Oberlandesgericht Hamm, 15 W 590/15

Gründe

Die Beteiligten sind in Erbengemeinschaft eingetragene Eigentümer des genannten Grundbesitzes. Mit notariell beurkundeter Teilungserklärung vom 26. März 2015 (UR.-Nr. ##/#### des Notars C) haben die Beteiligten den Grundbesitz in zwei Wohnungseigentumsanteile zu je 50/100 aufgeteilt und sich in dem Erbauseinandersetzungsvertrag vom gleichen Tage (UR.-Nr. ##/#### des Notars C) dahin auseinandergesetzt, dass beide jeweils einen der Wohnungseigentumsanteile zu Alleineigentum erhalten sollen.

Die Teilungserklärung enthält unter Abschnitt III („Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums, Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, Verwaltung“) u.a. folgende Regelungen:

§ 3 Nr. 2

„Sind Ehegatten oder Lebenspartner nach dem LPartG an einem Wohnungseigentum beteiligt, so sind diese gegenseitig ermächtigt, alle aus dem Wohnungseigentum herrührende Rechte wahrzunehmen, insbesondere auch Zustellungen entgegenzunehmen.“

§ 3 Nr. 3

„Zustellungen sind stets wirksam, wenn sie an die dem Verwalter zuletzt mitgeteilte Adresse erfolgen.“

§ 3 Nr. 4

„Wechseln die Inhaber eines Wohnungseigentums auf andere Weise als durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung, so gilt der bisherige Wohnungseigentümer so lange als ermächtigt, alle aus dem Wohnungseigentum herrührenden Rechte wahrzunehmen und insbesondere auch Zustellungen entgegenzunehmen, bis dem Verwalter der Eigentumswechsel durch öffentliche Urkunden nachgewiesen ist.“

§ 12 Nr. 4

„Der Verwalter ist auch berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

1. Wohnungs- und Teileigentum innerhalb der Gemeinschaft zu erwerben;

2. Wohnungs- und Teileigentum außerhalb der Gemeinschaft zu erwerben.

Im Innenverhältnis bedürfen Maßnahmen nach Ziffer 1 und 2 eines vorherigen Beschlusses der Eigentümerversammlung. Das Grundbuchamt ist insoweit von jeder Prüfungspflicht befreit.“

Nach Abschnitt IV der Teilungserklärung sollen die Vereinbarungen nach Abschnitt III zum Inhalt des Sondereigentums gemacht und mit dinglicher Wirkung in das Grundbuch eingetragen werden.

Mit Anträgen vom 16. April 2015 hat der Notar C die Aufteilung des Grundstücks in Wohnungs- und Teileigentum nebst Eintragung von Sondernutzungsrechten aufgrund der Teilungserklärung vom 26. März 2015 sowie die Eigentumsumschreibung in den neu zu gründenden Wohnungseigentumsbüchern beantragt.

Mit Zwischenverfügungen vom 7. Mai 2015 und 17. November 2015 hat das Grundbuchamt dem Urkundsnotar mitgeteilt, dass seinen Anträgen noch nicht entsprochen werden könne. Der mit dinglicher Wirkung einzutragende Inhalt des Sondereigentums entspreche in Teilen nicht den Maßstäben des § 242 BGB, weil er die Rechte der Wohnungseigentümer bzw. der zukünftigen Erwerber des Wohnungseigentums zu weitgehend einschränke:

Die in § 3 Nr. 2 erteilte Ermächtigung an den Ehegatten oder Lebenspartner, alle aus dem Wohnungseigentum herrührenden Rechte wahrzunehmen und insbesondere Zustellungen entgegen zu nehmen, stelle eine mit dem Zweck des WEG nicht mehr vereinbare Eigentumsbeschränkung dar.

Die in § 3 Nr. 3 getroffene Regelung, dass Zustellungen stets wirksam seien, wenn sie an die dem Verwalter zuletzt mitgeteilte Adresse erfolgen, berge die Gefahr, dass dem Empfänger das Recht auf Information genommen werde und er keine Kenntnis von eventuellen Verpflichtungen erhalte. Damit würden die Persönlichkeitsrechte des Empfängers zu stark eingeschränkt.

Mit § 3 Nr. 4, wonach der bisherige Wohnungseigentümer bis zum Nachweis des Eigentumswechsels durch öffentliche Urkunden so lange als ermächtigt gelte, alle aus dem Wohnungseigentum herrührenden Rechte wahrzunehmen, würden die Rechte des Erwerbers zu stark eingeschränkt.

Auch mit der in § 12 Nr. 4 eingeräumten Berechtigung des Verwalters, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Wohnungs- und Teileigentum außerhalb der Gemeinschaft zu erwerben, würden die Rechte der Eigentümer in einer mit dem Zweck des WEG nicht vereinbaren Weise eingeschränkt. Für die Zulässigkeit einer solchen Regelung sei erforderlich, dass der Erwerb von Wohnungs- und Teileigentum oder Grundbesitz außerhalb der Gemeinschaft eine genau beschriebene Sachnähe zur Wohnungseigentumsanlage aufweise.

Das Grundbuchamt hat danach die entsprechenden Regelungen für nicht eintragungsfähig erachtet und dem Urkundsnotar eine Frist zur entsprechenden teilweisen Antragsrücknahme oder Vorlage einer Änderung der Teilungserklärung durch die Eigentümer gesetzt. Nach Ablauf dieser Frist hat das Grundbuchamt den Antrag auf Eintragung der Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum nebst Eintragung der Sondernutzungsrechte sowie die Eintragung der Eigentumsumschreibung durch den angefochtenen Beschluss zurückgewiesen.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde vom 10. Dezember 2015, die der Notar für die Beteiligten eingelegt hat. Das Amtsgericht – Grundbuchamt - hat der Beschwerde nicht abgeholfen und sie dem Senat zur Entscheidung vorgelegt.

II.

Die zulässige Beschwerde ist unbegründet.

Das Grundbuchamt hat den Anträgen der Beteiligten auf Eintragung der Aufteilung in Wohnungseigentum nebst Sondernutzungsrechten und Eigentumsumschreibung vom 16. April 2015 zu Recht zurückgewiesen. Zwar durfte das Grundbuchamt die beantragten Eintragungen nicht wegen Unwirksamkeit der in Abschnitt III § 3 Nr. 3 und § 12 Nr. 4 der Teilungserklärung vom 26. März 2015 enthaltenen Regelungen ablehnen, weil im Rahmen der im Grundbuchverfahren vorzunehmenden Prüfung insoweit keine Unwirksamkeit dieser Regelungen festzustellen ist. Etwas anderes gilt jedoch für die unter Abschnitt III § 3 Nr. 2 und Nr. 4 gefassten Regelungen. Diese sind wegen Verstoßes gegen zwingende gesetzliche Vorschriften unwirksam. Aus diesem Grund durfte die Eintragung insgesamt nicht vorgenommen werden (vgl. Demharter GBO, 30. Auflage, 2016, Anh. zu § 3 Rz. 25).

Das Grundbuchamt, das mit dem Antrag auf Eintragung einer Teilungserklärung in das Grundbuch befasst ist, hat nach allgemeiner Meinung (nur) zu prüfen, ob eine in der Teilungserklärung enthaltene Vereinbarungsregelung gegen zwingende gesetzliche Vorschriften verstößt. In diesem Fall würde nämlich das Grundbuch durch die Eintragung unrichtig; dabei darf das Grundbuchamt nicht mitwirken. Als Prüfungsmaßstab kommen insbesondere die §§ 134, 138 BGB sowie § 242 BGB in Betracht (OLG Zweibrücken MittBayNot 1994, 44; BayObLG ZMR 1997, 369 = Rpfleger 1997, 375; Demharter GBO, 30. Auflage, 2016, Anh. zu § 3 Rdn. 25; Schöner/Stöber Grundbuchrecht, 14. Auflage, 2008, Rnd. 2815). Dabei ist es jedoch keinesfalls Aufgabe des Grundbuchamts zu erforschen, ob die Interessen der Wohnungseigentümer in gebührendem Maße berücksichtigt sind oder ob die Rechtsstellung der Wohnungseigentümer in unangemessener Weise ausgehöhlt wird (OLG Düsseldorf DNotZ 1973, 552). Das Grundbuchamt darf daher die Eintragung nur ablehnen, wenn zweifelsfrei feststeht, dass das Grundbuch durch die Eintragung unrichtig würde; bloße Zweifel genügen nicht (Demharter aaO Anh. zu § 13 Rnd. 25). Sofern die Prüfung, wie insbesondere eine solche anhand des § 242 BGB, eine wertende Beurteilung unter Berücksichtigung aller Umstände erfordert, ist das Grundbuchamt dazu wegen der Beweismittelbeschränkung im Eintragungsantragsverfahren in der Regel nicht in der Lage; alsdann muss es die rechtliche Beurteilung der Wirksamkeit einer Vereinbarung dem Richter im Verfahren nach § 43 WEG überlassen (OLG Stuttgart MittBayNot 2013, 306 f; OLG Düsseldorf DNotZ 1973, 552; BayObLG ZMR 1997, 369 = Rpfleger 1997, 375; Demharter aaO Anh. zu § 3 Rnd. 25).

Der unter Berücksichtigung dieser Grundsätze vom Grundbuchamt vorzunehmenden Prüfung halten im vorliegenden Fall die Bestimmungen in Abschnitt III § 3 Nr. 3 sowie § 12 Nr. 4 der Teilungserklärung stand. Diese Regelungen verstoßen weder gegen ein gesetzliches Verbot (§ 134 BGB) noch gegen die guten Sitten (§ 138 BGB), noch ergibt sich die Unwirksamkeit aus den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Demgegenüber sind die Regelungen in § 3 Nr. 2 und Nr. 4 zweifelsfrei unwirksam.

Entgegen der Auffassung des Grundbuchamtes ist die Regelung in § 3 Nr. 3 der Teilungserklärung nicht offenbar unzulässig.

Gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander durch Vereinbarung regeln. Zulässig sind Vereinbarungen jeder Art, sofern sie nur das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betreffen. Anders als für die dingliche Aufteilung besteht für die Gemeinschaftsordnung weitgehend Gestaltungsfreiheit. Die in § 10 Abs. 2 WEG zum Ausdruck kommende Dispositionsbefugnis in Bezug auf das Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer beinhaltet die Möglichkeit, durch Vereinbarungen auf mit dem Wohnungseigentum verbundene Rechte zu verzichten. Ihre Grenze findet die Autonomie der Wohnungseigentümer dort, wo die personenrechtliche Gemeinschaftsstellung eines Wohnungseigentümers völlig ausgehöhlt wird (Hügel in Beck´scher Online Kommentar BGB, Bamberger/Roth, § 10 Rdn. 32) oder die Regelung mit den Grundprinzipien des Wohnungseigentums unvereinbar ist (Lafontaine in Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth, § 10, Rdn. 78).

Im gegebenen Fall kann nicht festgestellt werden, dass die Regelung in § 3 Nr. 3 der Teilungserklärung, wonach Zustellungen stets wirksam sind, wenn sie an die dem Verwalter zuletzt mitgeteilten Adresse erfolgen, offenbar grob unbillig ist und offensichtlich die sich aus dem BGB ergebenden allgemeinen Grenzen der Vertragsfreiheit überschreitet (§ 242 BGB). Nach Wortlaut und Kontext erfasst die Regelung nur Zustellungen, die von dem Verwalter an den jeweiligen Wohnungseigentümer vorgenommen werden. Es begegnet keinen Bedenken, für diese Zustellungen, die ausschließlich Angelegenheiten der Wohnungseigentümer untereinander betreffen können, eine Zugangsfiktion zu vereinbaren. Bei der im Rahmen einer Inhaltskontrolle nach § 242 BGB vorzunehmenden Abwägung der verschiedenen Interessen überwiegt das dringende praktische Bedürfnis. Gerade bei einem größeren Kreis von Wohnungseigentümern muss damit gerechnet werden, dass Wohnsitzwechsel stattfinden, die nicht angezeigt werden. Insbesondere für den praktisch bedeutsamen Fall der Einberufung von Wohnungseigentümerversammlungen kann dies zu unangemessenen Schwierigkeiten und gegebenenfalls auch zu Einberufungsmängeln führen, die die Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit der in der Versammlung getroffenen Beschlüsse begründen. Es sprechen danach dringende Gründe der Praktikabilität dafür, im Fall einer nicht angezeigten Adressenänderung nicht auf den Zugang einer Einladung, sondern deren Absendung abzustellen. Dadurch wird der einzelne Wohnungseigentümer auch nicht unangemessen benachteiligt. Denn es steht ihm frei, durch Mitteilung einer Anschriftenänderung für eine ordnungsgemäße Zustellung Sorge zu tragen und seinem Informationsinteresse Geltung zu verschaffen. Die Vereinbarung einer Zugangsfiktion für den Fall der Einberufung der Eigentümerversammlung wird daher in Rechtsprechung und Literatur für zulässig erachtet (OLGR Hamburg 2007, 678 f; LG Magdeburg Rpfleger 1997, 306 f; Dr. Basty, MittBayNot 1996, 421 f). Gründe, dies für die übrigen vom Verwalter vorzunehmenden Zustellungen abweichend zu beurteilen, sind nicht ersichtlich.

Auch die Regelung in § 12 Nr. 4 der Teilungserklärung ist nicht offenbar unzulässig. Entgegen der Auffassung des Grundbuchamtes besteht keine Unvereinbarkeit mit Grundprinzipien des Wohnungseigentums, auch soweit darin die Berechtigung des Verwalters begründet wird, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Wohnungs- und Teileigentum außerhalb der Gemeinschaft zu erwerben. Eine solche Ermächtigung kann dem Verwalter zulässigerweise nach § 27 Abs. 3 Nr. 7 WEG im Wege einer Vereinbarung in der Teilungserklärung nach § 8 WEG erteilt werden.

Gemäß § 27 Abs. 3 Nr. 7 WEG kann der Verwalter durch Vereinbarung zu weiteren Rechtsgeschäften und Rechtshandlungen ermächtigt werden. Der Wortlaut sieht keine Begrenzung vor. Dem Verwalter kann deshalb sogar eine „Generalvollmacht“ für die Gemeinschaft erteilt werden (Heinemann in: Jennißen, WEG, 5. Aufl., 2017, § 27 Rdn. 117; Hügel DNotZ 2007, 326, 357; Merle/Becker in Bärmann, WEG, 13. Auflage, 2015, § 27 Rdn. 268). Damit bestehen keine Bedenken, ihm auch die Ermächtigung zum Erwerb von Teil- oder Wohnungseigentum innerhalb der Gemeinschaftsanlage oder auch eines Grundstücks außerhalb der Gemeinschaft zu erteilen. Denn wie der Senat bereits in seinen Entscheidungen vom 20. Oktober 2009 (DNotZ 2010, 130 ff) und vom 4. Mai 2010 (WuM 2010, 441 f) entschieden hat, folgt aus der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentumsgemeinschaft deren Berechtigung zum Erwerb von Grundeigentum innerhalb und außerhalb der Anlage. Daraus folgt, dass die Gemeinschaft auch ihren Verwalter in diesem Umfang ermächtigen kann und darf. Die Einräumung einer solchen Ermächtigung stellt sich nicht – wie das Grundbuchamt gemeint hat – als Aushöhlung der höchstpersönlichen Rechte der einzelnen Wohnungseigentümer dar. Die notwendige Legitimation der jeweiligen Maßnahme im Einzelfall wird dadurch gewährleistet, dass die Einzelmaßnahme im Innenverhältnis eines vorherigen Beschlusses der Eigentümerversammlung bedarf.

Entgegen der Auffassung des Grundbuchamtes ist es auch nicht erforderlich, die Ermächtigung zu einem Hinzuerwerb von Wohnungs- und Teilungseigentum außerhalb der Gemeinschaft zu beschränken auf Fälle einer genau beschriebenen Sachnähe zur Wohnungseigentumsanlage. Richtig ist zwar, dass eine so eingeräumte Vertretungsmacht des Verwalters wegen der Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft nur Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erfasst (vgl. BT-Drucks. 16/3843, Seite 27; OLG Hamm DNotZ 2010, 130 ff; WuM 2010, 441 f; Thomas Spielbauer in Spielbauer/Then, WEG § 27 , Rdn. 42; aA Merle/Becker in Bärmann, WEG, 13. Auflage, 2015, § 27, Rdn. 268). Dies folgt aus der insoweit beschränkten Entscheidungskompetenz des nur teilrechtsfähigen Verbandes. Bei verständiger Auslegung ist die in Rede stehende Regelung in der Teilungserklärung aber in dem Sinne auszulegen, dass sich die Ermächtigung des Verwalters zum Hinzuerwerb von Grundbesitz nur auf die Angelegenheiten bezieht, die im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erfolgen. Bei diesem Verständnis ist die in Rede stehende Vereinbarung ohne ausdrückliche Einschränkung von der Entscheidungskompetenz der Gemeinschaft gedeckt.

Demgegenüber ist die Regelung in § 3 Nr. 2 der Teilungserklärung offensichtlich unwirksam. Die darin erklärte Ermächtigung an den am Wohnungseigentum beteiligten Ehegatten oder Lebenspartner nach dem LPartG, alle aus dem Wohnungseigentum herrührenden Rechte wahrzunehmen, insbesondere auch Zustellungen entgegenzunehmen, ist in dieser Form zu weitgehend gefasst. Denn in dieser nicht eingeschränkten Form läuft die Ermächtigung auf eine Blankovollmacht hinaus, die sämtliche sachenrechtliche Eigentumsrechte, Mitgliedschaftsrechte und gemeinschaftsbezogene Drittrechte erfasst. Die Vereinbarung einer solchen umfassenden Ausübungsermächtigung mit dinglicher Wirkung auch für den Sonderrechtsnachfolger ist mit den Grundprinzipien des Wohnungseigentums nicht mehr vereinbar und danach offensichtlich nichtig.

Offensichtlich unzulässig ist schließlich die in § 3 Nr. 4 der Teilungserklärung enthaltene Vereinbarung, wonach bei einem Wechsel der Inhaberschaft eines Wohnungseigentums der bisherige Wohnungseigentümer so lange als ermächtigt gilt, alle aus dem Wohnungseigentum herrührenden Rechte wahrzunehmen, bis dem Verwalter der Eigentumswechsel durch öffentliche Urkunden nachgewiesen ist. Die Vereinbarung setzt sich in nicht zulässiger Weise über den Eigentumswechsel hinweg und verletzt den neuen Eigentümer in seinen Eigentumsrechten und führt zur Aushöhlung seiner sachenrechtlichen Eigentumsrechte ebenso wie seiner personenrechtlichen Gemeinschaftsstellung. In dieser uneingeschränkten Form ist sie offensichtlich unwirksam.

Da die Teilungserklärung danach Regelungen enthält, die offenkundig unzulässig sind, ist sie in ihrer derzeitigen Form insgesamt nicht eintragungsfähig. Nachdem die Beteiligten eine Änderung der Teilungserklärung in der vom Grundbuchamt gesetzten Frist nicht vorgenommen haben, musste das Grundbuchamt die Anträge auf Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum sowie auf Eigentumsumschreibung in die neu angelegten Wohnungsgrundbücher zurückweisen. Dies ist die verfahrensrechtliche Konsequenz daraus, dass der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten die der Antragszurückweisung vorausgegangenen Zwischenverfügungen nicht mit der Beschwerde angegriffen hat, obwohl dies zulässig gewesen wäre. Im Beschwerdeverfahren gegen eine Zwischenverfügung bildet jede erhobene Beanstandung einen selbständigen Verfahrensgegenstand, so dass in diesem Rahmen die Beschwerde zu einem Teilerfolg mit einer für die Beteiligten günstigeren Kostenfolge für die ohnehin nur nach GNotKG KV Nr. 19116 zu erhebenden Festgebühr hätte führen müssen.

Die Festsetzung des Gegenstandswerts beruht auf den §§ 61 Abs. 1, 42 Abs. 1 Satz 1 GNotKG.

Die Voraussetzung für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor.