugunsten der Zeugen S. auf die Preisverhandlungen einzuwirken, indem er diese zu weiteren Verhandlungen ermunterte. Vielmehr wäre er verpflichtet gewesen, falls er eine Seite in einer Preisfrage beraten wollte, sich dies durch die Gegenseite genehmigen zu lassen (BGH, Urteil vom 25.10.1967, VIII ZR 215/66 NJW 1968, 150; Sprau in: Palandt, a.a.O., § 654 Rn. 5). Eine solche Genehmigung hat es weder gegeben noch sind entsprechende Anfragen an den Beklagten dargelegt.

Auch rechtfertigt sich das Verhalten des Geschäftsführers der Klägerin nicht daraus, dass die Zeugen S. und der Beklagte ihn nicht umgehend über ihre Einigung bezüglich des Kaufvertrags in Kenntnis gesetzt haben. Zwar ist der Klägerin zuzugestehen, dass sie wahrscheinlich tatsächlich nicht die E-Mail vom 27.07.2016 geschrieben hätte, wenn sie von der Einigung erfahren hätte, doch durfte sie spätestens seit Aufnahme der Doppeltätigkeit eine E-Mail mit einem solchen Inhalt nicht mehr schreiben, ohne sich zuvor bei den späteren Kaufvertragsparteien über den Stand der Verhandlungen informiert zu haben. Erst mit der Beendigung eines Vertragsverhältnisses zu dem Beklagten oder dessen Erlaubnis wäre es der Klägerin wieder erlaubt gewesen, sich in die Preisverhandlungen einzuschalten. Bis dahin hatte sie sich neutral zu verhalten. So war ihr Verhalten zumindest leichtfertig.

Im Übrigen wäre es der Klägerin „als milderes Mittel“ auch möglich gewesen, sich durch den Beklagten oder die Verkäufer über den Stand der Verhandlungen zu informieren. Wie der Geschäftsführer der Klägerin selbst in der mündlichen Verhandlung dargelegt hat, haben die Verkäufer ihm Auskunft am 2. oder 3.8. gegeben. Dadurch hätte die Möglichkeit bestanden, sich loyal gegenüber dem Beklagten als Vertragspartner zu verhalten und gleichzeitig die Informationen für das weitere Verkaufsverfahren zu erhalten.

In subjektiver Hinsicht erfordert die Verwirkung, dass der Makler vorsätzlich oder mit dem Vorsatz nahekommender Leichtfertigkeit den Interessen des Auftraggebers in so schwerwiegender Weise zuwidergehandelt hat, dass er seines Lohnes „unwürdig“ erscheint (BGH, Urteil vom 5. 2. 1962 - VII ZR 248/60, NJW 1962, 734, beck-online; Sprau in Palandt, § 654 Rn. 2). Dies kann vorliegend ohne weitere Feststellungen dazu bejaht werden, da die Klägerin, vertreten durch ihren Geschäftsführer ihre Verpflichtung zur strengen Neutralität durch die Aufforderung aus der E-Mail vom 27.07.2016 in erheblicher Weise verletzt hat. Aus der sich daraus ergebenden Parteilichkeit selbst folgt die Erfüllung der subjektiven Voraussetzungen ohne weiteres (BGH, Urteil vom 25.10.1967, Az. VIII ZR 215/66; OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.6.2000, Az. 7 U2 107/99; OLG Hamm, Urteil vom 1.2.1990, Az. 18 U 77/89).

In der Rechtsfolge sieht § 654 BGB nur den Ausschluss des Anspruchs vor. Ein abgestuftes Sanktionssystem, das Schwere der Pflichtverletzung, Umfang eines etwaigen Mitverschuldens oder Höhe eines etwaigen Schadens berücksichtigt, ist nicht vorgesehen.

Weitere Anspruchsgrundlagen kommen nicht in Betracht. Die Verwirkung nach § 654 BGB umfasst sämtliche Vergütungs- und Aufwendungsersatzansprüche. Ferner steht nach dem Zweck des § 654 BGB dem Makler auch kein Anspruch auf Wertersatz wegen der geleisteten Dienste nach Bereicherungsrecht zu (MüKoBGB/Roth, 8. Aufl. 2020, § 654 Rn. 17).

Mangels bestehender Hauptforderung hat die Klägerin auch keinen Anspruch auf Zinsen.

II.

Auch die Forderung nach Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten ist unbegründet, da keine Hauptforderung besteht, mit der der Beklagte hätte in Verzug geraten können. Sonstige Schadensersatzansprüche kommen ebenfalls nicht in Betracht.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat, die Fortbildung des Rechts nicht nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs verlangt und der Senat mit seiner Entscheidung nicht von höchstrichterlichen oder anderen obergerichtlichen Urteilen abweicht, § 543 Abs. 2 ZPO.