1

Gründe:

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I.

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Der Kläger nimmt die Beklagte auf Schadensersatz nach der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens in Anspruch.

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Der Kläger ersteigerte im September 2015 eine im 1. Obergeschoss des Hauses X-Straße 0 , in I gelegene Eigentumswohnung für 125.000,00 €. In dem damals neu errichteten Objekt sind 4 Wohnungen gelegen. Die vom Kläger ersteigerte Wohnung war zuvor freihändig von der Bauherrin zu einem Kaufpreis von 150.000,00 € veräußert worden, der Kaufvertrag war jedoch rückabgewickelt worden.

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Die Beklagte hatte im Zwangsversteigerungsverfahren für das Amtsgericht Herford, Az.: 007 K 076/13, am 02.05.2014 ein Verkehrswertgutachten erstellt. Sie gab den Verkehrswert der Wohnung bezogen auf den Stichtag 07.03.2014 mit 130.000,00 € an. Wegen der Einzelheiten wird auf das Gutachten der Beklagten vom 02.05.2014 (Anlage K 1) verwiesen. Am 17.09.2015 wurde der Bauherrin als Eigentümerin der Wohnungen im Erdgeschoss, 1. Obergeschoss und im Dachgeschoss die Nutzung der Wohnungen wegen fehlender Nachweise zur Standsicherheit des Gebäudes untersagt.

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Im Jahr 2017 wurde die Wohnung im Erdgeschoss des Objekts zwangsversteigert. Das diesem Verfahren des Amtsgerichts Herford, Az.: 007 K 1/17, zugrundeliegende Verkehrswertgutachten wurde von der Sachverständigen L erstellt. Diese ermittelte für die Erdgeschoss-Wohnung zum Stichtag 06.04.2017 einen Verkehrswert von 74.000,00 € unter Berücksichtigung der bestehenden Nutzungsuntersagung sowie von Mängelbeseitigungs- und Fertigstellungskosten in Höhe von knapp 77.700,00 €, wovon bezogen auf die Größe der Wohnung im Erdgeschoss auf das Gemeinschaftseigentum 51.071,00 € und 26.600,00 € auf das Sondereigentum entfielen. Nach den Feststellungen der Gutachterin L war die Nutzung der Tiefgarage mit Fahrzeugen wegen einer fehlerhaften Bauausführung der Zufahrt nicht möglich, außerdem waren der Aufzug, die notwendigen Anlagen zum Brandschutz, die Außenfassade und die Außenanlagen nicht fertiggestellt. Wegen der Einzelheiten wird auf das Verkehrswertgutachten der Frau L vom 14.06.2017 (Anlage K 2) Bezug genommen.

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Der Kläger hat vor dem Landgericht behauptet, die von ihm ersteigerte Wohnung habe zum Bewertungsstichtag 07.03.2014 allenfalls einen Verkehrswert von 74.000,00 € gehabt. Dies könne dem Gutachten der Sachverständigen L entnommen werden. Die Wohnungen im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss seien nach Größe und Ausstattung vergleichbar. Das Objekt sei mit erheblichen bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Mängeln sowie mit verschiedenen, näher bezeichneten Baumängeln behaftet gewesen, für deren Beseitigung erhebliche Kosten angefallen seien. Die im Gutachten L im Einzelnen aufgeführten Mängel hätten bereits bei der Erstellung des Verkehrswertgutachtens der Beklagten im Jahr 2014 vorgelegen. Die Beklagte hätte die Mängel ohne weiteres bei der Besichtigung des Objekts sowie durch Einsichtnahme in die Bauakte erkennen können. Sie hätte die Mängel als für den Bieter im Zwangsversteigerungsverfahren wichtige Umstände in ihrem Gutachten erwähnen müssen. Bei Erstattung eines richtigen Gutachtens hätte er für die Ersteigerung der Wohnung im 1. Obergeschoss 51.000,00 € weniger aufwenden und geringere Grunderwerbssteuern zahlen müssen. Den sich hieraus ergebenden Gesamtbetrag von 54.315,00 € hat er nebst Deliktszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.10.2015 und vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten von der Beklagten ersetzt verlangt.

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Die Beklagte ist der Klage entgegengetreten und hat geltend gemacht, die Haftungsvoraussetzungen des § 839a BGB seien nicht schlüssig vorgetragen. Das von ihr erstellte Gutachten sei schon deshalb nicht mit dem Gutachten L vergleichbar, weil sie eine neu erstellte Wohnung vor dem Erstbezug begutachtet habe und die Sachverständige L im Jahr 2017 eine seit zwei Jahren leerstehende Wohnung. Dass es aufgrund von Baumängeln im Jahr 2015 zu einer Nutzungsuntersagung kommen würde, sei für sie nicht vorhersehbar gewesen.

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Das Landgericht hat die Klage nach Beweisaufnahme durch Einholung eines schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen C und dessen mündlicher Erläuterung im Termin vom 19.02.2020 abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Vorschrift des § 839a BGB sei im Zwangsversteigerungsverfahren anwendbar, der Kläger falle auch in Schutzbereich der Norm. Allerdings sei das Gutachten der Beklagten nicht unrichtig. Der gutachterlich ermittelte Verkehrswert müsse nicht mathematisch genau sein, er unterliege Einschätzungen des Sachverständigen, dabei seien Toleranzen von 20 % hinzunehmen. Der gerichtliche Sachverständige habe den Verkehrswert bezogen auf den Stichtag im Jahr 2014 mit 115.600,00 € ermittelt. Dieser Wert weiche lediglich um ca. 11 % von dem von der Beklagten ermittelten Verkehrswert ab. Die Abweichung zwischen den vom Sachverständigen und der Gutachterin L ermittelten Verkehrswerten sei Folge der unterschiedlichen Bewertung der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale. Das Gutachten L sei insoweit nicht maßgeblich. Der höhere Abzug für die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale in ihrem Gutachten beruhe auf dem späteren Wertermittlungsstichtag und der weiteren zeitlichen Entwicklung. Im Jahr 2017 sei das Objekt von einer Nutzungsuntersagung wegen des fehlenden Nachweises der Standsicherheit betroffen gewesen, ferner seien weitere Baumängel zu Tage getreten.Gegen dieses Urteil wendet sich Kläger mit seiner Berufung. Er macht geltend, soweit das Landgericht mit dem gerichtlichen Sachverständigengutachten die Unterschiede zwischen seinem Gutachten und dem Gutachten L auf unterschiedliche Bewertungsstichtage zurückführe, sei dies nicht überzeugend. Der Sachverständige nehme wegen der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale eine Wertminderung von 23.800,00 € an, während die Gutachterin L eine Wertminderung von rd. 77.700,00 € festgestellt habe. Eine Auswertung der Bauakte ergebe, dass sich die Bewertungsstichtage 07.03.2014 und 06.04.2017 nur durch den Vollzug der Nutzungsuntersagungsverfügung aus dem Jahr 2015 unterschieden. Weitere Mängel an dem Objekt seien nicht zu Tage getreten. Bei richtiger Bewertung sei der Verkehrswert daher auch bezogen auf den Stichtag 07.03.2014 deutlich niedriger, als vom Sachverständigen ermittelt, anzusetzen.

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Er beantragt,

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unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Beklagte zu verurteilen, an ihn 54.315,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.10.2015 sowie vorgerichtliche Kosten in Höhe von 989,13 € zu zahlen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Sie verteidigt das angefochtene Urteil unter Vertiefung und Wiederholung ihres erstinstanzlichen Vortrags.

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Der Senat hat die Parteien persönlich gehört, die Bauakte der Stadt Herford zu Az.: 40.HF.213/07 beigezogen und Beweis erhoben durch Anhörung des Sachverständigen C , der sein Gutachten vom 11.10.2019 erläutert und ergänzt hat; wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf den Berichterstattervermerk zur Sitzung vom 03.02.2021 Bezug genommen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf das angefochtene Urteil, auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst deren Anlagen sowie auf den Inhalt der Bauakte verwiesen.

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II.

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Die zulässige Berufung hat keinen Erfolg.

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1.  Das Landgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Dem Kläger steht gegen die Beklagte kein Anspruch auf Schadensersatz aus § 839a BGB als allein in Betracht kommende Anspruchsgrundlage zu. Nach der vor dem Senat ergänzend durchgeführten Beweisaufnahme kann nicht festgestellt werden, dass die Beklagte den Verkehrswert der Eigentumswohnung im 1. Obergeschoss des Objekts X- Straße 0 in I grob fahrlässig fehlerhaft bestimmt hat.

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a)  § 839a BGB gewährt einen Schadensersatzanspruch für den Fall, dass ein gerichtlich bestellter Sachverständiger grob fahrlässig ein unrichtiges Gutachten erstattet und einem Beteiligten durch eine auf dem Sachverständigengutachten beruhende gerichtliche Entscheidung ein Schaden entsteht. Das Landgericht führt auf der Grundlage der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zutreffend aus, dass § 839a BGB auch für Ansprüche des Meistbietenden im Zwangsversteigerungsverfahren gegen den Verkehrswertgutachter Anwendung findet. Der Ersteher (Meistbietende) ist Verfahrensbeteiligter des Zwangsversteigerungsverfahrens im Sinne von § 839a BGB. Er darf in schutzwürdiger Weise darauf vertrauen, dass der nach § 74a Abs.5 S.1 ZVG bestellte Gutachter bei der Ermittlung des Verkehrswerts sorgfältig und sachgemäß verfahren ist (BGH Urt. v. 10.10.2013, III ZR 345/12, Tz.15 m.w.N. – juris; vgl. auch BGH, Urt. v. 06.02.2003, III ZR 44/02, Tz.6 - juris). Ist dies nicht der Fall, entsteht dem Ersteher durch den Zuschlagsbeschluss im Zwangsversteigerungsverfahren ein Schaden (BGH, Urt. v. 10.03.2006, III ZR 143/05, Tz.9, juris).

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Unrichtig ist ein Sachverständigengutachten, wenn es nicht der objektiven Sachlage entspricht. Dies ist der Fall, wenn es von einem unzutreffenden Sachverhalt ausgeht oder aus dem festgestellten Sachverhalt falsche Schlüsse zieht (BGH, Urt. v. 10.10.2013, III ZR 345/12, Tz.17 m.w.N., juris; Palandt/Sprau, BGB, 80. Aufl., § 839a, Rn.3). Für das Verkehrswertgutachten nach § 74a Abs.5 S.1 ZVG ist zu berücksichtigen, dass es der Feststellung des Verkehrswerts des Versteigerungsobjekts dient und deshalb gerade auch in dieser Hinsicht, also bezüglich des festgestellten Verkehrswerts, unrichtig sein muss (BGH, Urt. v. 10.10.2013, III ZR 345/12 Tz.18 – juris), da mit der Wertermittlung und –festsetzung der Verschleuderung des Grundbesitzes entgegengewirkt werden soll (BGH, Urt. v. 10.10.2013, III ZR 345/12, Tz.19; BGH, Urt. v. 6.02.2003, III ZR 44/02, Tz.6 - juris). Der Verkehrswert eines (bebauten) Grundstücks kann regelmäßig nur annäherungsweise und nicht exakt im Sinne einer mathematischen Genauigkeit ermittelt werden. Dementsprechend sind bei der Bewertung des Grundstücks mehr oder weniger unterschiedliche Ergebnisse - in gewissen Toleranzen - unvermeidbar, so dass kleinere Diskrepanzen zwischen dem vom Regressgericht festgestellten und dem vom Sachverständigen ermittelten Verkehrswert nicht ohne Weiteres zu dessen Lasten gehen (BGH, Urt. v. 10.10.2013, III ZR 345/12, Tz.20 m.w.N., juris).

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b)  Nach der dargestellten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat die Beklagte in ihrem Verkehrswertgutachten vom 02.05.2014 zwar einzelne besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale unvollständig ermittelt und unrichtig bewertet. Es lässt sich aber nicht feststellen, dass sie aufgrund eines grob fahrlässigen Pflichtverstoßes auch den Verkehrswert selbst fehlerhaft angegeben hat.

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aa)  Ausgangspunkt für die Ermittlung des Grundstücksverkehrswerts ist in rechtlicher Hinsicht § 8 ImmoWertV. Nach § 8 Abs.2 Nr.2, Abs.3 ImmoWertV sind bei allen Wertermittlungsverfahren (Sach-, Vergleichs- u, Ertragswertverfahren) die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (u.a. Erhaltungszustand, Baumängel, Bauschäden), d.h., alle werterheblichen Abweichungen des Bewertungsobjekts vom Üblichen, die bei Anwendung der Wertermittlungsverfahren noch nicht abgebildet worden sind, zu berücksichtigen (Brüggelmann/Freise, BauGB, § 8 ImmoWertV Rn.18; Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Bd.VI, § 8 ImmoWertV, § 8 Rn.83, im Folgenden: Ernst/Zinkahn). Die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale sind danach zu bewerten, wie sie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr den Marktwert beeinflussen (Ernst/Zinkahn, § 8 ImmoWertV, § 8 Rn.72; Kleiber, Verkehrswertermittlung, 9. Aufl.,  § 8 ImmoWertV Rn.187). Zur konkreten Wertbestimmung trifft die ImmoWertV keine besonderen Regelungen, sie überlässt dies dem Erfahrungshorizont des jeweils bestellten Sachverständigen (Brüggelmann/Freise, BauGB, § 8 ImmoWertV Rn.20; Ernst/Zinkahn, § 8 ImmoWertV Rn.88 u. 103; Kleiber, Verkehrswertermittlung, 9. Aufl., § 8 ImmoWertV Rn.283). Anhaltspunkte für die konkrete Bemessung der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale sind u.a. die Kosten zur Beseitigung von Baumängeln/Bauschäden bzw. die ertragswirtschaftlichen Auswirkungen der Behebung einer vom Üblichen abweichenden Beeinträchtigung (Ernst/Zinkahn, § 8 ImmoWertV Rn.88). Etwaige Mängel hat der Gutachter mit den ihm zumutbaren Mitteln unter Nutzung der ihm zugänglichen Erkenntnisquellen, etwa durch Beiziehung der Bauakten und Besichtigung des Objekts, festzustellen (Kleiber, Verkehrswertermittlung, 9. Aufl., Kap.II, Rn.245, 492). Mit Inkrafttreten der Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswerts und des Bodenwerts vom 20.03.2014 am 11.04.2014 sind die zum Bewertungsstichtag 07.03.2014 geltenden vorstehend aufgeführten allgemeinen Kriterien präzisiert worden (dort Ziff.8). Nach Ziff.8.2 der Vergleichswertrichtlinie können Wertminderungen aufgrund von Baumängeln und Bauschäden durch Abschläge nach Erfahrungswerten, durch Zugrundelegung von Bauteiltabellen oder auf der Grundlage von Schadensbeseitigungskosten bestimmt werden. Ein Abzug der vollen Schadensbeseitigungskosten kommt nach Ziff. 8.2 indes nur dann in Betracht, wenn der Schaden unverzüglich beseitigt werden muss (vgl. auch Ernst/Zinkahn, § 8 ImmoWertV Rn.99; Kleiber, Verkehrswertermittlung, 9. Aufl., § 8 ImmoWertV Rn.257 ff, 283). Bei anderen Mängeln sind die Kosten für die Mangelbeseitigung nicht schematisch mit der Wertminderung gleichzusetzen, die Schadensbeseitigungskosten stellen in diesem Fall nur einen Anhaltspunkt für die Wertminderung dar (Ernst/Zinkahn, § 8 ImmoWertV Rn.106: Kleiber, Verkehrswertermittlung, 9. Aufl., § 8 ImmoWertV Rn.187).

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bb)  Der Abgleich mit dem gerichtlichen Sachverständigengutachten ergibt, dass die Beklagte zutreffend Feuchtigkeitsschäden, ausstehende Malerarbeiten in der Wohnung, im Keller und der Tiefgarage, das Fehlen des Bodenbelags in der Garage, das Fehlen der Fahrstuhlanlage sowie die fehlende Fertigstellung der Außenanlagen als relevante besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale berücksichtigt hat. Die Beklagte hat in nicht zu beanstandender Weise nur die offensichtlich zu Tage tretenden Mängel bewertet; dass sie bei der Besichtigung nicht offen erkennbare Mängel, wie etwa die Ausführung der Decken als Holzkonstruktion statt in Stahlbeton, unberücksichtigt gelassen hat, stellt nach den Ausführungen des Sachverständigen C keinen Fehler dar. Soweit die Beklagte in ihrem Gutachten ausdrücklich darauf hingewiesen hat, dass sie Aspekte der Standsicherheit des Gebäudes sowie dessen Schall- und Wärmeschutzeigenschaften nicht untersucht hat, ist auch dies – geschuldet dem Umstand, dass die Beklagte ein Verkehrswertgutachten und kein Fachgutachten erstellt hat – nach den Ausführungen des Sachverständigen C nicht zu beanstanden (vgl. auch OLG Braunschweig, Urt. v. 19.01.2017, 2 U 119/14, Tz.41).

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Soweit die Beklagte für die in ihrem Gutachten bezeichneten besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale einen Betrag von 4.500,00 € in Abzug gebracht hat, kann der Senat auf der Grundlage der durchgeführten Beweisaufnahme nicht mit dem Maß des § 286 ZPO feststellen, dass die Bewertung der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale fehlerhaft ist. In Übereinstimmung mit den eingangs dargestellten rechtlichen Grundlagen der Grundstücksbewertung hat der Sachverständige ausgeführt, dass die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale der pauschalen Bewertung des Verkehrswertgutachters unterliegen, der sich daran zu orientieren hat, wie der Markt – nach sachkundiger Einschätzung – einzelne Umstände bewertet. Der Sachverständige ist hiernach zu dem Ergebnis gelangt, dass der von der Beklagten berücksichtigte Betrag von 4.500,00 € „auch noch richtig“ sein könnte.

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Eine Fehlerhaftigkeit der Bewertung der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale durch die Beklagte aber auch durch den Sachverständigen C ergibt sich entgegen der Auffassung des Klägers weder aus dem Gutachten L vom 14.06.2017 noch daraus, dass die Kosten der Fertigstellung der Wohnung und des Gemeinschaftseigentums offenkundig den von der Beklagten angenommenen Betrag von 4.500,00 € deutlich übersteigen. Der im Gutachten L angeführte Abzug für die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale von rd. 77.700,00 € ist mit Blick auf die streitgegenständliche Wohnung nicht aussagekräftig. Darin enthalten sind die Kosten für die Fertigstellung der Erdgeschoss-Wohnung von 26.600,00 €, zu denen es keinen substantiierten Vortrag des Klägers gibt, dass Kosten in vergleichbarer Höhe im Jahr 2014 für die Fertigstellung der Wohnung im 1. Obergeschoss angefallen wären. Des Weiteren ist in den im Gutachten L ausgewiesenen Fertigstellungskosten für das Gemeinschaftseigentum ein Darlehen über 38.000,00 € enthalten, das erst nach dem Bewertungsstichtag 07.03.2014 aufgenommen wurde und deshalb von der Beklagten nicht bewertet werden konnte. Im Übrigen ist auf die vorstehenden Ausführungen zu den Rechtsgrundlagen der Wertbemessung zu verweisen, nach denen die aufzuwendenden Mängelbeseitigungskosten nur einen Anhalt zur Bestimmung des Werts der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale geben, aber nicht den Wert abbilden, solange sich keine Notwendigkeit zur sofortigen Beseitigung des Mangels ergibt. Dass am 07.03.2014 solche Mängel vorlagen, ist nicht ersichtlich.

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Vielmehr haben der Sachverständige C und ihm folgend das Landgericht zu Recht darauf hingewiesen, dass die unterschiedliche Bewertung der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale in den beiden Gutachten den verschiedenen Wertermittlungsstichtagen geschuldet ist. Die Beklagte hatte die streitgegenständliche Eigentumswohnung vor der bauordnungsrechtlichen Schlussabnahme und vor der Fertigstellung des Objekts zu bewerten. Zu diesem Zeitpunkt konnte angenommen werden, dass noch ausstehende Arbeiten im zeitlichen Zusammenhang mit der Veräußerung der Wohnung bzw. Zahlung des Kaufpreises erledigt würden und sich deswegen auf dem Markt kein nennenswerter Wertabschlag ergeben werde. Diese Situation hat sich bei der Bewertung der Erdgeschoss-Wohnung im Jahr 2017 durch die Gutachterin L grundlegend anders dargestellt, die eine mit einer Nutzungsuntersagung belegte und deshalb leerstehende, nicht vollständig hergestellte Wohnung unter Berücksichtigung dessen bewertet hat, dass mit einer Fertigstellung des Objekts durch die Bauherrin nicht mehr zu rechnen war.

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c)  Zu konstatieren ist allerdings, dass im Gutachten der Beklagten, anders als im gerichtlichen Sachverständigengutachten und im Gutachten L , die Umstände der fehlenden Nutzbarkeit der Tiefgarage aufgrund einer fehlerhaften baulichen Gestaltung der Zufahrt sowie der fehlende Nachweis der Standsicherheit durch die Bauherrin gegenüber der Bauordnungsbehörde weder aufgeführt noch bewertet sind. Damit ist das Gutachten der Beklagten in diesen Punkten objektiv unvollständig und unrichtig.

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Es kann aber nicht festgestellt werden, dass die unrichtige Erfassung und Bewertung der vorgenannten besonderen spezifischen Grundstücksmerkmale zu einer unrichtigen Ermittlung des Verkehrswerts im Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs geführt haben. In der Summe weichen die von der Beklagten und dem Sachverständigen C ermittelten Verkehrswerte um 11 % voneinander ab, was hinzunehmen ist. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind bei der Ermittlung des Verkehrswerts gewisse Abweichungen unvermeidbar (BGH, Urt. v. 10.10.2103, III ZR 345/12, Tz.20, juris) und begründen nicht die Unrichtigkeit des Verkehrswerts. Die sich rechnerisch ergebende Größe der Abweichung ist eine Richtschnur für die Beurteilung als erheblich bzw. unerheblich, wobei in der obergerichtlichen Rechtsprechung in ähnlich gelagerten Fällen Abweichungen in einer Größenordnung von 12 % toleriert worden sind (vgl. OLG Schleswig, Urt. v. 06.07.2007, 14 U 61/06, Tz.32, juris). Geschuldet ist die Akzeptanz eines gewissen „Streubereichs“ der gutachterlich ermittelten Werte der Bedeutung des im Zwangsversteigerungsverfahren eingeholten Verkehrswertgutachtens. Es dient primär dazu, eine Verschleuderung des Grundbesitzes zu vermeiden (BGH, Urt. v. 10.10.2013, III ZR 345/12, Tz.19, juris), es zielt aber weder auf die exakte Bewertung eines Vermögensgegenstands noch auf die Feststellung vorhandener Baumängel und des Beseitigungsaufwands. Die Feststellung des Verkehrswerts ist erst dann unrichtig, wenn der ermittelte Wert den tatsächlichen Wert auch nicht mehr annähernd abbildet. Nach dem Ergebnis des gerichtlichen Sachverständigengutachtens gibt es keinen Anhalt dafür, dass das Verkehrswertgutachten der Beklagten in diesem Sinne unrichtig ist.

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d)  Aber auch wenn die Beklagte dementgegen den Verkehrswert unrichtig ermittelt haben sollte, haftet sie dem Kläger nicht. Falls das Gutachten und der Verkehrswert unrichtig sind, kommt eine Haftung des Sachverständigen nämlich nur dann in Betracht, wenn die fehlerhafte Feststellung auf grober Fahrlässigkeit des Sachverständigen beruht (OLG Schleswig, Urt. v. 06.07.2007, 14 U 61/07, Tz.17, juris). Grob fahrlässig handelt ein Verkehrswertgutachter dann, wenn er bei der Ermittlung der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale dasjenige unbeachtet lässt, was jedem Sachkundigen hätte einleuchten müssen, und seine Pflichtverletzung schlechthin unentschuldbar ist (vgl. BGH, Urt. v. 10.10.2013, III ZR 345/12, Tz.27; OLG Schleswig, Urt. v. 06.07.2007, 14 U 61/07, Tz.17; OLG Braunschweig, Urt. v. 19.01.2017, 1 U 119/17, Tz.54, alle veröffentlicht bei juris).

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aa)  Eine solche Pflichtverletzung der Beklagten kann in Bezug auf die unterbliebene Bewertung der fehlenden Nutzbarkeit der Tiefgarage keinesfalls festgestellt werden. Die Zufahrt zur Tiefgarage ist ausweislich der Bauakte mit einem Gefälle von 13 % genehmigt worden ist, weshalb nach den Ausführungen des Sachverständigen die bei der Besichtigung des Objekts erkennbar steile Zufahrt zu der Tiefgarage nicht zwingend als Mangel ins Auge fallen musste. Dass die konkrete Bauausführung weder der genehmigten Bauplanung entspricht noch die Nutzung der Tiefgarage zulässt, ergab sich bei der Besichtigung des Objekts durch die Beklagte im Frühjahr 2014 mangels anderer Hinweise nur aus dem Verhältnis der Höhenunterschiede zwischen Straße und Tiefgarageneinfahrt sowie der Länge der Zufahrt. Der Sachverständige hat erläutert, dass dieser tatsächlich erhebliche Baumangel bei der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens durchaus übersehen werden kann, weil der Verkehrswert regelmäßig auf der Grundlage der Objektbesichtigung ermittelt wird und eine rechnerische Überprüfung der Bauausführung nicht geschuldet ist. Der Sachverständige hat weiter ausgeführt, dass die Berücksichtigung dieses Mangels in seinem Gutachten im Wesentlichen auf der Kenntnisnahme des Inhalts der Gerichtsakte beruht und er diesen Punkt ohne entsprechende Sensibilisierung möglicherweise ebenfalls übersehen hätte.

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bb)  Eine grob fahrlässige Pflichtverletzung der Beklagten kann auch im Hinblick auf das Übergehen der fehlenden Nachweise zur Standsicherheit nicht festgestellt werden. Aber selbst dann, wenn dieses Versäumnis einen groben Sorgfaltsverstoß darstellen würde, ist deshalb der von der Beklagten ermittelte Verkehrswert nicht unrichtig. Das Fehlen der sachverständigen Nachweise zur Standsicherheit des Gebäudes zum Bewertungsstichtag vom 07.03.2014 konnte die Beklagte zwar ohne weiteres der Bauakte entnehmen. Ihr Versäumnis, diesen Punkt in ihrem Gutachten aufzuführen und zu bewerten, ist im Ergebnis dennoch nicht schlechthin unentschuldbar. Der Sachverständige hat ausgeführt, die Beklagte habe zum maßgeblichen Wertermittlungsstichtag davon ausgehen können, das Fehlen der Nachweise zur Standsicherheit und die deswegen erfolgte Androhung der Nutzungsuntersagung habe noch im Rahmen der üblichen Entwicklung gelegen und den Verkehrswert nicht maßgeblich beeinflusst. Dementsprechend hat der Sachverständige bezogen auf das gesamte Objekt lediglich einen Betrag von 10.000,00 € bzw. 2.740,00 € für den Anteil des Sondereigentums wertmindernd in Abzug gebracht. Die im Jahr 2015 angeordnete Nutzungsuntersagung hat, entgegen der Auffassung des Klägers,  keinen Einfluss auf den vorzunehmenden Wertabzug. Zunächst konnte die 2015 angeordnete Nutzungsuntersagung von der Beklagten schon in zeitlicher Hinsicht nicht berücksichtigt werden. Des Weiteren hat der Sachverständige ausgeführt, dass die Nutzungsuntersagung zum Bewertungsstichtag 07.03.2014 auch nicht im Vorgriff auf die spätere Entwicklung zu bewerten gewesen sei, da der Erlass der Bauordnungsverfügung zum Bewertungsstichtag nicht sicher festgestanden habe. Angesichts dessen hat die Beklagte den Hinweis auf den fehlenden Nachweis der Standsicherheit zwar pflichtwidrig unterlassen. Ihr kann aber zu Gute gehalten werden, dass sie annehmen konnte, dass sich dieser Umstand auf den Verkehrswert nicht wesentlich auswirken würde.

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Abgesehen davon, dass eine grob fahrlässige Pflichtverletzung der Beklagten nicht festgestellt werden kann, wirkt sich unterbliebenen Berücksichtigung des Fehlens des Nachweises der Standsicherheit nur marginal auf den Verkehrswert aus. Richtigerweise hätte die Beklagte einen um 2.740,00 € geringeren Verkehrswert ermitteln müssen. Der vom Sachverständigen ermittelte Verkehrswert wäre  - um eine Vergleichbarkeit der Werte nur wegen des fehlenden Nachweises zur Standsicherheit herzustellen - um 7.500,00 € (Abzug wegen der Nichtnutzbarkeit der Tiefgarage) zu erhöhen. In diesem Fall wiche der von der Beklagten festgestellte Verkehrswert um etwa 3 % von dem durch den Sachverständigen festgestellten Verkehrswert ab.

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2.  Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs.1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr.10, 711 ZPO. Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs.2 ZPO nicht vorliegen.